TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 12-7926.

Parte actora: Ciudadana EMMA RODRIGUEZ LOPEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-16.283.093.

Apoderado Judicial: Abogado GUSTAVO ORLANDO CARABALLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 88.689.

Parte demandada: Ciudadanos ROGELIO BENIGNO MARTINEZ y CARMEN LUCIA GONZALES DE MARTINEZ, venezolanos mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.844.964 y V-6.004.266, respectivamente.

Apoderados Judiciales: Abogados NORA CARIPE y OMAIRA DIAZ DE SOLARES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 100.650 y 99.939, respectivamente.

Motivo: Resolución de Contrato de Opción Compra Venta.

Sentencia: Definitiva.

Capítulo I
ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el Abogado GUSTAVO ORLANDO CARABALLO, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana EMMA RODRIGUEZ LOPEZ, ambos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 10 de junio de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.
Recibidas las actuaciones en fecha 04 de junio de 2012, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 25 de junio de 2012, signándole el No. 12-7926, de la nomenclatura interna de este Despacho. Asimismo, se fijó el vigésimo día de despacho siguiente, a fin de que las partes consignaran los informes respectivos, constando de los autos que ninguna de las partes hizo uso de su derecho.

Mediante auto de fecha 25 de septiembre de 2012, se pasó la presente causa al estado de sentencia, la cual sería dictada dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la fecha, por lo que llegada la oportunidad para decidir, este Juzgado Superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 10 de junio de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“Es oportuno destacar que ha sido pacífica la jurisprudencia en reconocer la distribución de la carga de la prueba, en la cual establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, con lo cual se consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual,

“corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa.
En este caso, la parte accionante pretende la resolución de un contrato que las partes denominaron promesa bilateral de compra-venta que suscribiera con los hoy demandados, por un inmueble de su propiedad constituido por un (1) apartamento distinguido con el número 37-A, que forma parte integrante del Conjunto Residencial El Trigo Dorado, piso 3, Torre “A”, situado en la prolongación Calle Páez, sector Trigo Norte de esta ciudad de Los Teques. Tal relación contractual invocada por la parte actora no fue negada por la parte accionada, pues en su contestación afirma que en fecha 14 de noviembre de 2005 suscribió el referido contrato, por tanto, el hecho constitutivo de la pretensión de la accionante quedó así admitido, no siendo por tanto objeto de prueba. Aún más, los accionados, a través de sus apoderadas judiciales, reconocen que no pudieron cumplir con lo estipulado en el contrato en referencia, por lo que la resolución del mismo resulta procedente, a tenor de lo previsto en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil. No obstante ello, forma parte del petitorio contenido en la demanda la entrega del inmueble objeto del contrato, petición ésta que debe ser objeto de análisis, toda vez que la parte demandada ha traído a los autos pruebas de mantener una relación arrendaticia con la accionante, a la que no hace referencia ésta en su demanda, por el mismo inmueble objeto del contrato cuya resolución ha sido requerida; razón por la cual debemos hacer referencia al principio de la autonomía de la voluntad de las partes al contratar y el orden público.
La libertad para contratar consagrada, como principio, en el Artículo 1159 del Código Civil, reconoce a las voluntades particulares el poder de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil. De allí que se entienda que la mayoría de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, es decir, están dirigidas a suplir el silencio o la insuficiencia de las previsiones o estipulaciones realizadas por las partes, sin embargo, existen límites a esa libertad, pues no es absoluta, así encontramos entre ellos el orden público.
En ese sentido, el Artículo 6 eiusdem dispone:
“(…) No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia estén interesados el orden público o las buenas costumbres…”
Dicha regla consigue aplicación en materia arrendaticia, cuando la ley especial respectiva prevé en su artículo 7 la irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario, estableciendo expresamente que será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de tales derechos. Al respecto, la doctrina ha especificado, entre los innumerables derechos que resultan irrenunciables a la luz de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los siguientes: a la regulación inmobiliaria, la habitabilidad inmobiliaria, al buen estado y conservación del inmueble, a un precio justo y debido, al mantenimiento de la oferta arrendaticia, a no ser discriminado, al pago en moneda nacional, a la integridad arrendaticia, a la limitación de la garantía dineraria, al reintegro de la garantía dineraria, a la limitación de las causales de desalojo, al beneficio de plazo, en determinados, casos para la entrega inmobiliaria, a la prórroga legal, de preferencia ofertiva y al retracto legal, al plazo legal para el pago del alquiler, entre otros. En consecuencia, toda acción que sea contraria a alguno de esos derechos, aun cuando sea consentida por el arrendatario, es nula por aplicación de la disposición contenida en el artículo 7 de la ley en referencia, tal y como ocurre en el caso que nos ocupa, pues la exigencia por parte de la accionante relativa a la entrega del inmueble, dada la resolución del contrato que denominaron promesa bilateral de compra-venta, a sabiendas de la existencia de una relación arrendaticia con muchos años de vigencia, implicaría una renuncia al derecho a la prórroga legal, en caso de tratarse de una relación a tiempo determinado o al derecho de ser demandado sólo por alguna de las causales contempladas en el Artículo 34 de la ley especial, de ser una relación verbal o sin determinación de tiempo, derechos que resultan irrenunciables por parte del arrendatario, conforme a lo previsto en el artículo 7 que se viene comentando, y así se establece. Efectuada tales consideraciones, este Juzgado desestima la petición relativa a la entrega del inmueble objeto del contrato que se declara resuelto mediante el presente fallo, pues subyace una relación contractual de naturaleza arrendaticia, lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.”

(Fin de la cita)

Capítulo III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida en fecha 10 de junio de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.

PUNTO PREVIO

Antes de cualquier consideración al fondo del asunto, esta Alzada considera necesario advertir que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 735, de fecha 10 de diciembre de 2009, expediente No. 2009-000123, caso: RUBÉN DARÍO MUNERA contra ASOCIACIÓN BOLIVARIANA DE TRABAJADORES DE LA ECONOMÍA INFORMAL (ASOBOTREI) y OTRA, con ponencia de la Magistrada Dra. ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, señaló lo siguiente:

“(…) entre los deberes que tiene el juez como director del proceso, está presente la obligación del sentenciador de segunda instancia, cuando es interpuesto un recurso de apelación, de reexaminar tanto la cuestión de hecho planteada para establecer su dispositivo, mediante un razonamiento propio que dé cumplimiento al principio de la doble instancia así como revisar que los actos del proceso se hayan cumplido sin vulnerar el derecho de defensa de las partes.
Lo antes expuesto encuentra justificación, por cuanto el recurso ordinario de apelación constituye precisamente un nuevo examen de la relación controvertida, por tanto, independientemente de los motivos o razones que tenga la parte apelante para hacer uso de este recurso ordinario y de su solicitud de reexaminar la cuestión debatida, el juez está en la obligación de revisar nuevamente todos y cada uno de los alegatos, defensas y excepciones planteadas, así como de tomar en cuenta todas las actuaciones realizadas a lo largo del proceso.”

En este sentido, puede observarse de la revisión efectuada a la sentencia recurrida en apelación, que el Tribunal de la causa claramente señala que la parte accionante pretende la resolución de un contrato que las partes denominaron promesa bilateral de compra venta, el cual los demandados reconocen que no pudieron cumplir, por lo que el A quo indicó que en el presente caso “(…) la resolución del mismo resulta procedente, a tenor de lo previsto en los artículo 1159, 1160 y 1167 del Código Civil. (...)”; sin embargo, posteriormente procede a negar la entrega del inmueble objeto del litigio, siendo ésta la condición establecida en la cláusula quinta del contrato suscrito por las partes y cuya resolución fue declarada procedente, resultando ello ser contradictorio e incongruente con los términos en que fue planteada la pretensión de la parte actora en su escrito libelar; motivo por el cual, quien suscribe considera que en el caso de autos se obvió uno de los requisitos indispensables para que la sentencia se baste por sí sola y permita el control de la legalidad de lo decidido, puesto que se infringió con el requisito que señala el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, ante el vicio cometido antes de la decisión de segunda instancia, y tratándose de defectos de forma de la sentencia de primera instancia, el error de actividad del juez que la dictó, este Tribunal Superior DECLARA NULA la sentencia recurrida dictada en fecha 10 de junio de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a tenor de lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, conforme al artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, es deber del Juez de segundo grado pronunciarse sobre el mérito de la controversia, aún cuando la sentencia apelada se halle viciada por defecto de forma, toda vez que en ningún caso le es posible ordenar la reposición de la causa con fundamento en la nulidad de la sentencia recurrida, tal y como dejó sentado la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 09 de noviembre de 2004, expediente No. AA20-C-2004-000608, con ponencia del Magistrado Dr. TULIO ALVAREZ LEDO. En tal sentido, para decidir este Juzgado Superior, observa:

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado en fecha 30 de mayo de 2006, la representación judicial de la parte demandante, entre otras cosas alegó:

Que consta en documento autenticado por la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 14 de noviembre de 2005, insertado bajo el No. 55, Tomo 151 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

Que dio mediante promesa bilateral de compra venta a los ciudadanos ROGELIO BENIGNO MARTINEZ y CARMEN LUCIA GONZALES DE MARTINEZ, un inmueble de su propiedad constituido por un (1) apartamento distinguido con el número 37-A, que forma parte integral del Conjunto Residencial El Trigo Dorado, piso 3, Torre “A”, situado en la prolongación Calle Páez, sector Trigo Norte, de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, con una superficie aproximada de setenta y siete metros cuadrados (77 mts2), comprendido entre los siguientes linderos: por el NORTE, con el apartamento A-36, escaleras y áreas de circulación; por el SUR, con fachada Sur; por el ESTE, con el apartamento A-38, área de circulación y escaleras; y por el OESTE, con el apartamento A-36 y la fachada oeste.

Que el inmueble le pertenece a su mandante según consta del documento protocolizado por ante el Registro Subalterno del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 19 de noviembre de 1987, quedando anotado bajo el No. 33, Protocolo Primero, Tomo 21.

Que el precio pactado en la promesa bilateral de compra y venta, fue establecido en la cláusula tercera del documento, siendo por la cantidad de cincuenta y siete millones de bolívares (57.000.000,00), hoy cincuenta y siete mil bolívares fuertes (57.000,00), los cuales serían cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, y a cuyo efecto se estableció en la cláusula cuarta del contrato un plazo de noventa días (90) continuos a partir de la autenticación y otorgamiento del documento de promesa bilateral de compra, es decir, el 14 de noviembre de 2005.

Que en la cláusula quinta del contrato se estableció lo siguiente: “En caso tal que los PROMINENTES COMPRADORES, por algún motivo no puedan comprar el inmueble que habitan por mas de 14 años y como los mismos no están dando en garantía ningún tipo de arras a LA PROMITENTE VENDEDORA, se establece como cláusula penal, la entrega del presente inmueble, desocupado de personas y enseres en un plazo de noventa (90) días. Contados a partir del vencimiento de plazo preestablecido en la promesa bilateral.”

Que a pesar de la insistencia de la parte actora a los fines de dar cumplimento a las condiciones establecidas en el contrato de promesa bilateral de compra y venta, negándose la parte demandada a suscribir el documento definitivo de compra venta, es por lo que solicitan la resolución del contrato de promesa bilateral de compra venta, así como la ejecución de la cláusula penal establecida en la cláusula quinta.

Fundamentó la demanda en el contenido de los artículos 1.264, 1.159 y 1.160 del Código Civil.

Estimó la presente demanda en la cantidad de sesenta millones de bolívares exactos (60.000.000,00), hoy sesenta mil bolívares fuertes (60.000,00).

Solicitó, se decretara medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la demanda, de conformidad con lo establecido en el ordinal 2º del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil.

Por último, solicitó se admitiera, tramitara y sustanciara conforme a derecho la presente demanda, declarándose con lugar en la definitiva, con expresa condenatoria en costas a la parte demandada.

Por su parte, mediante escrito de fecha 13 de marzo de 2008, la representación judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

Que alegan la perención de la instancia a tenor de lo dispuesto en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

Que niega, rechaza y contradice la demanda incoada en contra de sus representados, por ser a su decir infundada.

Que es cierto que el 14 de noviembre de 2005 sus representados suscribieron el contrato de promesa bilateral de compra venta, el cual quedó autenticado por ante la Notaria del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el No. 55, Tomo 151 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

Que por la enfermedad del ciudadano ROGELIO BENIGNO MARTINEZ, no pudieron cumplir en su oportunidad con lo estipulado en el contrato, pero que acordaron de manera verbal con la demandante, que suscribirían un nuevo contrato de opción de compra venta, el cual no se llegó a firmar por existir desacuerdos entre las partes con respecto al monto y las condiciones del nuevo contrato.
Que sus mandantes son arrendatarios del inmueble objeto de la presente demanda desde el año 1992, siendo que desde el año 1994 se encuentran depositando los cánones de arrendamiento a favor de la demandante, según consta del expediente de consignaciones signado con el No. 94-1395, llevado por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, con sede en Los Teques.

Que solicitan se abstengan de acordar la medida de secuestro solicitada por la parte actora, toda vez que no están llenos los extremos exigidos por el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil.

Concluyó solicitando, se agregue a los autos su escrito, se tramite y sustancie conforme a derecho, declarando perimida la instancia o sin lugar la presente demanda en la definitiva.

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Mediante diligencia de fecha 01 de junio de 2006, la representación judicial de la parte demandante, consignó:

Marcado con la letra “A”, copia certificada del documento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda de fecha 14 de noviembre de 2005, anotado bajo el No. 55, Tomo 151 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria (f. 10 al 15 del expediente). Observa esta Sentenciadora que se trata de un documento debidamente registrado ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado los términos en que las partes suscribieron el contrato de opción a compra venta. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “B”, documento de venta protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, el 18 de noviembre de 1987, anotado bajo el No. 33, Protocolo Primero, Tomo 21, Cuarto Trimestre en curso (f. 16 al 24 del expediente). Por cuanto se trata de un documento debidamente registrado ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la propiedad de la ciudadana EMMA RODRIGUEZ LOPEZ, sobre el inmueble objeto del litigio. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “C”, copia del documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 9 de mayo de 1997, bajo el No. 34, Protocolo Primero, Tomo 11º (f. 25 al 28 del expediente). Esta Alzada valora dicha documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, demostrándose la liberación de hipoteca sobre el inmueble objeto del presente juicio, suscrito entre LA INDUSTRIAL ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, SOCIEDAD CIVIL y la ciudadana EMMA RODRIGUEZ LOPEZ. Y ASÍ SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas, el apoderado judicial de la parte actora promovió los medios probatorios que consignó junto con su escrito libelar, las cuales ya fueron analizadas.

PARTE DEMANDADA:

Conjuntamente con su escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, consignó lo siguiente:

Marcado con la letra “A”, copias certificadas de las actuaciones cursantes en el expediente signado con el No. 94-1395, llevado por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda (f. 110 al 115 del expediente). Observa esta Sentenciadora que se trata de las actuaciones emanadas de un ente autorizado para dar fe pública, las cuales además no fueron impugnadas por la contraparte, en consecuencia se les confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el procedimiento de consignaciones arrendaticias. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple de cheques y depósitos bancarios emitidos a favor de la ciudadana EMMA RODRIGUEZ LOPEZ (f. 116 al 119 del expediente). Dichas pruebas son valoradas por esta Juzgadora, por cuanto no fueron impugnadas por la parte contraria, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose el pago efectuado por la ciudadana CARMEN LUCIA GONZALES DE MARTINEZ, a la cuenta asignada para las consignaciones de los cánones de arrendamiento. Y ASÍ SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas, la representación judicial de la parte demandada promovió las documentales opuestas conjuntamente con la contestación de la demanda, las cuales ya fueron analizadas por esta Alzada.

Asimismo, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficiara al Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los fines de que informe lo siguiente: 1) Si cursa por ante su Despacho el expediente de consignaciones signado con el No. 94-1395, mediante el cual los ciudadanos ROGELIO BENIGNO MARTINEZ y CARMEN LUCIA GONZALES DE MARTINEZ, consignan periódica y oportunamente a favor de la ciudadana EMMA RODRIGUEZ LOPEZ, los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 37-A, situado en el Conjunto Residencial El Trigo Dorado, piso 3, Torre “A”, prolongación Calle Páez, sector Trigo Norte, de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda; y 2) Si la ciudadana CARMEN LUCIA GONZALES DE MARTINEZ, regularmente retira las cantidades de dinero depositadas en ese Despacho, no constando a los autos la evacuación de dicha prueba de informes.

Ahora bien, considera necesario quien suscribe antes de emitir pronunciamiento alguno, sobre el fondo del presente asunto, revisar las defensas esgrimidas por las partes, y en tal sentido, se observa que en el escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de los ciudadanos ROGELIO BENIGNO MARTINEZ y CARMEN LUCIA GONZALES DE MARTINEZ, plenamente identificados en autos, alegaron la perención de la instancia a tenor de lo dispuesto en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, puede evidenciarse de la revisión efectuada a las actas procesales que en fecha 20 de junio de 2006, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, admitió la demanda incoada por la ciudadana EMMA RODRIGUEZ LOPEZ, dando ésta cumplimiento con respecto a sus obligaciones mediante diligencia de fecha 22 de junio de 2006, sin que transcurriera por ende el lapso de treinta (30) días a los que alude el artículo 267.1º procedimental, por lo que en el caso sub examine no ha operado la perención de la instancia, debiéndose en consecuencia desechar el alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.

DEL FONDO DEL ASUNTO

Para entrar al correspondiente análisis del fondo del asunto, es menester dejar aclarado lo siguiente:

El autor TAMBURRINO, en su obra “Patto di Opzione en Novissimo digesto italiano”, afirma que “(…) en el lenguaje corriente “opción” quiere decir “escogencia”, y regularmente en el lenguaje jurídico, el mismo término se usa para indicar una escogencia cualquiera que un sujeto tiene en una relación jurídica (…) en el derecho privado, a propósito de la escogencia en las obligaciones alternativas (…) Pero, ya en la praxis jurídica que se venía formando bajo la vigencia de la legislación derogada (…) al término “opción” se le daba un significado más preciso y restringido, esto es, se indicaba con ello la facultad, reconocida por un cierto periodo de tiempo a una persona, de obtener una determinada prestación a la cual otro sujeto permanecía vinculado de aceptar o no una oferta contractual que el otro sujeto no podía revocar (…)”.

Al respecto, se observa que el doctrinario NICOLÁS VEGAS ROLANDO, señala en su obra “Contratos Preparatorios”, varias concepciones del contrato de opción de compra, expresando al efecto:

“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo…”
“(…) es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato (…)”
“(…) es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal (…)”

De tal manera que, el contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que en éstos contratos de promesa bilateral de compra venta, se estipulan cláusulas en las cuales se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objetos de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato, es decir, la denominada “Cláusula Penal”. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).

Por su parte, el autor MAURICIO FERRARA, en su obra “Contrato de Opción”, expone que:

“(…) el contrato de opción (…) es, sin discusión, un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a otro contrato. Es un contrato en el cual se encuentra la esperanza de otro contrato, llámese venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, definitivo o preliminar.
Debe dejarse sentado que el contrato de opción, sin excepción, siempre va dirigido a la formación de otro contrato que puede concluirse o no. No es posible pensar en el contrato de opción sin imaginarse otro contrato hacia el cual aquél ha sido encaminado. Es un contrato que necesariamente tiene que apuntar hacia otro contrato. Y apunta precisamente hacia otro contrato en el sentido de que contrato de opción es el medio de que se dispone para dejar sentada convencionalmente la oferta irrevocable del contrato hacia el cual se encaminó, y que el optante puede aceptar o no, y dependiendo de esta aceptación se formará o no el ulterior contrato.
Pero tal vez todo el problema estribe desde el punto de vista en que sea estudiado el fenómeno; y éste debe ser analizado en su integridad. Analizar el fenómeno en su integridad implica reconocer, paralelamente al contrato de opción, la posible existencia de otro contrato. En definitiva, en el fenómeno deben observarse dos contratos: uno “firme” que lo constituye el contrato de opción y otro “eventual” que lo constituye aquél hacia el cual se ha encaminado el contrato de opción. El contrato de opción es firme en el sentido de que se ha llegado a su conclusión: en el mismo ha habido una oferta y una aceptación, en el mismo conseguimos todos los elementos necesarios para la existencia del contrato.”

Precisado lo anterior, esta Juzgadora observa que en el caso de autos, la ciudadana EMMA RODRIGUEZ LOPEZ, demandó por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA a los ciudadanos ROGELIO BENIGNO MARTINEZ y CARMEN LUCIA GONZALES DE MARTINEZ, por cuanto a su decir han incumplido con los términos en que se suscribió el mismo, por lo que solicitó se ejecutara la cláusula quinta del mencionado contrato, la cual establece que:

“(…) se establece como cláusula penal, la entrega del presente inmueble, desocupado de personas y enseres en un plazo de noventa (90) días. Contados a partir del vencimiento de plazo preestablecido en la promesa bilateral.”

De la misma forma, puede evidenciarse del escrito de contestación a la demanda que la representación judicial de la parte demandada, adujo que es cierto que el 14 de noviembre de 2005, sus mandantes suscribieran un contrato de opción compra venta con la ciudadana EMMA RODRIGUEZ LOPEZ, el cual quedó autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el No. 55, Tomo 151 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

De este modo, se evidencia de las actas procesales que ambas partes admiten haber suscrito un contrato de opción compra venta, el cual se encuentra autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda de fecha 14 de noviembre de 2005, anotado bajo el No. 55, Tomo 151 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el número 37-A, que forma parte integral del Conjunto Residencial El Trigo Dorado, piso 3, Torre “A”, situado en la prolongación Calle Páez, sector Trigo Norte, de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual posee una superficie aproximada de setenta y siete metros cuadrados (77 mts2), y está comprendido entre los siguientes linderos: por el NORTE, con el apartamento A-36, escaleras y áreas de circulación; por el SUR, con fachada Sur; por el ESTE, con el apartamento A-38, área de circulación y escaleras; y por el OESTE, con el apartamento A-36 y la fachada oeste, cuya propiedad ostenta la ciudadana EMMA RODRIGUEZ LOPEZ, según consta del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Subalterno del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 18 de noviembre de 1987, anotado bajo el No. 33, Protocolo Primero, Tomo 21, documentos éstos que fueron valorados con anterioridad; en virtud de lo expuesto, queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación contractual, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato, así como por las normas legales que rigen la materia. Y ASÍ SE DECIDE.

Establecido lo anterior, y al haber las partes consentido lo establecido en el aludido contrato, es por lo que conforme a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, éstas no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas, debiéndose advertir que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho, expresando rigurosamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento, siendo que desde el momento en que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están en la obligación de acatar lo allí convenido, en observancia a la Ley. Es por ello, como ya se ha indicado, si una de las partes contraviene algunas de las cláusulas de lo firmado entre ellos, la otra puede acudir a la vía jurisdiccional y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución –como es el caso que nos ocupa- o la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses COLIN y CAPITANT en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18 de junio de 1987.

En atención a lo anteriormente transcrito, y por cuanto se evidencia que en el presente caso la parte demandada no dio cumplimiento a la obligación a la cual se contrajo en el contrato cuya resolución se pretende, es por lo que quien decide considera que la presente acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA incoada por la ciudadana EMMA RODRIGUEZ LOPEZ, contra los ciudadanos ROGELIO BENIGNO MARTINEZ y CARMEN LUCIA GONZALES DE MARTINEZ, debe prosperar en derecho; y en consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de opción compra venta autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda de fecha 14 de noviembre de 2005, anotado bajo el No. 55, Tomo 151 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, al verificarse que en el contrato de opción de compra venta, las partes de común acuerdo consintieron que en caso de incumplimiento de la obligación principal, se exigiría como indemnización lo preceptuado en la cláusula penal, que en el sub iudice se previó en la cláusula quinta, es por lo que a la luz del artículo 1.258 del Código Civil, el cual dispone que “(…) La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. (…)”, debe entenderse que sea ésta la reclamación que deba pretender la parte actora al incoar la presente acción, toda vez que así fue establecido de mutuo acuerdo en el contrato. (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RC.00304 de fecha 02 de junio de 2009, expediente No. 04-734, con ponencia del Magistrado Dr. LUIS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ)

Precisado lo anterior, esta Juzgadora considera que para efectuar un análisis de los posibles efectos que se ocasionen en el contrato de opción bajo estudio, debe señalar que el contrato que la demandante acompaño a su demanda (Ver f. 10 al 15 del expediente), va encaminado al perfeccionamiento de un contrato de compra venta; sin embargo, la parte demandada alega que ellos son arrendatarios de la accionante, para lo cual consignan las copias certificadas de las actuaciones cursantes en el expediente signado con el No. 94-1395, llevado por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda (Ver f. 110 al 115 del expediente), el cual si bien hace plena fe por ser éste autorizado bajo las solemnidades legales por un funcionario público, no obstante a ello, se desprende que en el mismo se realizaron unas supuestas consignaciones arrendaticias que datan del año 2007, y se presumen puesto que de la revisión de las actas procesales no se evidencia contrato de arrendamiento alguno, ni que éste fuese celebrado de forma verbal o escrito, observándose de igual forma, que el contrato que si es objeto de la presente acción, fue suscrito en fecha 14 de noviembre de 2005, cuya resolución fue posteriormente demandada el 30 de mayo de 2006, por lo que al no evidenciarse la condición en que los demandados ocupan el inmueble objeto del litigio, es por lo que quien aquí decide conforme a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe atenerse a analizar los efectos originados por la inejecución de los demandados en cuanto a su obligación principal.

Evidencia esta Juzgadora, que en el caso de autos las partes pactaron una cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, es por lo que conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual ha dejado sentado que “(…) los jueces, en principio, en caso de duda, oscuridad o discrepancia, tiene potestad para interpretar las cláusulas contractuales de una manera armoniosa y correcta.”, potestad ésta que debe nacer por voluntad expresa de la ley –artículo 12 del Código de Procedimiento Civil-, en consonancia con la norma establecida en el artículo 1.160 del Código Civil, según el cual “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”, a juicio de quien decide, resulta procedente conforme a lo previsto en el artículo 1.258 del Código Civil, ordenar la entrega material del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta. Y ASÍ SE DECIDE.

Por tal motivo, resulta forzoso para quien decide declarar con lugar el recurso de apelación ejercido por el Abogado GUSTAVO ORLANDO CARABALLO, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana EMMA RODRIGUEZ LOPEZ, ambos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 10 de junio de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASI SE DECIDE.

Capítulo IV
DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el Abogado GUSTAVO ORLANDO CARABALLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 88.689, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana EMMA RODRIGUEZ LOPEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-16.283.093, contra la sentencia dictada en fecha 10 de junio de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.

Segundo: SE ANULA en todas y cada una de sus partes la decisión dictada en fecha 10 de junio de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.

Tercero: CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA que incoara la ciudadana EMMA RODRIGUEZ LOPEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-16.283.093, contra los ciudadanos ROGELIO BENIGNO MARTINEZ y CARMEN LUCIA GONZALES DE MARTINEZ, venezolanos mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.844.964 y V-6.004.266, respectivamente; en consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción compra venta autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda de fecha 14 de noviembre de 2005, anotado bajo el No. 55, Tomo 151 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

Cuarto: SE ORDENA a los ciudadanos ROGELIO BENIGNO MARTINEZ y CARMEN LUCIA GONZALES DE MARTINEZ, venezolanos mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.844.964 y V-6.004.266, respectivamente, hacer entrega material a la ciudadana EMMA RODRIGUEZ LOPEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-16.283.093, del inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el número 37-A, que forma parte integral del Conjunto Residencial El Trigo Dorado, piso 3, Torre “A”, situado en la prolongación Calle Páez, sector Trigo Norte, de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual posee una superficie aproximada de setenta y siete metros cuadrados (77 mts2), y está comprendido entre los siguientes linderos: por el NORTE, con el apartamento A-36, escaleras y áreas de circulación; por el SUR, con fachada Sur; por el ESTE, con el apartamento A-38, área de circulación y escaleras; y por el OESTE, con el apartamento A-36 y la fachada oeste, cuya propiedad ostenta según consta del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Subalterno del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 18 de noviembre de 1987, anotado bajo el No. 33, Protocolo Primero, Tomo 21.

Quinto: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente juicio.

Sexto: Remítase el expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Séptimo: Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veintiséis (26) días del mes de noviembre de dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR

DRA. YOLANDA DEL CARMEN DÍAZ

EL SECRETARIO

RAUL COLOMBANI

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.).

EL SECRETARIO

RAUL COLOMBANI

YD/RC/vp.
Exp. No. 12-7926.