TSJ Regiones - Decisión

REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS INDEPENDENCIA Y SIMÒN BOLÌVAR DE LA CIRCUNSRIPCIÒN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA.
SANTA TERESA DEL TUY
EXPEDIENTE: Nº 2706-2008.

PARTE ACTORA RECONVENIDA: MASSIMO ZINGALES, extranjero mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº E-84.387.773.-

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: Abogados INGRID ELENA OROZCO, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 50.723.-
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: ciudadanos MIGUEL HUMBERTO LOPEZ y LIBERTAD ARSENIA PIÑA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nº V-2.140.128 y V-6-167.572 respectivamente, el primero inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 32063, actuando en su propio nombre y en representación de la co-demandada.

MOTIVO: DESALOJO.-

(I)
NARRATIVA
Se inició la presente causa mediante libelo de demanda de Desalojo, presentada ante este Tribunal en fecha 28 de mayo del 2008, incoada por el ciudadano MASSIMO ZINGALES, asistido por la abogada INGRID ELENA OROZCO, contra los ciudadanos MIGUEL HUMBERTO LOPEZ y LIBERTAD ARSENIA PIÑA, todos arriba identificados.
Alega el demandante en su escrito libelar los siguientes hechos relevantes:
Que es propietario de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2-C, ubicado en el piso 2,del Edificio “SAN ELIAS” ubicado en la Avenida Ayacucho con frente a la Plaza Bolívar de esta población de santa Teresa del Tuy, del Estado Miranda, alinderado así: NORESTE: Con fachada principal del Edificio. SURESTE: Con apartamento 2-D NOROESTE; Con fachada lateral del edificio. Y SUROESTE; con caja de escaleras medidor de agua y ascensor, que dicho inmueble le pertenece tal como consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Independencia del Estado Miranda el día 28 de agosto de 1998, quedando anotado bajo el Nº 16, folios del 80 al 84 Vto., Protocolo Primero, Tomo Sexto, Tercer Trimestre.
Que en fecha 2 de abril de 2007, fue autenticado contrato de arrendamiento que suscribió con los ciudadanos Miguel Humberto López Márquez y Libertad Arsenia Piña Toro, el cual comenzó a regir el 1º de enero de 2007, por un lapso de siete (7) meses hasta el 1º de agosto de 2007, convirtiéndose a tiempo indeterminado por cuanto el mismo fue pactado a termino fijo y no tenia una renovación y al dejarlo vencer siguió cobrando los cánones de arrendamiento; que en dicho contrato convinieron de mutuo acuerdo que el canon de arrendamiento seria por la suma de doscientos bolívares (Bs. 200,oo.).
Que necesita imperiosamente ocupar el inmueble con su grupo familiar, ya que se encuentra en los actuales momentos ocupando un inmueble en calidad de arrendatario y el arrendador del mismo le notificó formalmente por escrito que no le renovaría el contrato que los vincula, otorgándole la prorroga legal correspondiente la cual se vence el 30 de octubre de 2008, y siendo aquel el único inmueble que posee para albergar a su grupo familiar es por lo que me encuentro obligado y sin ninguna otra opción de demandar el desalojo de los ciudadanos Miguel Humberto López y Libertad Arsenia Piña.
Que mantiene una relación concubinario desde hace mas de tres años con la ciudadana LISETT REY REQUENA, teniendo a su cargo sustento y manutención de sus dos menores hijos, y por cuanto uno de ellos posee incapacidad motora e intelectual es por lo que “nos encontramos desesperados de solo pensar que no tendríamos a donde irnos con nuestro grupo familiar” una vez culmine la prorroga legal que les fue dada.
Como fundamentos de derecho alegó lo establecido en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por lo antes expuesto demanda a los ciudadanos Miguel Humberto López y Libertad Arsenia Piña, para que convengan en desalojar y devolver el inmueble objeto de dicho contrato sin mas plazo que el estipulado por la ley completamente libre de personas y bienes y desperdicios; así como en cancelar las costas del presente procedimiento, reservándose los daños y perjuicios que se hayan podido generar.
Con el libelo de demanda consigno los siguientes recaudos:
a.- Copia fotostática de documento de compra venta efectuada entre MARIANNA ZINGALES DE MAMMANA y MASSIMO ZINGALES, autenticado ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Autónomo Independencia del Estado Miranda, el 28 de agosto de 1.998, anotado bajo el Nº 16, folios 80 al 84 vto. Protocolo Primero. Tomo Sexto. Tercer Trimestre.
b.- Copia fotostática de contrato de arrendamiento, marcado “B” celebrado entre MASSIMO ZINGALES y MIGUEL HUMBERTO LOPEZ y LIBERTAD ARSENIA PIÑA, autenticado ante la Oficina de Registro Inmobiliario “Con Funciones Notariales” en fecha 2 de abril de 2007, del Municipio Independencia del Estado Miranda.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
En fecha 3 de abril del año 2008, se admitió la demanda de desalojo por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, mediante los trámites del procedimiento breve y conforme a lo establecido en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; asimismo, el 3 de junio del mismo año se libraron las respectivas boletas de citación emplazando a los demandados para el segundo (2º) día de Despacho siguiente a que constare en autos su citación.
En fecha 11 de junio de 2008, el alguacil del tribunal, dejo constancia de haberse entrevistado con los demandados quienes se negaron a firmar los respectivos recibos de citación.
En fecha 17 junio de 2008, LA Dra. Orozco Ingrid, solicito la notificación de los demandados conforme al 218 del Codigo e Procedimiento Civil, siendo acordado por el tribunal el 26 de junio del mismo mes y año, librando las boletas de notificación a los demandados informándoles de la declaración del alguacil.
El 10 de julio de 2008, la secretaria del tribunal deja constancia de haberse trasladado al domicilio de los demandados y no conseguir persona alguna, por lo que consigna boletas de notificación libradas conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En escrito de fecha 14 de julio de 2008, el abogado MIGUEL HUMBERTO LOPEZ, en su propio nombre y en representación de la co-demandada Libertad Arsenia Piña, presento escrito de contestación a la demanda, mediante la cual negó, rechazo y contradijo la demanda, asimismo reconvino a la parte actora.
El 22 de julio de 2008, la parte actora presentó escrito de pruebas y anexos.
Por auto de fecha 23 de julio de 2008, el tribunal admitió la reconvención.
En escrito presentado el 30 de julio de 2008, el apoderado judicial de la co-demandada promovió pruebas y consignó anexos; dichos escritos de pruebas promovidos por las partes fueron admitidos el 11 de agosto de 2008.
En fecha 01 de agosto de 2008, la parte actora reconvenida da contestación a la reconvención.
Mediante diligencia del 14 de agosto de 2008, el abogado Miguel Humberto López, desconoce e impugna la constancia de unión concubinaria y constancias de manutención consignadas por el actor.
El 17 de septiembre de 2008, el Tribunal declaro desierto la evacuación de la testimonial promovida por la parte actora.
El 24 de septiembre de 2008, la parte demandada, consigno nuevamente escrito de pruebas, el cual fue admitido el 30 del mismo mes y año.
Por auto de fecha 13 de mayo de 2010, el tribunal insto a las partes a fin de que comparecieran al cuarto día de despacho siguiente a un acto conciliatorio.
El 14 de julio del año en curso, la juez provisorio Wendy Martínez Longart, se avoco al conocimiento de la causa y ordeno la notificación de las partes, las cuales se dieron por notificadas el día 22 de septiembre de 2010, tal como consta a los folios 139 y 141 respectivamente.
Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.
(II)
MOTIVOS PARA DECIDIR
PRIMERO.- Señaló el demandante en su escrito libelar que es propietario de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2-C, ubicado en el piso 2,del Edificio “SAN ELIAS” ubicado en la Avenida Ayacucho con frente a la Plaza Bolívar de esta población de santa Teresa del Tuy, del Estado Miranda, alinderado así: NORESTE: Con fachada principal del Edificio. SURESTE: Con apartamento 2-D NOROESTE; Con fachada lateral del edificio. Y SUROESTE; con caja de escaleras medidor de agua y ascensor, que dicho inmueble le pertenece tal como consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Independencia del Estado Miranda el día 28 de agosto de 1998, quedando anotado bajo el Nº 16, folios del 80 al 84 Vto., Protocolo Primero, Tomo Sexto, Tercer Trimestre.
Que suscribió un contrato de arrendamiento con los demandados por un lapso de siete meses fijos desde el 1º de enero de 2007, hasta el 1º de agosto de 2007, y no tenia pactada una renovación y al dejarlo vencer y seguir cobrando el canon de arrendamiento, este paso a ser a tiempo indeterminado; que tiene necesidad urgente de ocupar el inmueble de su propiedad ya identificado.
Por su parte los demandados en su escrito de contestación alegaron que la relación arrendaticia comenzó con el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano Alfredo Zingales, en representación de Máximo Zingales, el cual se pacto con una duración de un año fijo contado a partir del primero de diciembre de 2002, el cual estipula en la parte in fine de la cláusula segunda que “EN NINGUN CASO Y POR NINGUN RESPECTO OPERARA LA TACITA RECONDUCCION DE ESTE CONTRATO”, por lo que alegan que se esta en presencia de una relación arrendaticia renovada a termino fijo.
Igualmente alega y hace valer una notificación de fecha 4 de octubre de 2007, donde, a su decir, el demandante les informa la preferencia ofertiva que tienen sobre el inmueble y manifiesta expresamente que existe una relación arrendaticia por mas de 4 años, por lo que el demandante se contradice al señalar que la relación arrendaticia es de 7 meses.
Que tienen como arrendatarios del apartamento objeto de la demanda, una relación arrendaticia de 5 años y 7 meses con 13 días; que están solventes en los cánones de arrendamiento tal como se evidencia de expediente de consignaciones Nº 217-07,.
Que proceden a reconvenir al ciudadano MAXIMO ZINGALES, por:
1.-Cumplimiento de la prorroga Legal de 2 años y 2) Cumplimiento de la preferencia Ofertiva Arrendaticia al haber aceptado los arrendatarios, la oferta de venta del Apartamento.
Ahora bien, corresponde a esta sentenciadora en primer lugar determinar s el contrato es o no a tiempo determinado.
La doctrina ha señalado que los contratos de arrendamiento a tiempo determinado son aquellos cuya duración está señalada en un término fijo, es decir, que tienen un lapso para su terminación; generalmente son escritos y su duración está determinada en una de sus cláusulas, en los términos convenidos por las partes al momento de contratar. También se les llama a plazo fijo o con determinación del tiempo; podríamos decir que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un bien mueble o inmueble para que lo use durante un lapso temporal establecido en el texto del contrato en una forma clara y precisa, mediante el pago de un precio igualmente determinado.
La cláusula segunda del primer contrato de arrendamiento privado alegado por los demandados, (folios 70 y 71) reza asi:
“La duración del presente contrato es de Un (1) año fijo, contado a partir del Primero (01) de Diciembre del 2002, hasta el Primero (01) de Diciembre de 2003. LOS ARRENDATARIOS se comprometen expresamente a entregar al vencimiento del plazo convenido el inmueble arrendado completamente desocupado….. En ningún caso y por ningún respecto operara la tacita reconduccion de este contrato”.

En cuanto al segundo Contrato alegado por el actor que cursa al folio 7, del expediente y que fue consignado con el libelo de la demanda, en su clausula segunda señala lo siguiente:
“La duración del presente contrato es de siete meses (7) fijo, contado a partir del primero (1) de Enero del 2007, hasta el primero (1) de agosto del 2007. “ LOS ARRENDATARIOS se comprometen expresamente a entregar al vencimiento del plazo convenido el inmueble arrendado completamente desocupado….. En ningún caso y por ningún respecto operara la tacita reconducción de este contrato”.

De lo señalado se evidencia que el plazo de duración del primer contrato de arrendamiento era de un año fijo, desde el 1º de diciembre de 2002 hasta el 1º de diciembre de 2003, con su respectiva prórroga legal (ope legis) de seis meses, la cual concluyó el 1º de junio de 2004. Una vez finalizado dicho contrato (con su respectiva prórroga) se dejó al arrendatario en el inmueble, motivo por el cual, el contrato de arrendamiento se indeterminó. Por lo que aun cuando se haya firmado un nuevo contrato de arrendamiento los arrendatarios venían ocupando el inmueble sin que hubiera una interrupción en el uso y disfrute de la cosa arrendada, aun cuando el contrato establecía un termino fijo, las partes hicieron caso omiso al contrato y continuaron con la relación arrendaticia, en tal sentido infiere esta juzgadora que la presente relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado.
La Jurisprudencia ha señalado que los contratos a tiempo indeterminado se dan en varios casos; uno de ellos es cuando habiendo pactado un término fijo y transcurrida la prórroga legal, al término o expiración de ésta el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica sin que el arrendador exija el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entrega del inmueble y aceptándole el pago del canon de arrendamiento, lo cual conlleva a que el contrato se indetermine, siendo este el caso de autos, por lo que considera este tribunal que es procedente la acción de desalojo invocada por el demandante dada la indeterminación del contrato. Así se decide.

PUNTO PREVIO DE LA RECONVENCION.
En el presente juicio los demandados ciudadanos LOPEZ MIGUEL HUMBERTO y LIBERTAD ARSENIA DIAZ, ampliamente identificados en autos, reconvinieron a la parte actora MAXIMO ZINGALES, por: 1) Cumplimiento de la prorroga legal de dos (2) años, y 2) Cumplimiento de la preferencia ofertiva arrendaticia al haber aceptado los arrendatarios, la oferta de venta del apartamento objeto del contrato de arrendamiento.
En cuanto al cumplimiento de la prorroga legal, el tribunal ya se pronuncio al señalar que el contrato se indetermino, y como es bien conocido en los contratos a tiempo indeterminado no hay prorroga legal. En consecuencia se declara sin lugar la solicitud de cumplimiento de prorroga legal. Así se decide.
En referencia al segundo alegato referido al Cumplimiento de la preferencia ofertiva arrendaticia al haber aceptado los arrendatarios, la oferta de venta del apartamento objeto del contrato de arrendamiento.
El tribunal observa:
El artículo 44 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala;
“A los fines del ejercicio del derecho preferente el propietario, deberá notificar al arrendatario, mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio y condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo único.- El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el termino de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta”.

Cursa al folio 74, del expediente escrito presentado ante este tribunal donde los demandados, dan contestación al ofrecimiento de venta hecho por el demandante, en el cual manifiestan no estar de acuerdo con el precio del inmueble, y además señalan según dicen acogerse y hacer valer la prorroga legal de dos años, por lo que considera este Tribunal que, evidentemente dicho escrito no cumple con lo establecido en el artículo 44 ut supra citado, en consecuencia, queda desechado el segundo alegato. Así se decide. .

Decidido lo anterior pasa este Juzgado a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, en lo términos siguientes:
La parte demandante fundamenta su demanda en la necesidad urgente que tiene de ocupar el inmueble, alegando que desde hace tres (3) años mantiene una relación concubinaria con la ciudadana Lisett Rey Requena, teniendo a su cargo el sustento y manutención de sus dos menores hijos, siendo que el primero de los menores presenta incapacidad motora e intelectual severa de nacimiento; que actualmente ocupa junto a ellos un inmueble en calidad de arrendatario, y, el arrendador le notificó formalmente por escrito que no le renovaría el contrato de arrendamiento otorgándole la prorroga legal, y es por ello que tiene la necesidad urgente de que le entreguen el inmueble de su propiedad objeto de la presente demanda., aunado a que su situación económica es bastante precaria debido a que no posee un trabajo estable y a la compra continua de medicamentos y asistencia medica mensual y hasta quincenal del menor hijo de su concubina, por lo que no podría pagar ningún tipo de alquiler.
Por lo que toma como base lo establecido en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido únicamente a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, por lo que, para decidir al fondo de la presente causa esta juzgadora considera pertinente establecer los criterios doctrinales que rigen la materia arrendaticia específicamente en lo atinente a casos análogos al caso de marras. Así, se tiene que entre las causales de desalojo judicial se encuentra la invocada por la actora. En el caso de la causal establecida en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según la cual: El literal b) del artículo 34, conduce a que no solamente se interprete sino que se analice el contenido y alcance de dicha norma, el cual es taxativo y expreso, ya que en él se señalan las condiciones o requisitos que deben cumplirse para que prospere la acción de desalojo en materia inmobiliaria, del cual se infiere que sólo en estos casos puede el arrendador demandar el mismo y para el caso de marras, es perfectamente observable que la actora al momento de presentar en su escrito de libelo de demanda su acción la motivo en el desalojo, razón por la cual esta sentenciadora procede a analizar conjuntamente todos los documentos fundamentos de la acción propuesta para verificar si ciertamente están cumplidos los extremos o condiciones de ley para que la misma prospere.
Los requisitos establecidos por la ley para la procedencia del desalojo, por necesidad urgente de ocupar el inmueble, son: a) La existencia de la relación contractual a tiempo indeterminado; b) La cualidad de propietario del accionante sobre el inmueble arrendado y c) la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, de ocupar el inmueble.
Respecto al primer requisito, quedó demostrado que la mencionada relación contractual es a tiempo indeterminado.
En relación con el segundo requisito, el accionante probó su cualidad de titular del inmueble arrendado; pues tal carácter consta del documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Independencia del Estado Miranda el día 28 de agosto de 1998, quedando anotado bajo el Nº 16, folios del 80 al 84 Vto., Protocolo Primero, Tomo Sexto, Tercer Trimestre.
Referente al último extremo legal; en cuanto al término necesidad utilizado por el legislador en esta causal, el sentido que ha de atribuírsele al literal b), del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto se traduce en una situación de hecho que debe ser apreciada por el Juez competente, tomando en consideración los factores: situación económica; si el inquilino, o el propietario poseen otra vivienda; condiciones de salud del propietario o de su grupo familiar, entre otros; que deberán probar o impugnar las partes en el juicio; siendo que el demandante ciudadano Mássimo Zingales, consigno a los autos constancia de concubinato entre él y la ciudadana Lisset Rey Requena; constancia de manutención de los menores hijos de su concubina Lisset Rey Requena; informe médico expedido por el Hospital Psiquiátrico San Juan de Dios, donde consta la incapacidad del menor hijo de su concubina Lisset Rey Requena; contrato de arrendamiento suscrito entre Roberto Zingales y Mássimo Zingales, el primero en calidad de arrendador y el segundo en calidad de arrendatario; notificación de desocupación del inmueble dirigida al ciudadano Mássimo Zingales, por el propietario del inmueble Roberto Zingales, todas estas pruebas el tribunal les atribuye valor probatorio, dado que las mismas corresponden a los hechos alegados por el actor en su libelo de demanda. De todo lo antes expuesto se desprende que dicha necesidad es motivo suficiente para que prospere la presente acción de desalojo, ya que al solicitar la parte actora la desocupación, porque dicho inmueble va a ser ocupado por el mismo con su grupo familiar y los demás hechos alegados, hace que el propietario del inmueble realmente necesite el inmueble objeto de litigio hecho que fue probado suficientemente en el transcurso de este proceso, siendo estos motivos suficientes para la desocupación del inmueble. Y ASÍ SE DECLARA.
(III)
DISPOSITIVA:
Por los motivos antes expuestos, este Juzgado de los Municipios Independencia y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Santa Teresa del Tuy, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano ZINGALES MASSIMO contra los ciudadanos MIGUEL HUMBERTO LOPEZ MARQUEZ y LIBERTAD ARSENIA PIÑA TORO, todos plenamente identificados en autos. SEGUNDO: Se condena a los demandados LOPEZ MARQUEZ HUMBERTO y LIBERTAD ARSENIA PIÑA TORO, a entregar al demandante, un apartamento distinguido con el Nº 2-C, ubicado en el piso 2, del Edificio “SAN ELIAS” ubicado en la Avenida Ayacucho con frente a la Plaza Bolívar de esta población de santa Teresa del Tuy, del Estado Miranda, alinderado así: NORESTE: Con fachada principal del Edificio. SURESTE: Con apartamento 2-D NOROESTE; Con fachada lateral del edificio. Y SUROESTE; con caja de escaleras medidor de agua y ascensor. TERCERO: Se le concede a los demandados un plazo de seis (6) meses para la entrega material del inmueble antes señalado, contados una vez quede definitivamente firme la sentencia, todo conforme al Parágrafo Primero, del articulo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. CUARTO: Se condena en costas a los demandados por haber sido vencidos en la litis de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Independencia y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Santa Teresa del Tuy, a los once (11) días del mes enero del año dos mil once.- Años: 200° de la Independencia y 151º de la Federación.-
La Juez Provisorio,
Abg. Wendy L. Martínez Longart.

La Secretaria,
Abg. Carmen Luisa Salazar
En la misma fecha de hoy, 11 de enero del año 2011, siendo las diez (10:00a.m,) se publicó y registró la anterior sentencia, previo elg anuncio de Ley.-
La Secretaria,
Abg. Carmen Luisa Salazar
Exp. Nº 2706-2008.-