TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS INDEPENDENCIA Y SIMÓN BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA. Santa Teresa del Tuy. 201° y 151°

EXPEDIENTE Nº 11-2932.

PARTE ACTORA:
VICTOR ANTONIO BOLÍVAR, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, residente de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-2.443.970.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA:
YAJAIRA VELÁSQUEZ ECHARRY, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 97.047.
PARTE DEMANDADA:
YOUSSEF HASSAN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-22.567.194.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA:
FRANCISCO JAVIER EXPÓSITO CAMPANERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 68.038.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

-I-
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inicia la presente causa por demanda de resolución de contrato de arrendamiento presentada el 28 de febrero de 2011, ante este Juzgado contra el ciudadano YOUSSEF HASSAN, acompañando a su escrito libelar el Documento de Propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito (hoy municipio Autónomo) Independencia del estado Miranda, en fecha 30 de junio de 1993, bajo el Nº 16, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Trimestre Segundo, del citado año, del inmueble objeto de litis; contrato de arrendamiento autenticado en fecha 05 de Noviembre de 2003, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito (hoy municipio Autónomo) Independencia, Santa Teresa del Tuy, del estado Miranda, bajo el Nº 33, Tomo 21, de los libros de autenticaciones; Contrato de Arrendamiento Privado de fecha 01 de Abril de 2007; Inspección Judicial realizada en fecha 27 de enero y 08 de febrero de 2011 en el inmueble objeto de la controversia
Al folio 33 y en fecha 03 de marzo de 2011, este Tribunal de Municipio admitió la demanda y fijó el segundo día de despacho siguiente a la citación a los fines de su contestación.
En fecha 22 de Marzo de 2011 el ciudadano Alguacil de este Tribunal dejó constancia de haberse trasladado el día 21 de marzo del presente año a la calle Falcón, de la población de Santa Teresa del Tuy, donde queda ubicada la Zapatería Adriana, siendo atendido por el ciudadano demandado, quien manifestó no querer recibir, ni firmar la citación; la parte actora en fecha 23 de marzo de 2011, en virtud de la anterior consignación, solicita notificación de la parte demandada, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual es acordado por el Tribunal en fecha 28 de marzo de 2011, siendo practicada la notificación por la ciudadana Secretaria de este Tribunal en fecha 01 de abril, en la persona de la ciudadana ADRIANA SALEH, quien recibió y firmo.
Junto a escrito de fecha 05 de abril de 2011, la parte demandada ciudadano YOUSSEF HASSAN, asistido por el abogado FRANCISCO EXPÓSITO CAMPANERA, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, y contesto el fondo de la demanda, en la cual contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos, como en el derecho la pretensión de la parte actora. Consignando el Registro de Comercio inscrito por ante en Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, de la compañía propiedad del ciudadano demandado denominada: ZAPATERIA ADRIANA, C.A., inscrita bajo el Nº 78, Tomo 1606-A, en fecha 26 de junio de 2007. Asimismo, el ciudadano YOUSSEF HASSAN, otorgo Poder Apud Acta al Abogado FRANCISCO EXPÓSITO CAMPANERA, a los fines de su representación en todos los actos e instancias de la presente demanda.
En fecha 18 de abril de 2011 el Ciudadano VICTOR ANTONIO BOLÍVAR, parte demandante, asistido por la Abogada YAJAIRA VELÁSQUEZ ECHARRY, ya identificados, presento escrito de pruebas, ratificando los documentos consignados con la demanda descritos anteriormente, siendo admitidas por este tribunal en esa misma fecha, por no ser manifiestamente ilegales, ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 25 de abril de 2011, el Abogado FRANCISCO EXPÓSITO CAMPANERA, apoderado judicial del demandado ciudadano YOUSSEF HASSAN, promovió pruebas, haciendo valer, el mérito favorable de los autos, donde afirma confesiones hechas por la parte demandada; el Contrato de Arrendamiento privado de fecha Primero (01) de Abril del año Dos Mil Siete (2007); Jurisprudencia venezolana, contentiva de la Sentencia Nº 382, del 01 de Abril de 2005 (T.S.J. Sala Constitucional) con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz; Registro de Comercio de la compañía propiedad de su representado denominada: ZAPATERIA ADRIANA, C.A, pruebas que fueron admitidas por este Tribunal en fecha 25 de abril de 2011, por no ser manifiestamente ilegales, ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva, señalándose que con relación al mérito favorable de los autos, no constituyen un medio de prueba, y que es obligación del Juez analizar y juzgar todas las pruebas producidas.
Lo anterior constituye, en opinión de quien juzga, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.
-II-
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
Como hechos fundamentales de la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, la parte actora VICTOR ANTONIO BOLÍVAR alegó lo siguiente:
1.- Que en fecha 07 de octubre de 1994, cedió en arrendamiento al ciudadano YOUSSEF HASSAN, un local identificado con el Nº 76-1, ubicado en la Avenida Falcón, esquina con calle Andrés Bello, Santa Teresa del Tuy, municipio Independencia de estado Miranda, siendo el lapso de duración del contrato un (01) año fijo y sin prórroga, contados a partir del día 07 de octubre de 1994, siendo que al vencimiento del mismo, el arrendatario lo continuo ocupando con tal carácter, transformándose en un contrato indeterminado.
2.- Que en fecha 1 de Abril de 2007, suscribieron de mutuo acuerdo un nuevo contrato de arrendamiento privado sobre el mismo inmueble, con un (01) año fijo de duración, y que al finalizar el tiempo de duración, se transformo en un contrato a tiempo indeterminado.
3.- Que ha podido constatar que el arrendatario ha incumplido con las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, al cambiar el uso y destino que se pacto sobre el inmueble arrendado, pues el contrato se suscribió con una persona natural,. YOUSSEF HASSAN y no la compañía mercantil, “Zapatería Adriana, C.A.”, la cual esta funcionando en el local, evidenciándose la contravención de la Cláusula Primera, que es el funcionamiento única y exclusivamente como venta y reparación de calzado.
4.- Que es por ello que demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento para que convenga en: dar por resuelto el contrato privado de arrendamiento, por incumplimiento en la obligación de las cláusulas Primera, Cuarta y Décima celebrado, el cual tiene por objeto, el inmueble ubicado en la Avenida Falcón, esquina con calle Andrés Bello, Nº 76-1, en la población de Santa Teresa del Tuy, municipio Independencia de estado Miranda; Devolver dicho inmueble a la parte actora, sin plazo alguno, totalmente desocupado y libre de personas, en el mismo buen y perfecto estado en que se recibió; el decreto de medida de embargo sobre bienes propiedad del demandad, los cuales indicará en su oportunidad, de acuerdo al artículo 585 del Código de Procedimiento Civil; Indemnización por daños y perjuicios estimada en Cuatrocientos Veinte Bolívares Fuertes (Bs.F. 400,00), por cada mes que continuare ocupando el inmueble, desde la fecha de presentación de la demanda, hasta la entrega real y efectiva del inmueble; La entrega por parte del demandado de las solvencias de los servicios de energía eléctrica y aseo urbano; Pagar las costas y costos que pudiera ocasionar la presente demanda..
Como fundamentos de derecho, hace valer lo previsto en los artículos 1160 y 1167 de Código Civil, artículos 33 34, literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y artículo 599, ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil vigente, en el supuesto referido a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, en virtud de la improcedencia legal de la acción de Resolución de Contrato ejercida de conformidad con el artículo 34, literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que el contrato de arrendamiento accionado es a tiempo indeterminado; señalando además que la pretensión de la parte actora es demandar el desalojo en virtud de que este artículo señala causales taxativas que sólo proceden cuando se trata de un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado y que es en el caso de que la acción Resolución de Contrato de arrendamiento, no se encuentre tipificada dentro de esas causales del artículo 34, literal “d” de la precitada Ley;
Que en el presente caso se evidencia que la parte actora solicita la resolución del contrato conforme al articulo supra mencionado, cuando lo procedente según el dicho del demandado es el desalojo, siendo que en el presente caso la acción intentada debió ser Desalojo y no Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Contradijo tanto en los hechos como el derecho, la pretensión intentada, al no ajustarse los hechos narrados en su líbelo a la realidad jurídica y puntualizando:
1.-Que es arrendatario de un Local de Comercio ostentado el carácter de arrendatario por más de dieciséis (16) años, cumpliendo fielmente con las obligaciones de Ley y las cláusulas contractuales, encontrándose situado el inmueble arrendado en la avenida Falcón, esquina calle Andrés Bello, identificado bajo el Nº 76-1 de Santa Teresa del Tuy, registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del municipio Autónomo Independencia del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 30 de junio de 1993, bajo el Nº 16, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Trimestre Segundo, del citado año, tal y como se desprende de la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento suscrito el día Primero (01) de Abril del año dos mil siete (2007), que comenzaba a regir a partir de ese mismo día y finalizaría el día treinta (30) de marzo del año dos mil ocho (2008), y que a la expiración del tiempo fijado, quedo y se le dejó en posesión de la cosa arrendada, por lo que se presume renovado y a tiempo indeterminado
3.- Aclaró el significado de la frase Local de Comercio, que es un lugar donde se ejerce el comercio de productos para distintas necesidades de consumo, y que son regidas en el marco del Derecho Mercantil, y que si bien es cierto la parte arrendadora le arrendó el Local de Comercio como persona natural, también es cierto que no puede ejercer una actividad mercantil sin cumplir con su deber de ejercer el comercio licito a través de un Registro de Comercio, para lo cual constituyo una compañía anónima de nombre ZAPATERÍA ADRIANA C.A., con lo cual se amplio, mas no se cambio el uso o destino del inmueble arrendado, con apego al artículo 112 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, aunado a que la parte actora ha estado en conocimiento de que había ampliado el ramo y no había realizado ninguna manifestación contraria, sin ningún tipo de perturbación de su parte.
4.- Pide que se niegue la Medida de Secuestro y Embargo Preventivo, solicitadas por la actora, en virtud de no existir pruebas aportadas por el solicitante para fundamentar tal petición.
5.- Solicita la improcedencia sobre los daños y perjuicios, por cuanto indica que es Jurisprudencia patria que los daños y perjuicios están contemplados en los cánones de arrendamiento dejados de percibir por el arrendador, circunstancia que no ocurre en este litigio.
6.-Solicita que la indexación monetaria sea declarada sin lugar, puesto que el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no contempla esa figura de protección para el arrendador, sino el pago de intereses por la demora en la cual pueda incurrir por atraso en el pago el arrendatario.

De lo antes comentado se evidencia que la existencia de la relación arrendaticia no es un punto controvertido, y no es punto del cual deba este Tribunal pronunciarse, lo que alega el demandado es la indeterminación del contrato; en consecuencia pasa este tribunal a pronunciarse sobre la indeterminación o no del contrato de arrendamiento y en virtud de ella determinar si la acción ejercida por la parte actora esta ajustada a derecho:

PUNTO PREVIO
En cumplimiento con las disposiciones del Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde se establece que las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, serán decididas en la sentencia definitiva, este Tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones:

La parte demandada, asistida de su apoderado judicial, en su escrito libelar, opuso la Cuestión Previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual indica el supuesto la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en virtud de la improcedencia legal de la acción de Resolución de Contrato ejercida de conformidad con el artículo 34, literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, indicando que del escrito de la demanda se desprende: “Que la pretensión de la parte actora es la Resolución de Contrato de Arrendamiento Privado, el cual tiene por objeto un LOCAL DE COMERCIO, situado en la Avenida Falcón esquina con calle Andrés Bello, identificado bajo el Nº 76-1, de esta población de Santa Teresa del Tuy, registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Independencia del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha Treinta (30) de Junio del año mil novecientos noventa y tres (1993), bajo el Nº 16, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Trimestre Segundo del citado año; en virtud de que según su dicho ha dejado de cumplir con el contrato de arrendamiento, invocando como fundamentos de derecho en su acción, lo consagrado en el Artículo 34 literal “d”. Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de Desalojo y no la de Resolución de Contrato de Arrendamiento; por lo que solicita la declaración de inadmisibilidad en la presente demanda.
De la anterior síntesis se evidencia que la parte accionante acude ante el órgano jurisdiccional pretendiendo obtener la Resolución del Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, ocupado por el ciudadano YOUSSEF HASSAN.
Ahora bien, corresponde a esta sentenciadora determinar si los hechos alegados por la parte actora tienen la consecuencia jurídica atribuida por ella.
La doctrina ha señalado que los contratos de arrendamiento a tiempo determinado son aquellos cuya duración está señalada en un término fijo, es decir, que tienen un lapso para su terminación; generalmente son escritos y su duración está determinada en una de sus cláusulas, en los términos convenidos por las partes al momento de contratar. También se les llama a plazo fijo o con determinación del tiempo; podríamos decir que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un bien mueble o inmueble para que lo use durante un lapso temporal establecido en el texto del contrato en una forma clara y precisa, mediante el pago de un precio igualmente determinado.
La cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha 7 de octubre de 1.994 dice lo siguiente:
“La duración del presente contrato será de un (01) año fijo, sin prorroga, siempre y cuando ambas partes estuvieren de acuerdo, `pero si una de ellas no deseare continuarlo, lo notificara a la otra parte por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato. Igualmente queda entendido entre las partes que en ningún momento procede la tacita reconduccion

Asimismo, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha 1 de abril de 2007, dice lo siguiente:
“La duración del presente contrato es de un (01) año fijo, contado a partir del Primero 01 de Abril de 2007, hasta el treinta (30) de Marzo de 2008, “EL ARRENDATARIO” se compromete expresamente a entregar al vencimiento del plazo fijo convenido el inmueble arrendado completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones de mantenimiento y habitabilidad en que declara recibirlo en este acto, y en todo caso a satisfacción de “EL ARRENDADOR”. En ningún caso y por ningún respecto operará la tacita reconducción de este contrato.”

De lo señalado se evidencia que el plazo de duración del contrato de arrendamiento era de un año fijo, desde el 1º de abril de 2007 hasta el 30 de marzo de 2008. Una vez finalizado dicho contrato, se dejó al arrendatario en el inmueble, por lo que el contrato de arrendamiento se indeterminó, y así lo asiente en su escrito libelar la parte actora cuando indica: (…) “Ahora bien, es el caso ciudadana Juez, que este último contrato privado y firmado por mutuo consentimiento entre ambos, se estableció que la duración era de una (01) año fijo, contado a partir del primero (1º) de Abril de 2007, al finalizar el tiempo de su duración se transformo en un contrato a tiempo indeterminado” (…), en tal sentido infiere este juzgado que la presente relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado.
La Jurisprudencia ha señalado que los contratos a tiempo indeterminado se dan en varios casos; uno de ellos es cuando habiendo pactado un término fijo y transcurrida la prórroga legal, al término o expiración de ésta el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica sin que el arrendador exija el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entrega del inmueble y aceptándole el pago del canon de arrendamiento, lo cual conlleva a que el contrato se indetermine, siendo este el caso de autos. Así se decide.
En consecuencia, del anterior análisis del libelo de demanda, del contrato de arrendamiento y de los medios probatorios señalados por las partes, concluye este Tribunal que la acción (Resolución de Contrato de Arrendamiento) intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido; pues, lo calificado por nuestra Legislación, es la acción de Desalojo contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regula las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado; lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta, con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que prevé:
“Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; donde entre otras cosas señaló que:
“En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de este Tribunal)

Con fundamento en la norma invocada y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista a que en el caso sub-iudice la parte actora no incoó la acción idónea; pues, tal como se dijo antes, lo correcto y ajustado a derecho era intentar el desalojo y no la Resolución del contrato de arrendamiento como efectivamente lo hizo, por lo que es forzoso para este Tribunal declarar inadmisible por ser contraria a derecho la acción intentada por el demandante ciudadano VÍCTOR ANTONIO BOLÍVAR, y así quedará establecida en el dispositivo de este fallo.
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado de los Municipios Independencia y Simón Bolívar de esta Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Santa Teresa del Tuy, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: INADMISIBLE la demanda incoada por el ciudadano VICTOR ANTONIO BOLÍVAR contra el ciudadano YOUSSEF HASSAN, plenamente identificados en el cuerpo de esta decisión.
Dada la naturaleza del fallo no hay especial condenatoria en las costas del proceso.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente decisión. Notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Independencia y Simón Bolívar de esta Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Santa Teresa del Tuy, al Nueve (09) día del mes de Mayo del 2010.
LA JUEZ,

WENDY MARTINEZ LONGART

LA SECRETARIA,

CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO
En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (03:20 P.M.).
LA SECRETARIA,

CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO
EXP. 11-2932
WML/cls