TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 11-7602.

Parte actora: Ciudadana BERTHA ELENA SANCHEZ DE CERCHIA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-96.409.

Apoderados judiciales de la parte demandante: Abogados BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE y JOSE MANUEL GOMEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 29.683 y 24.932, respectivamente.

Parte demandada: Ciudadano GEORGES HANNA NOHRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-19.201.336.

Apoderada judicial de la parte demandada: Abogada DUBRASKA SEGOVIA LANDAETA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 110.187.

Motivo: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

Capitulo I
ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por la abogada DUBRASKA SEGOVIA LANDAETA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 110.187, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano GEORGES HANNA NOHRA, contra la sentencia dictada en fecha 31 de marzo de 2011, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara con lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana BERTHA ELENA SANCHEZ DE CERCHIA en contra del ciudadano GEORGES HANNA NOHRA; y en consecuencia, ordenó a la parte demandada la entrega material del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, totalmente desocupado de personas y cosas, y solvente en el pago de los servicios públicos conforme a lo acordado en la cláusula sexta del referido contrato.

Mediante auto de fecha 18 de mayo de 2011, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, ordenando la remisión de las actuaciones mediante oficio No. 2011/220.

Recibidas las actuaciones en fecha 25 de mayo de 2011, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 27 de mayo de 2011, signándole el No. 11-7602 de la nomenclatura interna de este Juzgado. Asimismo, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, por lo que llegada la oportunidad para decidir, este Juzgado Superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa en fecha 18 de junio de 2010, parte demandante asistida de abogada, entre otras cosas alegó:

Que, en fecha 01 de mayo de 2009 suscribió en forma privada un contrato de arrendamiento con el ciudadano GEORGES HANNA NOHRA, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial dotado de una mezzanina con terreno que mide aproximadamente noventa metros cuadrados (90 m2), identificado con el No. 62-1, ubicado en la Avenida Bermúdez, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

Que, se evidencia en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, que la duración del mismo sería de seis (06) meses fijos, contados a partir del 01 de mayo de 2009 hasta el 01 de noviembre de 2009, más seis (06) meses que corresponden a la prórroga legal conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contado a partir del 01 de noviembre de 2009 hasta el 01 de mayo de 2010.

Que, el arrendatario ha incumplido con el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, por cuanto no hizo entrega material del inmueble arrendado una vez finalizada la prórroga legal.

Fundamentó su pretensión en el contenido de los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Solicitó, la entrega material del inmueble arrendado y se condenara en costas a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, solicitó se decretara medida de secuestro sobre el bien inmueble arrendado, conforme a lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estimó la demanda en la suma de dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00).

Concluyó solicitando, se admitiera, tramitara y sustanciara conforme a derecho la presente demanda, declarándose con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley.

Por su parte, mediante escrito de fecha 04 de noviembre de 2010 la representación judicial de la parte demandada, entre otras cosas alegó:

Que, niega y rechaza en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de su mandante.

Que, niega, rechaza y contradice que la relación arrendaticia haya expirado el 01 de mayo de 2010, por cuanto la relación contractual que posee su representado con la demandante es de más de diez (10) años.

Que, niega, rechaza y contradice que deba hacer entrega material del inmueble arrendado.

Que, niega y rechaza la estimación de dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00) que realizó la parte demandante, por considerarla exagerada.

Que, niega y rechaza que los hechos narrados por la parte demandante en su escrito libelar sean ciertos.

Que, niega y rechaza que le sea otorgado a la parte actora la medida de secuestro sobre el inmueble que le arrendó.

Concluyó solicitando, se admitiera y agregara al expediente su escrito de contestación, y se declarara sin lugar la demanda incoada en contra de su mandante, con todos los pronunciamientos de Ley.

Capitulo III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

PARTE ACTORA:

Mediante diligencia de fecha 02 de julio de 2010, la parte demandante asistida de abogado, consignó:

Documento privado contentivo del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de mayo de 2009 (f. 07 al 09 de la pieza principal del expediente). Esta Alzada valora dicha documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnado por la parte contraria, demostrándose la relación contractual existente entre las partes y lo convenido por ellas. Y ASÍ SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas, la parte actora ejerció tal promoción mediante escrito de fecha 08 de noviembre de 2010, donde promovió el contrato de arrendamiento consignado al libelo de la demanda. Con relación a esta prueba, observa esta Sentenciadora que la misma ya fue analizada y, se le confirió todo su valor probatorio, por lo que sería repetitivo volverla a analizar. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE DEMANDADA:

Abierta la causa a pruebas, la parte demandada ejerció tal promoción mediante escrito de fecha 15 de noviembre de 2010, donde promovió:

Recibos de Liquidación de Rentas Municipales, emanados de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, que corresponden a los años 1.996, 1.997, 1.998, y 1.999. (f. 50 al 53 de la pieza principal del expediente)

Planillas Nos. 146188, 0156585, 1958081, 0967056, 2298715, 2557383, 3292829, 1037545, 2570954, 3139613, 0714764, 0696999, 0796512, 2394929 y 0930739, emanadas del Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT). (f. 54 al 68 de la pieza principal del expediente)

Estas probanzas se desechan, por cuanto nada aportan al thema decidendum, toda vez que no demuestran el cumplimiento del demandado con respecto a sus obligaciones contractuales, ni la relación arrendaticia existente entre las partes. Y ASÍ SE DECIDE.

Posteriormente, mediante diligencia de fecha 19 de noviembre de 2010, la representación judicial de la parte demandante, consignó copia del Registro Mercantil del Acta de Asamblea General Extraordinaria de la sociedad mercantil “DISTRIBUIDORA MER-GEOR, S.R.L”, celebrada en fecha 04 de septiembre de 2005 (f. 71 al 75 de la pieza principal del expediente). Con respecto a este medio probatorio, observa esta Sentenciadora que nada aporta al tema controvertido, por lo que se desecha. Y ASÍ SE DECIDE.

Capitulo IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 10 de noviembre de 2010, por el Juzgado del Municipio Independencia y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Santa Teresa del Tuy, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“II
PUNTO PREVIO
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
Impugnada como ha sido por la parte demandada en su escrito de contestación, la cuantía de la presente demanda, estimada por la parte actora en la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,oo). Este Tribunal observa que, la parte demandada solo se limito a señalar que tal rechazo lo fundamenta en el primer aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y que a su decir, la prueba de tal rechazo se encuentra o se desprende del mismo libelo de la demanda cuando la parte actora suma a su estimación el petitum por concepto de honorarios profesionales de abogados cuando tal concepto es una expectativa de derecho por cuanto los mismos correrán la suerte de que sea condenada en costas, y que rechaza y contradice la estimación de la presente demanda por considerarla exagerada. En escrito presentado por la parte actora en fecha 08 de noviembre de 2010, esta alega que dicha estimación corresponde al monto de un canon de arrendamiento.
Así las cosas, observa quien decide que, a los solos fines de la determinación de la estimación de la cuantía, y emitir un pronunciamiento limitado sobre la procedencia o no de la impugnación a la cuantía, toma en cuenta únicamente los elementos de cálculos contenidos en el propio libelo de la demanda, y el contrato de arrendamiento acompañado al escrito libelar, es imprescindible la calificación previa de la acción ejercida, encontrándose que, en el presente caso, la pretensión se circunscribe al cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento del término, y con ello la reclamación de la entrega del inmueble, y que a decir de la parte actora el monto de la estimación en la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2000,oo), es el monto de un canon de arrendamiento.
Acotado lo anterior, este Tribunal sin entrar en el análisis de la procedencia o no de la pretensión del actor, encuentra que el Código de Procedimiento Civil estipula de manera expresa la forma que debe utilizarse para el cálculo del valor de la demanda en los juicios que versen sobre la validez o continuación de los contratos de arrendamiento, en este sentido … “ha sido reiterada la doctrina de esta sala el carácter estrictamente legal del cálculo para determinar el valor de la demanda en los juicios de validez o continuación de contratos de arrendamientos”… sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 22 de julio de 1.993, Ponente Magistrado Dr. Alirio Abreu Burelli. Existiendo una diferenciación con los juicios que se refieren al pago de pensiones vencidas.
En el presente caso por tratarse del cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término donde se reclama en el presente caso únicamente la entrega del inmueble. (…)”
…omissis…
“Concluyendo este Tribunal que la regla aplicable en el presente caso es la establecida en el artículo 36 eiusdem, cuyo valor se debe determinar acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue, y por cuanto en el presente caso el objeto de la demanda es aquí la relación jurídica de arrendamiento, de lo previsto en el artículo 36 eiusdem, la estimación se establecería sobre la parte de la relación jurídica de arrendamiento que es realmente controvertida.
En esta litis, tal como antes se acotó, la pretensión del actor, versa sobre al cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento del término y consecuentemente la entrega del inmueble, sin reclamación de sumas de dinero según lo alegado por el actor.”
…omissis…
“De lo antes expuesto este Tribunal del contenido del libelo de la demanda, y el contrato de arrendamiento acompañado al escrito libelar, constata que el monto de la estimación en la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2000,oo), se corresponde con el monto que las partes establecieron como monto de los cánones de arrendamiento el cual conforme a lo establecido en el Artículo 36 eiusdem, resultaría el valor de la presente demanda. En consecuencia, considera quien decide que debe desestimarse en los términos planteados la impugnación a la estimación de la demanda planteada por la parte demandada, y así se decide.”
…omissis…
“En los términos en que quedó planteada la controversia se evidencia, que está plenamente demostrado la relación contractual arrendaticia según contrato de arrendamiento suscrito en forma privada, a tiempo determinado por seis (6) meses fijos contado a partir del 01 de mayo de 2009, hasta el 01 de noviembre de 2009, que en su Cláusula Cuarta, establecieron, a partir del 01 de mayo de 2009, más seis (6) meses que consideraron como la prorroga legal, a partir del 01 de noviembre de 2009, hasta el 01 de mayo de 2010. De lo que este Tribunal concluye que el plazo fijo concluía el día 01 de noviembre de 2009, y conforme a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al vencimiento del plazo estipulado, opera de pleno derecho la prórroga legal en virtud de estar frente a un plazo fijo de la relación contractual arrendaticia, tal y como lo estipularon las mismas partes en la Cláusula cuarta de dicho contrato, que en el presente caso, le corresponde un lapso máximo de seis meses según lo previsto en el literal a) del artículo 38 eiusdem, que concluiría el primero de mayo de 2010, y así se decide.
En lo que respecta a la parte demandada, esta no trajo a los autos prueba de sus dichos, de que la relación arrendaticia data de hace más de diez (10) años, toda vez, que no consignó documento alguno para probar su afirmación, ya que solo produjo recibos de pagos de la empresa DISTRIBUIDORA MER-GEOR, S.R.L, tanto de Hacienda Municipal, como del Seniat, que fueron desestimados en este mismo fallo, por no guardar relación con el asunto controvertido, por tratarse de obligaciones de la empresa DISTRIBUIDORA MER-GEOR, S.R.L, y así se decide.
Por todo lo antes expuesto este Tribunal encuentra que con fundamento a ello es que la parte actora solicitó el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, celebrado a tiempo fijo, toda vez que se estableció contractualmente que la duración era por seis (6) meses fijos, contado a partir del primero (1º) de mayo del 2009, y a su vencimiento el día 01 de noviembre de 2009, de pleno derecho comenzó a correr la prórroga legal de seis (6) meses que concluiría el primero de mayo de 2010, por lo antes expuesto este Tribunal encuentra que la presente demandada es procedente en derecho, según lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, que prevé, que en los contratos sinalagmático perfectos, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede solicitar su cumplimiento con los daños y perjuicios a que hubiese lugar. Y la primera norma indicada señala que al vencimiento de la prórroga legal, el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. Y así se decide
Por consiguiente, a tenor de lo preceptuado en el artículo 1159 del Código de Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “el contrato tiene fuerza de ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas.
De tal modo, y demostrado como ha quedado en el caso en comento, que el ciudadano GEORGES HANNA NOHRA, parte demandada-arrendatario, una vez finalizado el plazo fijo del contrato de arrendamiento opero de pleno derecho la prorroga legal, de conformidad con lo estipulado en el literal a) del Artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo lapso venció el 01 de mayo de 2010, y no haber dado cumplimiento a la entrega del inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, tal como lo estipularon en la clausula sexta del contrato en comento, resulta forzoso para este Tribunal, declarar procedente la acción intentada por la ciudadana BERTHA ELENA SÁNCHEZ, y así se declara.”

(Fin de la cita)

Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 31 de marzo de 2011, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara con lugar la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana BERTHA ELENA SANCHEZ DE CERCHIA en contra del ciudadano GEORGES HANNA NOHRA; y en consecuencia, ordenó a la parte demandada la entrega material del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, totalmente desocupado de personas y cosas, y solvente en el pago de los servicios públicos conforme a lo acordado en la cláusula sexta del referido contrato.
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

Mediante el escrito de contestación a la demanda, presentado por ante el Tribunal de la causa en fecha 04 de noviembre de 2010, la representación judicial de la parte demandada impugnó la cuantía estimada por la parte demandante en la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) por considerarla exagerada, fundamentando tal impugnación en el primer aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, este Juzgado Superior observa que para determinar si el valor estimado por la parte actora se ajusta a las reglas sobre el valor de la demanda, las cuales se encuentran contenidas en los artículos 31 al 39 del Código de Procedimiento Civil, cabe señalar que en las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, prevé el artículo 36 que “(…) el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.

Por tanto, son varias las hipótesis que determinan el valor de la demanda, a saber, en los contratos a tiempo determinado, (i) en los casos de no continuación por resolución del contrato, el valor de la pensión o pensiones reclamadas al de las que falten por correr hasta la fecha en la que debiera terminar el contrato; (ii) en los casos en que el propietario demanda a su arrendatario por el pago de una o más pensiones atrasadas, y el demandado alega cualquier defensa que no ponga en tela de juicio el título mismo del arrendamiento, el valor de la causa será el de la pensión o pensiones demandadas, unido al de sus accesorios también reclamados; y (iii) en el caso de que el demandado alegara la nulidad o pida la resolución del contrato, tal defensa aumentaría el valor económico del litigio, en el caso de la nulidad de la pensión o pensiones reclamadas al de la suma total de las correspondientes al número de años por los cuales se pactó el arrendamiento, más los accesorios. Por su parte, en los casos que el contrato fuese por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

De allí que, en el presente caso debe aplicarse lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, puesto que se evidencia que estamos en presencia de una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, determinando la parte actora la estimación de la demanda en el monto de un canon de arrendamiento, es decir, en la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), por lo que no se circunscribe dentro de los supuestos del invocado artículo 36 ejusdem.

Por tal motivo, y en virtud de que el demandado tiene la carga probatoria de demostrar lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, sin que conste en autos que haya aportado algún elemento probatorio que sostuviera el argumento de tal impugnación, es por lo que se desestima la misma y, consecuencialmente queda firme la estimación que hiciera la parte actora, conforme a lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, constituye como principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. Asimismo, establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

En este sentido, en el caso sub judice, se observa que la parte demandante interpuso la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil que estipula:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Por su parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33 establece lo siguiente:

“Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (...) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independiente mente de su cuantía”

En consecuencia de lo anterior, es menester para esta Alzada señalar lo dispuesto por el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

En sintonía con la norma transcrita que rige la presente acción, evidencia esta Juzgadora que, la parte demandante ciudadana BERTHA ELENA SANCHEZ DE CERCHIA, interpuso la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en virtud de que el arrendatario ciudadano GEORGES HANNA NOHRA, no hizo entrega material del inmueble arrendado una vez finalizado el lapso establecido para la prórroga legal. De este modo, se evidencia de las actas procesales que ambas partes admiten haber suscrito en forma privada un contrato de arrendamiento, sobre un inmueble constituido por un local comercial dotado de una mezzanina con terreno que mide aproximadamente noventa metros cuadrados (90 m2), ubicado en la Avenida Bermúdez, distinguido con el No. 62-1, en la ciudad de Los Teques, Estado Miranda; de manera, Por consiguiente, según lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo imperativo destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas.
Queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.

Determinada la fuerza de Ley que de los contratos emana, es de acotar que dicha fuerza siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres, observándose de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, que:

“(…) El tiempo de duración del presente contrato es de Seis (6) meses fijos, contando dicho término a partir del día Primero (1°) de Mayo del Dos Mil Nueve (2009) hasta el Primero (1°) de Noviembre de Dos Mil Nueve (2.009) y Seis (6) meses que serán considerados como Prorroga Legal, conforme a lo establecido en el Artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, contado dicho termino a partir del día Primero (1°) de Noviembre del Dos Mil Nueve (2009) hasta el día Primero (01) de Mayo del Dos Mil Diez (2.010).”

De tal manera que, se observa del documento contentivo de la relación arrendaticia, que la duración de la misma fue establecida en la cláusula cuarta, por un período de seis (06) meses fijos, contados a partir del primero (01) de mayo de 2009 hasta el primero (01) de noviembre de 2009, evidenciándose del contenido de esta cláusula el carácter de “a tiempo determinado” que tiene el contrato que vincula a las partes en litigio y cuyo cumplimiento se demanda.

Asimismo, se puede constatar de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes que, una vez finalizado el mismo el arrendatario podía hacer uso de su derecho a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone:

“Artículo 38
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” (Subrayado y negrilla de este Tribunal)

De allí pues, que en virtud de lo anteriormente transcrito le correspondía al arrendatario un lapso máximo de seis (06) meses de prórroga legal; no obstante a ello, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, manifestó:

“(…) la relación contractual es de hace mas de diez años, y donde la parte actora mediante engaño sustenta sus pretensiones en un contrato de un año, mas una prorroga de seis meses.”

Siendo ello así, esta Juzgadora observa de las pruebas aportadas a los autos por las partes, que no se evidenció que la relación arrendaticia haya sido por más de diez (10) años; motivo por el cual, la prórroga legal que gozaría la arrendataria sería la establecida en el literal a) del artículo 38 de la Ley que rige la materia, toda vez que los ciudadanos BERTHA ELENA SANCHEZ DE CERCHIA y GEORGES HANNA NOHRA mantuvieron una relación arrendaticia de seis (06) meses fijos.

De este modo, y demostrado como ha quedado en el caso sub examine que, el arrendatario ciudadano GEORGES HANNA NOHRA gozó de su derecho a la prórroga legal una vez finalizado el contrato de arrendamiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 literal a) de la Ley que rige la materia, cuyo lapso venció el 01 de mayo de 2010; es por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora, declarar que se evidenció y verificó de las actas procesales, su incumplimiento contractual en cuanto a la entrega material del inmueble arrendado una vez finalizado el lapso establecido para la prórroga legal; motivo por el cual, se declara sin lugar el recurso de apelación ejercido por la abogada DUBRASKA SEGOVIA LANDAETA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 110.187, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano GEORGES HANNA NOHRA; en consecuencia, se confirma bajo las consideraciones esgrimidas en la presente motiva, la sentencia dictada en fecha 31 de marzo de 2011, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. Y ASI SE DECIDE.

Capítulo VI
DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada DUBRASKA SEGOVIA LANDAETA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 110.187, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano GEORGES HANNA NOHRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-19.201.336, contra la sentencia dictada en fecha 31 de marzo de 2011, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.

Segundo: se CONFIRMA con distinta motiva la decisión proferida en fecha 31 de marzo de 2011, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declaró CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana BERTHA ELENA SANCHEZ DE CERCHIA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-96.409, contra el ciudadano GEORGES HANNA NOHRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-19.201.336; y en consecuencia, ordenó a la parte demandada la entrega de manera inmediata del inmueble constituido por un local comercial, dotado de una mezzanina con terreno que mide aproximadamente noventa metros cuadrados (90,00 m2), ubicado en la Avenida Bermúdez, distinguido con el No. 62-1, en la ciudad de Los Teques del Estado Miranda, totalmente desocupado de personas y cosas, y solvente en el pago de los servicios públicos, de conformidad con lo establecido en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de mayo de 2009.

Tercero: se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencido en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Cuarto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Quinto: Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los quince (15) días del mes de junio de dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR

DRA. YOLANDA DEL CARMEN DÍAZ

EL SECRETARIO

RAÚL COLOMBANI
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las dos y cuarenta y cuatro de la tarde (02:44 p.m.).
EL SECRETARIO

RAÚL COLOMBANI

YD/RC/vp.-
Exp. No. 11-7602.