TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL: BIENES Y VALORES LA VANGUARDIA C.A, Sociedad Mercantil inscrita en fecha 24 de agosto de 1999, en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del entonces Distrito Federal y el Estado Miranda, bajo el Nº 15, Tomo 64-A-VII., representada por su Administradora LUISA AMELIA SALAZAR HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 3.555.132.

JOSÉ MANUEL OLIVERO AGUILERA, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 111.287.

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL:

SERVIMED GLOBAL, C.A., Sociedad Mercantil inscrita en fecha 5 de agosto de 2003, en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, bajo el Nº 2, Tomo 13-A-Tro., representada por su Presidenta YELITZA JOSEFINA ALFONZO ALAYÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.231.672.

JESÚS RAFAEL ACOSTA ESPINOZA, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 46.929.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXPEDIENTE NRO E-2011-074
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por cumplimiento de contrato, presentado en fecha 30 de septiembre de 2011, ante el Juzgado Distribuidor de Municipio del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda por la Sociedad Mercantil BIENES Y VALORES LA VANGUARDIA en contra de la Sociedad Mercantil SERVIMED GLOBAL, C.A., todos arriba identificados. Basó su pretensión en el contenido de los artículos 33, 34, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.
En fecha 18 de octubre de 2011 este Tribunal dio por recibido el presente expediente remitido por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro, por declinación de competencia por el territorio.
En fecha 20 de octubre de 2011, este Tribunal admitió la demanda interpuesta y consecuentemente ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 3 de noviembre de 2011 compareció la parte demandada asistida de abogado y presentó diligencia mediante la cual confiere poder apud acta al abogado JOSÉ MANUEL OLIVERO AGUILERA.
En fecha 8 de mayo de 2012 el Alguacil del Tribunal estampó diligencia mediante la cual informa no haber logrado la citación personal de la demandada.
En fecha 11 de mayo de 2012 compareció el apoderado judicial de la parte actora y solicitó al Tribunal la citación por correo certificado, lo cual fue acordado en fecha 17 de mayo de 2012.
En fecha 4 de junio de 2012 el Alguacil del Tribunal estampó diligencia mediante la cual informa que entregó compulsa en la Oficina del Instituto postal Telegráfico (IPOSTEL) dirigida a la parte demandada y consignó recibo sellado por dicho oficina.
En fecha 12 de julio de 2012 se ordenó agregar a los autos acuse de recibo de telegrama remitido por el Instituto postal Telegráfico (IPOSTEL).
En la misma fecha compareció la parte demandada, asistida de abogado, y se dio por citada,
En fecha 17 de julio de 2012 compareció la parte demandada asistida de abogado y presentó diligencia mediante la cual confiere poder apud acta al abogado JESÚS RAFAEL ACOSTA ESPINOZA.
Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho.
II
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

Siendo la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa a hacerlo del modo que se expone a continuación:

Alega la parte actora en su escrito libelar lo siguiente: Que en fecha 29 de julio de 2008 dio en arrendamiento un bien inmueble de su propiedad constituido por un local comercial distinguido con el número 1-18, situado en el primer piso del Centro Comercial Club de Campo, de aproximadamente cuarenta y dos metros cuadrados con cincuenta y tres decímetros cuadrados (42,53 mts2), lo cual se verifica de contrato de arrendamiento autenticado en esa misma fecha ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Miranda, anotado bajo el N° 01, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que de acuerdo con la cláusula quinta contractual, se estableció como duración del contrato el período de dos (2) años, que corrían desde el 21 de mayo de 2008 hasta el 21 de mayo de 2010, prorrogable de mutuo acuerdo entre las partes.
En este orden de ideas, manifiesta que en fecha 6 de abril de 2010 envió comunicación a la arrendataria avisándole que no renovaría el contrato e igualmente que si hacía uso de la prórroga legal debía pagar durante su lapso el incremento estipulado en la cláusula quinta y entregar el inmueble el día 22 de mayo de 2011. Que la arrendataria hizo uso de la prórroga legal; sin embargo no cumplió con su obligación de entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga, a pesar de las múltiples gestiones que se efectuaron con este propósito, y, aunado a ello, dejó de cancelar el canon de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2010, entregándole hasta tres (3) cheques sin fondo. Que igualmente le ofrecieron en venta el inmueble sin obtener respuesta.
Que en virtud de las razones expuestas, demanda por cumplimiento de contrato a la sociedad mercantil SERVIMED GLOBAL, C.A., para le haga entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes, al haber expirado el plazo estipulado por las partes en la cláusula segunda, y que igualmente le cancele, por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de VEINTIOCHO MIL OCHOCIENTOS (Bs 28.800,00), equivalentes al retraso en los cánones locativos correspondientes a septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2011, a razón de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs, 2.400,00) cada una.
La parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda y negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta en su contra, manifestando lo siguiente: Que si bien es cierto que suscribió un contrato de arrendamiento con la parte actora, la prórroga legal venció el 21 de mayo de 2011, sin que llegara a su fin esta relación locativa, por cuanto la parte actora interpuso su acción de cumplimiento de contrato el día 30 de septiembre de 2011, por lo que accionó judicialmente fuera del lapso de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal. Que la arrendadora luego de algunas conversaciones le ofreció en venta el inmueble en condiciones que por su onerosidad no podía cumplir. Que a partir de ese momento las relaciones con la arrendadora se empezaron a deteriorar y se rompió la comunicación, al punto que procedió a demandarla.
Que en virtud de los razonamientos expuestos, nació una nueva relación arrendaticia con carácter indeterminado de conformidad con los artículos 1.394, 1.600 y 1.614 del Código Civil; lo que llevará a que se declare sin lugar la presente demanda.
Por último impugnó los documentos presentados en fotocopias por la parte actora, marcado “A”.
Trabada en esta forma la litis, este Tribunal de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, pasa a valorar las pruebas producidas por las partes.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
• Original de contrato de arrendamiento (documento público) suscrito entre las partes de este juicio, autenticado en fecha 19 de julio de 2008 ante la Notaría del Municipio Los Salias del estado Miranda, anotado bajo el N° 01, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones, conforme al artículo 1.359 del Código Civil se valora como prueba del negocio jurídico a que este documento se contrae.
• Copia simple de Registro de Participación de Acta Constitutiva Estatutaria de la Sociedad Mercantil demandante, de fecha 2 de marzo de 1994, ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, anotado bajo el Nº 13, Tomo 45-A Pro, la cual fue impugnada oportunamente por la parte demandada, la parte actora presentó este instrumento en copia certificada a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y da fe de la conformación legal de la empresa.
• Original de comunicación de fecha 6 de abril de 2010 dirigida por la parte actora a la parte demandada, con firma en señal de recepción la cual no fue desconocida, mediante la cual le notifica que no será renovado el contrato de arrendamiento, se valora como instrumento privado de conformidad con el artículo 1.371 y 1.363 del Código Civil y da fe de haberse efectuado este acto.
• Formato de contrato de venta a efectuarse entre las partes de este juicio sobre el inmueble arrendado, sin que conste ningún elemento de participación en el mismo de la parte demandada, carece de valor probatorio por no tratarse siquiera de un instrumento privado.
• Original de dos (2) cheques emitidos a nombre de “Luisa Salazar” y “Juan Carlos De Sousa Salazar”, adminiculado con la Prueba de Informes, mediante la cual se requirió que se oficie a Banesco Banco Universal, Agencia Los Nuevos Teques, a fin de que informe: 1) Si el cheque número 1788602 de la Cuenta Corriente N° 013400351403530526632 pertenece a la Corporación Mediar, C.A., 2) Si esta cuenta fue abierta por la ciudadana y, si el titular de la la cuenta N° 01340035140353053632 de ese Banco o autorizado es la nombrada ciudadana. Admitida la prueba y librado el Oficio N° 12/266 de fecha 7 de agosto de 2012, fue entregado al día siguiente, la agencia bancaria informó que no podían atender el requerimiento formulado, y que debían ser canalizados por la Superintendencia de Bancos. Estas probanzas no lograron demostrar el hecho que con ella se perseguía (falta de provisión de cheques).
• Formato de contrato de venta a efectuarse entre las partes de este juicio sobre el inmueble arrendado, sin que conste ningún elemento de participación en el mismo de la parte demandada, carece de valor probatorio por no tratarse siquiera de un instrumento privado.
• Mensaje por correo electrónico y contrato de transacción sin firma, presentados para demostrar que se intentó llegar a un acuerdo extrajudicial. Respecto al primero de los mencionados, cabe mencionar que en los documentos electrónicos es menester identificar al emisor, al receptor y a la integridad del documento; lo cual debe realizarse a través del proveedor del servicio, quien debe emitir una certificación y dar así certeza de la autoría del mensaje de texto electrónico. Por tanto, al no constatarse estas circunstancias y concomitantemente su veracidad, se desestima su valor probatorio. En cuanto al segundo, carece de valor probatorio por no tratarse siquiera de un instrumento privado.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
• Copia de Participación de Acta Constitutiva Estatutaria de la Sociedad Mercantil demandada, de fecha 2 de marzo de 1994, ante el Registro Mercantil III de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, anotado bajo el Nº 2, Tomo A-13 Tro, la cual fue impugnada por la parte demandada a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y da fe de la conformación legal de la empresa.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Este Tribunal para decidir observa que, con la presente demanda la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandada, pues llegado el día del vencimiento de la prórroga legal, la parte accionada desacató su deber de entregarle el inmueble. En tal sentido, debe examinarse el contrato locativo que vincula a las partes, cursante los folios 28 al 31, y al efecto se advierte que las partes en la cláusula quinta establecieron lo siguiente:

“El plazo de duración de este arrendamiento es de dos (2) años, contados a partir del 21 de mayo de dos mil ocho (21-5-2008), pudiendo dicho lapso ser prorrogado de mutuo acuerdo entre las partes, con la modificación correspondiente del canon de arrendamiento, de acuerdo al incremento que haya sufrido el arrendamiento de locales similares en el área. En caso de no producirse prórroga del contrato aquí convenido, La Arrendataria debe hacer entrega del mismo a La Arrendadora, completamente desocupado, el día 21 de mayo de 2010. Para el caso de que La Arrendataria haga uso de la prórroga establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pagará a La Arrendadora durante el período de dicha prórroga, un incremento mensual del veinte por ciento (20%) sobre el canon de arrendamiento más abajo establecido”

Del contenido de esta disposición contractual se evidencia que las partes claramente establecieron la naturaleza de tiempo determinado del contrato en dos (2) años, dejando abierta la posibilidad de prórrogas bianuales siempre y cuando una parte diere aviso a la otra, de suerte que si no se producía tal aviso, el contrato finalizaba el día 21 de mayo de 2010, y al día inmediato siguiente nacía el lapso de un año de prórroga legal, el cual vencía el 21 de mayo de 2011.

Así las cosas, consta en autos que la arrendadora en fecha 6 de abril de 2011 manifestó a la arrendataria, a pesar de no exigirlo el contrato, su deseo de dar por terminado el contrato, y cumplido el lapso de la prórroga legal previsto en el artículo 39, literal c) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendadora dejó transcurrir cuatro (4) meses, -desde 21 de mayo de 2011 hasta el 30 de septiembre de 2011- para interponer la presente acción de cumplimiento de contrato, debiendo así determinarse si en virtud del tiempo sucedido sin que mediara una conducta activa de la arrendadora para procurar la entrega del inmueble permite deducir que se produjo la indeterminación del contrato.

En tal sentido se observa que el autor Gilberto Guerrero Quintero, con relación a este asunto expresa lo siguiente:

“…Consecuencias: La prórroga legal presenta algunas consecuencias que podemos considerar de tres tipos, como son: en orden al tiempo, de carácter procesal y en relación con las garantías dadas. El primer tipo comprende, a su vez, la prórroga del contrato durante el tiempo previsto en la ley, la extinción del contrato por vencimiento de la prorroga legal y la posibilidad de la tácita reconducción. Las de orden procesal se refieren especialmente a la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término y el secuestro del inmueble arrendado.
(…Omissis…).
Contrato por tiempo determinado con duración concluida.
Para que aparezca el nuevo contrato, es necesario que las partes hayan fijado un término de duración y que al vencimiento de la prórroga legal, o porque la misma no proceda, se produzca las circunstancias a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, pues no opera en la relación indefinida que carece de la virtualidad de prorrogarse cuando no contiene en sí misma un límite que permita su prórroga (sólo se prorroga lo que concluye), a menos que se trate de la excepción del artículo 38 de LAI y la contenida en la previsión a que se refieren los artículo 1.626 y 1.627 del Código Civil, o normas reguladoras de la “tácita reconducción” de un contrato que siendo inicialmente por tiempo indeterminado por causa de la imprevisión de las partes el legislador lo declara por tiempo determinado de un año o por más tiempo, según las circunstancias que allí se establecen, al tratarse de un fundo rústico, cuya regulación está excluida de LAI (literal b, art. 3º).
(…Omissis…)
De esta misma norma podemos deducir que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla (vid III, 9 infra)
c. El vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indefinido.
Significamos que por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario, de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia. En efecto, esta característica es la más resaltante porque la “reconducción” la traducimos por “reforma” y siendo así se reforma o modifica el tiempo, que de determinado pasa a ser indeterminado.
(…Omissis…)
La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario receptio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencia jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal, en caso de necesitarlo.
Si bien es cierto que según el artículo 1.599 del Código Civil de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese “día prefijado” ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fin y hasta extinguir. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal. ¿Por qué se puede transformar o convertir y no se extingue? Se transforma debido a que continua la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. En realidad lo que se extingue es el tiempo prefijado por el solo hecho de su conclusión…”. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2003, Volumen I, págs 343 y 344 )

Ahora bien, en aplicación de la doctrina reproducida con anterioridad al caso de autos, la cual comparte esta juzgadora, se aprecia que la parte actora dejó transcurrir más de cuatro meses para accionar por cumplimiento de contrato, lo cual permite deducir que conforme al artículo 1.600 del Código Civil, operó la tácita reconducción del contrato; aunado a ello se aprecia que la demandante manifestó haber ofrecido en venta el inmueble arrendado, siendo éste un derecho otorgado a los locatarios por la ley especial inquilinaria, siempre y cuando se encuentren solventes en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfagan las aspiraciones del propietario, de lo cual se infiere que para la actora, en su condición de arrendadora propietaria, la arrendataria aquí demandada satisfacía estos extremos.

Por tanto, siendo que la relación locativa entre las partes se indeterminó en el tiempo, la presente demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término deberá sucumbir y así se declarará en el dispositivo del fallo.
DECISIÓN
Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil BIENES Y VALORES LA VANGUARDIA C.A., contra la sociedad mercantil SERVIMED GLOBAL, C.A., ambas partes identificadas al inicio.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.
Déjese copia certificada del presente fallo conforme al artículo 248 ejusdem.
Publíquese y Regístrese.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a los seis (6) días del mes de diciembre de dos mil doce (2012). AÑOS 202° y 153°.
LA JUEZA TITULAR,

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO,
MAIKEL MEZONES
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m. Se libraron boletas de notificación.
EL SECRETARIO,

LCH/mmi
Expediente Nº: E-2011-074