TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, CON SEDE EN LOS TEQUES.-

EXPEDIENTE Nº 10-8704

PARTE ACTORA: MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad N° V-6.316.061.

PARTE DEMANDADA: MAMOUN ZARIFAH, sirio, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nos. E-82.302.400.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE y JOSÉ MANUEL GOMEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.932 y 29.683, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ SALAZAR MARVAL, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 26.064.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (PRÓRROGA LEGAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA.-

-I-

En fecha 21 de septiembre de 2010, se recibió mediante el sistema de distribución escrito libelar presentado por la ciudadana MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, antes identificada, en la que interpone demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, en contra del ciudadano MAMOUN ZARIFAH, antes identificado, alegando: 1) Que en fecha diecinueve (19) de febrero de dos mil nueve (2009), según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, inserto bajo el N° 03, Tomo 32, de los Libros de Autenticaciones respectivos, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano MAMOUN ZARIFAH, el referido contrato tenía como objeto un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial, que forma parte del Conjunto Residencial Araguaney, distinguido internamente como local comercial, LC 2-B, situado en la Planta Baja, ubicado en la Avenida Bermúdez, Sector El Cabotaje, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. 2) Que consta de la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, que la duración del mismo sería de un (1) año fijo, contados a partir del día primero (1°) de marzo de dos mil nueve (2.009). Igualmente se estableció en la mencionada cláusula tercera que vencido el contrato sin que se hubiera otorgado un nuevo contrato, el arrendatario debería entregar el inmueble arrendado una vez y como se cumpliera la prorroga legal que le correspondía, completamente desocupado de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en que declaró recibirlo y solvente en todos los servicios. 3) Que en fecha 24 de febrero de 2010, mediante comunicación escrita notificó al ciudadano MAMOUN ZARIFAH, su decisión de no renovar el Contrato de Arrendamiento, comunicación que no quiso recibir, por lo que en fecha 25 de febrero de 2010, le envió un Telegrama con acuse de Recibo, notificándole su decisión. Dicho telegrama fue recibido en fecha 26 de febrero de 2010, según acuse de recibo del telegrama en cuestión. 4) Que el contrato de arrendamiento tenía un plazo de duración de un (1) año fijo, la Prorroga Legal que le correspondía era de seis (6) meses, conforme a lo estatuido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contados a partir del día primero (1°) de marzo de dos mil diez (2010) hasta el día primero (1°) de septiembre del año dos mil diez (2010). 5) Que el arrendatario ciudadano MAMOUN ZARIFAH, ha incumplido con la obligación asumida en el contrato de arrendamiento, al no haber hecho entrega del inmueble arrendado, en fecha primero (1°) de septiembre de 2010, cuando se extinguió la Prorroga Legal Arrendaticia acordada, tal y como se estipuló y fue aceptado en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento. 6) Solicitó medida cautelar de secuestro del bien inmueble arrendado, y que se le designara depositaria de la cosa arrendada. 7) Fundamentando su acción en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicita en su libelo lo siguiente: PRIMERO: Que la Prorroga Legal establecida en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, se cumplió en fecha primero (1°) de septiembre de dos mil diez (2010). SEGUNDO: Que proceda a hacerle entrega inmediata del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, completamente desocupado de personas y cosas y solvente en el pago de los servicios públicos conforme a lo acordado en la Cláusula Segunda del Contrato. TERCERO: Que sea condenado en Costas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Estimó la demanda en la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) equivalentes a TREINTA COMA SETENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (30,77 U.T.). Señaló domicilio procesal.
En fecha 27 de septiembre de 2010, la ciudadana MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, asistida de abogado, presentó diligencia mediante la cual consignó los recaudos necesarios para la admisión de la demanda.
En fecha 29 de septiembre de 2010, el Tribunal admitió la demanda, ordenando el emplazamiento del demandado al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos haberse practicado su citación, faltando los fotostatos para librar la respectiva compulsa. En esta misma fecha se abrió cuaderno de medida instándose a la parte actora a consignar copias certificadas de los documentos que fundamenta su solicitud.
En fecha 06 de octubre de 2010, la ciudadana MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, asistida de abogado, otorgó poder apud acta a los abogados BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE y JOSÉ MANUEL GOMEZ, para que la asistan en el presente juicio, de lo actuado la Secretaria del Tribunal dejó constancia. En esta misma fecha la parte actora, consignó los fotostatos respectivos a fin de librar la compulsa correspondiente.
En fecha 08 de octubre de 2010, la Secretaria del Tribunal dejó constancia de haber librado compulsa a la parte demandada, ciudadano MAMOUN ZARIFAH, acordado en auto de admisión de la demanda.
En fecha 29 de octubre de 2010, el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación sin firmar, ya que el ciudadano MAMOUN ZARIFAH, recibió la compulsa y se negó a firmar el recibo de citación.
En fecha 08 de noviembre de 2010, la abogada BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de noviembre de 2010, el Tribunal negó el pedimento de la apoderada judicial de la parte actora, y la instó a clarificar su solicitud.
En fecha 16 de noviembre de 2010, el abogado JOSÉ MANUEL GOMEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó cumplimiento a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librándose la boleta de notificación correspondiente.
En fecha 18 de noviembre de 2010, el Tribunal libró boleta de notificación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de diciembre de 2010, el Secretario Accidental dejó constancia de haber dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, haciéndole entrega de la boleta de notificación al ciudadano MAMOUN ZARIFAH, en el local comercial distinguido con las letras y números LC-2-B, avenida Bermúdez, de la Ciudad de Los Teques, en la Planta baja del Conjunto Residencial Araguaney.
En fecha 06 de diciembre de 2010, el abogado JOSÉ MANUEL GOMEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, por una parte y por la otra el ciudadano MAMOUN ZARIFAH, asistido por el abogado JOSÉ SALAZAR MARVAL, acordaron suspender el presente procedimiento hasta el día 17 de enero de 2011, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 202 parágrafo 2° del Código de de Procedimiento Civil. En esta misma fecha el ciudadano MAMOUN ZARIFAH, otorgó poder apud acta al abogado JOSÉ SALAZAR MARVAL, para que lo asistiera en el presente juicio, de lo actuado el Secretario Accidental del Tribunal dejó constancia.
En fecha 07 de diciembre de 2010, el Tribunal conforme lo convenido por las partes suspendió la causa desde el día 06 de diciembre de 2010, hasta el día 17 de enero de 2011, ambos inclusive.
En fecha 17 de enero de 2011, el abogado JOSÉ MANUEL GOMEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, por una parte y por la otra el abogado JOSÉ SALAZAR MARVAL, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, acordaron suspender el presente procedimiento hasta el día 28 de enero de 2011.
En fecha 18 de enero de 2011, el Tribunal conforme lo convenido por las partes suspendió la causa desde el día 17 de enero de 2011, hasta el día 28 de enero de 2011, ambos inclusive.
En fecha 31 de enero de 2011, el abogado JOSÉ MANUEL GOMEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, por una parte y por la otra el abogado JOSÉ SALAZAR MARVAL, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, acordaron suspender el presente procedimiento hasta el día 04 de febrero de 2011.
En fecha 02 de febrero de 2011, el Tribunal conforme lo convenido por las partes suspendió la causa desde el día 31 de enero de 2011, hasta el día 04 de febrero de 2011, ambos inclusive.
En fecha 07 de febrero de 2011, el abogado JOSÉ SALAZAR MARVAL, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, oponiendo cuestiones previas, oponiéndose a la medida de secuestro y proponiendo reconvención, en los siguientes términos: “…PRIMERO: Opongo las siguientes Cuestiones Previas: cuyos fundamentos se expresan en los numerales que de seguida se mencionan: 1.1. De conformidad con lo establecido en el Artículo 346, Ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, invoco el defecto de forma de la demanda, “…Por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el Artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78….” ( fin de la cita textual del Ordinal 6° ibídem). En efecto ciudadano Juez, el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, establece “El libelo de la demanda deberá expresar… 4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particulares que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratase de derechos u objetos incorporales”. (Negrilla y subrayado mío). Ahora bien ciudadana Juez no está determinado con precisión en el libelo de la demanda el objeto de la pretensión la situación del inmueble, ni sus linderos, ni medidas, ni inscripción alguna en el Registro Subalterno, o Título Supletorio, que demuestre la existencia del mismo y en éste sentido, opongo ésta cuestión previa por cuanto el inmueble dado en arrendamiento a mi representado, no se encuentra determinado en el Conjunto Residencial Araguaney, sino que viene a ser una división de una propiedad proindivisa. Esta cuestión que le opongo a la parte demandante debe ser subsanada, por cuanto en el supuesto de que ésta demanda prosperase y decretado el desalojo del mismo, o en su defecto se aplicara la medida del secuestro del inmueble, me presunto ¿Sobre cual local recaería dicha medida, de desalojo o secuestro?, cuando el único local existente en el Conjunto Residencial Araguaney, es el Local Comercial 2 (LC) Planta Baja, así se desprende del documento de propiedad que se encuentra anexo en la reconvención que hoy propongo, así mismo, le opongo a la parte demandante, que deberá cumplir con lo establecido en el Decreto de fecha 19 de octubre de 2010, emanado de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro que exige, las solvencias que en el se mencionan, para admitir y decretar el desalojo de cualquier bien inmueble ya sean viviendas o locales comerciales. Es por lo que solicito de Usted, ciudadana Juez se sirva declarar con lugar la presente Cuestión Previa, con la expresa condenatoria en costas, porque este defecto no debe ser suplido, ni por el juzgador y mucho menos por mi persona. ASI SOLICITO SE DECLARE. 1.2. De conformidad con lo establecido en el Artículo 340, Ordinal 6°, Invoco el defecto de forma de la demanda: Por no haberse señalado los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, estos (sic) es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo: Es cierto ciudadana juez, y reconozco que mi representado tiene un Contrato de Arrendamiento, suscrito con la ciudadana MARISOL RODRIGUEZ FARINHA y en el mismo se establece en su cláusula PRIMERA, que es por el Local Comercial LC2B, situado en la Planta Baja, ubicado en la Avenida Bermúdez, sector El Cabotaje, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, pero el documento de dicho local no se acompaña a la presente demanda y en su oportunidad al momento de la promoción de pruebas, probaré con el documento de Condominio que dicho local es inexistente, así mismo, pido al Tribunal que la parte demandante subsane la presente Cuestión Previa. ASI SOLICITO SE DECLARE. DE LA OPOSICION A LA MEDIDA DE SECUESTRO Ciudadana Juez, me opongo a la medida de secuestro solicitada por la parte demandante por cuanto no se encuentran llenos los requisitos exigidos por la Ley, ni tampoco prueba fehaciente de ser la legitima propietaria del inmueble que hoy se demanda, ni está probado en autos, el periculum in mora, e fomus boni iuri o presunción de buen derecho, como tampoco el periculum in dami; en el presente caso los hechos y la verdad procesal y verdadera, demuestran la improcedencia de dicha medida, mas aún cuando es demostrado en la reconvención, que dicho inmueble no se encuentra determinado en el edificio Araguaney, ni protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno, mas aún este inmueble es inexistente, amenos que la parte demandante pruebe la existencia del mismo con documento público. DE LA RECONVENCION. SEGUNDO: Propongo Reconvención en la presente causa: De conformidad con las Normas Adjetivas, establecidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código de Procedimiento Civil, invocadas al comienzo de este escrito. Propongo en la oportunidad de la contestación de la demanda la reconvención o mutua petición contra la ciudadana MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.316.061, por Cumplimiento de Contrato de Venta de un Local distinguido internamente como Local Comercial, que forma parte del Conjunto Residencial Edificio Araguaney, el cual se distingue internamente como Local Comercial LC2-B, situado en la Planta Baja, ubicado en la Avenida Bermúdez, Sector El Cabotaje, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. Dicho Inmueble está conformado por un área de Veintiún metros cuadrados (21m2) y un baño. El inmueble pertenece a la arrendadora vendedora, por formar parte integrante de un Local de mayor extensión identificado como Local Comercial LC2, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda de fecha 21 de julio de 1997, bajo el N° 17, Tomo 8, Protocolo 1°, Tercer Trimestre y que le corresponde también a la precitada ciudadana por Partición de Bienes que lo hubo en la comunidad habida con JOSE DA SILVA CORREIA, titular de la cédula de identidad N° 81.209.534, y que le quedó legalmente adjudicada según documento debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, de fecha 15 de abril de dos mil ocho (2008), el cual quedó anotado bajo el N °.36, Protocolo1°, Tomo 5, todo ello de conformidad con lo establecido en el Artículo 1167 del Código Civil venezolano. RELACION DE LOS HECHOS POR LOS QUE SE RECONVIENE Ciudadana Juez, es cierto que mi representado ha mantenido una relación arrendaticia con la ciudadana MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, de una manera verbal en principio, la cual posteriormente continua a través de un contrato de arrendamiento escrito, por el inmueble que se expresa y se determina en la Cláusula PRIMERA, del contrato autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro, una vez suscrito dicho contrato y en virtud de las buenas relaciones que mantenía mi poderdante con la ciudadana MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, pactaron la venta del local el cual ocupa MAMOUH ZARIFAH, como inquilino y en este sentido se acordó entre las partes, que el arrendatario, hiciera entrega de la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110,000,00) como inicial de la compra del local objeto de esta demanda y efectivamente, mi patrocinado hizo entrega de la cantidad de OCHENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 87.000,00) a la Sra. MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, propietaria del mismo, según cheque de gerencia, librado por el Banco Universal Banesco, (el cual acompaño al presente escrito) y donde se lee “compra de local” y que efectivamente fue cobrado por la ciudadana MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, mas la suma de VEINTITRÉS MIL BOLIVARES (Bs. 23.000,00) en efectivo, para un gran total de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (110.000,00), como inicial para la compra del inmueble. Así mismo, se comenzaron a efectuar los trámites para que la precitada ciudadana, obtuviera la división del local y cumplir con los requisitos exigidos por el Registro Subalterno, para su protocolización inscripción, como todos sabemos entre otros requisitos se encuentra, la solvencia del inmueble (derecho de frente) Ficha Catastral, Hidrocapital, etc, así como la separación del local 2 (LC2) Planta Baja, el cual tiene una superficie deciento (sic) Sesenta y Seis metros en la planta Baja y 242,01M2 en la Planta Mezzanine, correspondiéndole a la Arrendadora Propietaria obtener las Variables Urbanas Fundamentales, ante el órgano respectivo, como lo es la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, pero la ciudadana MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, no cumplió en su oportunidad con lo pautado, entonces procedió a solicitarle a mi representado, la desocupación del inmueble y la entrega material del mismo en el mes de febrero de 2010, de hecho no quiso aceptarle el pago de los cánones de arrendamiento y es por ello que mi representado se vio obligado a consignar los mismos ante el Tribunal Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro según consta en el expediente N° 0229/0210. Mi representado nunca ha abandonado la disposición de adquirir el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario y donde desarrolla su labor como comerciante, lo cual representa el pan de sus hijos y la manutención de su hogar. Así mismo, mi representado se niega a renunciar al derecho que tiene de adquirir el inmueble amparándose a la luz de la Ley, una vez que se cumplan los trámites administrativos para su división. Es por ello que hoy reconvengo (contrademando) en nombre de mi representado, a MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, para que le venda a este el inmueble objeto de la reconvención y mientras duren los trámites administrativos, antes señalados le propongo continuar arrendado, con un incremento en el canon actual de un treinta por ciento (30%) y como segunda opción, en caso de no convenir en esta petición, le devuelva a mi representado la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), que incluye la cantidad DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), la cual posee MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, desde el dieciocho de febrero de 2009, mas la diferencia que sería por una justa indemnización, por el tiempo transcurrido y los daños y perjuicios ocasionados, a tal efecto propongo ante este Tribunal, en principio celebrar un acto conciliatorio, para llegar a un acuerdo en el presente caso de no aceptarlo, insisto en reconvenir a MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, para qué cumpla con el Contrato de Venta que tiene pactado sobre el inmueble que contempla la cláusula PRIMERA del Contrato de Arrendamiento, con mi representado y que una vez se dicte sentencia en el presente caso, la misma se tenga como Título suficiente de propiedad y se le oficie al ciudadano Registrador para su inscripción en los libros correspondientes. DE LA MEDIDA CAUTELAR Ciudadana Juez, tal como ha quedado demostrado con la narración de los hechos, antes descritos, y a fin de que no quede ilusoria la ejecución del fallo, evidentemente como ha sido demostrado el Periculum In Mora, o peligro de que quede ilusoria la ejecución del fallo definitivo, y también ha quedado demostrado el FOMUS BONI IURIS o presunción del buen derecho, en el presente caso los hechos y la verdad procesal demuestran la procedencia de la medida. Pido a este juzgado que de conformidad con el artículo 585 en concordancia con el 588 del Ordinal 3ero de CPC, dicte medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble propiedad de MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, según consta en liquidación de la comunidad conyugal, la cual se encuentra debidamente registrada por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 15 de Abril de 2008, quedando registrada bajo el N° 36, Protocolo 1°, Tomo 05, del Trimestre en curso, y se identifica dentro de la liquidación y adjudicación como el N° 5, el cual textualmente dice así: 5). Un inmueble constituido, por un local comercial que forma parte del Conjunto Residencial Edificio Araguaney, distinguido como Local Comercial, 2 (LC2) Planta Baja, ubicado en la Calle Bermúdez de Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, dicho local comercial tiene una superficie aproximada de ciento sesenta y seis metros cuadrados (166 m2) en la Planta baja y Doscientos cuarenta y dos metros un decímetro cuadrado (242,01 m2) en la Planta Mezanine, y sus linderos son: En la Planta Baja: Norte: con pasillo de circulación de la entrada principal del edificio; Este: con fachada este del edificio y área de circulación de vehículo y Oeste: con calle Bermúdez y en la Planta Mezanina: Norte: Con Mezzanina del Local comercial N°1 (LC1); Sur: con terrenos que fueron del Instituto Autónomo de administración de Ferrocarriles del Estado y que hoy pertenecen al Sr. Gubelino Pereira; Este: con vacío, sobre área de circulación de vehículos y pasillo de circulación de Mezzanina; Oeste: con fachada oeste del edificio, a este Local le corresponde un puesto de estacionamiento marcado con el número 33, ubicado en la Planta baja del Edificio y comprende un todo indivisible con el local comercial le corresponde un porcentaje de condominio de catorce enteros con mil quinientas diez milésimas por ciento (14.1510%) sobre los bienes, derechos y obligaciones comunes del edificio, constan suficientemente en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 27 de julio de 1995, bajo el N° 39, Tomo 8, Protocolo 1°. …” PRETENSION RECONVENIDA Con la interposición de la presente Reconvención, ciudadana Juez, pretendo que la ciudadana MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, proceda a la venta del inmueble que tiene pactada con mi representado y que se establezcan las estipulaciones necesarias, para la venta del mismo por documento público, en caso de que persistimos en el principio de la buena fe, en el sentido de pretenderse llegar en el futuro a un acuerdo entre las partes, que no vulnere los derechos que ambos tienen y pretenden tener sobre el mismo, fundamento esta pretensión y acción en el artículo 1159 del Código Civil, que dice: “Los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden recovarse, sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley”.Con fundamento en el Artículo 1167 ejusdem: En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato…” PETITORIO DE LA RECONVENCIÓN Por todo lo antes expuestos, la relación de los hechos planteado, que adminiculados con las instrumentales aportadas y el derecho invocado en este acto, formalmente demando por vía de reconvención a la ciudadana MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, ya plenamente identificada, al cumplimiento del Contrato de Venta, por el local que ocupa mi representado en calidad de arrendatario, convenga en la misma, o en su defecto sea condenada a ello y que la sentencia que recaiga sobre la presente reconvención se tenga como titulo suficiente de propiedad a favor de mi representado y en ese sentido se le participe y se oficie al ciudadano Registrador Subalterno, para su inscripción en el Registro y en Libro respectivo...” (Negrillas del accionado).
En fecha 07 de febrero de 2011, el Tribunal declaró inadmisible la reconvención propuesta por el apoderado judicial de la parte demanda ciudadano MAMOUN ZARIFAH.
En fecha 21 de febrero de 2011, la abogada BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 24 de febrero de 2011, el Tribunal declaró que resulta improcedente valorar los documentos reproducidos junto con el escrito libelar, en esta etapa procesal.
En fecha 02 de marzo de 2011, el abogado JOSÉ SALAZAR MARVAL, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas. En esta misma fecha el Tribunal admitió el referido escrito de promoción de pruebas.
En fecha 17 de marzo de 2011, el Tribunal difiere para dentro de los cinco días de despacho contados a partir del día siguiente al 17/3/11 la oportunidad para dictar sentencia.
-II-
PUNTO PREVIO

En la oportunidad para que el demandado diera contestación a la demanda que nos ocupa, promovió las Cuestiones Previas contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346, en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 y ordinal 6° del artículo 340, todos del Código de Procedimiento Civil, e interpone reconvención, actividad procesal absolutamente admisible por aplicación de lo establecido en el Artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, corresponde a esta Juzgadora realizar el análisis de la defensa previa opuesta por la accionada, lo cual hace en los términos siguientes:

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, ES DECIR, EL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO EN EL LIBELO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ORDINAL 4° DEL ARTÍCULO 340 EIUSDEM.

La parte demandada opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en libelo, los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78, alegando que: “(…) En efecto ciudadano Juez, el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, establece “El libelo de la demanda deberá expresar… 4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particulares que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratase de derechos u objetos incorporales”. (Negrilla y subrayado mío). Ahora bien ciudadana Juez no está determinado con precisión en el libelo de la demanda el objeto de la pretensión la situación del inmueble, ni sus linderos, ni medidas, ni inscripción alguna en el Registro Subalterno, o Título Supletorio, que demuestre la existencia del mismo y en éste sentido, opongo ésta cuestión previa por cuanto el inmueble dado en arrendamiento a mi representado, no se encuentra determinado en el Conjunto Residencial Araguaney, sino que viene a ser una división de una propiedad proindivisa. Esta cuestión que le opongo a la parte demandante debe ser subsanada, por cuanto en el supuesto de que ésta demanda prosperase y decretado el desalojo del mismo, o en su defecto se aplicara la medida del secuestro del inmueble, me presunto ¿Sobre cual local recaería dicha medida, de desalojo o secuestro?, cuando el único local existente en el Conjunto Residencial Araguaney, es el Local Comercial 2 (LC) Planta Baja, así se desprende del documento de propiedad que se encuentra anexo en la reconvención que hoy propongo, así mismo, le opongo a la parte demandante, que deberá cumplir con lo establecido en el Decreto de fecha 19 de octubre de 2010, emanado de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro que exige, las solvencias que en el se mencionan, para admitir y decretar el desalojo de cualquier bien inmueble ya sean viviendas o locales comerciales. (…).”
Con respecto a la cuestión previa del ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, conforme a Sentencia N° 417, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 12 de noviembre de 2002, establece: … “La pretensión es el fin concreto que el demandante persigue, esta comprende tanto la cosa o el bien jurídico protegido, como el derecho que se reclama o se persigue”…, que la doctrina en cuanto al objeto a que se refiere esta cuestión previa, señala que aun cuando la norma no lo especifica, es lógico que debe formularse la pretensión, es decir, el petitum, distinguiendo entre el objeto mediato e inmediato de la pretensión, el segundo es la sentencia favorable, y el primero es el bien de la vida que se pretende obtener, siendo a este último al que se refiere el ordinal 4° cuando específica que debe indicarse con precisión, el objeto de la pretensión, es decir, el bien de la vida que pretende obtener el actor. De lo antes expuesto de una revisión del libelo de la demanda y del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal ha interpuesto la parte actora, esta sentenciadora evidencia que si fue indicado, descrito y determinado por la parte accionante el objeto o bien inmueble que pretende, al señalar un inmueble constituido por un local comercial, que forma parte del Conjunto residencial Araguaney, distinguido internamente como local comercial LC 2-B, situado en la Planta Baja, ubicado en la Avenida Bermúdez, Sector El Cabotaje, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, que son, los mismos términos determinados en el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento trata la presente acción interpuesta. En tal virtud, se declara sin lugar la defensa opuesta, y así se decide.

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO, EN CONCORDANCIA CON EL ORDINAL 6º DEL ARTÍCULO 340 EIUSDEM, RELATIVA A LOS INSTRUMENTOS EN QUE SE FUNDAMENTE LA PRETENSIÓN, ESTO ES, AQUELLOS EN LOS CUALES SE DERIVE INMEDIATAMENTE EL DERECHO DEDUCIDO, LOS CUALES DEBERÁN PRODUCIRSE CON EL LIBELO.

La parte demandada opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en libelo, lo requisitos que indica el artículo 340 eiusdem, alegando que: “…De conformidad con lo establecido en el Artículo 340, Ordinal 6°, Invoco el defecto de forma de la demanda: Por no haberse señalado los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, estos (sic) es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo: Es cierto ciudadana juez, y reconozco que mi representado tiene un Contrato de Arrendamiento, suscrito con la ciudadana MARISOL RODRIGUEZ FARINHA y en el mismo se establece en su cláusula PRIMERA, que es por el Local Comercial LC2B, situado en la Planta Baja, ubicado en la Avenida Bermúdez, sector El Cabotaje, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, pero el documento de dicho local no se acompaña a la presente demanda y en su oportunidad al momento de la promoción de pruebas, probaré con el documento de Condominio que dicho local es inexistente,…” . Con respecto a esta cuestión previa, este Tribunal encuentra que, el alegato formulado por la accionada con fundamento a lo establecido en el Ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, señalando que el accionante no acompañó el documento de propiedad con el libelo, este Tribunal observa que el presente caso que trata de una demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, el documento de propiedad del inmueble no constituye el documento fundamental, toda vez que el objeto de la pretensión de tales demandas no guarda relación con la propiedad del inmueble arrendado sino con la existencia de una relación arrendaticia y su cumplimiento, y por tanto corresponde a la actora demostrar la existencia de tal relación y los términos en que quedó planteada la misma, consignando el contrato de arrendamiento respectivo, tal y como se desprende a los folios 7, 8, 9, 10, 11 y sus respectivos vueltos del presente expediente, y en caso de tratarse de una relación verbal promover en la oportunidad debida las pruebas conducentes a la demostración de tal hecho. Por lo anteriormente expuesto, este Tribunal considera que la cuestión previa opuesta no puede prosperar, y así se decide.

-III-

Desechadas las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, este Tribunal procede al análisis de las pruebas en los siguientes términos:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

DOCUMENTALES: La parte demandante acompañó a su demanda los siguientes instrumentos:

1.- Contrato de Arrendamiento en original autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, que quedó inserto bajo el N° 03, Tomo 32 de los libros de autenticaciones llevados ante esa notaria, celebrado entre la ciudadana MARISOL RODRÍGUEZ FARINHA y el ciudadano MAMOUN ZARIFAH, sobre un inmueble constituido por un Local Comercial, que forma parte del Conjunto Residencial Edificio Araguaney, distinguido internamente como local comercial LC 2-B, situado en Planta Baja, ubicado en la Avenida Bermúdez, Sector El Cabotaje, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, por un plazo fijo de duración de un (1) año fijo contado a partir del día primero (1°) de marzo de 2009. Esta probanza al no haber sido impugnada ni tachada por la parte demandada, este Tribunal la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativas de la existencia de la relación contractual entre las partes y lo por ellos convenido, y así se declara.
2.- Comunicación de fecha 24 de febrero de 2010, dirigida al ciudadano MAMOUN ZARIFAH, suscrita por la ciudadana MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, mediante la cual le notifica su intención de NO RENOVAR el contrato de arrendamiento que firmaron el 01/03/2009, sobre el inmueble constituido por un (1) LOCAL COMERCIAL, que forma parte del Conjunto Residencial Edificio Araguaney, distinguido internamente como local comercial LC 2-B, situado en la Planta Baja, ubicado en la Avenida Bermúdez, Sector el Cabotaje, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. Este Tribunal observa que dicha comunicación no tiene firma de la persona a quien esta dirigida, en consecuencia no se aprecia ni se le atribuye eficacia probatoria a esta documental en virtud de no estar suscrita por la contraparte en esta Litis, conforme a lo previsto en el artículo 1.368 del Código Civil, y así se declara.
3.- Original de Acuse de recibo de Telegrama del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) de fecha 08/03/2010, emitido por dicho Instituto a Marisol Rodríguez, cuyo contenido es del tenor siguiente: “(...) ESTIMADO CLIENTE A SU TELEGRAMA MIAQA6184 URGENTE PC DE FECHA 25/02/2010 DIRIGIDO A MAMOUN ZARIFIH AV BERMUDEZ RESIDENCIAS ARAGUANEY LOCA 2 AL LADO DEL FRIGORIFICO LA FLOR DE LA CARNE TIENDA DE BISERIA SECTOR EL CABOTAJE LOS TEQUES FUE DEBIDAMENTE ENTREGADO FECHA 26/02/2010 FIRMA DEISI DASILVA C.I 14.078.322…”. En relación a la eficacia probatoria de tal documental este Tribunal lo aprecia conforme a lo previsto en el artículo 1.375 del Código Civil, respecto de que en fecha 25/02/2010 fue enviado telegrama por la ciudadana Marisol Rodríguez al ciudadano Mamoun Zarifah a la siguiente dirección: Av. Bermúdez Residencias Araguaney Loca 2 al lado del Frigorífico La Flor de la Carne Tienda de Bisería Sector El Cabotaje Los Teques, y así se declara.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE DURANTE EL LAPSO DE PRUEBAS:

La parte actora promovió lo que considera el Tribunal una Reproducción del mérito favorable de los autos: Al respecto este Tribunal encuentra que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

DOCUMENTALES: El apoderado judicial de la parte demandada acompaña a su escrito de contestación a la demanda, las siguiente documentales:

1.- Declaración bajo fe de juramento, suscrita por el ciudadano MAMOUN ZARIFAH, debidamente autenticada ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotada bajo el N° 011, Tomo 261 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Este Tribunal, no aprecia dicha documental por cuanto no guardan relación con los hechos controvertidos, y es un medio preconstituido por la parte accionada unilateralmente, y así se decide.
2.- Copia fotostática del Cheque de Gerencia, por la cantidad de OCHENTA Y SIETE MIL QUINCE BOLÍVARES (Bs. 87.015,00) a favor de la ciudadana MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, cursante en autos a los folios 43 y 48. En cuanto a la eficacia probatoria de esta documental en referencia, este Tribunal encuentra que tales instrumentos para adquirir fuerza probatoria requieren de una prueba colateral, esto es una prueba de informes a la entidad bancaria, prueba ésta que no fue promovida por la parte accionada, quien en su escrito de promoción se limitó a promover solamente dicha copia. Por las razones expuestas este Tribunal no aprecia el instrumental promovido, y así se decide.
3.- Copia fotostática de documento privado constituido por Contrato de Arrendamiento, celebrado en fecha 1º de marzo de 2009, entre la ciudadana MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, en su carácter de Arrendadora y el ciudadano MAMOUN ZARIFAH, en su condición de Arrendatario, anteriormente identificados, sobre un inmueble constituido por un local comercial, que forma parte del Conjunto residencial Araguaney, distinguido internamente como local comercial LC 2-B, situado en la Planta Baja, ubicado en la Avenida Bermúdez, Sector El Cabotaje, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, de igual contenido al promovido y acompañado por la parte actora al libelo de la demanda, cursante en autos del folio 7 al folio 11, sobre el cual este Tribunal emitió su pronunciamiento en el numeral 1 de las documentales acompañadas por la parte actora, apreciando y valorando conforme a lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, y así se declara.
4.- Copia certificada de la Partición de Bienes Amistosa solicitada por los ciudadanos JOSÉ DA SILVA CORREIA y MARISOL RODRÍGUEZ FARINHA, ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, debidamente homologada por el referido Juzgado, protocolizada ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 15 de abril de 2008, bajo el N° 36, Tomo 5, Protocolo Primero, mediante el cual le fue adjudicada la propiedad del inmueble objeto del presente juicio a la ciudadana MARISOL RODRÍGUEZ FARINHA. Este Tribunal, no aprecia dicha documental por cuanto no guarda relación con los hechos controvertidos.
5.- Documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 27 de julio de 1995, bajo el N° 39, Protocolo Primero, Tomo 8° del Tercer Trimestre. Este Tribunal, no aprecia dicha documental por cuanto no guardan relación con los hechos controvertidos.
6.- Copia fotostática del Comprobante de Ingreso de Consignaciones, expedido en el expediente signado con el N° 0229/0210, llevado ante el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 01 de octubre de 2010, con ocasión de las consignación inquilinaria efectuada por el ciudadano MAMOUN ZARIFAH, a favor de la ciudadana MARISOL RODRÍGUEZ FARINHA, y comprobante de depósito Bancario Nº 29080393 de fecha 1-10-10, por Bs. 2.000. Este Tribunal aprecia dichas documentales de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA DURANTE EL LAPSO DE PRUEBAS:

A) Invoca el Contrato de Arrendamiento, celebrado en fecha 16 de febrero de 2009, entre la ciudadana MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, en su carácter de Arrendadora y el ciudadano MAMOUN ZARIFAH, en su condición de Arrendatario, anteriormente identificados, sobre un inmueble constituido por un local comercial, que forma parte del Conjunto residencial Araguaney, distinguido internamente como local comercial LC 2-B, situado en la Planta Baja, ubicado en la Avenida Bermúdez, Sector El Cabotaje, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el N° 03, Tomo 3 de los Libros de Autenticaciones llevado ante dicha Notaría. Dicha documental fue acompañada por la parte actora a su escrito libelar y apreciada por este Tribunal en este mismo fallo.
B) Invoca el Telegrama y su contenido cursante a los autos al folio 12, cuyo Telegrama promovido y acompañado por la parte actora al escrito libelar, es apreciado y valorado por este Tribunal conforme a lo previsto en el artículo 1.375 del Código Civil.
C) Invoca la copia certificada del documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 27 de julio de 1995, bajo el N° 39, Protocolo Primero, Tomo 8° del Tercer Trimestre, que acompaña al escrito de contestación de la demanda. Este Tribunal, no aprecia dicha documental por cuanto no guardan relación con los hechos controvertidos.
D) Invoca documento Declaración bajo fe de juramento, suscrita por el ciudadano MAMOUN ZARIFAH, debidamente autenticada ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotada bajo el N° 011, Tomo 261 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Este Tribunal, no aprecia dicha documental por cuanto no guardan relación con los hechos controvertidos, y es una prueba preconstituido por la parte accionada unilateralmente, y así se decide.
E) Promueve e invoca Decreto emanado de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro de fecha 19 de Agosto de 2010. Este Tribunal conforme al artículo 1 del Código Civil aprecia y valora.

Analizadas como han sido las pruebas documentales promovidas por las partes, este Tribunal para decidir observa que la parte actora en su escrito libelar afirma que: “(…) Consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, que en fecha diecinueve (19) de Febrero de dos mil nueve (2.009) y bajo el N° 03, Tomo 32, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, celebré CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con el ciudadano MAMOUN ZARUFAH, sirio, mayor de edad, de este domicilio y portador de la Cédula de Identidad N° E-82.302.400. (…) Consta de la cláusula tercera del mencionado Contrato de Arrendamiento, que la duración del mismo sería de Un (1) año fijo, contados a partir del día primero (1°) de Marzo de dos mil nueve (2.009). Igualmente se estableció en la mencionada cláusula tercera que vencido el contrato sin que se hubiera otorgado un nuevo contrato, el arrendatario debería entregar el inmueble arrendado una vez y como se cumpliera la prorroga legal que le correspondía, completamente desocupado de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en que declaró recibirlo y solvente en todos los servicios. En fecha veinticuatro (24) de Febrero de 2010, mediante comunicación escrita, notifique al ciudadano MAMOUN ZARIFAH, mi decisión de no renovar el Contrato de Arrendamiento. Esta comunicación no quiso ser recibida por el arrendatario, que no quiso ser recibida por el arrendatario, por lo que en fecha veinticinco (25) de Febrero de dos mil diez (2.010), le envié un Telegrama Con Acuse de Recibo, notificándole mi decisión. Dicho telegrama fue debidamente recibido en fecha veintiséis (26) de Febrero de dos mil diez (2.010), según consta del Acuse de Recibo del Telegrama en cuestión….” “…que el Contrato de Arrendamiento tenía un plazo de duración de Un (1) año fijo, la Prorroga Legal que le correspondía era de seis (6) meses, conforme a lo estatuido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contados a partir del día primero (1°) de Marzo de dos mil diez (2010) hasta el día primero (1°) de Septiembre del año dos mil diez (2010)….” …” Que el arrendatario ciudadano MAMOUN ZARIFAH, ya identificado, ha incumplido con la obligación asumida en el Contrato de Arrendamiento, de la siguiente manera: . UNICO.- Al no haber hecho la entrega del inmueble arrendado, en fecha primero (1°) de Septiembre de dos mil diez (2.010), cuando se extinguió la Prórroga Legal Arrendaticia acordada, tal y como se estipuló y fue aceptado en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento. …”.

Tales afirmaciones de hecho, no fueron contradichas por el apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, solo se limitó a oponer cuestiones previas y proponer reconvención.

De una revisión del escrito de contestación de la demanda se evidencia que la parte demandada no rechazo ni contradijo en forma alguna la demanda. Es por lo que corresponde a este Tribunal determinar las consecuencias jurídicas de este tipo de contestación, ya que en la contestación de la demanda, el demandado da su repuesta a la pretensión contenida en la demanda. Frente a la pretensión que hace valer el demandante, el demandado puede asumir dos actitudes principales: convenir en ella o contradecirla. En el primer caso, la pretensión queda satisfecha, el proceso termina a causa del convenimiento y se procede como sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada; en el segundo caso la pretensión queda resistida o contradicha en los términos de la excepción o defensa del demandado. En nuestro proceso adjetivo no existe la obligación de confesar o negar categóricamente cada hecho de la demanda, de modo que el silencio en relación a alguno de los hechos no constituye un indicio, ni puede el juez considerarlo como reconocimiento de la verdad del hecho o hechos no negados expresamente, bastando la contradicción de la demanda en todo o en parte, para que se consideren contradichos todos y cada uno de los hechos no admitidos expresamente.

En el caso de autos, se presenta la particularidad de que el demandado, no rechazo ni contradijo la demanda en forma alguna, así como tampoco admitió expresamente ninguno, es decir, ni siquiera utiliza el aforismo “niego, rechazo y contradigo la demanda tanto en los hechos como en el derecho”. Siendo el caso que el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, exige al demandado expresar con claridad en la contestación “si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación”, debiendo este Tribunal precisar esa exigencia de la disposición mencionada, pues ese convenimiento en ciertos y determinados hechos o circunstancias de la demanda, no es propiamente un convenimiento en la demanda, en el sentido que tiene, el que constituye un medio de autocomposición procesal, que debe ser total y expreso (art. 363 C.P.C), de lo que concluye este Tribunal que la naturaleza y los efectos que tiene el silencio guardado por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, es el de una simple confesión o admisión de hechos, a la que se agrega, que aun con esa confesión simple o admisión de los hechos, la parte conserva su derecho probatorio, y el Juzgador debe verificar que la pretensión del actor no sea contraria a derecho, resultando ser estos los términos en que se analizará por este Tribunal la contestación del demandado, el cual no contradijo ni rechazo en forma alguna la demanda, guardó silencio. En este sentido, aunque se tengan por admitidos los hechos alegados por la parte actora, este Tribunal deberá proceder al análisis de la petición del actor, de que la misma no sea contraria a derecho, de que los hechos admitidos, produzcan la consecuencia jurídica pedida por el actor; y las probanzas de las partes, por cuanto el demandado conserva su derecho probatorio, no obstante haber guardado silencio.

En sentencia de la Sala Constitucional, del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 27 de MARZO de dos mil uno (2001), se analiza el silencio de la parte a quien le correspondía rechazar y contradecir, y no lo hace, en el sentido que tiene derecho al debate probatorio, al establecer: “(…) Las declaraciones confesorias expresas son en principio insustituibles, pero por efecto del silencio procesal, el Código de Procedimiento Civil crea la figura de tener a una parte por confeso, y para que ello ocurra, previamente desplaza la carga de la prueba hacia la parte que tenía que contestar alegatos o preguntas de su contraparte, y no lo hace, bien porque se niega a hacerlo, o porque no concurre al acto, a fin que de probar algo que lo favorezca, no se consolide con su silencio el que se le tenga por confeso. En estos casos, si en el transcurso del proceso la parte que guarda silencio no prueba algo que lo favorezca, el Código de Procedimiento Civil reputa que sobre el hecho afirmado por su contraparte se le tendrá por confeso; es decir, que no es realmente confeso (ya que no existe declaración expresa), sino que su silencio equivale a una confesión, y en base a ella se fijan los hechos en la sentencia definitiva. En este sentido, los artículos 362 y 412 del Código de Procedimiento Civil son claros, y ellos, al igual que los artículos 424, 436 o 444 eiusdem, señalan los diversos efectos del silencio procesal, siempre en perjuicio de quien lo guarda. El artículo 362 citado, considera que el demandado que no contesta la demanda se le tendrá por confeso, cuando en el término probatorio no pruebe nada que lo favorezca y la demanda no sea contraria a derecho. Luego, para tenerlo como confeso, lo que se declara en el fallo definitivo, como una garantía al derecho de defensa, se le permite al demandado probar algo que lo favorezca, lo que significa que ni siquiera se le exige una plena prueba contra una presunción en su contra. Con relación al artículo 412 del Código de Procedimiento Civil y las confesiones por falta de contestación a las posiciones juradas formuladas, no dice nada dicho Código de cómo se puede hacer perder el efecto del silencio, pero existe un principio general, cual es que toda confesión es rectificable si se alega y prueba el error de hecho (artículo 1404 del Código Civil), y un sector de la doctrina, tomando en cuenta que la situación del artículo 412 es semejante a la del artículo 362 ambos del Código de Procedimiento Civil, ha considerado que con cualquier prueba que favorezca a quien no contestó –por cualquier razón- la pregunta, logra revocar la potencial confesión. La confesión expresa puede siempre ser revocada o rectificada mediante la prueba del error de hecho (artículo 1404 del Código Civil), y por ello los efectos del silencio que conduce a que alguien se tenga por confeso, igualmente y con mayor razón pueden ser revocados, no siendo necesario el alegato y prueba del error de hecho, ya que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil previene que con probar algo que favorezca al no concurrente, evita que se consoliden los efectos del silencio, y por tanto que se le tenga por confeso. Se trata de principios generales, congruentes con el mantenimiento del derecho de defensa de las partes. (…)”.

De la sentencia parcialmente transcrita y de lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal encuentra que si la confesión expresa puede ser revocada, con mucha mayor razón lo podrá ser la proveniente de ficciones de la ley, cuando el artículo 361 eiusdem exige que “en la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación”…, por ello esa confesión o admisión de hechos, no tiene una presunción iuris et de iure, pues de lo contrario se violaría la estructura de la prueba de confesión, se transgrediría el derecho de defensa de la parte demandada, o de cualquiera que se vea afectado por el incumplimiento de formalidades, que impedirían la búsqueda de la verdad. De aceptarse esto, no se estaría ante un Estado de Derecho y de Justicia como el que preconiza el artículo 2 de la vigente Constitución, sino ante un Estado de ficciones legales, que devendría en la negación de la Justicia, ya que la ficción obraría contra la realidad. Por estas razones, se debe admitir prueba en contrario, que desvirtúe la presunción que nace del incumplimiento del artículo 361 eiusdem, correspondiendo La carga de la prueba al demandado; y de desvirtuar lo alegado por el actor, se desplazaría la carga de la prueba a la parte actora.

En garantía del derecho de defensa, toca señalar lo que pudiera probar el demandado que guardó silencio, al no rechazar ni contradecir la demanda. El Magistrado Jesús Eduardo Cabrera señala que lo único que ha venido aceptando la Jurisprudencia de la Casación Civil a este demandado que no contestó es la inexistencia de los hechos del actor, en conclusión el demandado puede probar la inexistencia de los hechos que narró el actor. Y en relación de lo que puede probar el demandado que ha guardado silencio, cobran importancia los principios de comunidad de la prueba y el de adquisición.

Al respecto el Tratadista Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Tomo III, señala: “Concluido el lapso probatorio y cerrada la etapa de instrucción que ha estado dominada por la iniciativa de las partes-salvo los casos de excepción en los cuales está autorizada la iniciativa probatoria del juez- se pasa a la etapa de decisión de la causa, en la cual corresponde al juez la valorización del conjunto de las pruebas (Art. 509 del Código de Procedimiento Civil) y la decisión de la controversia (Art. 515 del Código de Procedimiento Civil). En esta etapa de decisión, la actividad del juez queda desvinculada de la actividad de las partes, y ésta no determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, las cuales se consideran adquiridas para el proceso y no para cada una de las partes individualmente consideradas.(Principio de adquisición procesal). Según este principio, una vez incorporada la prueba al proceso, deja de pertenecer al litigante que la ha producido, para transformarse en común (comunidad de la prueba); cada parte puede aprovecharse, indistintamente, de su prueba como de la producida por la contraparte, y a su vez, el juez puede utilizar las resultancias probatorias aun para fines diferentes de aquellos que contemplan las partes que las producen; de modo que el juez puede valorarlas libremente, conforme a las reglas de la sana crítica, aun en beneficio del adversario de aquella parte que ha producido la prueba.”

Por las consideraciones que anteceden este Tribunal debe tener como probada la existencia de la relación arrendaticia según contrato de arrendamiento suscrito en fecha 19 de febrero de 2009, sobre el inmueble constituido por un local comercial, que forma parte del Conjunto Residencial Araguaney, distinguido internamente como local comercial, LC 2-B, situado en la Planta Baja, ubicado en la Avenida Bermúdez, Sector El Cabotaje, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, no siendo objeto de impugnación ni de tacha, dicha documental, acompañada al escrito libelar y apreciada por este Tribunal en este mismo fallo, y así se declara.

En relación a lo convenido por las partes en el referido contrato de arrendamiento suscrito por las partes contendientes en esta litis, es deben aplicar los principios contenidos en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, que establecen: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”; “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”; y “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”...

En este sentido en el presente caso, el fondo del asunto sometido a consideración de este Tribunal, se circunscribe al cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, que tiene por objeto un local comercial, este Tribunal encuentra que la parte actora pretende la entrega del inmueble dado en arrendamiento alegando el vencimiento de la prórroga legal. Ante esta pretensión este Tribunal debe verificar si los hechos alegados y probados por el actor, cumplen con los extremos exigidos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales deben cumplirse en forma concurrente, en el sentido de, si efectivamente el contrato de arrendamiento es, a tiempo fijo determinado e improrrogable, y siendo así, la prórroga legal que corresponda, y si la misma se encontraba vencida, cuyos extremos requisitos o condiciones deben verificarse del contrato de arrendamiento valorado por este Tribunal, el cual suscribieron las partes en fecha 19 de febrero de 2009, como prueba instrumentada que se basta a sí misma.

Al respecto este Tribunal encuentra que en el contrato en referencia las partes estipularon en la CLÁUSULA TERCERA: “El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento es de un (1) año fijo, contado a partir del día primero (1°) de marzo del año dos mil nueve (2009). Una vez vencido el presente contrato EL ARRENDATARIO se obliga y acepta otorgar nuevo contrato, para optar al derecho de uso y disfrute del inmueble. En consecuencia vencido el contrato, sin el nuevo otorgamiento EL ARRENDATARIO deberá entregar a la fecha de terminación del contrato, o en su defecto, al momento del vencimiento de la prórroga legal que establezca la Ley, el inmueble arrendado, completamente desocupado de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y solvente en todos los servicios,”…

Por lo que conforme a lo convenido por las partes en la CLÁUSULA TERCERA del contrato de arrendamiento y a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado opera de pleno derecho la prórroga legal, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, conforme a lo previsto en los artículos 38 y 39 eusdem, cuya prorroga, de acuerdo a la duración de la relación arrendaticia, que en el presente caso es del 1º de marzo de 2009, hasta el vencimiento del plazo convenido el 1º de marzo de 2010, le correspondía una prórroga legal de seis (6) meses, conforme a lo establecido en el literal a) del artículo 38 eiusdem, razón por la cual dicha prórroga expiró el día 1° de septiembre de 2010, fecha en la cual la arrendataria debió entregar el inmueble, conforme a lo estipulado en la referida disposición contractual en concordancia con la disposición legal antes indicada, cuestión que no ocurrió, pues de los dichos de las partes y las pruebas aportadas en el presente proceso se evidencia que para la fecha de interposición de la demanda el arrendatario se encontraba aún en posesión del inmueble, por lo que vencida la prorroga legal, el arrendador podrá exigir el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.

De las pruebas promovidas por las partes este Tribunal concluye que no se evidencia ningún hecho ni circunstancia para demostrar lo contrario a lo afirmado por la parte actora en su escrito libelar.

En tal virtud, resulta procedente que la parte actora pretenda el cumplimiento del contrato en comento y consecuentemente, la entrega de la cosa arrendada, ya que de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y como quiera que no hay elementos de convicción para demostrar lo contrario a lo afirmado por la parte actora, en cuanto a que la parte demandada no ha dado cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Tercera del contrato suscrito, en virtud de haber fenecido la prórroga legal correspondiente y el Artículo 1.167 ibídem, establece que en los contratos de bilaterales, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; considerando que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, y siendo que los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de dichos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (Artículos 1.159 y 1.160 Código Civil). Por las consideraciones que anteceden, esta sentenciadora, con fundamento en las disposiciones antes mencionadas, declara procedente la demanda y así se decide.
-IV-
RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN

En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la parte accionada planteó reconvención o mutua petición contra la parte actora, por Cumplimiento de Contrato de Venta, la cual este Juzgado en fecha 07 de febrero de 2011, declaró inadmisible la reconvención propuesta, por cuanto la parte demandada no estimó el valor de la demanda, para establecer el Tribunal competente para conocer del asunto, todo con fundamento a lo establecido en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil.

-V-

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con los artículos12, 242, 243, 340, 346 y 506 del Código de Procedimiento Civil; 1354 del Código Civil; 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, declara: 1) SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, ES DECIR, EL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO EN EL LIBELO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ORDINAL 4° DEL ARTÍCULO 340 EIUSDEM, promovida por la parte demandada en el presente juicio. 2) SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO, EN CONCORDANCIA CON EL ORDINAL 6º DEL ARTÍCULO 340 EIUSDEM, RELATIVA A LOS INSTRUMENTOS EN QUE SE FUNDAMENTE LA PRETENSIÓN, ESTO ES, AQUELLOS EN LOS CUALES SE DERIVE INMEDIATAMENTE EL DERECHO DEDUCIDO, LOS CUALES DEBERÁN PRODUCIRSE CON EL LIBELO, promovida por la parte demandada en el presente juicio. 3) CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (PRÓRROGA LEGAL) sigue la ciudadana MARISOL RODRIGUEZ FARINHA, contra el ciudadano MAMOUN ZARIFAH, ambos ampliamente identificados en autos, y consecuentemente, se condena al demandado a: Primero: Que la prorroga legal establecida en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes se cumplió en fecha primero (1°) de septiembre de 2010; Segundo: Entregar de manera inmediata a la parte actora, el inmueble constituido por un local comercial, que forma parte del Conjunto Residencial Araguaney, distinguido internamente como local comercial, LC 2-B, situado en la Planta Baja, ubicado en la Avenida Bermúdez, Sector El Cabotaje, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, libre de personas y bienes, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y solvente de todos los servicios.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales.
Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.
De conformidad con lo establecido en el artículo 251 Ibídem, Notifíquese a las partes.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los trece (13) días del mes de diciembre de dos mil once (2011), a los 201° Años de la Independencia y 152° Años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

ABG. TERESA HERRERA ALMEIDA
LA SECRETARIA,

ABG. LESBIA MONCADA DE PICCA

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).

LA SECRETARIA,

ABG. LESBIA MONCADA DE PICCA

THA/LMdeP/d
Exp 10-8704.