JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA Expediente No. 11-7669. Parte actora reconvenida: Ciudadanas MARITZA EMILIA DUARTE ALMEIDA y ANDREA GRACIELA MANRIQUE PARRA, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.303.597 y V-4.846.864, respectivamente. Apoderado judicial de la parte actora reconvenida: Abogado CARLOS JOSE HIDALGO GUEVARA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 28.247. Parte demandada reconviniente: Ciudadanos ADA MARCELA CODECIDO DE DIAZ y PORFIRIO OMAR DIAZ HEREDIA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.229.080 y V-2.040.996, respectivamente. Apoderada judicial de la parte demandada reconviniente: Abogada MARIA GEORGINA HERNANDEZ ANDARA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 34.665. Motivo: Cumplimiento de Contrato de Compra Venta. Capítulo I ANTECEDENTES Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por la Abogada MARIA GEORGINA HERNANDEZ ANDARA, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos ADA MARCELA CODECIDO DE DIAZ y PORFIRIO OMAR DIAZ HEREDIA, todos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 26 de mayo de 2011, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques. Recibidas las actuaciones en fecha 03 de agosto de 2011, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 08 de agosto de 2011, signándole el No. 11-7669 de la nomenclatura interna de este Despacho. Asimismo, se fijó el vigésimo día de despacho siguiente, a fin de que las partes consignaran los informes respectivos, constando de los autos que ninguna de las partes hizo uso de tal derecho. En fecha 20 de octubre de 2011, se pasó la presente causa al estado de sentencia, la cual sería dictada dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la fecha. Mediante auto de fecha 19 de diciembre de 2011, se difirió el acto para dictar sentencia para dentro de los treinta (30) días calendario siguientes a la fecha, por lo que llegada la oportunidad para decidir, este Juzgado Superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán. Capítulo II SINTESIS DE LA CONTROVERSIA Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa, la representación judicial de la parte demandante, entre otras cosas alegó: Que en fecha 08 de mayo de 2003, sus mandantes mediante documento privado, le compraron a los ciudadanos ADA MARCELA CODECIDO DE DIAZ y PORFIRIO OMAR DIAZ HEREDIA, un bien inmueble constituido por un terreno y las bienhechurías sobre él construidas, compuesto por un galpón dividido en dos locales independientes, ubicado en la esquina formada por las calles Páez Falcón de la ciudad de los Teques, del Estado Miranda, el cual cuenta con una superficie de doscientos sesenta y tres metros con noventa y tres centímetros cuadrados (263,93 m2), y cuyos linderos son los siguientes: por el Norte, con casa y solar que son o fueron de SANTIAGO PEREZ SAINT PASTEUR; por el Sur, con la calle Falcón; por el Oeste, con solar de casa que es o fue de JOE YANES RIVERA; y por el Este, que da frente con la calle Páez. Que el precio de la compra venta del inmueble, fue por la suma de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00), hoy setenta mil bolívares (Bs. F. 70.000,00), los cuales fueron cancelados el mismo día de la forma siguiente: a) la suma de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), hoy veinticinco mil bolívares (Bs. F. 25.000,00), entregados en efectivo; b) sus mandantes le entregaron a los demandados, un bien inmueble constituido por un apartamento propiedad de la ciudadana ANDREA GRACIELA MANRIQUE, según consta del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, el 10 de mayo de 2002, bajo el No. 19, Tomo 08, Protocolo Primero, representando éste la suma de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00), hoy cuarenta mil bolívares (Bs. F. 40.000,00); c) la suma de tres millones ochocientos setenta y ocho mil bolívares (Bs. 3.878.000,00), hoy tres mil ochocientos setenta y ocho mil bolívares (Bs. F. 3.878,00), del dinero pagado por adelantado por el hermano de la ciudadana ADA MARCELA CODECIDO DE DIAZ, el cual convinieron en que sería deducido del precio total del inmueble, e igualmente el depósito entregado por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), hoy trescientos cincuenta bolívares (Bs. F. 350,00); y d) la suma de setecientos setenta y dos mil bolívares (Bs. 772.000,00), hoy setecientos setenta y dos bolívares (Bs. F. 772,00) que convinieron ambas partes, en que sus mandantes con ello sufragarían los gastos por concepto de registro y otorgamiento ante la Oficina Subalterna de Registro. Que efectuada la compra venta del terreno y la bienhechuría, los vendedores desde esa misma fecha, le hicieron entrega material del inmueble a las compradoras, quedando pendiente la protocolización ante el Registro Inmobiliario. Que por cuanto los vendedores habían sido demandados por terceros ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, por incumplimiento de venta del referido inmueble, es por lo que se obligaron conforme a la cláusula quinta del documento privado de compra venta a hacer a sus mandantes la tradición legal del inmueble ante la Oficina Inmobiliaria de Registro, una vez que la sentencia de dicho juicio quedara definitivamente firme, fijando para ello el lapso de quince (15) días hábiles según consta de la cláusula sexta. Que en la cláusula décima tercera, la vendedora se comprometió a cubrir los gastos que se generaran del otorgamiento y la tradición legal del inmueble, cuando éste se excediera de los setecientos setenta y dos mil bolívares (Bs. 772.000,00), hoy setecientos setenta y dos bolívares (Bs. F. 772,00). Que aun cuando quedó definitivamente firme la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, los vendedores no han dado cumplimiento aún a su obligación de otorgar la tradición legal del inmueble ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, no obstante a las gestiones amistosas extrajudiciales que para ello han efectuado sus representadas. Fundamentó su acción en el contenido de los artículos 1.474, 1.133, 1.159, 1.264, 1.160, 1.167, 1.269, 1.271, 1.486, 1488 y 1.487 del Código Civil. Estimó la demanda en la suma de quinientos mil bolívares (Bs. F. 500.000,00). Solicitó el cumplimiento de la obligación de hacer la tradición legal ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, del bien inmueble que sus mandantes adquirieron mediante venta, en un plazo perentorio contado a partir de la sentencia. Por último, solicitó se admitiera y sustanciara conforme a derecho la presente demanda, declarándose con lugar con expresa condenatoria en costas, y los demás pronunciamientos de Ley. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, mediante escrito de fecha 21 de mayo de 2009, dio contestación a la demanda interpuesta en contra de sus mandantes, alegando entre otras cosas lo siguiente: Que niega, rechaza y contradice que sus representados hayan incumplido el contrato de compra venta suscrito mediante documento privado en fecha 04 de junio de 2003, puesto que tal y como consta de la cláusula octava, se estableció una condición suspensiva que detalla la cláusula cuarta. Que las demandantes consignaron como documento fundamental de la demanda, el contrato de compra venta suscrito por las partes, y el cual está reconocido por las mismas en su contenido, mas no así en la denominación dada por la parte demandante. Que ambas partes dejaron establecido en el contrato de opción de compra venta, la forma en que las compradoras cancelarían el precio del inmueble, dejando asimismo establecido el conocimiento que tenían sobre la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble. Que ambas partes conocían de la medida que se menciona en diferentes partes del documento privado que fue consignado por la parte demandante. Que la medida aun no ha sido levantada, por lo que le es imposible a sus representadas cumplir con la opción de compra venta, ya que no tienen la disposición plena del bien inmueble. Que niega, rechaza y contradice la fundamentación legal que señaló la parte demandante en su escrito libelar. Que la parte actora se encuentra en posesión del inmueble, tal y como consta de la cláusula décima quinta del documento privado suscrito por las partes. Que niega, rechaza y contradice que se haya incumplido con las cláusulas establecidas en la opción de compra venta, que mediante documento privado fue suscrito entre las partes; así como también niega, rechaza y contradice en cada una de sus partes, la demanda incoada en contra de sus mandantes, tanto en los hechos como en el derecho, por lo que solicitó sea declarada sin lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley y con expresa aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, de conformidad con lo previsto en los artículos 361 y 365 del Código de Procedimiento Civil, propuso la reconvención alegando lo siguiente: Que en fecha 04 de junio de 2003, suscribieron sus representados un documento privado contentivo de una opción de compra venta, sobre un inmueble constituido por el terreno con sus bienhechurías de un galpón dividido en dos locales independientes, ubicado en la esquina formada por las calles Páez Falcón, de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, cuya superficie y linderos se encuentran especificados en el mencionado documento. Que en la cláusula octava del documento, se estableció una condición suspensiva que se detalla en la cláusula cuarta, donde las compradoras convienen y aceptan que el otorgamiento de la escritura y la tradición legal del inmueble, se tramitará una vez liberada la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre ella. Que la condición suspensiva no se ha verificado, por cuanto el inmueble aun tiene la medida de prohibición de enajenar y gravar dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, mediante oficio No. 395 de fecha 25 de marzo de 2002, por lo que es imposible dar cumplimiento a la obligación de sus mandantes. Que en virtud de que el documento privado suscrito y reconocido por las partes, establece los acuerdos hechos en caso de incumplimiento, es por lo que solicitó la resolución del contrato privado, con expresa aplicación de las cláusulas establecidas para tales fines. Fundamentó la reconvención en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Estimó la reconvención propuesta en la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares fuertes (Bs. F. 65.000,00). Concluyó solicitando, se declarara resuelto el contrato que mediante documento privado suscribieron sus representados con las demandantes; que sea condenada la parte actora al pago de todos los gastos, costas y honorarios profesionales de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; y se declarara en la definitiva con lugar la reconvención, con todos los pronunciamientos de Ley. Posteriormente, mediante escrito de fecha 08 de julio de 2009, la representación judicial de la parte demandante, dio contestación a la reconvención en los siguientes términos: Rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la reconvención interpuesta en contra de sus mandantes. Asimismo, adujo que en virtud de que los demandados no cumplieron con la tramitación de los documentos necesarios que permitiera la presentación del instrumento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, es por lo que interpusieron demanda para que le regresaran al ciudadano ARNALDO MARQUES NEVES el dinero que había adelantado por el precio del inmueble. Que los demandados debieron ser más diligentes, y proponerse liberar el inmueble de la medida de prohibición de enajenar y gravar que sobre ella recae, una vez que la sentencia quedó definitivamente firme y ejecutoriada, pero por el contrario no han cumplido con ello. Que ha quedado evidenciado que los demandados, una vez finalizado el juicio en la ciudad de Caracas, no han mostrado interés alguno en cumplir con la liberación del inmueble objeto de la venta efectuada a sus mandantes. Que rechaza, niega y contradice que sus representadas deban pedir la resolución antes que el cumplimiento del contrato, según los alegatos formulados por la representación judicial de la parte demandada, puesto que la obligación que ha sido contraída debe ser cumplida en los términos estipulados en el contrato. Que rechaza, niega y contradice que a los demandados les asista el derecho de pedir la resolución del contrato privado suscrito por las partes. Que sus mandantes cumplieron con su obligación de pagar el precio del inmueble objeto del presente juicio. Que rechaza, niega y contradice que el contrato suscrito entre las partes no sea de compra venta sino de opción compra venta, puesto que en el mismo contrato se señala como de compra venta. Que el contrato suscrito entre sus mandantes y los demandados, en fecha 04 de junio de 2003, contiene una venta de un inmueble, el cual se perfeccionó desde el momento en que las partes han manifestado legítimamente el consentimiento, cumpliendo sus representadas con el pago del precio. Concluyó solicitando, se declarara sin lugar la reconvención interpuesta por los demandados. Capítulo III PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS PARTE ACTORA: Mediante diligencia de fecha 14 de enero de 2009, la representación judicial de la parte demandante, consignó: Marcado con la letra “A”, original del documento poder otorgado en fecha 28 de mayo de 2008, ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, anotado bajo el No. 63, Tomo 116 (f. 11 al 15 del expediente). Se observa que se trata de un documento debidamente inscrito ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual no fue impugnado por la contraparte, por lo que esta Sentenciadora le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la representación en el presente juicio del Abogado CARLOS JOSE HIDALGO GUEVARA.Y ASÍ SE DECIDE. Marcado con la letra “B”, original del documento privado de compra venta (f. 15 al 21 del expediente). Como quiera que dicho instrumento fuera reconocido por la parte contra quien se produjo, esta Alzada le otorga todo el mérito probatorio que merece conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, evidenciándose los términos en que los ciudadanos ADA MARCELA CODECIDO DE DIAZ y PORFIRIO OMAR DIAZ HEREDIA, suscribieron el contrato privado con las ciudadanas MARITZA EMILIA DUARTE ALMEIDA y ANDREA GRACIELA MANRIQUE PARRA. Y ASÍ SE DECIDE. Posteriormente, mediante escrito de contestación a la reconvención, consignó las siguientes documentales: Marcado con la letra “A”, “C”, “D”, “E” copia simple del las actuaciones cursantes en el expediente No. 24.740, de la nomenclatura interna del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 105 al 109 y del 114 al 144 del expediente). Observa esta Sentenciadora que se trata de las actuaciones emanadas de un ente autorizado para dar fe pública, las cuales además no fueron impugnadas por la contraparte, en consecuencia se les confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la sentencia que se dictó en el juicio incoado en contra de los hoy demandados, quedó definitivamente firme, evidenciándose asimismo el tiempo transcurrido hasta la presente fecha. Y ASÍ SE DECIDE. Marcado con la letra “B”, documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, en fecha 21 de enero de 2002, anotado bajo el No. 23, Tomo 5 (f. 110 al 113 del expediente). Con respecto a este medio probatorio, observa esta Juzgadora que nada aporta al tema controvertido por ser un contrato de opción compra venta cuyo cumplimiento no es el que se demanda, por lo que se desecha del proceso. Y ASÍ SE DECIDE. Mediante escrito de fecha 31 de mayo de 2010, consignó: Copia certificada del documento inscrito en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el No. 30, Tomo 17, Protocolo Primero, de fecha 06 de junio de 1991 (f. 165 al 169 del expediente). Esta Sentenciadora observa que se trata de un documento suscrito por un ente autorizado para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose que en fecha 19 de noviembre de 2009 fue suspendida la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de marzo de 2002. Y ASÍ SE DECIDE. Original del documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 28, Tomo 81, de fecha 21 de agosto de 2009 (f. 170 al 173 del expediente). Por cuanto se observa que se trata de un documento suscrito por un ente autorizado para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose la cancelación del pago al cual fueron condenados los hoy demandados, en el juicio que incoara en su contra el ciudadano ARNALDO MARQUES NEVES por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; constatándose además, que las accionantes se encuentran en posesión del bien inmueble objeto del litigio. Y ASÍ SE DECIDE. PARTE DEMANDADA: Conjuntamente con su escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, consignó: Marcado con la letra “A”, copia certificada del documento cursante en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, anotado bajo el No. 30, Tomo 17, Protocolo Primero, de fecha 06 de junio de 1991 (f. 87 al 92 del expediente). Observa quien decide que esta probanza ya fue analizada con anterioridad, confiriéndosele todo su valor probatorio, por lo que sería repetitivo volverla a analizar. Y ASÍ SE DECIDE. Capítulo IV DE LA SENTENCIA RECURRIDA Mediante decisión dictada en fecha 26 de mayo de 2011, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones: “De los alegatos y pruebas aportadas por ambas partes, ha quedado evidenciada la existencia de una relación contractual cuya naturaleza es un contrato de venta, pues en el presente caso consta del documento fundamental de la demanda el asentimiento de ambas partes de comprar y vender el inmueble, por ende al concurrir se perfecciona la venta por el consentimiento así manifestado. Igualmente, en el contrato en referencia aparecen perfectamente determinados, el inmueble objeto del contrato, así como la contraprestación a la que se obligaron los compradores, por lo que a criterio de quien aquí suscribe se encuentran llenos los extremos contenidos en el Artículo 1474 del Código Civil; en virtud de lo cual el contrato suscrito por las partes contiene una compra-venta y no opción decompra-venta como pretenden los accionados, y así se dispone.” …omissis… “En atención a lo antes trascrito, quien decide se permite puntualizar que durante el iter procesal, ambas partes debían cumplir con su carga probatoria, tal como lo establece el artículo 1.354 del Código Civil, y siendo que, la parte actora, estaba destinada a demostrar la existencia del contrato y sus estipulaciones, cuestión que no cumplió, y la de la parte accionada el cumplimiento de sus obligaciones o la existencia de hechos que invoca en su defensa, sin que hubiere cumplido con tal carga y así se establece. Se evidencia para quien aquí juzga, que la parte demandada se limitó solamente a negar, rechazar, y contradecir genéricamente la acción propuesta, alegando la existencia de una condición suspensiva que debió cesar en los términos convenidos en el contrato, momento en el cual la parte demandada debió cumplir con la obligación de hacer la tradición del inmueble, cuestión que no hizo, por lo que se considera que la acción de Cumplimiento de Contrato incoada debe prosperar, y así se resuelve. En lo atinente, a lo arriba expresado, esta juzgadora, previo análisis del petitorio contenido en el libelo de la demanda, colige que la acción deducida por la representación judicial de la parte accionante, no está prohibida por la Ley, sino por el contrario amparada en ella, siendo que lo que aquí se intenta es una acción de Cumplimiento de Contrato de venta, por el incumplimiento de los demandados en hacer la tradición legal del inmueble objeto de la venta, ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, por lo que este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar, tal y como será declarado en el dispositivo del presente fallo, y así se establece. DE LA RECONVENCIÓN La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, propuso reconvención por la Resolución del contrato de compra-venta cuyo cumplimiento es el objeto de la acción principal, en los términos expuestos en dicho escrito. Ahora bien, siendo que la acción de Cumplimiento de Contrato de Compra-Venta, interpuesta por las accionantes ha prosperado, mal pudiera proceder la Resolución del mismo, toda vez que ha sido demostrado según las actas que conforman el expediente, que el incumplimiento de la obligación quedó atribuido a los accionados y no a las accionantes, en tal virtud la reconvención debe ser declarada sin lugar y así se establece.” (Fin de la cita) Capítulo V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida en fecha 26 de mayo de 2011, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara con lugar la demanda interpuesta por la parte actora, y sin lugar la reconvención propuesta por los demandados. Ahora bien, de la revisión de las actas procesales se observa que mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa en fecha 12 de enero de 2009, el Abogado CARLOS JOSE HIDALGO GUEVARA, actuando en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas MARITZA EMILIA DUARTE ALMEIDA y ANDREA GRACIELA MANRIQUE PARRA, todos identificados, demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA a los ciudadanos ADA MARCELA CODECIDO DE DIAZ y PORFIRIO OMAR DIAZ HEREDIA, por cuanto a su decir han incumplido con su obligación de hacer la tradición legal del inmueble ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo que sus mandantes hayan incumplido con el contrato de compra venta, puesto que en el mismo se establece tanto en su cláusula cuarta como en la octava una condición suspensiva que los imposibilita a otorgarles a las compradoras la escritura y tradición legal del inmueble. Asimismo, alegó que el documento fundamental de la demanda presentado por la parte actora, no constituye un contrato de compra venta sino de opción de compra venta. Por consiguiente, en virtud de que quedó demostrado que ambas partes si suscribieron el contrato privado cuyo cumplimiento se demanda, el cual cursa al expediente del folio 15 al 21, y como quiera que a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas; es razón por la cual esta Juzgadora para resolver, observa lo siguiente: El autor NICOLÁS VEGAS ROLANDO, quien en su obra “Contratos Preparatorios”, señala varias concepciones del contrato de opción de compra, expresando al efecto: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo…” “(…) es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato (…)” “(…) es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal (…)” Así pues, el contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. De este modo, precisado lo anterior, y observándose que en el contenido del contrato objeto de litigio, las partes establecieron que “(…) ha convenido en celebrar como en efecto se celebra el presente DOCUMENTO PRIVADO de compra-venta de un inmueble (…)”, aunado al hecho de que del mismo no se evidencia que exista una oferta irrevocable sobre el precio de la venta, que deba además ser pagada en un tiempo determinado, puesto que dejan establecido en su cláusula segunda los términos en que fueron cancelados los setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00), hoy setenta mil bolívares (Bs. F. 70.000,00), cantidad ésta que constituye el precio de la venta, por lo que indudablemente el presente contrato es de compra venta y no de opción compra venta; de tal manera que, se desecha el alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada. ASÍ SE DECIDE. Ahora bien, se observa que los artículos 1.133 y 1.134 del Código Civil establecen lo siguiente: “Artículo 1133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” “Artículo 1134.- El contrato es (…) bilateral, cuando se obligan recíprocamente.” De este modo, cabe señalar que conforme a los artículos anteriormente transcritos, para que estemos en presencia de un contrato bilateral, y sea en consecuencia procedente la acción de cumplimiento de tal contrato, es indispensable que exista una convención entre dos o más personas para la realización de un determinado efecto jurídico, donde además, estas personas contratantes se obliguen recíprocamente. En este orden de ideas, se observa que el contrato de compra venta encuentra su consagración legal en el artículo 1.474 del Código Civil, el cual establece: “(…) La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” De allí que, el contrato de compra venta tenga como caracteres los siguientes: consensual, sinalagmático, oneroso y conmutativo, y además es principal. De este modo, se considera consensual puesto que se requiere el acuerdo de voluntades entre dos o más personas, transfiriéndose la cosa por el solo consentimiento de ellas; sinalagmático, porque surgen obligaciones recíprocas para ambas partes; oneroso y conmutativo, puesto que se requiere la reciprocidad entre la cosa y el precio; es principal, toda vez que se presume que tiene autonomía propia, por lo que no depende de ningún otro contrato. De esta manera, considera quien aquí decide que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil, los elementos esenciales para la existencia de todo contrato son: a) consentimiento de las partes, el cual es un elemento común a todo contrato e involucra la capacidad civil de quienes contratan; b) objeto que pueda ser materia de contrato, que por regla general, es el objeto de la compra venta, es decir, todas aquellas cosas que se encuentran en el comercio; y c) causa lícita, que es el fin en virtud del cual una persona se obliga hacia otra, siendo ésta lícita cuando se ajusta a la Ley o a las buenas costumbres. Así pues, éstos tres elementos deben tener una íntima vinculación entre sí, siendo que el elemento predominante en el contrato de compra venta, al igual que en todos los demás contratos, viene dado por el consentimiento de ambas partes, pues como se ha señalado, el acto de voluntad legítimamente manifestado de quien compra y quien vende, debe ser concurrente en torno a la identidad de la cosa vendida, así como del precio de la misma. En este sentido, analizados los caracteres y elementos de la venta en consonancia con el caso de autos, se observa que del folio 15 al 21 del expediente, corre inserto el documento con el cual los demandantes fundamentaron su pretensión, evidenciándose de éste el consentimiento otorgado por las partes, así como la cosa sobre la cual recae la compra venta, que el precio fue pagado por los compradores y recibido por los vendedores; de tal modo que, en el caso bajo estudio se perfeccionó la compra venta del bien inmueble constituido por un terreno y las bienhechurías sobre él construidas, compuesto por un galpón dividido en dos locales independientes, ubicado en la esquina formada por las calles Páez Falcón de la ciudad de los Teques, del Estado Miranda. Y ASÍ SE DECIDE. Por consiguiente, debe concluir quien aquí decide que aun cuando el otorgamiento de la escritura y de la tradición legal del inmueble se encontraba contraído bajo una condición, en este caso, que sea suspendida la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, que fuese decretada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de marzo de 2002, lo cual fue la defensa esgrimida por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda; no obstante a ello, se observa que de las pruebas cursantes en autos, específicamente de la copia certificada del documento inscrito en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el No. 30, Tomo 17, Protocolo Primero, de fecha 06 de junio de 1991, al cual se le otorgo todo su valor probatorio, quedó evidenciado que en fecha 19 de noviembre de 2009, fue suspendida la medida de prohibición de enajenar y gravar, por lo que se evidencia que se cumplió con la condición establecida en el contrato privado, lo cual conlleva a esta Juzgadora a declarar con lugar la acción incoada por las ciudadanas MARITZA EMILIA DUARTE ALMEIDA y ANDREA GRACIELA MANRIQUE PARRA en contra de los ciudadanos ADA MARCELA CODECIDO DE DIAZ y PORFIRIO OMAR DIAZ HEREDIA; y en consecuencia, se ordena a los demandados a cumplir con su obligación de otorgar la escritura del inmueble ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. Y ASÍ SE DECIDE. Resuelto lo anterior, se observa que la parte demandada reconvino a las accionantes conforme a lo previsto en los artículos 361 y 365 del Código de Procedimiento Civil, alegando entre otras cosas que en la cláusula octava del documento, se estableció una condición suspensiva que se detalla en la cláusula cuarta, donde las compradoras convienen y aceptan que el otorgamiento de la escritura y la tradición legal del inmueble, se tramitará una vez liberada la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre ella, no verificándose dicha condición, por lo que les es imposible dar cumplimiento a su obligación. De igual forma aduce, que en virtud de que en el documento privado suscrito y reconocido por las partes, se establecen los acuerdos hechos en caso de incumplimiento, es por lo que solicitó la resolución del contrato privado, con expresa aplicación de las cláusulas establecidas para tales fines. Posteriormente, la representación judicial de la parte actora reconvenida, dio contestación a la reconvención interpuesta en contra de sus mandantes, alegando que los demandados debieron ser más diligentes, y proponerse liberar el inmueble de la medida de prohibición de enajenar y gravar que sobre ella recaía, una vez que la sentencia quedó definitivamente firme y ejecutoriada, toda vez que las obligaciones que han sido contraídas en el contrato deben ser cumplidas en los términos ahí estipulados. En este sentido, se observa que en el presente caso, la acción promovida por la parte demandada reconviniente es de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, fundamentándose en los artículos 1.159, y 1.160 del Código Civil. Así las cosas, esta Juzgadora estima necesario realizar las siguientes consideraciones doctrinarias respecto a la naturaleza jurídica de la demanda promovida y sus requisitos concurrentes para su procedencia. El fundamento de esta acción se encuentra previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Significa entonces que la resolución es un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales, no siendo aplicable a los contratos unilaterales, ni tampoco a las convenciones sinalagmáticas imperfectas. En cuanto a las condiciones de esta acción tenemos que indicar lo siguiente: 1) Es necesario que se trate de un contrato bilateral; 2) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes; 3) Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no hacerlo, no habrá lugar a resolución; 4) Es necesario que el juez declare la resolución. De este modo, cabe señalar que el emblemático artículo 1.167 del Código Civil, establece que para pedir el cumplimiento o la resolución de una obligación a la otra parte, quien haga la denuncia debe haber estado previamente en cumplimiento de su obligación, así que de seguidas pasa quien aquí decide, a examinar el incumplimiento imputado a la parte actora, teniendo en consideración que, las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso. Ahora bien, puede evidenciarse de la cláusula décima sexta del documento privado, que las partes convinieron en que: “El incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas, por una cualquiera de las partes, dará lugar a la resolución del presente contrato de compra venta. mediante (sic) este documento privado; asimismo las consecuentes demandas por acciones civiles y daños y perjuicios, que ocasione la parte que incumpliere.” En este sentido, al examinar tanto los alegatos como las pruebas presentadas por las partes, esta Juzgadora observa que la parte demandada reconviniente no logró demostrar el posible incumplimiento en el que haya incurrido la parte actora reconvenida, además de no indicar en qué consistía éste, puesto que se puede evidenciar que las compradoras cumplieron con su obligación de pagar la cantidad de la venta acordada en el contrato privado, por lo que conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, no podía pedir la resolución de una obligación a la otra parte cuando ésta no la incumplió; motivo por el cual, es forzoso para quien aquí decide, declarar sin lugar la reconvención propuesta por los ciudadanos ADA MARCELA CODECIDO DE DIAZ y PORFIRIO OMAR DIAZ HEREDIA en contra de las ciudadanas MARITZA EMILIA DUARTE ALMEIDA y ANDREA GRACIELA MANRIQUE PARRA, todos identificados. Y ASÍ SE DECIDE. Establecido lo anterior, resulta ineludible para este Juzgado Superior declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada; y en consecuencia, se confirma bajo las consideraciones esgrimidas en la presente motiva, la sentencia dictada en fecha 26 de mayo de 2011, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques. Y ASÍ SE DECIDE. Capítulo VI DECISIÓN Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la Abogada MARIA GEORGINA HERNANDEZ ANDARA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 34.665, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos ADA MARCELA CODECIDO DE DIAZ y PORFIRIO OMAR DIAZ HEREDIA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.229.080 y V-2.040.996, respectivamente, contra el fallo dictado en fecha 26 de mayo de 2011, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques. Segundo: Se CONFIRMA con distinta motiva la sentencia proferida en fecha 26 de mayo de 2011, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA interpusieran las ciudadanas MARITZA EMILIA DUARTE ALMEIDA y ANDREA GRACIELA MANRIQUE PARRA, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.303.597 y V-4.846.864, respectivamente, en contra de los ciudadanos ADA MARCELA CODECIDO DE DIAZ y PORFIRIO OMAR DIAZ HEREDIA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.229.080 y V-2.040.996, respectivamente; y SIN LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos ADA MARCELA CODECIDO DE DIAZ y PORFIRIO OMAR DIAZ HEREDIA, en contra de las ciudadanas MARITZA EMILIA DUARTE ALMEIDA y ANDREA GRACIELA MANRIQUE PARRA, todas identificadas; en consecuencia, se ordena a los ciudadanos ADA MARCELA CODECIDO DE DIAZ y PORFIRIO OMAR DIAZ HEREDIA, otorgar la escritura ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, del bien inmueble constituido por un terreno y las bienhechurías sobre él construidas, compuesto por un galpón dividido en dos locales independientes, ubicado en la esquina formada por las calles Páez Falcón de la ciudad de los Teques, del Estado Miranda, el cual cuenta con una superficie de doscientos sesenta y tres metros con noventa y tres centímetros cuadrados (263,93 m2), y cuyos linderos son los siguientes: por el Norte, con casa y solar que son o fueron de SANTIAGO PEREZ SAINT PASTEUR; por el Sur, con la calle Falcón; por el Oeste, con solar de casa que es o fue de JOE YANES RIVERA; y por el Este, que da frente con la calle Páez. Tercero: Por cuanto la parte demandada ha resultado vencida en el presente juicio, se le condena al pago de las costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Cuarto: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de la presente decisión, al haberse proferido fuera de su oportunidad legal. Quinto: Remítase el expediente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, en su debida oportunidad legal. Sexto: Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los trece (13) días del mes de marzo de dos mil doce (2012). Años 201° de la Independencia y 153° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR DRA. YOLANDA DEL CARMEN DÍAZ EL SECRETARIO RAÚL COLOMBANI En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las once y dieciséis de la mañana (11:16 a.m.). EL SECRETARIO RAÚL COLOMBANI YD/RC Exp. No. 11-7669.