TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE:

INVERSIONES MOLINARI 2921, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil III, de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2007, anotada bajo el Nº 63, tomo 5-A-Tro., representada por su Director Gerente, ciudadano Henry Molina, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 41.077.

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL:

VICTOR HUGO MAJANO JIMÉNEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.387.658

JOSÉ ÁNGEL RUIZ, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 44.497

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
EXPEDIENTE Nº E- 2010-181
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por resolución de contrato, presentado en fecha 12 de noviembre de 2010, por el abogado HENRY MOLINA, en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil INVERSIONES MOLINARI 2921 C.A., en contra del ciudadano VICTOR HUGO MAJANO JIMÉNEZ, todos identificados ut supra. Basó su pretensión en el contenido de los artículos 1159, 1160, 1167 y 1592 del Código Civil.
En fecha 17 de noviembre de 2010, este Tribunal admitió la demanda interpuesta y consecuentemente ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 13 de diciembre de 2010, el Alguacil de este Tribunal estampó diligencia mediante la cual informó haber logrado la citación personal de la parte demandada.
En fecha 15 de diciembre de 2010, compareció el abogado JOSÉ ANGEL RUIZ, identificado arriba, quien consignó poder otorgado por la parte actora y escrito de contestación a la demanda.
Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho.
En fecha 11 de enero de 2011 la parte demandada presentó un pretendido escrito de conclusiones, acto éste no previsto en el procedimiento breve.
En fecha 25 de enero de 2011, el Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, acordó diferir por cinco (5) días el lapso de dictar sentencia.
En fecha 9 de marzo la parte actora solicitó la devolución del original de documento privado, lo cual fue acordado por el Tribunal el 10 de marzo de 2011.
II
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo del modo que se expone a continuación:
La parte actora en su escrito libelar señaló lo siguiente: Que consta en documento privado contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sobre un inmueble constituido por una oficina distinguida con el número y letra “D” 3-D, ubicada en la tercera planta del Edificio denominado “Oficentro El Picacho”, Sector Don Blas, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Miranda. Que en el referido contrato de arrendamiento las partes convinieron en su cláusula segunda que el canon de arrendamiento sería por la suma de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,ºº) mensuales, cantidad ésta que debería ser cancelada por mensualidades adelantadas cada primer (1º) día del mes, y en su cláusula tercera que la duración de dicho contrato sería de un (1) año fijo contado a partir del 1º de agosto de 2009 hasta el 31 de julio de 2010.
Alega igualmente que el demandado no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2010, los cuales ascienden a la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000, ºº), suma ésta que ha intentado cobrar a la parte accionada resultando infructuoso tal cometido, violando con esta conducta la cláusula segunda contractual.
Culmina su demanda manifestando que por las razones expuestas demanda al ciudadano VICTOR HUGO MAJANO JIMÉNEZ para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: “PRIMERO: En la Resolución del Contrato de Arrendamiento referido a lo largo de este libelo, y como consecuencia de ello, entregue a mi representada el inmueble constituido por una Oficina distinguida con el Número y Letra Raya “D” (Nº 3-D) (…) SEGUNDO: En pagar a mi representada Por Vía Subsidiaria y en Concepto de Compensación Pecuniaria la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,ºº) por concepto de las pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas (…) TERCERO: En pagar a mi representada por Vía Subsidiaria y en Concepto de Compensación Pecuniaria la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales, por el uso del inmueble (…) CUARTO: En cancelar los costos y costas del proceso…”.
La parte accionada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda explanó, como punto previo, una serie de alegatos concernientes a la fecha cuando se inició la relación arrendaticia con la parte actora, la cual data desde el 1° de agosto de 2001 y que desde esa fecha se han suscrito nueve (9) contratos de un (1) año de duración cada uno. Que se acogió a la prórroga legal prevista en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hizo del conocimiento de la parte actora, por lo que las condiciones de la relación locativa debían ser las mismas del contrato, incluido el monto del canon arrendaticio. Que no obstante ello, el arrendador pretendió cobrar un canon de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs 4,000,00) a partir del 1° de septiembre de 2010, oportunidad cuando, según aduce, se iniciaba la prórroga legal, por lo que no era procedente el que se incrementara el canon durante su vigencia, siendo esta circunstancia, a su decir, la que motivó la presente demanda.
Más adelante, como contestación al fondo de la demanda, conviene en que es arrendatario del inmueble descrito por el actor en el libelo y en el contenido de la cláusula segunda contractual relativa al canon locativo, pero que desde el 1° de agosto de 2010 se encuentra disfrutando de la prórroga legal, por lo que el monto de la pensión inquilinaria debía mantenerse igual al fijado en el contrato que finalizó el 31 de julio de 2010. Del mismo modo expresa que ha cumplido con el pago de los servicios señalados en la cláusula cuarta. Que niega, rechaza y contradice que no haya cancelado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2010 pues como consecuencia de que el arrendador no logró imponerle un canon de arrendamiento de CUATRO MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs 4.000,00), su actitud y comportamiento han sido impropios y desde el comienzo rehusó acepar el pago de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. F. 2.000,00).
Del mismo modo expresa que “… sí incurrió en retraso en la ejecución de la obligación de pagar la pensión del arrendamiento del mes de octubre, más (Sic) no dejó de pagar, ya que intentó pagar y el Arrendador no le permitió hacerlo. Cuando pagó, ya que efectivamente pagó cercano al fin del mes, con retraso, ciertamente, el Arrendador rechazó el pago y en la correspondencia mediante la cual dejó saber que rechazaba el pago, señaló que de acuerdo con lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato: “…el retraso en el pago de los cánones de arrendamiento dará derecho a EL ARRENDADOR a cobrar a “EL ARRENDATARIO” intereses moratorios de conformidad con lo establecido en el Artículo 27 del Nuevo Decreto Con Rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. En atención a su comentario, queja, inconformidad o empeño en cobrar los intereses moratorios –a lo cual tiene derecho, es verdad-se calcularon los intereses reclamados siguiendo la metodología de calcularlos de acuerdo con la tasa promedio de los seis bancos más importantes del país (…) El resultado obtenido fue de Bs. F. 21,02. Ante tan ilógica, inconcebible e inexplicable reacción, no me quedó otra alternativa que la de echar mano a la solución que nos ofrece el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil en la institución jurídica de la oferta Real de Pago y del Depósito, que presenté por ante este ilustrado Juzgado de Municipio en fecha 02 de este mes de diciembre. Dejé claro en la Oferta Real de Pago u del Depósito que quien incurrió en mora fue el accipiens, como consecuencia de su reticente e incomprensible actitud de no aceptar el pago que se le hizo de conformidad a como lo establece la Cláusula Segunda de contrato de arrendamiento vigente y que él, por otra parte de manera expresa lo exigió…”.
Continúa su exposición indicando que por la indicada razón no hubo incumplimiento en la obligación, sino retardo en la ejecución de la obligación, retardo éste contemplado en el contrato existente entre las partes. De igual forma manifiesta que su representado dio cabal cumplimiento a la sanción pero el arrendador rehusó aceptar el pago, al pretender, hacer uso de un simple retardo en la ejecución de la obligación, para hacer ver que había incurrido en incumplimiento de su obligación establecida en el artículo 1592 del Código Civil.
Asimismo afirma que el canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2010, lo canceló a través del procedimiento de consignaciones previsto en el artículo 51 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual efectuó el día 12 de ese mes, el mismo día que se interpuso la demanda en su contra y que igualmente canceló el condominio, por lo que tiene en sus manos la solvencia respectiva, y que no ha incumplido la cláusula cuarta, la cual se refiere a exhibir la solvencia de los servicios cuando el arrendador se lo exigiere, pues éste no se lo ha exigido.
Trabada en esta forma la litis, este Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas por las partes, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
• Copia Certificada de Registro Mercantil de la sociedad mercantil Inversiones Molinari 2921 c.a., inscrita en fecha 21 de marzo de 2007 en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 63, Tomo 5-A-Tro, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, se valora como prueba de la existencia formal de la persona jurídica demandante.
• Copia certificada en fecha 10 de marzo de 2010 por la Secretaría de este Despacho, de contrato de arrendamiento (documento privado) suscrito el 1° de agosto de 2009 entre la Sociedad Mercantil Inversiones Molinari 2921 C.A. y el ciudadano VICTOR HUGO MAJANO, sobre el bien inmueble objeto de la presente demanda, cuyo original se acompañó a la demanda y no fue desconocido por la parte accionada, se valora con base en lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, como prueba de la fidelidad de las manifestaciones allí contenidas.
• Original de carta misiva dirigida al Representante Legal de la parte actora presuntamente remitida por la Junta de Condominio del Oficentro El Picacho, carece de valor probatorio por tratarse de documento privado emanado de tercero, el cual no fue ratificado mediante la testimonial tal y como lo exige el artículo 431 de la norma adjetiva civil.
• Original de documento de compra venta del inmueble objeto de la presente demanda, protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 2010501, Matricula Nº 232131311857, Asiento Registral 1, mediante el cual los ciudadanos HENRY OMAR MOLINA CONTRERAS Y ZULLY RENATA MONTANARI LEDEZMA adquieren el inmueble objeto de la presente causa, resulta una prueba impertinente pues la titularidad de dicho bien no es objeto de debate en la presente causa.
• Copia Certificada de la Resolución Exp. R-001/2010 de la Alcaldía del Municipio Los Salias de fecha 19 de octubre de 2010, mediante la cual ese ente administrativo determinó el canon mensual de arrendamiento correspondiente al inmueble de marras, se valora en toda su autenticidad como documento administrativo.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
• Copia simple de contratos de arrendamiento suscritos entre la parte accionada y el ciudadano HENRY MOLINA, marcados 1; 2; 3; 4; 5; 6 y 8, de fechas 1º de agosto 2001; 1º de agosto de 2002: 1º de agosto de 2003; 1º de agosto 2004; 1º de agosto 2005 y 1º de agosto 2006; 1º de agosto de 2008, respectivamente, aun cuando el marcado 6 está incompleto y carece de firma, los restantes se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil como prueba de la vinculación arrendaticia entre las partes y de su inicio, pues con independencia de que dichos contratos fueron suscritos entre la parte accionada y el ciudadano arriba mencionado como persona natural y no como persona jurídica, todos versan sobre el mismo inmueble y tienen el mismo texto, lo que permite deducir de este hecho que la celebración bajo la figura de persona jurídica se efectuó con el propósito de eludir las disposiciones de la Ley Inquilinaria vigente, específicamente lo concerniente al derecho a la prórroga legal a que tiene derecho el arrendatario cuando estuviere solvente en sus obligaciones, por lo que siendo un deber ineludible del Juez tener como norte de sus actos la verdad, en conformidad con los artículos 12 y 17 del Código de Procedimiento Civil, concluye que estamos en presencia de una relación locativa de carácter determinado de ocho (8) años para el momento de interposición de la demanda.
• Copia simple de dos (2) cartas misivas de fechas 1° y 9 de noviembre de 2010, presuntamente dirigidas a la parte demandada por la parte actora, no posee valor probatorio, pues conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil sólo pueden producirse en juicio copias fotostáticas de documentos públicos o privados legalmente reconocidos, pues una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- carece de eficacia probatoria.
• Copia simple de una (1) carta misiva de fecha 4 de noviembre de 2010, presuntamente dirigida a la parte actora por la parte demandada, sin firma en señal de recepción, no posee valor probatorio, pues conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil sólo pueden producirse en juicio copias fotostáticas de documentos públicos o privados legalmente reconocidos, pues una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- carece de eficacia probatoria.
• Copia simple de carta misiva de fecha 18 de noviembre de 2010 presuntamente dirigida por la Junta de Condominio del Oficentro El Picacho a Hidrocapital, carece de valor probatorio por tratarse de una copia simple de instrumento privado, amén de ser un documento privado emanado de tercero, el cual, en todo caso, debía ser ratificado mediante la testimonial tal y como lo exige el artículo 431 de la norma adjetiva civil.
• Copia simple de dos (2) constancias expedidas por el Secretario del Juzgado del Municipio Los Salias del estado Miranda correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2010, se valoran como prueba de la solvencia del arrendatario en los meses a que estos se refieren.
• Copia simple de dos (2) recibos presuntamente expedidos por la parte demandada a la parte actora, correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2010, se valoran como prueba de la solvencia del arrendatario en los meses a que estos se refieren.
III
Así las cosas, efectuada como fue la valoración de las pruebas producidas por los contrincantes, es preciso señalar que es doctrina pacífica y reiterada que al juez corresponde decidir sobre los hechos controvertidos por las partes y no aquellos que han sido reconocidos por los mismos, en tal sentido se advierte que fue admitida por la parte demandada la existencia de la relación arrendaticia, haciendo la salvedad de la data de inicio de dicha relación -1° de agosto de 2001-, la cual se continuó a través de sucesivos contratos de un (1) año cada uno. Al propio tiempo, el legitimado pasivo adujo como defensa que no adeuda las cantidades señaladas por el actor en el libelo, quien a su decir, cuando vio frustrada su pretensión de incrementar el monto del canon durante la prórroga legal, incoó la presente demanda en su contra, a sabiendas de que estaba solvente en sus obligaciones, pues el mes de octubre de 2010 lo canceló a través del procedimiento de oferta real y el mes de noviembre de 2010 a través del procedimiento de consignaciones arrendaticias.

En tal sentido se observa que tal como se señaló en las valoración de los instrumentales –contratos arrendaticios- promovidos por la parte accionada, la relación locativa entre los contrincantes se inició el 1° de agosto de 2001, por lo que para el momento de vencimiento del último contrato suscrito el 1° de agosto de 2009, conforme al artículo 48, literal c) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondían dos (2) años de prórroga legal, tiempo durante el cual como lo pauta el citado artículo: “… la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…”.

En cuanto a los incrementos que según la parte accionada pretendió efectuar el actor durante la prórroga legal, es de señalar que no trajo a los autos ningún medio de prueba que demostrara este hecho; siendo importante destacar que conforme al dispositivo legal arriba reproducido tales incrementos son procedentes cuando devienen de un proceso regulatorio.

Del mismo modo se aprecia que el demandado tramitó erróneamente el procedimiento de oferta real y depósito contenido en el artículo 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y en ningún momento depositó ni siquiera de manera equivocada el cheque correspondiente a este trámite; y cuando inició el procedimiento de consignaciones el 12 de noviembre de 2010, sólo depositó la suma de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,ºº) por el mes de noviembre de 2010, sin efectuar depósito alguno por el mes de octubre de 2010, quedando insolvente en este mes.
Es de destacar que el procedimiento de consignación previsto en el artículo 51 y siguientes de la ley especial está configurado como un derecho y no como un deber para el inquilino, para los casos en que medie una conducta del arrendador que le impida cumplir su obligación de pago y, tal como lo afirma Roberto Hung Cavalieri en su obra El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela: “La figura del pago por consignación es aquella que consiste en que ante la imposibilidad de que el arrendatario pueda efectuar el pago de las pensiones arrendaticias directamente al arrendador, bien sea por la negativa expresa o tácita de éste a recibirlo o por cualquier otra imposibilidad, el inquilino para evitar incurrir en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, lo que podría originar acciones judiciales en su contra, tenga la facultad de acudir ante los órganos jurisdiccionales para efectuar tal pago en comento a favor del arrendador y que sea considerado en estado de solvencia”, por lo que se traduce en una función tuitiva del Estado que le pone a su disposición un medio para evitar que se le considere insolvente, de suerte que de no ejercerlo sufre el efecto que debió evitar. Por tanto, la norma no lo conceptúa como un medio de penalizar al arrendador por conductas descuidadas o intencionales, sino que persigue otorgar una alternativa al arrendatario en los casos en que se produzcan tales hechos.

En este orden de ideas, se aprecia que la parte demandada no cumplió con su deber de cancelar la pensión inquilinaria correspondiente al mes de octubre de 2010, incurriendo así en la causal de resolución del contrato contenida en su cláusula undécima, literal A), por cuyo motivo perdió el derecho a disfrutar la prórroga legal, debiendo entregar el inmueble arrendado en las mismas condiciones que lo recibió.

En cuanto a la cantidad reclamada por concepto de compensación pecuniaria, por CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs 4.000,00), equivalentes a los meses de octubre y noviembre de 2010, resulta improcedente el pago de toda esta cantidad por cuanto la parte demandada canceló lo correspondiente a noviembre, correspondiendo cancelar sólo lo relativo a octubre que asciende a DOS MIL BOLÍVARES (Bs 2.000,00).

IV
DECISIÓN
Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoaran INVERSIONES MOLINARI 2921, C.A., en contra del ciudadano VICTOR HUGO MAJANO JIMÉNEZ ambas partes identificadas. Como consecuencia de la declaratoria anterior:
a. Se declara resuelto el contrato suscrito por las partes en conflicto, en fecha primero (1º) de agosto de 2009, el cual se encuentra en prórroga legal.
b. Se condena a la parte demandada ciudadano VÍCTOR HUGO MAJANO JIMÉNEZ, a hacer entrega inmediata a la parte demandante INVERSIONES MOLINARI 2921, C.A., totalmente libre de personas y bienes, el inmueble objeto de la presente demanda, constituido por una oficina distinguida con el número y letra “D” 3-D, ubicada en la tercera planta del Edificio denominado “Oficentro El Picacho”, Sector Don Blas, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Miranda.
c. Se condena a la parte demanda a pagar a la parte actora por concepto de compensación pecuniaria, la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs 2.000,00).

Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.
Déjese copia certificada del presente fallo conforme al artículo 248 ibidem.
Publíquese y Regístrese.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, a los veintiún (21) días del mes de septiembre de dos mil once (2011). AÑOS 201° y 152°.
LA JUEZA TITULAR,

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO,

MAIKEL MEZONES

En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 2:20 p.m. EL SECRETARIO,

LCH/mmi
Expediente Nº E-2010-181