TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 11-7471

Parte Actora: Ciudadanos MERY ELENA SURJAN de GARCIA y ARIEL ANTONIO GARCIA MUJICA, venezolana la primera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 13.943.997, y chileno el segundo, titular de la cédula de identidad Nº 81.095.771.

Apoderado Judicial: Abogados JOSE BRITO PEREZ VIANA Y CAROLINA BARREIROS SUARES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.718 y 72.143.

Parte Demandada: Ciudadano JOSE GREGORIO DE SOUSA DA SILVA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-10.000.239.

Apoderada Judicial: No constituyó apoderado judicial.

Acción: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Motivo: Apelación de sentencia definitiva.

I
ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer en segundo grado de jurisdicción vertical del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JOSE GREGORIO DE SOUSA, debidamente asistido por la abogada MARIA SANDRA TROCONI, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 88.685, contra la sentencia dictada en fecha 29 de noviembre de 2010, por el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en San Antonio de los Altos, la cual declaró: 1º) SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5º del artículo 340 eiusdem. 2º) CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por los MERY ELENA SURJAN de GARCÍA y ARIEL ANTONIO GARCÍA contra el ciudadano JOSE GREGORIO DE SOUSA y en consecuencia ordenó la entrega inmediata del inmueble objeto de la litis, y, 3º) Condenó a la parte demandada al pago de las costas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Recibidas la actuaciones en esta Alzada, mediante auto de fecha 2 de marzo de 2011, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, por cuanto la presente causa trata sobre materia arrendaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Presentada la demanda en fecha 28 de septiembre de 2010, ante el Tribunal de la causa, los apoderados judiciales de la parte actora entre otras cosas alegaron lo siguiente:

Que, dieron en arrendamiento al ciudadano JOSE GREGORIO DE SOUSA DA SILVA, un local comercial tipo Kiosco situado en El Picacho, en la ciudad de San Antonio de los Altos, del Municipio Los Salias del Estado Miranda.
Que, según se convino en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, su plazo de duración sería por seis (06) meses contados a partir del día primero de marzo del año 2008, prorrogable automáticamente por periodos iguales a seis (6) meses, siempre y cuando una de las partes no manifestase a la otra por escrito, con 30 días de anticipación por lo menos al final de cada periodo, su deseo de no prorrogarlo.
Que, también se estableció en la cláusula segunda del mencionado contrato, el canon de arrendamiento en la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00) mensuales, los cuales serían cancelados el primer día de cada mes por adelantado, en la dirección de la arrendadora, así mismo se estableció expresamente que el Impuesto al valor agregado IVA, no ha sido comprendido dentro del precio de arrendamiento pactado, por lo cual, caso de estar gravado, se cobraría adicionalmente al monto del canon.
Que, en caso de atraso de cualquiera de las pensiones de arrendamiento, daría derecho a la arrendadora a resolver de pleno derecho el presente contrato y a solicitar en consecuencia la inmediata desocupación del inmueble arrendado, sin perjuicio del derecho que tiene la ARRENDADORA de cobrar a la ARRENDATARIA, tanto las sumas adeudadas e intereses moratorios.
Que, por cuanto el canon de arrendamiento es expresado en una suma valorativa, sufriría aumentos semestrales, progresivo y acumulativos en un porcentaje igual al índice de inflación señalado por el IPC del Área Metropolitana de Caracas, emanado del Banco Central de Venezuela, razón por la que el canon a la fecha de la interposición de la demanda, era de 1.000,00 Bs.
Que, es el caso que el arrendatario, no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del presente año 2010.
Que, los inquilinos de sus representados han pretendido pagar los cánones de arrendamiento del inmueble, realizando parcialmente las consignaciones arrendaticias ante el Juzgado del Municipio Los Salias, en el expediente de consignaciones distinguido con el Nº D-2010-022.
Basó la demanda en los artículos 1592, 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil, y en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuera de Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
Solicitó la resolución del contrato otorgado, cuyo original anexó al libelo de la demanda y en consecuencia se devuelva a sus representados el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en que los recibió.
Estimó la demandada en la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (12.000,00 Bs.) equivalentes a la cantidad de 184,62 unidades tributarias.

Por su parte, la parte demandada en su escrito de contestación, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos: (folios 55 al 60)

Que, es cierto que tiene en arrendamiento un local comercial tipo Kiosco, situado en la Avenida el Picacho de esta Jurisdicción, el cual es propiedad de los demandantes.
Que, es cierto que el canon de arrendamiento establecido en el contrato es de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00) conforme a la cláusula segunda del contrato objeto de la presente acción, el cual aumentó a MIL BOLÍVARES (Bs. 1000,00) desde enero del año 2010.
Que, ciertamente ha realizado el pago del canon de arrendamiento en el expediente de consignación enumerado D-2010-002, debido a que la arrendadora se ha negado a aceptar el pago.
Que, en enero de 2010, se realizó el pago del arrendamiento a la ciudadana LENA GARCIA, hija de los arrendadores, quien le manifestó que posteriormente elaboraría el recibo, cosa que no ocurrió y que en el mes de marzo de 2010 volvió la misma persona a cobrar el canon a quien le comunicó que, si no le daba el recibo de cobro no le cancelaría y procedería a consignar por el Tribunal de Municipio.

En la misma oportunidad, opuso cuestión previa establecida en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el 340 del numeral 5° eiusdem.

Alegó que si bien es cierto que existe una relación arrendaticia entre los demandantes y su persona, también es cierto que la duración del contrato era de 6 meses prorrogables por 6 meses más.

Aseveró que es temeraria la afirmación hecha por la parte actora, de que no le ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2010.

Que, la parte actora miente al decir que el canon de arrendamiento es de mil bolívares (Bs. 1.000,00)

Solicitó se declarara sin lugar la demanda.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Original de documento poder, otorgado por los demandantes a los abogados José Brito Pérez Viana y Carolina Barreiros, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, en fecha 9 de septiembre de 2010, anotado bajo el Nº 13, tomo 114 de los Libros de autenticaciones

Original de contrato de arrendamiento privado, suscrito por los ciudadanos MERY ELENA SURJAN de GARCÍA y ARIEL ANTONIO GARCÍA MUJICA, con el cual se demuestra la existencia de la relación arrendaticia objeto de la presente controversia.

Copia simple de título supletorio expedido por el Juzgado Quinto de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de diciembre de 2000, sobre el inmueble ampliamente descrito en el presente fallo.

Copia simple de expediente Nº D-2010-022, de la nomenclatura interna de Tribunal del Municipio Los Salias, contentivo de las consignaciones efectuadas por la parte accionada a favor de los demandantes

Dentro de la oportunidad procesal, la parte demandada, ciudadano JOSE GREGORIO DE SOUSA DA SILVA, promovió las siguientes pruebas:

Comprobantes de depósitos, realizados en la cuenta de ahorro Nº 00115-0049-8204-9008-2841 a nombre de ONEIDA PADRINO, en el banco Exterior, con lo cual pretende demostrar que se efectuaron los pagos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2009.

Reprodujo el mérito favorable de los autos.

Capitulo IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 29 de noviembre de 2010, por el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, declaró lo siguiente:

…omissis…

Así las cosas, efectuada como fue la valoración de las pruebas producidas por los contrincantes, corresponde pasar a decidir el fondo de la controversia y en tal sentido considera esta juzgadora determinar que es doctrina pacífica y reiterada que debe decidirse sobre los hechos controvertidos por las partes y no aquellos que han sido reconocidos por los mismos, en tal sentido advierte que fueron reconocida por la parte demandada la existencia de la relación arrendaticia, así como su temporaneidad y vigencia, haciendo la salvedad de lo incorrecto del término utilizado por el demandado respecto a la tácita reconducción pues a pesar de que expresamente reconoció que el contrato es a tiempo determinado, expresó que había operado la tácita reconducción, figura ésta que indetermina la duración del contrato suscrito según lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, tratándose el caso de autos de una relación arrendaticia con prórrogas sucesivas y automáticas producto de lo pactado entre las partes en la cláusula cuarta del contrato bajo estudio, verificándose la naturaleza determinada de la relación arrendaticia de marras.

Del mismo modo se aprecia que aun cuando el demandado consigna en el expediente de consignaciones la suma UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,ºº) manifestó que el canon de arrendamiento es de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,ºº) y no de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,ºº), apreciándose sobre este alegato que conforme a la cláusula segunda contractual se dispone: “…Por cuanto el canon de arrendamiento es expresado en una suma valorativa, sufrirá aumentos semestrales, progresivos y acumulativos en un porcentaje igual al índice de inflación señalado…”, y siendo que la congelación de alquileres decretada por el Ejecutivo Nacional sólo cobija bajo su ámbito de aplicación a la vivienda, el incremento allí pactado no contraviene norma alguna y por lo tanto cumple todos sus efectos, por lo que no habiéndose alegado que el incremento no se ajustó a lo pautado en el contrato, debe tenérsele por válido. Así se declara.
Constatado lo anterior, los hechos controvertidos se reducen a determinar si el demandado adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, o si está solvente en tales pensiones locativas.

En cuanto se refiere a los alegatos del legitimado pasivo referentes al procedimiento de consignación previsto en el artículo 51 y siguientes de la ley especial, cabe destacar que está configurado como un derecho y no como un deber para el inquilino, para los casos en que medie una conducta del arrendador que le impida cumplir su obligación de pago y, tal como lo afirma Roberto Hung Cavalieri en su obra El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela: “La figura del pago por consignación es aquella que consiste en que ante la imposibilidad de que el arrendatario pueda efectuar el pago de las pensiones arrendaticias directamente al arrendador, bien sea por la negativa expresa o tácita de éste a recibirlo o por cualquier otra imposibilidad, el inquilino para evitar incurrir en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, lo que podría originar acciones judiciales en su contra, tenga la facultad de acudir ante los órganos jurisdiccionales para efectuar tal pago en comento a favor del arrendador y que sea considerado en estado de solvencia”, por lo que se traduce en una función tuitiva del Estado que le pone a su disposición un medio para evitar que se le considere insolvente, de suerte que de no ejercerlo sufre el efecto que debió evitar. Por tanto, la norma no lo conceptúa como un medio de penalizar al arrendador por conductas descuidadas o intencionales, sino que persigue otorgar una alternativa al arrendatario en los casos en que se produzcan tales hechos.

En este orden de ideas, establecido como fue el propósito del procedimiento de consignación, corresponde examinar la oportunidad legal para tramitarlo, pues siendo alegado por la parte accionada que su contraparte actuó con mala fe para que éste se insolventara en el pago, necesita precisarse el tiempo útil de su ejercicio.

Con este propósito resulta pertinente reproducir lo asentado con carácter vinculante en sentencia de fecha 5 de febrero de 2009 proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 5909 de fecha 20 de febrero de 2009, donde se fijó el criterio siguiente:

“En criterio de la Sala cuando la norma hace alusión al lapso de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pautado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pautado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley , ni es contraria al orden público, razón por lo que entra en el ámbito de autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación, en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día del cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por el lapso más largo del que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).”

Así, en aplicación a la doctrina jurisprudencial arriba reproducida, y siendo que conforme a la cláusula segunda contractual el canon de arrendamiento debía ser pagado “el primer (1er) día de cada mes por adelantado…” la parte demandada, al momento de producirse el hecho que le impidió efectuar el pago, debió acudir ante este instancia jurisdiccional, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad pactada, a efectuar las consignaciones arrendaticias, ocurriendo en el caso de marras que la parte accionada acudió a este Órgano Jurisdiccional el día 19 de julio de 2010 y consignó las pensiones locativas correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010, por lo que, al hacerlo de esta manera, dichas consignaciones fueron realizadas de manera extemporáneas, por lo que no surten los efectos liberatorios a que se contrae la norma especial inquilinaria.

En consecuencia a la doctrina antes mencionada así como lo argumentos expuestos en la presente demanda, deberá prosperar en derecho y ser declarada su procedencia en el dispositivo del fallo. Así se declara.
IV
DECISIÓN
Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1. SIN LUGAR, la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5° del artículo 340 eiusdem, relativa a defecto de forma de la demanda.

2. CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoaran los ciudadanos MERY ELENA SURJAN de GARCÍA y ARIEL ANTONIO GARCÍA MUJICA, en contra del ciudadano JOSÉ GREGORIO DE SOUSA DA SILVA, ambas partes identificadas, como consecuencia de la declaratoria anterior:
a. Se declara resuelto el contrato suscrito por las partes en conflicto, en fecha primero (1º) de marzo de 2008.
b. Se condena a la parte demandada ciudadano JOSÉ GREGORIO DE SOUSA DA SILVA, a hacer entrega inmediata a la parte demandante MERY ELENA SURJAN de GARCÍA y ARIEL ANTONIO GARCÍA MUJICA, totalmente libre de personas y bienes, el inmueble objeto de la presente demanda, constituido por un local comercial tipo Kiosco, situado en el lugar denominado El Picacho, en la ciudad de San Antonio de Los Altos, Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, comprendido dentro de los linderos siguientes: NORTE: En doce metros con cincuenta (12,50 mts.) con Avenida Venezuela de la Urbanización El Picacho, SUR, que es su frente, en doce metros con cincuenta (12,50 mts.) con la Avenida El Picacho de la Urbanización El Picacho; ESTE: en quince metros (15 mts.) con terrenos son o fueron de la ciudadana GIOVANNA B. DE PINTO; y OESTE:, en quince metros (15 mts.) con terrenos propiedad del Conjunto Residencial Trébol Hills.
Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente fallo.
(Fin de la cita)

Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 29 de noviembre de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, interpuso la abogada CAROLINA BARREIROS SUÁREZ DANIEL, en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos MERY ELENA SURJAN de GARCÍA y ARIEL ANTONIO GARCÍA MUJICA, en contra del ciudadano JOSÉ GREGORIO DE SOUSA DA SILVA.
Considera oportuno quien decide, traer a colación el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual textualmente reza:

“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

A tales efectos, se desprende del estudio de las actas procesales que ambas partes suscribieron de forma privada un Contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble constituido por un local comercial tipo kiosco, situado en El Picacho, ubicado en San Antonio de Los Altos, Municipio Autónomo Los Salias del Estado Miranda, en fecha 1° de marzo de 2008, tal como se desprende del documento fundamental de la demanda, el cual cursa a los folios 10 al 14 del expediente, quedando establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos señalados en el referido Contrato de Arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.
En este estado, se considera entonces necesario revisar el Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, a los fines de determinar su naturaleza, para lo cual se observa que:

En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, sostiene cuales son los elementos para su identificación:

“El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia.” (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).

En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto, de si la acción se encuentra fundamentada en un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

La doctrina ha clasificado los Contratos de Arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

Los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovables o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

Por su parte, en una sentencia de vieja data dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las siguientes consideraciones:

“El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).

Ahora bien, los ciudadanos MERY ELENA SURJAN de GARCÍA y ARIEL ANTONIO GARCÍA MUJICA suscribieron un Contrato de Arrendamiento con el ciudadano JOSÉ GREGORIO DE SOUSA DA SILVA, los primeros en calidad de arrendadores y el segundo en calidad de arrendatario, sobre un bien inmueble constituido por un local comercial tipo kiosco, ubicado en El Picacho, en la localidad de San Antonio de los Altos, Municipio Autónomo Los Salias del Estado Miranda, estableciéndose en la cláusula tercera del referido contrato la duración del mismo, indicándose clara y expresamente que la duración sería de seis (06) meses, contados a partir del día 1° de marzo de 2008, indicando expresamente que su plazo de duración inicial fue por seis (06)= meses, contados a partir de la fecha anteriormente indicada, prorrogable automáticamente por períodos iguales de seis (06) meses, siempre y cuando una de las partes no manifestase a la otra por escrito, con treinta (30) días de anticipación su deseo de no prorrogarlo.
Indica la apoderada actora en el escrito de demanda, que para el momento en que interpuso la demanda, el ciudadano JOSÉ GREGORIO DE SOUSA DA SILVA, en su condición de arrendatario no había cancelado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2010, a razón de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) mensuales
Además de lo anterior, hace el señalamiento que, si bien el arrendatario ha pretendido cancelar los cánones de arrendamiento, realizando consignaciones en el expediente N° D-2010-022, dichas consignaciones no tienen efecto liberatorio al ser efectuadas de manera irregular y extemporáneas, puesto que el contrato expresamente señala que está el arrendatario obligado a cancelar el día primero (1°) de cada mes por adelantado, y fue solo hasta el 19 de julio de 2010 cuando consignó la suma correspondiente a seis (06) meses de los nueve (09) insolventes.
Ahora bien, de la lectura del documento fundamental de la presente demanda se observa que el contrato suscrito entre las partes, estableció lo siguiente:
“…CUARTA: El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento es de seis (06) meses, contados a partir del día primero (1ro) de marzo del año dos mil ocho (2008), prorrogable automáticamente por periodos iguales de seis (6) meses, siempre y cuando, una de las partes no manifestase a la otra por escrito, con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, al final de cada período, su deseo de no prorrogarlo…”
Con relación a lo anteriormente transcrito, observa quien decide que fue señalado expresamente el tiempo de duración del contrato, indicando que el mismo es de seis (06) meses, sin el indicativo expreso de que el mismo era “a tiempo fijo y renovable automáticamente”, de lo que puede inferir esta juzgadora que el contrato objeto de la demanda, desde su inicio poseía naturaleza de indeterminado en el tiempo. Y ASI SE DECIDE.
Es de hacer notar que de la lectura del libelo de demanda, la parte actora intentó una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, cuando dicha acción no es procedente en virtud de la naturaleza de la relación contractual, ya que del petitorio del escrito libelar se desprende que la pretensión de la parte actora se circunscribe a la resolución del convenio establecido entre las partes, fundamentando tal demanda en el hecho que el arrendador dejó de pagar los cánones de arrendamiento en la forma prevista en el contrato, subsumiéndose tal reclamo en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

“Artículo 34:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)”

De la Ley en comento, puede claramente constatarse que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de Inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de nuestro mas alto Tribunal de la República en sentencia No. 834, expediente No. 02-0570, de fecha 24 de abril de 2002, caso JUAN JOSÉ CAMACARO PÉREZ, con ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, donde entre otras cosas se señala que:

“(…) En efecto consta en el expediente que el demandante pretendía entre otras cosas que el demandado conviniera “... en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.”

…omissis…

“(…) lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.”

Por otro lado, el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su obra (tratado de derecho arrendaticio inmobiliario- volumen 1 – Pág. 184.), al interpretar el artículo 34 del vigente decreto inmobiliario, sostiene que “…El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”

Igualmente, el Doctrinario Patrio, el Dr. HERMES HARTIN (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000), quien ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1.167 del código civil; caso diferente, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Por consiguiente, es evidente que la acción escogida por los demandantes no resulta idónea para satisfacer su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, al intentar una acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, tal como consta del escrito inicial y no una acción de DESALOJO, siendo ésta última la procedente en los contratos de tal naturaleza, por mandato expreso de la ley.

Ahora bien, dadas las explicaciones que anteceden, y de la aplicación de la normativa legal para la admisibilidad de la demanda, indica expresamente el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa...”

Establecido lo anterior, a juicio de quien decide, debió el Tribunal A quo analizar detenidamente cada uno de los alegatos esgrimidos en el escrito de demanda y advertir la contradicción en que incurrió la parte actora al solicitar una acción que no es procedente en los contrato de naturaleza indeterminada y declarar la inadmisibilidad de la demanda in limine.
Por tal motivo, es forzoso para este Juzgado Superior declarar con lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada; NULA la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declaró: 1) SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5° del artículo 340 ejusdem, relativa al defecto de forma de la demanda, 2) CON LUGAR la demanda por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, interpuesta por los ciudadanos MERY ELENA SURJAN de GARCÍA y ARIEL ANTONIO GARCÍA MUJICA en contra del ciudadano JOSÉ GREGORIO DE SOUSA DA SILVA, en razón de lo anteriormente explicado y, en consecuencia INADMISIBLE la misma, por ser contraria a la esencia de la naturaleza jurídica de la acción y en consecuencia contraria a derecho. Y ASÍ SE DECIDE.

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el ciudadano JOSÉ GREGORIO DE SOUSA DA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.000.239, debidamente asistido por la abogada MARÍA SANDRA TROCONIS ÁLVAREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 88.685, contra la sentencia dictada en fecha 29 de noviembre de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
Segundo: NULA la sentencia dictada en fecha 29 de noviembre de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
Tercero: INADMISIBLE la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la abogada CAROLINA BARREIROS SUÁREZ, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos MERY ELENA SURJAN de GARCÍA y ARIEL ANTONIO GARCÍA MUJICA, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-13.943.997 y E-81.095.771, en contra del ciudadano JOSÉ GREGORIO DE SOUSA DA SILVA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-10.000.239, por las razones explanadas en la motiva del fallo.
Cuarto: Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Quinto: Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay expresa condenatoria en costas.
Sexto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los cinco (05) días del mes de abril de dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

DRA. YOLANDA DÍAZ
LA SECRETARIA

KIAMARIS MAITA PINTO

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las dos y quince de la tarde (02:15 p.m.).
LA SECRETARIA

KIAMARIS MAITA PINTO

YD/KM/Blg.-
Exp. No. 11-7471