TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES
202° y 153°

PARTE ACTORA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
EXPEDIENTE N°:

Ciudadanos FRANCISCO C. ORTEGA C. y FRANCISCO LUIS GONZÁLEZ, ambos venezolanos, mayores de edad, y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V- 9.486.850 y V- 1.884.242, respectivamente.

Abogado en ejercicio MIGUEL ANGEL LOIS MORA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el No. 33.120.

Sociedad mercantil TRANSPORTE PEDROZA S.A., inscrita en el Registro Mercantil del Distrito Federal y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 06 de febrero de 1981, bajo el N° 125, tomo 233-A; en la persona del ciudadano DALMINO PEDROZA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-1.194.835.

Abogados en ejercicio PEDRO R. ÁLVAREZ A., VIRGINIA DEL VALLE GRATEROL FERNÁNDEZ y ADRIANA DE ABREU MACEDO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Nos. 20.473, 93.239 y 116.805, respectivamente.

DESALOJO (APELACIÓN).
17.896.
CAPÍTULO I
SÍNTESIS DEL PROCESO.

Se recibió el presente expediente a los fines de dictar nueva sentencia, en virtud de lo resuelto por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a través del fallo dictado el 08 de diciembre de 2011, mediante el cual se declarara CON LUGAR la solicitud de Amparo Constitucional propuesta por la representación judicial de la Sociedad Mercantil TRANSPORTE PEDROZA S.A., en contra de la decisión proferida por este Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito, en fecha 24 de mayo de 2011, declarando NULA dicha decisión, en la cual se dejara SIN LUGAR el recurso de apelación.
Tal como se señaló en el párrafo precedente, la causa se encontraba en segunda instancia en virtud del recurso de apelación interpuesto el 25 de enero de 2008, por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 07 de febrero de 2008, que declarara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos FRANCISCO C. ORTEGA C. y FRANCISCO LUIS GONZÁLEZ, por DESALOJO.
Oída en ambos efectos la apelación, se dispuso la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a los fines de su trámite y resolución, correspondiéndole el conocimiento del asunto a este Tribunal Segundo de Primera Instancia, ante el cual la representación judicial de la parte demandada y apelante, mediante escrito presentado en fecha 11 de marzo de 2008, solicitó que el recurso de apelación interpuesto contra el auto dictado por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias, en el cual se NEGÓ la regulación de competencia pretendida, fuera acumulado al recurso de apelación interpuesto contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la causa en fecha 07 de febrero de 2008, con la única finalidad de que ambos recursos fueran conocidos por este Tribunal. Vista la solicitud, mediante auto dictado en fecha 07 de febrero de 2011, el tribunal ordena la acumulación de los recursos de apelación referidos, con el objeto de que fueran resueltos en una misma decisión, para ello se ordena oficiar al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito a fin de que remitiera el expediente contentivo de la apelación del auto dictado por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias, recibiéndose, en fecha 28 de marzo de 2011, el expediente previamente señalado, ordenándose agregarlo a los autos. De esta manera, mediante sentencia dictada en fecha 24 de mayo de 2011, este tribunal declaró: 1) SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido contra la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias, y confirmó en todas y cada una de sus partes dicha sentencia; 2) SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido contra la providencia interlocutoria dictada el 22 de enero de 2008; 3) Se condenó a la parte demandada a entregar el inmueble objeto de la demanda, constituido por un lote de terreno; y 4) De conformidad con las disposiciones contenidas en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condenó en costas a la parte demandada, remitiéndose el expediente al Tribunal de origen.
Contra dicho fallo la representación judicial de la parte demandada interpuso acción de Amparo Constitucional, la cual fue declarada CON LUGAR, mediante sentencia dictada el 08 de diciembre de 2011, por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda. Cabe acotar que, a través del mismo fallo se declaró la nulidad de la sentencia dictada por este tribunal en fecha 24 de mayo de 2011 y se ordenó dictar nueva decisión, tomando en consideración las resultas de la prueba de informes promovida por la parte demandada, en virtud que según las consideraciones del Tribunal Superior, las mismas resultaban fundamentales para demostrar el pago de la obligación arrendaticia.
Por recibido nuevamente el expediente procedente del Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias, mediante auto dictado en fecha 04 de mayo de 2012, la Jueza que suscribe se abocó al conocimiento de la causa y se dejó constancia que una vez transcurrido el lapso de tres (03) días de despacho establecidos en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, la causa continuará su curso legal. Cumplida tal formalidad, y siendo ésta la oportunidad para dictar nuevo fallo, este Tribunal procede a decidir, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos que se expondrán más adelante.
Encontrándose la causa en esta Alzada, mediante diligencia consignada en fecha 23 de mayo de 2012, el ciudadano FRANCISCO ORTEGA CAZORLA, debidamente asistido de abogado, solicita que de conformidad con lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se declare la nulidad de todo lo actuado en la causa partiendo de lo establecido en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CAPÍTULO II
ALEGATOS DE LAS PARTES.

Se inició el presente juicio en virtud de la demanda interpuesta por ante el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 12 de noviembre de 2007, por el abogado MIGUEL ANGEL LOIS MORA, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos FRANCISCO C. ORTEGA y FRANCISCO LUIS GONZÁLEZ, contra la sociedad mercantil TRANSPORTE PEDROZA S.A., por DESALOJO, siendo los hechos relevantes expuestos por dicho profesional del derecho como fundamento de la demanda, fueron los siguientes:

1.- Que el 1° de enero de 1985, sus representados suscribieron en calidad de arrendadores, un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil TRANSPORTE PEDROZA S.A., sobre un inmueble constituido por un terreno de UN MIL METROS CUADRADOS (1.000 Mts2) aproximadamente, para transporte y depósito de mercancía seca, situado dentro del estacionamiento y depósito LAS TRES F.F.F. S.R.L., ubicado en el kilómetro nueve de la carretera Panamericana, en la entrada del Motel Colonial; en dicho contrato se estableció un cánon de arrendamiento de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00) mensuales, los cuales se obligaron a pagar dentro de los primeros CINCO (05) días de cada mes, cantidad que se incrementó con el tiempo, siendo su último ajuste en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), a partir de enero de 2004.
2.- Que para la fecha han transcurrido VEINTIDÓS (22) años de arrendamiento sobre el inmueble objeto del contrato, tiempo que supera los QUINCE (15) años a que se refiere el artículo 1.580 del Código Civil, razón por la cual la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado. Así, a los fines de dejar bien establecido el ámbito de aplicación del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con respecto al uso permitido en el contrato de arrendamiento, la empresa arrendataria construyó y edificó un galpón sobre el terreno objeto del contrato, bienhechurías que a la luz de nuestra Legislación por encontrarse adheridas al inmueble, forman parte del mismo y quedan en beneficio de los propietarios del inmueble.
3.-Siendo entonces que para la fecha existen DIECISÉIS (16) mensualidades consecutivas insolutas, correspondientes a los meses de julio de 2006 hasta el mes de octubre de 2007, situación esta que constituye un evidente estado de mora, conlleva a sus representados a solicitar el DESALOJO del inmueble objeto del contrato, y en razón de ello, procede a demandar formalmente por desalojo a la sociedad mercantil TRANSPORTE PEDROZA S.A., en la persona de su representante legal, el ciudadano DALMIRO PEDROZA, a fin de que haga la entrega material, real y efectiva de dicho inmueble, libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en las cuales fue recibido o que en su defecto, sea condenado por el Tribunal a pagar por concepto de cánones insolutos, la suma de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 4.800.000.oo), correspondiente a las DIECISÉIS (16) mensualidades consecutivas insolutas, a razón de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000.oo) cada una, así como las que se sigan venciendo hasta la entrega del antes aludido bien.
4.-Además solicita que, de conformidad con lo establecido en el ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, se practique medida de secuestro sobre el inmueble objeto del desalojo.
5.-Fija la estimación de la acción en la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.800.000,00).

En fecha 18 de diciembre de 2007, a través del escrito consignado por la representación judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil TRANSPORTE PEDROZA S.A., la contestación quedó fijada en los siguientes términos:

1.- Que opone formalmente la falta de jurisdicción del Tribunal que conoce la causa, en virtud de que la cláusula DÉCIMA CUARTA del contrato suscrito sobre el inmueble objeto del contrato que vincula a las partes, establece como domicilio especial, la ciudad de Los Teques del Estado Bolivariano de Miranda; por ende, la presente controversia debería ventilarse ante un Tribunal de Municipio de esa ciudad, por consiguiente solicita al Tribunal que proceda de conformidad con el artículo 349 del Código Civil, de esta misma manera opone la cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
2.- Que de acuerdo con lo dispuesto en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento suscrito, se trata de un contrato a tiempo determinado y por ende, la acción de desalojo sólo resulta admisible en los casos de contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado, pero en ningún caso en los contratos a tiempo determinado como lo pretende hacer valer la parte actora, de esta manera, rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada, salvo los hechos que expresamente son reconocidos en el escrito de contestación de la demanda.
3.-Deja sentado que no está en mora con respecto al pago de los cánones de arrendamiento, y mucho menos que adeude a los actores DIECISÉIS (16) mensualidades consecutivas por concepto de los alquileres correspondientes a los meses de julio 2006 a octubre 2007, en virtud de que su representado canceló en marzo 2004 por anticipado, la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.3.350.000,00), correspondientes a los ONCE (11) meses que van de julio 2006 a mayo de 2007, a razón de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) cada mes, quedando entonces un excedente de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) para ser aplicado al pago del mes siguiente, es decir, junio de 2007; posteriormente en noviembre de 2004, su representado canceló también por anticipado, un monto de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), correspondientes a los SEIS (06) meses siguientes, que van de junio 2007 a noviembre de 2007; completando así el pago del mes de junio de 2007, sobre lo cual existía un abono de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), y el pago de los meses de julio de 2007 a noviembre de 2007, quedando finalmente un abono también de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) para ser aplicado al pago del mes de diciembre de 2007, pagos que fueron realizados mediante cheques emitidos a nombre del ciudadano FRANCISCO LUIS GONZÁLEZ, de la siguiente manera: Un primer pago con el cheque No. 86002558, de fecha 05 de marzo de 2004, por la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,00); un segundo pago con el cheque No. 88002578, de fecha 26 de marzo de 2004, por una cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00); un tercero y último pago, con el cheque No. 3002825, también por una cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), todos ante el Banco de Venezuela, consecuentemente, no existe falta alguna de pago que legitime a los demandantes para solicitar el desalojo del inmueble dado en arrendamiento.

CAPÍTULO III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

A fin de decidir sobre la procedencia o no de la apelación en virtud de la cual llegó el presente expediente al conocimiento de este Tribunal como Alzada, resulta pertinente traer a colación parte de la decisión dictada por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 07 de febrero de 2008, a través de la cual se reconoció la procedencia de la acción de DESALOJO incoada por los ciudadanos FRANCISCO C. ORTEGA C. y FRANCISCO LUIS GONZÁLEZ, en contra de la Sociedad Mercantil TRANSPORTE PEDROZA S.A., lo cual se hace de seguida:

“(…) Con fundamento en la doctrina jurisprudencial expuesta debe tenerse que la relación arrendaticia entre las partes es de carácter indeterminado, por cuyo motivo se cumple el requisito establecido en el primer párrafo del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que limita las demandas de desalojo de los inmuebles arrendados “bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado”. (…) Así las cosas, no habiendo demostrado el demandado el cumplimiento de la obligación contractual en los términos fijados, nace el derecho del accionante a solicitar el desalojo de conformidad con el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la entrega del inmueble conforme a lo previsto en el artículo. Así se decide.
En lo que trata a la petición de la actora relativa a que le sean canceladas las cantidades adeudadas por concepto de cánones locativos insolutos, es oportuno señalar que la acción de desalojo aquí ejercida no es una distinta a la de resolución de contrato dispuesta en el artículo 1167 del Código Civil; por lo tanto al optar por esta vía resulta incompatible solicitar a su vez el cumplimiento de contrato; en consecuencia se niega dicho petitorio. Así se declara.
En cuanto al argumento de la parte actora de que las bienhechurías construidas por la parte demandada, al estar adheridas al inmueble, pertenecen al propietario del inmueble, argumento rebatido por su contraparte, esta sentenciadora haciendo uso de las facultades previstas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, para interpretar los contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, aprecia que en la cláusula Décima Primera (Sic) del contrato de arrendamiento se dispuso: “Es entendido por las partes aquí contratantes que las mejoras o instalaciones que realice (Sic) El “ARRENDATARIO” en el lote de terreno aquí señalado, en caso que por circunstancias ajenas a su voluntad tenga que desalojar dicho terreno podrán traspasarlo a otras personas siempre que esté al día en sus pagos y la persona que lo vaya (sic) contrato o si no las bienhechurías quedarán a beneficio del “ARRENDADOR” por tres meses de cánon (Sic) de arrendamiento.” Es decir, que las partes claramente establecieron que, aún en el caso de no mediar una circunstancia que implique incumplimiento por parte del arrendatario, las bienhechurías construidas sobre el terreno arrendado quedarán a beneficio del arrendador si el inquilino tuviere que desalojar el inmueble, por la cantidad de tres (3) meses de arrendamiento.
En el caso de autos, en que hubo incumplimiento del arrendatario en el pago de dieciséis (16) mensualidades, debe tenerse, en aplicación de la cláusula contractual transcrita con inmediata anterioridad, que las bienhechurías construidas por el inquilino sobre el inmueble arrendado pertenecen al arrendador. Así se declara. (…) Con base a los argumentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos este JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley emite su decisión en los términos siguientes: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por los ciudadanos FRANCISCO ORTEGA y FRANCISCO LUIS GONZÁLEZ, contra la SOCIEDAD MERCANTIL TRANSPORTE PEDROZA S.A. Se condena a la parte demandada a entregar el inmueble en el mismo estado de mantenimiento y conservación que lo recibió (…)”.

CAPÍTULO IV
PUNTO PREVIO SOBRE LA FALTA DE JURISDICCIÓN.

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 07 de febrero de 2008, por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias, en la cual se declaró SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por los ciudadanos FRANCISCO ORTEGA y FRANCISCO LUIS GONZÁLEZ, contra la Sociedad Mercantil TRANSPORTE PEDROZA S.A.
Vistos los términos en los cuales quedó fijada la presente controversia, antes de realizar cualquier consideración respecto a la decisión impugnada, quien aquí decide estima pertinente pasar a resolver como punto previo la FALTA DE JURISDICCIÓN pretendida por la representación judicial de la parte demandada, del modo en que se expone a continuación:
Partiendo del análisis minucioso de las actas que conforman el presente expediente, se verifica que el abogado PEDRO R. ÁLVAREZ A., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil TRANSPORTE PEDROZA S.A., en fecha 18 de diciembre de 2007, estando dentro de la oportunidad para contestar la demanda, señaló lo siguiente: “(…) Opongo, formalmente, la falta de jurisdicción del Tribunal que conoce de esta causa, por cuanto de la cláusula DÉCIMA CUARTA del contrato que vincula a la partes, se estableció como domicilio especial a la ciudad de Los Teques, Estado Miranda; y en consecuencia, esta controversia debe dirimirse en un Tribunal de Municipio de esa ciudad. Por consiguiente, solicito respetuosamente al Tribunal que proceda de conformidad con el artículo 349 del Código de Procedimiento Civil. (…)”; de esta misma manera, mediante reiteradas diligencias la parte demandada solicitó el pronunciamiento del Tribunal respecto a la cuestión previa promovida en el escrito de contestación a la demanda, relacionado con la FALTA DE JURISDICCIÓN del Tribunal para conocer la causa, fundamentando su pedimento en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Por otra parte, se observa que el Tribunal a quo mediante auto dictado en fecha 14 de enero de 2008, señaló que: “(…) se evidencia que la única oportunidad para la oposición de cuestiones previas es en el acto de contestación a la demanda. En el caso de autos el sujeto pasivo de la relación procesal, en dicho acto, pretendió oponer la defensa previa en referencia sin mencionar el fundamento legal de la misma pues sólo invocó erróneamente el artículo 349 del texto adjetivo civil, cuando lo correcto es el artículo 35 de la ley especial arrendaticia parcialmente transcrito. En consecuencia, al promover de manera tan precaria la indicada cuestión previa, este Tribunal la tuvo por no opuesta y siendo que el lapso para efectuar este acto es preclusivo, resulta improcedente la corrección que pretendió efectuar en diligencia posterior”.
Así las cosas, tenemos que las cuestiones previas constituyen un medio de defensa contra la acción, fundamentado en hechos impeditivos o extintivos que deben ser considerados por el Juez cuando el demandado los invoca, orientado siempre a corregir los vicios o errores procesales, sin tocar el fondo del asunto; siguiendo con este orden de ideas, observa esta Sentenciadora que el Tribunal de Municipio no se pronunció de manera inmediata y oportuna respecto a la cuestión previa promovida por la parte demandada sobre la FALTA DE JURISDICCIÓN, en el juicio que por DESALOJO fuera admitido por el procedimiento establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, alegando que la misma fue mal opuesta por cuanto se indicó de manera errónea la fuente normativa aplicable.
Al respecto, considera esta Sentenciadora que es obligatorio para todo Juez emitir su fallo afirmativo o negativo una vez promovida la cuestión previa, con la única finalidad de favorecer la economía del proceso y garantizar una justicia expedita, siendo a todas luces improcedente el argumento del a quo en el sentido que el demandado utilizó argumentos precarios e invocó normas de derecho erradas, toda vez que en virtud del principio iura novit curia, definido por el procesalista ARISTIDES RENGEL ROMBERG, en su obra “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL”, como la facultad del juez de subsumir el derecho en los argumentos de hecho esgrimidos por las partes e indicar que “(…) la ley no prohíbe a los jueces suplir argumentos de derecho que no hubieren sido alegados y, por el contrario, en su misión jurisdiccional están en el deber de aplicar preceptos de la legislación positiva (iura novit curia) aunque no hubiesen sido alegados por las partes (…)”, esto es, que la omisión de señalamiento de dicha fuente normativa o un error en el mismo, debió ser enmendado por el Juez, que se supone conoce el derecho, en lugar de convertir tal situación en un formalismo inútil y dejar de resolver la defensa opuesta, que en el caso que nos ocupa no se trataba de un problema de jurisdicción sino de incompetencia por el territorio; de ahí que, independientemente de la gran confusión de conceptos en que incurrió la parte demandada, ello no era óbice para que el juez lo resolviese y de esta forma depurase el proceso, independientemente de la errada argumentación del excepcionante. Tal proceder por parte del a quo contraviene los principios del debido proceso y derecho a la defensa, todo lo cual haría necesario la reposición de la causa al estado de que el Juez de la causa tramite tal promoción de la cuestión previa, conforme lo pautado en la Ley bajo la cual se admitió la demanda. Así se establece.
No obstante a lo señalado anteriormente, este Tribunal observa que, encontrándose la causa en esta Alzada, en fecha 23 de mayo de 2012, el ciudadano FRANCISCO CARMELO ORTEGA CAZORLA, parte actora en el presente proceso, solicitó la NULIDAD de todo lo actuado conforme a lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, alegando que el Tribunal de Municipio aplicó erróneamente el procedimiento breve establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aun cuando el contrato de arrendamiento en cuestión tuvo por objeto un terreno no edificado y por tanto el procedimiento aplicable es el ordinario.
Visto el planteamiento antes referido, en primer lugar considera necesario este Tribunal determinar si el objeto del contrato suscrito recayó sobre un terreno, para ello debe revisarse primeramente cual fue el objeto de la contratación entre la hoy parte actora (arrendadores) y el demandado (arrendatario) puesto que de ello se derivaría efectivamente la aplicación de la Ley de Arrendamientos o el Código sustantivo y como consecuencia de ello un procedimiento distinto. Así se precisa.
Siguiendo con este orden de ideas, al analizar el contenido del contrato que fuera consignado por el demandante conjuntamente con su libelo, suscrito el 1° de enero de 1985, observamos que sin variación alguna se estableció en la cláusula primera del referido contrato, lo siguiente:

El “ARRENDADOR”, da en arrendamiento al “ARRENDATARIO”, un terreno de 1.000 (mil) metros aproximadamente, para trasporte y depósito de Mercancía(sic) seca, situado dentro del Estacionamiento y Depósito Las Tres F.F.F. S.R.L”; en otras palabras, del contrato de arrendamiento analizado no se verifica que el objeto del mismo tuviese edificación o bienhechuría alguna, llevando con ello a la convicción de quien aquí decide que se trata de un terreno no edificado. (Negrilla, cursiva y subrayado del Tribunal).

Así las cosas, aun cuando el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que las demandas por desalojo y cualquier otra acción derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles urbanos y suburbanos deben sustanciarse y sentenciarse de acuerdo con el procedimiento breve, en concordancia con la referida Ley, observamos que el artículo 3 eiusdem establece lo siguiente:

Artículo 3.- “Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) …(0missis)…
(Resaltado de este tribunal).

De la norma parcialmente transcrita se evidencia con meridiana claridad que aquellos contratos de arrendamiento cuyo objeto trate sobre terrenos no edificados, se encuentran excluidos de la aplicación de la Ley Inquilinaria, ergo, será aplicable el procedimiento ordinario o breve, previsto en el Código de Procedimiento Civil dependiendo de la cuantía. Así se determina.
Del mismo modo en casos como el que nos ocupa, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha sentado criterio. Así, mediante sentencia dictada en fecha 25 de noviembre de 2011, Exp. N° 10-0343, estableció -entre otras cosas- que:

“(…) Conforme a las jurisprudencias anteriores el juez de alzada por motivo de la apelación adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho, lo que le permite a éste, realizar un nuevo examen y análisis de la controversia. De las actas del expediente se evidencia que el presente juicio se tramitó por el procedimiento breve, de acuerdo al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…) De la revisión de las actas en general, así como de los escritos presentados por las partes, se evidencia que se pretende debatir nuevamente sobre la determinación de si el inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre Edoval C.A., e Inversiones Alvamart, C.A., constituido por un terreno con una superficie aproximada de 6.000 mts. 2, ubicado entre las calles la Joya y Elice de Chacao, con frente tanto a la Avenida Francisco de Miranda como a la Avenida Libertador, debe considerarse como un terreno urbano no edificado y por lo tanto fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como lo dispone la referida ley en su artículo 3 literal “a”, tal como lo estimó la Sala de Casación Civil en el fallo cuestionado.
Ello así, lo que persigue la solicitante es que se determine si el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debe estar sujeto o no, a las regulaciones contenidas en el señalado Decreto-Ley, o si por el contrario, los conflictos que surjan con respecto a esa relación arrendaticia deben ser resueltos de conformidad con lo dispuesto en el Código Civil. Es necesario destacar que, en cuanto al señalamiento hecho por la solicitante de que el inmueble objeto de la relación arrendaticia está constituido por un terreno edificado, esta Sala considera que la decisión de la Sala de Casación Civil estuvo ajustada a derecho al señalar por ejemplo que: “En el sub iudice, el contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente retracto legal, constituye el instrumento fundamental de la acción, del cual se derivan las condiciones del arrendamiento y de cuyo contenido se observa que el objeto del mismo es un “terreno”, por ende, mal podía la juez de la recurrida desentrañar de pruebas adicionales el objeto del contrato, si en forma clara e inequívocamente este lo expresaba. Así pues, la Sala constata que la juez desnaturalizó el contrato de arrendamiento al señalar que el terreno estaba edificado, aún estando consciente y habiendo señalado en el mismo fallo que el objeto de este lo constituía solo un terreno, incurriendo en tal desnaturalización en virtud de la tergiversación hecha a otras pruebas, obviando que la prueba fundamental del juicio lo constituían tales contratos en los cuales las partes expresaron claramente su voluntad y señalaron inequívocamente que el objeto de los mismos era un “terreno”, desnaturalizando con tal proceder lo indicado en tales contratos. En atención a lo anteriormente expuesto, se observa que la Juzgadora de alzada en uso del poder soberano de interpretación del contrato desnaturalizó el mismo, al haber concluido que se trataba de un terreno edificado lo cual no es compatible con el texto del mismo, cuyo objeto claramente establecido por las partes lo constituía un terreno, infringiendo a su vez el principio de autonomía de voluntad de las partes.
Es claro pues, que con tal interpretación del contrato la juez de la recurrida arrojó una interpretación errada e incompatible con lo que estipula el contrato ya que sus afirmaciones respecto a la existencia del ‘terreno edificado’ son irreconciliables con el texto de la mención que se interpreta. De manera que, el establecimiento de los hechos que la Juez realizó resultó evidentemente contrario con la expresión de la voluntad de las partes, por ende, la Sala constata que en el sub iudice se está en presencia de una desnaturalización del contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la demanda incoada. (…) Tal desviación ideológica, al desnaturalizar el contrato y considerar que el objeto del mismo eran terrenos edificados, conllevó a admitir una demanda que a todas luces es inadmisible por el procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues claramente el literal ‘a’ del artículo 3 de dicha ley, excluye del ámbito de aplicación a los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, incurriendo de esta manera en la falta de aplicación de dicha normativa, lo cual generó la falsa aplicación de los artículos 1°, 42 y 43 ejusdem. Así se decide”. (…) En esa decisión, dictada por la referida Sala el 22 de septiembre de 2009, se determinó de manera acertada que el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, incurrió en el vicio de falta de aplicación del literal “a” del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que excluye del ámbito de aplicación de esa ley a los terrenos no edificados, y en falsa aplicación de los artículos 1°, 42 y 43 eiusdem, al declarar con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, con base en disposiciones que no eran aplicables a la situación de hecho presentada. (…)” (Negrilla y subrayado de este tribunal).

Adminiculando la sentencia parcialmente transcrita con cuyo criterio comulga esta sentenciadora y la norma supra transcrita, se infiere palmariamente que quedan excluidos del ámbito de aplicación del procedimiento previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. Por tanto, siendo que el caso de marras versa sobre un bien inmueble que se encuentra excluido del ámbito de aplicación de la mencionada Ley, quien aquí suscribe considera que el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, incurrió en un error técnico de observancia al admitir la demanda de DESALOJO con base en las disposiciones de la tantas veces mencionada ley, pues no existen dudas, y así lo ha señalado en diversas oportunidades el Tribunal Supremo de Justicia, que la disposición contenida en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, constituye una manifestación del poder de impulso de oficio que se le atribuye al Juez, en virtud del cual puede, incluso debe, examinar de oficio si la demanda resulta contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley, facultad aun más amplia tratándose de una demanda que fuera fundamentada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que lleva a esta sentenciadora a concluir indefectiblemente que tratándose de un terreno no edificado y estimada la demanda en Cuatro Millones Ochocientos Mil Bolívares Con 00/100 (Bs. 4.500.000,00) al momento de su presentación, debía sustanciarse la misma por los trámites del procedimiento ordinario. Así se establece.
Con fundamento en todo lo anteriormente expuesto, en vista que ha quedado evidenciado que el bien inmueble objeto de la presente acción está constituido por un lote de terreno, y siendo éste el objeto del contrato, reitera esta Sentenciadora que la acción intentada fue admitida y sustanciada por el Tribunal de Municipio del Municipio Los Salias de manera errónea, ya que el mismo aplicó el procedimiento breve previsto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando lo correcto era seguir el procedimiento ordinario que prevé el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
De esta manera, quien aquí suscribe considera que en atención al principio iura novit curia, siendo que es el Juez quien conoce el derecho, el Tribunal de Municipio debió analizar minuciosamente la pretensión en concordancia con los instrumentos consignados por la parte actora, previniendo así admitir la demanda por el procedimiento errado, ya que esta falta es violatoria de los Derechos y Garantías Constitucionales de las partes así como de las normas aplicables al caso de autos, siendo que impide el acceso a una justicia en sintonía con la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, es decir, al haberse aplicado el procedimiento breve a un juicio cuyo trámite era ordinario, se violó el principio fundamental del debido proceso consagrado en el artículo 49 eiusdem. Así se concluye.
En virtud de lo expuesto, se hace innecesario ordenar el trámite de la cuestión previa opuesta, dado que ha de declararse la nulidad de todo lo actuado, incluyendo el auto de admisión de la demanda, esto es, el 20 de noviembre de 2007, inclusive y ordenar en consecuencia la REPOSICIÓN de la causa al estado de que el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, proceda a admitir la demanda incoada atendiendo a las consideraciones expuestas en el presente fallo, es decir, mediante el procedimiento ordinario conforme a lo establecido en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se ordena remitir el presente expediente a su tribunal de origen, tal como se dejará sentado en el dispositivo. Así se decide.
Ordenada la reposición de la causa al estado de nueva admisión, en virtud de los vicios de orden público hallados en el procedimiento, este Tribunal se encuentra relevado de pronunciarse respecto al fondo del asunto controvertido. Así se establece.

CAPÍTULO VI
DISPOSITIVA.

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, conforme a los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara la nulidad de todo lo actuado desde la fecha de admisión de la demanda el 20 de noviembre de 2007, (inclusive) y ordena la REPOSICIÒN de la causa al estado de que el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, proceda a admitir la demanda incoada mediante el procedimiento ordinario conforme a lo establecido en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil.
No hay condenatoria en costas.
Notifíquese a las partes de la presente decisión, conforme lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 251 eiusdem.
Regístrese, publíquese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Remítanse el expediente al Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en la oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en Los Teques, a los diez (10) días del mes de julio de dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-
LA JUEZ,

ZULAY BRAVO DURÁN.
EL SECRETARIO,

HENRY HAMDAN FIGUEROA.

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 10:00 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.-

EL SECRETARIO,

HENRY HAMDAN FIGUEROA.