REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO CRISTÓBAL ROJAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO
BOLIVARIANO DE MIRANDA
EXP.1389-09
PARTE DEMANDANTE
CARLOS VIVITACION ABREU VIERA, cédula de identidad No. 277.168
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA
Abgs. Carmen Lucia González Ravelo, Oneida Rodríguez, Maryuri Romero y Clabibel Castillo, Inscritos en los Inpreabogados Nros. 43.324,97.582,76.725, y 81.983
PARTE DEMANDADA
LORENA ANDREINA SILVEIRA ORTIZ, cédula de identidad No. 16.084.116
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA
Abg. EMMA MAGARIÑOS PINTO, inscrita en el Inpreabogado Nro. 43.109
MOTIVO
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA
DE LA RELACIÓN DE LA CAUSA
Se inicio la presente demanda en fecha 30 de Abril del 2009, intentada por el Abg. DANIEL E. ALONSO, inscrito en el Inpreabogado No. 93.722, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano CARLOS VIVITACION ABREU VIERA, parte actora en el presente procedimiento, quien procedió a demandar a la ciudadana LORENA ANDREINA SILVEIRA ORTIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 16.084.116, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
En fecha 11 de mayo del 2009, este Tribunal admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. Al mismo tiempo, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada antes identificada, a fin de que compareciera dentro de los (20) día de despacho siguiente a su citación, para que de contestación a la demanda u oponga las defensas que creyere convenientes.
En fecha 21 de mayo del 2009, el tribunal mediante auto ordena elaborar la compulsa de citación.
En fecha 04 de junio del 2009, comparece el alguacil del tribunal y mediante diligencia participa al tribunal que le ha sido imposible practicar la citación de la parte demandada.
En fecha 16 de junio del 2009, comparece el alguacil del tribunal y consigna sin efecto de firma la compulsa.
En fecha 16 de junio del 2009, comparece por ante este tribunal el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita se fije cartel de citación a la parte demandada.
En fecha 22 de junio del 2009, el tribunal mediante auto ordena librar cartel de citación a la demandada.
En fecha 29 de junio del 2009, comparece el apoderado judicial de la parte demandada y recibe cartel de citación de la parte demandada.
En fecha 13 de agosto del 2009, el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia consigna carteles de citación publicados en los diarios.
En fecha 13 de octubre del 2009, la secretaria del tribunal deja constancia procedió a fijar cartel de citación.
En fecha 14 de octubre del 2009, comparece el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita copia simple del expediente.
En fecha 21 de octubre del 2009, el tribunal mediante auto acuerda las copias solicitada por la parte actora.
En fecha 26 de noviembre del 2009, comparece el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita le sea nombrado un defensor ad-litem a la parte demandada.
En fecha 03 de diciembre del 2009, el tribunal mediante auto ordena hacer por secretaría el cómputo de los días de despacho para la designación del defensor judicial. En esta misma fecha se designa como defensor ad-litem a la Abg. CARLA VANESSA MEDERO.
En fecha 19 de enero del 2010, el alguacil del tribunal mediante diligencia consigna debidamente firmada la boleta de notificación de la abg. CARLA VANESA MEDERO, quien fue designada defensor ad-litem.
En fecha 21 de enero del 2010, la abg. CARLA VANESA MEDERO, acepta el cargo de defensor ad-litem.
En fecha 09 de febrero del 2010, comparece la parte actora y mediante diligencia solicita copia simple.
En fecha 12 de febrero del 2010, comparece la parte actora y mediante escrito solicita copias a los fines de continuar con el proceso.
En fecha 23 de febrero del 2010, el tribunal mediante auto acuerda las copias solicitadas.
En fecha 19 de mayo del 2010, comparece la abg. CARMEN LUCIA GONZALEZ, y consigna poder que le fue otorgado por la parte actora, y solicita sea citada la defensora ad-litem.
En fecha 25 de mayo del 2010, el tribunal mediante auto acuerda con lo solicitado por la apoderada actora, y ordena la citación de la defensora ad-litem, para que comparezca dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de la citación.
En fecha 08 de junio del 2010, comparece el alguacil y mediante diligencia consigna debidamente firmada por la defensora ad-litem.
En fecha 07 de julio del 2010, comparece la defensora ad-litem de la parte demandada, y mediante escrito consigna escrito de contestación.
En fecha 22 de septiembre del 2010, comparece la apoderada judicial de la parte actora, y solicita copia simple de los folios del 61 al 64 ambos inclusive.
En fecha 23 de septiembre del 2010, el tribunal mediante auto ordena expedir copia simple de los folios 61 al 64 ambos inclusive.
En fecha 28 de septiembre del 2010, comparece la apoderada judicial de la parte actora y consigna escrito de pruebas.
En fecha 11 de octubre del 2010, el tribunal mediante auto admite las pruebas presentadas por la parte actora.
En fecha 17 de noviembre del 2010, comparece la parte demandada y consigna poder que le otorga a la Abg. EMMA MAGARIÑOS PINTO.
En fecha 10 de enero del 2011, comparece la apoderada judicial de la parte demandada, y consigna escrito mediante el cual solicita la NULIDAD DE TODAS LAS ACTAS PROCESALES SUBSIGUIENTES A LA ADMISIÓN DE LA DEMANDA.
En fecha 12 de enero del 2011, comparece la apoderada judicial de la parte demandada y consigna escrito de reposición de la causa.
En fecha 18 de enero del 2011, comparece la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita al tribunal deseche de pleno derecho el petitorio improcedente de la parte demandada.
En fecha 18 de enero del 2011, mediante escrito la parte actora solicita copia del expediente.
En fecha 21 de enero del 2011, el tribunal mediante auto acuerda las copias solicitadas por la parte actora.
DEL ESCRITO LIBELAR
En el escrito libelar presentado, por la parte actora alegó:
“…Es el caso ciudadana Juez , el 31 de enero de 2008, mi representado celebró y suscribió un contrato bilateral de compra venta con la ciudadana Lorena Andreina Silveira Ortiz, arriba identificada, por ante la Notaria Pública del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda,.
Es el caso que transcurrido el tiempo establecido por mutuo acuerdo en el contrato, es decir, ciento cincuenta (150) días más una prórroga de treinta (30) días consecutivos, la señora Lorena A. Silveira, le fue imposible cumplir con la obligación derivada del contrato, a saber, protocolizar dentro del tiempo establecido, el documento definitivo de compra venta sobre el inmueble arriba identificado, por lo que partiendo de la buena fe, se le concedió extrajudicialmente un plazo prudencial para que pudiese materializar las gestiones tendientes a cumplir con la obligación contraida en el contrato, el cual no pudo realizar.
Ahora bien, es el caso que a pesar del tiempo pactado en el referido contrato y la otorgada extrajudicialmente a la señora Lorena Silveira, le fueron inútiles e infructuosas para concretar la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble arriba señalado, en ese sentido, mi poderdante, atendiendo a la solicitud de esta en requerir más tiempo para poder cumplir con la obligación convenida en el referido contrato y tocando su sensibilidad, sentimientos y parte humana, mi representado decidió realizar un nuevo contrato de opción de compra venta, con el único y verdadero propósito de ayudar a que la señora Lorena Silveira, pudiese adquirir la casa arriba señalada, en este sentido en fecha 08 de septiembre de 2008, se firmó nuevamente por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda.
Seguidamente en la cláusula segunda del referido contrato marcado con la letra “D” , establece que la compradora, a saber, Lorena Silveira, se compromete a adquirir el inmueble arriba identificado por la cantidad de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,oo) dando para el momento de la firma del contrato, la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) por concepto de arras y la diferencia, a saber, la cantidad de doscientos treinta mil bolívares (Bs. 230.000,oo) serían pagadas al momento de concretar la venta, es decir, con la protocolización del documento definitivo de venta por ante el registro respectivo los cuales debieron concretarse en un plazo no mayor de ciento veinte días (120) días, continuos, contados a partir desde el día en que se firmó el documento, es decir, el 08 de septiembre del 2008 y que para la fecha no se ha concretado.
En esta sentido, ciudadano juez, en la disposición tercera, se estableció como cláusula penal, que en caso de incumplimiento por causa de la compradora, el ochenta y cinco por ciento (85%) del monto dado en arras, es decir el equivalente a ochenta y cinco mil bolívares (85.000,oo) sería dada por concepto de daños y perjuicios, y en caso del propietario, la devolución del dinero dado en arras más el 5% sobre el mismo monto proporcionado en arras, es decir los cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) dados en arras y el equivalente de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo).
Asimismo en la cláusula sexta del documento aducido, se estipuló que la compradora, a saber, la ciudadana Lorena Silveira, de no materializarse la protocolización de la opción de compra venta, ésta debería desocupar el referido inmueble, por cuanto con el primer contrato quedó tácita y expresamente entendido que se le ha ofrecido la casa en venta, por lo que al no materializarse dicha compra, se entendería como rechazada y vencido el tiempo de su permanencia en dicho inmueble, ya que la misma viene habitando por encontrarse arrendada en dicho inmueble.
DEL DERECHO
La parte actora Fundamento la demanda en los artículos 1.159,1.160,1.167,1.185,1.258,1.264 del Código Civil Venezolano, cláusula tercera y sexta del documento marcado con la letra “D” y artículo 274 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.
PETITORIO
1. Solicito la resolución del Contrato de opción de compra venta marcada con la letra “D”.
2. Se condene a la demandada al pago de daños y perjuicios por su incumplimiento, de acuerdo a la estipulación previa fijada de mutuo acuerdo entre las partes en la cláusula tercera del documento en que se fundamenta esta pretensión, a saber, marcada con la letra “D”
3. Se condene a la demandada en costas
4. Se condene a la demandada a la desocupación del inmueble identificado ut supra, de acuerdo a lo estipulado a la cláusula sexta del referido contrato.
DE LA CONTESTACION NEGACION DE LOS HECHOS
Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, que mi representada haya celebrado un primer contrato de compra venta con el actor, en fecha 31 de enero del 2008.
Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, que mi representada haya celebrado un segundo contrato de compra venta con el actor, en fecha 08 de septiembre enero de 2008.
Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, que la parte actora haya entregado a mi representada, los documentos necesario para gestionar el crédito hipotecario.
Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, que mi representada deba entregar el inmueble sin haber disfruto de la prórroga legal, ya que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que, toda convención que vaya en contra de los derechos del arrendatario son nulos.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
En esta oportunidad procesal probatoria y todo evento legal pertinente, reprodujo, opuso, y hago valer el incido al fondo en la decisión de la presente causa. Los documentos admitidos por ambas partes, y que demuestran los siguientes hechos, constitutivo de los alegatos y por ende de las probanzas y por cuanto la jueza debe decidir por alegado y probado en autos debe sentenciar que: Mi representado ciertamente suscribió un contrato bilateral de compra-venta con la accionada, por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, que quedó anotado bajo el Número 05, tomo 10, de fecha 31 de enero del 2008, cuya copia se acompañó al libelo de la demanda marcado con la letra “A”.
Reprodujo, opuso, hizo valer e incidió al fondo de la presente causa los documentos anexos al escrito libelar, marcado con la letra “B” que no fueron atacados libelarmente por la accionada, surtiendo sus plenos efectos legales pero muy en especial el hecho probatorio de que el terreno descrito en el supra contrato bilateral de compra venta e identificado con el anexo “A” y que constituía el objeto del mismo.
Reprodujo, opuso, hizo valer e incido al fondo de la presente causa el contrato de opción a compra venta suscrito por las partes, en fecha 08 de septiembre 2008, por ante la Notaria Pública del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, el cual no fue atacado libelarmente en la contestación de la demanda por lo que surte sus plenos efectos legales. Anexo a la letra “D”, al escrito libelar.
Reprodujo, opuso hizo valer e incido al fondo de la presente causa el tiempo transcurrido desde la fecha de la firma del segundo contrato, el 8 de septiembre del 2008, por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda.
ESCRITO DE REPOSICIÓN
En fecha 10 de Enero de 2011, la apoderada judicial de la parte demandada consignó diligencia en la cual solicitó la Reposición de la Causa al estado de nueva citación, la cual fue ratificada mediante escrito presentado el día 12 del mismo mes y año en el cual expuso:
“De los antecedentes narrados, se desprende que mi representada quedo (sic) en completo estado de indefensión, cuando el Alguacil del Tribunal se traslada en dos oportunidades a practicar la citación de la demandada en la misma dirección ‘Quinta de Canto Rodado de Color Marrón y Beige, ubicada en la Calle Principal Charallave Estado Miranda’, y el Secretario igualmente se traslada a fijar el cartel de citación a Calle Principal de la Urbanización Chara, Quinta de Canto Rodado de color beige con marrón, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas Estado Bolivariano de Miranda’.
Del contrato de compra-venta se desprende que (la) dirección del inmueble cuya Resolución se solicita es: ‘un terreno ubicado en la Urbanización Chara, en jurisdicción del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda…una casa fabricada con bloques y debidamente frisada’.
Si es que se pretendió citarla en el inmueble, pues esta dirección no se parece a la que se traslado (sic) el Alguacil como El Secretario, es evidente ciudadano Juez, que esta dirección que le fue señalada por el actor al Alguacil y al Secretario, donde debían practicar la citación esta (sic) errada, pues es casi imposible que la identifique, no señala el Alguacil haber conversado con algún vecino que la conozca, como para que haya podido tener certeza, de que en efecto, estaba en la dirección correcta, ya que esa no es la dirección de mi representada, por lo que mal podría haberla podido citar y era evidente, como el mismo Alguacil lo señala ‘ME HA SIDO IMPOSIBLE LOCALIZARLA’ que en las direcciones donde se traslado (sic) a localizarla, por que esta (sic) correcta y por supuesto no la pudo localizar” (Negrillas de la demandada).
En fundamento a lo antes transcrito, la apoderada judicial de la parte demandada, solicitó la reposición de la causa al estado de nueva citación.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
Antes de entrar a analizar el fondo de la presente controversia, el Tribunal debe pronunciarse sobre la Reposición formulada por la parte demandada, lo cual hace bajo las siguientes premisas:
Alegó la apoderada judicial de la parte demandada en su escrito presentado en fecha 12 de Enero de 2011 que, la dirección indicada por el Alguacil (Quinta de Canto Rodado de color beige con marrón, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas Estado Miranda) y por el Secretario (Calle Principal de la Urbanización Chara, Quinta de Canto Rodado de color beige con marrón, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas Estado Bolivariano de Miranda), de este Despacho, en la cual, se trasladaron en varias oportunidades a practicar la citación de su representada, así como la fijación del respectivo cartel de citación, no es igual a la indicada en el contrato de Compra-Venta, donde se señala: “un terreno ubicado en la Urbanización Chara, en jurisdicción del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda…una casa fabricada con bloques y debidamente frisada”, y que por lo tanto, “es evidente ciudadano Juez, que esta dirección que le fue señalada por el actor al Alguacil y al Secretario, donde debían practicar la citación esta (sic) errada”
Asimismo indicó, que tal error en la dirección de su representada le causó un completo estado de indefensión, por lo que, solicitó la reposición al estado de nueva citación.
Ahora bien, observa quien aquí decide que, en materia de reposición ha sido criterio reiterado de nuestro Máximo Tribunal, que la indefensión causada a la parte ocurre cuando el Juez priva o limita a alguna de las partes el libre ejercicio de los medios y recursos que la ley prevé, siendo necesario para que se configure dicho vicio, que la parte no haya podido ejercer el medio o recurso necesario en defensa de sus derechos, como resultado de una conducta del Juez que lo negó o limitó indebidamente.
Así las cosas, es necesario examinar si el acto denunciado satisface o no los fines prácticos que persigue, ello en atención a lo dispuesto en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como lo pautado en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil que establecen:
“Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.
Artículo 206: Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.
En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.”
En el caso bajo estudio, la apoderada judicial de la parte demandada, indicó que su representada quedó en estado de indefensión por cuanto el Alguacil y el Secretario de este Tribunal practicaron las diligencias orientadas a lograr la citación de ésta, en una dirección que dista a la plasmada en el contrato de Opción de Compra-Venta objeto de la presente controversia, alegando igualmente que “no señala el Alguacil haber conversado con algún vecino que la conozca, como para que haya podido tener certeza, de que en efecto, estaba en la dirección correcta, ya que esa no es la dirección de mi representada”.
En este sentido, observa esta juzgadora que, la apoderada demandada se limitó a expresar que la dirección indicada por el Alguacil y el Secretario de este Tribunal, es distinta a la plasmada en el contrato de Opción de Compra-Venta, y que aquella no es la dirección de su representada.
Ahora bien, no existe en autos algún elemento probatorio que haga presumir a quien aquí decide, que efectivamente el inmueble identificado tanto por el Alguacil como por el Secretario de este Despacho, no corresponda a la morada o residencia de la parte demandada, ya que ésta no indicó ni consignó documento alguno del cual se desprenda su domicilio, por el contrario, alegó la dirección establecida en el Contrato de Opción de Compra-Venta, la cual es aún mas ambigua e inexacta, que reza: “un terreno ubicado en la Urbanización Chara en jurisdicción del Municipio Cristóbal Rojas…una casa fabricada con bloques y debidamente frisada..”.
En tal sentido, la citación es un acto procesal de formalidad necesaria para la validez del juicio y es además, garantía esencial del principio contradictorio, pues por un lado la parte queda a derecho y por el otro cumple con la función comunicacional de enterar al demandado que se ha iniciado un juicio en su contra y del contenido del mismo.
Sin embargo, siendo que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia, el legislador patrio a los fines de garantizar su continuidad en aras de la economía procesal y para evitar que los juicios se eternicen por la falta de ubicación del demandado, estableció los mecanismos necesarios como lo es, el defensor judicial, el cual cumple un doble propósito, a saber, que el demandado que no puede ser citado personalmente, sea emplazado, formándose así la relación jurídica procesal que permite el procesó válido y que el demandado que no ha sido citado, se defienda, así no lo haga personalmente.
En el caso de marras, se pude evidenciar de las actas procesales que conforman el presente expediente que, el Tribunal cumplió efectivamente con los lineamientos establecidos en la Ley Adjetiva para lograr la citación de la demandada, por cuanto en fechas 14 y 16 de Junio de 2009, el Alguacil de este despacho, dejó expresa constancia de haberse trasladado a la Urbanización Chara, Quinta de Canto Rodado de color Marrón y Beige, ubicada en la Avenida Principal de Charallave, siendo imposible localizar a la demandada, que si bien, no menciona haber conversado con algún vecino, describió las características físicas del inmueble visitado, cumpliendo de esta manera con la obligación que le impone la ley de agotar la citación personal, por cuanto no se desprende de autos que dicha dirección sea errónea o que no corresponda con el domicilio de la accionada.
Agotada la citación personal, en estricto apego a lo establecido en nuestro ordenamiento jurídico, se procedió a la citación mediante Carteles de conformidad con lo pautado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, y una vez cumplida las formalidades de ley y vencido el lapso reglamentario sin la comparecencia del demandado, continuó el proceso conforme a las leyes, con el nombramiento de defensor Judicial o defensor ad-litem, lo cual es el mecanismo idóneo, establecido por la Ley.
Así las cosas, cumplido con los requisitos esenciales para lograr la citación del demandado, y al no haber sido probada por la parte accionada que la dirección mencionada por el Alguacil y Secretario de este Despacho, no corresponde con su domicilio, o de alguna manera está errada o es inexistente, y en aras de garantizar una justicia expedita sin formalismos ni reposiciones inútiles, en atención a lo pautado en el artículo 257 de nuestra Constitución el cual nos ilustra: “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.”, es evidente que no hubo lesión al derecho a la defensa o que haya sido vulnerado el debido proceso, por lo que, a los fines de garantizar el acceso a la justicia y brindar una tutela judicial efectiva, garantizar una justicia imparcial, idónea, transparente, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles contenida en el Artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en virtud que el acto denunciado alcanzó el fin para el cual estaba destinado, es forzoso concluir, que la solicitud de Reposición no puede prosperar en derecho y así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, el tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:
Alegó la parte actora en su escrito libelar que, suscribió sobre un inmueble de su propiedad, contrato Bilateral de Compra-Venta con la ciudadana Lorena Andreina Silveira Ortiz; que vencido el lapso establecido en dicho contrato más una prorroga de 30 días, le fue imposible a la demandada cumplir con la obligación derivada del contrato, por lo que, adujo el actor, le concedieron una prórroga extrajudicialmente para que pudiese materializar las gestiones tendientes a cumplir con la obligación, lo cual no se realizó.
Igualmente alegó el actor que, en fecha 08 de Septiembre de 2008, se firmó nuevamente por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, y que la demandada se comprometió a adquirir el inmueble de marras por la cantidad de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,oo) dando para el momento de la firma del contrato, la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) por concepto de arras y la diferencia, a saber, la cantidad de doscientos treinta mil bolívares (Bs. 230.000,oo) serían pagadas al momento de concretar la venta; que “en la disposición tercera, se estableció como cláusula penal, que en caso de incumplimiento por causa de la compradora, el ochenta y cinco por ciento (85%) del monto dado en arras, es decir el equivalente a ochenta y cinco mil bolívares (85.000,oo) sería dada por concepto de daños y perjuicios, y en caso del propietario, la devolución del dinero dado en arras más el 5% sobre el mismo monto proporcionado en arras, es decir los cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) dados en arras y el equivalente de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo)”.
Por otra parte indicó el actor que, “en la cláusula sexta del documento aducido, se estipuló que la compradora, a saber, la ciudadana Lorena Silveira, de no materializarse la protocolización de la opción de compra venta, ésta debería desocupar el referido inmueble, por cuanto con el primer contrato quedó tácita y expresamente entendido que se le ha ofrecido la casa en venta, por lo que al no materializarse dicha compra, se entendería como rechazada y vencido el tiempo de su permanencia en dicho inmueble, ya que la misma viene habitando por encontrarse arrendada en dicho inmueble”. En tal sentido, demandó: “la resolución del Contrato de opción de compra venta marcada con la letra “D”; Se condene a la demandada al pago de daños y perjuicios por su incumplimiento, de acuerdo a la estipulación previa fijada de mutuo acuerdo entre las partes en la cláusula tercera del documento en que se fundamenta esta pretensión, a saber, marcada con la letra “D”; Se condene a la demandada en costas; Se condene a la demandada a la desocupación del inmueble identificado ut supra, de acuerdo a lo estipulado a la cláusula sexta del referido contrato.”
En este sentido establecen los artículos 1364 1159, 1160, 1167 y 1264 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil:
“Artículo 1354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
“Artículo 1159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
“Artículo 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
“Artículo 1167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
“Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y peruicios, en caso de contravención.” Así las cosas, la presente controversia versa sobre la Resolución de un Contrato suscrito por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 09 de Septiembre de 2008, anotado bajo el Nro. 72, Tomo 134, que corre inserto a los folios 20 al 22, del presente expediente, el cual, se valora plenamente de conformidad con el Artículo 1359 del Código Civil.
Establecida la relación Contractual en el caso bajo estudio, nos corresponde ahora determinar, lo denunciado por el actor al presentar su demanda, quien alegó, que vencido el plazo de Ciento Veinte (120) Días, establecido en la cláusula Segunda del contrato ut supra, la parte demandada no cumplió con su obligación de adquirir el inmueble de marras por lo que, demandó su resolución y la desocupación del inmueble el cual viene ocupando el demandado en calidad de arrendatario.
En este sentido, el Contrato de Opción de Compra-Venta, constituye un negocio jurídico atípico o innominado, el cual engendra una obligación de hacer, es decir, cada parte le concede a la otra la oferta exclusiva e irrevocable de la celebración del contrato definitivo.
Así las cosas, quedó demostrado en el transcurso del proceso, la relación contractual y el derecho del actor al ser plenamente valorado el Contrato de Opción de Compra-Venta consignado como documento fundamental de la acción, por otra parte, la demandada no logró desvirtuar los alegatos del accionante, ni logró demostrar algún hecho extintivo de la obligación o que haga presumir a quien aquí decide que ha sido libertado de ésta.
En relación a la desocupación del inmueble solicitada por la parte actora, de conformidad con lo pautado en la cláusula sexta del contrato bajo estudio que establece: “Convienen las partes en forma absoluta que el inmueble mencionado dado en venta a LA COMPRADORA se encuentra actualmente alquilado a la misma, es decir a LA COMPRADORA como ya hemos mencionado por un periodo a termino concluido de Cuatro (4) meses por lo que transcurrido dicho tiempo la inquilina que esta optando por la venta tendrá que desocupar dicho inmueble sin reparo alguno y entregarlo de forma material a EL PROPIETARIO”, el Tribunal observa, que la relación arrendaticia alegada comenzó a regir antes de la celebración del contrato de marras, por lo que, al no derivar de éste tal situación debe ser dilucidada por un proceso distinto al que hoy se ventila, y así se decide.
Así las cosas observa quien aquí decide, que el demandado no logró desvirtuar en el transcurso del proceso, los alegatos del actor, por cuanto no demostró en el lapso legal, que haya cumplido con la obligación contraída en el contrato bajo estudio, en tal sentido, es forzoso concluir, que la presente acción debe prosperar parcialmente en derecho y así se decide.
DECISIÓN
Por todos los razonamientos antes expuestos este Tribunal del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la presente causa que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, ha intentado el ciudadano CARLOS VIVITACION ABREU VIERA, contra la ciudadana LORENA ANDREINA SILVEIRA ORTIZ. En consecuencia se declara Resuelto el contrato suscrito por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 72, Tomo 134, de fecha 09 de Septiembre de 2008. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 85.000,00) por concepto de daños y perjuicios. TERCERO: Dada la naturaleza del presente fallo no hay especial condenatoria en costas. CUARTO: Por cuanto la presente decisión salió fuera del lapso de ley, se ordena la notificación de las partes.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave, a los veintiún (21) días del mes de Marzo del 2011. Años: 200° y 151°.
LA JUEZ PROVISORIA
ABG. JOANNY CARREÑO
LA SECRETARIA
ABG. LISSET ZERPA
Siendo las 02:00pm., del día de hoy se publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA
JC/LZ/rey
Exp.1389-09
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