TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 11-7425.

Parte Actora: GLADYS ELENA GUEVARA DE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.575.311

Apoderado Judicial de la parte actora: Abogado CARLOS EDUARDO NUÑEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 25.099.

Parte Demandada: OSCAR JOSÉ MARTÍNEZ RÍOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-10.889.180.

Apoderados Judiciales de la parte demandada: Abogados FRANZ MIGUEL LUQUE BLANCO y GUSTAVO ADOLFO LUQUE BLANCO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 54.128 y 27.562, respectivamente.

Acción: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

Motivo: Apelación de sentencia definitiva.

Capitulo I
ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer en segundo grado de jurisdicción vertical del recurso de apelación interpuesto por el abogado CARLOS NUÑEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana GLADYS ELENA GUEVARA DE RODRÍGUEZ, contra la sentencia dictada en fecha 25 de octubre de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave que declarara: INADMISIBLE la demanda que por Cumplimiento de Contrato interpusiera en contra del ciudadano OSCAR MARTÍNEZ.

Recibidas las actuaciones en esta Alzada en fecha 20 de enero de 2011, se dictó auto en fecha 25 de enero de 2011, mediante el cual se le dio entrada al expediente, fijándose la oportunidad establecida por la Ley para emitir el fallo respectivo.
Llegada la oportunidad de dictar sentencia en la presente causa, este Juzgado Superior observa:

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 1° de junio de 2010, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de demanda mediante el cual manifestó:

Que, mediante documento privado celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano OSCAR MARTÍNEZ, en fecha 17 de enero de 2008, sobre un inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 156 (Planta Baja), ubicada en la Calle Rivas Boulevard, frente a la Unidad Educativa La Coromoto, Charallave, Estado Miranda, cuyas características se especifican en el escrito, y manifiesta que de conformidad con la cláusula SEGUNDA, se obliga al arrendatario a utilizar el inmueble exclusivamente para uso familiar, además que en la cláusula TERCERA fijaron el canon de arrendamiento en CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES MENSUALES (Bs.450,00), fijando los tres (03) primeros días del vencimiento de cada mes, como la oportunidad de pago.
Que, la duración del contrato era inicialmente de seis (06) meses, contados a partir del día 17 de enero de 2008, hasta el 17 de julio de 2008, sin la posibilidad de prórroga del contrato, y que una vez vencido el contrato, de conformidad con lo establecido en el artículo 38, ordinal1° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal correspondiente era de seis (06) meses, y no obstante haberse vencido el período de prórroga legal en fecha 17 de enero de 2009, hasta la fecha de haberse interpuesto la demanda, no había cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril del 2009, y tampoco ha cumplido en cuanto a la entrega del inmueble, a pesar de haberse vencido el término de duración del contrato y la prórroga de ley.
Fundamenta su demanda en las disposiciones legales contenidas en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil, y demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento y solicitó la entrega del inmueble libre de objeto y de personas.

Por su parte, el ciudadano OSCAR JOSÉ MARTÍNEZ RÍOS, debidamente asistido por el profesional del derecho Franz Miguel Luque Blanco, en la oportunidad de la contestación de la demanda argumentó:

De forma previa a la contestación del fondo del asunto, narra circunstancias de hecho que rodean la relación contractual, indicando lo expresado por la demandante en el escrito de demanda, respecto del tiempo transcurrido luego del vencimiento de la prórroga de ley sin que el demandada haya cumplido con la entrega del inmueble arrendado, y demandando la falta de pago del compromiso arrendaticio desde enero a abril de 2009, indicando en razón de lo anterior, que el contrato se indeterminó, por lo que la parte actora no debió demandar el cumplimiento de contrato, siendo la calificación correcta de la acción, el desalojo, tal como lo indica el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En cuanto a la demanda, rechazó, negó y contradijo que como consecuencia del incumplimiento del contrato de arrendamiento, deba hacer entrega material del inmueble; que deba cancelar la cantidad indicada por concepto de mensualidades insolutas además de los costos, costas procesales y honorarios profesionales.

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Conjuntamente con el libelo de la demanda, la parte demandante consignó:

Marcado con la letra “A”, contrato de arrendamiento suscrito entre las partes involucradas en el presente juicio.

PARTE DEMANDADA:

Estando dentro de la etapa procesal indicada, la parte demandada promovió:
-Copia simple del expediente de consignaciones efectuadas por el A quo.
-Contrato de arrendamiento.

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 25 de octubre de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“…Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, considera este Tribunal necesario determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada a tales efectos. En consecuencia debe pronunciarse previamente sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento, que se refiere al procedimiento seguido en el presente caso, a fin de determinar si este asunto inquilinario, ha sido sustanciado y tramitado con apego a las normas adjetivas establecidas en la legislación especial que rige la materia, cuyas disposiciones además de ser de orden público son de aplicación preferente, y por ende de observancia obligatoria para el Juez y las partes, so pena de nulidad absoluta de aquellos actos procesales que se leven a cabo en contravención de las mismas.
En materia inquilinaria, debe el juez examinar previamente la naturaleza del contrato cuya ejecución o resolución se demanda, para de esa manera determinar las normas de derecho aplicables al caso sometido a su consideración, pues una vez iniciado el proceso, el desarrollo de las distintas fases que en él deben sucederse no constituye asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional entra en juego el interés público para una recta y pronta administración de justicia, lo que en definitva aumenta los poderes del Juez en y para la dirección del proceso, y que a su vez sirve de preámbulo suficiente a este Tribunal para dilucidar de una vez por todas, si estamos en presencia no sólo de la vía procesal adecuada, sino de la acción pertinente, que es distinto al derecho mismo que se reclama, y si con ello se violan elementales principios revestidos de eminente orden público, que ni el consentimiento de las partes, ni el que hacer del Juez puedan quebrantar, como bien lo dispone el artículo 6 del Código Civil…
…Ahora bien, en vista de que la relación contractual que une a las partes, es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, como ya se indicó, este contrato, debe regirse por las normas de los contratos sin determinación en el tiempo, y así se decide…
…Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y con vista en el caso sub-iudice la parte actora no incoó la acción idónea; pues, tal como se dijo antes, al pasar la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, lo correcto y ajustado a derecho era intentar era la acción de Desalojo y no la de Cumplimiento de Contrato. Y Asi se Decide.-…” (Sic).

(Fin de la cita)

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 18 de marzo de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuso la ciudadana GLADYS ELENA GUEVARA DE RODRÍGUEZ, en contra del ciudadano OSCAR MARTÍNEZ.
Ahora bien, precisado lo anterior, esta Juzgadora considera que constituye como principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir en base a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. Asimismo, establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

A tales efectos, se evidencia de las actas procesales que ambas partes admiten haber suscrito en forma privada un Contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la Calle Rivas Boulevard, frente a la Unidad Educativa Coromoto, N° 156 (Planta Baja), Charallave, Estado Miranda; de manera que, queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido Contrato de Arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.
En este estado, se considera entonces necesario revisar el Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, a los fines de determinar su naturaleza, para lo cual se observa que:

En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia.” (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).

En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto, de si la acción se encuentra fundamentada en un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

La doctrina ha clasificado los Contratos de Arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

Por su parte, en una sentencia de vieja data dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las siguientes consideraciones: “El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).
Ahora bien, los ciudadanos GLADYS ELENA GUEVARA DE RODRÍGUEZ y OSCAR MARTÍNEZ suscribieron un Contrato de Arrendamiento, la primera en calidad de arrendadora y el segundo en calidad de arrendatario, sobre un bien inmueble constituido por una casa ubicada en la Calle Rivas Boulevard, frente a la Unidad Educativa Coromoto, N° 156 (Planta Baja), Charallave, Estado Miranda, estableciéndose en la cláusula cuarta del referido contrato la duración del mismo, indicándose clara y expresamente que la duración sería de seis (06) meses, contados a partir del día 17 de enero de 2008 hasta el día 17 de julio de 2008.
Indica la demandante en el escrito de demanda, que una vez vencido el lapso establecido en dicho contrato como duración de la relación contractual, el arrendatario hizo uso de la prórroga legal, que de conformidad con el artículo 38 de la Ley Especial que rige la materia, establece que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de seis (06) meses a un (01) año, se prorrogará por un lapso de seis (06) meses, es decir, dicha prórroga terminó en fecha 17 de enero de 2009, en la cual debió hacer entrega del inmueble arrendado, no haciendo lo propio.
Además de lo anterior, hace el señalamiento que, vencida la prórroga, para el momento en que fu interpuesta la presente demanda, el ciudadano OSCAR MARTÍNEZ, además de permanecer en el inmueble, no había cancelado oportunamente los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2.010.
Ahora bien, se desprende del análisis del asunto que, desde la fecha en que culminó la prórroga legal, el arrendatario ha permanecido en el inmueble y, por otra parte, la arrendadora ha percibido el pago de los cánones de arrendamiento, hasta diciembre de 2009, pues lo que respecta al incumplimiento de pago, indica los meses de enero a abril del 2010, lo que permite concluir que el contrato en cuestión se indeterminó en el tiempo. Y ASI SE DECIDE.

De allí pues, esta Juzgadora observa que, al examinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado.

Por consiguiente, la parte actora intentó una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO cuando dicha acción no es procedente en virtud de la naturaleza del contrato, ya que debió demandar el DESALOJO y fundamentar su acción en algunas de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

“Artículo 34:
Solo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales (…)”

De la Ley en comento, puede claramente constatarse que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de Inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de nuestro mas alto Tribunal de la República en sentencia No. 834, expediente No. 02-0570, de fecha 24 de abril de 2002, caso JUAN JOSÉ CAMACARO PÉREZ, con ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, donde entre otras cosas se señala que:

“(…) En efecto consta en el expediente que el demandante pretendía entre otras cosas que el demandado conviniera “... en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.”

…omissis…

“(…) lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.”

Por otro lado, el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su obra (tratado de derecho arrendaticio inmobiliario- volumen 1 – Pág. 184.), al interpretar el artículo 34 del vigente decreto inmobiliario, sostiene que “…El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”

Igualmente, el Doctrinario Patrio, el Dr. HERMES HARTIN (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000), quien ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del código civil; caso diferente, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Por consiguiente, es evidente que la acción escogida por la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al intentar una acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y no una acción de DESALOJO, debe declararse inadmisible; pues tal como se dijo antes, en aplicación de doctrina y criterio jurisprudencial, al existir una relación arrendaticia mediante un Contrato de Arrendamiento que se inicio a tiempo determinado, y no obstante a ello, luego de la prórroga legal siguió el ciudadano OSCAR MARTÍNEZ ocupando el inmueble, aunado a ello la circunstancia cierta de que la arrendadora, GLADYS ELENA GUEVARA DE RODRÍGUEZ, percibió los cánones de arrendamiento hasta diciembre de 2009, es decir, once (11) meses siguientes al vencimiento de la prórroga, lo que le otorgó la naturaleza de indeterminada a la relación arrendaticia, por lo tanto, no podía demandar la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, reclamando en dicha acción la entrega material del inmueble, además del pago de los cánones indicados como vencidos y medida preventiva de secuestro. Por tal motivo, es forzoso para este Juzgado Superior declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora; y en consecuencia, confirmar la decisión dictada por el A quo, que declaró INADMISIBLE la demanda interpuesta por la ciudadana GLADYS ELENA GUEVARA DE RODRÍGUEZ en contra del ciudadano OSCAR MARTÍNEZ, por ser contraria a la esencia de la naturaleza jurídica de la acción y en consecuencia contraria a derecho. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo VI
DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado CARLOS NÚÑEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 25.099, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana GLADYS ELENA GUEVARA DE RODRÍGUEZ, contra la sentencia dictada en fecha 25 de octubre de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Segundo: SE CONFIRMA la decisión dictada en fecha 25 de octubre de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declaró INADMISIBLE la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana GLADYS ELENA GUEVARA DE RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad N° 2.575.311, en contra del ciudadano OSCAR MARTÍNEZ, titular de la cédula de identidad N° 10.889.180.

Tercero: Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay expresa condenatoria en costas.

Cuarto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los nueve (09) días del mes de febrero de dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

DRA. YOLANDA DÍAZ
LA SECRETARIA

KIAMARIS MAITA PINTO

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres y veintitrés de la tarde (03:23 p.m.).
LA SECRETARIA

KIAMARIS MAITA PINTO

YD/KM/Blg.-.
Exp. No. 11-7425