TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES

201º y 152º

PARTE ACTORA: ARMANDO JOSE BEJARANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 13.888.884.-
APODERADOS JUDICIALES DE
LA PARTE ACTORA JOSE JESUS RIVERO BURGOS y OMAIRA ESTRADA, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 91.452 y 75.835, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 6.322.026.-
APODERADO JUDICIAL DE
LA PARTE DEMANDADA: WILFREDO BOLIVAR, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el nùmero123.624.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA
EXPEDIENTE Nro. 18.531
CAPITULO I
ANTECEDENTES DEL CASO.
En fecha veinticuatro (24) de septiembre de 2008, se recibió del sistema de distribución de causas, la presente demanda incoada por el abogado JOSE JESUS RIVERO BURGOS, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO contra el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
Por auto de fecha siete (07) de octubre de 2008, se admitió la presente demanda, mediante el procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, a fin de que diera contestación a la demanda.
En fecha 14 de abril de 2010, este Tribunal repuso la presente causa al estado de admitir nuevamente la demanda de conformidad con lo previsto en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, previa notificación de las partes.
En fecha 27 de abril de 2010, previa notificación de las partes, este Tribunal por auto expreso admitió la presente demandada, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, para que diera contestación a la demanda; librándose la respectiva compulsa de citación en fecha 21 de mayo de 2010-.
Cumplidos los tramites relativos a la citación de la parte demandada, en fecha 20 de diciembre de 2010, el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, asistido de abogado procedió a darse por citado conforme a lo previsto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 de diciembre de 2010, la parte demandada, ciudadano JOS EGREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, otorgó poder apud-acta al abogado WILFREDO BOLIVAR, a fin de que ejerciera su representación en juicio.
En fecha 10 de enero de 2011, la parte accionada, ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, asistido de abogado consignó escrito de contestación a la demanda.
Abierto a pruebas el juicio por imperio de Ley, ambas partes hicieron uso de tal derecho y consignaron al efecto escritos que las contiene; los cuales fueron agregados a los autos en fecha 03 de marzo de 2001 y admitidas en fecha 21 de marzo de 2011.
Por auto de fecha 11 de julio de 2011, este Tribunal fijó oportunidad para la presentación de los informes, conforme a lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.

CAPITULO II
RELACION DE LOS HECHOS
Alegatos de la parte accionante
“Alegó la representación judicial de la parte accionante en su escrito libelar lo siguiente: “Que es el caso ciudadano Juez, que mi patrocinado se encontraba en la búsqueda de un inmueble para alquilarlo o en su defecto comprarlo y a través de la empresa CENTURY 21, le informaron que hay un apartamento que lo están vendiendo y que se comunicara con el dueño, en su defecto así fue que comenzó a tener comunicación y trato con el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la Cedula de Identidad V- 6.322.026, con la finalidad de adquirir un inmueble que dicho ciudadano le manifestó ser propietario y que el mismo se encontraba en venta, el inmueble esta constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el Conjunto Residencial Parque Residencial Terrazas del Este 1-100, piso 2, apartamento 2D, Guarenas-Municipio Plaza del Estado Miranda; situación esta que le fue planteada a mi patrocinado y fijaron oportunidad para ver el inmueble. Que igualmente este ciudadano le manifestó a nuestro patrocinado que la oficina que el autorizó para la venta del inmueble de su propiedad era CENTURY 21 C.A., que se trasladara a la cede (sic) ubicada en la urbanización Castillejo, Centro Comercial Castillejo, piso 3, oficina 01-12, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, para que le dieran toda la información y a su vez le permitieran el acceso al inmueble. Así mismo mi patrocinado se trasladó a dicha sede en donde fue atendido por el ciudadano IVAN GONZALEZ (Gerente de esa sede), el cual le manifestó que el asesora (sic) inmobiliaria que le correspondía dicha venta era la ciudadana YAJAIRA ILARRAZA, la cual le planteó la forma y condiciones de la venta y a su vez le garantizó que el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, a través de su persona le notificó que hiciera todos los arreglos necesarios para que el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, fuera el futuro comprador de dicho inmueble. Que la empresa autorizada para la venta le entregó en fecha 14 de enero de 2008, una carta en donde se deja constancia que mi patrocinado visitó con la ciudadana autorizada el inmueble y ésta le hizo entrega de la oferta de venta, una vez reunidos con el ciudadano JOSE GREGORIO CASTILLO, propietario del inmueble, ambos manifestaron la necesidad de celebrar un Contrato de Opción de Compra-Venta, con la finalidad que en su definitiva se haga la trasferencia del bien inmueble ya descrito. Que ahora bien, habiéndose fijado la oportunidad para celebrar la Opción de Contrato de Compra-Venta, se celebró por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 24, tomo 12 de los Libros llevados por ante esa Notaria. Que en este mismo documento autenticado se dejó constancia que estuvo presente como parte interesada de dicho acto la inmobiliaria CENTURY 21 C.A. Que en este mismo acto mi patrocinado entregó al ciudadano vendedor la cantidad de Bolívares fuertes CUARENTA Y OCHO MIL EXACTOS (BsF. 48.000,00) para asegurar la negociación plateada (Sic). Que en dicho documento se fijó la oportunidad para celebrar la Venta de dicho inmueble y estando en la oportunidad fijada mi patrocinado consignó toda su documentación por ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda con cede (Sic) en Guarenas. Que una vez que la ciudadana Registradora fijó el día y la hora para que las partes presentaran todas sus documentaciones necesarias para que se materializara la venta acordada mencionada por el contrato de opción a compra-venta, en dicho acto sólo se presentó mi patrocinado quedando en evidencia la Ausencia del vendedor y entendiéndose que este ya no quería cumplir con lo pautado en el contrato de opción de compra-venta. Que sin embargo nuestro patrocinado verificando la ausencia del vendedor hizo varias llamadas a este ciudadano, para que se presentara con todas las (Sic) documentación del inmueble a dicho Registro y finalizar con la transferencia del inmueble. Que en una de las llamadas varias que hizo mi patrocinado este le manifestó que el NO IBA A FIRMAR, ya que el inmueble había aumentado de precio, indicándole que dicho aumento seria de Bolívares Fuertes SESENTA MIL EXACTOS (Bs. F. 60.000,00) y que de esta forma si mi patrocinado lo aceptaba el acudiría al Registro a firmar; situación ésta que sorprendió a mi patrocinado de su buena fe y él mismo le manifestó que eso no era lo que habían acordado en el Documento de Opcion de Compra-Venta, ni mucho menos antes de celebrarse la opción y que como podía ser posible que el habiendo pedido un préstamo a través del Banco del Tesoro C.A., Banco Universal, por la cantidad que le adeudaba para completar el valor total de la venta del inmueble y no tenia ninguna posibilidad de conseguir dicho monto. Que el ciudadano vendedor le respondió que se olvidara que el no iba a firmar la venta por esa cantidad. Que es de hacer notar ciudadano Juez, que el Registrador no pudo realizar dicho acto ya que el vendedor nunca se apersonó, ni presentó, ni consignó los documentos del inmueble solicitado por el Registro y mucho menos sus autorizados o apoderados, así como lo establece la clausula séptima del contrato de Opción de Compra-Venta. Que ahora bien, tanto mi patrocinado como las personas que actuaron como parte interesada de dicha negociación y que a su vez representa a la Inmobiliaria CENTURY 21 C.A., agotaron todas las vías comunicación con el ciudadano vendedor JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, con la finalidad de notificarle la fecha y hora que tenia que presentar todas sus documentación ante el Registro para que se materializara la venta, situación esta que trajo como consecuencia que mi patrocinado me manifestó que solicitara el traslado del Registro a la cede (Sic) del Banco Orinoco para ver si el ciudadano vendedor cumplía con su obligación adquirida en tal Opción, la cual se realizó el traslado pero igualmente fue imposible ya que el mismo esta ausente y así se dejó constancia. Que luego de todos estos intentos que fueron frustrado por el ciudadano vendedor recibí una llamada del número de celular 0414-042-11-88, que se identificó como el Dr. BOLIVAR, en su condición de abogado del ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, quien nos manifestó que nos iba a llamar nuevamente para hacer la entrega de la cantidad de Bolívares Fuertes VEINTICUATRO MIL EXCATOS (Bs.F. 24.000,00) cantidad esa que se desprende de la cantidad entregada por concepto de reserva del inmueble en venta, se encuentra asignada en la Clausula Segunda del Contrato de Opción de Compra-Venta (...). Que es de hacer notar ciudadano Juez, por todo lo antes expuesto como puede el Ciudadano vendedor, ejercer lo estipulado en la Clausula Tercera, ya que él en ningún momento cumplió con las obligaciones adquiridas por el Contrato de Opción de Compra-Venta , es decir no consta en ninguna institución publica que el cumplió sino lo contrario, se evidencia que la persona que causó graves daños irreparables en este contrato fue el ciudadano vendedor JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO (...)”
Alegatos de la parte accionada
Alegó la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda fechado 10 de enero de 2011, lo siguiente: “...Que niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la pretensión del ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 13.888.884, que se encuentra en el libelo de demanda que por ante este Juzgado cursa en el expediente Nº 18.531. Que tal negación, rechazo y contradicción está fundamentada en los aspectos que me permito exponer, con el debido respeto, a continuación: El contrato de compra-venta que hoy nos ocupa, suscrito entre mi persona y el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, plenamente identificado con anterioridad, el cual fue presentado por ante la Notaria Pública del Municipio Zamora del estado Miranda, quedando inserto bajo el Nº 24, tomo 12 de fecha Treinta (30) de Enero de 2008 de los libros de autenticaciones llevados por dicho Despacho (anexo “A”), ha sido incumplido en reiteradas oportunidades y en diferentes clausulas por parte del hoy demandante, entre las que se destacan: Primero: De acuerdo con la clausula tercera del contrato de promesa de compra-venta, las partes convinimos en establecer (...) “PARA PERFECCIONAR LA VENTA DE DICHO INMUEBLE” (omissis) “un lapso de NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS, CON PRORROGA DE TREINTA (30) DÌAS CONTINOS (Sic) ADICIONALES” ...Así mismo, la clausula séptima establece de manera expresa que el futuro comprador (...)”se comprometen a notificar (sic) a el futuro vendedor CON POR LO MENOS TRES (3) DIAS DE ANTICIPACION, la fecha y hora fijadas para la firma del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Publico correspondiente, notificación esta que realizaran (sic) mediante DOCUMENTO (SIC) TREINTA (30) de mayo se venció el plazo establecido para perfeccionar la compra venta del inmueble, así como el lapso concedido como prorroga, sin que el hoy demandante no solo incumpliera con lo establecido en la citada clausula séptima, conforme a lo establecido en el artículo 1.527 de nuestro Código Civil, sino que ni siquiera realizó el debido contacto para ponerme en cuenta de la situación y no consta en autos el cumplimiento de la clausula séptima, es decir, que no existe en el expediente, ningún documento que reúna las condiciones que establece el artículo 1.357 del Código Civil para ser considerado como autentico, en el que se notificara el día y la fecha de protocolización de la compra venta que teníamos pautada, mal puede venir ahora el hoy demandante argumentar ante este juzgado, como lo hace en el folio tres (omissis) que el Registrador no pudo (sic), ni presento (sic) ni consigno (sic) los documentos del inmueble solicitado (sic) por el Registro y mucho menos sus autorizados o apoderados )sic)...En este estado, me dispuse a contactarlo vía telefónica sin obtener resultado satisfactorio, razón por la cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 esjusdem (sic), procedí a notificarle por vía escrita, mi voluntad de rescindir el contrato firmado, que hoy nos ocupa (anexo “2”), sin embargo al acudir a la dirección establecida a los fines en la clausula Décima Primera, pude constatar, en primer lugar que no había nadie para el momento en dicho domicilio y luego por información recabada en la comunidad que el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, no vivía en esa dirección, siendo así acudí a la empresa inmobiliaria Century 21, Propiedades Guatire, la cual fungió de intermediaria (anexo “2”) a objeto de que esta colaborara en la localización del hoy demandante, a la vez de dejarle a dicha empresa copia del documento de notificación (anexo “1”). Que de igual forma, acudí al Departamento de Créditos de Política Habitacional del Banco del Tesoro C.A., entidad para la cual el hoy demandante había presuntamente realizado la tramitación de un Crédito Hipotecario para la obtención del inmueble objeto de esta controversia, una vez allí, consigne copia del documento de notificación. Además de las gestiones realizadas en procura de la ubicación del ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, antes señaladas, procedí a publicar un anuncio en el diario “Ultimas Noticias”, contentivo del texto integro del documento de notificación, el cual apareció inserto en la página 57, de fecha 17 de junio de 2008 (anexo ...). Ante todo lo antes narrado, observo con absoluta perplejidad como el día veinticinco (25) de junio, transcurridos veinticinco días de haberse el plazo concertado en Contrato de Promesa de Compra Venta, aparezca un acta identificada como ACTA Nº 25-08, que riela en los folios cincuenta y ocho (58) y cincuenta y nueve (59) del expediente, la cual no establece el sitio donde se elaboró, levantada presuntamente por la ciudadana MORELBA HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad Nº V.- 3.752.877, quien se identifica como “Funcionaria del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda”, y que presenta un sello húmedo de forma circular, con la siguiente inscripción: (...), en la cual se pretende dejar constancia de mi incomparecencia a firmar el día 23/06/2008 a las 02:00 p.m., es decir dos días antes de que se levantara la supuesta acta. Aunado a esto, la referida acta es suscrita, además de la supuesta funcionaria, por el hoy demandante, una ciudadana identificada como INES MARIA BEJARANO, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cédula de Identidad V.- 3.553.879, en su carácter de COMPRADORA y por el apoderado de la parte compradora, Dr. JOSE RIVERO BURGOS, (...) estas dos ultimas personas sin interés en el acto que presuntamente se llevó a cabo por cuanto no forman parte del contrato de promesa de compra venta, además de que si el ciudadano JOSE RIVERO BURGOS, presuntamente actuaba como apoderado de la parte compradora tampoco tenia participación en ese supuesto acto ya que si el presunto comprador estaba presente no era necesaria la presencia de su apoderado. Aunado a esto, en la supuesta acta se menciona a la ciudadana MAVELLINE FUENMAYOR (...) presuntamente apoderada del BANCO DEL TESORO C.A. BANCO UNIVERSAL, pero quien no aparece firmando dicho documento. Que resulta hoy bochornoso que el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO pretenda el cumplimiento de un contrato que él incumplió casi en su totalidad, incluso en el hecho de que en su clausula novena se establece que “Para todos los efectos y consecuencias del presente contrato se establece como domicilio especial la ciudad de Caracas, a cuya jurisdicción deberán someterse las partes” (...)”
CAPITULO III
MOTIVA
El Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el limite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme al Ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
En este orden de ideas y explanado el proceder ajustado a derecho de quien sentencia, este órgano jurisdiccional pasa de seguidas a decidir el fondo del asunto de la siguiente manera:
La presente causa se contrae a la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO contra el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO; fundamentando dicha pretensión en la exigencia por parte del referido demandante del cumplimiento de lo pactado en el contrato de opción de compra venta que celebrara en fecha treinta (30) de enero de 2008, con el referido ciudadano, sobre un inmueble propiedad de éste último; contrato que fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 24, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria. Ello en atención a que él como optante comprador, había cumplido con sus obligaciones; siendo el caso que aduce que el demandado no dio cumplimiento con las obligaciones inherentes a su consecución y cumplimiento, consistentes en poner al día la documentación necesaria para su definitiva protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva; siendo el caso que para la fecha fijada por la Registradora correspondiente el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, no se presentó, recibiendo el accionante la información que no iba a firmar ya que el inmueble había aumentado de precio y así se establece.
Visto lo anterior, pasa de seguidas quien aquí suscribe a analizar las pruebas cursantes a los autos.

CAPITULO IV
DE LA CARGA PROBATORIA

Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, que según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, debe probar quien afirma la existencia de un hecho, no quien lo negó, más el demandado toca la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in exipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el Expediente Nro. 00-261, Sentencia Nº 389, de fecha 30 de noviembre de 2000, ha establecido lo siguiente:

“…Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.
Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”

Conforme a lo antes expuesto, este Juzgador pasa de seguidas a analizar el acervo probatorio cursante a los autos.-
SECCION I
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACCIONANTE
La parte accionante, trajo a los autos en su oportunidad legal los siguientes medios probatorios:
DOCUMENTALES: Contentivas de.
1.- (Folios 14 al 18) Copia Certificada de Contrato de opción de compra-venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda de fecha treinta (30) de enero de dos mil ocho (2008), el cual quedó anotado bajo el número 24, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria y por cuanto se observa que el mismo constituye documento público el cual no fue tachado por la parte a quien le fue opuesto, este Tribunal le confiere al mismo todo el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
De dicha documental se observa: A) Que el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO en su condición de propietario (FUTURO VENDEDOR) y el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO (FUTURO COMPRADOR) suscribieron contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda distinguido con el número dos guión D (Nº 2-D), ubicado en la planta piso 2, hacia el ángulo donde convergen las fachadas Noreste y Sureste del edificio número 3-100, que forma parte del Conjunto PARQUE RESIDENCIAL TERRAZAS DEL ESTE 1-100, ubicado en Guarenas, Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda; B) Que el precio de la venta era de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 160.000,00); C) Que el futuro vendedor deberá entregar todos los recaudos que sean solicitados por el futuro comprador, tales como: A) Registro de información Fiscal (RIF); B) Solvencia del Derecho de Frente; C) Solvencia de Hidrocapital; D) Copias de las cédulas de identidad y así se establece.
-(Folio 19) Copia simple de Cheque de Gerencia, por la cantidad de Bs. 22.000,00, girado contra el Banco Banesco, a favor del ciudadano JOS EGREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO por concepto de compra de vivienda, este Tribunal considera prudente transcribir lo preceptuado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
Artículo 433: “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades Civil, mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos...”
En consecuencia, no habiendo promovido la parte actora la prueba de informes, tal como lo dispone la norma in comento, este Juzgador desecha del proceso dicha probanza y así se decide.
-(Folios 20 al 53). Copia simple de Documento de Propiedad del inmueble identificado en el texto libelar, el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda con sede en Guarenas, bajo el número 15, Folios 110 al 116, Tomo 03, Protocolo 1º. De la revisión efectuada a dicha documental se evidencia que el mismo sirve para demostrar que el referido inmueble es propiedad de la parte demandada, ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ y que el mismo se encuentra bajo régimen de propiedad horizontal y así se establece.
-(Folios 54 y 55). Copia simple de Cuadro de Recibos de Póliza de Seguros, procedentes de LA PREVISORA, con vigencia de la misma 14/05/2008-14/05/2009, respecto a tales documentales el Tribunal considera, prudente transcribir lo preceptuado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto reza:
Artículo 433: “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades Civil, mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos...”
En consecuencia, no habiendo promovido la parte actora la prueba de informes, tal como lo dispone la norma in comento, este Juzgador desecha del proceso dicha probanza y así se decide.
-(Folio 56) Carta Misiva, fechada 30 de mayo de 2008, dirigida al ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, titular de la cédula de identidad número V.- 13.888.884, suscrita por el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO (parte demandada), mediante la cual manifiesta al accionante su voluntad de rescindir del contrato de promesa bilateral de compra venta pautado, indicando asimismo la devolución de la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 24.000,00) conforme a lo establecido en la Clausula Quinta, el Tribunal respecto de dicha documental observa: Las reglas establecidas respecto a los instrumentos privados y el principio de prueba por escrito, determinan la fuerza probatoria de las cartas misivas, según lo dispone el artículo 1.354 del Código Civil, cuyo texto es del tenor siguiente: “La fuerza probatoria de las cartas misivas producidas en juicio, se determinan por las reglas establecidas en la Ley respecto de los instrumentos privados y del principio de prueba por escrito; pero carecerán de valor las que no estén firmadas por las personas a quienes se atribuyen, salvo que hubieran sido escritas de su puño y letra, y remitidas a su destino(...)”
Con apoyo en esta configuración que da la Ley, las cartas misivas tienen valor entre las partes y respecto de terceros con relación a los hechos jurídicos que son esbozados en su texto, haciendo fe, hasta prueba en contrario de la verdad de las declaraciones que a través de ellas se ha realizado.
Ahora bien, como se dejó expuesto anteriormente, se requieren ciertos requisitos para darle valor probatorio a las cartas misivas, autorizaciones y otros de modo que sólo producirán el efecto de una plena prueba, si se demuestra que el contenido afecta directamente a la otra parte en un acto jurídico, bien sea por los medios establecidos en la ley, o porque la parte a quien se le opone la acepte.
El último aparte del artículo 1.374 eiusdem, confiere facultad al Juez para desestimar las cartas que se hayan presentado en contravención con la ley, y por cuanto en el caso bajo estudio se observa que la misiva consignada a los autos por la parte actora, no se encuentra suscrita por este; sino por el contrario aparece sello húmedo que se lee CENTURY 21. Propiedades Guatire, con firma ilegible, este Tribunal la desecha del proceso y así se decide.
-(Folio 57) Carta misiva, fechada 14 de enero de 2008, suscrita por el accionante, ciudadano ARMANDO BEJARANO y por el ciudadano IVAN GONZALEZ, en su condición de Gerente de la Sociedad CENTURY 21. Propiedades Guatire, dirigida al ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ (parte demandada), mediante la cual notifican a este ultimo el interés del accionante, ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO sobre el inmueble objeto de litigio y el planteamiento de la oferta; a tal respecto observa quien aquí decide que dicha documental aparece suscrita por un tercero ajeno a la litis, cuya testimonial no fue promovida en juicio tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual este Tribunal la desecha del proceso y así se decide.
-(Folios 58 y 59) Acta número 25-08, fechada 25 de junio de 2008 por la Funcionaria del Registro Publico del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda en la Sede principal del BANCO DEL TESORO, ubicado en la Torre Edicampo, Planta Baja, Departamento de Crédito, mediante la cual se dejó constancia de la no comparecencia del vendedor, ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, titular de la cédula de identidad número V.- 6.322.026 con la finalidad de realizar la respectiva operación de compra venta sobre el inmueble objeto de litigio y debidamente identificado en el contrato de opción de compra venta antes analizado y valorado por este Tribunal y siendo que dicha documental constituye documento público que emana de un funcionario publico en el ejercicio de sus competencias especificas, cuyo medio de impugnación es la tacha tal como lo prevé el artículo 1359 del Código Civil, por lo tanto al no haber sido tachado por el accionado dentro de la oportunidad correspondiente conforme a lo establecido en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le confiere al mismo pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del mismo Código. Así se decide.
PRUEBA TESTIMONIAL: De los ciudadanos: IVAN GONZALEZ, YAJAIRA HAYDEE ILARRAZA GUTIERREZ e IVON ELENA ACOSTA, a cuyo fin se comisionó al Juzgado de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial y sede en Guarenas.
En cuanto a la testimonial del ciudadano IVAN JESUS GONZALEZ TRAVIESO (Folios 206 al 208), este testigo al ser interrogado contestó: “Que tiene 3 años y 5 meses trabajando en la empresa Century 21; que desempeña el cargo de Gerente de Operación; que los 3 años ha desempeñado el mismo cargo; que el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ no le suministró documento de autorización para transferir el inmueble, que sólo le dio autorización para ponerlo en venta; que les otorgó un mandato para mercadear el inmueble y ofrecerlo a terceros; que el precio ofrecido a terceros fue de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 160.000.000,oo) hoy CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 160.000,oo); que conoce al ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO como persona interesada en comprar el inmueble y que el entregó este una cantidad de dinero por concepto de reserva inmobiliaria autorizado por el propietario y que el monto exacto no lo sabe; que el ciudadano JOSE GREGORIO RODRGIEZ CASTILLO entregó a la empresa Century 21 los documentos del inmueble y las solvencias de los servicios públicos no recordando la fecha; que la autorización que tenia Century 21 a nombre del ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO era de exclusividad para vender el inmueble; que tiene conocimiento de una opción a compra venta celebrada por el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO y el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO; que tiene conocimiento de la opción fijada y que Century 21 no está facultada para firmar documento a nombre del propietario; que le consta que funcionario subordinadas a él realizaban comunicación telefónica con el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO en su condición de vendedor del inmueble para que se presentara ante el Registro Publico del Municipio Plaza para la firma de la venta del inmueble; que a través de Century 21 el propietario no se presentó ante el Registro Plaza para fijar la fecha de venta y que tenia conocimiento que para la fecha de hacer la transferencia del inmueble y el pago total que rentaba el precio fue presentado ante el Registro por el comprador”. Este testigo no fue repreguntado por la contraparte.
En cuanto a la testimonial de la ciudadana IVONNE ELENA ACOSTA ACEVEDO (Folios 210 al 212), esta testigo al ser interrogada contestó: “Que tiene 4 años y 4 meses en la empresa Century 21 y que su cargo es Asesora Inmobiliaria; que conoce al ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO por medio de su hermano Héctor Rodríguez y que el trato fue absolutamente de cliente; que el contacto fue con el ciudadano HECTOR RODRIGUEZ quien era el que tenia el deseo de vender el apartamento y que cuando cuadraron la venta fue cuando se enteró que estaba a nombre del ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ y que la autorización fue firmada por éste pero entregada por su hermano; Que el precio que cuadraron fue con el hermano y la cantidad fue de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 160.000.000,oo) hoy CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 160.000,oo); que le consta que el ciudadano HECTOR RODRIGUEZ le entregó copia del documento de propiedad y que ella a su vez le tramitó el documento de derecho de frente, ficha catastral para poner la documentación al día para lograr la venta del inmueble; que sabe y le consta que el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ estuvo de acuerdo con la venta y firmó la opción a compra que de allí es donde conoce al referido ciudadano y que el señor BEJARANO tramita el crédito en el Banco del Tesoro, y que una vez que dicho banco emite el documento y se introduce ante el Registro Inmobiliario de Guarenas, para la firma definitiva es donde el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ decide no vender el inmueble; que no expuso motivo por el cual no vendería el inmueble, solamente decidió no venderlo y alega que hubo llamadas telefónicas tratando de convencerlos; asimismo acoto la testigo que fueron el día de la firma al Registro de Guarenas y que el nunca se presentó...”. Esta testigo no fue repreguntada por la contraparte.
En cuanto a la testimonial de la ciudadana YAJAIRA NHAIDEE ILARRAZA GUTIERREZ (Folios 215 al 217), esta testigo al ser interrogada contestó: “Que actualmente no se encuentra trabajando con la Sociedad Mercantil Century 21, pero que trabajó tres años; que trabajaba como asesora inmobiliaria; que conoció al ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO como cliente trabajando para Century 21 aproximadamente hace como tres años; que le consta que el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, autorizó a Century 21 para que vendiera el inmueble; que le consta que el referido ciudadano celebró contrato de opción compra venta del inmueble con el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO por la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES (Bs. 160.000.000,oo) actualmente CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,oo) y que canceló la cantidad de CUARENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 48.000.000,oo) ahora CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 48.000,oo); que el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, no entregó toda la documentación, sólo entregó copia del documento de propiedad; que el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO nunca quiso asistir al registro; que conoce al ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, porque fue la vendedora del inmueble; que le consta que el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO presentó ante el Registro toda su documentación en la fecha pactada con el fin de celebrar la venta definitiva...”
El Tribunal al respecto observa:
La Sala de Casación Civil, en fecha 12 de abril de 2005 (Cso: Mouna Rita Embaid Embaid c/Sheraton de Venezuela C.A., dejó sentado lo siguiente:
“...Establece el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil:
“...Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación...”
La disposición jurídica citada, establece que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concurrencia de las deposiciones entre éstos y con las otras pruebas, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquel que no pareciera decir la verdad; por tanto, la referida disposición faculta ampliamente a los jueces para la apreciación de la prueba de testigos.
La estimación de la referida prueba implica para el sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la deposición del testigo, sustentando en que le merece confianza en razón de su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias o si es hábil para declarar sobre lo que conoce; de manera que en este contexto el juez es soberano y libre en su apreciación. (Henríquez La Roche, Ricardo: Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Ediciones Liber, Caracas)...”

De acuerdo con la jurisprudencia transcrita, el Juez es soberano y libre en la apreciación de la prueba, por tanto sobre las deposiciones de los testigos se observa que sus deposiciones se encuentran sustentadas en el presente procedimiento y siendo que los mismos fueron contestes en sus preguntas, este Tribunal los aprecia tanto en su merito como en su contenido de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

SECCION II
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACCIONADA
La parte accionada, trajo a los autos en su oportunidad legal los siguientes medios probatorios:
DOCUMENTALES: Contentivas de:
-(Folios 151 al 156) Marcado con la letra “A”, copia simple de contrato de opción de compra-venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda de fecha treinta (30) de enero de dos mil ocho (2008), el cual quedó anotado bajo el número 24, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, respecto a tal documental, este Juzgado deja expresa constancia que la misma fue analizada y valorada con anterioridad específicamente en la Sección I de las pruebas promovidas por el accionante. Así se establece.
-(Folio 157) marcado como anexo “2”, contentiva de carta misiva, fechada 30 de mayo de 2008, dirigida al ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, por el hoy accionado, ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, el Tribunal deja expresa constancia que dicha instrumental fue analizada y desechada con anterioridad, específicamente en la Sección I de las pruebas del accionante. Así se establece.
- (Folio 158), Marcado como anexo “3”, contentivo de copia simple de publicación periódica. Diario Ultimas Noticias, fechada 17 de junio de 2008, el Tribunal observa que dicha documental constituye copia simple la cual no cumple con los requisitos exigidos para ser promovida en juicio, razón por la cual este Tribunal la desecha del proceso por carecer de valor probatorio desde el mismo momento de su consignación y así se decide.
-(Folio 173) Marcado con la letra “A”, Carta misiva, fechada 04 de mayo de 2008, suscrita por el hoy accionado, ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ, dirigida a la ciudadana IVON ACOSTA. CENTURY 21 Propiedades Guatire, el Tribunal a tal respecto observa que la misma aparece suscrita por tercero ajeno a la litis, para lo cual debió ser ratificada en juicio mediante la prueba testimonial conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no constan de autos tal promoción, razón por la cual este órgano jurisdiccional la desecha del proceso y así se decide.
-(Folio 174) Marcada con la letra “B”, carta misiva fechada 30 de mayo de 2008, dirigida al ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, por el hoy accionado, ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, el Tribunal deja expresa constancia que dicha instrumental fue analizada y desechada con anterioridad, específicamente en la Sección I de las pruebas del accionante. Así se establece.
-(Folio 175) Marcado con la letra “D”, copia de Consulta de Datos del Elector, ciudadano BEJARANO ARMANDO JOSE, procedente de la pagina web del Poder Electora (C.N.E), fechada 12 de febrero de 2011, mediante la cual se evidencia la dirección de habitación del citado ciudadano, este Tribunal respecto a dichas documentales observa que los mismos constituyen documento electrónico previsto en la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, y en tal sentido debe entenderse como cualquier tipo de documento generado por medios electrónicos incluyendo en esta categoría los sistemas electrónicos de pago, la red de internet, los documentos informáticos y telemáticos, entre otros.
También es catalogado como un medio atípico o prueba libre, por ser aquel instrumento que proviene de cualquier medio de informática o que haya sido formado o realizado por éste, o como el conjunto de datos magnéticos grabados en un soporte informático susceptible de ser reproducidos que puede fungir como objeto de prueba y su reproducción independientemente de su denominación, debe ser considerada otro documento que actúa como medio para su traslado al expediente.
Por su parte el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, establece: “Los mensajes de datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley”.
En consecuencia por todo lo antes expuesto, este Tribunal le confiere a dicha documental todo el valor probatorio que de ella emana y así se decide.
-(Folio 176) Marcado con la letra “C”, publicación en prensa. Diario Últimas Noticias, fechada 17 de junio de 2008, quien aquí suscribe respecto a dicha probanza observa: Para que la publicación de un periódico no ordenada por la ley tenga fuerza probatoria, debe complementarse con otro medio de prueba, como la inspección judicial o el testimonio de quien suscribe el escrito sustentado con la documentación correspondiente, pues los mismos no son instrumentos probatorios propiamente dichos, tomándose como simple medio informativo de hechos sucedidos o por ocurrir, que son de interés colectivo. Como documentos privados, los periódicos por sí solos carecen de valor probatorio hasta tanto se compruebe la autenticidad de lo expuesto en el escrito que se trata de hacer valer en el proceso. En sentencia de fecha 18 de octubre de 1990, la extinta Corte decidió que no se debe dar valor de documento privado a un periódico, por cuanto el mismo no emana del demandado y por tanto, no puede serle opuesto como tal a los fines de su reconocimiento, por lo que en relación al periódico en si, el cual emana del editor, lo primero que surge como punto previo es la prueba de su veracidad, de su autenticidad como demostración de que circuló en dicho día y emanó del editor, según lo expresa JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, en su Libro Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, en consecuencia este Tribunal desecha dichas publicaciones y así se decide.
PRUEBA TESTIMONIAL: Del ciudadano IVAN JESUS GONZALEZ TRAVIESO, el Tribunal deja expresa constancia que dicha testimonial no fue evacuada por falta de impulso procesal, razón por la cual este Tribunal la desecha del proceso y así se decide.

Analizado el acervo probatorio de las partes seguidamente, a los fines de resolver acerca del asunto planteado, pasa este Tribunal a decidir la presente causa fundamentado en las siguientes consideraciones:

CAPITULO V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERO: La presente causa se contrae a la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano por el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO contra el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO; fundamentando dicha pretensión en la exigencia por parte del referido demandante del cumplimiento de lo pactado en el contrato de opción de compra venta que celebrara en fecha treinta (30) de enero de 2008, con el referido ciudadano, sobre un inmueble propiedad de éste último; contrato que fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 24, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria. Ello en atención a que él como optante comprador, había cumplido con sus obligaciones; siendo el caso que aduce que el demandado no dio cumplimiento con las obligaciones inherentes a su consecución y cumplimiento, consistentes en poner al día la documentación necesaria para su definitiva protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva; siendo el caso que para la fecha fijada por la Registradora correspondiente el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, no se presentó, recibiendo el accionante la información que no iba a firmar ya que el inmueble había aumentado de precio y así se establece.
SEGUNDO: Conforme a lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y por su parte quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago, o la extinción de la obligación si fuere el caso.
TERCERO: Visto lo anterior, es necesario realizar ciertas consideraciones respecto a los contratos de compra venta y las opciones a compra, para lo cual se observa:
El autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar”.-
La jurisprudencia ha sostenido reiteradamente que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legitima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato.
Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías”. Novena Edición, Pagina 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral; 2) Es un contrato consensual; 3) Es un contrato oneroso; 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo; 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido; 6) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.
Por su parte en este mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado LUIS ANTONIO ORTIZ, en fecha 09 de julio de 2009 (Caso: Ada Preste de Suarez y Santiago Suarez Ferreyro contra Desarrollos 20699 C.A, estableció el siguiente criterio:
“...Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
-Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
-Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
-Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
-Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
-Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y Práctica. P. 195).
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho ....(Negritas de la Sala”

En este orden de ideas la misma Sala en sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, Expediente Nº 2010-000131, sostuvo el siguiente criterio:

“...De modo que, “las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, por lo que el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato de fecha 8 de junio de 2007, como un “contrato de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta”, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo...”

Así pues visto lo anterior y conforme al criterio antes expuesto, se colige que los contratos de promesa bilateral de compraventa no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado (comprador) al opcionante (vendedor), y la denominada Clausula Penal, en este caso por el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.
De lo anterior observa quien aquí suscribe que nos encontramos en presencia de un contrato de opción de compra venta en el cual se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato, el precio, la duración del mismo, la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega el comprador a los vendedores, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída. Así se establece.
CUARTO: Establecido lo anterior, pasa de seguidas este órgano jurisdiccional a resolver lo establecido por las partes contratantes en el documento de opción de compraventa, especialmente en las clausulas Cuarta y Séptima, de lo cual se observa:
Clausula Cuarta: “EL FUTURO VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad conforme a esta opción libre de gravámenes, solvente de impuestos nacionales, estatales y municipales, así como también libre de deudas por concepto de servicios públicos tales como teléfono, luz eléctrica, aseo urbano, agua y condominio, obligándose asimismo a presentar ante la Oficina de Registro Publico correspondiente la Solvencia de Derecho de Frente y entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y bienes, para cuyo fin EL FUTURO VENDEDOR permitirá que EL FUTURO COMPRADOR realice una visita al inmueble objeto de la presente operación, el día anterior a la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa, en hora previamente convenidas entre las partes”
Clausula Séptima: “EL FUTURO COMPRADOR se obliga a realizar todos aquellos trámites necesarios para que la firma del documento definitivo de compraventa se realice dentro del lapso ya establecido en la cláusula Tercera del presente contrato, e igualmente se comprometen a notificar a EL FUTURO VENDEDOR con por lo menos tres (3) días de anticipación, la fecha y hora fijadas para la firma del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, notificación esta que realizarán mediante documento autentico. Por su parte EL FUTURO VENDEDOR deberá entregar todos los recaudos que le sean solicitados por EL FUTURO COMPRADOR, tales como A) Registro de Información Fiscal (R.I.F); B) Solvencia del Derecho de Frente; C) Solvencia de Hidrocapital; D) Copias de las Cèdulas de Identidad, dentro de las SETENTA Y DOS (72) horas siguientes al momento en que le sean requeridos.”.-
Por consiguiente en el caso que nos ocupa, y del estudio efectuado al contrato objeto de la litis, nos encontramos que el propósito de las partes intervinientes fue el de vender el inmueble mediante el pago de la suma de (Bs. 160.000.000,oo) ahora CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 160.000,oo) y por tanto, la acción de las partes debe estar encaminada a la consecución de dicho fin, que culminarìa con el otorgamiento del documento definitivo de venta. Asi se establece.
En este sentido, el Código Civil en su Capitulo IV, Titulado “De las obligaciones del vendedor”, “Sección I de la Tradición de la Cosa”, en su artículo 1.488 señala: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad”.
El texto antes transcrito consagra que el vendedor cumple con la obligación de hacer la entrega de la cosa vendida con el otorgamiento de la escritura, y en el sub lite dicha obligación, comporta la realización previa por parte de éste de un conjunto de tramites tendientes al otorgamiento del documento definitivo de venta, como seria la tramitación y obtención de solvencias, pago de impuestos, entre otros. De otra manera, los optantes vendedores en el marco del contrato celebrado, deben dirigir sus esfuerzos a obtener los documentos y solvencias necesarias para finiquitar el pre contrato de opción a compra venta celebrado en fecha 11 de abril de 2007. Así se establece.
Por su parte prevé el artículo 1.167 del mismo Código, lo que textualmente se transcribe:
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
La norma in comento regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.
El referido artículo, regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o resolución del contrato; siendo el caso de autos que la parte accionante, ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, optó por el cumplimiento del mismo y así se establece.
Ahora bien, vistas las actas que conforman el presente procedimiento, y adminiculando este Juzgador las pruebas traídas a los autos por las partes, especialmente el Acta Nº 25-08, levantada en fecha 25 de junio de 2008 por el Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda y las testimoniales de los ciudadanos IVAN JESUS GONZALEZ TRAVIESO, IVONNE ELENA ACOSTA ACEVEDO y YAJAIRA HAIDEE ILARRAZA GUTIERREZ, de las cuales se evidencia que la parte demandada no dio cumplimiento a lo convenido en las clausulas contractuales; como lo son por una parte la entrega de los documentos necesarios para el perfeccionamiento de la venta y la inasistencia de éste a la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, resulta forzoso para quien aquí decide declarar con lugar la presente demanda en la parte dispositiva del fallo y así se decide.
CAPITULO VI
DISPOSITIVA.-
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA incoara el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO contra el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO; ambas partes identificadas anteriormente; SEGUNDO: Se ordena al demandado, ciudadano JOS EGREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, ya identificado, a gestionar y tramitar todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes y que sean necesarios para la firma del documento definitivo de venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Público respectivo, consistente en un (1) apartamento destinado a vivienda distinguido con el número dos guión D (Nº 2-D), ubicado en la planta piso 2, hacia el ángulo donde convergen las fachadas Noreste y Sureste del edificio número 3-100, que forma parte del Conjunto PARQUE RESIDENCIAL TERRAZAS DEL ESTE 1-100, ubicado en Guarenas, Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda; que tiene una superficie aproximada de SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (75,00 M2) y consta de las siguientes dependencias: Comedor, dormitorio principal con baño, baño adicional, dos (2) dormitorios adicionales, sala, lavadero, área de cocina y cuyos linderos son los siguientes: NOROESTE: Area adyacente a escaleras generales y fachada Noreste del edificio; NORESTE: Fachada Noreste del edificio; SURESTE: Fachada sureste dele dificio y SUROESTE: Apartamento dos guiòn C (2-C), al que le corresponde el uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento distingudio con el número 28, ubicado en la planta baja del edificio. TERCERO: De conformidad con lo pactado en el Contrato de Opción de Compra Venta, el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, deberá pagar al accionado, ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO al momento del otorgamiento de la escritura ante la Oficina respectiva la suma de CIENTO DOCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 112.000,oo), por concepto de pago del precio convenido y CUARTO: En caso de incumplimiento a la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código Civil.
Por haber sido vencida la parte demandada, se le condena en costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por haber sido dictado el presente fallo, fuera del lapso previsto para ello, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 eiusdem.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ibidem.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese a las partes.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, a los veintiocho (28) días del mes de noviembre de dos mil once (2011).Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO

DR. HÉCTOR DEL V. CENTENO G.
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. FREDY BRUZUAL
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, previo el anuncio de Ley, siendo las dos y media de la tarde (2:30 p.m).
EL SECRETARIO TITULAR,

Exp Nº 18.531