TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA.
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil “CONSTRUCTORA ANTARES DEL AVILA C.A”; debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha cinco (05) de agosto de 1.996, bajo el Nro. 48, Tomo 376-A-Sdo., siendo su última modificación en Acta de Asamblea inscrita el 20 de octubre de 2006, bajo el Nro. 42, Tomo 220-A-Sdo.
APODERADO JUDICIAL: JOSE LUIS VARELA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 33.927.
PARTE DEMANDADA: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ANTARES DEL AVILA. en la persona del presidente de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial “ Antares del Ávila”, ciudadano ELIAS MIGUEL CUARTIN, venezolano, mayor de edad, de éste domicilio y titular de la cédula de Identidad Nro. V.- 4.887.562
APODERADO JUDICIAL: AGUSTIN RAFAEL ROJAS, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de caracas, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 9.420.-
M0TIVO: ACCION REIVINDICATORIA

EXPEDIENTE: 28.140

CAPITULO I

SINTESIS DEL PROCESO
Se inicia el presente procedimiento por escrito presentado para su distribución el 25 de junio de 2.008, por el ciudadano JOSE LUIS VARELA, en su condición de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA ANTARES DEL AVILA C.A”; debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha cinco (05) de agosto de 1.996, bajo el Nro. 48, Tomo 376-A-Sdo., siendo su última modificación en Acta de Asamblea inscrita el 20 de octubre de 2006, bajo el Nro. 42, Tomo 220-A-Sdo; tal y como se evidencia de Instrumento Poder otorgado ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Autónomo Chacao del distrito Metropolitano de Caracas en fecha 21 de marzo de 2007, anotado bajo el Nro. 62, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria.
Con la interposición de la presente demanda ejerce la actora acción reivindicatoria contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ANTARES DEL AVILA, pidiendo el emplazamiento en la persona del presidente de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial “ Antares del Ávila”, ciudadano ELIAS MIGUEL CUARTIN, venezolano, mayor de edad, de éste domicilio y titular de la cédula de Identidad Nro. V.- 4.887.562, a los fines de reivindicar un inmueble identificado como: Área de terreno sin construcción, denominada “área cinco (5)”, conformada por un área de aproximadamente seiscientos setenta y cinco metros cuadrados con ochenta y cinco decímetros cuadrados ( 675,85 M2) y cuyos linderos particulares son: Norte: con zona de área recreativa del conjunto y con las parcelas “4-H” hasta la “4-P”, ambas inclusive en ciento treinta y cuatro metros (134,00); Sur: con vía de acceso al Conjunto Residencial “ Antares del Ávila”, en ciento veinticinco metros con cincuenta y cinco centímetros ( 125,55 mts); Este: con calle Luis Pieruzini en doce metros con treinta y seis centímetros ( 12,36 mts) y Oeste: con zona recreativa del Conjunto en seis metros con treinta centímetros ( 6,30 mts).
Previa la consignación de los recaudos respectivos, este Tribunal mediante auto de fecha 17 de julio de 2008 procedió a admitir la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera ante éste Tribunal, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la citación de la parte demandada a los fines que procediera a contestar la demanda incoada en su contra por la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA ANTARES DEL AVILA C.A”, ampliamente identificada en autos.
En fecha 23 de julio de 2008, comparece el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia consigna los fotostatos simples tanto del libelo de la demanda como del auto de admisión, a los fines de la elaboración de la compulsa para gestionar la citación de la parte demandada y asimismo deja constancia de haber suministrado los emolumentos necesarios al ciudadano Alguacil de éste Tribunal a los efectos de la práctica de la citación de la parte demandada.
En fecha 29 de julio de 2008, se dejó constancia en autos de la elaboración de la compulsa de citación.
En fecha 14 de agosto de 2008, el Alguacil titular de éste Juzgado, deja constancia de haberse trasladado a practicar la citación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ANTARES DEL AVILA, en la persona del presidente de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial “Antares del Ávila”, ciudadano ELIAS MIGUEL CUARTIN, venezolano, mayor de edad, de éste domicilio y titular de la cédula de Identidad Nro. V.- 4.887.562, a quien logro contactar personalmente y quien una vez impuesta la misión del Alguacil se negó a firmar el recibo de citación y a recibir la compulsa.
En fecha 25 de septiembre de 2008, comparece el apoderado judicial de la parte actora y solicita que vista la negativa de la parte demandada en firmar el recibo de citación, se proceda de conformidad a lo establecido en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil y que se libre al efecto la respectiva Boleta de Notificación.
En fecha 01 de octubre de 2008, éste Tribunal libra la respectiva Boleta de Notificación a la parte accionada en juicio.
En fecha 11 de noviembre de 2008, la Secretaria Temporal de éste Juzgado, procedió a dar fiel cumplimiento a lo establecido en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de noviembre de 2008, comparece la parte demandada ciudadano ELIAS MIGUEL CUARTIN, en su condición de Presidente de la Junta de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL ANTARES DEL AVILA, debidamente asistido por el profesional del derecho AGUSTIN RAFAEL ROJAS y consigna escrito de contestación de demanda e igualmente en esa misma oportunidad otorga Poder Apud-Acta al abogado en ejercicio AGUSTIN RAFAEL ROJAS.
Consta al folio treinta y nueve (39) que el apoderado judicial de la parte actora, consigna a los autos escrito de alegatos, en el cual impugna la representación judicial de la parte demandada en la persona del ciudadano ELIAS MIGUEL CUARTIN SANCHEZ; impugna el poder Apud-acta otorgado al profesional del derecho AGUSTIN RAFAEL ROJAS y solicita se considere confesa a la Comunidad de Propietarios del Conjunto Residencial “Antares del Ávila”.
En fecha 11 de febrero de 2009, ambas partes consignan escrito de promoción de pruebas y se deja constancia en el expediente que las mismas serán publicadas en la oportunidad legal para ello.
En fecha 17 de febrero de 2009, el Tribunal dicta auto en el cual ordena agregar a las actas procesales, los escritos de pruebas presentados por ambas partes.
En fecha 25 de febrero de 2009, el apoderado actor, consigna escrito en el cual ratifica la solicitud de confesión ficta de la parte accionada, impugna las pruebas documentales promovidas por la contraria, se opone a la prueba de exhibición de documentos y a la prueba de informes promovida por la representación judicial de la parte demandada en juicio.
En fecha 27 de febrero de 2009, el tribunal dicta pronunciamiento en relación a las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 08 de junio de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, consigna a los autos escrito de informes.
En fecha 11 de junio de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada, consigna a los autos escrito de informes.
CAPITULO II
THEMA DECIDENDUM
RESUMEN DE ALEGATOS

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

En el escrito libelar, la parte actora alega que:
• En fecha 30 de marzo de 1995, según documento protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro del Distrito Zamora del Estado Miranda, registrado bajo el Nro. 3, Tomo 21, Protocolo Primero, el ciudadano JOSE ANTONIO GUERRERO FERNANDEZ, ingeniero, mayor de edad, de éste domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V.- 4.081.708, actuando en su propio nombre y representación adquirió un inmueble constituido por un lote de terreno distinguido con el Nro. 2-A, el cual forma parte de la Hacienda “El Ingenio” situado en la población de Guatire del Distrito Zamora del Estado Miranda. Que el mencionado lote de terreno tiene una superficie aproximada de QUINCE MIL CIENTO VEINTIDOS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CINCO CENTIMETROS (15.122,85 m2) cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Una línea recta que mide CIENTO SETENTA Y SIETE METROS (177,00 MTS) con lote Nro. 1-A. SUR: Un a línea recta que mide CIENTO SETENTA METROS (170,00 MTS) con el lote Nro. 3-A. ESTE: Una línea recta que mide NOVENTA Y TRES METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (93,50 mts) con terrenos que son o fueron de la Sociedad Anónima El Ingenio; y OESTE: En una línea que mide OCHENTA Y TRES METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (83,50 mts) con franja de terreno afectada para futura vialidad.
• Señala que la parcela 2-A, es vendida a la Sociedad Mercantil CORPORACION JOHANNSON, C.A., ampliamente identificada en autos, lo cual consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda en fecha 19 de julio de 1996, bajo el Nro. 5, Protocolo 1°, Tomo 5 y que sobre dicha parcela la prenombrada sociedad mercantil construyó el CONJUNTO RESIDENCIAL “ANTARES DEL AVILA”, todo lo cual se evidencia de Documento de Condominio registrado bajo el Nro. 30, Protocolo 1°, Tomo 8, de fecha 05 de agosto de 1998, ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda.
• Señala que en fecha 04 de junio de 1996, su representada la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA ANTARES DEL AVILA C.A” adquirió la parcela 1-A.
• Señala que la idea original era efectuar un conjunto residencial en dos etapas, proyecto que no se concretó, construyendo en los terrenos de la parcela 2-A, etapa I el Conjunto Residencial Antares del Ávila.
• Señala que en los terrenos de la parcela 1-A, no se desarrolló la etapa II sino un proyecto urbanístico independiente denominado CONJUNTO RESIDENCIAL “ANTARES VILLAS”, compuesto por 66 unidades de vivienda unifamiliar con sus respectivas parcelas.
• Señala que la intención de construir en dos etapas (etapa I y etapa II), se evidencia del Documento de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL ANTARES DEL AVILA.
• Señala que en el ánimo de CORPORACION JOHANNSON, C.A y CONSTRUCTORA ANTARES DEL AVILA, estaba el desarrollar un conjunto urbanístico en dos etapas y que de hecho fue diseña la entrada y la salida para la Etapa I que corresponde al Conjunto Residencial Antares del Ávila dentro de sus linderos y medidas correspondientes al lote de terreno denominado 2-A.
• Señala que su representada adelantó la construcción de lo que se proyectaba como la entrada y salida para la Etapa II, dentro de los linderos y medidas correspondientes al lote de terreno denominado 1-A.
• Que el área construida colinda con un brocal de por medio que la separa de la entrada y salida de la etapa I, brocal que a su vez divide los lotes de terreno 2-A del 1-A.
• Que el proyecto urbanístico pretendía fusionar ambas etapas, lo cual ha resultado imposible en virtud que los co-propietarios del Conjunto Residencial “Antares del Ávila” han obstaculizado el trabajo de los obreros y del personal de la obra, arguyendo a tal fin que esa vía de acceso a lo que seria la Etapa II del Conjunto Residencial Antares Villas también les pertenece en exclusiva propiedad.
• Que su representada decidió en el lote de terreno de su propiedad e identificado como lote 1-A, presentar ante las autoridades competentes el proyecto del Conjunto Residencial Antares Villas consistente en la construcción de sesenta y seis (66) unidades de vivienda unifamiliar con sus parcelas sin estar éste proyecto integrado en la Etapa I, el cual fue plenamente aprobado por la Ingeniería Municipal del Municipio Zamora del Estado Miranda, convirtiéndose de ésta manera lo que era originalmente el área de acceso, de entrada y salida, a lo que seria la Etapa II, la cual no se llego a construir, en un área de terreno de propiedad privada y exclusiva de de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA ANTARES DEL AVILA,C.A. y que forma parte integrante de la misma, como la identificada área cinco (5) del ahora CONJUNTO RESIDENCIAL ANTARES VILLAS.
• Que cada uno de los conjuntos residenciales tiene su propio documento de condominio.
• Que el CONJUNTO RESIDENCIAL ANTARES VILLAS, es autónomo e independiente, con su propio documento de Parcelamiento y condominio y que abarca todo el lote Nro. 1-A, encontrándose dentro de dicho lote el área cinco (5) y que en la actualidad es una vía de acceso al Conjunto Residencial Antares Villas, como estuvo concebido en un principio, encontrándose compuesta de diez parcelas de terrenos distinguidas con los números y letras 5-G; 5-H; 5-I; 5-J; 5-K; 5-L; 5-M; 5-N; 5-O y 5-P del conjunto Residencial Antares Villas.
• Igualmente se refiere que al no quedar integradas la Etapa I ni de manera jurídica ni arquitectónicamente, resultaría absurdo que los propietarios del Conjunto Residencial Antares del Avila pretendan ostentar un derecho de propiedad o cualesquiera otro derecho de áreas susceptibles de apropiación privada, áreas comunes, vías de comunicación, zonas verdes, sociales, estacionamientos, etc., y cualquier otra que conformen las áreas del Conjunto Residencial Antares Villas, por cuanto cada Documento de Condominio de cada Conjunto está destinado a regular las áreas comunes y privadas del urbanismo construido dentro de sus limites y linderos específicos, correspondiente a cada un o de ellos.
• Se señala que con respecto al Lote N° 1-A, se produjo la adquisición del mismo por parte de “CONSTRUCTORA ANTARES DEL AVILA, C.A.”, la cual formó parte de un lote de mayor extensión denominado o conocido como la Hacienda “El Ingenio”, donde se construyó el Conjunto Residencial “Antares Villas” y según el documento de parcelamiento consta que el Conjunto Residencial “Antares Villas” tiene acceso por la Calle Luis Pieruzini, la cual corresponde al área 5 del Conjunto Residencial “Antares Villas”, que tiene un área de 675,85 mts2, representada por una franja de terreno propiedad exclusiva de CONTRUCTORA ANTARES DEL AVILA, C.A. ubicada a lo largo del lindero Sur del Parcelamiento desde el área social recreativa y colinde sur de las parcelas 4H a la 4P, ambas inclusive hasta la referida calle Luis Pieruzini la referida franja de terreno se encuentra dividida en diez parcelas, y de ello concluye la peticionante que es legitima propietaria del área 5 del Conjunto Residencial “Antares Villas”.
• Se invoca como fundamento de derecho los artículos 115 Constitucional y 545 y 548 del Código Civil.
• Como pedimento cautelar, es solicitada medida de secuestro sobre el bien objeto de litigio y una medida cautelar innominada constituida por la garantía de la paz social y que se abstengan los co-propietarios, representantes y/o apoderados del Conjunto Residencial Antares del Avila, de protagonizar escándalos, agresiones verbales y físicas o de cualquier otra índole en contra de su representada o de sus representantes o apoderados.
• Como segunda cautelar innominada, que se ordene la construcción de un muro perimetral del área 5 para evitar los inminentes y posibles daños que puedan causarse, hasta tanto se decida la presente causa.
• Finalmente, se verifica del petitorio de la demanda que se declare que la parte actora es propietaria de la llamada “Area 5”, ampliamente identificada en los autos y, por ende, que se le restituya la plena posesión de la mencionada área por ser de su propiedad.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Llegada la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada compareció y a través de su representación judicial, dio contestación a la demanda con base en lo siguientes argumentos:
• Que el legitimado pasivo para esta acción debió ser la administradora del Conjunto Residencial “Antares del Avila” en su carácter de representante legal del Condominio del prenombrado Conjunto Residencial, es decir, la sociedad de comercio “INVERSIONES ADMYSER, C.A.” y no la comunidad de propietarios del Conjunto Residencial “Antares del Avila”.
• Que la actora no es la propietaria del bien que intenta reivindicar, ya que ese bien, o sea, la calle de acceso está declarada como vía pública de propiedad del Municipio Zamora del Estado Miranda y, en consecuencia, carece de la legitimación activa para intentar esta acción.
• Que la acción de reivindicación procede cuando un propietario es despojado de manera ilegitima de un bien inmueble y ha quedado demostrado, amén de que no es propietario, que la supuesta parte demandada no ha realizado ninguna acción de despojo.
• Que esta situación no deriva de acciones de la parte demandada, sino del proyecto original que la constructora “Antares del Avila” diseñó y de la modificación del proyecto de la segunda etapa y que la accionante modificó de manera inconsulta creando una nueva Urbanización (Antares Villas), amén que ella misma construyó las entradas y salidas de ambos conjuntos residenciales; ella misma construyo los muros de linderos y ella misma otorgó los documentos de condominio y Parcelamiento.
• Que el documento de condominio de “Antares del Avila” plantea que son áreas comunes las entradas y salidas para vehículos, es decir, todas las zonas de circulación interna o externa a cada etapa.
• Que la constructora “Antares del Avila” diseñó un acceso de entrada y uno de salida para cada etapa el cual fue entregado a la demandada al otorgar la parte actora el respectivo documento de condominio y este acceso se ha utilizado desde el año 1.998, fecha en la que se entregó la Urbanización
• Que la Ley de Propiedad Horizontal establece que el constructor entrega en propiedad al Condominio, el terreno y también establece que el constructor no puede reservarse para sí ningún área del terreno.
• Que la calle de entrada fue convertida (en papeles solamente porque en la realidad física sigue siendo la calle de acceso a “Antares del Avila”) en diez parcelas y esta división en parcelas de esa calle demuestra la nulidad parcial del documento de Parcelamiento “Antares Villas”, adicionalmente ninguna de esas parcelas tiene acceso a los servicios del Parcelamiento por encontrarse totalmente aisladas por el muro de linderos construido por la propia actora.
• En definitiva, las defensas opuesta consistieron en la falta de legitimación activa por parte del accionante en intentar el presente juicio y falta de legitimación pasiva por parte de la demandada en sostener el presente juicio, amén de también presentar junto con las defensas opuestas la contestación al fondo de la demanda.-
Siendo así, se observa:
Dado que parte de la defensa que fue alegada por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda fue la falta de cualidad pasiva de la comunidad de co-propietarios del Conjunto Residencial Antares del Ávila para sostener el presente juicio reivindicatorio, se procede a resolver dicha defensa como punto previo, así:
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA
Consta al folio cuatro (4) de la contestación de la demanda que la representación judicial de la parte demandada opuso como defensa su falta de cualidad en sostener el presente juicio, con base en lo siguiente:

“Opongo como defensa de fondo, para que sea decidida como punto previo en la sentencia definitiva, de conformidad con el artículo 361 del Código de procedimiento Civil, la falta de cualidad de la parte demandada, COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS ANTARES DEL AVILA, para sostener el presente juicio reivindicatorio intentado en su contra por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA ANTARES DEL AVILA, C.A., identificada en autos, y en cual fui citado y emplazado en mi carácter de PRESIDENTE DE LA JUNTA DE CONDOMINIO RESIDENCIAL LOS ANTARES DEL AVILA, no tiene personería jurídica autónoma. Por consiguiente, en el presente caso, la actora ha debido demandar a LA ADMINISTRADORA DEL CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ANTARES DEL AVILA que es el sociedad de comercio denominada INVERSIONES ADMYSER, C.A. en su carácter de representante legal de la comunidad y no hacerlo, como lo hizo directamente a los copropietarios demandados, debe necesariamente, prosperar y así expresamente solicito se decida, …”.

Como complemento, sostiene:

“La parte actora está consciente (sic) que existe una persona jurídica que administra el Conjunto Residencial Antares del Avila y por lo tanto no pueden alegar su desconocimiento, en efecto la misma parte actora antes de entregar la administración (por ser la constructora del conjunto) designó y contrató a la Sociedad de Comercio denominada INVERSIONES ADMYSER, C.A. … omissis… Estas razones son más que suficientes para demostrar que la parte actora conoce que el Conjunto Residencial Antares del Avila está administrado por INVERSIONES ADMYSER, C.A. y aún así no la demandó a ella sino a la comunidad de copropietarios.”

El Tribunal, para entrar a resolver lo atinente a la falta de cualidad opuesta, pasa a analizar el instituto procesal en cuestión y, en ese sentido, doctrinarios nacionales e internacionales se han pronunciado sobre el tema de la falta de cualidad y la legitimación, como instituciones típicas del Derecho Procesal Civil, criterios que se refieren nuevamente:
Primeramente, el autor ARÍSTIDES RENGEL ROMBERG, en su texto “TRATADO DE DERECHO PROCESAL...” define a las partes como aquellos sujetos que poseen un interés jurídico controvertido, entre los cuales el juicio deberá instaurarse, por tener la posición de Legítimos Contradictores, de allí, el siguiente principio: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (Legitimación Activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (Legitimación Pasiva)”. Se parte de ésta definición para precisar lo que se entiende por LEGITIMACION AD CAUSAM, en virtud de la cual, para actuar (obrar o contradecir) en juicio, se requiere que las partes ostenten la titularidad de activos y pasivos en la relación controvertida, solicitando al Juez pronunciamiento sobre la misma, el cual será declarado por sentencia definitivamente firme al finalizar el proceso.
Agrega el procesalista EDUARDO COUTURE al análisis planteado, que la legitimación implica la titularidad del derecho que se cuestiona, como es el caso del Propietario para con el juicio de Reivindicación o el Poseedor en la Acción Posesoria e incluso, cuando esa aptitud o condición de ser titular de un derecho le pertenezca a un menor o incapaz, la legitimación será propia de éstos, aunque en el proceso, el legitimado será diferente. Se distingue entonces la legitimación sustancial, que es la titularidad del derecho que se cuestiona (Parte en sentido sustancial) de la legitimación procesal, determinada por el ejercicio directo de ese derecho en el proceso (Parte en sentido procesal).
El Procesalista Italiano PIERO CALAMANDREI, esboza sus consideraciones sobre el tema, partiendo de los conceptos de CAPACIDAD PROCESAL (LEGITIMACIÓN PROCESAL O LEGITIMATIO AD PROCESSUM), la cual no posee relación estricta o directa con la LEGITIMACIÓN PARA ACCIONAR Y CONTRADECIR (LEGITIMATIO AD CAUSAM), misma que es necesaria a los fines de determinar la acción que el derecho sustancial dispone en cada caso, para la relación controvertida que conforma el proceso, llamada Causa; la Legitimatio Ad Processum es una condición sine qua non al proceso, y su carencia afecta sobremanera la relación procesal. Nos permitiremos citar textualmente al autor, con una explicación concreta de éstos planteamientos: “Si la parte en causa no tiene la capacidad procesal, el proceso no es regular, y el Juez no puede entrar a examinar si la parte tiene razón en el fondo, ni por tanto, si está ella en el fondo, concretamente legitimada para hacer valer el derecho controvertido; y viceversa, aunque la parte sea procesalmente capaz, puede ocurrir que en el fondo resulte que carezca de legitimación para hacer valer aquel derecho y que, por tanto, su demanda sea rechazada por defecto de fondo”.
Por otra parte, en nuestros predios, el maestro HUMBERTO CUENCA igualmente nos aporta sus conocimientos en torno a esta materia, precisando lo que debe entenderse por CAPACIDAD PROCESAL, vista como “la aptitud para actuar en el juicio, como parte o tercero”, distinguiendo a su vez éste concepto del de la LEGITIMATIO AD CAUSAM, que comprende “la titularidad de la acción o del derecho sustancial invocado”, como ocurre con el menor que puede tener legitimidad como titular de un derecho, pero no poseer capacidad ya que no puede comparecer en juicio por sí mismo sino representado por su padre o tutor. Siendo así, la doctrina aplica la definición de CUALIDAD como legitimidad para interponer la acción y CAPACIDAD PROCESAL como aptitud para comparecer en juicio. La figura de la Legitimación, comprende la titularidad de un derecho subjetivo, pero desde la óptica procesal, se designa como Cualidad. En sentido estricto, la diferencia establecida entre ambos conceptos parte del siguiente supuesto: En la Capacidad Procesal se discute en torno a las aptitudes de ataque y defensa en el proceso, en cambio que en la Cualidad se trata el tema de la titularidad sustancial; inclusive, se puede distinguir dentro del propio ámbito de la cualidad, lo que es la cualidad sustancial y la cualidad procesal; ambas, por lo general, coinciden, como ocurre con la cualidad de propietario; pero ocurren excepciones, donde la ley cede titularidad procesal –más no capacidad- al que no es titular sustancial, tal como es el caso de la Nulidad del Matrimonio, que no sólo puede solicitarse por los cónyuges (Titularidad Sustancial) sino también, por propio imperio de la ley, por los ascendientes y todos aquellos que tengan interés actual (Cualidad Procesal).
Dicho lo anterior, es pertinente igualmente traer a colación también el tratamiento especial que el Dr. LUIS LORETO hace al tema, en su trabajo acerca de la EXCEPCIÓN DE INADMISIBILIDAD POR FALTA DE CUALIDAD. El concepto de Cualidad enmarca una similitud con el de Titularidad, dando pié inclusive a la confusión entre ambas; en nuestra doctrina, se han distinguido estas dos figuras según el hecho que la Cualidad constituye el derecho o potestad para ejercer una acción, ya que aunque esa acción exista, requiere de un interés para hacerla valer; si éste no está presente, no puede alegarse que exista un derecho.
Entonces, la Cualidad es vista como sinónimo de la Legitimación; no es una noción específica, sino más bien de amplia aplicación en el mundo del derecho, exactamente donde ocurra la pertenencia o el título sobre un derecho subjetivo o de un poder jurídico, se hablará de cualidad o legitimación. Una posición sostenida en la doctrina, observa a la Cualidad como un modo del derecho de acción; es decir, la relación en que se encuentran uno o más sujetos con la acción intentada, se trata entonces de una RELACIÓN DE IDENTIDAD LÓGICA, como ya referimos. Esta idea manifestada supone la existencia, desde el punto de vista procesal, de un vínculo entre el Actor, concretamente considerado y el sujeto abstracto a quien la ley cede la acción, y a su vez ocurre con el demandado –concretamente considerado- y la persona abstracta contra quien el legislador concede la acción. Según LORETO, la doctrina ha destinado el término “Legitimatio Ad Causam”, para designar así a la Cualidad, diferenciándola de la “Legitimatio Ad Processum” que es la capacidad para obrar en juicio, sea la primera referida al actor o al demandado, se denominará LEGITIMATIO AD CAUSAM ACTIVA o PASIVA. Asimismo, agrega el autor: “... se puede tener cualidad activa y pasiva, sin tener capacidad procesal ...”, esto quiere decir, que un sujeto puede ser titular de un derecho e inclusive tener un interés para hacerlo valer en una controversia, pero si no posee aptitud para hacerse parte y actuar en un juicio, no podrá reclamar ese derecho del cual él es el titular sustancial. Cita el Dr. LORETO una referencia que nos parece calificar idóneamente el concepto de Cualidad, y sus modalidades, a saber: “Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (Cualidad Activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (Cualidad Pasiva)”.(Subrayado nuestro).
En este sentido, ha expresado la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, lo siguiente:
“Ahora bien, la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla, siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquélla “... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...” (…) “... Fácil es comprender como dentro de esta concepción de la acción, baste en principio, para tener cualidad afirmarse titular de un interés jurídico sustancial que se hace valer en propio nombre. En materia de cualidad, el criterio general se puede formular en los siguientes términos: Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de este interés, en nombre propio, tiene cualidad a su vez para sostener el juicio (cualidad pasiva).” (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1987, págs.183 y 188).
Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra.” (Sentencia de la Sala Político-Administrativa Nº 04577 del 30 de junio de 2005, ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa). (Destacado nuestro)
El caso se amplía cuando se alega que la Cualidad deriva de la Titularidad y sujeción a un determinado interés jurídico, éstos elementos que han sido afirmados, son los que confieren a los litigantes el derecho de acción; si no existe una lógica correspondencia entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y el titular de la acción concretamente vista, se constituye la Falta de Cualidad en sentido amplio.
A manera de conclusión, es pertinente la LEGITIMATIO AD CAUSAM (también llamada LEGITIMATION SUSTANCIAL y CUALIDAD) se define como aquella aptitud, que en virtud de la titularidad que se tenga sobre un derecho que configura una relación controvertida, faculta o permite al titular comparecer en juicio para hacer valer su derecho, mediante la concesión de acciones por parte de la ley y la existencia de un interés que debe ser alegado por el titular de ese derecho; se concluye también que aunque esta figura tiene intima relación con la de LEGITIMATIO AD PROCESSUM, ha de recalcarse que no son lo mismo, ya que ésta última configura la Capacidad Procesal o aptitud para ser parte en un juicio, conforme a lo previsto en el artículo 136 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Ahora, según todo lo anteriormente establecido, se determina que la LEGITIMATIO AD CAUSAM se configura a través de la agrupación que surge entre: 1.- La titularidad del derecho constitutivo de una relación jurídica controvertida; 2.- La existencia de un Interés alegado por el mencionado titular para poder reclamar su derecho y 3.- Las Acciones que la ley prevé, a los fines de hacerlo valer en un juicio; es necesario que esta aptitud vaya unida a la Capacidad Procesal o LEGITIMATIO AD PROCESSUM, que permite a las partes estar de manera válida y eficaz en el proceso, ya que de no ser así se tendrá sólo la afirmación sobre la titularidad del derecho sustantivo, más no la capacidad de actuar en juicio a los fines de hacerlo reclamable.
Vista la defensa de falta de cualidad que ha sido opuesta por el Presidente de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial “Antares del Avila”, ELIAS MIGUEL CUARTIN SANCHEZ, este Tribunal observa:
La propiedad horizontal se rige por las disposiciones de la ley de la materia y en cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil; de igual forma son válidas y deben ser tomadas en cuenta las disposiciones del Documento de Condominio; las disposiciones del reglamento de condominio; los acuerdos tomados legalmente por los propietarios y las decisiones que sobre la administración del inmueble tomen la Junta de Condominio, el Administrador y excepcionalmente un propietario aislado, tal como lo indica el Dr. José Luis Aguilar Gorrondona, en su Libro “Cosas, Bienes y Derechos Reales”. Conforme a lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Asamblea General de Propietarios, La Junta de Condominio y el Administrador, son los entes encargados de la administración del inmueble.
En lo concerniente a la Asamblea, ésta tiene el carácter deliberante y legislativo, estructurado por la voluntad de los copropietarios; en cuya órbita son adoptadas decisiones fundamentales para la vida del sistema; en cuanto a la Junta de Condominio, ésta tiene la facultad de decisión y de gestión en los asuntos de la comunidad; sus decisiones son tomadas por mayoría de votos.
Las atribuciones principales de la Junta de Condominio, son de vigilancia y control sobre la administración, ella depende de la Asamblea, de quién recibe encargos expresos complementarios de los reglamentados en el Documento de Condominio y en la ley.
En cuanto al Administrador, éste será designado por los copropietarios reunidos en Asamblea; por un período de un (1) año, quién será la persona llamada a enfrentar los asuntos y problemas ordinarios de la comunidad, bajo el control y vigilancia de la Junta. Sus atribuciones y deberes se encuentra señalados en el artículo 20 de la precitada ley; comprendiendo como actos materiales: cuidar y vigilar las cosas comunes, realizar actos urgentes de administración y conservación, reparaciones menores...como actos contables: llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afectan al inmueble; llevar los libros de Actas de Asamblea, Acta de la Junta de Condominio...como actos ejecutivos: se puede mencionar la convocatoria que hace a la Asamblea, por iniciativa propia, cumplir y hacer cumplir acuerdos de la Asamblea o de la Junta...y como actos jurídicos: ejercer en juicio la representación activa o pasiva de los propietarios, previamente autorizado por la Junta....; tal como lo indica el Dr. Rafael Ángel Briceño, en su Libro de la “Ley de Propiedad Horizontal y sus Acciones Judiciales”
El literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal:
establece que corresponde al administrador “…Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos de abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esa facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…”.
Es así como el artículo 20 ejusdem lo atinente a las funciones que el Administrador ostenta, así:
“Artículo 20.-Corresponde al administrador:

a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;

b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;

c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;

d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes, y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;

e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;

f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;

g) Llevar los libros de: a) Asamblea de propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito, en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble;

h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.

Parágrafo Único.- La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.” (subrayado del Tribunal)

Concatenando lo anteriormente referido con lo que al efecto establece el Capítulo Séptimo, Artículo 31, Letra f), del Documento de Condominio del Conjunto Residencial “Antares del Ávila”, el cual establece las facultades del administrador, y en forma clara establece que éste debe ejercer en juicio la representación de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes o cualquier otro, previo acuerdo de los copropietarios.
En atención a todas las disposiciones normativas referidas, tanto la ley que resulta aplicable a la materia como la propia disposición contenida en el documento de condominio establecen que es el administrador formalmente designado quien debe asumir la representación en juicio de la comunidad de copropietarios del Conjunto Residencial Antares del Avila, en virtud de tratarse de una persona asociativa sometida al régimen legal especial y en el presente caso, como se observa del propio libelo de demanda, se solicitó la citación de la parte demandada en la persona del Presidente de la Junta de Condominio, siendo lo correcto que se produjera el emplazamiento en la persona de la administradora, como la ley lo establece y, del escrito consignado por la representación judicial de la parte demandante que va del folio 35 al 39 de la Segunda Pieza del expediente, haciendo referencia a lo dispuesto en el Documento de Condominio, se desprende lo siguiente:
“…Ejerce en juicio la representación de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes o cualquier otro, previo acuerdo de los propietarios.” (subrayado nuestro). Es el caso ciudadano Juez, que el ciudadano ELIAS MIGUEL CUARTIN SANCHEZ, presidente de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial “Antares del Avila” ha violado toda normativa referente a la representación judicial de la comunidad que representa, pues si bien es cierto y resulta indiscutible que la comunidad de propietarios puede citarse a través del Presidente de la Junta de Condominio, pues es éste uno de los órganos a quien compete la dirección y administración del condominio, resulta también indiscutible que el Presidente de la Junta de Condominio debe, para poder representar a la comunidad de propietarios del Conjunto Residencial “Antares del Avila” dar cumplimiento a lo pautado en el artículo 20, letra e) de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, debe estar en cualquier caso DEBIDAMENTE AUTORIZADO POR LA JUNTA DE CONDOMINIO DE ACUERDO CON LO ESTABLECIDO EN EL RESPECTIVO DOCUMENTO, ES DECIR, DEBE TENER LA AUTORIZACION DE LOS PROPIETARIOS.”

De ello se desprende que la representación de la parte demandante, al formular dicho alegato, reconoce de manera expresa que la parte demandada debía ser representada en juicio por la administradora, y ello se constata igualmente del dicho contenido en el mismo escrito de que conoce y sabe quién es la administradora, es decir, la sociedad mercantil INVERSIONES ADMYSER, C.A., más no pidió la citación de la parte demandada en la persona de dicha empresa mercantil, como corresponde en derecho, configurándose igualmente una dicotomía o contradicción en lo alegado por la parte actora, ya que pide la citación de la parte demandada en la persona del Presidente de la Junta de Condominio, quien no puede representar en juicio a la Comunidad de Copropietarios, en virtud de lo expuesto en las disposiciones legales, y luego invoca que el mismo no ostenta esa facultad de representación de la parte demandada, por cuanto la ley no establece que sea posible, y solicita que se le tenga como que no compareció a juicio.
En virtud de todo lo expuesto, considera esta instancia que debe prosperar la defensa previa de falta de cualidad opuesta por el Presidente de la Junta de Condominio, lo cual será declarado en el dispositivo del presente fallo, y por cuanto es criterio de quien aquí decide que al prosperar la falta de cualidad opuesta, debe el Tribunal abstenerse de emitir pronunciamiento acerca del mérito de fondo de la presente causa y así se decide.
DE LA DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Administrado Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la FALTA DE CUALIDAD opuesta por la parte demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ANTARES DEL AVILA.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda promovida por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA ANTARES DEL AVILA, C.A. en contra de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ANTARES DEL AVILA.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso legal, de conformidad con lo establecido en Artículo 251 de la norma adjetiva que rige la materia, se ordena notificar a las partes.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los -------- (----) días del mes de ------de dos mil once (2.011). Años 201° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ELSY MARIANA MADRIZ QUIROZ

LA SECRETARIA ACC,

RUTH GUERRA MONTAÑEZ
En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 3:20 p.m.

LA SECRETARIA ACC,

Exp Nro. 28.140
EMMQ/RGM/ j&j