JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA Expediente No. 12-7842. Parte actora: Ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-13.888.884. Apoderados Judiciales: Abogados JOSE JESUS RIVERO BURGOS y OMAIRA ESTRADA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 91.452 y 75.835, respectivamente. Parte demandada: Ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.322.026. Apoderado Judicial: Abogado WILFREDO BOLIVAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 123.624. Motivo: Cumplimiento de Contrato Opción Compra Venta. Sentencia: Definitiva. Capítulo I ANTECEDENTES Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el Abogado WILFREDO BOLIVAR, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, ambos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 28 de noviembre de 2011, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques. Recibidas las actuaciones, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 28 de marzo de 2012, signándole el No. 12-7842 de la nomenclatura interna de este Juzgado. Asimismo, se fijó el vigésimo día de despacho siguiente, a fin de que las partes consignaran los informes respectivos, constando de los autos que solamente la representación judicial de la parte demandada hizo uso de tal derecho. Mediante auto de fecha 23 de mayo de 2012, se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación del escrito de observaciones, constando que únicamente la apoderada judicial de la parte demandante hizo uso de su derecho. En fecha 12 de junio de 2012, se pasó la presente causa al estado de sentencia, la cual sería dictada dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la fecha, por lo que llegada la oportunidad para decidir, este Juzgado Superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán. Capítulo II SINTESIS DE LA CONTROVERSIA Mediante escrito presentado en fecha 24 de septiembre de 2008 por ante el Tribunal de la causa, la representación judicial de la parte demandante, alegó entre otras cosas lo siguiente: Que su mandante se encontraba en la búsqueda de un inmueble para alquilarlo o en su defecto comprarlo, y a través de la empresa CENTURY 21, le informaron que había un apartamento que lo estaban vendiendo y que se comunicara con el dueño. Que su representado comenzó a tener comunicación y trato con el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, con la finalidad de adquirir un inmueble de su propiedad, el cual se encontraba en venta. Que el inmueble ante mencionado, está constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el Conjunto Residencial Parque Residencial Terrazas del Este 1-100, piso 2, apartamento 2D, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda. Que el demandado le manifestó a su mandante que la oficina que el autorizó para la venta del inmueble de su propiedad era CENTURY 21 C.A., que se trasladara a la sede ubicada en la Urbanización Castillejo, Centro Comercial Castillejo, piso 3, oficina 01-12, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, para que le dieran toda la información y a su vez le permitieran el acceso al inmueble. Que su representado se trasladó a dicha sede en donde fue atendido por el ciudadano IVAN GONZALEZ, Gerente de esa sede, el cual le manifestó que la asesora inmobiliaria que le correspondía dicha venta era la ciudadana YAJAIRA ILARRAZA, la cual le planteó la forma y condiciones de la venta y a su vez le garantizó que el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, a través de su persona le notificó que hiciera todos los arreglos necesarios para que su mandante fuese el futuro comprador de dicho inmueble. Que la empresa autorizada para la venta le entregó en fecha 14 de enero de 2008, una carta en donde se deja constancia que su representado visitó el inmueble con la ciudadana autorizada, y ésta le hizo entrega de la oferta de venta. Que una vez reunidos con el propietario del inmueble, ambos manifestaron la necesidad de celebrar un contrato de opción de compra venta, con la finalidad que en su definitiva se haga la trasferencia del bien inmueble. Que habiéndose fijado la oportunidad para celebrar el contrato de opción de compra venta, se celebró por ante la Notaria Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, quedando anotado bajo el No. 24, Tomo 12 de los Libros llevados por ante esa Notaria, documento en el cual se dejó constancia que estuvo presente como parte interesada, la inmobiliaria CENTURY 21 C.A. Que en el acto de autenticación del documento, su mandante le entregó al vendedor la cantidad de cuarenta y ocho mil bolívares fuertes (Bs. F. 48.000,00), para asegurar la negociación plateada. Que en el documento se fijó la oportunidad para celebrar la venta del inmueble, y estando en la oportunidad fijada, su mandante consignó toda su documentación por ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, con sede en Guarenas. Que una vez que la ciudadana Registradora fijó el día y la hora para que las partes presentaran toda la documentación necesaria para que se materializara la venta acordada, en el mencionado acto sólo se presento su mandante, quedando en evidencia la ausencia del vendedor, y entendiéndose que éste ya no quería cumplir con lo pautado en el contrato de opción de compra venta. Que su representado verificando la ausencia del vendedor, le hizo varias llamadas para que se presentara con toda la documentación del inmueble al Registro, y finalizar con la transferencia del inmueble. Que en una de las llamadas que realizó su mandante, el propietario le manifestó que no iba a firmar, ya que el inmueble había aumentado de precio, indicándole que dicho aumento seria de sesenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 60.000,00), y que si su representado aceptaba el vendedor acudiría al Registro a firmar, manifestándole su mandante que eso no era lo que habían acordado en el documento de opción de compra venta, ni mucho menos antes de celebrarse la opción. Que su mandante había solicitado un préstamo a través del Banco del Tesoro C.A., Banco Universal, por la cantidad que le adeudaba para completar el valor total de la venta del inmueble, y no tenía ninguna posibilidad de conseguir el monto que el propietario le aumento al inmueble, respondiéndole el demandado que se olvidara que él no iba a firmar la venta por la cantidad acordada. Que el Registrador no pudo realizar dicho acto ya que el vendedor nunca se apersonó, ni presentó, ni consignó los documentos del inmueble solicitados por el Registro, y mucho menos sus autorizados o apoderados, así como lo establece la clausula séptima del contrato de opción de compra venta. Que tanto su representado como las personas que actuaron como parte interesada de dicha negociación, agotaron todas las vías comunicación con el vendedor a los fines de notificarle la fecha y hora que tenía que presentar toda su documentación ante el Registro para que se materializara la venta. Que fue imposible que el vendedor se presentara a dar cumplimiento a lo acordado en el documento de opción de compra venta, situación que conllevo a que su mandante le manifestara que solicitara el traslado del Registro a la sede del Banco Orinoco, con el fin de ver si el vendedor cumplía con su obligación adquirida en tal opción, lo cual se realizó mas el vendedor no se presento. Que luego de todos estos intentos que fueron frustrados por el vendedor, recibió una llamada del número de celular 0414-0421188, que se identificó como el Dr. BOLIVAR, en su condición de abogado del ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, quien les manifestó que los iba a llamar nuevamente para hacer la entrega de la cantidad de veinticuatro mil bolívares fuertes (Bs. F. 24.000,00), suma que se desprende de la cantidad entregada por concepto de reserva del inmueble en venta, y se encuentra establecida en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta. Que como puede el vendedor ejercer lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, si él en ningún momento cumplió con sus obligaciones contractuales, es decir, no consta en ninguna institución pública que haya cumplido, evidenciándose que fue el demandado quien causó graves daños irreparables. Fundamentó su acción en el contenido de los artículos 1.264, 1.159, 1.133, 1.137, 1.167, 1.160, 1.142 y 1.163 del Código Civil, en concordancia con lo convenido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta. Estimó la demanda en la suma de setenta y dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 72.000,00), en virtud de los daños y perjuicios ocasionados a su mandante. Solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto del litigio. Por último, solicitó se admitiera y sustanciara la presente demanda, declarándose con lugar en la definitiva. Asimismo, solicitó que en caso de que el demandado no convenga en el petitorio, que la sentencia definitiva le sirva como título de propiedad, en cuya fecha y oficina de Registro pagara el precio fijado en el contrato de opción de compra venta, y se le condene al pago de las costas al demandado. Por su parte, mediante escrito de fecha 10 de enero de 2011, la parte demandada asistido de Abogado, entre otras cosas alegó: Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la pretensión del ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, que se encuentra en el libelo de demanda que por ante el Tribunal de la causa presento. Que tal negación, rechazo y contradicción está fundamentada en que el contrato de promesa de compra venta suscrito entre su persona y el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, el cual fue presentado por ante la Notaria Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, quedando inserto bajo el No. 24, Tomo 12, de fecha 30 de enero de 2008, de los libros de autenticaciones llevados por dicho Despacho, ha sido incumplido en reiteradas oportunidades y en diferentes cláusulas por parte del demandante. Que de acuerdo con la cláusula tercera del contrato de promesa de compra venta, las partes convinieron en que “PARA PERFECCIONAR LA VENTA DE DICHO INMUEBLE” (omissis) “un lapso de NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS, CON PRORROGA DE TREINTA (30) DÌAS CONTINOS (Sic) ADICIONALES”. Asimismo, la cláusula séptima establece de manera expresa que el futuro comprador “se comprometen a notificar (sic) a el futuro vendedor CON POR LO MENOS TRES (3) DIAS DE ANTICIPACION, la fecha y hora fijadas para la firma del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Publico correspondiente, notificación esta que realizaran (sic) mediante DOCUMENTO”, siendo que el 30 de mayo se venció el plazo establecido para perfeccionar la compra venta del inmueble, así como el lapso concedido como prorroga, sin que el demandante no solo incumpliera con lo establecido en la citada cláusula séptima, conforme a lo establecido en el artículo 1.527 del Código Civil, sino que ni siquiera realizó el debido contacto para ponerlo en cuenta de la situación. Que no consta en autos el cumplimiento de la cláusula séptima, es decir, que no existe en el expediente ningún documento que reúna las condiciones que establece el artículo 1.357 del Código Civil, para ser considerado como autentico, en el que se le notificara el día y la fecha de protocolización de la compra venta que tenían pautada. Que mal puede argumentar el demandante argumentar que el Registrador no pudo, ni presento, ni consigno los documentos del inmueble solicitados, y mucho menos sus autorizados o apoderados. Que se dispuso a contactarlo vía telefónica sin obtener resultado satisfactorio, razón por la cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, procedió a notificarle al demandante , su voluntad de rescindir el contrato firmado, pero que al acudir a la dirección establecida en la cláusula décima primera, pudo constatar, en primer lugar que no había nadie para el momento en dicho domicilio, y luego por información recabada en la comunidad que el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, no vivía en esa dirección, siendo así acudió a la empresa inmobiliaria Century 21, Propiedades Guatire, la cual fungió de intermediaria en la negociación, para dejarle a dicha empresa copia del documento de notificación. Que igualmente acudió al Departamento de Créditos de Política Habitacional del Banco del Tesoro C.A., entidad para la cual el demandante había presuntamente realizado la tramitación de un Crédito Hipotecario para la obtención del inmueble objeto de esta controversia, y una vez allí, consigno copia del documento de notificación. Que además de las gestiones realizadas en procura de la ubicación del ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, procedió a publicar un anuncio en el diario “Ultimas Noticias”, contentivo del texto integro del documento de notificación, el cual apareció inserto en la página 57, de fecha 17 de junio de 2008. Que el día veinticinco 25 de junio, transcurridos veinticinco (25) días de haberse el plazo concertado en contrato de promesa de compra venta, aparezca un acta identificada como ACTA Nº 25-08, que riela en los folios cincuenta y ocho (58) y cincuenta y nueve (59) del expediente, la cual no establece el sitio donde se elaboró, levantada presuntamente por la ciudadana MORELBA HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad No. V-3.752.877, quien se identifica como “Funcionaria del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda”, y que presenta un sello húmedo de forma circular, en la cual se pretende dejar constancia de su incomparecencia a firmar el día 23 de junio de 2008 a las 02:00 p.m., es decir, dos días antes de que se levantara la supuesta acta. Que la referida acta es suscrita, además de la supuesta funcionaria, por el demandante, una ciudadana identificada como INES MARIA BEJARANO, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. V-3.553.879, en su carácter de compradora y por el apoderado de la parte compradora, estas dos últimas personas sin interés en el acto que presuntamente se llevó a cabo, por cuanto no forman parte del contrato de promesa de compra venta. Que si el ciudadano JOSE RIVERO BURGOS, presuntamente actuaba como apoderado de la parte compradora, tampoco tenía participación en ese supuesto acto, ya que si el presunto comprador estaba presente no era necesaria la presencia de su apoderado. Que en la supuesta acta se menciona a la ciudadana MAVELLINE FUENMAYOR, presuntamente apoderada del Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, pero quien no aparece firmando dicho documento. Que resulta bochornoso que el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO pretenda el cumplimiento de un contrato que él incumplió casi en su totalidad, incluso en el hecho de que en su cláusula novena se establece que “Para todos los efectos y consecuencias del presente contrato se establece como domicilio especial la ciudad de Caracas, a cuya jurisdicción deberán someterse las partes”, sin embrago, no optó por alegar tal hecho como cuestión previa a los fines de no darle largas. Concluyó solicitando, se declarara sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción compra venta, que se anulara la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada, y se condenara al demandado al pago de las costas del presente juicio, incluso el pago de los honorarios profesionales. Capítulo III DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES PARTE ACTORA: La parte actora consignó las siguientes documentales: Copia certificada del contrato de opción de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, de fecha 30 de enero de 2008, el cual quedó anotado bajo el No. 24, Tomo 12 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria. Copia simple de Cheque de Gerencia, por la cantidad de Bs. 22.000,00, girado contra el Banco Banesco, a favor del ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, por concepto de compra de vivienda. Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto del litigio, el cual se encuentra protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, con sede en Guarenas, bajo el No. 15, Folios 110 al 116, Tomo 03, Protocolo Primero. Copia simple de cuadro recibos de póliza de seguros, procedentes de LA PREVISORA, con vigencia de la misma 14/05/2008-14/05/2009. Carta Misiva de fecha 30 de mayo de 2008, dirigida al ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, suscrita por el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO. Carta misiva de fecha 14 de enero de 2008, suscrita por el accionante, ciudadano ARMANDO BEJARANO y por el ciudadano IVAN GONZALEZ, en su condición de Gerente de la Sociedad CENTURY 21, Propiedades Guatire, dirigida al ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ. Acta No. 25-08 de fecha 25 de junio de 2008, suscrita por la Funcionaria del Registro Publico del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en la Sede principal del Banco del Tesoro, ubicado en la Torre Edicampo, Planta Baja, Departamento de Crédito. Asimismo, promovió las testimoniales de los ciudadanos IVAN GONZALEZ, YAJAIRA HAYDEE ILARRAZA GUTIERREZ e IVON ELENA ACOSTA. PARTE DEMANDADA: La parte demandada consignó las siguientes documentales: Marcado como anexo “A”, copia simple de contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, de fecha 30 de enero de 2008, el cual quedó anotado bajo el No. 24, Tomo 12 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria. Marcado como anexo “2”, contentiva de carta misiva de fecha 30 de mayo de 2008, dirigida al ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, por el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO. Marcado como anexo “3”, contentivo de copia simple de publicación en el Diario Ultimas Noticias, de fecha 17 de junio de 2008. Marcado con la letra “A”, carta misiva de fecha 04 de mayo de 2008, suscrita por el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ, dirigida a la ciudadana IVON ACOSTA, CENTURY 21 Propiedades Guatire. Marcada con la letra “B”, carta misiva de fecha 30 de mayo de 2008, dirigida al ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, por el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO. Marcado con la letra “D”, copia de consulta de datos del elector, ciudadano BEJARANO ARMANDO JOSE, procedente de la pagina web del Poder Electoral (C.N.E), de fecha 12 de febrero de 2011. Marcado con la letra “C”, publicación en prensa, del Diario Últimas Noticias, de fecha 17 de junio de 2008. Asimismo, promovió la testimonial del ciudadano IVAN JESUS GONZALEZ TRAVIESO. Capítulo IV DE LA SENTENCIA RECURRIDA Mediante decisión dictada en fecha 28 de noviembre de 2011, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones: “PRIMERO: La presente causa se contrae a la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano por el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO contra el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO; fundamentando dicha pretensión en la exigencia por parte del referido demandante del cumplimiento de lo pactado en el contrato de opción de compra venta que celebrara en fecha treinta (30) de enero de 2008, con el referido ciudadano, sobre un inmueble propiedad de éste último; contrato que fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 24, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria. Ello en atención a que él como optante comprador, había cumplido con sus obligaciones; siendo el caso que aduce que el demandado no dio cumplimiento con las obligaciones inherentes a su consecución y cumplimiento, consistentes en poner al día la documentación necesaria para su definitiva protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva; siendo el caso que para la fecha fijada por la Registradora correspondiente el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, no se presentó, recibiendo el accionante la información que no iba a firmar ya que el inmueble había aumentado de precio y así se establece. SEGUNDO: Conforme a lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y por su parte quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago, o la extinción de la obligación si fuere el caso. TERCERO: Visto lo anterior, es necesario realizar ciertas consideraciones respecto a los contratos de compra venta y las opciones a compra, para lo cual se observa: El autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar”.- La jurisprudencia ha sostenido reiteradamente que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legitima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato. Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías”. Novena Edición, Pagina 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral; 2) Es un contrato consensual; 3) Es un contrato oneroso; 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo; 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido; 6) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.” …omissis… “Así pues visto lo anterior y conforme al criterio antes expuesto, se colige que los contratos de promesa bilateral de compraventa no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado (comprador) al opcionante (vendedor), y la denominada Clausula Penal, en este caso por el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato. De lo anterior observa quien aquí suscribe que nos encontramos en presencia de un contrato de opción de compra venta en el cual se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato, el precio, la duración del mismo, la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega el comprador a los vendedores, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída. Así se establece. CUARTO: Establecido lo anterior, pasa de seguidas este órgano jurisdiccional a resolver lo establecido por las partes contratantes en el documento de opción de compraventa, especialmente en las clausulas Cuarta y Séptima, de lo cual se observa: Clausula Cuarta: “EL FUTURO VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad conforme a esta opción libre de gravámenes, solvente de impuestos nacionales, estatales y municipales, así como también libre de deudas por concepto de servicios públicos tales como teléfono, luz eléctrica, aseo urbano, agua y condominio, obligándose asimismo a presentar ante la Oficina de Registro Publico correspondiente la Solvencia de Derecho de Frente y entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y bienes, para cuyo fin EL FUTURO VENDEDOR permitirá que EL FUTURO COMPRADOR realice una visita al inmueble objeto de la presente operación, el día anterior a la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa, en hora previamente convenidas entre las partes” Clausula Séptima: “EL FUTURO COMPRADOR se obliga a realizar todos aquellos trámites necesarios para que la firma del documento definitivo de compraventa se realice dentro del lapso ya establecido en la cláusula Tercera del presente contrato, e igualmente se comprometen a notificar a EL FUTURO VENDEDOR con por lo menos tres (3) días de anticipación, la fecha y hora fijadas para la firma del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, notificación esta que realizarán mediante documento autentico. Por su parte EL FUTURO VENDEDOR deberá entregar todos los recaudos que le sean solicitados por EL FUTURO COMPRADOR, tales como A) Registro de Información Fiscal (R.I.F); B) Solvencia del Derecho de Frente; C) Solvencia de Hidrocapital; D) Copias de las Cèdulas de Identidad, dentro de las SETENTA Y DOS (72) horas siguientes al momento en que le sean requeridos.”.- Por consiguiente en el caso que nos ocupa, y del estudio efectuado al contrato objeto de la litis, nos encontramos que el propósito de las partes intervinientes fue el de vender el inmueble mediante el pago de la suma de (Bs. 160.000.000,oo) ahora CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 160.000,oo) y por tanto, la acción de las partes debe estar encaminada a la consecución de dicho fin, que culminarìa con el otorgamiento del documento definitivo de venta. Así se establece. En este sentido, el Código Civil en su Capítulo IV, Titulado “De las obligaciones del vendedor”, “Sección I de la Tradición de la Cosa”, en su artículo 1.488 señala: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad”. El texto antes transcrito consagra que el vendedor cumple con la obligación de hacer la entrega de la cosa vendida con el otorgamiento de la escritura, y en el sub lite dicha obligación, comporta la realización previa por parte de éste de un conjunto de tramites tendientes al otorgamiento del documento definitivo de venta, como sería la tramitación y obtención de solvencias, pago de impuestos, entre otros. De otra manera, los optantes vendedores en el marco del contrato celebrado, deben dirigir sus esfuerzos a obtener los documentos y solvencias necesarias para finiquitar el pre contrato de opción a compra venta celebrado en fecha 11 de abril de 2007. Así se establece. Por su parte prevé el artículo 1.167 del mismo Código, lo que textualmente se transcribe: Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. La norma in comento regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato. El referido artículo, regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o resolución del contrato; siendo el caso de autos que la parte accionante, ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, optó por el cumplimiento del mismo y así se establece. Ahora bien, vistas las actas que conforman el presente procedimiento, y adminiculando este Juzgador las pruebas traídas a los autos por las partes, especialmente el Acta Nº 25-08, levantada en fecha 25 de junio de 2008 por el Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda y las testimoniales de los ciudadanos IVAN JESUS GONZALEZ TRAVIESO, IVONNE ELENA ACOSTA ACEVEDO y YAJAIRA HAIDEE ILARRAZA GUTIERREZ, de las cuales se evidencia que la parte demandada no dio cumplimiento a lo convenido en las clausulas contractuales; como lo son por una parte la entrega de los documentos necesarios para el perfeccionamiento de la venta y la inasistencia de éste a la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, resulta forzoso para quien aquí decide declarar con lugar la presente demanda en la parte dispositiva del fallo y así se decide.” (Fin de la cita) Capítulo V DE LOS ALEGATOS EN ALZADA En fecha 23 de mayo de 2012 compareció ante esta Alzada el Abogado WILFREDO BOLIVAR, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, ambos identificados, consignando un escrito dirigido al juez A quo y apelando de la decisión ante esta alzada quien juzga no puede dejar pasar desapercibido el error cometido por el apoderado judicial y en tal sentido lo exhorta a dar cumplimiento a lo establecido en el Título III DE LOS DEBERES Y DERECHOS DE LOS ABOGADOS, articulo 15 de la Ley de abogados que establece: “ El abogado tiene el deber de ofrecer a sus clientes el concurso de la cultura y de la técnica que posee; aplicarlas con rectitud de conciencia y esmero en la defensa; ser prudente en el consejo, sereno en la acción, y proceder con lealtad…” Sin embargo esta juzgadora aplicando el artículo 2 de nuestra constitución de la República Bolivariana de Venezuela procede a analizar el escrito: Que el A quo incurrió en el vicio de falso supuesto, toda vez que no quedó demostrado en autos que su representado no haya dado cumplimiento a sus obligaciones, es decir, en colocar al día la documentación necesaria para su definitiva protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, ya que en fecha 12 de mayo de 2008 consignó por ante la empresa Century 21 Propiedades Guatire, en su condición de intermediaria en la negociación, los documentos necesarios para ser introducidos en el Registro Inmobiliario, según consta al folio 163 del expediente, prueba que no fue valorada por el Tribunal de la causa. Que igualmente incurrió en falso supuesto la sentencia recurrida, cuando establece que para la fecha fijada por el Registrador, su mandante no se presentó, recibiendo la parte actora la información de que no iba a firmar ya que el inmueble había aumentado de precio, lo cual no se demostró durante el proceso, hechos éstos que se evidencian de las testimoniales promovidas. Que la parte actora en su escrito libelar nunca precisa la hora y la fecha en que presuntamente la Registradora fijó la oportunidad para la protocolización del documento. Que los testigos promovidos en ningún momento precisan la fecha para la supuesta protocolización. Que una vez expirado el plazo convenido para perfeccionar la compra venta del inmueble, así como la prórroga, acudieron a la dirección establecida en la cláusula décima primera del contrato a los fines de manifestarle al demandante la voluntad de rescindir del contrato conforme a lo establecido en la primera parte de la cláusula quinta, y pudieron constatar que no había nadie para el momento en ese domicilio. Que de la copia de la hoja de consulta de Registro Electoral correspondiente al ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, se puede constatar que él no reside en la dirección que quedó establecida en el contrato de promesa de compra venta, lo cual viola los términos en que se contrajo el mencionado contrato, prueba ésta que no estimo el Tribunal de la causa al momento de decidir. Que el demandante incumplió con sus obligaciones contractuales, lo cual afecto su conversión en el contrato de compra venta. Que no existe documento que reúna las condiciones que establece el artículo 1.357 del Código Civil para ser considerado como autentico, en el que se le notificara a su representado del día y la fecha de protocolización de la compra venta que se tenía pautada. Que en el acta No. 25-08 se pretende dejar constancia de la incomparecencia de su mandante a la firma el día 23 de junio de 2008, es decir, dos días antes de que se levantara la supuesta acta y veintitrés días de haberse cumplido el lapso concertado entre las partes, debiéndose levantar dicha acta el mismo día de la ocurrencia de los hechos. Asimismo, alegó que el A quo en su decisión le confiere pleno valor probatorio, incurriendo en el vicio de falso supuesto, puesto que el artículo 1.359 del Código Civil les sirve de base para su petición. Que el Tribunal de la causa incurrió en el vicio de falso supuesto cuando basa su análisis sobre la carta misiva en el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, pero que ello no se compagina con la realidad. Que incurrió en contradicción al valorar la carta misiva consignada por su parte. Que opero la contradicción al establecer el A quo que la carta misiva fue suscrita por su mandante, para luego expresar que la misma aparece suscrita por un tercero ajeno al juicio, incurriendo el falso supuesto cuando basa su análisis en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y al revisar el contenido de dicho artículo se evidencia que no guarda relación con el caso. Que el reconocimiento de la carta misiva resulta de suma importancia dentro del proceso, ya que permite demostrar la falsedad de los hechos alegados por la parte demandante. Por último, solicitó se admitiera y sustanciara conforme a derecho su recurso de apelación, se anulara la sentencia recurrida, así como también la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada, y se condenara en costas y al pago de los honorarios profesionales a la parte actora. Posteriormente, mediante escrito de observaciones a los informes, presentado en fecha 05 de junio de 2012 por la representación judicial de la parte demandante, entre otras cosas alegó: Que el recurrente cuestiona que el Tribunal haya determinado o establecido el motivo de la demanda o acción. Que el recurrente aspiraba que el Tribunal de la causa decidiera sobre su contestación, en la que argumento que no asistió al registro fundamentándose en el presunto incumplimiento de su mandante, debiendo a tal efecto reconvenir en la oportunidad procesal correspondiente. Que aduce el recurrente que su representado no pudo ser localizado por él, para notificarlo de su voluntad de rescindir del contrato de opción de compra venta, alegando no haberlo encontrado en la dirección contenida en el contrato, sin embargo, quedó establecido por las testimoniales que el demandante comunicó debidamente a la empresa Century 21, C.A. Propiedades Guatire, su nuevo domicilio y que era fácil de ubicar. Que lo relativo al centro de votación, resulta irrelevante a la presente causa, por cuanto el centro de votación electoral no determina el domicilio o residencia de los ciudadanos, y así lo estableció la recurrida. Que si quedo probado que el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO fue imposible de ubicarlo para practicar su citación personal, y hubo de ser citado por carteles. Que para que el A quo dirimiera la pretendida tacha incidental, el demandado debía formalizarla dentro del lapso establecido en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, y cumplido ello el Tribunal dictaba la sentencia interlocutoria correspondiente. Que por el hecho de no haber asistido el demandado a la firma, es por lo que incumplió con el suministro de los documentos que faltaban para culminar la compra del inmueble, puesto que los documentos que se suministraron fueron para solicitar el crédito. Que el recurrente pretende enervar la decisión recurrida en la presente causa, pretendiendo que se le resuelva a su favor el presunto incumplimiento de su representado. Concluyó solicitando, se ratificara en todas y cada una de sus partes la decisión dictada por el Tribunal de la causa, con la expresa condenatoria en costas al recurrente. Capítulo VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 28 de noviembre de 2011, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoara el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO contra el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO. Para resolver se observa: Antes de emitir cualquier pronunciamiento en cuanto al fondo, esta Alzada considera conveniente precisar que, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 735, de fecha 10 de diciembre de 2009, expediente No. 2009-000123, caso: RUBÉN DARÍO MUNERA contra ASOCIACIÓN BOLIVARIANA DE TRABAJADORES DE LA ECONOMÍA INFORMAL (ASOBOTREI) y OTRA, señaló lo siguiente: “(…) entre los deberes que tiene el juez como director del proceso, está presente la obligación del sentenciador de segunda instancia, cuando es interpuesto un recurso de apelación, de reexaminar tanto la cuestión de hecho planteada para establecer su dispositivo, mediante un razonamiento propio que dé cumplimiento al principio de la doble instancia así como revisar que los actos del proceso se hayan cumplido sin vulnerar el derecho de defensa de las partes. Lo antes expuesto encuentra justificación, por cuanto el recurso ordinario de apelación constituye precisamente un nuevo examen de la relación controvertida, por tanto, independientemente de los motivos o razones que tenga la parte apelante para hacer uso de este recurso ordinario y de su solicitud de reexaminar la cuestión debatida, el juez está en la obligación de revisar nuevamente todos y cada uno de los alegatos, defensas y excepciones planteadas, así como de tomar en cuenta todas las actuaciones realizadas a lo largo del proceso.” En virtud de lo anteriormente expuesto, y de la revisión de las actas procesales, esta Juzgadora observa que en el caso bajo estudio, el Tribunal de la causa declaró con lugar la demanda incoada, sin tomar en cuenta la cláusula penal establecida por las partes como indemnización en caso de incumplimiento del contrato de opción de compra venta. Al respecto, se observa que el autor NICOLÁS VEGAS ROLANDO, señala en su obra “Contratos Preparatorios”, varias concepciones del contrato de opción de compra, expresando al efecto: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo…” “(…) es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato (…)” “(…) es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal (…)” Así pues, el contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que en éstos contratos de promesa bilateral de compra venta, se estipulan cláusulas en las cuales se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objetos de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato, es decir, la denominada “Cláusula Penal”. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.). Siendo ello así, evidencia quien aquí juzga del escrito libelar, que el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO en su petitorio adujo lo siguiente: “(…) comparezco por ante su competente autoridad a los fines de DEMANDAR, como en EFECTO FORMALMENTE DEMANDO, en este acto por cumplimiento del Contrato Promesa de Opción de Compra Venta y subsidiariamente la Cláusula Tercera Penal y Cuarta, al ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO (…)”, solicitando además que “(…) en caso que el demandado no convenga en el petitorio de este libelo, en la Sentencia definitiva dictada por este tribunal me sirva de Titulo de Propiedad, en cuya fecha y oficina de Registro pagare el Precio de Venta fijado por el vendedor de Bolívares Fuertes CIENTO SESENTA MIL EXACTOS (BsF. 160.000.00). Así mismo Pido que la parte demandada sea condenada al pago de las costas (…)”. En tal sentido, se desprende las actas procesales, que las cláusulas tercera y cuarta del contrato cuyo cumplimiento se demanda, establecen que: “(…) TERCERA: Para perfeccionar la venta de dicho inmueble se estipula un lapso de NOVENTA (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento, con prórroga de treinta (30) días continuos adicionales. CUARTA: EL FUTURO VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad conforme a esta opción libre de gravámenes, solvente de impuestos nacionales, estatales y municipales, así como también libre de deudas por concepto de servicios públicos tales como teléfono, luz eléctrica, aseo urbano, agua y condominio, obligándose asimismo a presentar ante la Oficina de Registro Público correspondiente la Solvencia de Derecho de Frente y a entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y bienes, para cuyo fin EL FUTURO VENDEDOR permitirá que EL FUTURO COMPRADOR realice una visita al inmueble objeto de la presente operación, el día anterior a la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa, en hora previamente convenidas entre las partes. (…)” De allí que, puede evidenciarse que el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA al ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, a los fines de que convenga o a ello sea condenado, a vender el inmueble conforme a lo pactado, libre de gravámenes, solvente de impuestos Nacionales, Estatales y Municipales, de deudas por concepto de servicios públicos, así como también a entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y bienes, en caso de incumplimiento a lo que se dicte en la sentencia definitiva, ésta le sirva de título de propiedad. Posteriormente, mediante escrito de contestación a la demanda, la parte demandada, entre otras cosas reconoció haber suscrito un contrato de opción de compra venta, el cual se encuentra autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 30 de enero de 2008, inserto bajo el No. 24, Tomo 12 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria (f. 14 al 18 del expediente). Por consiguiente, quedó demostrado que ambas partes si suscribieron el contrato de opción compra venta cuyo cumplimiento demanda el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, por lo que a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas. Determinada la fuerza de ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres, observándose de este modo que las partes establecieron en la cláusula quinta: “(…) QUINTA: Es expresamente convenido que si por causa imputables a EL FUTURO COMPRADOR no se firmase dentro del plazo convenido en la cláusula tercera del presente contrato, el documento definitivo de venta mediante la Protocolización del mismo por ante la Oficina de Registro público respectiva EL FUTURO VENDEDOR podrá considerar el presente contrato resuelto en forma unilateral, sin que esté obligado a recurrir a la vía judicial y retendrá para sí el Cincuenta por ciento (50%) del monto que fue entregado en calidad de arras, es decir, la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F.24.000,00), por concepto de Cláusula Penal de este contrato, penalidad única que las partes convienen en fijar como cualquier indemnización por daños y perjuicios, debiendo restituirle a EL FUTURO COMPRADOR el Cincuenta por ciento (50%) restante del monto recibido en calidad de arras, es decir la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F.24.000,00), dentro de los cinco (05) días hábiles siguientes a la fecha del cumplimiento del término (sic) fijado en la cláusula tercera del presente instrumento, en cuyo caso podrán vender libremente el inmueble a terceros. Si por el contrario no se realizara la operación por causas imputables a EL FUTURO VENDEDOR, EL FUTURO COMPRADOR podrá considerar resuelto el presente contrato de forma unilateral y sin que esté obligados (sic) a recurrir a la vía judicial, en cuyo caso EL FUTURO VENDEDOR deberá devolver a EL FUTURO COMPRADOR, dentro de los cinco (05) días hábiles siguientes a la fecha del cumplimiento del término (sic) fijado en la cláusula tercera del presente instrumento, la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F.48.000,00) recibida en calidad de Arras, así como pagarle una cantidad equivalente al Cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, vale decir, la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F.24.000,00) por concepto de Cláusula Penal de este contrato, penalidad única que las partes convienen en fijar como cualquier indemnización por daños y perjuicios. (…)” (Negrilla de este Tribunal) En este sentido, la doctrina establece que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho, expresando rigurosamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento, siendo que desde el momento en que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están en la obligación de acatar lo ahí convenido, en observancia a la Ley. Así pues, como ya se ha indicado, si una de las partes contraviene algunas de las cláusulas de lo firmado entre ellos, la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución o la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo dejaron expresados los expositores franceses COLIN y CAPITANT en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18 de junio de 1987. En el presente caso, la acción promovida por la parte actora es de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA, y en tal sentido se observa que el doctrinario JOSÉ MERLICH ORSINI en su obra “Doctrina General del Contrato”, sostiene que nuestro Código Civil señala que “(…) la cláusula penal compensatoria, destinada a resarcir al acreedor en caso de incumplimiento de la obligación principal, a cuya respecto excluye que el acreedor pueda reclamar al mismo tiempo la pena y el cumplimiento específico (aparte del artículo 1.258 C.C.) (…)”; de tal modo que, al pactarse entre las partes una cláusula penal en caso de inejecución de la obligación principal, es por lo que ha de entenderse que sea ésta la reclamación que deba la parte accionante pretender, puesto que así fue establecido de mutuo acuerdo en el contrato de opción de compra venta. Con respecto a ello, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RC.00304 de fecha 02 de junio de 2009, expediente No. 04-734, con ponencia del Magistrado Dr. LUIS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ, señaló que “(…) la recurrida de forma acertada señaló que con la firma de la opción de compra venta no se verifica el consentimiento bilateral de comprar y vender, para concluir indicando que el incumplimiento por parte del vendedor no le confiere el derecho al comprador de exigir el cumplimiento de su obligación de vender sino de exigir la indemnización estipulada en la cláusula penal, todo ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil vigente, ya que en el caso bajo estudio las partes de común acuerdo establecieron en el contrato de opción de compra venta, que para los efectos ante el incumplimiento de la obligación se debía aplicar la cláusula penal.” Por consiguiente, evidenciado que en el caso de autos las partes pactaron una cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, es por lo que conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, no podía la parte actora pedir el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, ni mucho menos exigir la venta del inmueble objeto del litigio; motivo por el cual, a juicio de quien decide, es improcedente conforme a lo previsto en el artículo 1.258 del Código Civil, la demanda interpuesta por el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO contra el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO. Y ASÍ SE DECIDE. En virtud de la declaratoria anterior, considera esta Alzada INOFICIOSO pronunciarse con respecto a las demás defensas esgrimidas por las partes; y en tal sentido, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el Abogado WILFREDO BOLIVAR, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, ambos identificados; y en consecuencia, se revoca la sentencia dictada en fecha 28 de noviembre de 2011, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques. Y ASÍ SE DECIDE. Capítulo VII DECISIÓN Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: Primero: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el Abogado WILFREDO BOLIVAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 123.624, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.322.026, contra la sentencia dictada en fecha 28 de noviembre de 2011, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques. Segundo: se REVOCA la sentencia dictada en fecha 28 de noviembre de 2011, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques; y en consecuencia se declara IMPROCEDENTE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoara el ciudadano ARMANDO JOSE BEJARANO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-13.888.884, contra el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ CASTILLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.322.026. Tercero: Por cuanto la parte demandante ha resultado vencida en el presente juicio, se le condena al pago de las costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Cuarto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal. Quinto: Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los trece (13) días del mes de agosto de dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR DRA. YOLANDA DEL CARMEN DÍAZ EL SECRETARIO RAUL COLOMBANI En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.). EL SECRETARIO RAUL COLOMBANI YD/RC/vp. Exp. No. 12-7842.