REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS BRION Y EULALIA BUROZ DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO DE MIRANDA
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano CRISTOBAL JOSE CURVELO GOMEZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No V.- 2.080.760.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos ARTURO M. MACHADO y PEDRO R. BLANCO, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 56.477 y 70.505, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano ESTEBAN MARINO LAYA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No V.- 4.437.776.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano JORGE TAMI MAURY, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 36.042.
MOTIVO: ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL Y ENTREGA MATERIAL DE BIEN INMUEBLE.
EXPEDIENTE No: 12-4822.
I. DE LAS ACTUACIONES PROCESALES
Se inicia la presente causa por libelo de demanda interpuesto en fecha 15 de marzo de 2012, por el ciudadano CRISTOBAL JOSE CURVELO GOMEZ, asistido por el ciudadano ARTURO MACHADO, ambos suficientemente identificados en autos, en contra del ciudadano ESTEBAN MARINO LAYA, también ampliamente identificado en autos, mediante el cual solicitó el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado por ante el Juzgado del Distrito Brión (hoy municipio) de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 21/1/1987, sobre un local comercial, el fondo de comercio denominado “Bodega La Cátedra” y demás muebles que se allí se identifican, ubicado en la calle real de Carenero, sin número, del Distrito Brión del Estado Miranda (hoy municipio), y en consecuencia la entrega material del bien inmueble libre de cosas, personas, en buen estado y solvente, y los demás muebles que constan en inventario, por cuanto según su criterio venció la prórroga legal en fecha 26 de enero de 2012. Igualmente, sea condenado el demandado al pago de las costas, costos y honorarios profesionales del proceso y se decrete medida cautelar de secuestro sobre la cosa arrendada. La acción se fundamentó con base a lo dispuesto en los artículos 1.160, 1.264, 1.271, 1.579, 1.592, 1.593 y 1.597 del Código Civil, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento. Adjuntó recaudos que más adelante se detallan que rielan a los folios del 4 al 19 de autos.
Por auto de fecha 22 de marzo de 2012, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines de la contestación, sustanciándola de acuerdo al procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, concordado con lo previsto en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 27 de marzo de 2012, mediante diligencia el ciudadano CRISTOBAL JOSE CURVELO GOMEZ, asistido por el ciudadano ARTURO MACHADO, ambos suficientemente identificados en autos, consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa a los fines de la citación de la parte demandada.
En esa misma fecha, mediante diligencia el ciudadano CRISTOBAL JOSE CURVELO GOMEZ, asistido por el ciudadano ARTURO MACHADO, confirió poder apud-acta al prenombrado abogado y al ciudadano PEDRO R. BLANCO, todos suficientemente identificados en autos.
En fecha 29 de marzo de 2012, por auto del Tribunal se ordenó la elaboración de la compulsa a los fines de su entrega al Alguacil con el objeto de la práctica de la citación de la parte demandada.
En fecha 10 de abril de 2012, mediante diligencia el ciudadano Alguacil manifestó haber citado al ciudadano ESTEBAN MARINO LAYA, consignando al efecto el recibo debidamente suscrito.
En fecha 17 de abril de 2012, el ciudadano ESTEBAN MARINO LAYA, asistido por el ciudadano JORGE TAMI MAURY, ambos ampliamente identificados en autos, consignó escrito de contestación de la demanda donde en síntesis señaló lo siguiente: 1. Que rechaza, niega y contradice, tanto los hechos narrados como el derecho alegado por la parte actora en su libelo de demanda. 2. Que es cierto que celebró con la parte actora un contrato de arrendamiento de fecha 21 de enero de 1987 por ante ese Juzgado. 3. Que dicho contrato de arrendamiento recayó sobre un local comercial y el fondo de comercio denominado BODEGA LA CATEDRA, ubicado en la calle real de Carenero, parroquia Higuerote, Municipio Brión del estado Miranda. 4. Que es cierto que la relación arrendaticia se acordó por las partes a tiempo determinado, conforme a lo establecido en la cláusula Cuarta del mencionado contrato. 5. Que la notificación judicial de desahucio practicada el día 26 de enero de 2009 es extemporánea y por ende inexistente. 6. Que el contrato de arrendamiento se encuentra en curso y en plena vigencia por prórrogas automáticas convencionales. 7. Que no se ha generado para su persona la obligación de entregar el inmueble arrendado al demandante, tal cual como se pretende en el escrito libelar, sino por el contrario el contrato se encuentra en curso siendo su período de vigencia actual el 26/1/2012 y culminará el 25/1/2012 (sic). 8. Que se opone a la medida de secuestro solicitada por la parte actora, en razón a la falta de demostración, o de cumplimiento de los requisitos o condiciones contenidos en la Ley para su dictado, como son la apariencia de buen derecho y el daño temido y 9. Que sea admitido el escrito de contestación y declarada sin lugar la demanda con expresa condenatoria en costas a la actora.
En esa misma fecha, mediante escrito el ciudadano ESTEBAN MARINO LAYA, asistido por el ciudadano JORGE TAMI MAURY, confirió poder apud-acta al prenombrado abogado, ambos suficientemente identificados en autos.
En fecha 26 de abril de 2012, mediante escrito el ciudadano ARTURO MACHADO, con el carácter atribuido en autos, promueve los medios probatorios que allí se indican. Consignó recaudo que riela al folio 31 de autos.
En esa misma fecha, mediante auto este Juzgado admitió las pruebas promovidas por la parte demandante, por no resultar manifiestamente ilegales, ni impertinentes, quedando a salvo su apreciación en la definitiva, todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 395 y siguientes, 506 y siguientes y 889 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 8 de mayo de 2012, mediante diligencia el ciudadano JORGE TAMI MAURY, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó sea decretada la perención de la instancia, conforme a lo previsto en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Consignó copia de sentencia emanada del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 21 de febrero de 2011, que riela a los folios 34 al 37 de autos.
En esa misma fecha, el ciudadano JORGE TAMI MAURY, ampliamente identificado en autos, consignó escrito de promoción de pruebas, de conformidad con lo previsto en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de mayo de 2012, mediante auto del Tribunal se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada, por no resultar manifiestamente ilegales, ni impertinentes, quedando a salvo su apreciación en la definitiva, todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 395 y siguientes, 506 y siguientes y 889 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se declaró improcedente la solicitud de declaratoria de perención breve, con base en los razonamientos allí indicados.
En fecha 26 de junio de 2012, por auto del Tribunal se difirió el pronunciamiento, por las razones allí indicadas, conforme a lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de julio de 2012, mediante diligencia, el ciudadano ARTURO MACHADO, con el carácter atribuido en autos, solicitó sea dictada la sentencia correspondiente.
II. DE LA APRECIACION Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Abierta la causa a pruebas, ambas partes ejercieron su derecho y a los efectos la actora trajo con el libelo y mediante escrito los siguientes medios probatorios:
2.1. Actora:
2.1.1. Documentales:
2.1.1.1. Marcado con la letra A, original del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado por ante el Juzgado del Distrito Brión (hoy municipio) de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 21/1/1987, que riela a los folios del 5 al 7 del expediente.
2.1.1.2. Marcado con la letra B, copia simple de justificativo (título supletorio) expedido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 21 de septiembre de 1987, que riela a los folios 8 y 9 del expediente.
2.1.1.3. Marcado con la letra C, original de notificación judicial No. S-1234, practicada por este Juzgado, en fecha 26 de enero de 2009, que cursa a los folios 10 al 19 de autos y
2.1.1.4. Marcado con la letra A, adjunto al escrito de promoción, copia simple de boleta de notificación de inicio de procedimiento de consignación arrendaticia, que riela al folio 31 del expediente.
Los instrumentos públicos y privados promovidos por el accionante, que no fueron desconocidos, impugnados, ni tachados en forma alguna por la parte accionada, se les otorga pleno valor probatorio, a tenor de lo establecido en los artículos 1.356 y siguientes del Código Civil y 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y así se declara.
2.2. La demandada por su parte promovió los siguientes medios probatorios:
2.2.1. Documentales:
2.2.1.1. Copia simple de sentencia de fecha 21 de febrero de 2011, proferida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que riela a los folios 34 al 37 del expediente y
2.2.1.2. Copia simple de expediente de consignación arrendaticia No 12-766, que cursa por ante este Despacho, que riela a los folios del 40 al 74 de autos.
2.2.2. Reprodujo el mérito favorable que emana de las pruebas constituidas por contrato de arrendamiento y notificación judicial producidas por el actor.
En cuanto a los instrumentos promovidos por el accionado, considera este Juzgador que el criterio sostenido en la decisión judicial traída a autos, relativa a la figura de la perención de la instancia fue debidamente valorado en auto de fecha 17 de mayo de 2012, que no fuera apelado y por lo cual quedó firme. Respecto al expediente de consignación arrendaticia, siendo que no está en discusión la solvencia en el pago, se desecha por no aportar nada al proceso y así se declara.
Con relación al mérito favorable, siendo que el mismo no constituye medio probatorio alguno que pueda ser analizado se desecha y así se declara.
III. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Cursa a los folios del 5 al 7 de las actas procesales, original de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 21 de enero de 1987, autenticado por ante el entonces Juzgado del Distrito Brión de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en la misma fecha, al que se le atribuyó suficiente valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.359 y siguientes del Código Civil y 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, respecto del hecho que contiene, que no es otro que el inicio de una relación arrendaticia entre la parte actora y la demandada, sobre un bien inmueble constituido por un local comercial, el fondo de comercio denominado “Bodega La Cátedra” y demás muebles que se allí se identifican, ubicado en la calle real de Carenero, sin número, del Distrito Brión del Estado Miranda (hoy municipio), del cual se desprende que la naturaleza de la relación arrendaticia que nos ocupa, se celebró e inició a tiempo determinado, pues se evidencia de la cláusula Cuarta del instrumento en cuestión, que la duración es de un (1) año prorrogable por lapsos iguales a voluntad de las partes, comenzando a regir a partir del 26/1/1987.
Además, tal naturaleza contractual determinada fue reconocida y ratificada por las partes, tanto en el libelo de demanda como en la contestación, por lo cual la acción ejercida resulta pertinente e idónea y así se establece.
No obstante lo anterior, en dicha cláusula no se estableció la forma y el plazo o término para las notificaciones en el caso de que cualquiera de las partes decidiere no continuar con la relación arrendaticia.
En el presente caso, el debate probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, se reduce o circunscribe a demostrar si el contrato de arrendamiento suscrito por las partes involucradas en el proceso terminó en fecha 26 de enero de 2009, comenzando a transcurrir la prórroga legal hasta el 26 de enero de 2012, de acuerdo a lo planteado por el actor; o si por el contrario, el contrato de arrendamiento se auto renovó de conformidad con lo previsto en la cláusula Cuarta, en virtud de haber sido practicada la notificación de forma extemporánea, según criterio de la parte demandada.
De la lectura y del análisis del libelo de demanda como del escrito de contestación, se evidencia que las partes, según la posición que ocupan (demandante o demandado), han querido interpretar el sentido y alcance que quisieron dar a la cláusula Cuarta del precitado contrato de arrendamiento, al momento de redactar y convenir en la misma.
Ahora bien, abundante es la doctrina y reiterada la jurisprudencia del máximo Tribunal de la República respecto a que en la interpretación de los contratos los jueces son “soberanos”, limitada tal discrecionalidad sólo por el propósito y la intención de las partes y respetando las exigencias que les señale la ley, es decir, sus decisiones deben ser dictadas ajustadas a la legalidad, con base a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
En virtud de ello, veamos entonces otra vez, el contenido de la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento: “CUARTA: El plazo de este contrato es por un (1) año prorrogable por lapsos iguales a voluntad de las partes y comienza a regir a partir del 26/1/1987”.
Desglosado el contenido de dicha cláusula, se observan claramente dos (2) situaciones: 1. Plazo o duración de un (1) año fijo, contado a partir del 26 de enero de 1987 y 2. En el caso de renovación la misma procedería de forma automática por lapsos iguales a voluntad de las partes.
De lo anteriormente expuesto se evidencia, que las partes nada acordaron sobre la forma, plazo o término para las notificaciones en el caso de que cualquiera de las mismas decidiere no continuar con la relación arrendaticia.
Sin embargo está claro que las partes contratantes estaban obligadas a notificar su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento, tal como lo alega la representación actora y lo consiente la representación de la parte demandada, en lo que se diverge es en la “oportunidad” en que se debió llevar a efecto la misma.
En el caso bajo examen, consta en autos original de notificación judicial No. S-1234, practicada por este Juzgado, en fecha 26 de enero de 2009, que cursa a los folios 10 al 19 de autos, de donde se desprende la voluntad o deseo del arrendador de no renovar el contrato en cuestión, señalando el comienzo de la prórroga legal de tres (3) años de acuerdo a lo previsto en el literal d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la cláusula Cuarta del contrato. Además, consta la manifestación del notificado aún cuando se negó a suscribir el acta, de no tener objeción a la entrega de los bienes arrendados, de reintegrarse las cantidades dadas en depósito.
De lo anterior, en criterio de quien juzga siendo que no se pacto plazo, ni término para las notificaciones, éstas en todo caso para que surtan efecto debían ser realizadas antes del vencimiento del término del contrato, es decir el 26 de enero del año que corresponda, incluyendo el último día de vigencia o vigor de éste, lo cual ocurrió en el presente caso; toda vez que la notificación fue practicada tempestivamente el último día de vigencia o vigor del contrato (26/1/2009), lo que impidió su renovación automática. Además de que resultó eficaz y produjo los efectos buscados, ya que el notificado participó convalidando la misma.
Por todo lo anterior, resulta forzoso para este Juzgador concluir, atendiendo al propósito y a la intención de las partes otorgantes, que el contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano CRISTOBAL JOSE CURVELO GOMEZ y el ciudadano ESTEBAN MARINO LAYA, terminó el día 26/1/2009, prorrogándose obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de tres (3) años, finalizando la prórroga legal el día 26 de enero 2012, de conformidad con lo establecido en el literal d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo el arrendatario entregar el bien inmueble y los muebles al arrendador en las condiciones en que los recibió, exceptuando el desgaste o deterioro propio del uso. En consecuencia, la acción propuesta resulta procedente y así se decide.
IV. DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado de los Municipios Brión y Eulalia Buróz de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoara el ciudadano CRISTOBAL JOSE CURVELO GOMEZ, contra el ciudadano ESTEBAN MARINO LAYA, ambas partes ya identificadas ampliamente en el presente fallo. En consecuencia decide lo siguiente: PRIMERO: Se ordena al demandado la desocupación y entrega material del bien inmueble arrendado constituido, por un local comercial y el fondo de comercio denominado “Bodega La Cátedra”, ubicado en la siguiente dirección: Calle Real de Carenero, S/No. Distrito Brión (hoy Municipio) del estado Miranda, amparado con licencia de licor No. 214, y los bienes muebles, útiles y enseres que constan en inventario. El aludido inmueble está construido sobre un terreno de propiedad municipal con un área aproximada de doce metros con cincuenta y cinco centímetros (12,55 mts.) de frente, por treinta y un metros con setenta centímetros (31,70 mts.) de fondo, comprendido dentro de los siguientes linderos generales: Norte: Calle real de Carenero; Sur: Parque y Escuela Estatal “Fermín Toro” Carenero; Este: Con casa que fue o es de la ciudadana Petronila Pinto y Oeste: Con casa que fue o es del ciudadano Manuel Curvelo, de forma inmediata y sin condición alguna. El bien inmueble debe ser entregado solvente en los pagos de todos los servicios e impuestos, para lo cual deberá otorgar los recibos correspondientes. SEGUNDO: Se ordena al demandado la entrega de los equipos, mobiliario y demás utensilios recibidos bajo inventario en las mismas condiciones salvo el deterioro del uso normal de éstos. TERCERO: Se ordena al actor el reintegro inmediato de la cantidad dada en garantía con los correspondientes intereses generados a la fecha, conforme a la Ley y CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. La decisión trae como consecuencia el decaimiento de la medida preventiva requerida.
Regístrese, publíquese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Brión y Eulalia Buróz de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. En la ciudad de Higuerote, a los nueve (9) días del mes de octubre del año dos mil doce (2012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO
WILIEM ASSKOUL SAAB
LA SECRETARIA
GRELIN MIJARES
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de ley se registró y publicó la decisión anterior, dejándose la copia a que alude el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
GRELIN MIJARES
WAS/gm
Exp. Nº 12-4822
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