TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO MIRANDA

EXPEDIENTE Nº 118910

PARTE ACTORA: MARCOS ARDAGNA MARINO, venezolano, casado, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-2.972.535, actuando en su propio nombre y en el de su cónyuge CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA, Italiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-634.357,

PARTE DEMANDADA: CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-3.481.075.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PIETRO VACCARA SPINA, CRISTINA RAGA DE VACCARA, OMAIRA DÍAZ DE SOLARES y PATRICIA VACCARA RAGA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.700, 50.309, 99.939 y 105.990, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO y LOIDA R. GARCÍA ITURBE, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 33.675 y 22.588, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (PRÓRROGA LEGAL)
SENTENCIA: Definitiva
I

En fecha 14 de abril de 2011, la abogada OMAIRA DÍAZ DE SOLARES, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano MARCO ARDAGNA MARINO, anteriormente identificados, presentó demanda contra el ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO, también identificado anteriormente, alegando que: 1) Consta en documento de condominio protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 15 de agosto de 2005, registrado bajo el N° 13, Protocolo Primero, Tomo: 10, Trimestre en curso, que su representado y su cónyuge la ciudadana CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA, antes identificada, son los legítimos propietarios del bien inmueble: Edificio denominado “San Esteban, situado en el lugar denominado “Río Arriba”, al margen izquierdo de la carretera que de Los Teques, conduce a San Pedro de Los Altos, hoy Avenida Víctor Baptista, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. 2) Dicho inmueble tiene un (1) local comercial identificado como Local N° 2, sobre el cual en fecha 1 de abril de 1980, la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA CONTECA C.A.”, suscribió un contrato privado de arrendamiento con el ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO, el cual fue cedido y traspasado todos sus derechos por dicha Sociedad Mercantil a la Inmobiliaria Lacau y Pérez, en fecha 1 de mayo de 1989, y posteriormente esta empresa a su vez también traspasó en fecha 16 de septiembre de 1990, los derechos derivados del contrato de arrendamiento a la empresa Inversiones Monalba C.A., la cual en fecha 16 de septiembre de 2004, procedió a efectuar el finiquito de la gestión administrativa a partir del día 31 de marzo de 2005, cediendo y traspasando todos los derechos al ciudadano MARCO ARDAGNA MARINO. 2) El contrato de arrendamiento suscrito por las partes, comenzó a regir en fecha 01 de abril de 1980, como un contrato de plazo fijo por un (01) año, el cual se prorrogó automáticamente por iguales períodos durante varios años; toda vez que las partes mantuvieron su conformidad en continuar con la relación arrendaticia. 3) En fecha 25 de febrero de 2008, su representado le notificó al arrendatario su voluntad de no renovar por mas tiempo el contrato de arrendamiento; para lo cual se le manifestó en dicha notificación que en fecha 02 de abril de 2008 comenzaba a correr la prórroga legal prevista en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y conforme al literal d) del citado Artículo dicha prórroga vencería el día 02 de abril de 2011, la cual fue practicada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 25 de febrero de 2008. 4) En la oportunidad de notificar de la no prórroga del contrato, también se le notificó al arrendatario, de la Resolución de fecha 21 de diciembre de 2007, emanada de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro, en relación con la regulación del canon de arrendamiento. 5) Cuando se produce el vencimiento del lapso de duración contractual y el período de prórroga legal a que tiene derecho el inquilino de conformidad con la Ley especial que rige la materia, éste debe materializar la entrega del inmueble al propietario en forma pacífica y voluntaria, debido a que entre las obligaciones legales del arrendatario está la de entregar el inmueble al finalizar el contrato y haber cumplido con las restantes obligaciones que le hicieron merecedor de haber permanecido en el inmueble después del vencimiento del plazo fijo del contrato. 6) Consta del propio contrato de arrendamiento, que el día 01 de abril de 1980, es la fecha cierta de inicio de la relación arrendaticia; en consecuencia, luego de las correspondientes renovaciones, el contrato vencía el 1 de abril de 2008; y a partir de esta fecha comenzó a correr la prórroga legal, la cual venció el día 02 de abril de 2011. Por lo que, supuestamente, para esta fecha ha transcurrido el período de tres (03) años de prórroga legal, conforme a lo establecido en el Artículo 38, literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a cuyo vencimiento el arrendatario estaba obligado a entregar el inmueble. 7) El arrendatario debía hacer entrega formal del inmueble arrendado en fecha 02 de abril de 2011; no obstante ello, el ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO, no ha dado cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble arrendado, habida cuenta de que el contrato se encuentra cumplido y la prórroga legal completamente vencida. 8) Por todas las razones anteriormente expuestas, es por lo que acude ante esta autoridad para demandar como en efecto demanda al ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO, en su carácter de arrendatario del inmueble constituido por un (01) Local Comercial identificado como Local N° 2, del Edificio denominado “SAN ESTEBAN”, situado en el lugar denominado “Río Arriba”, al margen izquierdo de la Carretera que de Los Teques, conduce a San Pedro de Los Altos, hoy Avenida Víctor Baptista, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en razón de haber vencido la prórroga legal; para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Al cumplimiento del contrato de arrendamiento por el vencimiento de la prórroga legal. SEGUNDO: A la entrega del inmueble arrendado, totalmente desocupado de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato. TERCERO: Las costas y costos del juicio, hasta su definitiva terminación. Fundamenta su acción 1.167, 1.594 y 1.599 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima la demanda en 6.000 Bs. correspondientes a 78,94 UT.
En fecha 28 de abril de 2011, comparece la abogada OMAIRA DÍAZ DE SOLARES, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y consigna los recaudos relacionados con la presente demanda.
Admitida dicha demanda en fecha 11 de mayo de 2011, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO, para que compareciera ante este Tribunal el segundo día de despacho siguiente a su citación a fin de que diera contestación a la demanda.
En fecha 18 de mayo de 2011, comparece la apoderada judicial de la parte actora, y consigna copias fotostáticas del libelo de la demanda y del auto de admisión, a fin de que se libre la compulsa respectiva.
En fecha 23 de mayo de 2011, se libró la correspondiente compulsa.
En fecha 27 de mayo consigna los emolumentos al ciudadano Alguacil.
En fecha 17 de junio de 2011, comparece el Alguacil de este Juzgado, y deja constancia que la parte actora le hizo entrega de los medios y recursos necesarios para gestionar la citación de la parte accionada, en fecha 27 de mayo de 2011.
En fecha 28 de junio de 2011, comparece el Alguacil de este Juzgado, y consigna recibo de citación sin firmar, librado al ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO, manifestando que el referido ciudadano se negó a firmar.
En fecha 06 de julio de 2011, comparece la apoderada judicial de la parte demandada, abogada OMAIRA DÍAZ DE SOLARES, y solicita sea librada Boleta de Notificación, a tenor de los establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 08 de julio de 2011, se libró Boleta de Notificación a la parte demandada, ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 11 de julio de 2011, comparece el ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO, y otorga Poder Apud Acta a los abogados ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO y LOIDA R. GARCÍA ITURBE, anteriormente identificados.
En fecha 13 de julio de 2011, se recibió escrito de contestación a la demanda, presentados por los apoderados judiciales de la parte accionada.
Mediante diligencia suscrita en fecha 14 de julio de 2011, la abogada OMAIRA DÍAZ DE SOLARES, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, da contestación a las cuestiones previa opuestas por los apoderados judiciales de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda.
En fecha 25 de julio de 2011, se recibió escrito de promoción de pruebas, presentado por la apoderada judicial de la parte accionante.
En fecha 26 de julio el Tribunal se pronuncia sobre las pruebas promovidas por la parte actora.
Por diligencia suscrita en fecha 27 de julio de 2011, la apoderada judicial de la parte demandada, abogada LOIDA GARCÍA, tacha de falsedad el contenido de la notificación practicada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 25 de febrero de 2008.
En fecha 29 de julio de 2011, se recibió escrito de promoción de pruebas, presentado por la apoderada judicial de la parte demandada, el cual fue providenciado por auto dictado en fecha 01 de agosto de 2011.
Previa diligencia suscrita en fecha 05 de agosto de 2011 por la apoderada judicial de la parte actora, en fecha 10 de agosto de 2011, se devuelven los originales solicitados.
Por auto dictado en fecha 16 de septiembre de 2011, se difiere por un lapso de cinco (5) días de despacho, la oportunidad para dictar sentencia.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, este Tribunal observa:
II
Esta sentenciadora deja expresa constancia que el presente juicio se decide bajo el imperio del nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No 36.687 de fecha veintiséis (26) de abril de 1999 y en tal virtud, tanto la sustanciación del mismo como su decisión se rige por dicha normativa.

PUNTOS PREVIOS
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN POR FALTA DE LA CUALIDAD DEL ACTOR PARA PRESENTARSE EN JUICIO DERIVADA DE UNA INDEBIDA REPRESENTACIÓN JUDICIAL.

Los apoderados judiciales de la parte demandada alegan la inadmisibilidad, alegando lo siguiente:
“(…) Como punto previo a la contestación al fondo de la acción en atención a la falta de cualidad del actor para presentarse en juicio derivada de una indebida representación judicial, todo ello debido a que observamos en el caso de marras que un ciudadano de nombre MARCO ARDAGNA MARINO quien evidentemente no es abogado, pretende en juicio actuar en función judicial en nombre y representación de otro ciudadano, quien tampoco es abogado como lo es la ciudadana CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA.
En este sentido, la Sala Constitucional del tribunal Supremo de Justicia, en sentencia con carácter vinculante de fecha 15 de febrero de 2001…
…. Omissis …
En este orden de ideas, habiendo quedado claro que la abogado OMAIRA DIAZ DE SOLARES intentó la demanda que da origen a este proceso, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano MARCO ARDAGNA MARINO quien a su vez y de manera expresa manifiesta que actúa en su propio nombre y en representación de su cónyuge la ciudadana CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA y habiendo quedado establecido que el mencionado ciudadano MARCO ARDAGNA MARINO evidentemente no es abogado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley de Abogados y conforme al texto de la sentencia con carácter vinculante antes descrita, y siendo que no le está permitido a aquellas personas diferentes a los abogados en ejercicio, aun asistidos de abogado ejercer la representación judicial de otra y mucho menos sustituir facultades judiciales que no tiene en otro aunque sea este abogado, situación está que se presenta en el caso bajo análisis; resulta en consecuencia, clara la falta de representación y por ende la falta de cualidad que tiene el actor MARCO ARDAGNA MARINO en el presente juicio al carecer de la capacidad de postulación que tiene todo abogado, ya que mal puede éste actuar en nombre y representación de otro (CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA) y pretender convalidar su actuación judicial afirmando que otorga poder en nombre de aquella a la profesional del derecho OMAIRA DIAZ DE SOLARES; siendo forzoso para quien le toca conocer de esta causa en su condición de Sentenciadora, concluir que la presente demanda resulta improcedente en derecho por la evidente falta de representación invocada, y así deberá ser declarado…”.

Al respecto este Tribunal encuentra, de la revisión exhaustiva del escrito libelar, que la abogada OMAIRA DÍAZ DE SOLARES, interpone la presente demanda, actuando en su carácter de Apoderada del ciudadano MARCO ARDAGNA MARINO, quien le otorga el poder actuando en su propio nombre y en representación de su cónyuge CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA, en razón de las facultades que les fueron conferidas por la referida ciudadana, según Poder que en original se encontraba inserto en autos, a los FOLIOS 12 y 13, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 08 de septiembre de 2005, inserto bajo el Nº 45, Tomo 124, de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaria. De lo antes expuesto este Tribunal concluye, que en la presente litis no existe la alegada falta de capacidad de postulación, debido a que, quien ejerce el poder del ciudadano MARCO ARDAGNA MARINO, en el presente juicio, es la abogada OMAIRA DÍAZ DE SOLARES, identificada plenamente como abogada en ejercicio, y es, la persona que intenta la demanda, en nombre y representación del ciudadano MARCO ARDAGANA MARINO, quien –repito – otorga el referido poder en su propio nombre y en representación de su cónyuge CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA, dando así cumplimiento a lo establecido en jurisprudencia reiterada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 15 de junio de 2004 (M.M. Capón en Amparo, Sent. 1170, con Ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz), así como en sentencia de fecha 30 de Noviembre de 2006 (R.D. Zerpa en Amparo, Sentencia Nro. 2.129. Con ponencia del Magistrado Dr. Arcadio Delgado Rosales), por cuanto las actuaciones realizadas en el presente juicio en ejercicio del referido poder, han sido realizadas por abogado, en tal virtud resulta improcedente la opuesta falta de cualidad alegada por los apoderados de la parte demandada, y así se decide.

DE LA INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN EN ATENCIÓN A LA NATURALEZA JUDICIAL DEL PROCEDIMIENTO SELECCIONADO POR LA ACTORA EN ATENCIÓN A LA REAL CONDICIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO.

En el acto de la contestación de la demanda los Apoderados judiciales de la parte demanda manifiestan que:

“(…) En segundo lugar, y con base al supuesto negado por incierto de que el Despacho considerarse improcedente la impugnación y falta de cualidad invocada en el aparte anterior, a todo evento y sin que ello signifique renuncia alguna a dicho argumento, como punto previo a la contestación al fondo oponemos en este acto la inadmisibilidad de la presente acción en atención a la naturaleza misma del procedimiento seleccionado por la parte actora…”

…Onmissis…

En el caso de marras, como bien afirma el actor en su libelo, la relación arrendaticia sobre el local N° 2 del Edificio denominado “San Esteban” situado en el lugar denominado “Río Arriba” al margen izquierdo de la carretera que de Los Teques conduce a San Pedro de Los Altos, hoy Avenida Víctor Baptista, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, pactada con nuestro mandante el ya mencionado CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO; se inició a partir del 1° de Abril de 1.980 con la empresa ADMINISTRADORA CONTECA, C.A mediante contrato privado suscrito entre ambos …

….Omissis…

Afirma así mismo, la pseudo representación de la parte actora, que dicho contrato fue cedido, y traspasados todos sus derechos por dicha empresa, a la INMOBILIARIA LACAU Y PEREZ en fecha 01-05-1989 y posteriormente esta empresa a su vez también traspasó en fecha 16-09-1990 los derechos derivados del contrato de arrendamiento a la empresa INVERSIONES MONALBA, C.A. quien a su vez, “(…) en la fecha 16 de septiembre de 2004, procedió a efectuar finiquito de la gestión administrativa a partir del día 31 de marzo de 2005, cediendo y traspasando todos los derechos al ciudadano MARCO ARDAGNA MARINO conforme consta en dicho contrato…

….Omissis…

Nos encontramos presuntamente ante la presencia de un contrato de arrendamiento escrito el cual cuenta con un lapso de duración y vigencia estimado en treinta y un (31) años; o lo que es lo mismo, con más de dieciséis (16) años del lapso máximo de duración que la ley establece para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado; lo cual nos obliga, por mandato de la ley y en atención a la aplicación del principio de interpretación congruente de la ley adminiculado con la garantía constitucional de seguridad jurídica que debe existir entre las partes, a interpretarlo de la siguiente manera:
“Efectivamente en fecha 1°-04-1980 se celebró, de manera escrita y temporal, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el representante de aquellos quienes hoy se llaman actores (MARCO ARDAGNA MARINO y CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA quienes a su vez, como lo reconoce la pseudo representante en su libelo, configuran un litis consorcio necesario activo); más sin embargo, por mandato expreso del artículo 1.580 del Código Civil (normativa sustantiva vigente y de pleno valor al día de hoy) dicha relación arrendaticia a tiempo determinado nunca podría exceder de quince (15) años de duración, por lo que manteniendo una interpretación coherente y racional tanto del texto legal como de lo pactado entre las partes, en la mencionada cláusula TERCERA contractual, dicha relación arrendaticia a tiempo determinado se mantuvo incólume hasta el día 1° de abril de 1.995; fecha en la cual la relación arrendaticia pactada inicialmente entre las partes en forma escrita y a tiempo determinado sufrió una metamorfosis, transformándose la misma en un contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado, producto de la permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado de manera continua y sin ninguna clase de manifestación activa por parte del arrendador…”.

….Omissis…

En el caso de marras ciudadano Juez, observamos que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento que en sus inicios y producto de la sucesividad renovatoria hasta el 1°-04-1995 se constituyó como un contrato escrito a tiempo determinado, más sin embargo, con base a la limitación temporal contenida en el vigente artículo 1580 del Código Civil ya comentado, a partir de dicha fecha (1°-04-1995) y producto de la aplicación práctica del contenido del artículo 1.600 ejusdem; el mantenimiento efectivo y percepción pacífica de los cánones de arrendamiento por parte de aquellos quienes fungían como arrendadores autorizados, constituyó en una modificación integral de la naturaleza temporal y jurídica del contrato inicialmente celebrado entre las partes, vale decir, que el mismo sufrió una metamorfosis jurídica de contrato a tiempo determinado a contrato a tiempo indeterminado, siendo en tal sentido esta (la de un contrato a tiempo indeterminado) el que actualmente regula la vida contractual que existe entre quien se denomina arrendador y nuestro mandante sobre el inmueble identificado en autos; razón por la cual es inadmisible desde todo punto de vista la supuesta notificación de ocurrencia de prórroga legal que dice el actor le fuere efectuada a aquel en fecha 25-02-2008, la cual desde este mismo momento y con base a los argumentos antes mencionados, procedo a impugnar por improcedente en este mismo acto…

….Omissis…

Por ello podemos afirmar que ante la presencia de un contrato de arrendamiento verbal, este debe presumirse en principio realizado a tiempo indeterminado; en consecuencia, si el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado o verbal a los fines del rescate del inmueble dado en arrendamiento, el arrendador sólo tiene la acción judicial de desalojo establecida en el artículo 34 de la legislación especial no pudiendo en consecuencia intentar, como lo ha hecho en este caso la acción de cumplimiento por vencimiento del término de Prórroga Legal pues, no habiendo determinación específicamente comprobable de término de duración (pues los contratos de arrendamiento verbales se reputan como a tiempo indeterminado) mal puede exigirse al inquilino que cumpla con una cláusula o condición que por su propia naturaleza no existe en el contrato por él celebrado. Es por ello que la presente acción ab-initio debió haber sido declarada inadmisible.

….Omissis…

En este mismo orden de ideas y sólo a manera de conclusión, consideramos pertinente destacar lo siguiente: Tanto la doctrina como la jurisprudencia han establecido que es obligación de quien juzga determinar si a ciencia cierta la calificación jurídica asignada por quien acciona es la realmente determinada del cuerpo del petitum desarrollado por aquel; pues, con base a la previsiones generales contenidas en nuestra legislación adjetiva y en especial aquellas contenidas en el último aparte del Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…
El juez que conoce de la causa no puede entrar a resolver situaciones de hecho no planteadas en la demanda. Sin embargo, la obligación del Juez de decidir con arreglo a la pretensión deducida, no lo vincula a la calificación jurídica o nombre que el accionante haya dado en el libelo de demanda a su acción, porque ésta sólo puede resultar de la situación de hecho, siendo así la calificación de la pretensión un problema de derecho de exclusiva soberanía del Juez, por aplicación del principio jura novit curia…”.

Al respecto, este Tribunal encuentra que en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha Primero (1°) de Abril de 1980, ambas partes estipularon: “El plazo de arrendamiento es de un (1) año contado a partir de la fecha, prorrogable automáticamente por períodos iguales, si con un mes de anticipación, por los menos, al final de cada período, una cualquiera de las partes no manifestare a la otra por escrito lo contrario”…, supuesto de hecho que no se subsume en los supuestos previstos en los artículos 1.580 y 1.582 del Código Civil, alegados por la parte demandada, pues el referido contrato no se suscribió ni por más de quince (15) años, ni por más de dos (2) años, tal como lo establece el principio prohibitivo contenido en las referidas normas, de no poder arrendar por más de quince (15) años, ni más de dos años quien tiene la simple administración, pues el mismo se celebro por un (1) año, con prorrogas automáticas por períodos iguales, supuesto de hecho, distinto al previsto en las normas indicadas, por lo que resulta improcedente al caso planteado la aplicación de lo establecido en los artículos 1.580 y 1.582 íbidem, y así se declara.

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, O CUANDO SÓLO PERMITE ADMITIRLA POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN LAS ALEGADAS EN LA DEMANDA.

Alegan los apoderados judiciales de la parte demanda que: “(…) ante la presencia de un contrato de arrendamiento verbal, este debe presumirse en principio realizado a tiempo indeterminado; en consecuencia, si el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado o verbal a los fines del rescate del inmueble dado en arrendamiento, el arrendador sólo tiene la acción judicial de desalojo establecida en el Artículo 34 de la legislación especial no pudiendo en consecuencia intentar, como lo ha hecho este caso la acción de cumplimiento por vencimiento del término de Prorroga Legal pues, no habiendo determinación específicamente comprobable del término de duración (pues los contratos de arrendamiento verbales se reputan como a tiempo indeterminado) mal puede exigirse al inquilino que cumpla con una cláusula o condición que por su propia naturaleza no existe en el contrato por él celebrado. Es por ello que la presente acción ab-initio debió haber sido declarada inadmisible…”.
Al respecto este Tribunal observa que, la acción como elemento fundamental del Proceso Civil, que conforma la denominada – por el jurista Alcalá Zamora- Trilogía del Proceso Civil (Acción, jurisdicción y proceso) puede definirse como el poder jurídico que la Ley concede a los ciudadanos para poner en movimiento a los órganos jurisdiccionales, quienes tienen interés de solucionar o resolver los conflictos que surgen entre los particulares, respecto de la pretensión que el demandante hace valer en su demanda. En consecuencia, podemos decir que la acción tiene un doble contenido, pues mediante ella se persigue la satisfacción del interés colectivo en la composición de la litis así como de un interés particular o privado del accionante, que hace valer en su demanda (pretensión). Respecto al interés en la composición de la litis, el procesalista Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano” sostiene que: “(…) el interés público en la solución jurisdiccional de los conflictos; y difícilmente puede concebirse que falte ese interés, si con la acción se está solicitando al juez la composición del conflicto descrito como objeto de la controversia. En los elementos de la acción –sostiene Devis Echandia- no se encuentra el llamado interés para obrar, y la obligación del Estado de proveer surge sin que sea necesario examinar si el actor tiene o no este interés para obrar. Desde el momento en que una persona crea tener conflicto jurídico con otra o un derecho para cuyo ejercicio o eficacia se requiera una declaración judicial, tiene el derecho de acción a fin de que mediante el proceso jurisdiccional se resuelva ese conflicto. En igual sentido, Invrea considera que la ley, la jurisprudencia y la doctrina ganarían mucho en precisión si cesaran de considerar el interés para obrar como una condición o requisito específico de la acción…”.
Establecido lo anterior, es necesario precisar cuando estamos en presencia de lo que doctrinariamente se ha denominado “carencia de acción”, en este sentido quien suscribe el presente fallo sigue la posición objetiva que ha asumido el Tribunal Supremo de Justicia, cuando ha señalado respecto de la defensa de “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de tal acción”. En otros términos, existirá carencia de acción cuando el legislador niega la tutela jurídica a la situación de hecho concreta que plantea el actor, no siendo esto extensible a los casos en los cuales se denuncia que no es posible subsumir el hecho concreto en la norma invocada por el accionante. Ahora bien, nuestro legislador tutela el ejercicio de las acciones de resolución y de cumplimiento de contrato, con los respectivos daños y perjuicios (artículo 1.167 del Código Civil) así como la de desalojo (artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), lo cual hace improcedente la cuestión previa opuesta. Por lo expuesto, se desecha la defensa previa opuesta, y así se decide.

DE LA TACHA DE FALSEDAD

Mediante diligencia de fecha 27 de julio de 2011 la apoderada judicial de la parte accionada, expone: “(…) Encontrándome en la oportunidad legal para ello tacho de falsedad el contenido de la notificación practicada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 25/02/2008 instrumento éste mediante el cual se pretende demostrar la supuesta concesión de la “prórroga legal” y subsecuente notificación de pretendida no renovación del pseudo contrato de arrendamiento escrito que afirma el actor mantener con mi representado. (…)”.
Este Tribunal teniendo presente que el ordenamiento constitucional garantiza el derecho de acceso a la justicia, cuando expresa la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 26 ... “que toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente;”… entra a analizar los argumentos expuestos por la parte accionada tachante; y a tal fin observa, establece el artículo 440 en su segundo párrafo:
…. “Si presentado el instrumento en cualquier estado y grado de la causa, fuere tachado incidentalmente, el tachante, en el quinto día siguiente, presentará escrito formalizando la tacha, con explanación de los motivos y exposición de los hechos circunstanciados que quedan expresados; y el presentante del instrumento contestará en el quinto día siguiente, declarando asimismo expresamente si insiste o no en hacer valer el instrumento y los motivos y hechos circunstanciados con que se proponga combatir la tacha.”
Al respecto, el citado autor Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Instituciones de Derecho Procesal, señala: La tacha de falsedad de un instrumento, público o privado, tiene por objeto la declaratoria de nulidad e ineficacia del mismo, por errores o alteraciones esenciales a su elaboración. Valga decir, que no haya intervenido el funcionario que supuestamente autoriza el acto, o que sea falsa la firma o la comparecencia del otorgante, o porque el funcionario atribuya al otorgante declaraciones que éste no haya dicho, o que se hayan hecho alteraciones materiales a la escritura con posterioridad a su otorgamiento capaces de cambiar su contenido, o, en fin, que el funcionario atestigüe haber realizado el acto en lugar o fecha distinta a la que consigna en la escritura (Art 1.380 CC). Todos estos vicios son de carácter formal y miran a la fabricación del instrumento. La falsedad ideológica del documento (simulación) o la nulidad del contrato o del negocio jurídico contenido en el mismo, son defensas de fondo distintas a la tacha de falsedad, y deben ser argüidas como defensas de mérito por el sujeto interesado en la oportunidad legal. Es por ello que el artículo 1.382 del Código Civil expresa que “no dan motivo a la tacha del instrumento, la simulación, el fraude, ni el dolo en que hubieren incurrido sus otorgantes, sino a las acciones o excepciones que se refieran al acto jurídico mismo que aparezca expresado en el documento”. El fraude de que habla este precepto sustantivo, concierne a la relación jurídica acreditada por la escritura, pero no a la escritura misma, que ataña propiamente a la tacha de falsedad. (Obra cit.,Ediciones Liber, Caracas, 2005, ps. 288 y 289).
Conforme a lo expuesto, aprecia esta Sentenciadora que la parte demandada al propone la tacha de falsedad incidental del documento autenticado constituido por la notificación practicada en fecha 25 de febrero de 2008, en su formalización no explana los motivos, ni expone los hechos circunstanciados en que fundamenta la tacha, conforme lo establece el mencionado artículo 440 en su segundo párrafo. Ahora bien, existiendo las pautas reguladoras del proceso, a las mismas debe circunscribirse la función juzgadora; por ello, conforme a las normas de derecho y en atención a lo alegado en autos, así como del criterio doctrinario antes transcrito, no pudiendo pretender a través de la presente incidencia de tacha de falsedad, la nulidad del instrumento, debido a que no explana los motivos ni hechos en que fundamenta la tacha, es por lo que de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se declara sin lugar la tacha propuesta, y así se decide.

III
Decididas como han sido las defensas previas promovidas por los apoderados judiciales de la parte accionada, este Tribunal procede al análisis exhaustivo de las pruebas aportadas por las partes al proceso, en los términos siguientes:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Documentales: La Apoderada Judicial de la parte accionante acompañó a su demanda los siguientes instrumentos: 1) Instrumento Poder otorgado por el ciudadano MARCO ARDAGNA MARINO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-2.972.535, actuando en su propio nombre y representación de su cónyuge, ciudadana CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA, de nacionalidad Italiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-634.357, a los abogados PIETRO VACCARA SPINA, CRISTINA RAGA DE VACCARA, OMAIRA DÍAZ DE SOLARES y PATRICIA VACCARA RAGA, ante la Notaría Pública del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de abril de 2011, bajo el N° 13, Tomo 31 de los Libros de autenticaciones llevados ante dicha Notaría. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 2) Poder Especial, pero amplio y bastante cuanto en derecho se requiere, otorgado por la ciudadana CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA, anteriormente identificada, a su legítimo esposo, ciudadano MARCO ARDAGNA MARINO, también identificado anteriormente, ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 08 de septiembre de 2005, bajo el N° 45, Tomo 124, de los Libros de Autenticaciones llevados ante dicha Notaría. Este Tribunal, encuentra que, si bien es cierto que la ilegitimidad del primero de los nombrados, fue cuestionada, por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, no es menos cierto, que tal circunstancia fue subsanada como se dejo asentado anteriormente, mediante el otorgamiento del poder a los abogados PIETRO VACCARA SPINA, CRISTINA RAGA DE VACCARA, OMAIRA DÍAZ DE SOLARES y PATRICIA VACCARA, por el referido ciudadano. En consecuencia, este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dándole pleno valor probatorio, en razón de que no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad legal para ello, y así se decide. 3) Documento de Condominio protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el N° 13, Tomo 10, Protocolo Primero, de fecha 15 de agosto de 2005. Este Tribunal, aprecia la documental en comento conforme a lo preceptuado en el artículo 1.360 del Código Civil. 4) Contrato de Arrendamiento original fechado 1° de Abril de 1980, suscrito entre “Administradora CONTECA C.A.” y el ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO, por el inmueble constituido por un Local distinguido con el N° 2, ubicado en el Edificio “SAN ESTEBAN”, Avenida Víctor Baptista, Los Teques, Estado Miranda, cedido en fecha 1° de Mayo de 1989, a la Inmobiliaria Lacau y Pérez y posteriormente, en fecha 16 de septiembre de 1990, cedido a Inversiones Monalba, C.A. Este Tribunal, observa que el mismo no fue negado ni tachado por el adversario. En consecuencia, este Juzgado considera reconocida la instrumental antes referida, y le atribuye plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 1.364 eiusdem y 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. 5) Finiquito de Administración de fecha 16 de septiembre de 2004, suscrito por la Empresa “INVERSIONES MONALBA, C.A.”, a través de su Director GIAN CARLOS LEONARDO ALBANI FAUSTO, mediante el cual hace formal entrega de la gestión administrativa llevada por esa empresa a EL PROPIETARIO, señor MARCOS ARDAGNA MARINO, correspondiente al inmueble constituido por un Local distinguido con el N° 2, ubicado en el Edificio “SAN ESTEBAN”, Avenida Víctor Baptista, Los Teques, Estado Miranda. Este Tribunal, aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. 6) Notificación practicada por el ciudadano MARCO ARDAGNA MARINO, al ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO, a través de la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 25 de febrero de 2008, mediante la cual le notifica su decisión de NO RANOVAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO existente entre ellos, y consecuentemente, solicita la entrega del inmueble, una vez finalizada la prórroga legal, la cual comenzaría a correr a partir del día 02 de abril de 2008 y vencería el 02 de abril de 2011. Asimismo, le fue notificado que según Resolución de fecha 21 de diciembre de 2007, emanada de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, el canon de arrendamiento a partir de enero de 2008 sería de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 458,91). En relación a esta documental este Tribunal encuentra que en el acto de la contestación de la demanda la parte accionada la impugno en los siguientes términos: “(…) En el caso de marras ciudadano Juez, observamos que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento que en sus inicios y producto de la sucesividad renovatoria hasta el 1°-04-1995 se constituyó como un contrato escrito a tiempo determinado, más sin embargo, con base a la limitación temporal contenida en el vigente artículo 1580 del Código Civil ya comentado, a partir de dicha fecha (1°-04-1995) y producto de la aplicación práctica del contenido del artículo 1.600 ejusdem; el mantenimiento efectivo y percepción pacífica de los cánones de arrendamiento por parte de aquellos quienes fungían como arrendadores autorizados, constituyó en una modificación integral de la naturaleza temporal y jurídica del contrato inicialmente celebrado entre las partes, vale decir, que el mismo sufrió una metamorfosis jurídica de contrato a tiempo determinado a contrato a tiempo indeterminado, siendo en tal sentido esta (la de un contrato a tiempo indeterminado) el que actualmente regula la vida contractual que existe entre quien se denomina arrendador y nuestro mandante sobre el inmueble identificado en autos; razón por la cual es inadmisible desde todo punto de vista la supuesta notificación de ocurrencia de prórroga legal que dice el actor le fuere efectuada a aquel en fecha 25-02-2008, la cual desde este mismo momento y con base a los argumentos antes mencionados, procedo a impugnar por improcedente en este mismo acto (…)”. En cuanto a la impugnación este Tribunal encuentra que tal medio de defensa por estar fundamentado en un hecho que no puede ser analizado de manera apriorística con el solo objeto de valorar o no dicha documental, por estar sometida a un contradictorio y sus probanzas, que debe ser decidido en el mérito de la causa, en consecuencia, quien aquí decide emitirá su respectivo pronunciamiento en la sentencia de mérito respecto a la impugnación interpuesta por la parte accionada. Y así se decide. 7) Copia Simple del escrito de Notificación practicada por el ciudadano MARCO ARDAGNA MARINO, al ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO en el que se observa una firma ilegible del notificado. Al respecto este Tribunal observa que esta documental es de igual contenido al que cursa presentado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 25 de febrero de 2008, analizado en el anterior numeral (6), en consecuencia este Tribunal respecto a esta documental, emitirá su pronunciamiento en la sentencia de mérito. 8) Copia simple de contrato de arrendamiento fechado 1° de Abril de 1980, suscrito entre “Administradora CONTECA C.A.” y el ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO, de igual contenido al analizado en numeral (4), apreciado y valorando este Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 9) Resolución dictada en el Expediente signado con el N° 006-07, en fecha 21 de diciembre de 2007, emanada de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, sobre el inmueble objeto del presente juicio. Dicha documental demuestra que efectivamente el canon de arrendamiento ha sido estipulado en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 458,91) mensuales, para el Local distinguido con el N° 2, el cual forma parte del Edificio “San Esteban”, situado en la Avenida Víctor Baptista, Sector El Paso, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. Este Tribunal, no aprecia dicha documental, toda vez que la misma no guarda relación con los hechos controvertidos.

Durante el lapso probatorio la parte actora promovió la siguiente probanza:
MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS: Este Tribunal encuentra que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandada promovió: MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS: Este Tribunal encuentra que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.

Analizadas como han sido las pruebas documentales promovidas por las partes, este Tribunal para decidir observa que la apoderada judicial de la parte actora en su escrito libelar afirma que: “(…) Consta en documento de condominio protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 15 de agosto de 2005, registrado bajo el N° 13, Protocolo Primero, Tomo: 10, Trimestre en curso, que mi representado y su cónyuge la ciudadana CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA, antes identificada, son los legítimos propietarios del siguiente inmueble: Edificio denominado “SAN ESTEBAN, situado en el lugar denominado “Río Arriba”, al margen izquierdo de la carretera que de Los Teques, conduce a San Pedro de Los Altos, hoy Avenida Víctor Baptista, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. … dicho inmueble tiene un (01) local comercial identificado como Local N° 2, sobre el cual en fecha 1 de abril de 1980, la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA CONTECA C.A.”, suscribió un contrato privado de arrendamiento con el ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO, … el cual fue cedido y traspasado todos los derechos por la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA CONTECA C.A.”, a la Inmobiliaria Lacau y Perez, en fecha 1 de mayo de 1989, y posteriormente esta empresa a su vez también traspasó en fecha 16 de septiembre de 1990, los derechos derivados del contrato de arrendamiento a la empresa Inversiones Monalba C.A., la cual en fecha 16 de septiembre de 2004, procedió a efectuar el finiquito de la gestión administrativa a partir del día 31 de marzo de 2005, cediendo y traspasando todos los derechos al ciudadano MARCO ARDAGNA MARINO … El contrato de arrendamiento suscrito por las partes, comenzó a regir en fecha 01 de abril de 1980, como un contrato de plazo fijo por un (01) año, el cual se prorrogó automáticamente por iguales períodos durante varios años; toda vez que las partes mantuvieron su conformidad en continuar con la relación arrendaticia. … En fecha 25 de febrero de 2008, mi representado le notificó al arrendatario su voluntad de no renovar por mas tiempo el contrato de arrendamiento; para lo cual se le manifestó en dicha notificación que en fecha 02 de abril de 2008 comenzaba a correr la prórroga legal prevista en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y conforme al literal d) del citado Artículo dicha prórroga vencería el día 02 de abril de 2011. … en la oportunidad de notificar de la no prórroga del contrato, también se le notificó al arrendatario, de la Resolución de fecha 21 de diciembre de 2007, emanada de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro, en relación con la regulación del canon de arrendamiento; … Cuando se produce el vencimiento del lapso de duración contractual y el período de prórroga legal a que tiene derecho el inquilino de conformidad con la Ley especial que rige la materia, éste debe materializar la entrega del inmueble al propietario en forma pacífica y voluntaria, debido a que entre las obligaciones legales del arrendatario está la de entregar el inmueble al finalizar el contrato y haber cumplido con las restantes obligaciones que le hicieron merecedor de haber permanecido en el inmueble después del vencimiento del plazo fijo del contrato. … consta del propio contrato de arrendamiento, que el día 01 de abril de 1980, es la fecha cierta de inicio de la relación arrendaticia; en consecuencia, luego de las correspondientes renovaciones, el contrato vencía el 1 de abril de 2008; y a partir de esta fecha comenzó a correr la prórroga legal, la cual venció el día 02 de abril de 2011. Por lo que para esta fecha ha transcurrido el período de tres (03) años de prórroga legal, conforme a lo establecido en el Artículo 38, literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a cuyo vencimiento el arrendatario estaba obligado a entregar el inmueble; … la arrendataria (sic) debía hacer entrega formal del inmueble arrendado en fecha 02 de abril de 2011; no obstante ello, el ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO, no ha dado cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble arrendado, habida cuenta de que el contrato se encuentra cumplido y la prórroga legal completamente vencida..”.

Ante tales afirmaciones de hecho, los apoderados judiciales del accionado en su escrito de contestación, manifestaron: “(…) En atención a los planteamientos antes anunciados negamos en forma expresa que nuestro mandante tenga obligación alguna de entregar el inmueble arrendado por vencimiento del término contractual y menos aún de la supuesta prórroga que dice el actor ha ocurrido del caso de marras.
Negamos que en consecuencia, nuestro mandante hubiere incumplido de manera alguna su obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del término contractual establecido en el contrato escrito pues, habiéndose transformado éste producto de tacita reconducción ocurrida, en a tiempo indeterminado, su relación arrendaticia se supone efectuada sin término de tiempo por lo que al día de hoy el mismo no tiene obligación alguna de hacer entrega del inmueble y menos aún a cancelar costas y costos en esta causa.
Finalmente, negamos que nuestro mandante se encontrare actualmente ocupando el inmueble arrendado como resultado de prórroga legal alguna, ya que como ha quedado suficientemente expuesto su ocupación deviene de la tacita reconducción ocurrida y a la cual se ha hecho referencia anteriormente…”.

Ante tales afirmaciones de hecho de las partes, correspondía a cada una de ellas la carga de probar sus respectivos alegatos, de conformidad con los Artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:”Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes
Por las consideraciones que anteceden este Tribunal debe tener como probada la existencia de la relación arrendaticia según contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1° de Abril de 1980, que ambas partes mencionan en la demanda y en el escrito de contestación a la misma, respectivamente, y así se decide.

Ahora bien, conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a este Tribunal emitir el pronunciamiento respecto a lo alegado y probado por las partes, y, apreciado y valorado el referido contrato de arrendamiento suscrito en fecha Primero (1°) de Abril de 1980, tenemos que en el mismo ambas partes convinieron en la Cláusula Tercera: “El plazo de arrendamiento es de un año contados a partir de la fecha, prorrogable automáticamente por períodos iguales, si con un mes de anticipación, por los menos, al final de cada período, una cualquiera de las partes no manifestare a la otra por escrito lo contrario.”…, supuesto de hecho que no se subsume en los supuestos previstos en los artículos 1.580 y 1.582 del Código Civil, alegados por la parte demandada y cuyo pronunciamiento emitió esta Juzgadora como uno de los puntos previos decididos en este fallo, pues el mismo se celebro por un (1) año, con prorrogas automáticas por períodos iguales, supuesto de hecho, distinto al previsto en las normas indicadas, por lo que resulta improcedente al caso planteado la aplicación de lo establecido en los artículos 1.580 y 1.582 íbidem, y así se declara.

En relación, a que a decir de la parte accionada el contrato de arrendamiento a tiempo determinado se transformo, producto de la tácita reconducción en a tiempo indeterminado, cuando alega: “(…) habiéndose transformado éste producto de tacita reconducción ocurrida, en a tiempo indeterminado, su relación arrendaticia se supone efectuada sin término de tiempo por lo que al día de hoy el mismo no tiene obligación alguna de hacer entrega del inmueble (…)”. Del contenido de la Cláusula Tercera, se desprende concordante a los principios establecidos en los artículos 1.264, 1.159 y 1.160 del Código Civil, que establecen: las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, y siendo que los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de dichos contratos, según la equidad, el uso o la Ley, este Tribunal encuentra que las partes convinieron en que el contrato tuviese como plazo o término de duración del mismo un (1) año, contado a partir de la fecha de otorgamiento, es decir, desde el Primero (1°) de Abril de 1980, prorrogable automáticamente por períodos iguales, si con un mes de anticipación, por los menos, al final de cada período, una cualquiera de las partes no manifestare a la otra por escrito lo contrario. En otros términos, las partes prevén un término fijo de duración del contrato y su renovación por períodos también determinados, por lo que debe considerarse como un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, siendo potestativo para las partes manifestar su voluntad de no prorrogarlo en la oportunidad que el mismo contrato establece.

En relación a las prorroga o renovación por períodos consecutivos la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 381, de fecha 07 de marzo de 2007, dictada en el expediente N° 06-1043, Caso: Zazpiak Inversiones (Amparo) con ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ estableció lo que parcialmente se transcribe a continuación: “(…) “Solo” es posible demandar por medio de la acción de DESALOJO cuando existe un contrato de arrendamiento a “tiempo indeterminado” o “verbal”, por lo tanto en el caso de marras, no es procedente en derecho interponer dicha acción dado que el contrato de arrendamiento que se acompaña como instrumento fundamental de la acción fue concebido a tiempo DETERMINADO y el mismo se ha prorrogado o renovado por periodos consecutivos, (…)”.

En ese sentido se pronunció el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, en Sentencia de fecha 04 de Julio de 2003, en la cual sostiene: “Los contratos en que se prevé un término fijo y su renovación por períodos determinados, son arrendamientos por tiempo determinado en los que se confiere a las partes el derecho de rescindir el contrato por voluntad unilateral, es decir, de prescindir de la renovación, de lo que se infiere la circunstancia de que en todo contrato en el que se prevea un término determinado y su renovación por períodos determinados, está sobreentendido que cualesquiera de las partes puede darlo por terminado a su vencimiento o al de cualesquiera de sus prórrogas, sin necesidad de que ello se establezca expresamente.” En consecuencia, la posibilidad de prórroga del contrato o su terminación al vencimiento del término establecido o de cualesquiera de sus prórrogas, debe derivar de un acto de voluntad de los contratantes, en forma tal que para considerar prorrogado el contrato bastaría que ninguna de las partes se manifestará en sentido contrario y, para darlo por terminado, bastará la voluntad manifestada de alguna de las partes de darlo por terminado.

En el caso sub-iúdice, lo alegado y probado por la parte demandada no son elementos de convicción a considerar que el contrato inicialmente pactado por tiempo determinado, con prórrogas sucesivas por períodos también determinados, se convirtiera en uno a tiempo indeterminado, ya que el mismo fue pactado por un (1) año de duración con prórrogas sucesivas, y no por más de quince (15) años como lo manifiestan los apoderados de la parte demandada en su escrito contestación, toda vez, que los argumentos de la parte demandada de la inexistencia del contrato de arrendamiento de fecha 1° de abril de 1980, resultaron improcedentes, y no desvirtúan el valor probatorio del referido contrato.

Respecto a la Notificación practicada por el ciudadano MARCO ARDAGNA MARINO, al ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO, a través de la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 25 de febrero de 2008, mediante la cual le notifica su decisión de NO RANOVAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO existente entre ellos, y consecuentemente, solicita la entrega del inmueble, una vez finalizada la prórroga legal, la cual comenzaría a correr a partir del día 02 de abril de 2008 y vencería el 02 de abril de 2011. Y que además fue notificado que según Resolución de fecha 21 de diciembre de 2007, emanada de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, el canon de arrendamiento a partir de enero de 2008 sería de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 458,91). Cursa en autos, que en el acto de la contestación de la demanda la parte accionada impugno dicha notificación, en los siguientes términos: “(…) En el caso de marras ciudadano Juez, observamos que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento que en sus inicios y producto de la sucesividad renovatoria hasta el 1°-04-1995 se constituyó como un contrato escrito a tiempo determinado, más sin embargo, con base a la limitación temporal contenida en el vigente artículo 1580 del Código Civil ya comentado, a partir de dicha fecha (1°-04-1995) y producto de la aplicación práctica del contenido del artículo 1.600 ejusdem; el mantenimiento efectivo y percepción pacífica de los cánones de arrendamiento por parte de aquellos quienes fungían como arrendadores autorizados, constituyó en una modificación integral de la naturaleza temporal y jurídica del contrato inicialmente celebrado entre las partes, vale decir, que el mismo sufrió una metamorfosis jurídica de contrato a tiempo determinado a contrato a tiempo indeterminado, siendo en tal sentido esta (la de un contrato a tiempo indeterminado) el que actualmente regula la vida contractual que existe entre quien se denomina arrendador y nuestro mandante sobre el inmueble identificado en autos; razón por la cual es inadmisible desde todo punto de vista la supuesta notificación de ocurrencia de prórroga legal que dice el actor le fuere efectuada a aquel en fecha 25-02-2008, la cual desde este mismo momento y con base a los argumentos antes mencionados, procedo a impugnar por improcedente en este mismo acto (…)”.

Este Tribunal conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de lo alegado en la impugnación y de las probanzas cursantes en autos este Tribunal observa, que en la Cláusula Tercera, ambas partes convinieron en que: “El plazo de arrendamiento es de un (1) año contados a partir de la fecha, prorrogable automáticamente por períodos iguales, si con un mes de anticipación, por los menos, al final de cada período, una cualquiera de las partes no manifestare a la otra por escrito lo contrario.”…, supuesto de hecho que no se subsume en los supuestos previstos en los artículos 1.580 y 1.582 del Código Civil, alegados por la parte demandada y cuyo pronunciamiento emitió esta Juzgadora con anterioridad, y en uno de los puntos previos decididos en este fallo, pues el mismo se celebro por un (1) año, con prorrogas automáticas por períodos iguales, supuesto de hecho, distinto al previsto en las normas indicadas, por lo que resulta improcedente al caso planteado la aplicación de lo establecido en los artículos 1.580 y 1.582 íbidem, y así se declara. En consecuencia, la Notificación practicada por la parte actora en fecha 25 de febrero de 2008, se aprecia y se valora conforme a lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con la cual quedo plenamente demostrado, la notificación de la no prórroga convencional del contrato el día 25 de febrero de 2008, como vencimiento del plazo estipulado, y la prórroga legal obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario a partir del día 02 de abril de 2008; así como tampoco se produjo medio de prueba alguno para demostrar que después de vencida la prórroga legal el 1° de Abril de 2011, el arrendador haya recibido pago por concepto de cánones de arrendamiento, ni alego ni probó ninguna otra actuación por parte del arrendador que demuestre una intención o voluntad distinta, a la que se desprende de la Notificación Judicial por parte del arrendador, hoy accionante, ni de haber continuado con la relación arrendaticia. En otros términos, resulto improcedente la alegada existencia de un contrato verbal o indeterminado en los términos planteados por los apoderados judiciales de la parte demandada en su escrito de contestación. En tal virtud, este Tribunal, en ejercicio de la facultad que le confiere el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil de determinar o calificar la naturaleza del Contrato de Arrendamiento que cursa inserto en autos, concluye que nos encontramos en presencia de un Contrato a Tiempo Determinado, como lo manifestó la parte accionante en el presente juicio, y así se declara.

En consecuencia, conforme a lo establecido en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 39 eiusdem, al operar la prorroga legal, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, tenemos entonces que a partir del día 1° de Abril de 2008 comenzó a correr la prórroga legal de tres (03) años la cual expiró el día 1° de Abril de 2011, fecha en la cual el arrendatario debió entregar el inmueble, conforme a lo estipulado en la referida disposición contractual en concordancia con la disposición legal antes indicada, cuestión que no ocurrió, pues de los dichos de las partes y las pruebas aportadas por ellas al proceso se evidencia que para la fecha de interposición de la demanda el arrendatario se encontraba aún en posesión del inmueble.

En tal virtud, resulta procedente que la parte actora pretenda el cumplimiento del contrato en comento y consecuentemente, la entrega de la cosa arrendada, ya que de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y como quiera que no hay elementos de convicción para demostrar lo contrario a lo afirmado por la parte actora, en cuanto a que la demandada no ha dado cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Tercera del contrato suscrito, en virtud de haber fenecido la prórroga legal correspondiente y el Artículo 1.167 ibídem, establece que en los contratos de bilaterales, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; considerando que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, y siendo que los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de dichos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (Artículos 1.159 y 1.160 Código Civil). Por las consideraciones que anteceden, esta sentenciadora, con fundamento en las disposiciones antes mencionadas, declara procedente la demanda y así se decide.

III

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243, 340, 346 y 506 del Código de Procedimiento Civil; Artículos 35, 38 en su literal d) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1354 del Código Civil declara: SIN LUGAR FALTA DE LA CUALIDAD DEL ACTOR PARA PRESENTARSE EN JUICIO OPUESTA POR LOS APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDA; SIN LUGAR LA CUESTION PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, O CUANDO SÓLO PERMITE ADMITIRLA POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN LAS ALEGADAS EN LA DEMANDA y CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue MARCO ARDAGNA MARINO, contra el ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO, ambos ampliamente identificados en autos y consecuentemente, se condena al demandado a: 1) El cumplimiento del Contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal. 2) La entrega del inmueble constituido por un Local distinguido con el N° 2, ubicado en el Edificio “SAN ESTEBAN”, Avenida Víctor Baptista, Los Teques, Estado Miranda, totalmente desocupado de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales.
Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.
Notifíquese a las partes.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los quince (15) días del mes de diciembre de dos mil once (2011), a los 201° años de la Independencia y 152° años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

TERESA HERRERA ALMEIDA

LA SECRETARIA,

LESBIA MONCADA DE PICCA

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).
LA SECRETARIA,

THA/LMdeP/mbm
Exp.: N° 118910