TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES

200º y 151º

PARTE ACTORA: DANIEL HUMBERTO RODRÍGUEZ CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 8.678.604, actuando en nombre y representación del ciudadano GEORG JOHANN SCHMIDT, titular de la Cédula de Identidad número 6.875.770.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: Abogado CRISTO HUMBERTO ACEVEDO ALBA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 71.556.
PARTE DEMANDADA: GERMÁN NÚÑEZ SÁENZ, de nacionalidad colombiana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N°81.821.684.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA Abogados MIGUEL ANGEL RODRÍGUEZ, OMAR ANTONIO DÍAZ e ISMAEL MEDINA PACHECO, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s 15.514, 22.711 y 10.945 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
EXPEDIENTE 17155

CAPITULO I
ANTECEDENTES DEL CASO
En fecha 18 de junio de 2007, se recibió demanda incoada por la Abogada MIRYAM HERNÁNDEZ en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano DANIEL HUMBERTO RODRÍGUEZ CONTRERAS quien actúa en nombre y representación del ciudadano GEORG JOHANN SCHMIDT contra el ciudadano GERMÁN NÚÑEZ SÁENZ con motivo de Desalojo de un inmueble constituido por un Galpón Industrial distinguido con el N° 05, situado en la Urbanización Industrial Las Minas, final de la Calle Aragua, Kilometro 14 de la Carretera Panamericana, Municipio Los Salías del Estado Miranda.
Mediante auto de fecha 03 de julio de 2007, previa la consignación por la actora de los recaudos fundamentales que sustentan la acción, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para su comparecencia al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a dar contestación a la demanda.
Mediante diligencia suscrita por el Alguacil del Tribunal en fecha 13 de agosto de 2007, se deja constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal de la parte demandada.
Mediante auto de fecha 27 de septiembre de 2007, previa la solicitud de la representación de la parte actora, se ordenó la citación de la parte demandada mediante Carteles, de conformidad con lo previsto en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 de octubre de 2007, la apoderada actora consignó la publicación de los carteles de citación; por diligencia de fecha 06 de diciembre de 2007, la Secretaría Accidental dejó constancia de la fijación del cartel de citación en el domicilio de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 13 de febrero de 2008, la representación judicial de la parte actora solicitó la designación de defensor judicial a la parte demandada, lo cual fue acordado por auto de fecha 18 de febrero de 2008.
En fecha 07 de abril de 2008, el alguacil deja constancia de la notificación del defensor designado, quien en fecha 09 de abril de 2008, acepto el cargo y prestó el juramento de Ley.
En fecha 17 de abril de 2008, compareció el Abogado OMAR DÍAZ y consignó Poder que acredita su representación como Apoderado de la parte demandada.
En fecha 22 de abril de 2008, la representación judicial de la parte demandada consignó Escrito de Contestación a la Demanda, opuso la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y negó, rechazó y contradijo la demanda.
En fecha 05 de mayo de 2008, el Apoderado Judicial de la parte demandada, presentó Escrito de Promoción de Pruebas; las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 07 de mayo de 2008.
Mediante escrito de fecha 15 de mayo de 2008, el representante judicial de la parte demandada, presentó escrito mediante el cual solicita la extinción del proceso, por cuanto la parte actora “no dio contestación dentro del lapso legal a la cuestión previa opuesta por la parte demandada”. Dicho pedimento fue ratificado por diligencia de fecha 24 de septiembre de 2008.
En fecha 20 de mayo de 2008, comparece la Abogada Yelitza Martínez, consigna documento poder que acredita su representación como apoderada de la parte actora y, escrito contradiciendo los alegatos de la parte demandada, así como también promueve pruebas.
Por auto de fecha 02 de junio de 2008, vista las pruebas promovidas por la apoderada de la parte actora, ordena practicar por Secretaría el cómputo de los días de Despacho transcurridos por ante este Tribunal, desde el 17 de abril de 2008 hasta el 13 de mayo de 2008, practicado en el cómputo ordenado, en la misma fecha se dictó auto declarando extemporáneas las pruebas promovidas por la parte actora y niega su admisión.
En fecha 29 de enero de 2008, comparece la demandada y consigna Escrito de Contestación a la Demanda e interpone Reconvención en contra de la parte accionante.
Mediante escrito presentado en fecha 31 de enero de 2008 el apoderado de la parte actora consigna escrito de pruebas.
En fecha 31 de enero de 2008 se dicta auto en el cual se Admite la Reconvención y se fija el segundo día de Despacho siguiente a los fines de la contestación de la misma. Asimismo, mediante auto de esa misma fecha se fija oportunidad para que tenga lugar acto conciliatorio de las partes. Igualmente, en auto aparte el Tribunal, declara de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 889 del Código de Procedimiento Civil niega la admisión de las pruebas contenidas en escrito presentado por la representación de la parte actora por extemporáneas.
En fecha 08 de octubre de 2009, la representación judicial de la parte demandada solicitó fuere declarada la perención de la instancia, por haber transcurrido mas de un año sin que hubiere actuación procesal de las partes.
Mediante interlocutoria dictada en fecha 27 de octubre de 2009, se declaró Sin Lugar la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se condenó en costas a la parte demandada y se ordenó notificar a las partes. Consta en autos la notificación de ambas partes.
En fecha 11 de marzo de 2010, comparece la parte actora y otorga poder apud-acta al Abogado CRISTO HUMBERTO ACEVEDO ALBA.

CAPITULO II
SÍNTESIS DE LA LITIS

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA.-
Explana la accionante en el libelo de demanda, lo siguiente:
-.- Que, el ciudadano Daniel Humberto Rodríguez, actuando en nombre y representación del ciudadano Georg Johann Schmidt, celebró en fecha 01 de mayo de 2000 Contrato de Arrendamiento con el ciudadano GERMÁN NÚÑEZ SÁENZ de un inmueble constituido por un Galpón Industrial distinguido con el N° 5, con un área aproximada de Doscientos Metros Cuadrados, situado en la Urbanización Industrial Las Minas, final Calle Aragua, Kilometro 14 de la Carretera Panamericana, Municipio Los Salías del Estado Miranda.
-.- Que, en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, pactaron como cánon de arrendamiento la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares mensuales, los cuales se obligó el arrendatario a pagar dentro de los 05 primeros días de cada mes por adelantado y desde el día 01 de mayo de 2002.
-.- Que, el arrendatario adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde Diciembre de 2002 hasta Junio de 2007, todos incluso, los cuales corresponden a 56 mensualidades, a razón de Doscientos Veinte Mil Bolívares cada uno, los cuales totalizan la cantidad de Doce Millones Trescientos Veinte Mil Bolívares.
-.- Que, fundamenta su acción en el dispositivo legal contenido en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592 todos delo Código Civil.
-.- Demanda al ciudadano GERMÁN NÚÑEZ SÁENZ para que convenga o sea condenado por el Tribunal a: “Primero: A resolver íntegramente el contrato de arrendamiento suscrito (…) A entregar en forma inmediata, totalmente desocupado de bienes y personas el inmueble objeto del aludido contrato de arrendamiento (…) A pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de Doce Millones Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 12.320.000,00); que es la suma de los 56 meses de arrendamiento mensuales dejados de pagar. (…) A pagar las costas procesales (…)”
Estima la demanda en la cantidad de Doce Millones Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 12.320.000,00).

DEFENSAS ESGRIMIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Siendo la oportunidad para la contestación de la demanda, el Apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito en el cual opuso cuestiones previas y contestó el fondo de la demanda, en cuanto a la cuestión previa opuesta la misma fue resuelta mediante interlocutoria dictada en fecha 27 de octubre de 2009; en cuanto al fondo de la controversia, explanó los siguientes argumentos:
* Que, Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes el contenido del escrito de demanda en la acción de Resolución de contrato de Arrendamiento incoado en contra de su representado.
* Que, es cierto que en fecha 01 de mayo de 1999, su representado celebró el Contrato de Arrendamiento a que se refiere la parte accionante.
* Que, el canon de arrendamiento fue establecido en la Clausula Tercera del contrato de arrendamiento en la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares y el arrendatario se obligaba a pagar por adelantado durante los primeros cinco días de cada mes “(…) Así, en efecto, se había venido cancelándoles el referido Cánon Arrendaticio, muy a pesar nuestro, a sabiendas, que de que, únicamente, EL ARRENDADOR, identificado supra, es, y ha sido la persona jurídica encargada de hacer efectivo, puntualmente, el cobro de los Cánones de Arrendamiento, de manera personal, en el sitio, vale decir, en el lugar de ubicación del Galpón Industrial, ocupado por mi Patrocinado.”
* Que, “En la Cláusula Segunda, se pactó un tiempo de duración del Arrendamiento sobre el precitado inmueble por UN (1) AÑO FIJO, que podía ser prorrogable a voluntad de las partes; es decir, que el vencimiento estaba entendido entre las partes para el día 11 de Mayo de 2.000. A partir de esa fecha, hasta el día de hoy, por cuanto no hubo prorroga expresa por parte de EL ARRENDADOR, de renovar el precitado Contrato de Arrendamiento, ocurrió de MANERA TACITA, la renovación del precitado Contrato de Arrendamiento, por lo que se transformó el mismo en UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO.”
* Que, los cánones de arrendamiento demandados por insolutos no fueron cancelados “no porque se tratara de una negligencia que fuera imputable a mi Representada (…) jamás identificó en alguna parte del Contrato de Arrendamiento, que fuera suscrito interpartes, no expresó en forma clara, categórica y determinante sitio o lugar alguno, que indicase la dirección exacta donde LA ARRENDATARIA (…) pudiera dirigirse a cancelar el Canon de Arrendamiento (…) EL ARRENDADOR, por tal razón, se dirigía personalmente hasta el lugar de ubicación del Galón Industrial (…) PASABA A COBRAR la cancelación de los cánones de Arrendamiento a los cuales hace alusión en el Libelo de Demanda, y así fueron cancelados por mi Patrocinada (…) más, EL ARRENDADOR SIEMPRE SE NEGÓ A ENTREGAR LOS RESPECTIVOS RECIBOS DE CANCELACIÓN DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO con la ultra-intensión de aparentar hacerlo caer en mora , lo cual es su propia culpa, y, no por culpa de EL ARRENDATARIO. No conforme con esta imperdonable maldad, ahora se ha dado a la tarea de perturbarle en su legitima posesión (…)”.

CAPITULO III
CARGA PROBATORIA

Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.
Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.

PRUEBA DE LA PARTE ACTORA
Acompañó el libelo de la demanda las siguientes documentales:
Primero. En copia certificada Documento Poder conferido por el ciudadano DANIEL HUMBERTO RODRÍGUEZ CONTRERAS, actuando en nombre y representación del ciudadano GEORG JOHANN SCHMIDT por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha once de julio de 2007, inserto bajo el N° 78, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Por cuanto dicha documental no fue impugnada, este Juzgador la aprecia de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con lo pautado por el Artículo 429 Código de Procedimiento Civil y le otorga pleno valor probatorio. Y así se Decide.
Segundo. En copia certificada Documento Poder conferido por el ciudadano GEORG JOHANN SCHMIDT al ciudadano DANIEL HUMBERTO RODRÍGUEZ CONTRERAS por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha 30 de enero de 2003, inserto bajo el N° 09, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Por cuanto dicha documental no fue impugnada, este Juzgador la aprecia de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con lo pautado por el Artículo 429 Código de Procedimiento Civil y le otorga pleno valor probatorio. Y así se Decide.
Tercero. Contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano GEORG JOHANN SCHMIDT, actuando como arrendador y, el ciudadano GERMÁN NÚÑEZ SÁENZ como arrendatario, fecha 01 de mayo de 1999. Por cuanto dicho documento no fue impugnado en la etapa procesal correspondiente, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le concede pleno valor probatorio. Y Así se decide.
Siendo la oportunidad probatoria, la representación judicial de la parte actora promovió pruebas, pero las mismas no fueron admitidas por serlo en forma extemporánea, por tanto no tiene este Juzgador material probatorio alguno que analizar. Y Así se Decide.

PRUEBA DE LA PARTE DEMANDADA
La codemandada FERNANDA MARÍA NOBREGAS NÚÑEZ, acompañó a su contestación a la demanda las siguientes documentales:
*-* Copia simple del Documento Poder conferido por el ciudadano GEORG JOHANN SCHMIDT al ciudadano DANIEL HUMBERTO RODRÍGUEZ CONTRERAS por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha 30 de enero de 2003, inserto bajo el N° 09, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Por cuanto dicho documento ha sido analizado previamente, resulta a juicio de quien la presente causa resuelve volver a realizarlo. Y Así se decide.
Siendo la oportunidad probatoria, la representación judicial de la parte demandada promovió:
.-. Documento Poder conferido por el ciudadano DANIEL HUMBERTO RODRÍGUEZ CONTRERAS, actuando en nombre y representación del ciudadano GEORG JOHANN SCHMIDT por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha once de julio de 2007, inserto bajo el N° 78, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Por cuanto dicho documento ha sido analizado previamente, resulta a juicio de quien la presente causa resuelve volver a realizarlo. Y Así se decide.
CAPITULO IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteados los términos como ha quedado la litis, pasa este Sentenciador al estudio del caso subjudice, teniendo como paradigma ineludible el mandato Constitucional de Administrar Justicia, teniendo como norte que el Proceso constituye el instrumento fundamental para la consecución de la misma y debe impartirse conforme a lo alegado y probado en autos, cuyo análisis, interpretación y valoración se enmarca dentro de los parámetros del ordenamiento legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que ello cercene o menoscabe el derecho conferido por la Ley para la aplicación del Principio IURA NOVIT CURIA ni tampoco los Derechos y Garantías Constitucionales de las partes, todo ello en cumplimiento del deber Jurisdiccional. Asimismo, acoge y se ampara, quien la presente causa conoce, en los principios y valores consagrados en nuestra Carta Magna, en especial los preceptuados en sus Artículos 2, 26, 49 y 257, de los cuales deviene el compromiso del Estado a Impartir Justicia dentro del ámbito del derecho con miras a lograr la Justicia Social, garantizando de esta manera la Paz Social.

Visto lo alegado en autos, se hace pertinente resolver previamente el, al conocimiento de fondo, lo siguiente:
Mediante escrito de fecha 08 de octubre de 2009, el Apoderado del accionado, solicitó se decretara la Perención del presente proceso, de conformidad con lo previsto en el Artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto, este Tribunal observa:
El artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en su encabezamiento preceptúa:

“Artículo 267.- Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.
(…)”
Sobre este punto ha sido reiterado el criterio de nuestro más Alto Tribunal de la República, al establecer que cuando una causa se encuentra en etapa de Sentencia no puede operar la perención de la instancia contenida en el citado artículo, al efecto la Sala de Casación Civil, mediante decisión dictada en fecha 02 de agosto de 2001, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, estableció lo siguiente:
…omissis…
“En criterio de la Sala, tal pronunciamiento es manifiestamente erróneo y contrario a derecho, pues el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil es tajante al indicar, que la inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.
Considera la Sala que el verdadero espíritu, propósito y razón de la institución procesal de la perención, es sancionar la inactividad de las partes con la extinción de la instancia; pero para ello es preciso que el impulso del proceso dependa de ellas, pues si es el caso que la causa se encuentra paralizada porque el Juez, no ha cumplido con su deber de sentenciar dentro de los lapsos legales, no se puede penar a las partes por la negligencia del Juzgador.
Por ello es que el legislador incluyó la norma que ahora se analiza, en el sentido de que la inactividad del Juez después de vista la causa, no produce la perención.
En criterio de la Sala, dicho artículo debe ser interpretado en el sentido de que la perención procede cuando ha transcurrido más de un año sin que las parte hubiesen realizado actos de procedimiento que tiendan a impulsar el proceso, pero siempre que esos actos puedan ser efectivos para la prosecución del juicio, porque si es menester que el Juez emita un pronunciamiento para que el litigio continúe, la renuencia del sentenciador en dictar la providencia que se requiere para destrabar la causa, no puede ser atribuida a las partes. En otras palabras no se puede castigar a los litigantes con la perención de la instancia si la inactividad en el juicio es imputable al Juez.
En consecuencia, la Sala deja establecido que la excepción prevista en la última parte del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que la inactividad del Juez después de vista la causa no produce la perención, se aplica no sólo a la sentencia definitiva sino también a la sentencia de cuestiones previas y a cualquiera otra que sea menester que el Juez dicte para la prosecución del juicio.”
De la sentencia parcialmente transcrita se evidencia que la Sala dejó asentado que la inactividad del juez después de vista la causa no produce la perención, toda vez que la norma bajo estudio es absoluta al indicar que sólo la inactividad de las partes por el transcurso de un año, es la produce la extinción de la instancia.
Establecido lo anterior y siendo que si bien es cierto en la presente causa para la fecha en que fue solicitada la perención de la instancia no se había dicho vistos, no menos cierto es, que en los juicios donde se discuta relaciones arrendaticias se sustanciaran y decidirán conforme a lo establecido en el procedimiento breve, en los cuales, tal exigencia no se encuentra establecido a diferencia de los juicios ordinarios, y siendo que para la fecha del planteamiento de perención la presente causa se encuentra en etapa de sentencia, vale decir, la etapa cognoscitiva del proceso donde era ineludible la actividad de las partes a los fines de la sustanciación de la causa, resulta forzoso para este Tribunal desestimar la solicitud de perención de la instancia planteada por la representación judicial del accionado. Y Así se Decide.
• En cuanto al fondo de la controversia:
Dentro del presente proceso quedó plenamente establecido y reconocido que las partes se encuentran unidas por una relación arrendaticia, la cual deviene de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1° de mayo de 1999, por tanto se hace pertinente, dilucidar si el contrato del cual es solicitada la Resolución es a tiempo determinado, según se presume del libelo de demanda o por el contrario, es a tiempo indeterminado, tal como lo alega la representación judicial del accionado, al respecto es pertinente realizar las siguientes consideraciones conceptuales:
El artículo 1.579 del Código Civil Venezolano, define el Contrato de Arrendamiento, en los siguientes términos:
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia”. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.)
Es decir, la doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en, contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable, definiéndolos individualmente de las siguiente manera:
Contratos a Tiempo Indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento;
Contratos A Tiempo Fijo, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo además dicho lapso fijo; puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.
Contratos A Tiempo Determinado No Renovable O Improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
En el contrato de arrendamiento que rige la relación contractual entre las partes, éstas pactaron en la Cláusula Segunda, lo siguiente:
“SEGUNDA: La duración del presente contrato de arrendamiento será de un (1) año fijo, contado a partir del 01 de mayo de 2000, prorrogable automáticamente por periodos iguales de un (1) año, salvo que alguna de las partes notifique a la otra por escrito y con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, al vencimiento del periodo, su voluntad de son prorrogar el contrato y dar por terminado el mismo, para el caso de que la notificación sea necesaria efectuarla mediante la intervención de un tribunal la misma se practicará en el inmueble arrendado, ya sea en la persona del “EL ARRENDATARIO”, o en su defecto en cualquier persona del Galpón Industrial, siendo mención expresa en cualquiera de los dos casos bastará el simple traslado del Tribunal al galpón objeto de este contrato, el cual fijará un cartel de notificación, para considerar efectuado y válido el aviso contenido en esta cláusula. En todo caso, la presente convención deberá ser considerada en todo momento como un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con lapsos de duración fijos claramente especificados, sin que bajo ninguna circunstancia de interpretación pueda inducirse la existencia de un contrato a tiempo indeterminado, pues no es la voluntad de las partes.”
Visto el contenido de la clausula del contrato de arrendamiento transcrito, así como los conceptos doctrinales referidos, palmariamente se evidencia que en el contrato que rige la relación arrendaticia entre las partes las mismas pactaron que el mismo sería por periodos de tiempo iguales, lo que marcaría su naturaleza, por tanto, irremisiblemente debe quien la presente causa resuelve dictaminar que, en efecto nos encontramos en presencia de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO, lo que hace procedente, conforme a derecho solicitar en cada caso, su cumplimiento o su resolución, conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil. Y Así se Decide.
Resuelta la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento, de seguidas pasa quien la causa resuelve a decidir el fondo del controvertido, a saber:
Quedó establecido en autos como un hecho incontrovertido en el presente proceso la relación arrendaticia entre las partes, la cual fue alegada por el accionante y no fue desconocida por la parte demandada.
Por tanto, la presente controversia quedó circunscrita a determinar acerca de la procedencia o no de declarar resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en virtud del supuesto incumplimiento de la parte demandada de sus obligaciones locatarias, específicamente la falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses desde de Enero de 2003 hasta Junio de 2007, todos incluso, tal obligación deviene tanto de la norma legal contenido en el Artículo 1.592 del Código Civil, que establece:
“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

Asimismo, los artículos 1.159 y 1.160 ejusdem establecen:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

De las normas transcritas deviene el deber jurídico del deudor de cumplir con lo pactado en los contratos, así como aquellas otras obligaciones que del mismo dimanen, no siendo para él potestativo cumplir o no cumplir la obligaciones, sino que siempre debe ejecutarlas.
Alegada como ha sido la insolvencia del deudor en el pago de los cánones de arrendamiento, como fundamento para solicitar la Resolución del contrato y, habiendo sido reconocida la relación arrendataria ´por la parte demandada y, por ende su obligación a pagar los cánones de arrendamiento, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.354 del Código Civil, el cual preceptúa:
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
Y concordando la citada norma con lo dispuesto en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Articulo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Por tanto, habiendo sido alegada por el actor el incumplimiento de las obligaciones locatarias de la parte demandada, en virtud de la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento mensuales, correspondía a la parte accionada alegar y probar el pago de los mismos, a los fines de desvirtuar lo dicho por el accionante; la parte demandada adujo en su contestación a la demanda que, por cuanto, en el Contrato de Arrendamiento no se estableció lugar para el pago de los cánones de arrendamiento, el arrendador pasaba por el inmueble arrendado a cobrarlo y, que los demandados fueron pagados pero “(…)EL ARRENDADOR SIEMPRE SE NEGÓ A ENTREGAR LOS RESPECTIVOS RECIBOS DE CANCELACIÓN DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO con la ultra-intensión de aparentar hacerlo caer en mora(…)”, más a los fines de sustentar su dicho, no aportó elemento probatorio alguno, que de alguna forma evidenciaran, así fuere indiciariamente, el cumplimiento en el pago de su obligación del pago de los cánones de arrendamiento de los 56 meses demandados, por tanto irremisiblemente debe quien la presente causa decide, dictaminar que no hay prueba alguna del pago de los cánones insolutos o prueba de causa eximente a favor del demandado que lo liberte de tal obligación, en consecuencia de ello carece de fundamento las defensas esgrimidas por el accionado. Y Así se decide.
Vista la insolvencia del demandado de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde Enero de 2003 hasta Junio de 2007, todos incluso, a razón de Doscientos Veinte Mil Bolívares mensuales; a los fines de analizar la pertinencia o no de la acción incoada es necesario traer a colación lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, que preceptúa:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
La norma referida constituye el fundamento jurídico para que la actora solicite la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito con la parte demandada, así como los daños y perjuicios causados, por tanto, sustentado en los alegatos de las partes, revisadas y analizadas minuciosamente aquellos elementos que constituyen el acervo probatorio aportado por las mismas y las consideraciones anteriores, todo de lo cual se evidencia, que la petición del actor está ajustada a derecho, y, que la parte demandada no trajo a los autos prueba alguna que sustentara sus dichos y favoreciere su defensa, vale decir, no aportó prueba alguna que le beneficiare en la demostración del cumplimiento de su obligación de pagar el canon de arrendamiento mensual en la oportunidad establecida en el contrato ni en ninguna otra oportunidad, así como tampoco demostró el hecho extintivo o eximente de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento demandados, correspondientes a los meses desde Enero de 2003 hasta Junio de 2007, es irremisible para este Juzgador concluir que el demandado, ciudadano GERMÁN NÚÑEZ SÁENZ, en su carácter de Arrendatario incumplió con su obligación locataria de pagar los cánones de arrendamientos de 56 mensualidades consecutivas, vale decir, probado el incumplimiento de la obligación de pagar a que ha sido compelido mediante la interposición de la presente acción por tanto, sustentado en los alegatos de las partes, revisadas y analizadas minuciosamente el acervo probatorio aportado por las partes y las consideraciones anteriores, todo de lo cual se colige la procedencia de la Resolución del Contrato celebrado entre las partes. Y Así se decide
EN CONCLUSIÓN.-
Por todos los razonamientos antes expuestos, vale decir, por cuanto, la parte actora aporto elementos de convicción y probanzas que demostraran el incumplimiento del demandado de sus obligaciones locatarias y que le legitimaren al accionante para solicitar la Resolución del Contrato de arrendamiento, conduce a este Juzgador a declarar la procedencia de la presente acción, y de tal forma se dejará plasmado en la Dispositiva de esta decisión. Y Así se Declara.
CAPITULO V
PARTE DISPOSITIVA
Con fundamento a las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 y 243 del Código Civil, declara:
PRIMERO: Se declara improcedente y sin lugar la solicitud de PERENCIÓN solicitada.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fuere incoada por el ciudadano DANIEL HUMBERTO RODRÍGUEZ CONTRERAS, titular de la Cédula de Identidad número 8.678.604 actuando en nombre y representación del ciudadano Georg Johann Schmidt c0ontra el ciudadano GERMÁN NÚÑEZ SÁENZ, titular de la Cédula de Identidad número E-81.821.684.
TERCERO: Se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre los ciudadanos GEORG JOHANN SCHMIDT y GERMÁN NÚÑEZ SÁENZ en fecha 01 de mayo de 1999, mediante el cual el primero de los mencionados le dio al ciudadano Germán Núñez Sáenz un bien inmueble identificado como: Galpón Industrial, distinguido con el N° 5, situado en la Urbanización Industrial Las Minas, final de la Calle Aragua, Kilometro 14 de la Carretera Panamericana, Municipio Los Salias del Estado Miranda.
CUARTO: Como consecuencia de la declaratoria con lugar de la demanda, se Condena a la parte demandada, ciudadano GERMÁN NÚÑEZ SÁENZ a entregar, totalmente desocupado de bienes y personas, el inmueble arrendado identificado como: Galpón Industrial, distinguido con el N° 5, con un área aproximada de Doscientos Metros Cuadrados (200 Mts2) situado en la Urbanización Industrial Las Minas, final de la Calle Aragua, Kilometro 14 de la Carretera Panamericana, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda.
QUINTO: Se Condena a la parte demandada, ciudadano GERMÁN NÚÑEZ SÁENZ a pagar a la parte actora, la cantidad de DOCE MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 12.320.000,00) o expresado en BOLIVARES fuertes DOCE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. F 12.320,00), por concepto de daños y perjuicios equivalente a las pensiones de arrendamiento mensuales que dejó de cancelar correspondientes a los meses desde el mes de Enero de 2003 hasta el mes de Junio de 2007, a razón de Doscientos Veinte Bolívares Fuertes mensuales.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
Por cuanto el presente fallo fue dictado fuera del lapso previsto para ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ejusdem.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 ejusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, en Los Teques a los cuatro (04) días del mes de Febrero de Dos Mil Once (2011). AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,

DR. HÉCTOR DEL V. CENTENO G.
EL SECRETARIO TITULAR,
ABG. FREDDY BRUZUAL

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 11:20 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
EL SECRETARIO TITULAR,

ABG. FREDDY BRUZUAL

Exp. 17155