TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, CON SEDE EN LOS TEQUES.

EXPEDIENTE Nº 10-8551

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil denominada “ADMINISTRADORA NETO. AVA. ANAVA, C.A.”, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 02 de febrero de 1.998, bajo el N° 4, Tomo A-2-Tro, y modificada según Acta de Asamblea de fecha 15 de octubre de 2007, registrada en la misma oficina, bajo el N° 17, Tomo 24-A-Tro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ALEXIS SIMEÓN GONZÁLEZ y JUANA EMILIA ALOISI RIVERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-3.726.960 y V-6.841.533, respectivamente, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 43.064 y 31.293, también respectivamente.
PARTE DEMANDADA: AUSBERTO PINEDA ACOSTA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-22.351.506.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ MANUEL GÓMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.420.787, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29.683,
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.
SENTENCIA: Definitiva.

I
Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 18 de marzo de 2010, por ante este Tribunal en funciones de Distribuidor, a quien por orden de sorteo le correspondió el conocimiento de la demanda interpuesta por los abogados ALEXIS SIMEÓN GONZÁLEZ y JUANA EMILIA ALOISI RIVERO, antes identificados, en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil denominada “ADMINISTRADORA NETO. AVA. ANAVA, C.A.”, también identificada, contra el ciudadano AUSBERTO PINEDA ACOSTA, igualmente identificado. En el escrito en referencia los apoderados judiciales de la parte actora, demandan con fundamento en los Artículos 1.133, 1.159, 1.264, 1.579, 1.592, Ordinal 2° y 1.167 Código Civil, al prenombrado ciudadano, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, alegando que: 1) Entre su representada y el ciudadano AUSBERTO PINEDA ACOSTA, se celebró un contrato de Sub-arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 09 de octubre de 2009, anotado bajo el N° 10, Tomo 227 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. El mismo se celebró a término fijo, desde la fecha de su autenticación, es decir, desde el 09 de octubre de 2009, hasta el 01 de abril de 2010, sobre un puesto de venta construido en metal, techado independiente, protegido con una puerta tipo santamaría de hierro, y se encuentra distinguido con los números y letras A-02, siendo que el mismo es parte integrante del Centro Comercial Minitiendas La Hoyada, situado entre la Avenida La Hoyada y la Avenida Francisco de Miranda, en la ciudad de Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda, el local en cuestión tiene un área aproximada de ocho punto cincuenta metros cuadrados (8,50 Mts2), siendo que el uso del mismo es comercial. 2) De acuerdo a lo contemplado en la cláusula segunda del citado contrato, el canon de arrendamiento se pacto en la cantidad de Setecientos Cinco Bolívares con Treinta y Seis céntimos (Bs. 705,36) mensuales, pagaderos dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, en la oficina de su representada ubicada en el mismo Centro Comercial Minitiendas La Hoyada, siendo que el sub-arrendador solo pagó los cánones correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2009, incumpliendo con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2009, enero y febrero de 2010, es decir, que para la presente fecha adeuda a su representada tres (3) cánones de arrendamiento. 3) El ciudadano AUSBERTO PINEDA ACOSTA, en su carácter de Sub-arrendatario en la actualidad no ha cancelado los cánones de arrendamiento como lo establece la Cláusula Segunda, correspondiente a los meses antes señalados, los cuales suman la cantidad de Dos Mil Ciento Diez y Seis Bolívares con Ocho Céntimos (Bs. 2.116,08), sin contar el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) correspondiente, que tampoco ha sido pagado por el sub-arrendatario, el cual en la actualidad asciende a un doce (12%) por ciento, ya que el mismo debe ser pagado conforme a lo establecido en la Ley correspondiente y su mandante ha realizado múltiples gestiones extrajudiciales, a fin de que el referido sub-arrendatario cumpla con las obligaciones contenidas cláusulas del Contrato de Sub-arrendamiento. 4) Por cuanto en el caso planteado se trata del incumplimiento de la obligación principal de pagar la pensión de Sub-arrendamiento establecida dicha obligación en la Cláusula Segunda del contrato, es por lo que en fuerza de lo antes expuesto ocurren ante este Tribunal en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil antes citada para demandar al ciudadano AUSBERTO PINEDA ACOSTA, para que convenga en los pedimentos siguientes, o de no hacerlo, a ello sea condenado por este Tribunal a: PRIMERO: Resolver el Contrato de Sub-arrendamiento celebrado entre la partes antes citada sobre inmueble constituido por un puesto de venta construido en metal, techado independiente, protegido con una puerta tipo santamaría de hierro, el cual se encuentra distinguido con los números y letras A-02, que forma parte integrante del Centro Comercial Minitiendas La Hoyada, situado entre la Avenida La Hoyada y la Avenida Generalísimo Francisco de Miranda, en la ciudad de Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda, y como consecuencia de dicha resolución, le sea entregado el inmueble antes identificado completamente desocupado de bienes y personas. SEGUNDO: Cancelar por vía subsidiaria, los daños y perjuicios ocasionados con motivo de su incumplimiento, los cuales se estiman en razón de una suma equivalente a todas y cada una de las cuotas de arrendamiento vencidas hasta la presente fecha , es decir, la suma de Dos Mil Ciento Diez y Seis Bolívares con Ocho Céntimos (Bs. 2.116,08), así como también todas aquellas pensiones que estuvieren por vencerse hasta la entrega del inmueble sub-arrendado, totalmente desocupado libre de personas y cosas. TERCERO: En pagar las costas y costos derivados del presente juicio. Por último estima la demanda en la cantidad de Dos Mil Ciento Diez y Seis Bolívares con Ocho Céntimos (Bs. 2.116,08), es decir, la cantidad de Treinta y Dos punto Cincuenta Cinco Unidades Tributarias (32.55 U.T).
En fecha 23 de marzo de 2010, comparecen los apoderados judiciales de la parte actora abogados ALEXIS SIMEÓN GONZÁLEZ y JUANA EMILIA ALOISI RIVERO, antes identificado, y consignan los recaudos necesarios para la continuación del presente juicio.
En fecha 25 de marzo de 2010, se admite la demanda y se emplaza al demandado ciudadano AUSBERTO PINEDA ACOSTA, para que comparezca el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación, debidamente practicada, a los fines de que tenga lugar la contestación.
En fecha 05 de abril de 2010, comparece la apoderada judicial de la parte actora abogada JUANA EMILIA ALOISO RIVERO, y consigna los fotostatos a objeto de que se libre la respectiva compulsa, y de la misma forma, deja constancia de haber entregado los emolumentos necesarios para la práctica de la citación.
En fecha 07 de abril de 2010, la Secretaria de este Juzgado, deja constancia que se libró la correspondiente compulsa.
En fecha 04 de mayo de 2010, el funcionario alguacil de este Tribunal, consigna el Recibo de Citación y compulsa librada al ciudadano AUSBERTO PINEDA ACOSTA, manifestando que no logró localizar a la persona por él solicitada.
En fecha 18 de mayo de 2010, comparece el apoderado judicial de la parte actora abogado ALEXIS SIMEÓN GONZÁLEZ, antes identificado, y solicita la citación del demandado por medio de Carteles.
En fecha 20 de mayo de 2010, se dicta auto mediante el cual se ordena citar al ciudadano AUSBERTO PINEDA ACOSTA, por medio de Carteles de Citación, los cuales se libraron en la misma fecha, a ser publicados en el Diario “El Nacional” y “La Región”.
En fecha 24 de mayo de 2010, comparece el abogado ALEXIS SIMEÓN GONZÁLEZ, apoderado judicial de la parte actora, y retira los Carteles de Citación librado.
En fecha 01 de junio de 2010, comparece el abogado ALEXIS SIMEÓN GONZÁLEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consigna los Carteles de Citación, debidamente publicados en los diarios antes señalados.
En fecha 13 de julio de 2010, la Secretaria de este Juzgado, deja constancia de haber cumplido con la formalidad de la fijación del Cartel del Citación en el domicilio del demandado.
En fecha 13 de agosto de 2010, comparece el apoderado judicial de la parte actora, y solicita se le designe Defensor Judicial a la parte demandada, por cuanto no compareció a darse por citado en el expediente.
En fecha 20 de septiembre de 2010, se dicta auto mediante el cual se designa a la abogada PETUNIA SIRIT PETIT, defensora judicial de la parte demandada, ordenando su notificación a los fines de su aceptación y juramentación.
En fecha 25 de octubre de 2010, comparece el Alguacil de este Juzgado y consigna Boleta de Notificación, debidamente recibida y firmada por la Defensora Judicial designada.
En fecha 27 de octubre de 2010, comparece la abogada PETUNIA SIRIT PETIT, Defensora Judicial designada, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley.
En fecha 09 de noviembre de 2010, comparece la abogada JUANA EMILIA ALOISI RIVERO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y solicita la citación de la Defensora Judicial designada, a los fines de que de contestación a la demanda.
En fecha 15 de noviembre de 2010, previa consignación de los fotostato, se ordena Citar a la abogada PETUNIA SIRIT PETIT, en su carácter de Defensora Judicial designada al demandado, para que comparezca a dar contestación a la demanda, librándose la respectiva Boleta de Citación.
En fecha 24 de noviembre de 2010, comparece el ciudadano AUSBERTO PINEDA ACOSTA, parte demandada en el presente juicio, quien se da por citado y otorga poder en la forma Apud Acta al abogado JOSÉ MANUEL GÓMEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29.683.
En fecha 29 de noviembre de 2010, tuvo lugar el acto de la contestación, oportunidad en que comparece el apoderado judicial de la parte demandada abogado JOSÉ MANUEL GOMEZ, antes identificado, y consigna escrito de Contestación, en el cual solicita la Reposición de la Causa, por las consideraciones que alude en dicho escrito, asimismo, opone la Cuestión Previa, contenida en el Ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto e igualmente alega la falta de cualidad del actor para intentar o sostener este procedimiento.
En fecha 06 de diciembre de 2010, comparece la apoderada judicial de la parte actora, y rechaza y contradice las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
En fecha 08 de diciembre de 2010, comparece la apoderada judicial de la parte actora, y consigna recaudo, a los fines de dejar constancia que el terreno donde se encuentra el inmueble objeto de este procedimiento esta desafectado.
Abierto el procedimiento a pruebas, ambas partes hicieron uso del derecho de promover y evacuar pruebas. En fecha 09 de diciembre de 2010, la parte demandada, consignó escrito en el cual promueve las que consideró necesarias, pronunciándose este Tribunal sobre las mismas por auto de fecha 10 de diciembre de 2010. Y en fecha 14 de diciembre de 2010, el apoderado judicial de la parte actora, solicito se oficiara al Sindico Municipal de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, a los fines de que informara si el procedimiento de expropiación llegó a su término, acordándose dicha solicitud por auto de fecha 15 de diciembre de 2010.
Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal observa.

II
PUNTOS PREVIOS.

DE LA SOLICITADA REPOSICIÓN DE LA CAUSA.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada solicitó la reposición de la causa al estado de que el Tribunal ordene la Notificación de los ciudadanos Alcalde y Síndico Procurador del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en los términos siguientes: “(…) En nombre de mi mandante solicito la Reposición de la Causa al estado de que se proceda a la NOTIFICACIÓN de los ciudadanos Alcalde y Síndico Procurador del Municipio Bolivariano Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, toda vez que en fecha 14 de Abril de 2010, el Concejo Municipal emitió comunicación debidamente suscrita por el Concejal José Antonio Peñalver, Presidente de la comisión de Entes Descentralizados, informó del Acuerdo N° 010-2010, mediante el cual se declaró de Utilidad Pública o Social el Inmueble constituido por un Lote de Terreno, así como las bienhechurías y demás instalaciones. Igualmente y en fecha 15 de Abril de 2.010, mediante Decreto N° AMG-I-006-2010 de fecha 15 de Abril de 2.010, publicado en la Gaceta Municipal, Número Extraordinario 11, la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro, procedió a decretar afectado para su expropiación el derecho de propiedad del lote de terreno, así como las bienhechurías y demás instalaciones metálicas tales como Minitiendas y tráiler, sobre el construidas, ubicado en el lugar denominado “La Hoyada” y dentro del cual se encuentra ubicado el local que le fuera subarrendado a mi representado. Por lo expuesto en el párrafo anterior y a tenor de lo estatuido en el artículo 152 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, el cual establece la obligatoriedad para los funcionarios judiciales de notificar al Síndico Procurador o Síndico Procuradora, así como al Alcalde o Alcaldesa de toda demanda o solicitud de cualquier naturaleza que directa o indirectamente obre contra los intereses del municipio, es por lo que solicito se haga la notificación respectiva a ambos funcionarios…”
En diligencia de fecha 06 de diciembre de 2010 la apoderada de la parte actora alego: … “Niego y rechazo lo alegado por el demandado en su escrito de contestación de la demanda, de fecha 29-11-10 en el capítulo primero, respecto a la reposición de la cusa, ello en virtud de que la comunicación enviada por el concejal José Antonio Peñalver, fue envida a título personal, y no como órgano o ente oficial del Concejo Municipal del Municipio Guaicaipuro, y sin guardar relación directa con la presente causa, la cual por cierto no cursa en autos, y nada tiene que ver con el presente proceso debido a que se demandan la resolución de contrato de arrendamiento suscrito entre los particulares, personas de derecho privado no público, y por falta de pago de cánones de arrendamiento que incluso de fecha anterior al mencionado decreto AMG-I-006-2010 de fecha 15 de abril de 2010, según señala el demandado en el referido decreto. Además, para la presente fecha e incluso la fecha en que el demandado alega era, como causal de reposición ya el terreno que sirve de asiento a las minitiendas la hoyada fue desafectado tanto por decreto del Alcalde como por sesión de la Cámara Municipal. Lo cual es un hecho público comunicacional que no requiere de prueba.” …; y en diligencia de fecha 08 de diciembre de 2010 la parte actora consigna copia de la Gaceta Municipal del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda de fecha 25 de noviembre de 2010, No. Extraordinario 50, en la cual fue publicada la revocatoria parcial del Decreto No. AMG-1-006-2010 de fecha 14 de abril de 2010, publicado en la Gaceta Municipal No. 12, de la misma fecha. Y expone entre otros: … “Es decir que el terreno sobre el cual están construidas las Minitiendas La Hoyada en su totalidad tiene un área de 6.582,11 Mts2, donde funciona también un estacionamiento que abarca un área de 3.034 Mts.2, de los cuales esta cantidad de 3.034,42 Mts.2 fueron comprados por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro, y el resto es decir, el área que ocupan las Minitiendas y los trailers sigue siendo propiedad de INVERSIONES ALVEAN 2000, S.N.C., y se encuentra desafectado tal como se evidencia del decreto supra citado. A mas abundamiento consigno en este acto artículos del Últimas Noticias uno de fecha 21-10-2010 y el otro de fecha 22-10-10 de los cuales se videncia tal hecho.”… (Subrayado de la parte actora).
Al respecto, este Tribunal observa, establece el Artículo 152 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, lo siguiente:
Artículo 152: Los funcionarios judiciales están obligados a citar al síndico procurador o sindica procuradora municipal en caso de demandas contra el Municipio, o a la correspondiente entidad municipal, así como a notificar al alcalde o alcaldesa de toda demanda o solicitud de cualquier naturaleza que directa o indirectamente obre contra los intereses patrimoniales del Municipio o la correspondiente entidad municipal.
Dicha citación se hará por oficio y se acompañará de copias certificadas de la demanda y todos sus anexos. Mientras no conste en el expediente la citación realizada con las formalidades aquí exigidas, no se considerará practicada. La falta de citación o la citación practicada sin las formalidades aquí previstas, será causal de anulación y, en consecuencia, se repondrá la causa. Una vez practicada la citación, el síndico procurador o sindica procuradora municipal tendrá un término de cuarenta y cinco días continuos para dar contestación a la demanda.
Los funcionarios judiciales están obligados a notificar al síndico procurador o sindica procuradora municipal de toda sentencia definitiva o interlocutoria”…
De lo antes expuesto y los recaudos consignados por las partes, este Tribunal encuentra que ciertamente, el Decreto No. AMG-1-006-2010 de fecha 14 de abril de 2010, publicado en la Gaceta Municipal No. 12, de la misma fecha, fue revocado parcialmente, quedando afectado solo un área de de 3.034,42 Mts.2, según Decreto Nro. AMG-I-034-2010, de fecha 24 de noviembre de 2010, publicado en la Gaceta Municipal del Municipio Bolivariano de Guaiciapuro del estado Bolivariano de Miranda Nro Extraordinario 50 de fecha 25 de noviembre de 2010.
Por otro lado, cursa en autos oficio N° 0009 de fecha 12 de enero de 2011, emanado del Sindico Procurador Municipal de la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro, en repuesta a la información solicitada por este despacho, mediante el cual informan lo siguiente: “(…) A) La expropiación se limitó únicamente a la compra del terreno que ocupaba el estacionamiento en el lugar denominado “La Hoyada”, Parroquia Los Teques, Municipio Bolivariano de Guaicaipuro de esta Entidad Federal. B) Le anexo decreto N° AMG-I-034-3010 publicado en la Gaceta Municipal Número Extraordinario 50, de fecha 25 de noviembre de 2010 y copia del documento por medio del cual se adquirió por expropiación el terreno antes mencionado y los cuales se explican por sí solo…” y del análisis del decreto anexo a dicha comunicación se observa que su artículo 1, establece: “…Se revoca parcialmente el Decreto N° AMG-I-006-2010 de fecha 15 de abril de 2010 publicado en el Gaceta Oficial Municipal N° 12 de la misma fecha, publicado en la gaceta, quedando el lote de terreno allí identificado, de una extensión de seis mil quinientos ochenta y dos metros con 11 centímetros (6.582,11 Mts2) afectado para adquisición forzosa reducido a una extensión de tres mil treinta y cuatro metros cuadrados con cuarenta y dos centímetros (3.034,42 Mts2)…”.
Ahora bien, analizados los referidos decretos, a la luz de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, con relación a la presente litis, este Tribunal a los solos fines de emitir pronunciamiento a la reposición de la causa, solicitada por la parte accionada, encuentra que el presente caso, trata de la resolución de un contrato de subarrendamiento, a decir de la parte actora, por falta de pago de cánones de arrendamiento, interpuesta por Administradora Neto Ava Anava, C:A., contra el ciudadano Ausberto Pineda Acosta, y conforme a lo previsto en el artículo 10 de la referida Ley, que establece: “La transferencia del dominio por cualquier titulo durante el juicio de expropiación no lo suspende, pues el nuevo propietario queda de derecho subrogado en todas las obligaciones y derechos del anterior. Las acciones reales que se intenten sobre el bien que se trate de expropiar, no interrumpirán el juicio de expropiación ni podrán impedir sus efectos”. Siendo esta norma fundamento para este Tribunal concluir, que en el supuesto de que el inmueble objeto del contrato de subarrendamiento, este sometido a un juicio de expropiación (aun cuando en el presente caso, en autos no esta demostrado la existencia de un juicio de expropiación), no obstante ello, según la norma indicada, el propietario puede transferir el dominio del inmueble durante el juicio, por lo que tal posibilidad de disposición, es razón para admitir las actuaciones que en el presente caso, ejerce la Administradora Neto Ava Anava, C:A., contra el ciudadano Ausberto Pineda Acosta, sin tener que citar al síndico procurardor o síndica procuradora municipal, ni notificar al Alcalde, debido a que, de ser la Alcaldía el nuevo propietario, este se subroga en todas las obligaciones y derecho del anterior, esto en virtud de que los actos de disposición del propietario, según la norma transcrita son permisibles, por lo que tal circunstancia es el fundamento mismo para negar la solicitud de la parte demandada de reponer la causa al estado de citar o notificar al Alcalde y Síndico Procurador Municipal, en virtud de que este afectado o desafectado de expropiación por declaratoria de utilidad pública o social, el lote de terreno donde se encuentra el inmueble objeto del contrato de subarrendamiento que en este juicio se pretende resolver, tal circunstancia no suspenden los efectos del derecho de disponibilidad de dicho inmueble, en consecuencia se declara sin lugar la solicitud de la parte accionada, y así se decide.

EXCEPCIÓN PERENTORIA DE FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA, EN LA OPORTUNIDAD DE DAR CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA
La parte accionada en la contestación a la demanda afirmó entre otras cosas, lo siguiente: “(...) En atención a lo estipulado en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alego la falta de Cualidad del actor para intentar o sostener este procedimiento. En efecto, ciudadana Jueza, de las actas procesales que componen el expediente y de los recaudos consignados como instrumentos fundamentales de la acción propuesta, la pretendida parte actora, “ADMINISTRADORA NETO AVA ANAVA, C.A.”, no presenta los documentos de los cuales hace dimanar sus sedicente cualidad de Subarrendadora, es decir, no presenta por ante esta instancia el supuesto contrato de Arrendamiento que lo califique como arrendatario del local que ocupo y en cuyo documento debería tener la cualidad de arrendatario con facultades para subarrendar, esto es que en el caso de marras, quien se presenta como legitimado en la causa, debe, como requisito impretermitible para la constitución valida de toda relación procesal, demostrar su idoneidad para actuar en juicio, como titular de la acción, idoneidad esta que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito y en este caso al no demostrar esa cualidad que le capacita para actuar en este procedimiento se tendrá como efecto inmediato que se deseche la demanda por infundada y así pido sea declarado...”
Planteada así esta defensa de fondo, este Tribunal observa que: La legitimación o cualidad “Legitimatio ad causam”, guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa) y la persona contra quien se afirma la cualidad pasiva para sostener el juicio, (legitimación o cualidad pasiva) por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda por esta razón, tal y como ha sido declarado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 30 de Julio de 2003, siguiendo de esta forma lo expresado por los proyectistas en la exposición de motivos de nuestra Ley Adjetiva, al explicar que: “(…) Siguiendo la línea central del Proyecto de conseguir una pronta entrada en el mérito de la causa, se ha considerado que bien pueden la falta de cualidad y la falta de interés, considerarse sólo como defensas de mérito, ya que por su índole misma, siempre que se discute sobre la titularidad de un derecho o de una obligación, allí está planteado realmente un problema de cualidad, y por otro lado, la falta de interés lleva siempre la negación de la acción, porque para proponer la demanda, el actor debe tener interés jurídico actual (Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil). Así, el efecto de la declaratoria con lugar de estas defensas será la desestimación de la demanda en su mérito mismo…”. Establecido lo anterior se observa que, la falta de cualidad o legitimación es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular de un derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que, efectivamente, el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. Cabe puntualizar que el Juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del demandante, porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se de la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. En este sentido, el procesalista Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano” sostiene que: “(...) Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, sólo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda. Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el derecho de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el Juez en la consideración del mérito. De igual forma, se pronuncia el Jurista Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil, cuando expresa que: “(…) El interés procesal en obrar o contradecir en juicio no debe ser confundido con el interés sustancial en la obtención de un bien. Este último es el aspecto medular del derecho subjetivo material, en cuanto se considera un interés protegido por la ley, es decir legítimo. El interés procesal es, por el contrario, como se ha dicho, la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener la prometida garantía jurisdiccional. (…) Cuando este artículo 16 requiere que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual, no se refiere al interés sustancial, pues el precepto equivaldría a decir que para proponer la demanda hay que tener razón, lo cual se sobrentiende tanto que no ha menester prescribirlo en el ámbito del “deber ser” del Derecho (…) la carencia de interés o derecho sustancial no puede ser denunciada a través de las cuestiones previas de inadmisibilidad por falta de interés, pues en tales casos la defensa que se hace valer se refiere al mérito y no a la atendibilidad (admisibilidad) de la pretensión deducida. La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción, de manera que, siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, tendrá cualidad activa para mantener un juicio, “toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio”, y se entiende aquella como la “… relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p. 183). La cualidad debe entenderse como la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar válidamente en juicio, la cual debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra del pretensor.
Establecido lo anterior, esta Juzgadora observa que en el presente caso los abogados ALEXIS SIMEÓN GONZÁLEZ y JUANA EMILIA AOLISI REIVERO, antes identificado, en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil “AMINISTRADORA NETO. AVA. ANAVA, C.A.”, parte demandante en el presente juicio, afirman que entre su representada y el ciudadano AUSBERTO PINEDA ACOSTA, también identificado, celebraron un Contrato de Sub-arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 09 de octubre de 2009, anotado bajo el N° 10, Tomo 227 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble constituido por un puesto de venta construido en metal, techado independiente, protegido con una puerta tipo santamaría de hierro, y se encuentra distinguido con los números y letras A-02, y el mismo es parte integrante del Centro Comercial La Hoyada, situado entre la Avenida La Hoyada y Avenida Generalísimo Francisco de Miranda, en la ciudad de Los Teques del Estado Bolivariano de Miranda, y el local en cuestión tiene un área aproximada de Ocho punto Cincuenta metros cuadrados (8,50 Mts2), que acompañó a su escrito libelar, afirmación ésta que resulta suficiente, en criterio de quien suscribe el presente fallo, para desestimar la defensa de fondo propuesta por el accionado, toda vez que la determinación de si existe o no un Contrato de Arrendamiento que la califique como arrendataria del local y en cuyo documento debería tener la cualidad de arrendataria con facultades para subarrendar, forman parte del examen que debe hacer el sentenciador para decidir, con miras a las pruebas aportadas por las partes, acerca de la procedencia o no de la demanda interpuesta por el accionante, es decir, constituyen materia de fondo del litigio, que no debe ser objeto de revisión para constatar la legitimación de las partes para intentar o sostener el juicio, tal y como se señaló cuando se hizo la referencia doctrinaria y jurisprudencial respecto de la excepción perentoria de falta de cualidad e interés de las partes, y así se establece. En consecuencia, resulta forzoso para este Tribunal desechar la excepción perentoria de falta de cualidad e interés planteada por la parte demandada, y así se decide.

Ahora bien, en la oportunidad para que el demandado diera contestación a la demanda que nos ocupa, opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, actividad procesal absolutamente admisible por aplicación de lo establecido en el Artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se transcribe a continuación: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva.” En consecuencia, corresponde a esta Juzgadora realizar el análisis de la cuestión previa promovida por el accionado, lo cual hace en los términos siguientes:

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 8° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA EXISTENCIA DE UNA CUESTIÓN PREJUDICIAL QUE DEBA RESOLVERSE EN UN PROCESO DISTINTO.
Afirma la apoderada judicial del accionado en su contestación a la demanda que: “(…) Promueve la Cuestión Previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, “La existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto…” (…) En efecto, mediante Oficio N° 0026-2010, de fecha 14 de Abril de 2010, la Comisión de Contraloría, Legislación y Entes descentralizados del Concejo Municipal del Municipio Guaicaipuro, informó a este honorable Juzgado la declaratoria de Utilidad Pública del Lote de terreno donde se encuentra ubicado el local que ocupa mi poderdante como subarrendatario. En dicho instrumento se le comunica a esta instancia que por decisión de la Cámara Municipal se instruyó a la Sindicatura Municipal para que iniciara un proceso de regulación, por lo que mientras se encuentre pendiente dicho proceso y hasta que se determine los valores y resultados de dicho procedimiento no podrá este Juzgado decidir la presente causa…”
RECHAZO Y CONTESTACIÓN A LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
Al respecto la apoderada judicial de la parte actora alego: “(…) Niego y rechazo lo alegado por el demandado en su escrito de contestación de la demanda de fecha 29-11-10 en el Capítulo Primero respecto a la reposición de la causa, ello en virtud de que la comunicación enviada por el concejal José Antonio Peñalver fue enviada a título personal, y no como órgano o ente oficial del Concejo Municipal del Municipio Guaicaipuro, y sin guardar relación directa con la presente causa la cual por cierto no cursa en autos, y nada tiene que ver con el presente proceso debido a que se demanda la Resolución de Contrato de Arrendamiento suscrito entre particulares, personas de derecho privado no público y por falta de pago de cánones de arrendamiento que incluso de fecha anterior al mencionado decreto AMG-I-006-2010 de fecha 15 de abril de 2010 según señala el demandado en el referido decreto. Además, para la presente fecha e incluso la fecha en que el demandado alega esa, como causa de reposición ya el terreno que sirve de asiento a las Minitiendas La Hoyada fue desafectado tanto por el decreto del Alcalde como por sesión de la Cámara Municipal. Lo cual es un hecho público comunicacional que no requiere de prueba. En tal sentido pido no se reponga la presente causa. Respecto a la cuestión previa alegada por el demandado relativa al artículo 346. 8° del Código de Procedimiento Civil, alego las mismas razones expuestas supra y adicionalmente que lo alegado no incide en esta causa…” (Subrayado por el Tribunal)
Planteada así la cuestión, este Juzgador observa que entre las cuestiones atinentes a la pretensión, encontramos las tradicionalmente consideradas excepciones procesales (dilatorias), las cuales se hallan contempladas en los Ordinales 7°, 8° y 9° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, la cuestión o defensa previa relativa a la existencia de una cuestión prejudicial, no afecta el desarrollo del proceso, pues éste continúa su curso hasta la etapa de dictarse la sentencia de mérito, en el cual se detiene el pronunciamiento de éste, hasta que deba influir en la decisión de fondo, ello conforme a lo previsto en el Artículo 355 del Código de Procedimiento Civil. Las cuestiones prejudiciales siendo antecedentes necesarios de la decisión de mérito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquéllas, por ser – repito – atinentes a la pretensión en la cual han de influir y para su procedencia es menester que exista o se hubiere instaurado esa causa prejudicial mediante un proceso separado.
Es necesario determinar si la cuestión prejudicial opuesta existe o se encuentra ligada al asunto de fondo debatido, que requiera de una decisión previa a la acción que se este tramitando. La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha reiterado en fecha 25-06-2.002 con la ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFA PAOLINI, juicio Coronel Enrique J. Vivas Quinteros Vs. República de Venezuela, que se requiere para la existencia de una cuestión previa prejudicial pendiente, contenida en el ordinal 8 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “ a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil, b) Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquel cual se ventilara dicha pretensión; c) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del Juez Civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella…”, y Sentencia N° 456, de la Sala Político-Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia - caso Citicorp Internacional Trade Indemnity y otra del 13 de mayo de 1999. De modo pues que la jurisprudencia patria exige que efectivamente exista un PROCESO JUDICIAL y que éste sea indisolublemente determinante en el proceso judicial en el cual se alega la prejudicialidad.
Establecido lo anterior este Tribunal encuentra de las actuaciones y documentos traídos a los autos por el accionado para sustentar la cuestión previa opuesta, cursa el revocado Decreto N° AMG-I-006-2010, publicado en fecha 15 de abril de 2010, en la Gaceta Municipal del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, Número Extraordinario 11, emanado de la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro, que en su artículo Primero, había declarado afectado para su expropiación el derecho de propiedad del lote de terreno, así como las bienhechurías y demás instalaciones metálicas tales como: Minitiendas y trailes, sobre él construidas, ubicado en el lugar denominado “La Hoyada”, de acuerdo al plano de ubicación existente, bordeado por la parte posterior con la Avenida Francisco de Miranda frente a la Avenida La Hoyada y como punto de referencia la tienda denominada Movistar, Avenida la Hoyada Parroquia Los Teques del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, integrado por las parcelas distinguidas con los números 1, 2, 3, 4 y 5 del Plano de la Urbanización Miquilén, C.A. cuyo procedimiento recayó sobre el inmueble propiedad la Sociedad Mercantil “INVERSIONES ALVEAN 2000, S.N.C.”, que alega el demandado, es el inmueble objeto del presente juicio; y conforme decreto N° AM-I-034-2010, publicado en la Gaceta Municipal del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, número Extraordinario 50, en fecha 25 de 2010, mediante la cual, se revoca parcialmente el decreto N° AMG-I-006-2010, de fecha 15 de abril de 2010, publicado en la Gaceta Municipal N° 11, en el mismo consta que la expropiación se limitó únicamente a la compra del terreno que ocupaba el estacionamiento en el lugar denominado “La Hoyada”, Parroquia Los Teques, Municipio Bolivariano de Guaicaipuro, tal como lo informa el Sindico Procurador Municipal de la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro, mediante oficio N° 0009 de de fecha 12 de enero de 2011, remitiendo anexo el decreto N° AM-I-034-2010, publicado en la Gaceta Municipal del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, número Extraordinario 50, en fecha 25 de 2010, y copia del documento por medio del cual se adquirió por expropiación el terreno antes mencionado.
No obstante lo expuesto, de existir un Decreto de expropiación sobre el inmueble objeto del contrato de subarrendamiento, que la parte actora pretende resolver en este juicio, la sola existencia de dicho Decreto de expropiación, no puede tenerse como la existencia de un “proceso judicial”, es decir, un juicio de expropiación, instaurado ante la jurisdicción civil, y que se desprenda de dicho decreto, la existencia de una cuestión prejudicial que se esté tramitando en esa jurisdicción, como prueba de la existencia de otro proceso distinto que tenga influencia en el presente juicio en curso. En autos no consta, que exista o se hubiere aperturado PROCESO JUDICIAL a los fines de lograr la expropiación de dicho inmueble, y menos aun que se hubiere cumplido con todos los requisitos exigidos en el artículo 7 de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, para lograr dicha expropiación, el cual se transcribe a continuación: “(…) Solamente podrá llevarse a efecto la expropiación de bienes de cualquier naturaleza mediante el cumplimiento de los requisitos siguientes: 1. Disposición formal que declare la utilidad pública. 2. Declaración de que su ejecución exige indispensablemente la transferencia total o parcial de la propiedad o derecho. 3. Justiprecio del bien objeto de la expropiación. 4. Pago oportuno y en dinero efectivo de justa indemnización”, por tanto, la defensa previa opuesta por el accionado no debe prosperar, no existe una relación directa ni indirecta entre el referido procedimiento de expropiación y la presente demanda que pudiese influir en el presente fallo, resultando que la naturaleza de la acción que se ventila en el procedimiento de expropiación que se alegó como prejudicial no atenta contra la pretensión de la presente causa, pues en caso de existir un Decreto de expropiación, el mismo es uno de los requisitos a cumplir para la adquisición por expropiación del derecho de propiedad sobre inmueble subarrendado, pero no demuestra la existencia del juicio de expropiación, y la actora en esta litis pretende la resolución de un supuesto contrato de sub-arrendamiento, con fundamento en una supuesta insolvencia del sub-arrendatario, ciudadano AUSBERTO PINEDA ACOSTA, por tanto, la defensa previa opuesta por el apoderado del accionado no debe prosperar, y así se decide.
Desechadas las cuestiones opuestas por la parte demandada, este Tribunal procede al examen de las pruebas promovidas por las partes, en los términos siguientes:
III
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA
Documentales: La parte demandante acompañó a su demanda los siguientes instrumentos: 1) Copia simple de Registro Mercantil de la Sociedad Mercantil “Administradora NETO. AVA. ANAVA, C.A.”, cuyo original estuvo a la vista de la Secretaria quien certificó su exactitud, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 02 de febrero de 1.998, bajo el N° 4, Tomo A-2 Tro, y posteriormente modificada mediante acta de asamblea registrada por ante la misma Oficina de Registro, en fecha 15 de octubre de 2007, bajo el N° 17, Tomo A-24 Tro, representada por el ciudadano ANTONIO DOS SANTOS NETO, en su condición de Presidente, a quien en el Artículo Noveno de los Estatutos, se le faculta para actuar conjunta o separadamente con el Vicepresidente, pudiendo entre otras facultades, constituir apoderados generales , especiales y judiciales y conferirles las facultades que estime necesarias. En relación a esta documental, la parte accionada no impugnó la misma ni objetó el carácter que se atribuye la Sociedad Mercantil “Administradora NETO. AVA. ANAVA, C.A.”, representada por el ciudadano ANTONIO DOS SANTOS NETO, por lo que debe este Tribunal considerar legítima la representación prenombrado ciudadano para otorgar poderes en juicio. En consecuencia, este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil 2) Instrumento Poder, (copia simple), otorgado por el ciudadano ANTONIO DOS ANTOS NETO, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil “Administradora NETO. AVA. ANAVA, C.A.” a los abogados ALEXIS SIMEÓN GONZALEZ y JUANA EMILIA ALOISI RIVERO, anteriormente identificados en autos, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 11 de marzo de 2010, quedando anotado bajo el N° 17, Tomo 67 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil 3) Contrato de Sub-arrendamiento (original de documento público) celebrado en fecha 09 de octubre de 2009, entre la Sociedad Mercantil “Administradora NETO. AVA. ANAVA, C.A.” y el ciudadano AUSBERTO PINEDA ACOSTA, sobre un inmueble constituido por un puesto de venta construido en metal, techado independiente, protegido con una puerta tipo santamaría de hierro, el cual se encuentra distinguido con el N° A-02, ubicado dentro del Centro de Minitiendas La Hoyada, Sector conocido como La Hoyada, situado entre la Avenida la Hoyada y la nueva Avenida Generalísimo Francisco de Miranda, Los Teques, Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, con un área de ocho metros cuadrados con cincuenta céntimos cuadrados (8,50 Mts2), con dos puntos de electricidad y una lámpara fluorescente. En relación a esta instrumental, la misma fue impugnada por la contraria en la oportunidad de dar contestación a la demanda. En tal sentido, en relación a la impugnación alegada por la parte demandada, este Tribunal encuentra, que la impugnación como medio mecánico o recurso de ataque se encuentra dirigido a quitarle la apariencia de legalidad y pertinencia a los medios de prueba que las partes pretendan hacer valer en un determinado proceso, y podría estar fundada entre otros motivos en los siguientes: Ilegalidad, infidelidad y falsedad. En otros términos, la institución de la impugnación, como materialización del derecho a la defensa, puede asumir dos formas: una, la negación de las cualidades aparentes del medio; otra, la afirmación de hechos que destruyen su aspecto de veracidad, fidelidad o legitimidad. Esta última es la impugnación por excelencia, ya que si ella persigue despojar de apariencia al medio, esto sucede porque su presentación tiene identidad, genuinidad y legalidad, las cuales emanan del mismo, y sólo mediante hechos fuera de él y hasta ese momento desconocidos en las actas procesales, puede destruirse tal apariencia, por ello, resulta necesario que los hechos antes referidos se aleguen y se prueben. Los medios de prueba no pueden ser objeto de una impugnación genérica, por tanto, es necesario que se especifique cual es el medio que se cuestiona y que se señalen expresamente los motivos por los cuales se cuestiona la prueba, toda vez que dichos hechos requieren de demostración y sólo se demuestra lo alegado, conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a quien le corresponde la carga de la prueba ante una impugnación del medio de prueba promovido, debemos distinguir si se trata de una impugnación activa o pasiva. En el primer caso, nos encontramos en presencia de una impugnación en sentido estricto, pues tenemos alegatos de hecho y con la carga de la prueba en cabeza del impugnante, mientras que en la impugnación pasiva o desconocimiento, también se alega un hecho, pero la carga de la prueba la tiene la contraparte del impugnante. Esta última forma de impugnación constituye la excepción, pues la credibilidad del medio debe ser demostrada por quien lo propone. Este es el caso de la prueba documental cuyo contenido y firma es desconocida por la persona a quien le fue atribuida su autoría. Establecido lo anterior, este Tribunal encuentra que en este asunto estamos en presencia de una impugnación en sentido estricto, pues tenemos el alegato de hecho de la parte demandada de que en autos no consta la cualidad de subarrendador de la parte demandante, y con la carga de la prueba en cabeza del impugnante, quien no cumplió con la carga de demostrar los hechos en que fundamento su impugnación, que planteó contra la documental consignada por la parte accionante, limitándose a señalar que en el expediente, no consta la cualidad del subarrendador, por lo que resulta forzoso para este Juzgado desestimar la impugnación efectuada, y consecuentemente, este Tribunal aprecia el referido documento, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y así se decide. 4) Tres (3) recibos de Pago presuntamente insolutos, según decir de la parte actora corresponden a los meses de diciembre de 2009, enero y febrero de 2010, cada uno por la cantidad de Setecientos Cinco Bolívares con Treinta y Seis Céntimos (Bs. 705,36). Este Tribunal no aprecia los recibos antes mencionados, toda vez que carecen de firma, requisito éste de necesario cumplimiento, conforme a lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil, para que pueda atribuírsele eficacia, además se trata de un medio constituido por la propia accionante a su favor, dirigido a la prueba de un hecho negativo, y que además no constituye su carga probatoria. En tal virtud, este Tribunal desecha las documentales promovidas, y así se decide.
Durante el lapso probatorio la parte actora mediante diligencia fechada 18 de diciembre de 2010, consignó copia de la Gaceta Municipal del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 25 de noviembre de 2010, Número Extraordinario 50, en la cual aparece publicado el decreto N° AMG-I-034-2010, emanado de la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro, el cual revoca parcialmente el Decreto N° AMG-I-006-2010, de fecha 15 de abril de 2010, publicado en la Gaceta N° 11, de la misma fecha, emitido por la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro. Posteriormente, en fecha 14 de diciembre de 2010, solicito se oficiara a la Sindicatura Municipal, a los fines de que informara si el procedimiento de expropiación llegó a su término, y acordada dicha solicitud en fecha 15 de diciembre de 2010, se recibe en fecha 14 de enero de 2011, mediante oficio N° 0009 de fecha 12 de enero de 2011, la información solicitada al Sindico Procurador Municipal, en la cual adjuntan copia del Decreto N° AMG-I-034-2010, publicado en la Gaceta Municipal Número Extraordinario 50, de fecha 25 de noviembre de 2010, y copia del documento por medio del cual se adquirió por expropiación el terreno constituido por el estacionamiento que aluden en dicha comunicación.
Esta probanza conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil se trata de un documento administrativo en el que ha intervenido el Sindico Procurador Municipal, funcionario competente con facultad para dar fe pública, razón por la cual se valora dicha probanza de conformidad con la norma mencionada, y así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Documentales: Durante el lapso probatorio, la parte demandada, promovió las siguientes: 1) Copia del Decreto N° AMG-I-006-2010, de fecha 15 de abril de 2010, publicado en la Gaceta Municipal Número Extraordinario 11, emitido por la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro. En relación a esta documental, este Tribunal observa, que esta probanza conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil se trata de un documento administrativo en el que ha intervenido el Sindico Procurador Municipal, funcionario competente con facultad para dar fe pública, razón por la cual se valora dicha probanza de conformidad con la norma mencionada, y así se declara. 2) Copia simple de oficio N° 0026-2010, de fecha 14 de abril de 2010, emanado de la Comisión de Contraloría, Legislación y Entes Descentralizados del Concejo Municipal del Municipio Guaicaipuro, suscrita por el Concejal José Antonio Peñalver, dirigida a: “…Ciudadano Juez del Municipio Guaicaipuro…”, la cual es del tenor siguiente: “(…) Ante todo reciba un cordial saludo. Con la presente nos estamos dirigiendo a Usted a con el fin de hacerle llegar copia del acuerdo N° 010-2010 de fecha 25 de febrero del presente año, donde se declara la utilidad pública de un lote de terreno, así como las bienhechurías y demás instalaciones descritas en oficio N° 027-2010, emanado del ciudadano Alcalde el día 25/02/2010 (Anexo copia). Dicha remisión se la hacemos para su consideración, ya que tenemos información que se han promovidos demandas ante ese honorable tribunal de terminación de contratos de arrendamiento de locales. Además queremos comunicarle que por decisión de la Cámara Municipal se instruyó a la Sindicatura Municipal para el inicio de un proceso de regulación. Esperando que esta información le ayude en su loable labor y ofreciendo en lo sucesivo nuestra colaboración para con la difícil tarea de impartir justicia, de Usted…” Este Tribunal observa que dicha documental trata de una comunicación emitida por un órgano de la administración pública que no debe ser vinculante en el presente asunto por lo que debe ser desechada, y así se decide.
PRUEBAS DE INFORMES: La parte demandada al promover pruebas en el presente juicio, promovió la Prueba de Informe, mediante la cual solicito se oficiara al Presidente de la Comisión de Contraloría, Legislación y Entes Descentralizados del Concejo Municipal del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, requiriéndose la siguiente información: “…que por auto de esta misma fecha se ha ordenado oficiarle, a los fines de que informe: A) Si cursa en los archivos de esa Oficina Pública, el Decreto N° AMG-I-006-2010 de fecha 15 de Abril de 2.010, publicado en la Gaceta Municipal, Número Extraordinario 11 de fecha 15 de Abril de 2.010, mediante el cual la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro, procedió a decreta afectado para su expropiación el derecho de propiedad del lote de terreno, así como las bienhechurías y demás instalaciones metálicas tales como Minitiendas y trailes, sobre el construidas, ubicado en el lugar denominado “La Hoyada”. B) Si cursa por ante esa comisión el oficio N° 0026-2010 de fecha 14 de Abril de 2.010, mediante el cual la Comisión de Contraloría, Legislación y Entes Descentralizados del Consejo Municipal del Municipio Guaicaipuro, informa a este honorable Juzgado la Declaratoria de Utilidad Pública del mencionado lote de terreno y si este instrumento fue recibido por este honorable Juzgado y de ser así la fecha de recibido…” No obstante ello, venció el lapso probatorio y su prórroga sin que consten en autos las respuestas de dichos organismos, y así se establece.

IV
Analizadas como han sido las pruebas promovidas por las partes en el presente juicio, este Tribunal observa que, los apoderados judiciales de la parte accionante alegaron en su demanda que su representada y el ciudadano AUSBERTO PINEDA ACOSTA, celebraron un contrato de Sub-arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 09 de octubre de 2009, anotado bajo el N° 10, Tomo 227 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y el mismo se celebró a término fijo, desde la fecha de su autenticación, es decir, desde el 09 de octubre de 2009, hasta el 01 de abril de 2010, sobre un puesto de venta construido en metal, techado independiente, protegido con una puerta tipo santamaría de hierro, y se encuentra distinguido con los números y letras A-02, siendo que el mismo es parte integrante del Centro Comercial Minitiendas La Hoyada, situado entre la Avenida La Hoyada y la Avenida Francisco de Miranda, en la ciudad de Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda, el local en cuestión tiene un área aproximada de ocho punto cincuenta metros cuadrados (8,50 Mts2), siendo que el uso del mismo es comercial, y que de acuerdo a lo contemplado en la cláusula segunda del citado contrato, el canon de arrendamiento se pacto en la cantidad de Setecientos Cinco Bolívares con Treinta y Seis céntimos (Bs. 705,36) mensuales, pagaderos dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, en la oficina de su representada ubicada en el mismo Centro Comercial Minitiendas La Hoyada, siendo que el subarrendatario solo pagó los cánones correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2009, incumpliendo con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2009, enero y febrero de 2010, es decir, que para la presente fecha adeuda a su representada tres (3) cánones de arrendamiento. Asimismo, afirma que el ciudadano AUSBERTO PINEDA ACOSTA, en su carácter de Sub-arrendatario en la actualidad no ha cancelado los cánones de arrendamiento como lo establece la Cláusula Segunda, correspondiente a los meses antes señalados, los cuales suman la cantidad de Dos Mil Ciento Diez y Seis Bolívares con Ocho Céntimos (Bs. 2.116,08), sin contar el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) correspondiente, que tampoco ha sido pagado por el sub-arrendatario, el cual en la actualidad asciende a un doce (12%) por ciento, ya que el mismo debe ser pagado conforme a lo establecido en la Ley correspondiente y su mandante ha realizado múltiples gestiones extrajudiciales, a fin de que el referido sub-arrendatario cumpla con las obligaciones contenidas en las citadas cláusulas del Contrato de Sub-arrendamiento, y que por cuanto en el caso planteado se trata del incumplimiento de la obligación principal de pagar la pensión de Sub-arrendamiento establecida dicha obligación en la Cláusula Segunda del contrato, es por lo que en fuerza de lo expuesto ocurren ante este Tribunal en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil antes citada para demandar al ciudadano AUSBERTO PINEDA ACOSTA, para que convenga en los pedimentos siguientes, o de no hacerlo, a ello sea condenado por este Tribunal a: PRIMERO: Resolver el Contrato de Sub-arrendamiento celebrado entre la partes antes citada sobre inmueble constituido por un puesto de venta construido en metal, techado independiente, protegido con una puerta tipo Santamaría de hierro, el cual se encuentra distinguido con los números y letras A-02, que forma parte integrante del Centro Comercial Minitiendas La Hoyada, situado entre la Avenida La Hoyada y la Avenida Generalísimo Francisco de Miranda, en la ciudad de Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda, y como consecuencia de dicha resolución, le sea entregado el inmueble antes identificado completamente desocupado de bienes y personas. SEGUNDO: Cancelar por vía subsidiaria, los daños y perjuicios ocasionados con motivo de su incumplimiento, los cuales se estiman en razón de una suma equivalente a todas y cada una de las cuotas de arrendamiento vencidas hasta la presente fecha , es decir, la suma de Dos Mil Ciento Diez y Seis Bolívares con Ocho Céntimos (Bs. 2.116,08), así como también todas aquellas pensiones que estuvieren por vencerse hasta la entrega del inmueble sub-arrendado, totalmente desocupado libre de personas y cosas. TERCERO: En pagar las costas y costos derivados del presente juicio.
En relación a tales afirmaciones de hecho, la parte demandada por medio de su apoderado judicial negó, rechazó y contradijo que su representado adeude los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre de 2.009, enero y febrero de 2010, en los términos siguientes: “(…) Niego, rechazo y contradigo que mi representado adeude los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Diciembre de 2.009, Enero y Febrero de 2.010, por la cantidad de Setecientos Cinco Bolívares con Treinta y Seis Céntimos (Bs. 705,36) cada uno para un total de Dos Mil ciento Dieciséis con Ocho Céntimos (Bs. 2.116,08), toda vez que tal y como lo demostrara en la oportunidad procesal correspondiente, los cánones de arrendamiento que se le pretende imputar como insolutos, han sido consignados a favor del preterido subarrendador, mediante depósitos bancarios que cursan en el expediente de Consignaciones N° 0243/0310. De la nomenclatura del Juzgado Segundo de Municipio de Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda….” No obstante ello, este Juzgador considera que ante las afirmaciones de hecho de la accionante y el rechazo, por parte del demandado, de la pretensión contenida en la demanda, en lo que respecta a la falta de pago que la parte actora le imputa, surgía para ambas partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal y como lo prevén los Artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:”Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
Este Tribunal encuentra que no es objeto de controversia la existencia de una relación contractual arrendaticia que vincula a las partes en este proceso, instrumentada en contrato de subarrendamiento producido a los autos, valorado y apreciado por este Tribunal. Tampoco es objeto de controversia que el referido contrato es a tiempo determinado, suscrito en fecha 09 de octubre de 2009, hasta el 1° de octubre de 2010, con una vigencia de seis (6) meses fijos, según la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento.
Ahora bien, corresponde a este Tribunal verificar si lo alegado por la parte actora se encuentra dentro de los términos pactados en el referido contrato de Sub-arrendamiento, y en la normativa que regula la materia arrendaticia, cuando manifiesta que el accionado ha incumplido las obligaciones asumidas en el Contrato de Subarrendamiento por cuanto se encuentra insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2009, enero y febrero de 2010, resultando de la cláusula SEGUNDA que: “(…) El canon mensual por el arrendamiento del bien especificado supra, será la suma de SETECIENTOS CINCO CON 36/100 BOLIVARES (Bs. 705,36) mensuales, los cuales pagará EL SUB-ARRENDATARIO a EL SUB-ARRENDADOR por mensualidad vencida, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes en dinero efectivo, en la oficina del SUB-ARRENDAROR ubicada en el centro de Minitiendas La Hoyada…DECIMA CUARTA: Son causas de resolución automática o de pleno derecho del presente contrato, que EL SUB-ARRENDATARIO se retrase en el pago del canon de arrendamiento, que incumpliere con alguna de las obligaciones señaladas supra,…” siendo esos los términos en que se pacto la relación contractual arrendaticia, que conforme a lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil entre las obligaciones del arrendatario está la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Por otro lado, del documento antes analizado y apreciado en este mismo fallo, puede evidenciarse con mediana claridad que el Contrato de Sub-arrendamiento en comento, fue suscrito por la Sociedad Mercantil “Administradora NETO. AVA. ANAVA, C.A”, parte actora en el presente juicio, y el ciudadano AUSBERTO PINEDA ACOSTA, parte demandada, y como quiera que sobre la controversia planteada la parte accionada desconoce que la parte actora tenga derecho a accionar en su contra, por cuanto según su decir, no presenta los documentos de los cuales hace dimanar su sedicente cualidad de Sub-arrendadora, esta Juzgadora observa que dentro de este marco de ideas, considera quien decide, que la excepción está referida única y exclusivamente al sujeto activo de la relación procesal, es decir se trata de la ausencia de capacidad procesal del actor para poder comparecer en juicio, que no debe confundirse con la capacidad para ser parte, porque de ser así, estaríamos en presencia de un defecto procesal que no puede ser subsanado a través de esta excepción, sino a la falta de uno de los presupuestos esenciales de la litis, es decir que el actor no puede a decir del demandada, intentar la acción, y en ese sentido debemos precisar que el punto debatido en este proceso, es el incumplimiento de la parte demandada a las disposiciones contenidas en el contrato de sub-arrendamiento que suscribieran, la no presentación del documento a que se refiere la parte demandada, no es causa de ilegitimación de la actora para tener interés en interponer la presente acción en su contra, toda vez que esa defensa le correspondería a la parte con quien la actora suscribió el contrato principal. En consecuencia, quien decide considera, que la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA NETO. AVA. ANAVA, C.A.”, tiene cualidad activa para demandar en el juicio, por cuanto su legitimación se encuentra enmarcada en el mismo contrato que ambas partes suscribieran y el cual se demanda su resolución por incumplimiento de una de sus clausulas, y así se decide.
En tal virtud esta juzgadora concluye de la declaración de la accionada, que su rechazo de los hechos se refiere a la afirmación de la demandante respecto de la falta de pago de las obligaciones, no así, en relación a la existencia de la relación arrendaticia ni en cuanto a los términos en que se estableció la misma, toda vez que por efecto de los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, el contrato de sub-arrendamiento es prueba fehaciente de la obligación que de pagar el canon de arrendamiento tenía el accionado, y durante el lapso probatorio legal no produjo prueba alguna para demostrar el pago como hecho extintivo de las obligaciones que la parte actora señala en su demanda como incumplidas y por ende desvirtuar los alegatos esgrimidos por la parte actora en su libelo de la demanda, aun cuando, en su contestación señaló que los cánones de arrendamiento que se le pretende imputar como insolutos, los había consignados a favor de la demandante, mediante depósitos bancarios que según su decir, cursa en el expediente de Consignaciones Nro. 0243/0310, de la nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, hecho que no demostró por ser esta su carga probatoria. Por lo antes expuesto se le considera incurso en el incumplimiento del contrato tantas veces mencionado, siendo así procedente que la parte actora intente la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, con fundamento a lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, que señala: “En el contrato bilateral, como lo es el contrato de arrendamiento, si una de las partes no cumple, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...”,(negritas por el Tribunal), en concordancia con los Artículos 1.159 y 1.160 ibídem, según los cuales: “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento” y “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según el uso, la equidad y la Ley”. Por lo anteriormente expuesto, resulta forzoso concluir que la presente demanda debe prosperar, y así se decide.

V

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243, 346 y 506 del Código de Procedimiento Civil y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los Artículos 1.133, 1.159, 1.579, 1.592, Ordinal 2° y 1.167 del Código Civil; SIN LUGAR la defensa perentoria de falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la presente acción, planteada por la parte demandada SIN LUGAR La cuestión Previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto; y CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, sigue la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA NETO. AVA. ANAVA, C.A.”, contra el ciudadano AUSBERTO PINEDA ACOSTA, todos ampliamente identificados en autos, y consecuentemente se declara: 1) Resuelto el Contrato de Sub-arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA NETO. AVA. ANAVA, C.A.”, y el ciudadano AUSBERTO PINEDA ACOSTA, en fecha 09 de octubre de 2009, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el N° 10, Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cual versa sobre un inmueble constituido por un (1) puesto de venta construido en metal, techado independiente, protegido por una puerta tipo santamaría de hierro, el cual se encuentra distinguido con los números y letras A-02, ubicado dentro del Centro Minitiendas La Hoyada, sector conocido como La Hoyada, situado entre la Avenida La Hoyada y la nueva Avenida Generalísimo Francisco de Miranda, Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda. 2) Se condena al demandado a: 2.1.) Entregar a la parte actora, el referido inmueble completamente desocupado de bienes y de o personas. 2.2) Pagar a la parte demandante la cantidad DOS MIL CIENTO DIECISEIS BOLÍVARES CON OCHO CENTIMOS (Bs. 2.116,08), por concepto de daños y perjuicios, correspondiente a los meses de diciembre de 2009, enero y febrero de 2010, a razón de Setecientos Cinco Bolívares con Treinta y Seis Céntimos (bs. 705,36) cada uno, que corresponden al canon de arrendamiento que dejó de pagar, y los que se sigan venciendo, hasta la entrega definitiva del inmueble.
De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia. Notifíquese a las partes.
De conformidad con lo establecido en el Artículo 251, ibídem, se ordena notificar a las partes de la presente sentencia.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los veintiocho (28) días del mes de febrero de dos mil once (2011), a los 200° años de la Independencia y 152° años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

Abg. TERESA HERRERA ALMEIDA
La Secretaria, acc

MARÍA BANDES DE MATAMOROS.

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).
La Secretaria, acc

MARÍA BANDES DE MATAMOROS.

THA/MBdeM/cae
Expte N° 10-8551