TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

202º y 153º

PARTE ACTORA: Ciudadano LEONARDO ALFREDO GONZÁLEZ GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 13.716.583.
APODERADO JUDICIAL DE
LA PARTE ACTORA: Abogados ANGELICA BARÓN GARCIA y ALBERTO JOSÉ FREITES DEFFIT, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 99.916 y 95.006, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano MARCO ANTONIO LAURETI BURBO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.293.223.
APODERADO JUDICIAL DE
LA PARTE DEMANDADA: Abogado MIGUEL ÁNGEL FIGUEROA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 81.697.

MOTIVO: NULIDAD DE VENTA (SENTENCIA DEFINITIVA)

EXPEDIENTE No: 19.714

CAPÍTULO I
SÍNTESIS DEL PROCESO.

En fecha 10 de febrero de 2011, se recibió la presente demandada de NULIDAD DE VENTA mediante el sistema de distribución de causas, que fuera interpuesta por el ciudadano LEONARDO ALFREDO GONZÁLEZ GARCÍA, contra el ciudadano MARCO ANTONIO LAURETI BURBO; ambas partes ampliamente identificadas en autos.
Admitida la demanda en fecha 1° de marzo de 2011, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que compareciera por ante este Tribunal en un plazo de veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, más un (01) día de término de distancia de conformidad con lo establecido en el artículo 205 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 de marzo de 2011, este Juzgado ordenó librar compulsa a los fines de practicar la citación de la parte demandada, comisionando amplia y suficientemente al Juzgado de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 18 de julio de 2011, se dio por recibidas resultas de comisión procedente del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de donde se desprende la imposibilidad del Alguacil de ese Despacho de citar personalmente al ciudadano ANTONIO LAURETI BURBO, ordenándose al efecto la citación mediante carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; posteriormente la Secretaria Accidental de ese Juzgado dejó constancia de haber fijado en el domicilio del demandado el referido cartel de citación.
En fecha 28 de septiembre de 2011, el apoderado judicial de la parte actora solicitó al Tribunal se nombrara defensor judicial a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; vista la solicitud, mediante auto de fecha 06 de octubre de 2011, este Tribunal designó al abogado MANUEL ANDRÉS DA SILVA MORENO, como defensor judicial de la parte demandada.
En fecha 17 de enero de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada se dio por citado en el presente juicio; posteriormente, en fecha 15 de febrero de 2012, compareció por ante este Tribunal a los fines de contestar la demanda incoada en contra de su representado.
Mediante auto dictado en fecha 09 de abril de 2012, quien aquí decide se abocó al conocimiento de la presente causa y fijó un lapso de tres (03) días de despacho de conformidad con lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, para que la causa continuare su curso legal.
Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho, siendo agregadas a los autos en fecha 16 de mayo de 2012, y admitidas mediante auto de fecha 22 de mayo de 2012.
Mediante auto dictado en fecha 07 de agosto de 2012, estando vencido el lapso establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal procedió a fijar un lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 515 eiusdem. Posteriormente, en fecha 07 de noviembre del mismo año, se difirió la oportunidad para dictar la misma.
Ahora bien, estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, esta Sentenciadora procede a decidir con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos que se expondrán a continuación.

CAPÍTULO II
ALEGATOS DE LAS PARTES

PARTE ACTORA:
Los hechos relevantes expuestos por el apoderado judicial de la parte actora como fundamento de la demanda, en síntesis fueron los siguientes:
1.- Que consta de documento suscrito por ante la Notaria Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 18 de abril de 2001, anotado bajo el N°47, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría que el ciudadano NATIVIDAD ZURITA LÓPEZ, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E- 81.398.089, actuando en nombre y representación del ciudadano MARCO ANTONIO LAURETI BURBO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 12.293.223, dio en venta a su mandante ciudadano LEONARDO ALFREDO GONZALEZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, domiciliado en los Estados Unidos de Norteamérica, titular de la cédula de identidad N° V- 13.716.583, representado por la ciudadana SONIA CONSOLIDACION GARCIA COLMENARES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.204.371, un inmueble propiedad del vendedor, constituido por un apartamento residencial, distinguido con el N° A-10, ubicado en el nivel tres (03), que forma parte de las Residencias LOMAS DE LA MARIPOSA, situado en el sector EL CUJI, Avenida Principal el Cuji, vía Corpoven, (hoy P.D.V.), Urbanización Colinas de la Mariposa, Jurisdicción del Municipio Los Salías del Estado Miranda.
2.- Que dicha residencia fue construida sobre una superficie de terreno que le es propia, la cual tiene un área aproximada de CUATRO MIL QUINIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS (4.530 MTS2), cuyos linderos, medidas y demás determinaciones, así como la titularidad de la propiedad del mismo, constan de documento protocolizado por ante la otrora Oficina Subalterna de Registro del Municipio Los Salías del Estado Miranda, en fecha 25 de marzo de 1993, bajo el N° 44, Protocolo Primero, Tomo 12, 1er Trimestre.
3.- Que el apartamento se encuentra ubicado en el nivel planta tres (03), el cual tiene un área aproximada de CIENTO CINCUENTA Y UN METROS CUADRADOS (151 MTS2), el cual se encuentra integrado por un (01) recibo comedor, cuatro (04) habitaciones, dormitorios con sus respectivos closets, una (01) cocina bar, con su respectiva instalación para lavadora- secadora y calentador y tres (03) salas de baño con sus respectivos accesorios y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con fachada norte del edificio; SUR: Con vestíbulo y pasillo de circulación y con el apartamento N° A- 13; ESTE: Con la escalera de acceso al nivel tres; y OESTE: fachada OESTE del edificio, a la cual le corresponde dos (02) puestos de estacionamiento de vehículos.
4.- Que el precio de la venta fue por la cantidad de setenta y cinco millones de bolívares (Bs.75.000.000,oo) equivalentes a SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 75.000,oo), de los cuales había recibido DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) equivalentes a DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 10.000,oo), siendo convenido que el saldo restante sería pagado en un plazo fijo de seis meses contados a partir de la firma del referido documento.
5.- Que mediante documento autenticado en la Notaria Pública Decima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de febrero de 2002, anotado bajo el Nº 51, Tomo 07 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el vendedor recibió de manos del comprador, por concepto de abono de la venta, la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 29.000.000,oo) equivalentes a VEINTINUEVE MIL BOLIVARES FUERTES (29.000,oo), comprometiéndose el comprador a pagar el saldo restante en un plazo fijo de tres (3) meses contados a partir de la firma del documento y al momento de la firma definitiva por ante la respectiva Oficina de Registro.
6.- Que así mismo se estipuló, al igual que en el primero de los instrumentos, que en caso de que la negociación no se llevara a feliz término por cualquier causa imputable al vendedor, este se comprometía y se obligaba a devolver a su representado, en un plazo fijo de treinta (30) días, las cantidades abonadas por éste, más el interés aplicable a dichas cantidades correspondientes al promedio de la tasa pasiva de los seis (06) principales bancos del país, reservándose su representado ejercer cualquier acción legal que juzgare conveniente para el resarcimiento de daños y perjuicios que ocasionare el incumplimiento del contrato.
7.- Que en fechas 09 de octubre de 2006, por intermedio del Juzgado del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, el vendedor, ciudadano MARCOS ANTONIO LAURETI BURBO, procedió a notificar a su representado, que no se llevaría a cabo la negociación de compra venta y en consecuencia ponía a su orden y disposición las cantidades de dinero recibidas por éste a cuenta de la negociación y los intereses.
8.- Que por las trabas e inconvenientes presentados ante Ingeniería Municipal no ha sido posible que el ente respectivo emita la cédula de habitabilidad, por la no aprobación de los planos arquitectónicos del Conjunto Residencial, en efecto, ha sido imposible que su representado proceda a protocolizar el Documento de Condominio del mismo, requisito esencial que debe presentarse por ante el Registro Subalterno para poder enajenar por separado uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, tal como lo establece el artículo 26 de la Ley de propiedad Horizontal, en consecuencia, no se ha podido protocolizar el documento definitivo de compra venta objeto de dicha negociación.
9.- Que el inmueble ubicado en la residencias Lomas de la Mariposa, no posee permiso de habitabilidad en razón de que, aún cuando fue permitida la ejecución de seis (06) unidades de vivienda del ciudadano MARCO ANTONIO LAURETI BURBO, construyó un número superior a lo permitido, lo que originó un impedimento para la protocolización de documento de condominio.
10.- que tal impedimento hace imposible el cumplimiento de la obligación contenida en el artículo 1.488 del Código Civil, pues aunque se otorgó un documento de propiedad autenticado, este jamás podría ser registrado, requisito indispensable para ejercer el absoluto dominio y el derecho de disponer del inmueble comprado.
11.- Que tal situación desmejora el patrimonio de su representado que se verá en la imposibilidad de adquirir un inmueble de similares características al que actualmente ocupa su familia, y en la misma zona.
12.- Que la el contrato celebrado se trata de una venta pura y simple con pagos a plazos, cuya obligación de pagar el saldo restante no se cumplió dentro del término previsto en virtud del incumplimiento del demandado en la protocolización del documento definitivo.
13.- Que conforme a las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal, el inmueble objeto del contrato resulta de imposible enajenación, por no ser un objeto que se encuentra en el comercio, lo que hace inexistente dicho contrato de venta y por ende debe ser declarado viciado de nulidad absoluta.
14.- Que el grupo familiar de su representado se encuentra en posesión del inmueble vendido mediante el sedicente contrato accionad, y lo habitan como vivienda principal.
15.- Que por tales razones solicita que se declare: PRIMERO: La nulidad absoluta y por ende la inexistencia del contrato de compra venta celebrado entre su mandante LEONARDO ALFREDO GONZÁLEZ GARCÍA y el demandado MARCO ANTONIO LAURETI BURBO. SEGUNDO: Como consecuencia de la declaratoria de inexistencia del contrato de compraventa, se condene al demandado a restituir a su mandante, en forma inmediata, las cantidades recibidas como parte de pago del precio del inmueble, la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 39.000,00). TERCERO: Subsidiariamente se condene al demandado a pagar a su mandante, por concepto de indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del contrato, la cantidad que resulte de experticia complementaria del fallo que solicita se ordene realizar, para determinar el valor de un inmueble de similares características a las del inmueble vendido. CUARTO: Que de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de procedimiento Civil, se condene al demandado a pagar a su mandante las costas y costos del proceso.

PARTE DEMANDADA:
En fecha 15 de febrero de 2012, compareció por ante este Tribunal a los fines de contestar la demanda, el abogado MIGUEL ÁNGEL FIGUEROA, quien actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, manifestó en síntesis lo siguiente:
1.- Que en fecha 05 de febrero de 2002, la ciudadana NATIVIDAD ZURITA LÓPEZ, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, de este domicilio, civilmente hábil y titular de la cédula de identidad N° E- 81.398.089, para la fecha apoderada de su representado, ciudadano MARCO ANTONIO LAURETIBURBO, celebró un contrato mediante el cual, daba en venta un inmueble propiedad de su representado, al ciudadano LEONARDO ALFREDO GONZÁLEZ GARCÍA, constituido por un apartamento distinguido con el N° A- 10 ubicado en el nivel 03, Conjunto Residencial Lomas de la Mariposa, situado en el sector El Cují, Lomas de la Mariposa en Jurisdicción del Municipio Los Salías del Estado Miranda.
2.- Que no es un documento definitivo, porque a decir de la letra del mismo, requiere del otorgamiento de un documento definitivo de compra-venta, por requerir la información relativa al documento de condominio, así como de la alícuota que le corresponde al inmueble, situación que ambas partes conocían.
3.- Que mediante ese documento de contrato su representado puso en posesión del inmueble al ciudadano LEONARDO ALFREDO GONZÁLEZ GARCÍA, quien canceló parte del precio pautado al momento del otorgamiento, comprometiéndose a cancelar la diferencia al momento del documento definitivo de compra venta, hecho que se supeditaba a la obtención de la habilidad y posterior registro del documento de condominio.
4.- Que la venta quedaba sujeta al cumplimiento de las acciones necesarias para la aprobación y registro del documento de condominio por parte de su representado, y en previsión de cualquier incumplimiento, el vendedor quedó obligado a devolver al comprador, las cantidades recibidas, además de los intereses que se hubieren generado a la fecha.
5.- Que su representado en vista de no poder cumplir con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, ofreció de manera informal, devolver al comprador la suma de dinero recibida, más los interés causados a la fecha, oferta que no fue aceptada por el comprador, quien continuó ocupando el inmueble e insistiendo en el otorgamiento del documento definitivo de compra venta.
6.- Que su representado, en fecha 09 de octubre de 2006, mediante notificación efectuada por intermedio del Juzgado del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, según expediente N° 19.714, hizo ofrecimiento de devolver la suma de dinero entregada por el comprador, además de los intereses causados a la fecha, de conformidad con lo establecido en el contrato mencionado ut supra, sin obtener respuesta alguna.
7.- Que su representado realizó todas aquellas gestiones necesarias y pertinentes ante la Dirección de Planificación Urbana del Municipio Los Salias, Estado Miranda, para la obtención de la habitabilidad del referido inmueble, ejerciendo los recursos administrativos correspondientes, a los efectos de obtener la permisología que le permitieran cumplir con las estipulaciones del mencionado contrato.
8.- Que su representado en fecha 9 de octubre de 2006, mediante notificación efectuada por intermedio del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, hizo ofrecimiento de devolver la suma de dinero entregada por el comprador, a demás de los intereses causados a la fecha.
9.- Que en virtud de la situación anteriormente descrita, su patrocinado interpuso en mayo de 2008, demanda por resolución de contrato por ante los órganos jurisdiccionales, como se evidencia de copia de la misma, que corre inserta al presente expediente, y que concluyó por perención de la instancia.
10.- Que es necesario resaltar que la familia del ciudadano LEONARDO GONZÁLEZ GARCÍA, residenciado en los Estados Unidos de América, ha estado ocupando el inmueble objeto del prenombrado contrato, desde el 05 de febrero de 2002, hasta la presente fecha, sin que el precio fijado en la negociación hubiese sido cancelado en su totalidad y además, sin cancelar los gastos de mantenimiento y gastos comunes del conjunto residencial, tales como servicio de agua potable, mantenimiento de áreas verdes y limpieza de los puestos de estacionamiento de vehículos.
11.- Que en relación con la cuarta consideración, alega el demandante, la procedencia de la acción de nulidad de contrato, aun habiendo transcurrido más de los cinco (05) años consagrados en el artículo 1346 del Código civil, como límite para intentar la acción de nulidad de contrato.
12.- Que al momento de celebrarse la negociación de compra-venta, el comprador estaba en conocimiento de la situación jurídica del inmueble, razón por la cual es insostenible la afirmación de existencia de dolo por parte del vendedor.
13.- Que la declaratoria de inexistencia del contrato solo es posible mediante declaratoria judicial, cuando es interpuesta dentro de los cinco (5) años siguientes a la celebración del contrato.
14.- Que niega, rechaza y contradice, cualquier indemnización distinta a la establecida en el contrato objeto de la presente demanda; ya que cualquier pago distinto al allí estipulado, configuraría un enriquecimiento sin causa; más aún, si se toma en consideración que el demandante ha usufructuado el inmueble durante diez (10) años, sin cancelar las obligaciones que le correspondían como cualquier propietario o arrendatario.
15.- Que con fundamento en los razonamientos expuestos en el escrito de contestación de demanda, solicita sea declarada sin lugar y se desestime cada una de las peticiones de la parte actora, condenándola al pago de las costas procesales correspondientes.

CAPÍTULO III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
De conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a esta Sentenciadora analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, razón por la cual procede seguidamente el análisis de las pruebas aportadas por las partes en la presente causa, de la siguiente manera:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo de la demanda la parte actora consignó las siguientes instrumentales:
Primero.- (Folio 21-24) Marcado “A”, en original INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 16 de diciembre de 2009, inserto bajo el No. 30, Tomo 188 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través de la documental en cuestión se acredita los abogados ANGELICA BARÓN GARCIA y ALBERTO JOSÉ FREITES DEFFIT como apoderados judiciales del ciudadano LEONARDO ALFREDO GONZÁLEZ GARCÍA, parte actora en el juicio que por NULIDAD DE VENTA se sigue por ante este Tribunal. Siendo entonces que de la revisión minuciosa de las actas que conforman el presente expediente, se verifica que el instrumento público aquí analizado no fue tachado, ésta Sentenciadora le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.- Así se establece.
Segundo.- (Folio 25-27) Marcado “B”, en copia fotostática DOCUMENTO DE VENTA, autenticado en fecha 18 de abril de 2001, por ante la Notaria Pública Decima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 47, Tomo 26, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaria; ahora bien, consta de la documental en cuestión que la ciudadana NATIVIDAD ZURITA LOPEZ, actuando en representación del ciudadano MARCO ANTONIO LAURETTI BURBO, dio en venta pura y simple al ciudadano LEONARDO ALFREDO GONZÁLEZ GARCÍA, representado en ese acto por la ciudadana SONIA CONSOLACIÓN GARCÍA COLMENARES, un inmueble de la exclusiva propiedad de su representado, compuesto por apartamento residencial distinguido con el Nº A-10, ubicado en el nivel tres y que forma parte de la Residencias “LOSMAS DE LA MARIPOSA”, situado en el sector “EL CUJI”, Avenida Principal “EL CUJI”, vía Corpoven hoy (P.D.V.), Colinas de La Mariposa, Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, por la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (75.000.000,oo) hoy SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (75.000,oo), acto en el cual el vendedor declara haber recibido la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (10.000.000,oo), hoy DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (10.000,oo). Así las cosas, en virtud que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido, por haber sido otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien decide la tiene como fidedigna de su original del conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le otorga pleno valor probatorio por guardar pertinencia con los hechos alegados, conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil; siendo entonces que la documental antes analizada constituye el instrumento fundamental de la demanda, por cuanto se pretende su nulidad a través del presente procedimiento, la misma se tiene como demostrativa de que ciertamente la ciudadana NATIVIDAD ZURITA LOPEZ, actuando en representación del ciudadano MARCO ANTONIO LAURETTI BURBO, dio en venta pura y simple al ciudadano LEONARDO ALFREDO GONZÁLEZ GARCÍA hoy demandante, representado en ese acto por la ciudadana SONIA CONSOLACIÓN GARCÍA COLMENARES un inmueble de la exclusiva propiedad de su representado. Así se establece.
Tercero.- (Folio 28-31) Marcado “C”, copia fotostática DOCUMENTO DE VENTA, autenticado en fecha 05 de febrero de 2002, por ante la Notaria Pública Decima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 51, Tomo 07, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaria; ahora bien, de una revisión minuciosa de las actas que conforman el presente procedimiento se observa que la documental en cuestión no fue objeto de impugnación, razón por la cual quien la presente suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil, como demostrativo que la ciudadana NATIVIDAD ZURITA LOPEZ, actuando en representación del ciudadano MARCO ANTONIO LAURETTI BURBO, dio en venta pura y simple al ciudadano LEONARDO ALFREDO GONZÁLEZ GARCÍA, representado en ese acto por la ciudadana SONIA CONSOLACIÓN GARCÍA COLMENARES, un inmueble de la exclusiva propiedad de su representado, constituido por una unidad de vivienda tipo apartamento residencial, distinguido con el Nº A-10, nivel tres (03), ubicado en el sector “EL CUJI”, avenida principal “EL CUJI”, vía Corpoven hoy (P.D.V.), Colinas de La Mariposa y forma parte de de las residencias “LOMAS DE LA MARIPOSA”, jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, declarando el vendedor recibir de manos del comprador la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (29.000.000,oo) hoy VEINTINUEVE MIL BOLIVARES FUERTES (29.000,oo); documento éste que ratifica el documento autenticado ante la Notaria Pública Decima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 47, Tomo 26, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaria. Así se establece.-
Cuarto.- (Folio 32-33) Marcado “D”, copia certificada del escrito de solicitud de NOTIFICACIÓN JUDICIAL realizada por la apoderada judicial del ciudadano MARCO ANTONIO LAURETTI BURBO ante el Juzgado de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 09 de octubre de 2006, en el expediente signado con el Nº S-2006-229 (nomenclatura de ese Juzgado). Al respecto, esta Sentenciadora considera a la documental en cuestión como documento judicial y, por ende lo valora conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, como demostrativa de la Notificación Judicial solicitada por el ciudadano MARCO ANTONIO LAURETTI BURBO ante el Juzgado de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. Así se establece.-
Quinto.- (Folio 34-42) Marcada “E”, copia fotostática del libelo de demanda y del auto de admisión correspondiente a la demanda que por resolución de contrato, incoara el ciudadano MARCO ANTONIO LAURETTI BURBO, en contra del ciudadano ALFREDO GONZÁLEZ GARCÍA, tramitada ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así las cosas, siendo que la documental en cuestión no fue impugnada, esta Sentenciadora la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual la aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y le otorga valor probatorio, como demostrativa que el demandado, ciudadano MARCO ANTONIO LAURETTI BURBO, ciertamente solicitó la resolución del contrato cuya nulidad se pretende en este juicio.- Así se establece.
Sexto.- (Folio 43-44) Marcada “F”, copia fotostática del oficio Nº DPU-1550/2002, de fecha 22 de noviembre de 2002, dirigido al ciudadano MARCO ANTONIO LAURETTI BURBO, y emanado de la Dirección de Planificación Urbana del Municipio Los Salias del Estado Miranda, mediante el cual la mencionada Dirección ratificó el incumplimiento de la densidad de población y la altura máxima permitida, establecidos en el oficio N° DOPU 1199/2002, en virtud del recurso de reconsideración intentado por el ciudadano MARCO ANTONIO LAURETTI BURBO, documento éste que constituye un instrumento público administrativo, que contiene la actuación de la administración pública y la manifestación de voluntad del órgano que lo suscribe. Esta clase de instrumentos administrativos, desde el momento de su formación gozan de una presunción de certeza, de veracidad y de legalidad que le viene impreso con la actuación del funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, razón por la cual este Tribunal lo tiene como fidedigno de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y lo aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Séptimo.- (Folio 47-51) Marcada “G” copia fotostática del oficio Nº A/072/2003, de fecha 03 de febrero de 2003, dirigido al ciudadano MARCO ANTONIO LAURETTI BURBO, y emanado de la Alcaldía Municipio Los Salias del Estado Miranda, mediante el cual la mencionada Alcaldía declaró improcedente el recurso jerárquico interpuesto por el mencionado ciudadano, confirmando el oficio N° DPU-1550/2002, de fecha 22 de noviembre de 2002, emitido de la Dirección de Planificación Urbana del Municipio Los Salias del Estado Miranda. Por cuanto el anterior documento constituye un instrumento público administrativo, que contiene la actuación de la administración pública y la manifestación de voluntad del órgano que lo suscribe, el cual goza de una presunción de certeza y de legalidad, éste Tribunal lo tiene como fidedigno de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio conforme el artículo 1357 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo que el ciudadano MARCO ANTONIO LAURETTI BURBO, ejerció los recursos administrativos pertinentes, contra de las decisiones emanadas de la administración pública. Así se decide.
Octavo.- (Folio 52) Marcada “H”, copia fotostática de la comunicación dirigida por el ciudadano MARCO LAURETTI BURBO a la Dirección de Planificación Urbana del Municipio Los Salias del Estado Miranda, recibida en fecha 05 de marzo de 2003. Ahora bien, siendo que la misma se refiere a un instrumento de índole privado simple, que a diferencia de los documentos públicos no gozan de presunción de veracidad desde su formación, ello en virtud de la falta de intervención del funcionario público que le imprime fe pública, consignado en copia fotostática, la misma carece de valor probatorio desde el momento de su promoción, razón por la cual quien aquí decide la desecha del presente proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Noveno.- (Folio 53-54) Marcado “I”, copia fotostática del oficio N° DPU 516/03, emanada de la Dirección de Planificación Urbana del Municipio Los Salias del Estado Miranda, División de Permiseria, de fecha 26 de marzo de 2002, correspondiente a la constancia de ajuste del proyecto a las variables urbanas. La anterior documental constituye un instrumento público administrativo, continente de las actuaciones de la administración pública, la cual goza de una presunción de certeza y de legalidad desde su formación, razón por la cual éste Tribunal la tiene como fidedigna de su original conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1357 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Décimo.- (Folio 55-57) Marcado “J”, original de la comunicación realizada por la ciudadana SONIA CONSOLACIÓN GARCÍA COLMENARES, a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, con sello de recibido de fecha 27 de julio de 2006; ahora bien, en lo atinente a la documental en cuestión, este Tribunal observa que, se trata de un instrumento probatorio de índole privado emitido por un tercero ajeno al proceso, de esta manera para que devengara algún valor probatorio debió ser ratificado en su contenido a través de la prueba testimonial conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, circunstancia esta que no consta en autos, en efecto, ante la falta de otros medios de prueba idóneos para darle validez a la documental promovida, quien aquí suscribe la desecha del presente proceso y no le concede valor probatorio. Así se establece.
Décimo Primero.- (Folio 58) Marcado “K”, original del oficio N° DPU 1174/06, de fecha 14 de agosto de 2006, emanado de la Dirección de Planificación Urbana del Municipio Los Salias del Estado Miranda, donde informan a la ciudadana SONIA GARCIA, que el inmueble situado en el sector “EL CUJI”, Avenida Principal “EL CUJI”, vía Corpoven hoy (P.D.V.), Colinas de La Mariposa, Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, no cuanta con la ejecución conforme (Habitabilidad). En lo que respecta a la anterior documental, la misma constituye un instrumento público administrativo, que contiene la actuación de la administración pública y la manifestación de voluntad del órgano que lo suscribe. Esta clase de instrumentos administrativos, desde el momento de su formación gozan de una presunción de certeza, de veracidad y de legalidad que le viene impreso con la actuación del funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, razón por la cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Décimo Segundo.- (Folio59-62) Marcado “L”, copia fotostática DOCUMENTO DE PROPIEDAD debidamente registrado en fecha 25 de marzo de 1993, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Los Salias del Estado Miranda, inserto bajo el No. 44, Protocolo Primero, Tomo 12 del Primer Trimestre; consta de la documental en cuestión que Sociedad FIBIRA, FINANCIAMIENTOS DE BIENES RAICES C.A., dio en venta pura y simple al ciudadano MARCO ANTONIO LAURETTI BURBO, representado por la ciudadana NATIVIDAD ZURITA LOPEZ , un lote de terreno con una superficie aproximada de CUATRO MIL QUINIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS (4.530,OO M2), situado en el lugar denominado El Cují, en Jurisdicción del Municipio San Antonio de Los Altos, Distrito Guaicaipuro. Ahora bien, partiendo de la revisión minuciosa de las actas que conforman el presente expediente, se verifica que la documental aquí analizada no fue tachada, en efecto quien aquí suscribe la aprecia conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y le concede valor probatorio como demostrativa que el demandado, ciudadano MARCO ANTONIO LAURETTI BURBO, ciertamente es propietario del lote de terreno donde se encuentra construido el inmueble objeto del contrato cuya nulidad se pretende. Así se establece.
En el escrito de promoción de pruebas la parte accionante haciendo uso de su derecho, promovió:
Primero.- Reprodujo las documentales que fueron acompañadas conjuntamente con el libelo de demanda, mencionadas anteriormente. Así las cosas, quien aquí decide considera que la reproducción de las documentales antes descritas no es necesaria, en virtud que sobre ellas esta Sentenciadora emitió su valoración en la oportunidad correspondiente, por consiguiente no existe materia que valorar.- Así se establece.
Segundo.- (Folio 147-160) Original de la INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL contenida en el expediente signado con el N° S-2003-050, evacuada por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias, en fecha 14 de octubre de 2003, previa solicitud de la ciudadana SONIA CONSOLACIÓN GARCÍA COLMENARES, actuando en representación del ciudadano LEONARDO ALFREDO GONZALEZ GARCIA en la cual se dejó constancia de los particulares allí indicados. Ahora bien, quien aquí decide verifica que la inspección en cuestión fue practicada por el Juzgado del Municipio Los Salias de esta Circunscripción Judicial, siendo la probanza en cuestión extrajudicial, hecho éste que impide el control de la contraparte con respecto a su evacuación. Aunando a lo anterior, debe esta Juzgadora asumir lo que es la eficacia probatoria de las inspecciones evacuadas extralitem, previendo para ello el propósito de la inspección judicial, que no es otra, más que dejar constancia de elementos que puedan desaparecer bien con el transcurrir del tiempo o con la ocurrencia de otros eventos, circunstancia esta que no fue probada por la parte promovente de la misma, que le podría sobrevenir un perjuicio al desaparecer los hechos de los cuales se pretendió dejar constancia, razón por la cual esta Sentenciadora la desecha del proceso y no le concede valor probatorio.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
Durante el lapso probatorio, la parte demandada haciendo de su derecho, promovió los siguientes medios de pruebas:
Primero.- Reprodujo el merito favorable de los autos. En lo atinente a la reproducción del mérito favorable de los autos, tenemos que tal expresión no constituye medio de prueba alguno, por el contrario sirve de advertencia para que todas las pruebas, con independencia de su valoración final sean analizadas, es decir, que ello sólo sirve para ratificar lo dicho, como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración abstracta de que aquello que está en los autos antes de la oportunidad probatoria procedimental le favorezca a sus pretensiones, no obstante a ello, conforme a la Legislación vigente la reproducción del mérito favorable de los autos no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido, más aún si las pruebas que se pretenden hacer valer ya fueron valoradas en su oportunidad correspondiente.- Así se decide.
Segundo.- (Folio 164-166) Copia fotostática DOCUMENTO DE VENTA, autenticado en fecha 18 de abril de 2001, por ante la Notaria Pública Decima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 47, Tomo 26, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaria. Así las cosas, quien aquí decide considera que la reproducción de la documental antes descrita no es necesaria, en virtud que las mismas fuer promovida por la parte actora, y sobre ella ésta Sentenciadora emitió su valoración en la oportunidad correspondiente, por consiguiente no existe materia que valorar.- Así se establece.
Tercero.- (Folio 167) Copia fotostática de la DECLARACIÓN Y PAGO DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES PARA PERSONAS NATURALES Y JURIDICAS, donde aparece en la identificación del enajenante el ciudadano LAURETTI BURBO MARCO ANTONIO, y en la identificación del adquiriente el ciudadano LEONARDO ALFREDO GONZALEZ GARCÍA; ahora bien, por cuanto la anterior documental constituye un instrumento público administrativo, que contiene la actuación de la administración pública y la manifestación de voluntad del órgano que lo suscribe, este Tribunal la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Cuarto.- (Folio 168-172) Copia fotostática DOCUMENTO DE VENTA, autenticado en fecha 05 de febrero de 2002, por ante la Notaria Pública Decima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 51, Tomo 07, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaria. Con respecto a esta documental, quien aquí decide considera su reproducción no es necesaria, en virtud que las mismas fuer promovida por la parte actora, y sobre ella ésta Sentenciadora emitió su valoración en la oportunidad correspondiente, por consiguiente no existe materia que valorar.- Así se establece.
Quinto.- (Folio 173-174) Copia fotostática del escrito de interposición de recurso jerárquico ante la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, contra decisión emanada de la Dirección de Planificación Urbana del Municipio Los Salias del Estado Miranda, según oficio N° DPU-1550/2002, de fecha 22 de noviembre de 2002. Por cuanto el anterior documento constituye un documento privado, el cual no fue desconocido en el decurso del proceso, este Tribunal lo aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, y la tiene como demostrativo que el ciudadano MARCO ANTONIO LAURETTI BURBO, ejerció recurso jerárquico contra la decisión emanada de la Dirección de Planificación Urbana del Municipio Los Salias del Estado Miranda, según oficio N° DPU-1550/2002, de fecha 22 de noviembre de 2002. Así se decide.
Sexto.- (Folio 175-790) Copia fotostática del expediente Nro. S-2006-229, nomenclatura del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentiva de la solicitud de NOTIFICACIÓN JUDICIAL, realizada por la apoderada judicial del ciudadano MARCO ANTONIO LAURETTI BURBO, realizada en fecha 16 de octubre de 2006. Al respecto, esta Sentenciadora considera a la documental en cuestión como documento judicial, razón por la cual la tiene como fidedigna de su original conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por ende lo valora conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, como demostrativa de la Notificación Judicial realizada en fecha 16 de octubre de 2006, por el Juzgado de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. Así se establece.-
Séptimo.- (Folio191-235) Copia fotostática del expediente signado con el N° 085084, nomenclatura del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentiva del juicio que por Resolución de Contrato intentara el ciudadano LAURETTI BURBO MARCO ANTONIO en contra del ciudadano GONZALEZ GARCIA LEONARDO ALFREDO. Así las cosas, siendo que la documental en cuestión no fue impugnada, esta Sentenciadora la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, considerándola como un documento judicial, demostrativa que el demandado, ciudadano MARCO ANTONIO LAURETTI BURBO, ciertamente solicitó la resolución del contrato cuya nulidad se pretende en este juicio, razón por la cual se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.- Así se establece.

CAPÍTULO IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Valoradas como fueron las probanzas traídas a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso, quien aquí suscribe pasa a resolver sobre el fondo de la controversia, en vista que la parte actora solicita LA NULIDAD DEL DOCUMENTO DE VENTA que fuera debidamente autenticado ante la Notaria Pública Decima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 47, Tomo 26, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaria, ratificado por documento autenticado ante la misma Notaria, en fecha 05 de febrero de 2002, anotado bajo el No. 51, Tomo 07; alegando que conforme a las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal, el inmueble objeto del contrato resulta de imposible enajenación, por no ser un objeto que se encuentra en el comercio, lo que hace inexistente dicho contrato de venta y por ende debe ser declarado viciado de nulidad absoluta; dicho lo anterior quien decide debe realizar las siguientes consideraciones:

De una manera general podemos definir a los contratos como aquella convención celebrada entre dos o más personas, con la finalidad de constituir, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico; en otras palabras, el contrato constituye una especie de convención que involucra el concurso de las voluntades de dos o más individuos conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico.
Ahora bien, con respecto a las condiciones que deben reunir los contratos para su existencia, tenemos que el artículo 1.141 del Código Civil, enumera tales condiciones de la siguiente manera:
Artículo 1.141.- “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º Consentimiento de las partes;
2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º Causa lícita.”

Por su parte el artículo 1.142 del mismo Código Civil, prevé las razones por las cuales pueden ser anulados los contratos:

Artículo 1.142.- “El contrato puede ser anulado:
1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y
2º Por vicios del consentimiento.”

Partiendo de las normas antes transcritas, se entiende que los contratos pueden ser anulados bien sea por la incapacidad legal de alguna de las partes contratantes o bien, porque haya sido celebrado con vicios del consentimiento. Ahora bien, con respecto a la nulidad de los contratos de venta, tenemos que esta figura se encuentra dirigida a la ineficiencia o insuficiencia del acto para producir sus efectos legales, tanto de las propias partes como respecto de terceros.
Siguiendo con este orden de ideas, en relación a la teoría de las nulidades, tradicionalmente se ha distinguido la llamada nulidad absoluta de la nulidad relativa; por lo que en atención a la nulidad absoluta, tenemos que la misma deriva de un contrato mediante el cual el mismo no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocido por la Ley, bien sea por falta de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto y causa) o porque de alguna manera lesione el orden público o las buenas costumbres. Por su parte, la nulidad relativa ha sido definida por algunos autores como aquella procedente cuando el contrato está afectado por vicios del consentimiento o de incapacidad, diferenciándose así de la nulidad absoluta.
Del mismo modo es oportuno citar lo expuesto por Dr. FRANCISCO LÓPEZ HERRERA, quien en su tesis doctoral “La Nulidad de los Contratos en la Legislación Civil Venezolana” (Páginas 21, 22, 146, 147, 155, 156 y 157) hizo referencia a las nulidades absolutas y relativas en los siguientes términos:

“(…) 1.- NULIDADES ABSOLUTAS Y NULIDADES RELATIVAS: Dijimos anteriormente cual es la base de esta clasificación y el criterio para distinguir las unas de las otras; las absolutas son la sanción a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, en materia de contratos, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o de las buenas costumbres, a menos que la misma ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de su estructura técnica (9). A su vez la nulidad relativa es la sanción legal tendiente a hacer ineficaz el contrato concluido en contravención de una norma imperativa o prohibitiva destinada a proteger los intereses particulares de uno de los contratantes únicamente (…)”. (Subrayado y Negrilla de este Tribunal)

De esta misma manera, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 31 de mayo de 2005, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ DE CABALLERO, se pronunció con respecto a las nulidades de los contratos de la siguiente forma:
“(…) El contrato puede ser nulo por causas absolutas o relativas. Las diferencias entre unas y otras han sido perfiladas en la doctrina.
Así, es oportuno hacer referencia al criterio sostenido por Francisco López Herrera, en su obra titulada “La Nulidad de los Contratos en la Legislación Civil en Venezuela”, de conformidad con el cual los contratos absolutamente nulos son aquellos que contrarían el orden público, las buenas costumbres y los prohibidos por la Ley, por estar involucrados intereses colectivos y generales. Asimismo, expresa que el fundamento de la nulidad absoluta es la protección del orden público violentado por el contrato, razón por la cual el contrato tiene que caer irremediablemente, a pesar de todos los esfuerzos de las partes por mantener su vida jurídica, pues siempre está involucrado el orden público que debe prevaler sobre el interés privado de las partes. (Ob. cit. pàg. 13). Y en relación con la nulidad relativa, el mencionado autor considera que comprende los contratos afectados únicamente por causas de invalidez, es decir, incapacidad legal de una de sus partes o de ambas y vicios en el consentimiento (error, violencia y dolo). De igual manera señala que la nulidad relativa solo puede ser declarada a petición del contratante, o sus causahabientes, cuyos intereses puramente individuales son protegidos en la ley, en cuyas manos queda la decisión de determinar y resolver si el contrato ha de ejecutarse a pesar de estar viciado de nulidad relativa, o si por el contrario, debe ser sometido a la apreciación del juez para que sea declarada su nulidad, siempre que esto último ocurra antes del vencimiento del lapso de cinco (5) cinco años, previsto en el artículo 1.346 del Código Civil.
Acorde con ello, Eloy Maduro Luyando enseña en su libro titulado “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, Fondo Editorial Luis Sanojo, que la nulidad absoluta es la “...sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue...”. (Ob. cit. pág. 93).
Y respecto de la nulidad relativa, el mencionado autor expresa que es “...la sanción legal a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la ley, por parte de los contratantes, cuando esa norma está destinada a proteger los intereses de uno de ellos, a quien la Ley ve con especial simpatía, dada la particular circunstancia que se encontraba al contratar...”. (Ob. cit. pág. 146). Acorde con ello, José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, Editorial Jurídica Venezolana, sostiene que los llamados elementos esenciales el contrato responden al “interés general” y a la trasgresión de las reglas legales dirigidas a proteger alguno de esos intereses generales engendran una nulidad absoluta que puede ser hecha valer por cualquiera y no sólo por algunos sujetos en particular, el contrato viciado de nulidad absoluta no puede ser “confirmado” o “convalidado”, esto es, el vicio que lo afecta no puede ser hecho desaparecer por un acto de validación emanado tan sólo de uno o de ambos contratantes, pues ello requeriría, en efecto, un acto de validación que emanare del portador de ese “interés general”, es decir, de toda la sociedad; lo que lógicamente es imposible. (Ob. Cit. pág. 287, 288 y 289).
En contraste con esto, el mencionado autor sostiene que la nulidad relativa sanciona la trasgresión de una regla legal dictada en protección de un determinado interés particular y solo al portador (o portadores) de ese concreto interés le esta atribuido el poder de hacer valer o no la nulidad, se comprende que ellos pueden confirmar o convalidar el contrato viciado, por cuanto el contrato viciado de nulidad relativa puede hacerse desaparecer por el interesado, en cuyo favor ha establecido la ley la acción de nulidad, o por el contrario puede ser confirmado por éste mediante acto de validación que subsane el vicio que afectaba dicho acto, se comprende fácilmente que la simple inacción del legitimado para intentar la acción de nulidad durante un cierto lapso pueda apreciarse como una manifestación tácita de su voluntad de confirmar el acto. De esta manera, se ha explicado el fundamento de la prescripción quinquenal de la acción de nulidad relativa que establece el artículo 1.346 del Código Civil. Ahora bien, el formalizante plantea que la falta de consentimiento del marido de la venta de un bien de la comunidad, acarrea la nulidad absoluta y no relativa del contrato de venta del inmueble.
La Sala considera que ese alegato es errado, pues las normas que regulan la capacidad de obrar para disponer de un bien de la comunidad, están previstas en protección de los derechos e intereses particulares de los esposos, lo cual determina que el incumplimiento de esas normas no determinan que el contrato sea absolutamente nulo, sino que está viciado de nulidad relativa. Además, la Sala considera que el formalizante confunde la falta absoluta de consentimiento, con los vicios en el consentimiento manifestado. Pues lo primero constituye el incumplimiento de un requisito de existencia del contrato y, por ende, de nulidad absoluta, pero el segundo, implica el incumplimiento de un requisito de validez que vicia de nulidad relativa el contrato”. (Subrayado y negrillas de este Tribunal)

Vistos los criterios precedentemente expuestos, puede colegir quien aquí decide con claridad, cuáles son los casos de nulidad relativa de los contratos y los casos de nulidad absoluta. Así las cosas, una vez analizados los hechos narrados en el escrito libelar, y en vista que el accionante denunció que el contrato objeto del presente proceso está viciado de nulidad absoluta, alegando que conforme a las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal, el inmueble objeto del contrato resulta de imposible enajenación, por no ser un objeto que se encuentra en el comercio, lo que hace inexistente dicho contrato de venta y por ende debe ser declarado viciado de nulidad absoluta; esta Sentenciadora considera pertinente señalar que:
De acuerdo con la Doctrina y Jurisprudencia citada, tenemos que para estar en presencia de la nulidad absoluta, debe existir la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley en materia de contratos, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o de las buenas costumbres. Ahora bien, a los fines de pronunciarse sobre la validez del contrato objeto de la presente es necesario revisar los elementos esenciales o indispensables para la existencia de los contratos, a saber: consentimiento, objeto y causa; EL OBJETO que ha sido definido por la doctrina como las diversas prestaciones o actividades que tiene que realizar cada una de las partes que celebran el contrato; EL CONSENTIMIENTO como la manifestación de voluntad de cada parte interviniente en el contrato de querer celebrarlo, y LA CAUSA ha sido definida como la función económico social que el contrato cumple en su concepción objetiva, o la finalidad que las partes persiguen al celebrar el contrato o al obligarse, en su concepción subjetiva.
Con relación al objeto y siendo este el contenido de la obligación, no existe duda alguna que por el objeto de una obligación debe entenderse la prestación y por ésta, la actividad o conducta que el deudor se compromete a realizar en obsequio o beneficio de su acreedor, y para que ésta prestación sea válida, debe reunir un conjunto de condiciones de naturaleza concurrente. Sobre este particular, establece el artículo 1155 del Código Civil, lo siguiente: “El objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable”.
Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente ha quedado plenamente demostrado que el ciudadano MARCO ANTONIO LAURETTI BURBO, representado por la ciudadana NATIVIDAD ZURITA LOPEZ, dio en venta pura y simple al ciudadano LEONARDO ALFREDO GONZÁLEZ GARCÍA, representado por la ciudadana SONIA CONSOLACIÓN GARCÍA COLMENARES, un inmueble compuesto por un apartamento residencial distinguido con el Nº A-10, ubicado en el nivel tres, que forma parte de la Residencias “LOSMAS DE LA MARIPOSA”, situado en el sector “EL CUJI”, Avenida Principal “EL CUJI”, vía Corpoven hoy (P.D.V.), Colinas de La Mariposa, Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda; cuyas especificaciones constan suficientemente en documento autenticado en fecha 18 de abril de 2001, por ante la Notaria Pública Decima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 47, Tomo 26, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaria, y ratificado mediante documento autenticado en fecha 05 de febrero de 2002, antes la mencionada Notaria, anotado bajo el No. 51, Tomo 07, de los Libros de Autenticaciones, cursante a los folio 25 al 31 del presente expediente, por lo que se da suficientemente comprobado que la parte demandante suscribió con la demandada un contrato de compra venta de un inmueble, no siendo este un asunto controvertido pues como se verificó en la contestación de la demanda, se convino en ello.
Pues bien, con el objeto de corroborar el alegato de la parte actora, corresponde a esta sentenciadora pronunciarse respecto del hecho invocado en relación a la falta del documento de condominio, este hecho como tal no es un hecho controvertido, ya que el contrincante asumió la no existencia del mismo, no obstante vale decir, que en todo caso la falta de suscripción de dicho documento no constituye un elemento que invalide la relación contractual preexistente a tenor de lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, que es del tenor siguiente:
“Artículo 26. Antes de proceder a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuales son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el Artículo 1.926 del Código Civil.
Se acompañará el documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no se alteran o modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de propietarios, y versará sobre las siguientes materias:
(Omissis)
Todas las especificaciones mencionadas en este Artículo, se considerarán reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero.
Parágrafo Único. Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciera en el Documento de Condominio no se considerará válida.”
De conformidad con el artículo precedentemente trascrito la parte actora, al momento de estimar su pretensión, apreció que el inmueble objeto de la venta (apartamento) forma parte de un edificio el cual debe estar regido por las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal, concerniente al deber del propietario en hacer las diligencias necesarias a los efectos de protocolizar el documento de condominio. Ahora bien, analizado el artículo precedentemente transcrito, procede esta Juzgadora a referir lo siguiente; al intentar el presente juicio, la propia parte demandante afirmó que no se ha otorgado por parte de las autoridades municipales la respectiva cédula o permiso de habitabilidad a la parte demandada, razón por la cual no se ha podido protocolizar el documento de venta, sin embargo, de las probanzas cursantes en autos, se puede evidenciar que la parte demandada realizó las gestiones tendientes a conseguir la el permiso de habitabilidad y por consiguiente la protocolización del documento de condominio, para así posteriormente lograr la protocolización del documento de venta cuya nulidad se solicita, lo cual se evidencia de las documentales cursante a los autos a los folios 43 al 57, supra valoradas, hecho éste también afirmado por la parte demandada. Así se establece.-
Dicho lo anterior, considera prudente esta Sentenciadora establecer que de los documentos de venta se colige que la negociación estaba referida a una venta pura y simple con pagos a plazos, cuya obligación de pagar el saldo restante de la venta estaba supeditada a la firma del documento definitivo por ante la respectiva Oficina de Registro, estableciendo las partes lo siguiente: “En caso de que esta negociación no se lleve a feliz término por cualquier causa imputable a EL VENDEDOR, éste se obliga y se compromete a devolver a EL COMPRADOR, en un plazo fijo de treinta (30) días, las cantidades abonadas por éste, más el interés aplicable a dicha cantidad correspondiente al promedio de la tasa pasiva de los seis (6) principales bancos de país”. Igualmente, se dejó constancia mediante documento autenticado en fecha 05 de febrero de 2002, antes la Notaria Pública Decima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 51, Tomo 07, de los Libros de Autenticaciones, que el vendedor puso en posesión al comprador del inmueble objeto de la venta. Así se establece.-
Dicho esto, si bien del contrato se evidencia que el vendedor debía cumplir con una serie de trámites para la firma del documento definitivo de venta, no es menos cierto que tales diligencia podrían llevar en sí trámites paralelos, para lograr su consecución, y que de igual forma el vendedor estaría en la obligación de cumplir con el objeto de obtener el fin último, como lo es la venta definitiva del inmueble.
Lo expuesto supra, está en total armonía con lo expresado por José Luis Aguilar Gorrondona, quien en su obra “Contratos y Garantías”, manifiesta:
“(…) Nuestro Código a su vez dice que “la tradición se verificará poniendo la cosa vendida en posesión del comprador” (C.C. art. 1487) con lo cual quedan diferenciados los campos de la obligación de transferir y de hacer tradición. Sin embargo, Planiol y Ripert, acertadamente, critican la afirmación de que hacer la tradición consiste en poner en posesión al comprador. El vendedor, afirman, debe hacer todo lo que esté de su parte para poner al comprador en la situación de obtener de la cosa los beneficios...”. (Negrillas de la Sala).
Al subsumir el caso de marras con lo expuesto, se evidencia que según las documentales traídas a los autos, el vendedor procedió a realizar una serie de diligencias relacionadas con el bien objeto del contrato de venta. Tales diligencias están referidas en primer término, a conseguir el permiso de habitabilidad por ante el órgano respectivo, lo que conllevaría sin lugar a dudas, una vez regularizado esto, a la obtención del permiso para proceder a la protocolización del documento de condominio y posteriormente el de venta definitivo, todo lo cual indica, que se estaba cumpliendo con los trámites previos para el cumplimiento de lo pautado en los tantas veces referidos documentos de venta. De manera que para concepto de esa sentenciadora, el vendedor si cumplió con las diligencias de medio para alcanzar este fin contractual, circunstancia que se modificó no por la voluntad del vendedor, sino por un hecho que no estaba en su poder ejecutar.
De lo cual se desprende entonces, que correspondía al vendedor, la obligación de cumplir con todas las diligencias necesarias para poner al comprador en el uso y goce de la cosa objeto del contrato y mucho más aun si dichas obligaciones dimanan de la voluntad de las partes plasmadas en un contrato en donde se pacto la venta pura y simple con pagos a plazos, y se estableció:
“En caso de que esta negociación no se lleve a feliz término por cualquier causa imputable a EL VENDEDOR, éste se obliga y se compromete a devolver a EL COMPRADOR, en un plazo fijo de treinta (30) días, las cantidades abonadas por éste, más el interés aplicable a dicha cantidad correspondiente al promedio de la tasa pasiva de los seis (6) principales bancos de país”.
Por lo que considera esta sentenciadora que la intención común de las partes fue celebrar un contrato de compraventa, cuyo consentimiento sobre cosa y precio se produjo por la oferta de venta del demandado y la aceptación del demandante, produciéndose la transferencia de propiedad como efecto del consentimiento legítimamente manifestado, por mandato del artículo 1.161 del Código Civil, quedando pendiente de cumplimiento la obligación del demandado mediante el otorgamiento del documento de propiedad ante la Oficina de Registro competente, y la del demandante de pagar el saldo restante del precio.
Sobre la naturaleza de los contratos, ha señalado nuestro máximo Tribunal en sentencia de fecha veintisiete (27) días del mes de octubre de dos mil diez, Sala de Casación Civil, con la ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, lo siguiente:
“(…) Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.
Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. (Sent. S.C.C. de fecha 22-09-09 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otra). (…)”

Pues bien, habiéndose analizado el contrato cuya nulidad se pretende puede concluir esta sentenciadora que el mismo cumple con todos los elementos esenciales para su existencia, por lo que impretermitible es declara SIN LUGAR la presente demanda. Así se decide.-
Fijado lo anterior, y habiéndose declarado que el documento de venta que fuera debidamente autenticado ante la Notaria Pública Decima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 47, Tomo 26, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaria, ratificado por documento autenticado ante la misma Notaria, en fecha 05 de febrero de 2002, anotado bajo el No. 51, Tomo 07, cumple con todos los elementos esenciales para su existencia, mal podría condenarse a la parte demandada al pago de daños y perjuicios como consecuencia de la inexistencia del contrato. Así se decide.-
CAPÍTULO V
DISPOSITIVA.

Por los razonamientos y consideraciones que anteceden, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la presente demanda de NULIDAD DE VENTA, fuera interpuesta por el ciudadano LEONARDO ALFREDO GONZÁLEZ GARCÍA contra el ciudadano MARCO ANTONIO LAURETI BURBO, todos plenamente identificados en autos.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en Los Teques, a los siete (07) días del mes de diciembre de dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-
LA JUEZ,

ZULAY BRAVO DURÁN.
LA SECRETARIA,

JAIMELIS CÓRDOVA MUJICA.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo anuncio de Ley, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.)
LA SECRETARIA,

Exp. No. 19.714