JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA


Expediente No. 11-7463.


Parte Actora: MÁXIMO ANTONIO MORILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-2.789.807.


Apoderado Judicial de la parte actora: Abogado RAMÓN IGNACIO ZAMBRANO ROMERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 32.556.


Parte Demandada: JUSTINA MANEIRO RUIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.247.724.


Apoderados Judiciales de la parte demandada: Abogados CAROLINA ALEMÁN y FRANCISCO JAVIER SANDOVAL, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 41.636 y 42.442, respectivamente.


Acción: Resolución de Contrato de Arrendamiento.


ANTECEDENTES


Compete a esta Alzada conocer en segundo grado de jurisdicción vertical del recurso de apelación interpuesto el ciudadano MÁXIMO MORILLO, debidamente asistido por la abogada Omaira Díaz de Solares, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 99.939, parte demandante en el presente juicio, contra la sentencia dictada en fecha 18 de octubre de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara: CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y consecuentemente desechó la demanda, declarando extinguido el proceso, a tenor del artículo 356, eiusdem.

Se dictó auto en fecha 09 de febrero de 2011, mediante el cual se le dio entrada al expediente, remitiéndose las actuaciones al conocimiento de la ciudadana Jueza, y en fecha 17 de febrero de 2011, fijó el décimo día de despacho para la emisión de la respectiva sentencia.

Llegada la oportunidad señalada para proferir el fallo, este Tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones:


SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Adujo el demandante ser el propietario de un Fondo de Comercio denominado Lonchería CEPA 97, ubicado en la Avenida Principal Leonardo Ruíz Pineda en la población de Guarenas, indicando que su estructura la costeó con dinero propio.
Expresa que el fondo de comercio lo cedió en arrendamiento a la ciudadana JUSTINA MANEIRO de forma verbal, en fecha 02 de octubre de 2007, por un lapso de 6 meses, siendo el canon de arrendamiento CUATROCIENTOS BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 400,00).
Manifiesta que además de la edificación, en el arrendamiento se incluyeron bienes muebles y equipos, conviniendo las partes que la arrendataria cancelaría los gastos por consumo de electricidad, agua, gas y cualquier otro necesario para el funcionamiento de la Lonchería.
Afirma que la relación arrendaticia desde un principio fue llevada por las partes en buenos términos, conviniendo las partes que la arrendataria consignaría las pensiones de arrendamiento, dentro de los cinco (05) días siguientes al vencimiento de cada mes, en la sede de la Lonchería.
Narra que a partir del mes de enero de 2008, la arrendataria ha dejado de cumplir con su obligación de pagar las mensualidades convenidas, señalando un atraso para la fecha en que interpuso la demanda de UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,00).
Resalta que como consecuencia del incumplimiento de la obligación de pago, se le ocasionaron los siguientes daños:

-Intereses a calcular desde el 1° de enero de 2008, hasta el día en que se interpuso la demanda, al 11% anual, lo que arroja un total de QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 520,00).
-Retardo en el pago a sus acreedores, lo que estima en la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00).
-Daño moral que ha lesionado su honor, reputación y demás atributos, en virtud de haberse visto afectado su buen nombre entre amistades y familiares.
-Retiro de tanque para llenado de gas, que ha traído como consecuencia gastos de traslado y otros a VENGAS, cuyo daño estima en la suma de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00).

Expresa que, en virtud de que la arrendataria no ha cumplido con las obligaciones contractuales, se han dado los supuestos de hecho para que sean aplicables las normas referentes a los contratos, contenidas en el Código Civil y específicamente los artículos 33 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Solicita al Tribunal la resolución del contrato de arrendamiento, además de perseguir que la demandada convenga en entregar el local arrendado, sin plazo alguno, en buen estado y libre de los bienes que no le fueron entregados al momento de la celebración del contrato y totalmente desocupado de personas, además de cancelar la cantidad de CATORCE MIL SEISCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 14.620,00), cantidad en que fue estimada la cuantía de la demanda.
Solicitó decreto de medida de secuestro sobre el local antes identificado y se le designara depositario del inmueble.


Una vez agotadas las diligencias para el cumplimiento de la citación de la demandada, y llegada la correspondiente oportunidad procesal, la ciudadana JUSTINA MANEIRO DE RUIZ, debidamente asistida de abogado, presentó escrito de contestación a la demanda donde opuso:

Para ser decidida en capítulo previo de la sentencia, a tenor del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión prevista en el ordinal 11°, la relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
Fundamenta la cuestión opuesta en la claridad de lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde establece taxativamente la posibilidad de demandar controversias derivadas de un contrato de arrendamiento verbal, como lo es el desalojo, siendo tales causales de estricto orden público.
Manifiesta que, una vez determinada la naturaleza del contrato, al estar en presencia de un contrato indeterminado, la ley es clara al exponer que sólo es procedente la acción de desalojo, por las causales puntualmente señaladas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues tal como lo establece el artículo 7 eiusdem, los derechos del arrendatario son irrenunciables, siendo que en el presente caso es el derecho de la demandada a seguir ocupando el inmueble que se discute en esta acción, solicitando sea declarada inadmisible la acción en la sentencia definitiva.
Expresa que respecto a que la demandada convenga en cancelar al demandante la cantidad de CATORCE MIL SEISCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 14.620,00), puede deducirse que dicha cantidad corresponde a cuatro (04) mensualidades contadas a partir de enero de 2008, puntualizando que este reclamo constituye una acción de cumplimiento de contrato y al mismo tiempo solicitó la resolución, lo cual constituye una inepta acumulación de pretensiones, tal como lo estipula el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Afirma que salta a la vista que de la lectura del petitorio del escrito de demanda se pretende que el Juez declare la resolución de la relación arrendaticia, por el presunto incumplimiento de las obligaciones de la demandada, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, y evidenciándose la inepta acumulación ut supra explicada, solicita se declare la inadmisibilidad de la demanda.


DE LA SENTENCIA RECURRIDA


Mediante decisión dictada en fecha 18 de octubre de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se declaró CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, consecuentemente, desecha la demanda y se declara extinguido el proceso, conforme lo prevé el artículo 356 eiusdem, teniendo como fundamento de tal declaratoria:

“…Cuestión Previa contenida en el Ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
La referida defensa previa es opuesta por la representación judicial de la parte demandada de la siguiente forma: “(…) Salta a la vista ciudadano Juez, la inadmisibilidad de la acción, ya que el Art. 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios es muy claro, al establecer taxativamente las posibilidades para demandar controversias derivadas de un contrato de arrendamiento verbal y esto es por desalojo siendo sus únicas causales de orden público según dispone el texto de la norma transcrito (sic) a continuación: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado,…” Como puede colegirse claramente la presente acción era y es inadmisible en virtud de prohibirlo expresamente la Ley especial que regula la materia por lo cual ni siquiera deberíamos estar dirimiendo esta situación jurídica. Sólo basta una de las pocas la (sic) afirmaciones ciertas hechas por el demandante que expresa que estamos en presencia de un contrato a tiempo verbal e indeterminado, (omissis). En efecto la Ley es clara cuando expone que sólo se puede permitir la acción de desalojo por las causales determinadas en los casos e (sic) contratos bravees (sic) a tiempo determinado, situación que es un derecho de aplicación obligatoria, pues tal como lo establece el artículo 7, los derechos del arrendatario son irrenunciables, es el derecho de mi poderdante a seguir ocupando el inmueble el que se discute en esta acción y por ello no puede relajarse ni por acuerdo entre las partes. En consecuencia, pedimos respetuosamente que en la sentencia definitiva sea declarada inadmisible la acción incoada, en virtud que al tratarse de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado la acción incoada ha debido ser, en todo caso, la de desalojo, tal como lo establece el artículo 34 ejusdem, y no la resolución de contrato, pues está es la acción claramente establecida en el Literal a del mencionado artículo…”.
En este sentido considera esta juzgadora prudente, realizar las siguientes consideraciones:
Cuanto a las defensas previas planteadas por la parte accionante, se desprende que existirá una prohibición de ley de admitir la acción propuesta, cuando: 1) La Ley expresamente lo prohíbe; 2) La Ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan; 3) La acción no cumple con los requisitos de validez que la Ley o los principios generales del derecho procesal le exigen; 4) La acción incoada con fines ilícitos; 5) Los escritos de demanda atentan contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado y de igual forma, la misma no puede derivarse de la jurisprudencia, de principios doctrinarios ni de analogías, sino de una disposición legal expresa; verbo y gracia, en los casos de desistimiento (artículo 266 del Código de Procedimiento Civil); ó también como en los casos donde la ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte azar o envite o en una apuesta, así mismo, tenemos la prohibición de proponer la demanda después de verificada la perención hasta que transcurran noventa días continuos. En atención a ello, y establecidos como han sido los supuestos en los cuales podría verificarse una prohibición de ley para admitir la acción propuesta, este Tribunal considera oportuno indicar que la innovadora Constitución de 1999, consagra una serie de principios que proclaman una justicia perfecta que persigue la eliminación de trabas y formalismos procesales que en el pasado impedían a los justiciables el libre acceso a la administración de justicia. Así, tenemos que el artículo 26 de dicha Carta Magna, establece:
“(…) Toda persona tiene acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles (…)”.

Por su parte, el artículo 257 eiusdem, dispone:
“(…) El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales (…)”. (Subrayado del Tribunal).
Así, en procura de la garantía del acceso de todas las personas a los órganos de administración de justicia para la obtención de la tutela efectiva de sus derechos e intereses, la Sala Constitucional ha establecido lo siguiente:
“(…) En criterio de esta Sala, negar el acceso a los órganos de administración de justicia, sobre la base de interpretaciones restrictivas o de aplicaciones impropias de las normas que regulan el ejercicio de tal derecho, constituye la forma más extrema de lesionar el derecho a la tutela judicial efectiva garantizado por el artículo 26 de la Norma Fundamental, ya que una vez cercenada la posibilidad de plantear las razones de hecho y de derecho que sirven de fundamento a la pretensión deducida para lograr la protección judicial de los derechos o intereses que se estiman amenazados o vulnerados por la actuación de entes públicos o particulares, se está al mismo tiempo desconociendo el derecho a que un juez competente, independiente e imparcial, examine y valore los alegatos y pruebas que se presenten en apoyo de la pretensión deducida, y que dicte una decisión fundada en derecho sobre el mérito de la petición planteada, ya sea para acordar o para negar lo demandado por la parte actora, todo ello dentro de plazos y en la forma establecida en las leyes procesales respectivas, conforme lo dispone el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (...)”. (Sala Constitucional, Sentencia N° 2045 de fecha 31 de julio de 2.003).
Los artículos y jurisprudencia aquí reproducida enuncian la justicia perfecta anteriormente referida. En ellos se ha incorporado el derecho de acceso a la justicia, la garantía de la tutela judicial efectiva y aseguran la celeridad procesal, la cual, como allí se expresa, no podrá se sacrificada por la omisión de formalidades no esenciales.
En este mismo sentido, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece en su Artículo 34 lo siguiente:
“…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”. (Subrayado y negritas añadidos).
De la supra citada disposición legal, se desprende claramente, que la Ley especial en cuestión prevé expresamente la acción que podrá ser intentada en los casos de contratos celebrados bajo la modalidad verbal o escrita cuando estos sean a tiempo indeterminados, a saber “Desalojo”, así como las causales específicas para intentar dicha acción.
Atendiendo a los razonamientos legales y constitucionales procedentemente expuestos, se concluye que la cuestión previa antes referida, resulta procedente, toda vez que el accionante afirmó en su escrito libelar que el contrato objeto de la acción es un contrato verbal a tiempo indeterminado, y a su vez indicó que la causal de su pretensión es la presunta falta de pago por parte de la accionada de los cánones de arrendamiento. En tal virtud, considera quien aquí suscribe que efectivamente la Ley expresamente exige determinadas causales para el ejercicio de la presente acción, por lo cual se declara con lugar la misma, y así se establece. Asimismo, en virtud de la decisión anterior, esta juzgadora considera que resulta inoficioso emitir pronunciamiento en cuanto al resto de las defensas opuestas por el accionado en su escrito de contestación a la demanda, y menos aun en cuanto al mérito del asunto sometido a su conocimiento y así se decide.-…”
(Fin de la cita)


CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 18 de octubre de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declaró: 1) Con lugar la cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; 2) Desechó la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuso el ciudadano MAXIMO ANTONIO MORILLO contra la ciudadana JUSTINA MANEIRO DE RUIZ y 3) Condenó al pago de las costas procesales a la parte actora.

Previo a cualquier consideración, resulta necesario advertir que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 884, relativo al procedimiento breve –procedimiento éste por el cual debe ventilarse este tipo de juicios según indica, tanto el referido Código en su artículo 881, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 33-, dispone lo siguiente:

“Artículo 885. Si en virtud de la decisión del Juez las cuestiones previas propuestas por el demandado fueren rechazadas, la contestación de la demanda se efectuará el día siguiente a cualquier hora de las fijadas en la tablilla, bien oralmente, bien por escrito. En el primer caso se levantará un acta que contenga la contestación. En este acto el demandado podrá proponer las demás cuestiones previas previstas en los ordinales 9°, 10° y 11° del Artículo 346 de este Código, para que se resuelvan en la sentencia definitiva.” (Negrillas y subrayado de esta Sala).

En la anterior disposición normativa se establece en virtud de que dichas cuestiones previas, contenidas a los ordinales 9°, 10° y 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la cosa juzgada, la caducidad de la acción y la prohibición de admitir la acción, de ser declaradas con lugar, sin necesidad de llegar siquiera a tocar el mérito de asunto, en virtud de la naturaleza y contenido de cada una de los supuestos que ellas contienen, la consecuencia legal de tal declaratoria es desechar la demanda y declarar extinguido el proceso, tal como lo señala expresamente el artículo 356, eiusdem.
Al respecto, se transcribe criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil, de fecha 07 de diciembre de 1988, con ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda, mediante el cual se estableció:

“…El Art. 261 del C.P.C. derogado, al igual que el Art. 356 del Código vigente, regulan los casos en que las excepciones o cuestiones previas relativas a la inadmisibilidad de la demanda, son formuladas u opuestas in limine litis, pero no cuando las mismas son alegadas junto con las defensas perentorias. En el primer caso, como aún el proceso no se ha trabado, es lógico que el Juez que declare con lugar dichas defensas previas, se limite a desechar la demanda y a no darle entrada al juicio, porque éste todavía no ha comenzado. Pero no sucede lo mismo cuando tales excepciones o cuestiones se oponen al darle contestación al fondo de la demanda, en donde su procedencia se resuelve en la sentencia definitiva, es decir, cuando el proceso si continuó. Por ello, la procedencia de alguna de estas excepciones que impiden la admisibilidad de la demanda, acordada en el fallo definitivo hacen que la demanda sea desestimada por infundada…”

En cuanto a las cuestiones previas contenidas a los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo referido ut supra, las mismas por mandato expreso del artículo 885 del Código de Procedimiento Civil, deben ser opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda y las mismas serán resueltas en la sentencia definitiva.
El caso que nos ocupa versa sobre lo alegado por la parte demandada, respecto de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Alegó la representación de la parte demandada en la oportunidad de la contestación que, si bien el contrato suscrito entre las partes involucradas en el juicio, obedecía a la naturaleza indeterminada, en virtud de que el mismo fue acordado verbalmente, y que ante la manifestación expresa del demandante en su escrito de demanda, la cual interpone por motivo de resolución de contrato, señalando en la misma oportunidad la claridad con que la ley expone, específicamente en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción que procede en este tipo de contratos y bajo que supuestos, artículo que textualmente reza:

“…Artículo 34

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero:

Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.­ y c.­ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.”

Ciertamente, ante la presencia de la relación arrendaticia alcanzada por los ciudadanos MÁXIMO MORILLO y JUSTINA MANEIRO DE RUIZ, relación que corresponde a la categoría de contratos a tiempo indeterminado, lo que se deduce de lo alegado por el demandante en el escrito de demanda, al afirmar “…El fondo de comercio lo cedí en arrendamiento a la ciudadana Justina Maneiro por contractus verbis desde el 02 de octubre de 2007 por un lapso de 6 meses. Siendo el canon de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.400.000,°°) mensuales…”, la acción por resolución de contrato resulta improcedente, a la luz de lo preceptuado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, arriba transcrito, en concordancia con el criterio jurisprudencial establecido por nuestro Máximo Tribunal, en decisiones que a continuación se transcriben:

“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos…En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…”, Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia Nº 834, de fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz.

Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1.391, del 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, determinó lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…”

Finalmente, se invoca la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 381, de fecha 7 de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, en el expediente Nº 06-1043:

“…3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…”

Como corolario de todo lo antes expuesto, al deducirse que la relación jurídica arrendaticia bajo estudio es a tiempo indeterminado, resulta contrario a derecho demandar la resolución de contrato de arrendamiento, como erróneamente pretendió la parte accionante, y para ello se insiste en que según el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podrá demandarse el desalojo de inmueble cuando se esté en presencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito por tiempo indeterminado, supuesto que obedece al presente asunto.
Por todo lo anterior, considera quien aquí decide que lo ajustado a derecho, es confirmar la declaratoria con lugar de la cuestión previa relativa a la prohibición de admitir la acción, contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no sin antes realizar el respectivo llamado de atención a la Jueza A quo, en virtud de que este tipo de acciones, donde se interpone una demanda que no se encuentra sustentada legalmente, en virtud de la inconsistencia entre la acción propiamente dicha y la naturaleza de la convención, puede decretar su INADMISIBILIDAD in limine, en pro de la celeridad y la economía procesal que debe revestir la sana e imparcial administración de justicia, debiendo forzosamente desestimarse el recurso de apelación. Y ASÍ SE DECIDE.

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el ciudadano MÁXIMO MORILLO, titular de la cédula de identidad N° 2.789.807, debidamente asistido por la abogada OMAIRA DÍAZ de SALARES. Inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 99.939, en contra de la decisión proferida en fecha 18 de octubre de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Segundo: SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes, aunque con distinta motivación, la decisión proferida en fecha 18 de octubre de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, desechó la demanda por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, interpuesta por el ciudadano MÁXIMO MORILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.789.807, por medio de su apoderado judicial, abogado RAMÓN IGNACIO ZAMBRANO ROMERO, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 10.735, en contra de la ciudadana JUSTINA MANEIRO de RUIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.935.702, por lo que se queda extinguido el proceso.
Tercero: Se condena en costas a la parte actora, a tenor de artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Cuarto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.
Quinto: Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los dieciséis (16) días del mes de marzo de dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR

DRA. YOLANDA DEL CARMEN DÍAZ
LA SECRETARIA

KIAMARIS MAITA

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres y veintiún minutos de la tarde (03:21 p.m.).
LA SECRETARIA

KIAMARIS MAITA




YD/KM/Blg.-
Exp. No. 11-7463