TSJ Regiones - Decisión

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO PLAZA DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE Nº 3463

Mediante libelo de 17 de Octubre de 2011, la ciudadana MARIA FERNANDA JARDIM FERREIRA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nº V-8.754.902, representada por el ciudadano Abogado EDGAR JOSE IBARRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad Nº V-3.594.071, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 154.723; representación que consta de instrumento poder, debidamente autenticado por ante la Notaría Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 23, Tomo 79 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, el cual acompañó marcado con la letra “A”, demandó a la ciudadana ZAIRA MARIA REQUENA GARCIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nº V-4.044.345 por CUMPLIMIENTO DE CONTTRATO (LOCAL COMERCIAL).

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
LIBELO DE DEMANDA;
Alega la actora, ciudadana MARIA FERNANDA JARDIM FERREIRA que celebró con la ciudadana ZAIRA MARIA REQUENA GARCIA, en fecha 21 de abril de 2010, ante el Registro Público del Municipio Acevedo del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 35, folios 115 al 118, Tomo 4 de los Libros de Autenticaciones y que acompaña marcado “C”, un contrato de arrendamiento, por un local comercial distinguido con el número DM-3, del cuerpo D, del Centro Comercial Miranda, situado en la Urbanización Trapichito, jurisdicción de Guarenas, Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, representada en dicho acto (la actora) por la ciudadana MARIA LOURDES FERREIRA DE JARDIN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, portadora de la cédula de identidad Nº V-10.097.242, según poder autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, bajo el Nº 23, Tomo 16, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, que acompaña marcado “B”; dicho contrato a tiempo determinado, por el plazo de un (1) año, sin prórroga, desde el 15 de abril de 2010 hasta el 15 de abril de 2011 y que antes del vencimiento del contrato, notificó a la arrendataria, específicamente el 15 de Septiembre de 2010 su intención de no renovar el mismo, acompaña anexos D1, D2, D3, D4, D5 y D6

Alega igualmente que en acta conciliatoria Nº 112-011 de fecha 03 de Mayo de 2011, suscrita por las ciudadanas MARIA LOURDES FERREIRA DE JARDIN y ZAIRA MARIA REQUENA GARCIA, ante el jefe de la Oficina de la Dirección de Inquilinato del Municipio Plaza del Estado Miranda, acordaron que la arrendadora tiene un contrato notariado (vencido) con la arrendataria y de mutuo acuerdo pactaron una prórroga de tres (3) meses hasta el día 03/08/2011, por violación de la Cláusula Décima del contrato y que vencido dicho plazo convencional la arrendataria no entregó el inmueble.

Por último agrega que por cuanto la relación arrendaticia fue de un año la arrendataria tenía derecho a una prórroga legal de seis (06) meses de conformidad con el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que venció el 15 de octubre de 2011 y que la arrendataria no ha entregado el inmueble por lo que procede a demandarla para que cumpla sus obligaciones contractuales y entregue el inmueble libre de bienes y personas.

Concluyó demandando la entrega del inmueble arrendado, fundamentando su pretensión en los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1.594 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Admitida la demanda por auto del 18 de Octubre de 2011, se ordenó la citación de la parte demandada, para que compareciera a las 10:00 AM., del segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en los autos de haberse practicado su citación, a fin de dar contestación a la demanda.

En fecha 13 de Diciembre de 2011, el Alguacil del Tribunal, ciudadano Abg. RICHARD JOSUE GARCIA MALDONADO, informó haber practicado la citación de la parte demandada y consignó al efecto recibo de la misma debidamente firmado por ésta.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:
En el despacho del 16 de Diciembre de 2011, oportunidad legal para dar contestación de la demanda, compareció la ciudadana: ZAIRA MARIA REQUENA GARCIA, en su carácter de parte demandada, debidamente asistida por la abogada AIDA BERNAL ANZOLA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 34.678 y presentó escrito contentivo de contestación a la demanda. En el particular Tercero del escrito de contestación, la demandada llamó a un tercero a la causa, asunto que negó el tribunal, por cuanto no se cumplieron los requisitos exigidos en el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera la parte demandada propuso reconvención cuya admisión negó el tribunal por cuanto consideró que los fundamentos de dicha reconvención, correspondían a defensas de fondo. Contra la negativa del tribunal no hubo recurso alguno.

Continuando con su contestación la demandada alegó que ha ocupado el inmueble durante ocho (8) años consecutivos e ininterrumpidos dando cumplimiento con sus obligaciones como arrendataria, acompaña recibos de pago marcados “A”, “B” y “C”, así cómo sendos contratos de arrendamiento desde el 2003, suscritos por el ciudadano MANUEL DE JARDIN DE GOUVEIA; marcados “D”, “E”, “F” y “G”; alegó además estar consignando los cánones ante este tribunal en virtud de que la arrendadora no ha querido recibirlos.

Dice que fue notificada por la ciudadana MARIA LOURDES FERREIRA de JARDIN, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nº 10.097.242, apoderada de la demandante, quien le solicitó el desalojo, según consta de notificación del 15 de septiembre de 2010, que acompaña marcada “H”; siendo citada a las Oficinas de Inquilinato, donde sin asistencia de abogado fue inducida a firmar una prórroga de tres (03) meses a partir del 03/08/2011.

Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la demandante de que ha violado la cláusula Décima del contrato; y que el techo del local se estaba cayendo a pedazos creando una situación de riesgo por el peligro inminente de que se desplomará el techo y fuese peor la situación por lesiones, dañando la salud tanto de los clientes como de su personal; y que virtud de que las reparaciones mayores tienen que ejecutarse por el arrendador, le notificó a la señora MARIA LOURDES y ésta le manifestó que carecía de los medios para solucionar esas reparaciones y que su esposo estaba mal de salud y tenia muchos gastos; en virtud de ello le propuso que ella podría repararlos y que le diera permiso para hacer algunas remodelaciones menores y ella accedió.

Por último negó, rechazó y contradijo los alegatos de la demandante, que invoca en su libelo de demanda, no solo las fechas de vencimiento sino también que hace alusión a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que estipula la improrrogabilidad del mismo y la no producción de tácita reconducción del contrato.

ANALISIS DE PRUEBAS DE LAS PARTES
PARTE ACTORA:
Acompaña esta parte a su libelo de demanda:
1°) Contrato de arrendamiento suscrito entre la parte actora y la demandada, debidamente autenticado por ante el Registro Público del Municipio Acevedo del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 21/04/2010 anotado bajo el Nº 35, folios 115 al 118, Tomo 4 de los Libros de Autenticaciones. OBSERVA EL SENTENCIADOR: El señalado no fue impugnado en forma alguna, del mismo se extrae que entre las partes existe una relación contractual arrendaticia por el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el número DM-3, del cuerpo D, Centro Comercial Miranda, situado en la Urbanización Trapichito, jurisdicción de Guarenas, Municipio Autónomo Plaza del estado Bolivariano de Miranda. Se le atribuye todo el valor probatorio que le imprime el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.
2º) Comunicación privada de fechas 15 de Septiembre de 2010, marcadas con las letras D1, D2, D3, D4, D5 y D6; suscritas por la ciudadana: MARIA LOURDES FERREIRA DE JARDIM, en su carácter de arrendadora, y dirigidas a la ciudadana: ZAIRA MARIA REQUENA, donde le comunica la decisión de la no renovación del contrato de arrendamiento. OBSERVA EL SENTENCIADOR: Estas pretendidas notificaciones cursan en copias simples carentes de todo valor; sin embargo la parte demandada, en su escrito de contestación al vuelto del treinta y ocho (38) manifiesta “…(omissis) es el caso que en forma sorpresiva fui notificada por la ciudadana: MARIA LOURDES FERREIRA DE JARDIN el 15 de septiembre de 2010, donde dice: “el motivo de dicha solicitud de desocupación del local comercial es porque quiero el local para que mi hija trabaje en él”, que consigno en este acto marcado con la letra “H” conjuntamente de recibo de pago del canon de arrendamiento del mes de Octubre de 2010 donde trae como coletilla NOTA: Anexo: NOTIFICACION de culminación de contrato….,(omissis). De lo anterior se puede desprender que la arrendataria asume que fue notificada de la no renovación del contrato de arrendamiento y de la fecha en que ésta debería haber hecho entrega del bien inmueble dado en arrendamiento. Se valora la existencia de la notificación conforme al artículos 1.401 del Código Civil; y 506 del Código de Procedimiento Civil, como un hecho cierto, sin embargo al estar celebrado el contrato a tiempo determinado, sin prórroga, no se requería el desahucio, como lo establece el artículo 1.599 del Código Civil, resulta irrelevante a esta causa. Apreciación a la que llega el sentenciador de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.-
3º) Marcada “E”, copia certificada emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Plaza del Estado Miranda, relacionada con la comparecencia de las partes ante dicha dirección en fecha 03 de mayo de 2011, y el convenio celebrado por las mismas. OBSERVA EL SENTENCIADOR: Dicho convenio no fue desconocido ni impugnado en forma alguna por lo que se tiene por reconocido a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, con los mismos efectos que le atribuye, en virtud del reconocimiento, el artículo 1.363 del Código Civil. Del señalado documento se extrae que en la Cláusula Primera se establece que las partes de mutuo acuerdo pactan una prórroga de tres meses, con vencimiento el 03/08/2011 para la entrega del inmueble por violación de la Cláusula Décima del contrato. Ahora bien, analizando lo expresado por las partes, a la luz de la facultad otorgada a los jueces por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil: “OMISSIS…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”, podemos concluir que la intención de las partes fue la de transar la finalización del contrato, por incumplimiento de una de sus cláusulas contractuales “Cláusula Décima”; quedando obligada la arrendataria, en principio, al cumplimiento consistente en la devolución del inmueble en el término señalado; sin embargo se observa que la presente demanda se fundamenta en el vencimiento de la prórroga legal que corresponde a la finalización del contrato y no al cumplimiento del convenio que se analiza, asunto que beneficia a la demandada. Resulta irrelevante a esta causa. ASI SE DECLARA.

PARTE DEMANDADA:
Acompañó esta parte conjuntamente con su contestación de demanda:
1º) Dos (02) recibos por BOLIVARES MIL TRESCIENTOS (Bs. 1.300,00), cada uno de ellos, emanados de la Dirección de Inquilinato del Municipio Autónomo Plaza del estado Bolivariano de Miranda, por concepto de cancelación de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril de 2011 y de mayo de 2011, respectivamente. OBSERVA EL SENTENCIADOR: No se pretende en este juicio el cumplimiento de pago de cánones de arrendamiento, resultan a todas luces irrelevantes a la causa dichos recibos. Apreciación a la que llega el sentenciador de conformidad con los artículos 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.

2º) Copia simple de Sendos contratos de arrendamiento, suscrito entre MARIA LOURDES FERREIRA DE JARDIN y la ciudadana ZAIRA MARIA REQUENA, discriminados así: 1º) De fecha 26/05/2003, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Plaza del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 41, folios 96 al 98, tomo 6º de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria; 2º) De fecha 28/04/ 2005, bajo el Nº 28, Folios 62 al 64, Tomo 4; 3º) De fecha 17/04/2007, bajo el Nº 26, folios 53 al 55, tomo 9º; 4º) De fecha 03 /04/2008, bajo el Nº 41, folios 92 al 94, tomo 4. La duración de los mencionados contratos, se estableció, el primero por dos (2) años, contados a partir del día 07/04/2003 al 07/05/2005; el segundo por un año, contado a partir del 15/04/2005 hasta el 15/04/2006; el tercero; por un año desde el 15/04/2007 hasta el 15/04/2008 y el cuarto, por un año, desde el 15/04/2008 hasta el 15/04/2009, sin prorroga. OBSERVA EL SENTENCIADOR: Contra este medio probatorio se alzó la parte actora, impugnando los contratos conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, bajo el argumento de haber sido suscritos entre el ciudadano MANUEL JARDIN DE GOUVEIA, y que por emanar de un tercero es ineficaz y no surge ninguna consecuencia jurídica. Al respecto de las promoción de instrumentos, como prueba por escrito, dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil: “Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos…OMISSIS…Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas…OMISSIS…se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario…OMISSIS…La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella.” No consta de estos autos que la parte demandada haya promovido el cotejo ni que haya acompañado copia certificada de los instrumentos analizados, por ello resultan las copias acompañadas carentes de merito probatorio alguno e irrelevantes a esta causa. Apreciación a la que ase llega de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.

3º) Notificacion privada de fecha 15 de Septiembre de 2010, emanada de la ciudadana: MARIA LOURDES FERREIRA DE JARDIM, en donde le notifica a la ciudadana ZAIRA MARIA REQUENA, la no renovacion del contrato de arrendamiento registrado en la Notaría Pública del Municipio Acevedo del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 35, folios 115 al 118, tomo 4º. OBSERVA EL SENTENCIADOR: Ya fue debidamente analizada esta notificación teniendola como cierta, pero irrelevante a esta causa. Apreciación a la que llega el sentenciador de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.
4º) Cuatro (4) muestras fotográficas obtenidas por la demandada en el inmueble objeto de esta controversia. OBSERVA EL SENTENCIADOR: No se desprende ningún mérito probatorio de este medio por cuanto para su obtención no se promovió la pertinente prueba de inspección. Apreciación a la que llega el sentenciador de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERA: Ha quedado debidamente demostrada la relación contractual arrendaticia existente entre las ciudadanas MARIA FERNANDA JARDIM FERREIRA y ZAIRA MARIA REQUENA GARCIA, por un local comercial distinguido con el número DM-3, del cuerpo D, del Centro Comercial Miranda, situado en la Urbanización Trapichito, jurisdicción de Guarenas, Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, a tiempo determinado, por el plazo de un (1) año, sin prórroga, desde el 15 de abril de 2010 hasta el 15 de abril de 2011.

SEGUNDA: De acuerdo a la duración de la relación arrendaticia de un año fijo, a la arrendataria demandada le correspondía el disfrute de la prórroga legal conforme al artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal a), de seis (06) meses, la cual venció el 15 de octubre de 2011, fecha desde la cual la demandada encuentra en mora de devolución del inmueble conforme al artículo 39 Eiusdem. ASI SE DECLARA.

CONCLUSION
Por los considerándoos anteriores llega el sentenciador a la plena convicción que existiendo entre las partes una relación contractual arrendaticia de un año, lo cual quedó debidamente demostrado en estos autos, y al haber disfrutado la arrendataria demandada de la correspondiente prórroga legal, resultando demandada de manera inmediata al vencimiento de la misma, lo cual impide de toda forma de derecho que se haya producido la tácita reconducción del contrato, la demandada resulta procedente y ajustada a derecho debiendo la demandada sucumbir ante la misma. ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA:
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO PLAZA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, en nombre de LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR en todas y cada una de sus partes la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que intentara la ciudadana MARIA FERNANDA JARDIM FERREIRA en contra de la ciudadana ZAIRA MARIA REQUENA GARCIA, ambas partes suficientemente identificadas, y en consecuencia se condena a la demandada:
PRIMERO: A hacer entrega material, real y física a la actora MARIA FERNANDA JARDIM FERREIRA del siguiente inmueble: “Local comercial distinguido con el número DM-3, del cuerpo D, del Centro Comercial Miranda, situado en la Urbanización Trapichito, jurisdicción de Guarenas, Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda”.
SEGUNDO: A pagar a la parte actora las costas procesales de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al haber resultado totalmente vencida en la litis.
PUBLIQUESE y NOTIFIQUESE.
Déjese copia de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos de este tribunal, en Guarenas, a los veintiséis (26) días del mes de julio de dos mil doce. (2012). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ

ABGD. WILMER HERNANDEZ OROPEZA
LA SECRETARIA

ABGD. LAURA ROWINA SOLIS HERNANDEZ
EXPEDIENTE 3463
En fecha: 26/0/2012, siendo las 10:00 AM., se publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA

ABGD. LAURA ROWINA SOLIS HERNANDEZ