REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO DEL MUNICIPIO ACEVEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA 200° y 152° Caucagua, 29 de Marzo de 2011 EXPEDIENTE Nº 717-10.- DEMANDANTE: CONSTANDINOS FILIPOU SIAMAPULO, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V- 6.407.933, actuando en representación de los ciudadanos BASILE FILIPPOU SPINARI y STAMATIA SIAMAPOULOU DE FILIPPOU APODERADO DEL DEMANDANTE: MARCO GARCES PEREIRA, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 85.061. DEMANDADO: MELKIS BENITO QUINTANA RADA, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-10.786.441. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Se inicia el presente procedimiento por libelo de demanda presentado por el ciudadano CONSTANDINOS FILIPPOU SIAMAPULO, actuando en representación de los ciudadanos BASILE FILIPPOU SPINARI y STAMATIA SIAMAPOULOU DE FILIPOU asistido del profesional del derecho, Marco Garcés Pereira por Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra del ciudadano MELKIS BENITO QUINTANA RADA. En fecha 29 de Junio de 2010 por auto se admitió la demanda (folios 15 al 16).- En fecha 21 de julio de 2010 el ciudadano CONSTANDINOS FILIPPOU SIAMAPULO otorgó poder apud-acta al abogado Marco Garcés Pereira (folio 20).- En fecha 23 de septiembre de 2010 el alguacil de este Tribunal consignó boleta de citación firmada por el ciudadano MELKIS BENITO QUINTANA RADA, citado en esa misma fecha (folio 21).- En fecha 04 de marzo de 2011 diligenció el Apoderado Judicial, Dr. Marco Garcés Pereira solicitando se declare la confesión ficta (folio 24).- En fecha 10 de marzo de 2011 diligenció el Apoderado Judicial, Dr. Marco Garcés Pereira solicitando el avocamiento de la Jueza Provisoria al conocimiento de la causa (folio 25).- Por auto de fecha 15 de marzo de 2011 se avoco al conocimiento de la causa la Jueza Provisoria, ordenado la notificación de la parte demandada (folio 26).- En fecha 21 de marzo de 2011 el alguacil de este Tribunal, consignó boleta de notificación firmada por la ciudadana Maria Herrera, quien manifestó ser la secretaria del ciudadano MELKIS BENITO QUINTANA RADA (folios 27 al 28) Planteados como han sido los términos de la presente controversia, pasa esta Juzgadora hacer las siguientes consideraciones: El artículo 38, esjudem establece lo siguiente: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto – Ley, celebrado a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: “…d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de hasta de un (01) año o más, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” Aplicando las reglas de la sana crítica, que no es otra cosa que las reglas del correcto entendimiento humano, en ellas interfieren las reglas de la lógica, con las reglas de la experiencia del juez. Unas y otras contribuyen de igual manera a que el juez pueda analizar la prueba (ya sea de testigos, peritos, de inspección judicial, de confesión) con arreglo a la sana razón y a un conocimiento experimental de las cosas. El juez o jueza debe decidir con arreglo a la sana crítica, no es libre de razonar a voluntad, discrecionalmente, arbitrariamente. Esta manera de actuar no sería sana crítica, sino libre convicción. La sana critica es la unión de la lógica y de la experiencia, sin excesivas abstracciones de orden intelectual, pero también sin olvidar esos preceptos que los filósofos llaman higiene mental, tendientes a asegurar el más certero y eficaz razonamiento. (Eduardo j. Couture Fundamentos Del Derecho Procesal Civil pag, 278,279.) Ahora bien, la pretensión deducida del escrito libelar es la RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con fundamento en el vencimiento del término contractual y de la prórroga otorgada al demandado, a tenor de lo previsto en el artículo 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la plena convicción de la Parte Actora y su Abogado Asistente, tal y como lo señala en el libelo, de que se trata de un contrato A TIEMPO DETERMINADO.- No obstante lo anterior, resulta imperativo para este Tribunal revisar y determinar la naturaleza del contrato accionado, en lo que respecta al término de duración, sobre la base de los elementos acompañados al libelo y de las propias afirmaciones de la parte accionante, toda vez que en la legislación especial – Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios – existen disposiciones legales cuya aplicación exige se realice dicha determinación, antes de la tramitación de algunas acciones.- Así, dispone el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que a continuación se transcribe: “…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…” (Resaltado del Tribunal). De la norma transcrita se coligen una serie de supuestos que limitan, de forma imperativa, el ejercicio de la acción de DESALOJO, a saber: 1. Que el contrato de arrendamiento accionado en DESALOJO sea uno verbal o por escrito a tiempo indeterminado. 2. Que se fundamente la acción en una cualquiera de las causales previstas en la norma. Se desprende de lo anterior que no sólo limita la acción de desalojo basada en contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, a aquellos casos expresa y taxativamente establecidos en ella, sino que además, por interpretación extensiva, restringe el ejercicio de acciones distintas al DESALOJO, en caso de contratos cuya naturaleza sea de la dispuesta en la mencionada norma; ello significa que no puede demandarse el DESALOJO de un inmueble arrendado mediante contrato escrito a tiempo determinado, y – mutatis mutandi – tampoco resulta admisible el ejercicio de una acción distinta al DESALOJO para el caso de un inmueble arrendado mediante contrato verbal o escrito por tiempo indeterminado. De allí la imperiosa necesidad de analizar la naturaleza del contrato accionado de acuerdo a su término de duración. ASÍ SE ESTABLECE.- De seguida pasa esta Juzgadora a analizar la naturaleza del contrato accionado, sin que ello signifique adelantamiento de opinión respecto del fondo del asunto debatido, de manera imperativa debe analizarse el contenido del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en lo atinente a su cláusula temporal, y en tal sentido se observa: El contrato en cuestión fue celebrado el 01 de Enero de 2005, con vigencia a partir de esa misma fecha, conforme se evidencia de la cláusula CUARTA, con una duración de UN (1) fijo, lo que conduce a concluir que feneció el 31 de diciembre de 2006 y la prórroga legal que le correspondía venció seis meses después, es decir, el 30 de junio de 2006. .- Señala la parte actora en el libelo de demanda que en fecha 01 de abril del 2009 le comunicó de manera verbal al arrendatario su decisión de no renovarle el contrato por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes, por lo que le exigía el de manera inmediata la entrega del bien inmueble objeto del contrato, pero aduce más adelante que el arrendatario le pidió una oportunidad para pagarle la deuda y accedió a sus peticiones y alega que luego de dicha fecha el arrendatario continuó ocupando el inmueble hasta la presente fecha, situación que forzosamente produjo la TACITA RECONDUCCION del contrato de arrendamiento, y en consecuencia estamos en presencia de un contrato por tiempo indeterminado, de acuerdo con lo precisado por la demandante en el escrito libelar. ASÍ SE DECIDE.- Y como quiera que el contrato accionado resulta escrito a tiempo indeterminado, la acción que se intente debe ser la de DESALOJO y además subsumirse necesariamente en alguna de las causales taxativamente expresadas en la ley especial, por lo que la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta con fundamento en norma distinta de aquella resulta INADMISIBLE ya que contraviene los postulados que imperativamente consagra el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y resulta contraria a la citada disposición legal. Por lo que debemos concluir que la presente demanda debió interponerse por acción de desalojo y no como cumplimiento de contrato, en virtud de que después de cumplida la prórroga debió la parte actora interponer la demanda por cumplimiento de la prórroga, en julio de 2006, y no en fecha 21 de junio de 2010, razón por la cual debe declararse inadmisible, como se hará constar de manera expresa en el dispositivo. DISPOSITIVO Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado del Municipio Acevedo de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda,, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara el ciudadano CONSTANDINOS FILIPOU SIAMAPULO Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V- 6.407.933, actuando en representación de los ciudadanos BASILE FILIPPOU SPINARI y STAMATIA SIAMAPOULOU DE FILIPOU en contra del ciudadano MELKIS BENITO QUINTANA RADA, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-10.786.441.- Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil Por la naturaleza del fallo no hay especial condenatoria en costas.- LA JUEZA PROVISORIA, Abg. NERVIN TOVAR RODRIGUEZ LA SECRETARIA, Abg. CARMEN JANETH MARTINEZ. Exp. No. 717 NTR/ CJM.