TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: RÓMULO ANDRÉS SÁNCHEZ RAGA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-625.534.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: PITER SÁNCHEZ SINISGALLI, RAFAEL ARNOLDO BARROETA, LUIS ADSEL TORTOLERO BOLÍVAR, DANIEL LÓPEZ ESPIÑEIRA, HARVEY GIOVANNI ABBRUZZESE WISINTAINER, FLORIBEL SÁNCHEZ SINISGALLI y RÓMULO ÁNDRES SÁNCHEZ SÁNCHEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 54.815, 15.400, 55.567, 29.934, 39.307, 106.583 y 128.182, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 14 de septiembre de 1983, bajo el No. 04, Tomo 115-A-Sgdo., siendo su última Acta de Asamblea de fecha 2 de mayo de 2000, inscrita bajo el No. 60, Tomo 68-A-Pro.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO PABLO GIL CONTRERAS, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No 9.419.
EXPEDIENTE: 29.614
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
ANTECEDENTES
Se inicia el presente juicio por demanda por Resolución de Contrato incoada por los abogados PITER PAOLO SÁNCHEZ SINISGALLI y RÓMULO ANDRÉS SÁNCHEZ SÁNCHEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 54.815 y 128.182, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano RÓMULO ANDRÉS SÁNCHEZ RAGA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-625.534, contra la sociedad mercantil denominada “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.”, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 14 de septiembre de 1983, bajo el No. 04, Tomo 115-A-Sgdo., siendo su última Acta de Asamblea de fecha 2 de mayo de 2000, inscrita bajo el No. 60, Tomo 68-A-Pro., mediante la cual afirman que: 1) en fecha 01 de noviembre de 2006, su representado celebró contrato de arrendamiento con la empresa antes mencionada, la cual se encontraba representada por el ciudadano ÁNGEL MARÍA BLANCO, titular de la cédula de identidad No. 628.922, sobre un inmueble propiedad de su mandante constituido por un (1) local industrial, signado con el No. 02, de aproximadamente 360 metros cuadrados de galpón y 240 metros cuadrados de mezzanina ubicado en la Zona Industrial Carrizal, Centro Industrial El Trigo, Jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda. 2) Dicho contrato fue celebrado, a su decir, por un año fijo desde la fecha 01 de noviembre de 2006 al 01 de noviembre de 2007, según se desprende de la cláusula tercera del referido contrato. 3) Aún y cuando el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, se mantienen en plena vigencia el resto de las cláusulas que conforman la contratación celebrada entre las partes, las cuales son de obligatorio cumplimiento so pena de demandar la resolución del contrato por incumplimiento de alguna de ellas, tal y como, en su decir, ocurre en el presente caso. 4) Según la Cláusula Cuarta del Contrato, la hoy demandada se obligó a pagar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en los términos siguientes: “(…) El canon mensual de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES con 00/100 (Bs.1.000.000,oo) mensuales que “EL ARRENDATARIO” se obliga a pagar a “EL ARRENDADOR”, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, en la forma y lugar que éste le indique hacerlo”. 5) No obstante ello, se desprende, supuestamente, de las consignaciones arrendaticias que el arrendatario realiza ante el Juzgado del Municipio Carrizal de esta Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda que las mismas han sido realizadas de manera tardía, es decir, mucho después de los cinco primeros días de cada mes incumpliendo de esta manera la Cláusula Cuarta de la Convención realizada con su mandante. 6) La cláusula novena de la relación contractual expresa lo siguiente: “(…) EL ARRENDATARIO, será el único responsable por el pago en concepto de energía eléctrica que necesite en el inmueble objeto del presente contrato, cancelando por lo tanto, los derechos que por ese concepto le corresponda a la Compañía de Luz Eléctrica o Empresa que preste el mencionado servicio, aseo urbano, sin que EL ARRENDADOR tenga que indemnizar cantidad alguna por ese concepto; ni responderá en ningún caso, por los daños de cualquier tipo, independientemente sea su origen, o por pérdidas o robos que sufra EL ARRENDATARIO, en el inmueble dado en arrendamiento. Igualmente EL ARRENDATARIO queda al finalizar la relación contractual a hacer entrega a EL ARRENDADOR de todos los recibos cancelados por los servicios o gastos anteriormente descritos (agua, luz, aseo urbano)”. De tal forma que, el contenido de la cláusula antes trascrita, a decir de los prenombrados apoderados judiciales, es obligación del arrendatario mantener el inmueble dado en arrendamiento al día con los servicios de agua, luz y aseo urbano, sin embargo, ha incumplido, supuestamente, esta cláusula, según se desprende, presuntamente, de estado de cuenta emitido por la Administradora Serdeco, C.A., desde el día 19 de enero de 1999. 7) En vista de los hechos narrados y con fundamento en los Artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, demandan como formalmente lo hacen a la sociedad mercantil “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.”, suficientemente identificada; a fin de que se le condene a lo siguiente: “(…) Declare resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre RÓMULO ANDRÉS SÁNCHEZ RAGA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 625.534 y la Empresa “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.”, en fecha 1 de noviembre de 2006. Se le ordene a la demandada a hacer entrega inmediata al actor (arrendador) del inmueble dado en arrendamiento constituido por un (1) local industrial, signado con el No. 02, de aproximadamente 360 metros cuadrados de galpón y 240 metros cuadrados de mezzanina ubicado en la Zona Industrial Carrizal, Centro Industrial El Trigo, Calle El Trigo, Jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda. Se condene al demandado al pago de las costas y costos del presente procedimiento…”. Finalmente, estima la demanda en DIEZ MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (10.000 U.T), equivalentes a SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 760.000,oo).
Mediante diligencia fechada 2 de abril de 2011, la representación judicial de la parte actora consignó las documentales que menciona en su escrito libelar.
Por auto fechado 10 de mayo de 2011, este Juzgado admitió la demanda que da inicio a las presentes actuaciones, ordenando el emplazamiento de la sociedad mercantil denominada “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.”, ya identificada, con base a las reglas del juicio breve.
En fecha 11 de mayo de 2011, la representación judicial de la parte accionante consignó las copias simples necesarias para la elaboración de la compulsa, pedimento que fue proveído el 23 de mayo de 2011.
Mediante diligencia de fecha 26 de mayo de 2011, el apoderado actor PITER SÁNCHEZ, ya identificado, consignó los emolumentos del Alguacil, para la práctica de la citación de la accionada, así como también presentó copia simple del escrito libelar y el auto de admisión a los fines de que este Tribunal emitiera pronunciamiento respecto de la cautelar solicitada, siendo proveído tal pedimento por auto fechado 9 de junio de 2011.
Por diligencia fechada 12 de julio de 2011, el Alguacil de este Juzgado dejó constancia de haber practicado la citación de la demandada, consignando el recibo de citación respectivo.
En fecha 13 de julio de 2011, el ciudadano ÁNGEL MARÍA BLANCO MUÑOZ, titular de la cédula de identidad No. 628.922, en su condición de Director de la sociedad mercantil denominada MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A., asistido por el abogado PEDRO PABLO GIL CONTRERAS, ya identificado, dio contestación a la demanda instaurada en su contra por el ciudadano RÓMULO ANDRÉS SÁNCHEZ RAGA, ya identificado, en los términos siguientes: 1) Conviene en que su representada suscribió en fecha 1 de noviembre de 2006 un contrato de arrendamiento con el ciudadano RÓMULO ANDRÉS SÁNCHEZ RAGA, por el galpón signado con el No. 2, ubicado en el Centro Industrial El Trigo, Calle El Trigo, Jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda y que el canon mensual de arrendamiento convenido fue por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo), suma que en la actualidad equivale a UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.000,oo); 2) Rechazó, negó y contradijo la pretensión de la parte demandante de que su representada MUEBLES y DECORACIONES ITALCAR, C.A., haya incumplido con la obligación contractual de pagar puntualmente las mensualidades arrendaticias, cuando ella, jamás ha dejado de pagar y acumular (2) mensualidades consecutivas. 3) Rechazó, negó y contradijo que las consignaciones arrendaticias consignadas ante el Juzgado del Municipio Carrizal del Estado Miranda sean extemporáneas y no hayan causado el efecto liberatorio deseado de conformidad con la Ley, de dar cumplimiento a la obligación legal de pago, estipulada en la Ley Especial que regula la materia, la cual establece que la situación de insolvencia se concreta sólo en el caso que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas conforme al artículo 34 literal 1) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 4) Rechazó, negó y contradijo que su representada hubiere incumplido con la obligación contractual establecida en la Cláusula Cuarta del referido contrato, suscrito el primero de noviembre de 2006, mediante el cual se obligó a pagar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. 5) Afirma que las consignaciones arrendaticias que pudieron llegar a efectuarse fuera del término de los cinco (5) primeros días de cada mes, conforme a lo convenido en la Cláusula Cuarta del Contrato suscrito el 1º de noviembre de 2006, no significan en forma alguna que la parte demandada haya dejado de cumplir con sus obligaciones contractuales o legales, y mucho menos que pudieran llegar a enervar consecuencias favorables al propósito de la parte actora de considerar a MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A. como incumplidora de sus obligaciones, por lo que la referida norma contractual es nula a tenor del citado artículo 7 de la citada ley. 6) Rechazó, negó y contradijo por no ser cierto que el arrendatario sea el único responsable del pago de los servicios de agua y aseo, conforme lo dispone la Cláusula Novena del citado contrato de arrendamiento, por cuanto si bien es cierto, que así quedó establecido, la realidad es otra. 7) Alega que: a) en cuanto al servicio de aseo urbano, desde el año 2000 la empresa BASURVENCA, encargada de recoger los desechos sólidos en el Municipio Carrizal, dejó de recogerlos y en ese sentido su representada hizo las correspondientes reclamaciones para solventar este problema de prestación de servicios, en sus oficinas ubicadas en el Centro Comercial Don Pedro de la población de Carrizal, entrevistándose en su condición de director de la aquí demandada con el ciudadano ENDER ESPINOZA, director de aquélla y no fue posible restablecer su prestación, lo que le obligó a contratar los servicios de recolección y bote de basura con otras personas; b) En fecha 4 de mayo de 2010, Muebles y Decoraciones Italcar C.A., se dirigió a la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Carrizal, de esta jurisdicción con la finalidad de informarle sobre el mal servicio de Aseo Urbano realizado por la empresa anteriormente mencionada, en relación con la recolección de desechos sólidos y explicando la razón por la cual solo cancela la luz eléctrica, sin que a la fecha 12 de julio de 2011 hubiere obtenido respuesta satisfactoria sobre el particular. c) En cuanto al servicio de agua, niega, rechaza y contradice que deba cantidad alguna de dinero por concepto de este servicio, por cuanto no existe consumo alguno, debido a que las tuberías y conexiones están rotas y totalmente deterioradas, por el tiempo, de igual manera que el estanque o depósito de agua se encuentra roto, abandonado y lleno de basura, como fue y es del conocimiento del arrendador, quien se ha negado a efectuar las reparaciones mayores y no ha dado cumplimiento a sus obligaciones legales de efectuarlas. Agrega, que en vista de este abandono de reparar y mantener las instalaciones para un buen servicio de aguas blancas, se vio en la obligación de constatar estos hechos irregulares de incumplimiento del arrendador propietario y en fecha 13 de marzo de 2008, el Juzgado del Municipio Carrizal realizó a solicitud de la arrendataria Muebles y Decoraciones Italcar, C.A., la correspondiente inspección judicial, a fin de dejar constancia de los hechos de deterioro y abandono de las instalaciones de aguas blancas. d) el arrendador y demandante, estuvo en conocimiento del grave estado de deterioro en el cual se encontraban y se encuentran todavía, las tuberías de aguas blancas, negras y pluviales y en tal sentido se comprometió conforme a la segunda parte de la Cláusula Vigésima Primera del contrato suscrito, el 30 de noviembre de 2006, “a realizarlos y evitarles daños al inmueble arrendado y a los inmuebles vecinos”, lo cual incumplió, tal como se evidencia de la inspección judicial adjuntada. e) estas reparaciones mayores están a cargo del arrendador. El compromiso asumido en la Cláusula 21ª constituye una excepción non adimpletis contractus (excepción de contrato no cumplido), la cual opone al actor. 8) Impugnó y desconoció el valor probatorio de los estados de cuenta del servicio de Aseo Urbano presentados por el demandante que constan de los folios 159 al 166, ambos inclusive, de este expediente. 9) En cuanto al servicio de electricidad, negó, rechazó y contradijo que su representada deba cantidad alguna de dinero por este concepto. 10) Rechazó, negó y contradijo las razones de derecho en las cuales se fundamenta la acción de resolución de contrato así como que la demandada hubiere incumplido con lo establecido en la Cláusula Décima Sexta del contrato suscrito. 11) Rechazó y negó la solicitud formulada por el actor de que su representada tenga que hacerle entrega del inmueble arrendado, por cuanto las causales invocadas son inexistentes.
En fecha 20 de julio de 2011, el ciudadano ÁNGEL MARÍA BLANCO MUÑOZ, titular de la cédula de identidad No. 628.922, en su condición de Director de la sociedad mercantil denominada MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A., confiere poder Apud Acta al abogado PEDRO PABLO GIL CONTRERAS, ya identificado. En esa misma fecha, consigna escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 26 de julio de 2011, este Tribunal providenció el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte accionada en el presente juicio.
En fecha 28 de julio de 2011, la representación judicial de la parte actora consigna escrito mediante el cual solicita se oficie a la Firma Mercantil Administradora SERDECO C.A., para que informe el estado de cuenta general de Aseo Urbano de la firma MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.
En fecha 29 de julio de 2011, fue practicada la inspección judicial promovida por la parte accionada. Por auto de esa misma fecha, fue providenciado el escrito de promoción de pruebas consignado por la parte demandante.
Por acta de fecha 2 de agosto de 2011, rindió declaración el ciudadano CIAO STROMILLO ERMANNO, titular de la cédula de identidad No. 7.247.091, en calidad de testigo.
Mediante auto fechado 16 de septiembre de 2011, se agregó a las actas procesales comunicación proveniente de CORPOELEC, Empresa Eléctrica Socialista.
Siendo la oportunidad de dictar sentencia, pasa este Juzgado a hacerlo con base en las siguientes consideraciones:
II
DEFECTOS DE REGULARIDAD FORMAL DE LA DEMANDA

En fecha 14 de julio de 2011, compareció la parte demandada y pide que se declare sin lugar la demanda por cuanto la parte actora “…no señaló a quien demandaba de forma clara, precisa y concluyente, como tampoco llegó a señalar a la persona natural a quien podía representarla, es decir, no llegó a indicar a que se citara a la empresa en la persona de su representante legal. Se olvidó el actor que la empresa es una entelequia jurídica...”, requiriendo que lo expuesto se tenga como parte de su contestación a la demanda.
En relación a lo expuesto se observa que, en el escrito libelar la parte accionante expresamente afirma que “…ocurro ante su autoridad a los fines de demandar como en efecto lo hago en este acto por Resolución de Contrato de Arrendamiento a la empresa denominada “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.” en base a los siguientes hechos: CAPITULO I - DE LOS HECHOS En fecha 01 de noviembre de 2006 nuestro representado celebró contrato de arrendamiento con la empresa “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.”, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 14 de septiembre de 1983, bajo el No. 04, Tomo 115-A-Sgdo., siendo su última acta de asamblea en fecha 2 de mayo de 2000, inscrita bajo el No. 60, tomo 68-A-Pro., quien ese encontraba representada en ese acto por su director ÁNGEL MARÍA BLANCO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-628.922…”
De lo parcialmente trascrito se infiere claramente quien es la demandada, sus datos de creación así como la identidad de quien la representa, por lo que debe este Juzgado desestimar lo planteado por la parte accionada, no sin antes precisar que lo expuesto por ésta debió ser planteado en todo caso como cuestión previa, denunciando el incumplimiento de los extremos de regularidad formal de la demanda, conforme a lo preceptuado en los artículos 340 y 346 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
III
DE LA TRABAZÓN DE LA LITIS

De lo expuesto por las partes de los respectivos escritos se infiere que reconocen el vínculo contractual arrendaticio que mantienen respecto del inmueble constituido por un (1) local industrial, signado con el Nº 02, de aproximadamente 360 metros cuadrados de galpón y 240 metros cuadrados de mezzanina ubicado en la Zona Industrial Carrizal, Centro Industrial El Trigo, jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del Estado Miranda, con vigencia desde el primero (1º) de noviembre de 2006, relación en la cual la parte accionante ostenta la condición de arrendador y la accionada de arrendataria. Sin embargo, resultan como hechos controvertidos el pago tardío de los cánones de arrendamiento mensual así como la falta de pago del servicio de aseo urbano, incumplimientos que la parte actora atribuye a la accionada, quien invocó la Exceptio non Adimpletis Contractus, en la oportunidad de dar contestación a la demanda.
Trabada así la litis, pasa este Juzgado al examen exhaustivo de los medios probatorios aportados al proceso, a fin de determinar si las partes cumplieron con su carga probatoria conforme a lo preceptuado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, así como establecer el mérito de la presente causa.
Pruebas acompañadas al escrito libelar:
1) Copia certificada de actuaciones cursantes en el expediente Nº 1419-07 de la nomenclatura del Juzgado del Municipio Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial, contentivas de consignaciones arrendaticias efectuadas por el ciudadano ÁNGEL MARÍA BLANCO MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-628.922, a favor del ciudadano RÓMULO ANDRÉS SÁNCHEZ RAGA, venezolano, mayor de edad titular de la cédula de identidad Nº 625.534, quien en fechas 11 de octubre de 2008 y 2 de noviembre de 2009, solicitó formalmente se le entregaran las cantidades de dinero a su favor consignadas, recibiendo éste las cantidades de ONCE MIL BOLÍVARES EXACTOS (BS. 11.000,00) y TRECE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 13.000,00), respectivamente. Después de esa oportunidad, la arrendataria consignó los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, cuyos depósitos fueron realizados en fechas 23 de diciembre de 2009, 20 de enero, 19 de febrero, 18 de marzo, 21 de abril, 27 de mayo, 17 de junio, 19 de julio, 19 de agosto, 20 de septiembre, 20 de octubre y 20 de noviembre de 2010, respectivamente, sin que conste que los mismos hubieren sido solicitados por el arrendador. Este Juzgado le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2) Originales de estados de cuenta expedidos por la empresa administradora SERDECO, C.A., a nombre de la sociedad mercantil Muebles Decora Italcar Muebles, ubicada en galpón Nº 1, local 02, sector El Trigo Carrizal Estado Miranda, correspondientes a los servicios de energía eléctrica y aseo urbano facturados desde 1999 hasta 2011, los cuales ascienden a la suma de TRECE MIL OCHOCIENTOS SEIS BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs.13.806,04); tal información fue ratificada por CORPOELEC, Empresa Eléctrica Socialista, mediante comunicación fechada 12 de agosto de 2010, recibida en este Juzgado el 18 de agosto de 2011, la cual corre inserta al folio 259 de las actas que conforman el presente expediente. En tal virtud, se le atribuye plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, para evidenciar la insolvencia de la accionada respecto del pago del servicio de aseo urbano.
Pruebas aportadas en la contestación de la demanda:
1) Comunicación emanada de la accionada y dirigida a la Dirección de Hacienda de fecha 4 de mayo de 2010, actuación que corre inserta en el folio 181 del presente expediente con fecha de recepción 5 de mayo de 2010, en la cual aquella refiere que existe una anomalía en cuanto a la recolección de desechos sólidos. Este Tribunal considera que dicha correspondencia no le es oponible a la parte accionante, pues no emana de ella sino de su contraparte y se encuentra dirigida a un tercero ajeno a la presente causa. Adicionalmente, constituye un documento privado, cuya naturaleza no cambia por el hecho de encontrarse dirigido a una dependencia pública, razón por la cual debió producirse en la etapa probatoria del procedimiento, conforme a lo que establece el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, por tales consideraciones ningún valor probatorio se atribuye a la documental en referencia.
2) Inspección ocular extralitem solicitada por el ciudadano ÁNGEL MARÍA BLANCO MUÑOZ, anteriormente identificado, al Juzgado de Municipio Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 10 marzo de 2008, a fin de dejar constancia respecto de los particulares siguientes: (…) PRIMERO: Que el Tribunal deje constancia si en los frentes o laterales de los accesos del referido inmueble se puede apreciar a simple vista si en el piso o adyacencias se encuentra alguna tanquilla o medidor de agua: SEGUNDO: Que el Tribunal deje constancia si a simple vista se puede observar que en la parte alta de un cerro próximo a los galpones que integran el Centro Industrial El Trigo, se pueden observar cuatro (04) estanques de concreto para agua; TERCERO: Que el Tribunal deje constancia si de los referidos estanques cuales están llenos de agua y cuales no lo están. Que el Tribunal deje constancia si a simple vista se observan desechos dentro de los tanques que no están llenos de agua; CUARTO: Que el Tribunal deje constancia si a simple vista se puede apreciar la falta de conexiones y tuberías conductoras de agua en el primero y segundo tanque que se encuentran ubicadas en el sentido Sur-Norte; QUINTO: Que el Tribunal deje constancia con la ayuda del perito designado de cual es el estado en que se encuentran los dos primeros tanques; SEXTO: que el Tribunal deje constancia con el experto designado si los referidos estanques se encuentran desmantelados, es decir, si le faltan tapas, conexiones de entradas y salidas de agua. Igualmente se deje constancia de la presencia de óxido en la tubería de aguas blancas con un diámetro de una pulgada que ingresa al galpón Nº 2; SEPTIMO: Que el Tribunal deje constancia de la existencia de una manguera plástica color verde que surte los baños, regaderas y lavamanos del galpón Nº 3; OCTAVO: Que el Tribunal deje constancia con la ayuda del experto designado si la manguera que conduce el agua al galpón Nº 3, proviene del galpón signado con el Nº 4; NOVENO: Que el Tribunal deje constancia de la existencia de una sala de baño dentro del galpón Nº 2. igualmente que se deje constancia si los pequeños depósitos de vaciado de las pocetas están secos o sin agua. DÉCIMO: Que el Tribunal deje constancia si la sala del galpón Nº 2, está en uso o inhabilitada; UNDÉCIMO: Que el Tribunal deje constancia de la existencia o no: de tuberías, hidrantes internos y externos de agua dentro de las instalaciones de los galpones 2 y 3 que integran la Zona Industrial El Trigo; DUODÉCIMO: Que el Tribunal deje constancia de detectores de incendio y mangueras contra incendios; TRIGÉSIMO: Que el Tribunal deje constancia de la existencia de una puerta de hierro que comunica al galpón Nº 2 con el local Nº 3. (…)”, respecto de la cual el referido Tribunal determinó lo que parcialmente se transcribe a continuación: “… Al primer particular: El Tribunal hace constar que en la parte lateral del galpón No. 4 en la calle que da acceso al barrio Terrazas del Trigo, se observa un solo medidor de agua tapado con una tapa metálica en la que se lee “agua potable Fimaca”, medidor Hidrocapital. Al segundo particular: el Tribunal hace constar en la misma dirección del medidor antes señalo (sic), se observa (sic) cuatro tanques de concreto contenedores de agua. Al tercer particular: el Tribunal hace constar que de los cuatro tanques, se evidencia uno como identificado galpón No. 1, el cual se encuentra en pleno funcionamiento, mientras que los otros tres tanques se encuentran destapados, llenos de basura y otros desperdicios. Al cuarto: El Tribunal hace constar que se observa que los dos tanques que se encuentran en los extremos no poseen conexiones y/o tuberías conectoras de agua, mientras que los dos tanques ubicados en el centro si la poseen. Al quinto: el tribunal hace constar que los dos primeros tanques de agua se observan (sic) que contienen agua hasta la mitad de su capacidad, basura y sancudos, Al sexto particular: el Tribunal hace constar que los tanques 1, 3 y 4 poseen tapas aunque las mismas no estén selladas a la estructura por lo que se puede observar el interior de ellos. Asimismo, tal y como se mencionó antes sólo los tanques ubicados en los extremos tienen conexión de tuberías, sin embargo, en cuanto a la presencia de óxido de las tuberías el mismo no es apreciable, por lo menos respecto de las tuberías que salen de los tanques, no obstante, se observa un tubo oxidado, el cual se encuentra conectado a una tanquilla ubicada un costado del galpón número 3. Al séptimo particular: el tribunal hace constar que existe una manguera plástica de color verde que surte de agua a los baños, regaderas y lavamanos del galpón número 3. Al octavo particular: el Tribunal hace constar que la manguera arriba identificada se encuentra conectada a las tuberías que surten de agua al galpón número 4. Al noveno particular: el Tribunal hace constar que existe una sala de baño en el galpón 2 el cual funciona como un depósito y en donde se observan dos pocetas sucias con los tanques vacios e inoperantes. Al décimo particular: el Tribunal hace constar que lo pretendido en este particular ya fue resuelto en el particular anterior. Al décimo primer particular: el Tribunal hace constar que no existen hidrantes de agua ni internos ni externos dentro de las instalaciones de los galpones 2 y 3. Al décimo segundo particular: el Tribunal hace constar que en el galpón número 2 no existen detectores ni mangueras de incendio, en su interior se observa la central donde debería estar hallada la manguera cuyo espacio se encuentra vacío. Se deja constancia que en toda el área del galpón número dos existen dos extintores. Al décimo tercer particular: el Tribunal hace constar que existe una puerta de hierro que comunica el galpón número 2 con el galpón 3. El solicitante haciendo uso de la reserva pide al Tribunal deje constancia de los siguientes hechos. Particular A se deje constancia de las fotos tomadas durante la práctica de la presente inspección. El Tribunal visto el pedimento anterior lo acuerda de conformidad, en consecuencia, deja constancia de los hechos solicitados en el particular abierto de la siguiente manera: Al particular A , el Tribunal hace constar que durante la presente inspección judicial fueron tomadas quince (15) fotos con la cámara digital marca Kodak modelo Easy Share C310, las cuales fueron agregadas a la presente inspección debidamente selladas…” Del contenido de la misma se desprende que para la fecha de la inspección uno de los cuatro tanques de agua se encuentra en pleno funcionamiento mientras que los otros tres no, sin embargo, se desconocen las razones por las cuales esos tres (3) tanques y las piezas sanitarias descritas en la diligencia extrajudicial se encuentran en las condiciones narradas ni la fecha a partir de la cual se hallan así, por lo que no es posible establecer si se debe a falta de mantenimiento, uso inadecuado de los mismos o algún hecho atribuible a la parte accionante, habida cuenta que en el contrato de arrendamiento invocado por las partes, se deja constancia que el inmueble ha sido entregado en perfectas condiciones (Cláusula Décima Cuarta). En tal virtud se le atribuye a la diligencia extrajudicial valor de indicio solo respecto de las condiciones en las que se hallaban los tanques para la fecha de la práctica de la referida actuación y así se resuelve.
3) Copia simple de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Socios de fecha 21 de junio del año 1990, correspondiente a la Sociedad Mercantil “Muebles y Decoraciones Italcar S.R.L.”, relativa a la compra venta de cuotas y nuevos socios, reforma del contrato social y renuncia de la Junta Directiva así como nombramiento de la nueva Junta. Este Tribunal no le atribuye eficacia alguna a dicha reproducción, porque si bien la misma constituye una copia admisible a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, también es cierto que no guarda congruencia con los hechos controvertidos y así se establece.
4) Facturas de pago por servicio de energía eléctrica cursantes al folio 210 del expediente de fechas 27 de mayo y 28 de junio de 2011, así como nota de consumo de energía eléctrica fechada 28 de junio de 2011, cursante al folio 211. Este Tribunal no le atribuye eficacia probatoria alguna toda vez que no fueron ratificados en juicio, aunado a que no guardan congruencia con los hechos controvertidos, por cuanto el servicio que ha sido señalado por el actor como insoluto es el de aseo urbano y no el relativo al suministro de energía eléctrica y, así se dispone.
Pruebas suministradas en la etapa probatoria
1) Copia simple de comunicación fechada 22 de marzo de 1999, dirigida por la accionada a FOSPUCA (Empresa privada de aseo urbano), cursante al folio 221 del presente expediente. Este Juzgado no le otorga valor probatorio alguno, toda vez que no cumple con lo preceptuado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, esto es la ratificación de dicha probanza a través de medios testimoniales y así se establece.
2) Original de convenio de pago fechado 25 de febrero de 1999, suscrito por FOSPUCA Carrizal C.A. (Empresa privada de aseo urbano) y Muebles y Decoraciones Italcar C.A., cursantes a los folios 222 y 223 del presente expediente, donde se reconoció la deuda adquirida por el servicio de aseo urbano y evidenciándose el compromiso a cancelar en las oficinas de ADMINISTRADORA SEDERCO C.A., según cronogramas de pagos. Este Juzgado no le confiere valor probatorio por cuanto no cumplió con lo preceptuado en el artículo 431 de la norma adjetiva civil, toda vez que no ratificó dicha documental con una prueba de testigos y así se establece.
3) Inspección judicial evacuada el 29 de julio de 2011, en la cual se dejó constancia de lo siguiente: “(…) El Tribunal ordena su traslado y constitución en el lugar referido por la parte promovente para llevar a cabo la presente inspección –omisis- se procede a dejar constancia de los siguientes particulares: PRIMERO: Se deja constancia que una vez realizado el recorrido alrededor del mencionado Galpón, no se observó ninguna tanquilla o medidor de agua. SEGUNDO: se deja constancia que se observó en la parte superior de los galpones, un tanque de concreto. TERCERO: Se deja constancia que el tanque mencionado en el particular anterior, está ubicado al margen de una vía pública entre los postes de alumbrado público, distinguidos con las siglas 46HJ113 y 46HJ103, el mismo cuatro (04) divisiones internas y medidor de agua marca ABB Scancoder, el cual no registra movimiento alguno, de las mencionadas divisiones una de ellas presenta agua estancada con desechos sólidos, dos (02) presentan la tapa de vista sellada, y la cuarta no posee tapa de vista y contiene en su interior acumulación de desechos sólidos. CUARTO: Se deja constancia que de las cuatro divisiones internas que posee el tanque, las centrales presentan las tapas de vista selladas, así como tuberías de salida hacía los galpones. QUINTO: Se deja constancia que el tanque está frisado, el mismo posee cuatro (04) divisiones, la del extremo sur, presenta tapa de vista con abertura por los lados, las dos del centro poseen la tapa de vista sellada y la última no presenta tapa de vista. SEXTO: Se deja constancia que el mismo fue evacuado en el particular cuarto. SEPTIMO: Se deja constancia que existe una sala de baño, la cual en su interior contiene dos (02) divisiones para Water Clock (WC), los cuales no presentan agua ni en los tanques de almacenamiento ni en el sifón, igualmente se observó un área de ducha y un lavamanos sin sus respectivas llaves de paso de agua. OCTAVO: Se deja constancia que de la revisión efectuada al Galpón Nº 2 en su parte interna y externa, no existe ningún hidrante ni toma de agua identificada contra incendio, así mismo se deja constancia que en la parte interna del galpón antes mencionado, ubicado en sentido Noreste, se observó una caja metálica de color rojo contra incendios con una tubería empotrada en el piso, con una llave de paso dentro de la mencionada caja, que al accionarla no se observó fluido líquido alguno, igualmente al lado contiguo de la mencionada caja existe una pequeña de color rojo, denominada alarma contra incendios que al accionarla no emitió señal alguna. (…)”. Este Juzgado le confiere pleno valor probatorio a la referida inspección valor probatorio, aplicando para ello lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que para la fecha en que se evacuó la inspección el galpón objeto de la misma no constaba con el servicio de agua potable, sin embargo, se desconocen las razones por las cuales el galpón en referencia no cuenta con el servicio de agua potable ni la fecha a partir de la cual se hallan así, por lo que no es posible establecer si se debe a falta de mantenimiento, uso inadecuado de las instalaciones o algún hecho atribuible a la parte accionante, habida cuenta que en el contrato de arrendamiento invocado por las partes, se deja constancia que el inmueble ha sido entregado en perfectas condiciones (Cláusula Décima Cuarta) y, así se resuelve.
4) Testimonial del ciudadano CIAO STROMILLO ERMANNO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.247.091, debidamente juramentado, así como también se hizo presente el abogado PEDRO PABLO GIL, ampliamente identificado, dejándose constancia que no asistió al acto la parte actora y se interrogó al testigo de la siguiente manera: “(…) PRIMERO: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano RÓMULO SÁNCHEZ RAGA?. Contestó: Claro que lo conozco, yo le compré el galpón donde estoy ahora el cual responde al Nº 4. SEGUNDO: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al señor Ángel Blanco Muñoz, representante de la compañía Muebles y Decoraciones Italcar?. Contestó: si lo conozco, es mi vecino del trabajo. TERCERO: ¿Diga el testigo si la compañía Muebles y Decoraciones Italcar esta situada e instalada en el Galpón Nº 2, en la Calle El Trigo, Zona Industrial el Trigo, Municipio Carrizal?. Contestó: Si está ubicada en esa dirección, es decir en la Calle El Trigo, Zona Industrial El Trigo, Municipio Carrizal, si le corresponde el Nº 2, ya que solo hay cuatro (4) galpones. CUARTO: ¿Diga el testigo si el camión de aseo urbano de la municipalidad recoge la basura en los galpones de la citada Zona Industrial El Trigo?. Contestó: Yo he tenido y tengo problema con las diferentes compañías de aseo urbano que ha tenido la municipalidad, toda vez que no recogen la basura, y actualmente, la recolección de basura está a cargo de la Alcaldía del Municipio Carrizal, pero tampoco recoge la basura. Actualmente, estoy moroso con el pago de dicho servicio, en tal virtud que no presta el servicio adecuado, en esta misma situación se encuentran tres (3) galpones más incluyendo el mío. Cabe destacar que el galpón se encuentra en la parte baja de dicha zona industrial, es decir a la fábrica de cholas es la única a la que le recogen la basura. Quedando así los tres (3) galpones de la misma zona, con la basura acumulada. QUINTO: ¿Diga el testigo si ha visto y observado a sus vecinos inmediatos de los galpones Nº 2 y 3, botar la basura y desechos sólidos en algún otro vehículo distinto a los que recogen la basura en el Municipio?. Contestó: Si lo he visto varias veces. SEXTO: ¿Diga el testigo en su condición de ocupante del Galpón Nº 4, de la referida Zona Industrial El Trigo , si los ocupantes de esos galpones han elevado sus quejas a la municipalidad de Carrizal?. Contestó: si hemos ido conjuntamente y separadamente a la municipalidad de Carrizal, con el fin de expresar nuestro descontento con el servicio de recolección de basura, informándonos que van a solucionar el problema, pero hasta la presente fecha no hemos visto solución alguna ante esta problemática, que lleva aproximadamente quince (15) años. SÉPTIMO: ¿Diga el testigo donde está ubicado el tanque de agua potable de la referida zona industrial?. Contestó: Casualmente está ubicado cerca de mi galpón, es decir en el cerrito que lindera con mi galpón, el tanque está dividido en cuatro compartimientos, teniendo cada uno un tubo para cada galpón. OCTAVO: ¿Diga el testigo cual de esos compartimientos de agua potable le corresponden al galpón Nº 2?. Contestó: El que está del lado izquierdo de mi compartimiento, y ninguno tiene agua a excepción del mío. NOVENA: ¿Diga el testigo si ha observado basura o desechos en los compartimientos de ese tanque de agua con excepción del suyo?. Contestó: El mío está sellado, y los demás están sin tapas y sin agua. DÉCIMA: ¿Diga el testigo como le consta todo lo anteriormente dicho ante este Tribunal?. Contestó: por el hecho que trabajo allí hace aproximadamente 20 años, siendo propietario del galpón Nº 4 y veo cada día la problemática que tenemos, quiero dejar constancia que no tengo nada que ver ni con la mueblería, ni con el señor Rómulo Sánchez, al cual le compré la propiedad es decir el galpón identificado con el Nº 4, me hice presente ante este Juzgado por solicitud del Tribunal quien lo acordó. Cesaron (…)”. Este Juzgado le confiere valor de indicio, toda vez que si bien el testigo no incurre en contradicciones en su deposición, es la única testimonial evacuada y promovida, con la cual sólo se persigue demostrar que: a) existen quejas en torno a la prestación del servicio de aseo urbano prestado por las distintas empresas concesionarias del Municipio Carrizal, las cuales en definitiva son ajenas a las partes involucradas en el presente juicio; y b) que tres (3) de los compartimientos que conforman el tanque de agua no se encuentran operativos, sin embargo, se desconocen –repito- las razones por las cuales se hallan en esa condición y menos aún si ello es atribuible a la parte accionante y así se establece.
5) Prueba de informes dirigida a la Dirección de Hacienda Municipal, cursante al folio 255 del presente expediente, en la cual reconoce haber recibido en fecha 5 de mayo de 2010 una comunicación de la sociedad mercantil MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A., suscrita por el ciudadano ÁNGEL BLANCO, sin embargo, afirman que no les corresponde certificar la certeza de los hechos planteados en la referida correspondencia, ya que para la fecha señalada la empresa concesionaria y por ende, responsable de la recolección y disposición de los desechos sólidos en el Municipio Carrizal era la empresa BASURVENCA, quien en definitiva era la responsable de dar cumplimiento a las condiciones establecidas en la concesión para la recolección de tales desechos. Del contenido de la comunicación en referencia, se concluye que, aún y cuando reconocen haber recibido comunicación en el año 2010 emanada de la hoy accionada, la cual guarda relación con la prestación del servicio de aseo urbano, ello no aporta nada a la resolución de la presente controversia, toda vez que no reconocen como ciertos los hechos ella planteados, por no ser los prestatarios del servicio de aseo urbano y así se establece.
Analizadas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa esta juzgadora a emitir sus apreciaciones sobre el mérito de la controversia sometida a su consideración:
En Venezuela, la institución de la resolución aparece por vez primera en el Código Civil de 1862, específicamente en el artículo 16, que la copió del Código Civil Chileno de don Andrés Bello, manteniéndose en los Códigos Civiles de los años 1867, 1873 y el actual de 1942, contemplándola éste último en el artículo 1167, disposición que constituye una versión castellana del Artículo 47 del Proyecto del Código de las Obligaciones y de los Contratos franco-italiano, con la diferencia que elimina la potestad judicial de conceder al deudor plazos de gracia para honrar la obligación incumplida. Por tanto, la institución se adopta en dicha disposición en los términos siguientes:
“(…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas añadidas)
Conforme a la disposición antes transcrita, los contratos susceptibles de resolución y de la excepción non adimpleti contractus son los bilaterales, entendiéndose por tales, a tenor de lo establecido en el artículo 1134 eiusdem, aquellos en los cuales las partes se obligan recíprocamente, de allí que se encuentren excluidos de su aplicación los contratos sinalagmáticos imperfectos, a saber: el contrato de depósito gratuito, el contrato de mandato gratuito, el mutuo gratuito y el comodato.
La resolución supone la liberación del vínculo jurídico derivado del contrato que sometía a las partes a recíprocos deberes de cumplimiento y, se funda precisamente en la inejecución por una de ellas de su prestación u obligación principal, entendiéndose por ésta la que resulta necesaria para lograr el resultado típico de un contrato, tales como la propiedad de la cosa contra el precio de venta, goce de la cosa contra el pago recíproco de la renta. Para Picard y Prudhomme, estas obligaciones, que llaman esenciales, se caracterizan porque “juegan la una respecto de la otra el papel de equivalente jurídico, de hacerse contrapeso, brevemente dicho, de servirse mutuamente de causa”, para concluir respecto de la obligación esencial de un contrato sinalagmático que, la teoría de la resolución se reduce totalmente a la idea de equilibrio, sosteniendo que la naturaleza de este contrato implica entre las obligaciones un vínculo riguroso y, por consiguiente, un equilibrio que la inejecución total o parcial tiene el efecto de destruir.
Por incumplimiento debe considerarse, a la luz del Código Civil venezolano, como la falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada, de allí que cualquier incumplimiento o retardo, siempre que éste último persista para el momento de la interposición de la demanda, concede, ex artículo 1167 ibídem, derecho a la resolución del contrato.
Mientras que, la excepción non adimpleti contractus consiste en el derecho de esa misma parte inocente a negarse a cumplir mientras su contraparte no cumpla, siempre y cuando la exigibilidad de la obligación recíproca de su contraparte no esté suspendida por un término o una condición. En los contractos de tracto sucesivo, como el que nos ocupa, el efecto de tal excepción consiste en suprimir el lapso en el cual una parte dejó de ejecutar su obligación, para lo cual resulta necesario determinar cuando esa parte tuvo derecho para comenzar a incumplir el contrato.
En el caso de marras, la parte actora afirma que la accionada no dio cumplimiento oportuno a su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, lo que a su decir, se evidencia de las actuaciones que rielan en el expediente de consignaciones arrendaticias, así como tampoco ha ejecutado su obligación de pagar el servicio de aseo urbano manteniendo una deuda por tal concepto, según estado de cuenta emanado de la sociedad mercantil SERDECO, C.A. En relación a tales señalamientos, la parte demandada manifestó en la oportunidad de dar contestación a la demanda que si bien algunas pensiones arrendaticias han sido pagadas de forma tardía también es cierto que resulta necesario- a su decir- la falta de pago de dos mensualidades consecutivas y en cuanto a la deuda que mantiene por aseo urbano, expresó que el servicio no ha sido efectivamente prestado y alegó la exceptio non adimpleti contractus prevista en el artículo 1168 del Código Civil, por cuanto no cuenta con el servicio de agua, circunstancia que atribuye a la parte actora, por lo que la parte demandada tenía, conforme a las reglas de distribución de la carga de la prueba contenidas en los artículos 1354 Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, demostrar sus afirmaciones de hecho, toda vez el hecho constitutivo de la pretensión del actor fue admitido por la parte accionada, pues en su contestación reconoció que entre ella y el demandante existe una relación contractual arrendaticia desde primer día del mes de noviembre de 2006 hasta el primer día del mes de noviembre de 2007, por el inmueble constituido por un local industrial signado con el No. 2, de aproximadamente 360 metros cuadrados de galpón y 240 metros cuadrados de mezzanina, únicamente y exclusivamente para ser destinado para uso industrial, ubicado éste en la zona industrial El Trigo, Centro Industrial el Trigo, Calle El Trigo, en jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda.
En el contrato cuya resolución ha sido requerida por la demandante, se estipuló expresamente, como canon de arrendamiento mensual la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo), cantidad que por la reconversión monetaria equivale en la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo), la cual debía ser pagada dentro de los cinco primeros días de cada mes, según lo afirmado por ambas partes en sus respectivos escritos. Ahora bien, de las actas procesales se desprende que la parte accionada acudió al pago judicial para cumplir la obligación de pagar las pensiones de arrendamiento mensual, verificándose que el ciudadano RÓMULO ANDRÉS SÁNCHEZ RAGA, parte accionante en el presente juicio, en fechas 11 de octubre de 2008 y 2 de noviembre de 2009, solicitó formalmente se le entregaran las cantidades de dinero a su favor consignadas, recibiendo las cantidades de ONCE MIL BOLÍVARES EXACTOS (BS. 11.000,00) y TRECE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 13.000,00), respectivamente. Después de esa oportunidad, la arrendataria consignó los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, cuyos depósitos fueron realizados en fechas 23 de diciembre de 2009, 20 de enero, 19 de febrero, 18 de marzo, 21 de abril, 27 de mayo, 17 de junio, 19 de julio, 19 de agosto, 20 de septiembre, 20 de octubre y 20 de noviembre de 2010, respectivamente, sin que conste que los mismos hubieren sido solicitados por el arrendador. Ahora bien, respecto de las consignaciones retiradas en los años 2008 y 2009 por el hoy demandante resulta inoficioso pronunciarse acerca de si son legítimas o no, mientras que las correspondientes a los meses de diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, si debe este Juzgado emitir su pronunciamiento sobre el particular, toda vez que no hay constancia en el expediente de que hubieren sido requeridas por el arrendador. Así las cosas, se observa que conforme a la Cláusula Cuarta del Contrato y la disposición contenida en el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha en que debía efectuarse los pagos, la arrendataria tenía hasta los días veinte de cada mes para pagar la pensión o canon de arrendamiento, quedando demostrado que las mensualidades de abril y mayo de 2010 fueron realizadas de forma tardía, por lo que no se tienen como legítimamente efectuadas las consignaciones correspondientes a estos dos meses, por lo que no puede tenérsele como solvente respecto de la misma a tenor de lo previsto en el Artículo 56 de la ley en referencia, y así se establece
En cuanto a la falta de pago del servicio de aseo urbano, que el accionante atribuye a la demandada, se evidencia que CORPOELEC, Empresa Eléctrica Socialista, mediante comunicación fechada 12 de agosto de 2010, recibida en este Juzgado el 18 de agosto de 2011, la cual corre inserta al folio 259 de las actas que conforman el presente expediente informa que la demandada mantiene una deuda por aseo urbano desde el 4 de enero de 1999 hasta el 13 de agosto de 2011, que asciende a la suma de TRECE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 13.994,24), quedando así demostrado el incumplimiento, por parte de la arrendataria, de la cláusula novena del contrato de arrendamiento que la vincula con la parte accionante.
En la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte demandada se excepciona respecto del incumplimiento contractual que le ha atribuido el demandante, expresando que el servicio de aseo urbano no le era efectivamente prestado y que no contaba con el servicio de agua potable, sin embargo, no logró demostrar que existiese irregularidad en la prestación del servicio de aseo urbano y en todo caso, de haberse dado esta circunstancia no es imputable al hoy accionante, toda vez que las empresas prestatarias de esta clase de servicio son terceros ajenos a la relación contractual que ellos mantienen, por lo que debió formular los reclamos respectivos o requerir a tales empresas la exoneración o supresión del cobro del servicio, si éste no le era suministrado.
En cuanto a que el inmueble arrendado no cuenta con el servicio de agua potable, circunstancia que arguye la parte demandada para enervar su obligación de cumplir con el pago del servicio de aseo urbano, este Tribunal observa que, el demandado promovió para cumplir su carga probatoria distintos medios de prueba, examinados de forma exhaustiva en este mismo fallo, con los cuales no logró evidenciar que la causa por la cual no cuenta con el servicio de agua potable sea imputable a la parte accionante y que tal circunstancia (falta del servicio) le confiera el derecho de incumplir con el pago del servicio de aseo urbano, que adeuda según la información suministrada por CORPOELEC, empresa eléctrica socialista, la cual corrobora los estados de cuenta emanados de SERDECO, C.A., empresa encargada de la facturación y recaudación de los montos correspondientes a los servicios de energía eléctrica y aseo urbano.
De igual forma, promovió inspección judicial en el inmueble objeto del presente juicio, logrando probar con esta última que para la fecha de su evacuación no cuenta con el servicio en referencia, sin embargo, se desconoce a partir de que momento dejó de contar con el servicio y si ello es atribuible a falta de mantenimiento, uso inadecuado de las instalaciones o a un hecho imputable a la parte demandante, circunstancias que debió demostrar la parte accionada, pues ello resultaba necesario a fin de determinar si dicha parte tenía o no derecho para dejar de cumplir con su obligación de pagar el servicio de aseo urbano, habida cuenta que para el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento la parte demandada contaba con el servicio de agua, dada la letra de la Cláusula Décima Cuarta de la convención en referencia, aunado ello al hecho que no produjo ninguna comunicación dirigida al hoy demandante, a los fines de participarle que no contaba con el servicio en cuestión y menos aún para exigirle que asumiera una reparación mayor relacionada con el mismo, por lo que forzosamente debe concluirse que la demandada no cumplió con la obligación contenida en la cláusula en cuestión, en inobservancia a lo establecido en el Artículo 1160 de la ley civil sustantiva, que reza:
“(…) Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”.
En consecuencia, debe declararse resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, con vigencia desde el primer día del mes de noviembre de 2006, todo lo cual será determinado de manera expresa en el dispositivo del presente fallo y, así se decide.

-V-
DECISIÓN

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato incoara el ciudadano RÓMULO ÁNDRES SÁNCHEZ RAGA, en contra de la sociedad mercantil denominada MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A., ambos suficientemente identificados y consecuentemente, RESUELTO el contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 1 de noviembre de 2006, por el inmueble constituido por un local industrial signado con el No. 2, de aproximadamente 360 metros cuadrados de galpón y 240 metros cuadrados de mezzanina, únicamente y exclusivamente para ser destinado para uso industrial, ubicado éste en la zona industrial El Trigo, Centro Industrial el Trigo, Calle El Trigo, en jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda, condenándose a la parte accionada a hacer entrega del mismo en las mismas condiciones en que lo recibió para el momento de la suscripción del contrato.
Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales por resultar totalmente vencida en el presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Para darle cumplimiento a lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada de la anterior sentencia.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción del Estado Miranda, en Los Teques, a los once (11) días del mes de mayo de dos mil doce (2012). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ELSY MADRIZ QUIROZ
LA SECRETARIA TITULAR,

JENIFER BACALLADO GONZÁLEZ
En esta misma fecha, se publicó y registró la presente sentencia siendo las once y treinta minutos (11:30) de la mañana.
LA SECRETARIA TITULAR,

JENIFER BACALLADO GONZÁLEZ
EMQ/JBG