TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE: ANTONIO CATALE YACULLO, italiano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E- 514.015.

APODERADO JUDICIAL:
ALOIS J. GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 1.341.

PARTE DEMANDADA: GERARDO JESÚS MAGDALENO SANTOS, venezolano, mayor de edad, portador de la Cédula de Identidad Nº 6.460.907, titular de la firma personal “TALLER DE REFRIGERACIÓN APOLO” inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 20 de septiembre de 1985, bajo el N° 132, Tomo 6-B Pro.

APODERADOS JUDICIALES: MARTHA ÁVILA BELL y NELSON ARIAS ÁVILA, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 58.335 y 111.341, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXPEDIENTE NRO E-2011-029
SENTENCIA DEFINITIVA
I

Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por cumplimiento de contrato, presentado en fecha 10 de febrero de 2011, por el ciudadano ANTONIO CATALE YACULLO, asistido por el abogado ALOIS J. GUTIÉRREZ, contra el ciudadano GERARDO JESÚS MAGDALENO SANTOS, en su carácter de titular de la firma personal “TALLER DE REFRIGERACIÓN APOLO” todos antes identificados. Basó su pretensión en el contenido de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil y el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 15 de febrero de 2011, este Tribunal admitió la demanda interpuesta y consecuentemente ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 17 de febrero de 2011, compareció la parte actora y otorgó poder apud acta al abogado ALOIS J. GUTIÉRREZ, antes identificado.
En fecha 15 de marzo de 2011, el Alguacil consignó diligencia mediante la cual da cuenta a la juez de haber logrado la citación personal de la parte demandada, quien recibió la compulsa y firmó el recibo correspondiente, el cual consigna.
En fecha 17 de marzo de 2011 compareció la parte demandada, asistida de abogado y consignó escrito contentivo de cuestiones previas, y de contestación a la demanda.
En la misma fecha la parte demandada otorgó poder apud acta a los abogados MARTHA ÁVILA BELL y NELSON ARIAS ÁVILA, antes identificados.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de este derecho, mediante sendos escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron providenciadas oportunamente por el Tribunal.
En fecha 4 de abril de 2011, oportunidad fijada para que rindiera declaración la ciudadana IRMA MERCEDES VELÁSQUEZ ALMEIDA, testigo promovido por la parte demandada, se suscitó una incidencia por cuanto los apoderados judiciales de la parte accionada se opusieron a la comparecencia del apoderado judicial demandante, por no haber presentado en el acto de deposición de la nombrada testigo la credencial de Inpreabogado.
En la misma oportunidad, el Tribunal ordenó la continuación del acto, por cuanto el abogado ALOIS J. GUTIÉRREZ en reiteradas oportunidades ha presentado el original de su identificación como profesional del Derecho en los archivos de este Tribunal.
En fecha 5 de abril de 2011, el Tribunal, vista la incidencia referida con inmediata anterioridad, acordó oficiar al Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado), a objeto de que informe sobre la certeza de los datos de inscripción en ese Instituto del abogado ALOIS J. GUTIERREZ, a cuyo petitorio respondieron vía fax, mediante comunicación de fecha 6 de abril de 2011, certificando que el nombrado abogado tiene el número de inscripción 1.341, tal como lo ha señalado en los escritos presentados en este procedimiento.
En fecha 8 de abril de 2011 la abogada MARTHA ÁVILA BELL, mediante escrito solicitó la inhibición de la Juez Titular de este Juzgado
En fecha 11 de abril de 2011, el Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, acordó diferir por cinco (5) días el lapso para dictar sentencia.
En fecha 12 de abril de 2011 se ordenó agregar a los autos original de la comunicación emanada de la Presidencia del Inpreabogado, la cual se había recibido vía fax el día 6 de abril de 2011 e incorporado al expediente.
En fecha 13 de abril de 2011, el Tribunal declaró improponible por las razones que allí se expresan, la solicitud de inhibición propuesta por la representación judicial demandada.

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo del modo que se expone a continuación:

La parte actora en su escrito libelar, sintéticamente expuso lo siguiente: Que suscribió contrato de arrendamiento en fecha 28 de noviembre de 1994 con el ciudadano GERARDO JESÚS MAGDALENO SANTOS, venezolano, mayor de edad, portador de la Cédula de Identidad NºV-6.460.907, titular de la firma personal “TALLER DE REFRIGERACIÓN APOLO”, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 20 de septiembre de 1985, bajo el N° 132, Tomo 6-B Pro., quien aparece en el contrato como arrendataria, por el hecho de que en esta figura o razón mercantil, de conformidad con el artículo 26 del Código de Comercio, por la ausencia de asociados, se confunde la denominación con el titular de la misma. Que el objeto del contrato recayó sobre un local comercial ubicado en la calle Marqués de Mijares de la población de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Miranda. Que en la cláusula segunda contractual quedó asentado que el término sería de un (1) año fijo, contado a partir del 28 de noviembre de 1994, y que aun cuando no se determinó expresamente este espacio de tiempo por omisión involuntaria, ésta fue subsanada tácitamente por las partes con la práctica adoptada para la entrega y recibo del canon, y por la remisión precisa en la cláusula tercera para el caso de las prórrogas. Que ha cumplido a cabalidad sus obligaciones como arrendador fijadas en el contrato y en la legislación sobre la materia. Que con base en la nombrada cláusula, el 25 de octubre de 2007 le impuso al arrendatario que considerará vencido el término el día 28 de noviembre de ese año y que será su decisión acogerse a la prórroga legal legalmente establecida. Que la prórroga de tres (3) años a que tenía derecho el arrendatario se cumplió el 28 de noviembre de 2010.

Más adelante afirma, que el arrendatario, violando los principios contenidos en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, en el sentido de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, se resiste sistemáticamente a la devolución del inmueble arrendado, a pesar de las muchas gestiones extrajudiciales que ha intentado en esta dirección, esgrimiendo excusas y consideraciones subjetivas que nada tienen que ver con el incumplimiento expreso de sus obligaciones contractuales.

Finaliza su escrito manifestando que en fuerza de los argumentos expuestos demanda al ciudadano GERARDO JESÚS MAGDALENO SANTOS, titular de la firma personal “TALLER DE REFRIGERACIÓN APOLO” por cumplimiento de contrato, por encuadrar los hechos narrados con las causas establecidas en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para exigirle el cumplimiento de su obligación de que devuelva el inmueble arrendado por vencimiento del término fijado y de la prórroga legal.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada formuló cuestiones previas, impugnó la cuantía, y rechazó el fondo de la demanda en toda y cada una de sus partes alegando que el contrato de arrendamiento del cual es signataria fue inicialmente suscrito el 28 de noviembre de 1986, como se desprende de contrato que anexa y sustituido por otro firmado el 28 de noviembre de 1994, por lo que la relación locativa tiene ocho ((8) años más de lo señalado por el actor. Que aunado a esto, “debemos destacar que el arrendatario (Sic). recibió un pago por la cantidad de TRES MIL CIENTO TREINTA Y SEIS BOLIVARES (SIC) (Bs. 3.136,oo), en fecha 30 de diciembre de 2010 mediante un cheque librado en contra del banco Banesco (…) con ocasión de la cancelación del canon de arrendamiento del mes de diciembre de (Sic) año 2010…”. Que por el solo recibimiento voluntario de pago una vez finalizado el contrato, “no produce otra cosa que la tácita reconducción del contrato por un periodo (sic) igual al pactado por las partes originalmente.” Que el contrato que sirve de fundamento de la acción “…se encuentra automáticamente reconducido y consecuencialmente al momento de la finalización del nuevo período de validez del contrato suscrito por las partes, la arrendataria tenía derecho al disfrute de la prórroga legal arrendaticia que le corresponde conforme a lo establecido en la legislación nacional sobre la materia…”

Más adelante invoca el artículo 38, literal d) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que consagra el beneficio de la prórroga legal arrendaticia y el artículo 7 ejusdem que consagra el carácter de orden público de los beneficios allí otorgados a los arrendatarios.

III
PUNTOS PREVIOS

Este Tribunal, a los fines de emitir pronunciamiento advierte que la parte accionada en el escrito de contestación a la demanda opuso cuestiones previas e impugnó la cuantía de la demanda, por lo que, de conformidad con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la parte in fine 38 del Código de Procedimiento Civil, pasa a decidir como punto previo tales medios de ataque, del modo que se expone a continuación:

1. De la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativo al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340.

Fundamenta esta defensa la parte accionada manifestando que la parte actora confunde tanto la identificación como el carácter del demandado por cuanto la identificación de la parte accionada no se corresponde con la identificación de la persona jurídica que detenta el carácter de arrendataria. Del mismo modo argumenta que no se identifica plenamente el inmueble objeto de la pretensión, con la determinación de su situación y linderos, por lo que no determinó el objeto de su pretensión.

Expuesta de esta forma la base de esta incidencia, quien suscribe advierte que la parte actora expresa en el libelo: “…en fecha 28 de noviembre de 1994 suscribí un contrato de arrendamiento con el ciudadano GERARDO JESÚS MAGDALENO SANTOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad Nº V-6.460.907, titular de la firma personal denominada “TALLER DE REFRIGERACIÓN APOLO” ” inscrita por ante el Registro Mercantil 1° de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 20 de septiembre de 1985, bajo el N° 132, Tomo 6-B Pro. quien aparece en el contrato como Arrendataria, por el hecho de que en esta figura o razón mercantil, de conformidad con el artículo 26 del Código de Comercio por la ausencia de asociados se confunde la denominación con el titular de la misma, por la ausencia de asociados, se confunde la denominación con el titular de la misma…”, evidenciándose así que está claramente identificada la parte contra quien dirige la acción, lo cual, además, se corresponde exactamente con el contrato acompañado al libelo, (folio 5), en cuyo encabezamiento se dispone: “Entre el ciudadano ANTONIO CATALE YACULLO (…) y por la otra la Firma Personal “TALLER DE REFRIGERACIÓN APOLO” representada en este acto por GERARDO JESÚS MAGDALENO SANTOS, mayor de edad, hábil en derecho, Venezolano, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.460.907, Comerciante y de este domicilio…”, no evidenciándose así confusión alguna en la identificación de la parte accionada. Así se declara.

En cuanto a la segunda delación relativa a la ausencia de identificación del inmueble arrendado, se aprecia que el artículo 340 en el numeral 4, impone como uno de los requisitos de la demanda: “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble.”

Sobre este asunto, quien suscribe se permite traer a colación Sentencia N° RC-0177 de fecha 25 de junio de 2001 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, (Noé De Jesús Urdaneta Moya Contra Inversiones Sorte, C.A., Exp: 00299), donde se estableció lo siguiente:
"La disposición contenida en el ordinal 6° del artículo 243 del Código Adjetivo Civil, establece la obligación para el sentenciador de determinar en su decisión la cosa u objeto sobre la que ella deba ejecutarse. Determinación ésta que se deriva en especificación de las características que lo identifican plenamente y las que permiten con toda certeza reconocerlo. Ahora bien, es importante puntualizar cuál es la pretensión deducida, para así deslindar si está o no cumplido el requisito en cuestión; pues resulta diferente si la pretensión es el cumplimiento de una obligación o de un derecho real. En relación a este asunto, la Sala, en sentencia citada en el texto "La Casación Civil", con la autoría de los doctores Alirio Abreu Burelli y Luis Aquiles Mejía Arnal; lo siguiente:
"…Para establecer si está cumplido o no el requisito se debe considerar, además, si la pretensión deducida es de cumplimiento de un derecho real o de una obligación porque ello determina cuál es el objeto sobre el cual recae la decisión. Si se trata de una demanda de reivindicación, el objeto sobre el cual recae es el bien mismo, por ejemplo un apartamento, y éste debe quedar individualizado con expresión de los linderos, medidas y situación; de otra manera será vano el requisito del ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la forma del libelo de la demanda. Por el contrario, si lo demandado es la entrega del apartamento, en cumplimiento, de un contrato de arrendamiento de plazo vencido, la obligación recae sobre una conducta humana y los datos, títulos y explicaciones a que se refiere el ya citado artículo 340 se cumplirán en el fallo con la precisión de que se trata de un contrato de arrendamiento entre el condenado y el actor, con la mención del nombre o número del edificio, el número del apartamento y la ubicación de aquél. Ello bastará para la ejecución y para la determinación de los límites de la cosa juzgada:
De tratarse del cumplimiento de una obligación, como lo es la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento, no es imprescindible la expresión en el libelo, y consecuencialmente en la sentencia, de los linderos del inmueble, pues bastará para su ejecución que se determine de alguna manera cuál es el inmueble arrendado, precisando su ubicación.
En el caso bajo decisión se trata de una pretensión de cumplimiento de una obligación, entregar la cosa arrendada al finalizar el término del contrato, por lo cual es suficiente la mención realizada por el sentenciador, transcrita por el formalizante…" (Sentencia del 15-10-97 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil…)(La Casación Civil, Abreu Burelli, Alirio y Mejía Arnal, Luis Aquiles. Editorial Jurídica Alba, S.R.L. págs. 316 y 317)". Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar R. Pierre Tapia, N° 6, Año II, Junio 2001, p. 513, 514…”. (Subrayado agregado).
El anterior criterio lo acoge expresamente esta jurisdicente, pues el objeto de la pretensión de la parte actora es el cumplimiento de una obligación por parte del demandado, el cual está sustentado en la doctrina y jurisprudencia nativa que interpreta que cuando la acción no verse sobre la tradición del inmueble no es necesaria la indicación de los linderos, ello porque lo que se controvierte es el derecho a continuar el uso del inmueble, siendo que la obligación exigida fue claramente esbozada en el escrito libelar. Así se establece.
En consecuencia de lo expuesto resulta improcedente la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativo al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 y así se declarará en el dispositivo del fallo

2.- De la impugnación a la cuantía.
La parte accionada objetó la cuantía fijada por el actor en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs 5.000,00) por “ineficacia de la misma motivado a que el monto establecido por el demandante no alcanza siquiera la sumatoria de dos (2) cánones de arrendamiento acordados por las partes, lo que constituye una clara violación del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”
De la reproducción inmediatamente expuesta se evidencia que la parte actora invoca como fundamento normativo de esta defensa la causal de desalojo por insolvencia locativa prevista en un dispositivo de la Ley especial inquilinaria, disposición ésta que no aplica para el caso de autos, el cual versa sobre una acción de cumplimiento de contrato con base en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 39 de la nombrada Ley; del mismo modo se aprecia que la parte impugnante no señaló el monto que en su criterio debió estimarse la acción; de suerte que ante esta deficiencia alegatoria, quien suscribe estima pertinente reproducir lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 13 de abril de 2000, (Recurso de hecho Paula Diogracia Lara De Zarate),donde se asentó lo siguiente:
“…En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra “Derecho Procesal Civil”:
“En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.
Cuando el artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.
En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé
“El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.”
Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente:
“Por consiguiente y en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos:
a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda.
b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.
c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor
d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda”.
El anterior criterio ha sido pacífico y reiterado tal como aparece de sentencia de la Sala de 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), que en su parte pertinente expresa:
“Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En el caso que nos ocupa, el actor estimó su demanda en la suma de (…) la cual fue rechazada por el demandado por exagerada y posteriormente fue estimada en doscientos cincuenta mil bolívares (…), pero el demandado no probó el nuevo hecho alegado, y como se desprende de los criterios jurisprudenciales cuya transcripción antecede, cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor.

En consecuencia de lo expuesto, y tomando en consideración que la parte accionada erró en la invocación de las normas en que sustentó esta impugnación, se rechaza la misma y, en consecuencia, queda firme la estimación efectuada por el actor en el libelo en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs 5.000,00). Así se declara.
IV
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Resueltas como fueron las anteriores incidencias, corresponde examinar el fondo de la controversia y al efecto se advierte que los hechos quedaron limitados al establecimiento de: 1) La antigüedad de la relación arrendaticia entre las partes, pues expresa el demandado que es mayor a la indicada por el actor, y las consecuencias jurídicas que esta circunstancia acarrea y 2) Si se produjo un acto del arrendatario que implique una aquiescencia para que operara la tácita reconducción del contrato, ello por cuanto el arrendatario argumentó que le recibió el pago del canon locativo del mes de diciembre de 2010 cuando se encontraba vencida la prórroga legal. En consecuencia, pasa este Tribunal a valorar las pruebas aportadas por la parte demandante, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

• Original de contrato privado de arrendamiento suscrito en fecha 28 de noviembre de 1994 por las partes de la presente litis, el cual no fue desconocido, al no ser desconocido, se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y constituye prueba del negocio jurídico a que éste se contrae y que vincula a las partes del presente juicio.
• Original de carta misiva de fecha 30 de octubre de 2009 dirigida por la parte actora a la parte demandada, en cuyo contenido aparece una firma como recibido, se valora de conformidad con el artículo 1363 y 1371 del Código Civil y constituye prueba de haber efectuado la notificación a que ella se contrae.
• Original de documento mediante el cual los ciudadanos ANTONIO CATALE YACULLO y MARÍA CERONE DE CATALE adquieren el inmueble sobre el cual versa la presente causa, protocolizado en fecha 24 de agosto de 1983 ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, anotado bajo el N° 2, Protocolo Primero, Tomo 17, Tercer Trimestre, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil y constituye prueba del negocio jurídico a que éste se contrae.
• Copia de documento de inscripción de la Firma Personal “TALLER DE REFRIGERACIÓN APOLO” efectuada por el ciudadano GERARDO JESÚS MAGDALENO SANTOS ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 20 de septiembre de 1985, bajo el N° 132, Tomo 6-B Pro, se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y constituye prueba del funcionamiento legal de esta Firma Personal.
• Original de carta misiva de fecha 24 de octubre de 2007 dirigida por la parte actora a la parte demandada, en cuyo contenido aparece una firma como recibido y donde se indica como fecha de recepción: 25 de octubre de 2007, se valora de conformidad con el artículo 1363 y 1371 del Código Civil y constituye prueba de haber efectuado la notificación a que ella se contrae

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

• Original de documento de modificación del documento de inscripción de la Firma Personal “TALLER DE REFRIGERACIÓN APOLO” ante el citado Registro Mercantil Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 10 de septiembre de 2001, bajo el N° 115, Tomo 8-B Pro, se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y constituye prueba de la ampliación del documento original de esta Firma Personal.
• Original de contrato privado de arrendamiento suscrito en fecha 28 de noviembre de 1986 por las partes de la presente litis, el cual no fue desconocido, se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y constituye prueba de que la fecha de inicio de la relación arrendaticia que vincula a las partes del presente juicio.
• Deposición de la ciudadana IRMA MERCEDES VELÁSQUEZ ALMEIDA, titular de la Cédula de Identidad N° 8.680.023, quien expuso: Que trabaja para el Taller de Refrigeración Apolo. Que dentro de sus funciones se encuentra la realización de pagos de la empresa. Que canceló el pago del canon de arrendamiento de diciembre de 2010 con un cheque, el cual envió al interesado con su hijo Gerardo Catale. Que el número del Cheque es 29778951 de la Cuenta del Banco Banesco N° 0134-0214-15-2143031260. Que este cheque no fue descontado de la cuenta bancaria. Que luego de esto se encontró al ciudadano Giuseppe Catale en el estacionamiento del negocio, a quien llamó para darle el cheque del mes de enero, quien le contestó que le pagara en efectivo, y que no había cobrado el cheque de diciembre, sacándoselo de la cartera y que igualmente le manifestó que si le recibía el pago de ambos sería en efectivo y sin recibo. Que normalmente los pagos los hace en cheque y dicho ciudadano pasa por el negocio a retirarlo llevándole luego los recibos al negocio. De la misma manera respondió a la primera repregunta formulada por la parte actora respecto a que si posee algún instrumento que la acredite como administradora de la empresa afirmando que su función como administradora no la limita para hacer los cheques en la empresa en la cual labora, agregando que si al señor Gerardo Magdaleno no le importó un título ¿por qué al abogado opositor sí? Y que el título no limita un desempeño. Asimismo afirmó que el cheque a que hizo referencia a la segunda repregunta referente a si tenía alguna relación de parentesco con la ciudadana Gerardine Carolina Magdalena Velázquez respondió lo siguiente: “la firma personal Taller de Refrigeración Apolo, fundada por el señor Gerardo Magdaleno es un negocio familiar en el cual colaboramos todos los miembros de la familia y eso no limita digamos las ocupaciones de cada quien dentro de la empresa. La ciudadana Gerardine (Sic) Magdalena es mi hija.”
Este Tribunal, a los fines de valorar esta testimonial, observa que conforme a la propia declaración del testigo, adminiculada a la de la testigo GERARDINE CAROLINA MAGDALENO VELÁZQUEZ, la cual se examina a continuación, se desprende que la declarante es pareja de la parte demandada Gerardo Magdaleno, y, además que está estrechamente vinculada a los hechos controvertidos, por ser el inmueble objeto de esta controversia donde está asentado el “negocio familiar en el cual colaboramos todos los miembros de la familia”. Por tanto, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil que dispone que no puede testificar el que tenga interés aunque sea indirecto en las resultas de un pleito, en concordancia con el artículo 480 ejusdem, que establece que no puede ser testigo a favor de las partes sus ascendientes, descendientes o su cónyuge y en aplicación del artículo 508 ibidem, que reza:: “Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil ...” (Subrayado agregado), se desecha dicha testimonial y así se declara.
• Deposición de la ciudadana GERARDINE CAROLINA MAGDALENO VELÁZQUEZ, titular de la Cédula de Identidad N° 20.412.345, quien respondió a las preguntas efectuadas lo siguiente: Que trabaja en el Taller Apolo, donde es Secretaria y ayuda a la señora Irma en el taller. Que se encontraba presente en la sede de la empresa cuando la ciudadana Irma Velázquez entregó el cheque del canon de arrendamiento de diciembre 2010 al hijo del ciudadano Antonio Catale Yacullo, quien se fue a llevarlo a su papá. Que vio cuando el ciudadano Giuseppe Catale Yacullo sacó de la cartera el cheque y se lo mostró a la ciudadana Irma Velázquez y que presenció cuando le dijo que no le entregaba los recibos de pago porque quería que le pagaran en efectivo y no con cheque. A la primera repregunta formulada por la parte actora referente a que si tenía alguna relación de parentesco con el señor Magdaleno y la señora Irma Velázquez respondió lo siguiente: “Mi mamá y mi papá ” Del mismo modo manifestó que su patrono en la firma personal es el señor Gerardo Magdaleno, quien es su señor padre. Que el cheque a que se refirió en su respuesta estaba a nombre de Giuseppe Catale fue entregado a su hijo que se llama Gerardo Catale.
Este Tribunal, a los fines de valorar esta testimonial, advierte de la propia declaración de la testigo que manifestó ser hija de la parte demandada, Gerardo Magdaleno. Por tanto, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil que dispone que nadie puede ser testigo en contra ni a favor de sus ascendiente o descendiente y en aplicación del artículo 508 ibidem, que reza:: “Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil ...” (Subrayado agregado), se desecha dicha testimonial y así se declara

Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, y siendo que la obligación demandada fue admitida por la parte accionada, corresponde examinar lo relativo a la data de su inicio, y al efecto se observa que según arrojan las instrumentales cursantes en autos, ésta comenzó el 28 de noviembre de 1986, con la suscripción del contrato producido por la parte demandada en su escrito de contestación y, posteriormente, el 28 de noviembre de 1994 fue suscrito un segundo contrato entre las partes, con lo cual queda establecida que fue la voluntad de las partes dejar sin efecto el contrato primigenio con la celebración del posteriormente celebrado, el cual regirá la relación locativa y, en consecuencia, es ley entre los firmantes, conforme al artículo 1.159 del Código Civil.

Sentado lo anterior, se aprecia que en la cláusula segunda del contrato se dispuso lo siguiente:

“El termino (sic) de duracion (sic) sera (sic) de UN (1) (Sic) FIJO, contado a partir del 28 de Noviembre de 1.994; termino (Sic) este que podra (sic) ser prorrogado automáticamente (sic) por periodos (sic) iguales, siempre y cuando cualesquiera de las partes NO avisare a la otra y por escrito con por lo menos 30 dias (sic) de anticipación (sic), su expresa voluntad de dar por terminado el presente Contrato.”

De la trascripción de la cláusula temporaria se desprende, en primer término, que se incurrió en una omisión en el señalamiento del plazo a que se refería la unidad allí asentada; deficiencia ésta a la cual se refirió el actor en el libelo, destacando que fue subsanada por la costumbre asumida por las partes en la entrega y recibo del canon y, además, por lo dispuesto en la cláusula siguiente, argumento no rebatido por la parte accionada.

En cualquier caso este Tribunal debe verificar lo convenido por las partes al respecto, por este asunto es un punto medular en una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, como el que aquí se discute. En tal sentido se evidencia que en la cláusula tercera contractual se expresa: “… Queda expresamente entendido que los Canones (Sic) de los años prorrogables eventualmente subsiguientes, seran pagado (Sic)…”, (Subrayado agregado), coligiéndose así que la unidad a que se refiere el contrato está referida al año.

Tal deducción, además, resulta perfectamente lógica, por cuanto no tendría sentido alguno el que dicha unidad estuviere referida a días, meses o semanas. Por tal razón y en cumplimiento al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que expresa que los jueces en la interpretación de los contratos se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe, esta juzgadora entiende que las partes pautaron la duración del contrato en un (1) año fijo, con eventuales prórrogas automáticas por períodos iguales.

Ahora bien, la eventualidad de estas prórrogas estaban sujetas a que no se produjera el aviso escrito de una de las partes a la otra, con una anticipación mínima de treinta (30) días de su voluntad de dar por terminado el contrato, de suerte que, al omitirse tal aviso el contrato se fue prorrogando año a año hasta que el arrendador mediante carta entregada al arrendatario el 25 de octubre de 2007 (folio 8), es decir, con treinta y cinco (35) días de anticipación, le manifestó lo siguiente: “… que se considerará vencido el término fijo, y a su elección, se comenzaría a contar la prórroga legal establecida en las disposiciones sobre la materia…”

Así, una vez participado al inquilino la voluntad del arrendador de terminar el contrato, según los términos allí fijados, comenzaba a correr el día 29 de noviembre de 2007 la prórroga legal arrendaticia, que en el caso de autos, por tener una duración de veintiún (21) años para la fecha de esta manifestación, le correspondía una prórroga de tres años, tal como lo indica el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…Omissis …)
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años…”

Por tanto, en aplicación a la norma citada, la prórroga legal venció el 29 de noviembre de 2010, de suerte que ese día debió la parte demandada hacer entrega a la parte actora del inmueble arrendado como lo obliga la propia naturaleza del negocio arrendaticio y, específicamente, la cláusula quinta del contrato que prevé: “EL ARRENDATARIDA (Sic) se obliga a entregar el inmueble arrendado al termino (Sic) del Contrato…”, pues el uso y disfrute del bien permanece durante la vigencia temporal del contrato. Así las cosas, al no proceder de este modo nace el derecho del arrendador de exigir su entrega de conformidad con el artículo 39 de la citada Ley, que preceptúa: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello…”

En consecuencia de ello y habida cuenta que en la parte demandada no trajo a los autos probanza alguna para demostrar la conducta alegada en el escrito de contestación, concerniente a que el arrendador le recibió el pago del canon locativo del mes de diciembre de 2010, con lo cual pudiere inferirse que operó la tácita reconducción del contrato consagrada en el artículo 1.600 del Código Civil, y que así se hubiere indeterminado, la presente demanda deberá prosperar en derecho y así se declarará en el dispositivo del fallo.

IV
DECISIÓN

Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite su decisión en los términos siguientes:

1. Se declara SIN LUGAR la cuestión previa formulada por la parte demandada relativa al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 formulada por la parte demandada, contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento.
2. Se declara SIN LUGAR la impugnación a la cuantía propuesta por la parte demandada.
3. Se declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato interpuso el ciudadano ANTONIO CATALE YACULLO, contra el ciudadano GERARDO JESÚS MAGDALENO SANTOS, como titular de la firma personal “TALLER DE REFRIGERACIÓN APOLO”, arriba identificados.
4. En consecuencia de la declaratoria anterior se ordena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto de la presente demanda constituido por un local comercial ubicado en la calle Marqués de Mijares de la población de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Miranda, en las mismas condiciones que lo recibió, libre de bienes y personas.

Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la presente causa.
Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con el artículo 248 ejusdem.
De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil notifíquese a las partes de la presente decisión.
Publíquese y Regístrese.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los veinticinco (25) días del mes de noviembre de 2011. Años 201º y 152º
LA JUEZA TITULAR,

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO,

MAIKEL MEZONES
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia y se libraron boletas, siendo las 2:30 p.m.
EL SECRETARIO,
LCH/mmi
Expediente N° E-2011-029