TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

EXPEDIENTE Nº 11-8850

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil denominada “CONSTRUCTORA Y ADMINISTRADORA LOS TEQUES C.A. (CONTECA), originalmente inscrita en el Registro Mercantil del Distrito Federal y del Estado Miranda, en fecha 18 de Septiembre de 1964, bajo el N° 82, Tomo 30-A, reconstituida por documento inscrito en el mismo Registro, en fecha 18 de Junio de 1982, bajo el N° 47, Tomo 76-A, segundo, representada por el ciudadano ARMANDO RAUL MARTÍNEZ LÓPEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.419.731, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 97.904, en su carácter de Director.

PARTE DEMANDADA: MARÍA JOSÉ RODRIGUEZ de CABEZA, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nos. V-2.829.217.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ROMULO PLATA, FRANCISCO BETANCOURT, DOUGLAS RIVAS y AGUSTIN BRACHO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo el No 122.393, 22.925, 59.901 y 54.286, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

SENTENCIA: DEFINITIVA.-

I
En fecha 15 de marzo de 2011, se recibió mediante el sistema de distribución escrito libelar presentado por el ciudadano ARMANDO RAUL MARTÍNEZ LÓPEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.419.731, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 97.904, en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil denominada “CONSTRUCTORA Y ADMINISTRADORA LOS TEQUES C.A. (CONTECA), interponiendo demanda por RESOLUCION DE CONTRATO en contra de la ciudadana MARÍA JOSÉ RODRIGUEZ de CABEZA, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nos. V-2.829.217, alegando que: 1) En fecha 01 de julio de 2004, celebró contrato de arrendamiento con la demandada sobre un inmueble distinguido como Oficina 1-A, que forma parte integrante del Edificio Hijos de la Unión, ubicado en la Calle Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques, del Estado Bolivariano de Miranda. 2) El referido contrato en su cláusula cuarta estableció duración de un (01) año contado a partir del 01 de julio de 2004, prorrogable automáticamente por períodos iguales. 3) Que en la cláusula quinta y conforme a la regulación de alquileres vigente el canon de arrendamiento fue la cantidad de CIENTO VEINTITRES MIL BOLÍVARES (Bs. 123.000,00) equivalente hoy a CIENTO VEINTITRES BOLÍVARES (Bs. 123,00), que el referido canon de arrendamiento debía pagarlas la arrendataria en dinero efectivo a satisfacción puntualmente al vencimiento de cada mes en las oficinas de la arrendadora, cuya dirección declaró conocer perfectamente y que la falta de pago de una (1) pensión de arrendamiento daba derecho a la arrendadora a demandar por ante el órgano jurisdiccional competente la resolución del contrato. 4) Que en la cláusula decimoséptima se estableció que la falta de cumplimiento de una cualquiera de las estipulaciones del contrato por parte de la arrendataria era motivo suficiente para que el contrato fuese considerado resuelto por parte de la arrendadora y en consecuencia ésta pudiera ocurrir por ante el órgano jurisdiccional competente a ejercer las acciones a que hubiere lugar, y como consecuencia de su incumplimiento la arrendataria se obligó a pagar la indemnización por los daños y perjuicios a los cuales diera lugar por tal incumplimiento, debiendo entregar lo arrendado totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en las cuales lo recibió al tiempo de la celebración del contrato. 5) Que la arrendataria MARÍA JOSE RODRIGUEZ de CABEZA, ha incumplido las obligaciones asumidas en el referido contrato de arrendamiento, por cuanto se encuentra insolvente en el pago de las pensiones de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año dos mil nueve (2.009), ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año dos mil diez (2.010) y ENERO y FEBRERO del año en curso dos mil once (2.011), que a razón de CIENTO VEINTITRES BOLÍVARES (Bs. 123,00) cada una, dan un total de DOS MIL OCHOCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES (Bs. 2.829,00). 6) Fundamentando su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicita en su libelo lo siguiente: Primero: La Resolución del contrato de arrendamiento y como consecuencia a la devolución del inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en las cuales lo recibió al momento de la celebración; Segundo: Pagar a su representada, sin plazo alguno, la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES (Bs. 2.829,00) por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados por la falta del pago oportuno de las pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año dos mil nueve (2.009), ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año dos mil diez (2.010) y ENERO y FEBRERO del año en curso dos mil once (2.011), que a razón de CIENTO VEINTITRES BOLÍVARES (Bs. 123,00) cada una; Tercero: Igualmente demandó por concepto de indemnización por daños y perjuicios, las sumas de dinero que dicho inmueble produciría por alquileres al canon de CIENTO VEINTITRES BOLÍVARES (Bs. 123,00) mensuales desde el día primero (1°) de marzo del año en curso dos mil once (2011) hasta la fecha en que se dicte sentencia; así como pagar la cantidad de VEINTE BOLÍVARES (Bs. 20,00) por casa día de retardo en la entrega del inmueble a satisfacción, contados a partir del día en que se Tribunal dicte sentencia declarando con lugar la resolución del contrato; solicitud fundamentada conforme a lo convenido en la cláusula decimosexta del contrato; y Cuarto: Pagar las costas y costos del procedimiento hasta su definitiva terminación. Estimó la demanda en la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES (Bs. 2.829,00) equivalentes a TREINTA Y SIETE COMA VEINTIDOS UNIDADES TRIBUTARIAS (37,22 U.T.). Señaló domicilio procesal.
En fecha 22 de marzo de 2011, el abogado ARMANDO MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó diligencia mediante la cual consignó los recaudos necesarios para la admisión de la demanda.
En fecha 31 de marzo de 2011, el Tribunal admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la demandada al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos haberse practicado su citación, faltando los fotostatos para librar la respectiva compulsa.
En fecha 04 de abril de 2011, el abogado ARMANDO MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó diligencia mediante la cual consignó los fotostatos respectivos a fin de librar la compulsa correspondiente.
En fecha 06 de abril de 2011, la Secretaria Accidental del Tribunal dejó constancia de haber librado compulsa a la parte demandada ciudadana MARÍA JOSÉ RODRIGUEZ de CABEZAS, acordada en auto de admisión de la demanda.
En fecha 13 de abril de 2011, el abogado ARMANDO MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó diligencia mediante la cual consignó emolumentos necesarios al Alguacil del Tribunal, a fin de practicarse la citación de la parte demandada.
En fecha 29 de abril de 2011, la Secretaria Accidental y el ciudadano Alguacil del Tribunal dejaron constancia de haber recibido de la parte actora los medios y recursos necesarios para gestionar la citación de la parte demandada, en fecha 13 de abril de 2011.
En fecha 03 de junio de 2011, el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación sin firmar con su respectiva compulsa, sin practicar la citación ordenada pese a las gestiones realizadas a tal fin.
En fecha 10 de junio de 2011, el abogado ARMANDO MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó la citación por cartel de la parte demandada.
En fecha 27 de junio de 2011, se libró cartel de citación a la parte demandada, ciudadana MARÍA JOSÉ RODRIGUEZ de CABEZA.
En fecha 13 de julio de 2011, el abogado ARMANDO MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó ejemplares de prensa de los diarios El Nacional y La Región, donde aparece cartel de citación publicado.
En fecha 25 de julio de 2011, la Secretaria Accidental del Tribunal dejó constancia de haber fijado cartel de citación dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de septiembre de 2011, el abogado ARMANDO MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la designación de defensor judicial.
En fecha 23 de septiembre de 2011, el Tribunal designó como defensor judicial de la parte demandada al abogado ADELSO ENRIQUE POLANCO, se libró boleta de notificación a fin de que compareciera a aceptar o excusarse del cargo designado. En esta misma fecha se ordenó la corrección de la foliatura del expediente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06 de octubre de 2011, el abogado AGUSTIN BRACHO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 54.286, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana MARÍA JOSÉ RODRIGUEZ de CABEZA, consignó Instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, así mismo se dio por citado en nombre de su representada.
En fecha 10 de octubre de 2011, el abogado AGUSTIN BRACHO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 54.286, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana MARÍA JOSÉ RODRIGUEZ de CABEZA, consignó escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos: “… A todo evento Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes la ACCION POR RESOLUCION, en que se ha fundado la parte actora, en contra de mi representada, por cuanto no es cierto el fundamento en que se ha basado la parte actora, A) que nuestra representada adeude la cantidad de BS. 2.829,00 por concepto de cánones de arrendamiento desde abril hasta diciembre de 2009, y Enero, Febrero, Marzo Abril; Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2010, Enero y Febrero de 2011, respectivamente, a razón de Bs. 123,00, por cada mes, B) en pagar por concepto la suma de dinero de dicho inmueble produciría por alquiler de Bs . 123,00 mensuales desde el día primero de marzo del año 2011 hasta la fecha que este tribunal dicte sentencia, C) en pagar la cantidad de Bs. 20,00 por cada día de retardo en la entrega del inmueble, que hoy demanda incurre en un acto de mala fe, como el caso de autos, pues ello como se ha dicho constituye un acto malicioso, no teniendo justificación suficiente para que prospere su acción, lo que autoriza al Juez para rechazar tal pretensión.
Ahora bien, ciudadano Juez de acuerdo a la CLÁUSULA CUARTA de dicho contrato “fue de un año contado a partir de Primero (01) de Julio de 2004” Omissis, se observa que la relación arrendaticia se inicio en fecha Primero (01) de Julio de 2.004, por lo cual no cabe duda alguna que vencido el termino inicial de un año en fecha Primero (01) de Julio de 2.005, las partes debieron manifestar su expresa voluntad por escrito de prorrogar la relación arrendaticia, lo cual evidentemente no ocurrió, pues no existe en autos medios de prueba alguno en virtud de la cual se hubiese acreditado tal circunstancia, por ello, en fecha, Primero (01) de Enero de 2.005, exclusive, comenzó a correr el lapso de prorroga legal (seis meses) establecido en el literal a del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Se observa que vencida la prorroga legal, el primero (01) de Enero de 2.006, la parte demandada continuo poseyendo el inmueble objeto del contrato, e incluso continuo pagando el canon de arrendamiento por ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma circunscripción en el expediente N° 3154 de la nomenclatura interna de este Tribunal.
Dentro de esta perspectiva, es necesario traer a colación la disposición legal establecida en el artículo 1.159 de Código Civil “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”
Dicho esto, y siendo que según se desprende de autos, ninguna de las partes notifico su voluntad de prorrogar o no el contrato de arrendamiento en cuestión, por lo que operó la Tacita Reconducción a tenor de los artículos 1.600 y 1.614
Es pertinente traer a colación lo que establece el artículo 1.600 del Código Civil “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
La norma es clara al establecer que si fenecido el tiempo fijado en el contrato, al arrendatario se le deja en posesión, y el contrato se presume renovado y sus efectos se rigen por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, a saber, cabe mencionar la sentencia de la sala constitucional de fecha 24/04/2002, con ponencia del magistrado Pedro Rondon Haaz (expediente 02-05-70. sentencia numero 834).
“escrito de la sala… la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser este a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo no una acción de resolución de contrato”
el artículo 1.614 de Código Civil establece “ que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, pero el arrendatario continua ocupando el inmueble vencido el termino inicial de duración del contrato, sin oposición del propietario, se considera renovado el contrato pero a tiempo indeterminado”
Ahora bien, ciudadano Juez en el presente caso, el contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes cambio en cuanto a su naturaleza Jurídico temporal, pasando de ser un contrato perfeccionado a tiempo determinado, a ser un contrato a tiempo indeterminado, lo cual genera como consecuencia que de acuerdo con lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la vía procesal idónea para obtener la extinción del vinculo jurídico perfeccionado entre las partes, era la demanda de desalojo y no la de resolución del contrato. Así pido al Tribunal declare sin lugar en la definitiva, por ser el juez el director del proceso y esta en la obligación de examinar la naturaleza del contrato, con el objeto de determinar las normas de derecho aplicable al caso sometido a su consideración, y es así que en el presente caso la parte actora instauro su pretensión a través de resolución y estamos en presencia de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado igualmente solicito que la parte demandante sea condenada en costo y costas, en virtud, de todo lo anteriormente expuesto, debo concluir que la demanda incoada en mi contra es improcedente por ser contraria a derecho.
Solicito al Tribunal la sustancie conforme a derecho y declare SIN LUGAR…”

En fecha 24 de octubre de 2011, el abogado AGUSTIN BRACHO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 54.286, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana MARÍA JOSÉ RODRIGUEZ de CABEZA, consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 24 de octubre de 2011, el abogado ARMANDO MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia desconoció en su contenido y firma el documento promovido por la accionada marcada con letra “A”, acompañado al escrito de promoción de pruebas el cual riela al folio 44 del expediente.
En fecha 25 de octubre de 2011, el Tribunal admitió el escrito de promoción de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 25 de octubre de 2011, el abogado ARMANDO MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desconoció en su contenido y firma el instrumento privado promovido por la parte demandada en su escrito de promoción de prueba, el cual riela al folio 44 del expediente y es consignado en copia fotostática.
En fecha 26 de octubre de 2011, el abogado ARMANDO MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas, en esta misma fecha el Tribunal declaró que resulta improcedente valorar la reproducción del merito legal en autos en esta etapa procesal.
En fecha 03 de noviembre de 2011, el Tribunal fijó lapso para dictar sentencia.

II
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, el Tribunal procede a exponer lo siguiente:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

DOCUMENTALES: La parte demandante acompañó a su demanda los siguientes instrumentos:

1) Copia simple de Publicación de Registro Mercantil, correspondiente a la Sociedad Mercantil “Constructora y Administradora Los Teques, C.A.” (CONTECA C.A.), inscrita en el Registro Mercantil del Distrito Federal y del Estado Miranda, en fecha 18 de Septiembre de 1964, bajo el N° 82, Tomo 30-A, reconstituida por documento inscrito en la misma Oficina Registro, en fecha 18 de Junio de 1982, bajo el N° 47, Tomo 76-A, segundo, representada por el ciudadano ARMANDO RAÚL MARTÍNEZ LOPEZ, en su condición de Director. En relación a esta documental, la parte accionada no impugnó la misma ni objetó el carácter que se atribuye la Sociedad Mercantil “Constructora y Administradora Los Teques C.A. (CONTECA C.A.)”, representada por el ciudadano ARMANDO RAÚL MARTÍNEZ LÓPEZ, por lo que debe este Tribunal considerar legítima la representación que se atribuye la referida sociedad mercantil, y quien la representa, en consecuencia, este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 en concordancia con el artículo 432 ambos Código de Procedimiento Civil.
2) Contrato de Arrendamiento (original de Documento privado) celebrado entre la Constructora y Administradora Los Teques, (CONTECA C.A.), y la ciudadana MARÍA JOSÉ RODRIGUEZ de CABEZA, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nos. V-2.829.217, celebrado en fecha 01 de julio de 2004, sobre el inmueble identificado como Oficina 1-A la cual forma parte del EDIFICIO HIJOS DE LA UNIÓN, ubicado en la Calle Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques, del Estado Bolivariano de Miranda. Dicha documental no fue desconocida ni impugnada por la parte accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda. En consecuencia, debe tenerse por reconocida dicha documental, por tanto este Tribunal la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, según el cual: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”, y así se decide.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE DURANTE EL LAPSO DE PRUEBAS:
La parte actora promovió lo que considera el Tribunal una Reproducción del mérito favorable de los autos: Al respecto este Tribunal encuentra que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

DOCUMENTALES: La parte demandada acompañó a su escrito de contestación a la demanda las siguientes documentales:

1) Copia fotostática de recibo de cobro librada por la Administradora Conteca, C.A., dirigida a la ciudadana MARÍA JOSÉ RODRÍGUEZ de CABEZA, con fecha de vencimiento 24 de abril de 2009, por concepto de alquiler del mes de abril de 2009. En relación a esta prueba la parte actora desconoció en su contenido y firma el instrumento privado promovido por la parte demandada, en virtud de ello y siendo suficiente en derecho desconocer el documento privado que se opone en juicio para arrojar la carga de la prueba de su veracidad al oponente, y por cuanto la parte demandada le corresponde probar la autenticidad del mismo para hacer valer la prueba, a este efecto debió promover la prueba de cotejo y la de testigo, cuando no fuere posible hacer el cotejo, en consecuencia y visto que en autos no consta que fuera probada la autenticidad del recibo de cobro promovido por la parte demandada, este Tribunal observa que la documental promovida carece de valor probatorio, y así decide.

2) Copia certificada del expediente de consignaciones N° 09-3154, efectuadas por la ciudadana MARÍA JOSÉ RODRIGUEZ, ante este Juzgado con ocasión de las consignaciones inquilinarias correspondiente a los meses MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE del año 2009, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO y JULIO del año 2010, a favor de Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA Y ADMINISTRADORA LOS TEQUES C.A. (CONTECA), cada mes por la cantidad de CIENTO VEINTITRES BOLÍVARES (Bs. 123,00), dando un total de la cantidad de MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 1.845,00). Este Tribunal aprecia dicha documental y le atribuye valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil.

Analizadas como han sido las pruebas documentales promovidas por las partes, este Tribunal para decidir observa que el apoderado judicial de la parte actora en su escrito libelar afirma que: “(…) Consta de documento privado que en original constante de tres (3) folios útiles marcada “B” acompañó al presente escrito y que formalmente opongo a la parte demandada, que mi representada, en su condición de ARRENDADORA, celebró un contrato de arrendamiento con vigencia a partir del día primero (1°) de julio del año dos mil cuatro (2.004) con la ciudadana MARÍA JOSÉ RODRIGUEZ de CABEZA, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-2.829.217, sobre un inmueble distinguido como OFICINA 1-A, que forma parte integrante del EDIFICIO HIJOS DE LA UNIÓN, ubicado en la Calle Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques, capital del Estado Bolivariano de Miranda. El plazo de duración de dicho contrato, estipulado en la CLÁUSULA CUARTA fue de UN (1) AÑO contado a partir de la mencionada fecha primero (1°) de julio de dos mil cuatro (2.004), prorrogable automáticamente por períodos iguales. El canon de arrendamiento mensual estipulado de acuerdo a la CLÁUSULA QUINTA y conforme a la regulación de alquileres vigente fue la cantidad de CIENTO VEINTITRES MIL BOLÍVARES (Bs. 123.000,00), la cual por virtud de la reconversión monetaria equivale hoy en CIENTO VEINTITRES BOLÍVARES (Bs. 123,00). Las pensiones de arrendamiento, en virtud de lo dispuesto en la misma CLÁUSULA QUINTA del contrato, debía pagarlas la arrendataria en dinero efectivo a satisfacción puntualmente al vencimiento de cada mes en las oficinas de la arrendadora, cuya dirección declaró conocer perfectamente; y que la falta de pago de una (1) pensión de arrendamiento daba derecho la arrendadora a demandar por ante el órgano jurisdiccional competente la resolución del contrato. De igual manera se estableció en la CLÁUSULA DECIMOSÉPTIMA que la falta de cumplimiento de una cualquiera de las estipulaciones del contrato por parte de la arrendataria era motivo suficiente para que el contrato fuese considerado resuelto por parte de la arrendadora y en consecuencia ésta pudiera ocurrir por ante el órgano jurisdiccional competente a ejercer las acciones a que hubiere lugar, y como consecuencia de su incumplimiento la arrendataria se obligó a pagar la indemnización por los daños y perjuicios a los cuales diera lugar por tal incumplimiento, debiendo entregar lo arrendado totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en las cuales lo recibió al tiempo de la celebración del contrato.(…) se da el caso que la arrendataria MARÍA JOSE RODRIGUEZ de CABEZA, ha incumplido las obligaciones asumidas en dicho contrato de arrendamiento, por cuanto se encuentra insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año dos mil nueve (2.009), ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año dos mil diez (2.010) y ENERO y FEBRERO del año en curso dos mil once (2.011), que a razón de CIENTO VEINTITRES BOLÍVARES (Bs. 123,00) cada una, dan un total de DOS MIL OCHOCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES (Bs. 2.829,00); y en virtud de ello es por lo que en nombre de mi representada ocurro ante su competente autoridad para demandarla, como en efecto formalmente la demando, por Resolución del contrato de arrendamiento y a las demás obligaciones accesorias....”.

Ante tales afirmaciones de hecho, el accionado en su escrito de contestación, alegó: “(…) A todo evento Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes la ACCION POR RESOLUCION, en que se ha fundado la parte actora, en contra de mi representada, por cuanto no es cierto el fundamento en que se ha basado la parte actora, A) que nuestra representada adeude la cantidad de BS. 2.829,00 por concepto de cánones de arrendamiento desde abril hasta diciembre de 2009, y Enero, Febrero, Marzo Abril; Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2010, Enero y Febrero de 2011, respectivamente, a razón de Bs. 123,00, por cada mes, B) en pagar por concepto la suma de dinero de dicho inmueble produciría por alquiler de Bs . 123,00 mensuales desde el día primero de marzo del año 2011 hasta la fecha que este tribunal dicte sentencia, C) en pagar la cantidad de Bs. 20,00 por cada día de retardo en la entrega del inmueble, que hoy demanda incurre en un acto de mala fe, como el caso de autos, pues ello como se ha dicho constituye un acto malicioso, no teniendo justificación suficiente para que prospere su acción, lo que autoriza al Juez para rechazar tal pretensión.
Ahora bien, ciudadano Juez de acuerdo a la CLÁUSULA CUARTA de dicho contrato “fue de un año contado a partir de Primero (01) de Julio de 2004” Omissis, se observa que la relación arrendaticia se inicio en fecha Primero (01) de Julio de 2.004, por lo cual no cabe duda alguna que vencido el termino inicial de un año en fecha Primero (01) de Julio de 2.005, las partes debieron manifestar su expresa voluntad por escrito de prorrogar la relación arrendaticia, lo cual evidentemente no ocurrió, pues no existe en autos medios de prueba alguno en virtud de la cual se hubiese acreditado tal circunstancia, por ello, en fecha, Primero (01) de Enero de 2.005, exclusive, comenzó a correr el lapso de prorroga legal (seis meses) establecido en el literal a del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Se observa que vencida la prorroga legal, el primero (01) de Enero de 2.006, la parte demandada continuo poseyendo el inmueble objeto del contrato, e incluso continuo pagando el canon de arrendamiento por ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma circunscripción en el expediente N° 3154 de la nomenclatura interna de este Tribunal.
Dicho esto, y siendo que según se desprende de autos, ninguna de las partes notifico su voluntad de prorrogar o no el contrato de arrendamiento en cuestión, por lo que operó la Tacita Reconducción a tenor de los artículos 1.600 y 1.614
(…) en el presente caso, el contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes cambio en cuanto a su naturaleza Jurídico temporal, pasando de ser un contrato perfeccionado a tiempo determinado, a ser un contrato a tiempo indeterminado, lo cual genera como consecuencia que de acuerdo con lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la vía procesal idónea para obtener la extinción del vinculo jurídico perfeccionado entre las partes, era la demanda de desalojo y no la de resolución del contrato. Así pido al Tribunal declare sin lugar en la definitiva, por ser el juez el director del proceso y esta en la obligación de examinar la naturaleza del contrato, con el objeto de determinar las normas de derecho aplicable al caso sometido a su consideración, y es así que en el presente caso la parte actora instauro su presentación a través de resolución y estamos en presencia de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado igualmente solicito que la parte demandante sea condenada en costo y costas, en virtud, de todo lo anteriormente expuesto, debo concluir que la demanda incoada en mi contra es improcedente por ser contraria a derecho.
Solicito al Tribunal la sustancie conforme a derecho y declare SIN LUGAR…”

Ante tales afirmaciones de hecho de las partes, correspondía a cada una de ellas la carga de probar sus respectivos alegatos, de conformidad con los Artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:”Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes
Por las consideraciones que anteceden este Tribunal debe tener como probada la existencia de la relación arrendaticia según contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1° de julio de 2004, que ambas partes mencionan en la demanda y en el escrito de contestación a la misma, respectivamente, y así se decide.
La parte demandada en el acto de la contestación de la demanda, alega: “(…) de acuerdo a la CLÁUSULA CUARTA de dicho contrato “fue de un año contado a partir de Primero (01) de Julio de 2004” Omissis, se observa que la relación arrendaticia se inicio en fecha Primero (01) de Julio de 2.004, por lo cual no cabe duda alguna que vencido el termino inicial de un año en fecha Primero (01) de Julio de 2.005, las partes debieron manifestar su expresa voluntad por escrito de prorrogar la relación arrendaticia, lo cual evidentemente no ocurrió, pues no existe en autos medios de prueba alguno en virtud de la cual se hubiese acreditado tal circunstancia, por ello, en fecha, Primero (01) de Enero de 2.005, exclusive, comenzó a correr el lapso de prorroga legal (seis meses) establecido en el literal a del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Se observa que vencida la prorroga legal, el primero (01) de Enero de 2.006, la parte demandada continuo poseyendo el inmueble objeto del contrato, e incluso continuo pagando el canon de arrendamiento por ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma circunscripción en el expediente N° 3154 de la nomenclatura interna de este Tribunal. Dicho esto, y siendo que según se desprende de autos, ninguna de las partes notifico su voluntad de prorrogar o no el contrato de arrendamiento en cuestión, por lo que operó la Tacita Reconducción a tenor de los artículos 1.600 y 1.614 (…) en el presente caso, el contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes cambio en cuanto a su naturaleza Jurídico temporal, pasando de ser un contrato perfeccionado a tiempo determinado, a ser un contrato a tiempo indeterminado. (…)”
De acuerdo a lo alegado y probado en autos este Tribunal a los fines de emitir el pronunciamiento respectivo, tenemos que en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha Primero (1°) de julio de 2004, ambas partes estipularon en la cláusula cuarta, lo siguiente: “(…) CUARTA: La duración de este contrato es de un (1) año contado a partir del día Primero de julio de dos mil cuatro (2004), prorrogable automáticamente por períodos iguales, convenido desde ahora, salvo que una de las partes notifique expresamente a la otra dentro de los treinta (30) días anteriores al vencimiento del primer año o de una cualquiera de sus prórrogas, si las hubiere, su voluntad de no prorrogarlo por más tiempo. Las prórrogas se consideran como tiempo fijo y así lo acepta LA ARRENDATARIA. (…)”. Supuesto de hecho que no se subsume en los supuestos previstos en los artículos 1.159, 1.600 y 1.614 del Código Civil, alegados por la parte demandada, pues en el referido contrato se celebró por un (1) año, con prorrogas automáticas por períodos iguales, supuesto de hecho, distinto al previsto en las normas indicadas, por lo que resulta improcedente al caso planteado, la aplicación de lo establecido en los artículos 1.159, 1.600 y 1.614 eiusdem, como lo señala la parte demandada, en razón de que del contenido de la Cláusula Cuarta, se desprende que la intención de las partes fue que el contrato tuviese como plazo o término de duración del mismo un (1) año, contado a partir de la fecha de otorgamiento, es decir, desde el Primero (1°) de julio de 2004, prorrogable automáticamente por períodos iguales, si con treinta (30) días de anticipación, por los menos, al final de cada período, una cualquiera de las partes no manifestare a la otra por escrito lo contrario. En otros términos, las partes prevén un término fijo de duración del contrato y su renovación por períodos también determinados, por lo que debe considerarse como un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, siendo potestativo para las partes manifestar su voluntad de no prorrogarlo en las oportunidades que el mismo contrato establece.
En ese sentido es de mencionar el pronunciamiento del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, en Sentencia de fecha 04 de Julio de 2003, en la cual sostiene: “Los contratos en que se prevé un término fijo y su renovación por períodos determinados, son arrendamientos por tiempo determinado en los que se confiere a las partes el derecho de rescindir el contrato por voluntad unilateral, es decir, de prescindir de la renovación, de lo que se infiere la circunstancia de que en todo contrato en el que se prevea un término determinado y su renovación por períodos determinados, está sobreentendido que cualesquiera de las partes puede darlo por terminado a su vencimiento o al de cualesquiera de sus prórrogas, sin necesidad de que ello se establezca expresamente.” En consecuencia, la posibilidad de prórroga del contrato o su terminación al vencimiento del término establecido o de cualesquiera de sus prórrogas, debe derivar de un acto de voluntad de los contratantes, en forma tal que para considerar prorrogado el contrato bastaría que ninguna de las partes se manifestará en sentido contrario y, para darlo por terminado, bastará la voluntad manifestada de alguna de las partes de darlo por terminado. En el caso sub-iúdice, lo alegado y probado por la parte demandada no son elementos de convicción a considerar que el contrato inicialmente pactado por tiempo determinado, con prórrogas sucesivas por períodos también determinados, se convirtiera en uno a tiempo indeterminado, ya que el mismo fue pactado por un (1) año de duración con prórrogas sucesivas, y en tal sentido resulta improcedente su indeterminación, como lo manifiesta la parte demandada en su escrito contestación, debido a que el lapso de prorroga legal no se inicia sino hasta tanto cualquiera de las partes notifique a la otra su voluntad de no renovar el contrato, resultando improcedente la alegada indeterminación del contrato.
En cuanto a lo que constituía la carga probatoria del accionado, esto es, demostrar que ha cumplido su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en la forma pautada en el contrato en referencia, y que corresponden a decir de la parte actora, a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año dos mil nueve (2.009), ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año dos mil diez (2.010) y ENERO y FEBRERO del año en curso dos mil once (2.011), que a razón de CIENTO VEINTITRES BOLÍVARES (Bs. 123,00) cada una, dan un total de DOS MIL OCHOCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES (Bs. 2.829,00), este Tribunal encuentra que el demandado en su escrito de contestación alega: “(…) niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes la acción por resolución, en que se ha fundado la parte actora, en contra de mi representada, por cuanto no es cierto el fundamento en que se ha basado la parte actora, A) Que nuestra representada adeude la cantidad de BS. 2.829,00 por concepto de cánones de arrendamiento desde abril hasta diciembre de 2009, y Enero, Febrero, Marzo Abril; Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2010, Enero y Febrero de 2011, respectivamente, a razón de CIENTO VEINTITRÉS BOLÍVARES (Bs. 123,00), por cada mes, B) En pagar por concepto la suma de dinero de dicho inmueble produciría por alquiler de CIENTO VEINTITRÉS BOLÍVARES (Bs . 123,00) mensuales desde el día primero de marzo del año 2011 hasta la fecha que este tribunal dicte sentencia, C) En pagar la cantidad de Bs. 20,00 por cada día de retardo en la entrega del inmueble, que hoy demanda incurre en un acto de mala fe (…)”.

Al efecto, la parte demandada acompaña a su escrito de promoción de pruebas copia simple del recibo de cobro N° de control 07511 del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2009, con membrete de la Administradora Conteca, C.A., la cual según análisis previo se señala que carece de valor probatorio, toda vez que la parte demandada no produjo el instrumento que probara su autenticidad, en virtud de ello se tiene como insolvente el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril del año 2009, y así se decide.-

En este mismo escrito de promoción de pruebas la parte demandada acompaña, copias certificadas del expediente de consignaciones N° 09-3154, el cual cursa ante este Tribunal, de las cuales se pueden verificar las consignaciones efectuadas por la ciudadana MARÍA JOSÉ RODRIGUEZ, a favor de Sociedad Mercantil “Constructora y Administradora Los Teques, C.A.” (CONTECA C.A.), por la suma de MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 1.845,00), las actuaciones corresponden a las siguientes: A) escrito de solicitud, B) Auto dictado en fecha 19 de junio de 2009, mediante el cual se admitió el escrito de consignación por el canon de arrendamiento del mes de mayo de 2009, y boleta de Notificación dirigida a la referida Sociedad Mercantil. C) Diligencia suscrita por el Alguacil de este Tribunal, mediante la cual manifiesta que notificó a la empresa beneficiaria de las consignaciones. D) Catorce (14) Comprobantes de Ingreso de Consignación, detallando la fecha de cada uno de los depósitos en la forma siguiente: 1) En fecha 01 de julio de 2009, consigna el mes de junio de 2009. 2) En fecha 31 de julio de 2009, consigna el mes de julio de 2009. 3) En fecha 09 de septiembre de 2009, consigna el mes de agosto de 2009. 4) En fecha 01 de octubre de 2009, consigna el mes de septiembre de 2009. 5) En fecha 29 de octubre de 2009, consigna el mes de octubre de 2009. 6) En fecha 27 de noviembre de 2009, consigna el mes de noviembre de 2009. 7) En fecha 04 de diciembre de 2009, consigna el mes de diciembre de 2009. 8) En fecha 05 de enero de 2010, consigna el mes de enero de 2010. 9) En fecha 03 de febrero de 2010, consigna el mes de febrero de 2010. 10) En fecha 05 de marzo de 2010, consigna el mes de marzo de 2010. 11) En fecha 06 de abril de 2010, consigna el mes de abril de 2010. 12) En fecha 04 de mayo de 2010, consigna el mes de mayo de 2010. 13) En fecha 08 de junio de 2010, consigna el mes de junio de 2010. 14) En fecha 02 de julio de 2010, consigna el mes de julio de 2010.
Este Tribunal estima oportuno señalar que la notoriedad judicial permite que el juez por su cargo pueda conocer de una serie de hechos que tienen lugar en el tribunal donde presta su magisterio, permitiéndosele conocer qué juicios, solicitudes cursan en su tribunal, cuáles sentencias se han dictado y cuál es su contenido, considerados como hechos que no pertenecen a su saber privado, ya que él no los adquiere como un particular sino como un juez dentro de sus funciones.
En este sentido el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, con Ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, en sentencia del 24 de marzo de 2000 (Caso: José Gustavo Di Mase y otro), definió la notoriedad judicial en los siguientes términos:

“La notoriedad judicial consiste en aquellos hechos conocidos por el juez en ejercicio de sus funciones, hechos que no pertenecen a su saber privado, ya que él no los adquiere como particular, sino como juez dentro de la esfera de sus funciones. Es por ello que, los jueces normalmente hacen citas de la doctrina contenida en la jurisprudencia, sin necesidad de traer a los autos copias (aun simples) de las sentencias, bastando para ello citar sus datos. Suele decirse que como esos aportes jurisprudenciales no responden a cuestiones fácticas, ellos no forman parte del mundo de la prueba, lo que es cierto, y por lo tanto, no se hace necesario consignar en el mundo del expediente, copia del fallo invocado.
Sin embargo, si bien es cierto que la observación anterior es válida, no es menos cierto que varias leyes de la República permiten al juez fijar hechos con base a decisiones judiciales que no cursan en autos, y a veces en ellos no constan. Así, los artículos 105 y 115 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia autorizan al Juzgado de Sustanciación a no admitir demandas si existiese cosa juzgada sobre lo que pretende la demanda. Como tal conocimiento es anterior al auto de admisión de la demanda, ya que en él se plasma no admitiendo, el mismo se adquiere fuera de autos y no prevé la citada ley que se deje constancia en el expediente, o en el auto, de la fuente del conocimiento del fallo firme. Esta fuente, tratándose de sentencias judiciales que contienen la cosa juzgada, no pueden ser producto sino de la notoriedad judicial que adquiere el tribunal sobre esos fallos”.
Las normas citadas demuestran que en Venezuela funciona la notoriedad judicial, y ella –que atiende a una realidad- no puede quedar circunscrita a los casos expresamente contemplados en la ley, ya que atiende a una situación más general, cual es que el juez, por su cargo, conoce de una serie de hechos que tienen lugar en el tribunal donde presta su magisterio, y que le permiten conocer qué juicios cursan en su tribunal, cuáles sentencias se han dictado, y cuál es su contenido; identificar a los abogados que representan a las partes y otros hechos semejantes. La situación es aún más clara cuando los fallos tienen efecto erga omnes, y el juez debido a esos efectos, sí conoce la decisión, se ve en lo personal atado al contenido de la determinación judicial (...)’.
En consecuencia, del fallo precitado se observa que la notoriedad judicial no es un precedente aislado o una norma excepcional que permite su aplicación, sino que por el contrario, se transmuta en un deber del Juez de atender a los fallos judiciales emitidos en su Tribunal para así evitar posibles contradicciones en las decisiones de casos similares (…)”…

Así, y en uso de la llamada notoriedad judicial, este Tribunal observa que ante este Tribunal cursa el referido expediente de consignaciones 09-3154, cuyas copias certificadas han sido objeto de análisis, y el conocimiento de dichas actuaciones por parte de este Tribunal es un hecho cierto, respecto a este conocimiento, y de una revisión del referido expediente este Tribunal deja constancia que en el expediente N° 09-3154, se evidencia que cursan del folio cuarenta y ocho (48) al sesenta y dos (62) ambos inclusive actuaciones tendientes a los depósitos correspondientes a los cánones de arrendamientos de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 y enero y febrero de 2011, a continuación se detalla: a.- En fecha 16 de agosto de 2010, consigna el mes de agosto de 2010. b.- En fecha 02 de septiembre de 2010, consigna el mes de septiembre de 2010. c.- En fecha 04 de octubre de 2010, consigna el mes de octubre de 2010. d.- En fecha 09 de noviembre de 2010, consigna el mes de noviembre de 2010. e.- En fecha 10 de diciembre de 2010, consigna el mes de diciembre de 2010. f.- En fecha 06 de enero de 2011, consigna el mes de enero de 2011. g.- En fecha 08 de febrero de 2011, consigna el mes de febrero de 2011.

De estas probanzas corresponde a este Tribunal determinar, conforme a lo establecido en el Artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si las consignaciones han sido legítimamente efectuadas. En este sentido, se observa que los artículos 51 y 53 eiusdem prevén una pluralidad de requisitos rigurosos y formalistas orientados al estado de solvencia del arrendatario, unos que calificamos como esenciales y otros como meramente formales. Los primeros son aquellos que deben cumplirse con la finalidad de considerar la consignación como legítimamente efectuada y, por tanto, se tenga al arrendatario en estado de solvencia; y los segundos son aquellas actuaciones a cargo del consignante y también del Tribunal, pero que su no cumplimiento de ninguna manera afecta la consignación, toda vez que no influyen para considerar que la consignación ha sido legítimamente efectuada.
En relación al tiempo para la consignación arrendaticia, y de esta manera establecer si las consignaciones han sido legítimamente efectuadas o no, la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal, en la Sentencia N° 55, de fecha 05 de Febrero de 2009, siendo ponente de la misma el Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, señala:

“(…) En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces (…)”
Establecido lo anterior, este Tribunal observa que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento ambas partes convinieron en que el pago del canon de arrendamiento debía pagarlas la arrendataria en dinero efectivo a satisfacción puntualmente “al vencimiento de cada mes”, por lo que de acuerdo a la sentencia de la Sala Constitucional antes mencionada, el lapso que le otorga la ley al consignante, de quince (15) días, comienzan a correr al vencer el último día de cada mes, en el presente caso, la parte demandada, ciudadana MARÍA JOSÉ RODRIGUEZ de CABEZAS, realizó las consignaciones correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010; y enero y febrero de 2011, oportunamente, toda vez que conforme a lo convenido por las partes, en la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento las pensiones debían ser canceladas puntualmente al vencimiento de cada mes, y en el presente caso de la mensualidad de mayo 2009, por ejemplo, fue consignada según depósito bancario (folio 52 de este expediente) en fecha 17 de junio de 2009; y la mensualidad de junio 2009, debía ser cancelada según el contrato el 01 de julio 2009, y a partir de entonces comienza el lapso de (15) quince días, para que el arrendatario efectué mediante una forma excepcional de pago judicial, es decir, a través de la consignación, en caso que el arrendador se negara a recibir el pago, dentro del lapso de quince días siguientes a su vencimiento conforme a lo que contempla el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, en el contrato cuya resolución se solicita, como ya se expresó, la oportunidad de pago se extiende a “al vencimiento de cada mes”, entendiéndose por aplicación del Artículo 1.214 del Código Civil, que esa prórroga ha sido establecida en beneficio del deudor, a no ser que del contrato mismo o de otras circunstancias resultare haberse puesto a favor del acreedor, o de las dos partes, y por consiguiente no puede considerarse en mora al deudor mientras esté pendiente la mencionada prórroga, por ser al final del término de ésta cuando la obligación, además de líquida y cierta, es exigible.
De acuerdo con este criterio, las consignaciones antes indicadas, las realizó la inquilina oportunamente, dentro de los quince (15) días siguientes al término de la prórroga convenida para el pago de los cánones de arrendamientos respectivos, según se desprende de la copia certificada del expediente de consignaciones signado con el N° 09-3154, promovida por la parte demandada y apreciada en este mismo fallo, y de las que este Tribunal dejo constancia, de las que cursan en el referido expediente ante este Tribunal, por ende deben entenderse legítimamente efectuadas, y respecto al canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2009, consignado en copia simple carece de valor probatorio, toda vez que no reproduce un documento privado de la naturaleza indicada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En conclusión, debe este Juzgado considerar al demandado incurso en el incumplimiento del contrato tantas veces mencionado, que en su CLÁUSULA QUINTA ambas partes acordaron, que el canon de arrendamiento debía pagarlo la arrendataria en dinero efectivo a satisfacción puntualmente al vencimiento de cada mes en las oficinas de la arrendadora, cuya dirección declaró conocer perfectamente; y que la falta de pago de una (1) pensión de arrendamiento daba derecho la arrendadora a demandar por ante el órgano jurisdiccional competente la resolución del contrato, lo cual configura el incumplimiento de la obligación principal que asume todo arrendatario conforme a lo previsto en el Ordinal 2º del Artículo 1592 del Código Civil, por tanto, resulta procedente la acción que nos ocupa, con fundamento en lo establecido en el Artículo 1167 del Código Civil, que señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”, en concordancia con los Artículos 1.159 y 1.160 ibídem, según los cuales: “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento” y “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según el uso, la equidad y la Ley”, y así se establece.
Por las consideraciones que anteceden la presente demanda debe prosperar, y así se decide.
En relación al pedimento de la parta actora de que sea condenada la parte accionada a pagar por concepto de Cláusula Penal, establecida en la Cláusula Decimosexta del contrato de arrendamiento, la cantidad de VEINTE BOLÍVARES (Bs. 20,00), por cada día de retardo en la entrega del inmueble a satisfacción, contados a partir del día en que este Tribunal dicte la sentencia que resuelve el contrato de arrendamiento. Este Tribunal encuentra que la referida Cláusula Decimasexta del Contrato de Arrendamiento, establece: “(…) Al vencimiento, sea del término natural, sea del término de la prórroga legal si la hubiere, sea por rescisión, resolución, o expiración del presente Contrato de Arrendamiento por la causa, motivo o circunstancia que fuere, LA ARRENDATARIA entregará lo arrendado con todas sus instalaciones y pertenencias y a satisfacción de LA ARRENDADORA, totalmente desocupado de bienes y personas y solvente por pensiones de arrendamiento y por cualquier otro concepto, y de incumplir esta obligación LA ARRENDATARIA cancelará a LA ARRENDADORA la cantidad de BOLÍVARES VEINTE MIL (Bs. 20.000,oo) en dinero efectivo a satisfacción por cada día de retardo en la entrega del inmueble arrendado por concepto CLÁUSULA PENAL…”.
La Ley que regula la materia arrendaticia en el literal c) del artículo 8 y artículo 28, contemplan la Cláusula Penal, en sentido general para el caso del incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato; y una específica que se refiere únicamente a el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, de entregar el inmueble al vencimiento del plazo. Siendo el caso que de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 1.258 del Código Civil, tal Cláusula Penal es compensatoria o sustitutiva, pues se concibe como compensación de los daños y perjuicios causados por inejecución o retardo en el cumplimiento de la obligación principal, lo que permite afirmar que es accesoria o depende de la obligación principal. De una revisión del contrato de arrendamiento cursante en autos concordante a establecido en la propia Ley, la principal obligación del arrendatario es pagar el canon de arrendamiento, por lo que este Tribunal no encuentra que la obligación principal del arrendatario en el presente caso sea la entrega del inmueble, y así se establece. Por otra parte, debido al carácter condicional, pues, para que proceda la cláusula penal aquí pretendida, se requiere de un incumplimiento culposo o de retardo culposo, ya que si el incumplimiento no es culposo o el retardo no es culposo; o si el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable, en estos últimos casos resultaría improcedente la exigibilidad de la cláusula penal, situación condicional que constituye un acontecimiento futuro e incierto, por lo que este Tribunal niega dicho pedimento, pues acordar dicho pedimento, conllevaría a una sentencia condicional, y por tanto viciada de nulidad, y así se decide. A mayor ilustración se transcribe a continuación el Artículo 244 del Código de Procedimiento Civil: “Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el Artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita”, y así se establece.

III

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, DECLARA de conformidad con lo establecido en los Artículos 12, 242, 254, 506, 890 del Código de Procedimiento Civil; 1.159, 1.160, 1.167, del Código Civil, PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, sigue la Sociedad Mercantil “Constructora y Administradora Los Teques C.A.” (CONTECA C.A.), contra la ciudadana MARÍA JOSÉ RODRIGUEZ de CABEZA, ambas identificados en autos, y consecuentemente se declara: Primero: Resuelto el Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 01 de julio de 2004, entre la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA Y ADMINISTRADORA LOS TEQUES, C.A.” (CONTECA C.A), representada por el ciudadano ARMANDO RAUL MARTÍNEZ LÓPEZ, y la ciudadana MARÍA JOSÉ RODRIGUEZ de CABEZA, el cual versa sobre el inmueble identificado como Oficina 1-A, la cual forma parte del EDIFICIO HIJOS DE LA UNION, ubicado en la Calle Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques, Capital del Estado Bolivariano de Miranda. Segundo: Se condena a la demandada a: 1) Entregar de manera inmediata a la parte actora el referido inmueble totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato. 2) Cancelar la cantidad CIENTO VEINTITRES BOLÍVARES (Bs. 123,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, correspondiente a la mensualidad de arrendamiento del mes de abril de 2009, que corresponde al canon de arrendamiento que dejó de pagar, y los que se sigan venciendo, a partir del 01 de marzo de 2011, hasta la presente fecha en la cual este Tribunal dicta el presente fallo.
De conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, ambas partes quedan obligadas al pago de costas de su contrario.
Para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.
Notifíquese a las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 ibídem.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los veintinueve (29) días del mes de febrero de dos mil doce (2012), a los 201° años de la Independencia y 152° años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

ABG. TERESA HERRERA ALMEIDA

LA SECRETARIA,

ABG. LESBIA MONCADA de PICCA

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).
LA SECRETARIA,

ABG. LESBIA MONCADA de PICCA

THA/LMdeP/df
Expte N° 11-8850