TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA de VENEZUELA
JUZGADO del MUNICIPIO AYACUCHO de la

CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL del ESTADO TACHIRA
202 de la INDEPENDENCIA Y 153 de la FEDERACION

San Juan de Colón, SIETE de DICIEMBRE de 2012
Motivo: CUMPLIMIENTO CONTRATO
Exp. No. C-1791-11 del 06-12-11
Demandante:
JUDITH COROMOTO CARRILLO LABRADOR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula No. V-8102496, con domicilio procesal en Calle 1, No. 1-14, Barrio Urdaneta de esta ciudad;
Abogada Asistente:
YENNY R. RAMIREZ P., inscrita en IPSA bajo No. 148590, cédula V-13977784, e igual domicilio,
Demandado-a:
WILLERS ALIRIO NIÑO GOMEZ y MAGNOLIA SANDOVAL de NIÑO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas Nos. V-2552575 y v-15367396 en su orden y domiciliados en Puerto Ayacucho, Estado Amazonas;
Abogado Asistente:
OSWALDO A. LOPEZ A., inscrito en el IPSA bajo el No. 90568, cédula de identidad No. V-12940310 y de este domicilio;
De la DEMANDA (30-11-11) se desprende, que el 07-08-2007 las Partes contrataron ante Notaría Pública local, el Arrendamiento Con Opción a Compra de una casa, ubicada en el Barrio Urdaneta de esta ciudad, en carrera 1, entre calles 3 y 4, No. 3-32, propiedad de los Co- Demandados desde el 24-02-1995, conviniendo su precio en Bs. 55.000,oo, pagando en dicho acto la suma de Bs. 20.000,oo, adeudando Bs. 35.000,oo, pagaderos en 6 meses;
Que el arrendamiento mensual sería de Bs. 120,oo; que en el curso del término, los Co-Demandados se mudaron de esta ciudad, comunicándose telefónicamente; que antes del término, debatieron sobre la conclusión contractual, acordando que vendrían cuando estuviese el restante del precio, a suscribir el traspaso correspondiente, y que ello fue una renovación;
Que solicitó el crédito bancario por Bs. 66.700,oo en vista del aumento en el precio convenido entre las partes;
Que aprobado el crédito, llamo al codemandado señor Willers para que vinieran a firmar y recibir el saldo del precio acordado, sin obtener respuesta positiva, suspendiéndose las comunicaciones telefónicas y el cobro de arriendos;
que hubo presencias de abogado en la casa, para aumentar el precio, caso contrario, compensar parcialmente arriendos pendientes por el arreglo o cambio del techo de zinc por machimbre, caso contrario resolver el contrato suscrito, con la desocupación de la misma,
Que denunció el caso en la Defensoría del Pueblo en San Cristóbal;
Que en agosto de 2010, se presento la Sra. Magnolia Sandoval de Niño, Co-Demandada de autos, exigiendo la devolución de la casa, que iba a ocuparla, ameritando dicha discusión, un tratamiento médico para la Demandante;
Que hace consideraciones doctrinales sobre el concepto de Obligaciones; Contrato; referencias legales del Código Civil, artículos 1133, 1134, 1137, 1138, 1159, 1160, 1167, para reclamar el Cumplimiento o Ejecución del Contrato, que fue renovado verbalmente, haciendo referencia al artículo 1290 ejusdem; mas los daños y perjuicios a tenor del artículo 1271 ejusdem, estimando la demanda en Bs. 90.000,oo o 1184,21 unidades tributarias;
Acompañando copia simple del contrato notariado de Arrendamiento con Opción a Compra,

Admitida la demanda el 06-12-11 (f. 8), por el procedimiento Breve, dada la cuantía, se emplazó a los Co-Demandados para su comparecencia;
Consignados los emolumentos para las compulsas en fecha 12-12-11 (f.10);
Que el 04-05-12, la Alguacila informa sobre la infructuosidad para citaciones;
El 24-05-12, se libra cartel de citación;
Al folio 49, consta su consignación en autos;
Al folio 51, consta conferimiento poder apud acta por parte de la Demandante,
Al folio 53, la Demandante pide nombramiento de defensor provisorio;

Al folio 66, los Co-Demandados, en fecha 22-10-2012, se dan por citados mediante apoderado; Al folio 70, consta escrito de
CONTESTACION de la demanda, el 24-10-12, del cual se desprende, la promoción de la Cuestión Previa prevista en el Numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (CPC), o Cuestión Prejudicial, por cuanto el contrato demandado es de arrendamiento, y esto se tramita por régimen jurídico especial, previsto en el artículo 94 de la ley para la regulación y control de los arrendamientos de viviendas;
que prevé el agotamiento de la vía administrativa para proceder judicialmente;
Que rechaza la renovación verbal del contrato; que no se ejerció el derecho a prórroga contractual previsto; que se incumplió el artículo 1527 del Código Civil, al no pagar el precio en el día y lugar contratado;
Que el 30-07-2011, hubo notificación judicial No. 3074-11 del vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento, antes de la presente demanda;
Que la Demandante debió consignar los cánones de arrendamiento y ofertar real y legalmente el saldo del precio convenido; que la opción venció, que la Demandante incumplió el pago de los cánones de arrendamiento; que cursa por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) solicitud de Desalojo de la casa; que formula la improcedencia y que no ha lugar la presente demanda, protestando las costas;
Acompaña copia de solicitud de Notificación, el poder notariado, el contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, marcada “B” la solicitud al SUNAVI de fecha 04-09-12, por su necesidad de ocupar el inmueble y el desalojo, señalando domicilio en San Josecito;

Al folio 91, consta escrito de PROMOCION de Pruebas de los Co-Demandados, contentivo del contrato de arrendamiento con opción a compra; la solicitud de Notificación No. 3074-11 del 30-06-11; la solicitud administrativa de Desalojo; Testimoniales y Posiciones Juradas;

Al folio 97, en fecha 31-10-12, el Despacho admite la anterior promoción;
Al folio 103, consta escrito de PROMOCION de pruebas de la Demandante, contentivo de Posiciones Juradas, Testimoniales, Instrumentales (propiedad de la casa y su liberación hipotecaria, el contrato en litigio, facturas de compra de materiales, contratos con terceros) e Inspección Judicial,
Al folio 227, el 05-11-2012, consta admisión de la anterior promoción,
Al folio 231, 233, 237, 253, 277, 292 constan testimoniales;
Al folio 238, consta promoción de la Demandante de testimonial;
Al folio 243, constan Posiciones Juradas de la Demandante,
Al folio 246, el 12-11-12, se admitió la promoción presentada ut supra;
Al folio 247, Los Co-Demandados se oponen a la admisión de instrumentales presentados y los desconocen parcialmente;
Al folio 256, constan Posiciones Juradas de Magnolia Sandoval de Niño;
Al folio 259, constan Posiciones Juradas de Willers A. Niño Gómez;
Al folio 264, consta auto de abrir la Pieza No. 2 en esta causa;
Al folio 266 (segunda pieza), consta solicitud de prórroga del lapso probatorio;
Al folio 267, consta escrito de tacha del testigo Jonathan Suárez;
Al folio 269, consta auto para mejor proveer, fechado el 13-11-12;
Al folio 270, consta ratificación testimonial del instrumento inserto al folio 128;
Al folio 271, los Co-Demandantes insisten en hacer valer los testimonios tachados por la contraparte (Carmen Vega de Mora y Jonathan Suárez);
Al folio 274, consta acta de Inspección Judicial en el inmueble en litigio;
Al folio 280 y siguientes, constan fotografías de la casa en litigio;
Al folio 295 consta escrito de Conclusiones de la parte Demandante;
Al folio 301, consta escrito de Informes de los Co-Demandados;

Así, y estando diferido el lapso par sentenciar esta causa, el 26-11-12, el Despacho previa revisión de las actas procesales, se examinan los siguientes
MOTIVOS de HECHO y de DERECHO
Que el Tribunal es competente para conocer de la presente causa, por medio del Juicio Breve por la cuantía; que se cumplió el debido proceso y la asistencia jurídica para las partes;

que la demanda pretende el cumplimiento de un INSTRUMENTO PUBLICO - contrato de Arrendamiento con Opción a Compra con duración de 6 meses, prorrogables, recibiendo los Copropietarios parte (Bs. 20.000) del precio convenido (Bs. 55.000); que las partes omitieron los avisos para prorrogarlo; que conforme al artículo 1600 y 1614 del Código Civil, si al expirar el término del contrato, la arrendataria queda y se le deja en posesión de la casa (Posición Jurada, folio 60) sin oposición de los propietarios, se presume renovado, y sus efectos se regulan como los de un contrato a tiempo indeterminado; que dicho instrumento no fue impugnado, desconocido, negado, tachado, rechazado o atacado en alguna forma legal por fraude, simulación o nulidad, por tanto comprueba y evidencia la voluntad de las partes en arrendar la casa mientras se perfecciona la compra-venta entre ellos,
por tanto se la da el valor de plena fe, según el artículo 1359 y 1360 del Código Civil, y así se decide;

que en la novísima ley sobre arrendamientos (GOE # 6053 del 12-11-11), nada prevé sobre el trámite de prorrogas, que si preveía la legislación anterior, pero que como se asentó, no fueron ejercidos por las partes;
Que la cualidad y legitimidad de las partes, está determinada por la condición asumida en el contrato suscrito que es de arrendamiento y de venta;

Que respecto a la Cuestión previa opuesta artículo 346 Nl. 8, relativa a la existencia de una Cuestión Prejudicial, se observa la ausencia en autos, de proceso judicial alguno relativo a la casa en litigio, salvo lo inserto al folio 84, referida a solicitud administrativa de desalojo, posterior a esta demanda, sin fuerza legal para suspenderla según la Ley contra el Desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas (GO # 39668 del 06-05-11) y la Ley de regularización y control de arrendamientos (GOE # 6053 del 12-11-11), habida cuenta que su espíritu así como de la Constitución de la República, es proteger el hogar, la familia, la posesión, la tenencia y la ocupación legal de viviendas, que no es el caso de los Co-Demandados, y que el motivo de esta demanda no es arrendaticia, sino civil, habida cuenta que la acción de los copropietarios esta en el artículo 548 del Código Civil, por tanto se deduce la improcedencia de la prejudicialidad alegada, en consecuencia se DECLARA SIN LUGAR la Cuestión Previa opuesta;

Que la pretensión es el cumplimiento de la opción de compra suscrita, no se discute la propiedad de la casa, por tanto lo arrendaticio ha de ventilarse con la ley en las instancias correspondientes;
Que la notificación del año 2011, (f. 75) es improcedente por extemporánea e ineficaz para probar la duración o prórroga de un contrato que por ley, es indeterminado, conforme al artículo 1600 y 1614 del Código Civil, ya que su vencimiento y prórroga ocurrió en 2007-2008, con las leyes vigentes en dicho tiempo, tanto para el arrendamiento como para la venta, y así se establece;

Que no consta en autos la devolución del abono (Bs. 20.000,oo) recibido e imputable al precio recibido (por cuanto no son arras, según Posición Jurada inserta al folio 259), como se desprende de las Posiciones Juradas estampadas a los folios 257 y 260;
que el interés de la Demandante en el cumplimiento de la Opción a compra pactada, se evidencia en la aprobación del crédito hipotecario a largo plazo a su favor en año 2009, para adquirir la casa en litigio (folio 131), instrumento que no fue impugnado, tachado, desconocido, rechazado o atacado en forma legal alguna por fraude, simulación o nulidad por error, dolo o violencia, permiten valorarlo como de plena fe, según el artículo 1360 y 1361 del Código Civil, así como del cúmulo de instrumentales relacionados con los recaudos exigidos por la ley bancaria vigente, en dicho caso (folios 149 y siguientes),

que la posesión legítima de la Demandante (f. 260) y la existencia del techo de machimbre, cuya existencia no consta en el contrato demandado y fechado en 2007, esta comprobada con la Inspección Judicial (folio 274 y siguientes), con evidencias fotográficas (f. 187) del año 2008, y que se corresponden con la compra de materiales relacionados (f. 122 y siguientes) desde el año 2007, por tanto se valora como congruente con el inicio del contrato, previa liberación hipotecaria de la casa en ese tiempo, y así se establece;
que el contrato de su colocación promovido al folio 128, fue desconocido oportunamente (f. 274) y no fue probada su autenticidad, de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, por tanto no se le confiere valor probatorio alguno;

que los testimonios promovidos y evacuados, no se les puede conferir valor probatorio habida cuenta de lo dispuesto en el artículo 1387 del Código Civil, sobre obligaciones mayores de Bs. 2.000,oo, así como los dichos relativos a cuestiones arrendaticias, otras de orden penal, o referidas a la propiedad, que son materias no controvertidas en esta causa, aunado a inhabilidades relativas a intereses o amistades de algunos de ellos-as, y así se establece,
que los daños y perjuicios demandados no están especificados, y menos aún, comprobados, por tanto no ha lugar a su procedencia, y así se decide;
que el avalúo inserto al folio 175, promovido por la demandante, se le asigna un valor indiciario del precio de la casa para el año 2008,

que el Procedimiento Breve, no prevé, una vez concluido el término de pruebas, la presentación de escritos de conclusiones o de informes, (folios 295 y 301), por tanto los consignados por las Partes, no se examinan, ni se le confiere valor indiciario alguno, y así se establece,
que por las consideraciones anteriores, se hace procedente declarar parcialmente con lugar la presente demanda de Cumplimiento del Contrato de Opción a Compra, ordenándose a los Co-Demandados vender la casa objeto de la opción de Compra, litigada en esta causa, cuyo precio se determinará de conformidad con el artículo 73 de la Ley para la regularización y control de los arrendamientos, concordado con el artículo 18 de su Reglamento, en trámite a iniciarse de inmediato en el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda del Estado Táchira, en San Cristóbal, compra venta que será financiada por integrante del sistema bancario en esta ciudad, por el monto que corresponda habida cuenta del abono recibido e imputable al precio, y que mientras se perfecciona dicho contrato de venta, la Demandante pagará provisionalmente la suma de Bs, 500,oo, por concepto de canon arrendaticio, a cuyo efecto abrirán la cuenta bancaria prevista en el artículo 68 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda,
aplicando en este caso, la ley del Régimen Prestacional de Vivienda (GOE #5889 del 01-08-08) sobre niveles de atención, protección especial, escala salarial, subsidios, 100% del valor de la casa, cuota mensual del 20% de ingresos, exención de derechos registrales y asiento principal familiar;

que dada la naturaleza de la decisión, no hay pronunciamiento sobre costas,
y así se decide;
en consecuencia, se dicta la presente SENTENCIA
El Juzgado del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en uso de la Potestad de Administrar Justicia que emana de la Ciudadanía, conforme al artículo 253 de la Constitución, impartiéndola en NOMBRE de la REPUBLICA BOLIVARIANA por AUTORIDAD de la LEY, resuelve:
PRIMERO:
Declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la presente Demanda de CUMPLIMIENTO de Contrato de arrendamiento con opción de compra, planteada por JUDITH COROMOTO CARRILLO LABRADOR, titular de la cédula No. V-8102496, de este domicilio, en contra de WILLERS ALIRIO NIÑO GOMEZ y MAGNOLIA SANDOVAL de NIÑO, titulares de las cédulas Nos. V-2552575 y v-15367396 en su orden y domiciliados en Puerto Ayacucho, Estado Amazonas;
SEGUNDO:
Ordenar a WILLERS ALIRIO NIÑO GOMEZ y MAGNOLIA SANDOVAL de NIÑO, titulares de las cédulas Nos. V-2552575 y v-15367396, vender a JUDITH COROMOTO CARRILLO LABRADOR, titular de la cédula No. V-8102496, la casa de su propiedad ubicada en el Barrio Urdaneta, Carrera 1 entre calles 3 y 4, No. 3-32, de San Juan de Colón de este Municipio, con área aproximada de 150 mts2., o 5 mts de frente por 30 de largo o fondo, cuyos linderos son: NORTE, propiedad que o fue de José Apolinar Mora Girón, divide en parte pared el Colindante y parte propiedad que es o fue de José Reyes Ramírez; SUR, con propiedad que es fue de Eustacio Corredor, divide pared de ladrillos propia del Colindante; ESTE, propiedad que es o fue del anterior Colindante, divide pared de ladrillos; y OESTE, hoy carrera 1, antes Carrera El Rosal; y constante de sala recibo, comedor, cocina con media pared de cerámica y sus planchones, habitación principal con closet y baño privado en cerámica y puerta de ducha, dos habitaciones, una sin closet, patio interno con rejas, servicios con tanque, otro servicio sanitario todo forrado en cerámica, puertas de madera, reja de seguridad en puerta principal y techo de machimbre en 90 mts2., cuyo título de propiedad es No. 34, Tomo 6, folio 9, Protocolo 1, del 24-02-1995, y liberación hipotecaria No. 23, Tomo 38, folio 109, Protocolo 1 del 06-08-2007, inscritos en el Registro Público juirisdiccional, por el PRECIO A determinar según el artículo 73 de la Ley para la regularización y control de los arrendamientos y el artículo 18 de su Reglamento, bien por las Partes o por ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat jurisdiccional, y que será financiado por integrante de la banca local, conforme a la ley;
TERCERO:
Ordenar a JUDITH COROMOTO CARRILLO LABRADOR, titular de la cédula No. V-8102496, pagar a WILLERS ALIRIO NIÑO GOMEZ y MAGNOLIA SANDOVAL de NIÑO, titulares de las cédulas Nos. V-2552575 y v-15367396, la suma de Bs. 500,oo mensuales por concepto de canon de arrendamiento provisional, mediante deposito bancario;
CUARTO:
Omitir pronunciamiento sobre costas, dada la naturaleza de la decisión;
Notifiquese a las Partes, por dictarse fuera del lapso legal, publíquese, agréguese y cópiese en archivo y en digital, hoy SIETE de DICIEMBRE de 2012, a las 3:20 p.m.;
CUMPLASE, Dios y Federación,

JUEZ PROVISORIO MUNICIPIO AYACUCHO
Abog. CARLOS LORENZO ARREAZA BERMUDEZ
LA SECRETARIA

Abog. JEINNYS MABEL CONTRERAS P.
Exp. C-1791-11.- cab
Carrera 8 No. 3-3, Despacho de 830 a 330 pm, tel-fax 0277 2913487
1810-2012, año 2 del Bicentenario de la Independencia, el Constitucionalismo y la República