REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
PARTE DEMANDANTE: MANUEL FELIPE ARRIVILLAGA GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 2.094.316.
APODERADOS JUDICIALES:
IRVING OMAR BETANCOURT COELLO y JOSÉ SILVERIO GARCÍA MENDOZA, venezolanos, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 36.494 y 36.026, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: EFRAÍN ARTURO PIÑERÚA BENAVIDES, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 5.142.457
APODERADO JUDICIAL: No tiene constituido apoderado judicial.
EXPEDIENTE Nº: E-2012-042
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se dio inicio al presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por desalojo, presentado en fecha 10 de octubre de 2012 ante este Órgano Jurisdiccional, por el ciudadano MANUEL FELIPE ARRIVILLAGA GONZÁLEZ, asistido por los abogados IRVING OMAR BETANCOURT COELLO y JOSÉ SILVERIO GARCÍA MENDOZA, contra el ciudadano EFRAÍN ARTURO PIÑERÚA BENAVIDES, todos identificados ut supra.
En fecha 17 de octubre de 2012 este Tribunal admitió la demanda y comisionó al Juzgado del Municipio Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial a objeto de que practicara la citación de la parte accionada, en virtud de que el domicilio de la parte accionada se encuentra dentro de los límites territoriales de ese Municipio.
En fecha 22 de octubre de 2012 compareció la parte actora asistida de abogado y estampó diligencia mediante la cual otorgó poder apud acta a los abogados IRVING OMAR BETANCOURT COELLO y JOSÉ SILVERIO GARCÍA MENDOZA, identificados arriba.
En fecha 18 de febrero de 2013 compareció la parte demandada, asistida de abogado y presentó tres escritos mediante los cuales impugna el poder otorgado por el accionante a los abogados mencionados en el párrafo anterior, solicita que se declaren nulas las actuaciones posteriores al auto de admisión de la demanda, contesta la demanda y opone reconvención, respectivamente.
En fecha 25 de febrero de 2013 el Tribunal dictó auto mediante el cual negó la declaratoria de nulidad del poder apud acta cursante a los folio 15 y 16 solicitada por el accionado, por las razones que allí se exponen.
En la misma data se admitió la reconvención propuesta por la parte demanda y se ordenó la notificación de las partes.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de este derecho.
En fecha 8 de abril de 2013, el Tribunal de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, acordó diferir por cinco (5) días el lapso de dictar sentencia.
II
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo del modo que se expone a continuación:
ARGUMENTACIONES DE LAS PARTES:
En el escrito de demanda la parte actora expuso lo siguiente: Que el 1° de noviembre de 2007 celebró contrato privado de arrendamiento con el ciudadano EFRAÍN ARTURO PIÑERÚA BENAVIDES, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial identificado como PBN-1, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Don Pedro en la Carretera Panamericana, kilómetro 21, sector Corralito del Municipio Carrizal del estado Miranda, con un canon de arrendamiento en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 550,ºº). Que desde esa fecha han mantenido la relación locativa, y que por acuerdo entre las partes sólo fue modificado la cláusula contractual que estipula el canon locativo, el cual ascendió a MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,ºº).
Prosigue su exposición afirmando que es el caso que desde el mes de agosto de 2012 hasta la fecha de presentación de la demanda el citado ciudadano dejó de cancelar las pensiones de arrendamiento, por lo que son procedentes la pretensión de desalojo del inmueble arrendado, con base en la Ley especial aplicable a los hechos narrados en la siguiente demanda de acuerdo con el artículo 33, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la indemnización de de daños y perjuicios, conforme al artículo 1.167 del Código Civil a fin de que la parte accionada convenga o en su defecto sea condenado a la entrega del inmueble arrendado y al pago de la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs 10.000,00) por concepto de daños y perjuicios, derivada del uso que ha dado al inmueble, y de las que se siguieren venciendo hasta la total entrega del inmueble.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte accionada negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, alegando lo siguiente: Que la relación locativa entre las partes no se inició 1° de noviembre de 2007 como lo indica el actor, sino en un contrato anterior suscrito en el año 2006 donde la arrendataria era ELECTRÓNICA E P BENAVIDES C.A., representada por su persona. Que el canon de arrendamiento fijado en el último contrato fue la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 550.000,ºº), las cuales depositó en la Cuenta Corriente N° 0121-0148-10-0106774364 de Corpbanca, abierta por el arrendador de acuerdo con lo pautado en la cláusula segunda del contrato. Que el actor omitió mencionar en el libelo dicha cuenta bancaria, para crear dudas sobre su solvencia. Que siempre efectuó los pagos que le correspondían a la entera y total satisfacción del arrendador.
Más adelante manifiesta que en virtud de haber continuado ocupando el inmueble con la aquiescencia del arrendador, el contrato se indeterminó. Que el aumento del canon que señala el actor no se produjo por acuerdo de las partes sino en virtud de decisión unilateral de éste, quien se lo comunicó telefónicamente a finales de abril de 2011, manifestándole que entraría en vigencia el 1° de abril de 2011. Que por tal razón procedió a depositar los cánones de abril y mayo de 2011 con el indicado aumento, haciendo la salvedad de que la pensión locativa es variable por cuanto también cancela las cuotas de condominio y la solvencia municipal del local. Que las partes modificaron la cláusula correspondiente a la oportunidad de pago por cuyo motivo debían cancelarse por mensualidades vencidas. Que es falso que adeude las mensualidades reclamadas por cuanto tales pagos los efectuó en la cuenta bancaria antes señalada por lo que se encuentra en estado de solvencia por lo que la demanda carece de asidero jurídico. Que por esta circunstancia de solvencia resulta igualmente improcedente la reclamación de daños y perjuicios propuesta. Por último manifiesta que la parte actora en el petitum confunde las figuras de resolución de contrato y desalojo, sobre las cuales lo puede convenir en figuras jurídicas no incoadas.
III
CONSIDERACIONES PREVIAS
Expuestos de este modo los alegatos de las partes, este Tribunal, por razones metodológicas, estima imprescindible examinar con antelación y en forma separada lo relativo a la definición de la acción interpuesta por el demandante e igualmente algunos aspectos de la trabazón de la litis, por cuanto ambos asuntos son determinantes en la decisión a tomar.
1) ESTABLECIMIENTO DE LA ACCIÓN EFECTIVAMENTE INCOADA.
La parte demandada refirió en su contestación a la demanda la confusión en que a su decir incurrió la parte actora al demandar por desalojo y resolución de contrato simultáneamente, señalando: “… no puedo convenir por figuras jurídicas no incoadas, y por otra par la ley es específica sólo podrá demandar una figura jurídica y no varias figuras jurídicas en un mismo libelo…”. Sin embargo, no denunció este defecto como cuestión previa, como taxativamente lo establece el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que expresa: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas (…Omissis…) 6°. El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.”, (Subrayado agregado). No obstante, quien aquí suscribe tomando en consideración que la verificación del cumplimiento de los presupuestos procesales corresponde no sólo a las partes sino al juez, quien está autorizado para controlar la válida instauración del proceso, aun cuando el demandado no hubiere formulado la denuncia de este vicio a través del mecanismo de defensa idóneo, procede esta juzgadora a realizar tal verificación en este estado de la causa.
En consecuencia, a los fines de estudiar este asunto se aprecia que el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil preceptúa:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”
Del contenido de esta disposición se desprende que existe inepta acumulación de pretensiones cuando éstas se excluyen mutuamente, y siendo que la acción de desalojo es privativa de las acciones a tiempo indeterminado, mientras que la de resolución de contrato cobija a las relaciones a tiempo determinado-, de ser cierta, se requiera a examinar íntegramente el escrito libelar para determinar si el demandante incurrió en el indicado defecto.
En la demanda, la parte actora expresa:
“… PRETENSIONES PROCEDENTES:
(…)
a) La pretensión de desalojo del inmueble arrendado, con base en la Ley especial aplicable a los hechos narrados en la presente demanda, como lo es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)
b) La pretensión de reclamación de daños y perjuicios…
II
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Los fundamentos de derecho de la presente demanda son los siguientes:
“LA FALTA DE PAGO DE LAS PENSIONES DE ARRENDAMIENTO ANTES SEÑALADAS ES CAUSAL DE DESALOJO.-
En efecto, en el caso sub judice existen razones de derecho para la procedencia de la acción de desalojo, prevista en la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuales son entre otras las siguientes:
(…Omissis…)
Por otra parte, dispone el artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (…)
De las normas anteriormente trascritas se colige claramente: Que la falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento en forma consecutiva, se constituye en una causal suficiente para la procedencia de la acción de desalojo, en contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es el caso planteado. RECLAMACION DE INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADAS DE INCUMPLIMIENTIO (Sic) DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
III
CONCLUSIONES
(…)
2) En este caso nos encontramos en presencia del supuesto de hecho previsto en el artículo 34, literal “a” de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que proceda el desalojo…
IV
PETITUM
En fuerza de los hechos narrados en los Capítulos precedentes es por lo que he decidido demandar como en efecto demando al ciudadano suficientemente identificado supra, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: (…) en lo cual ha incurrido … en la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y el DESALOJO del inmueble objeto de la presente acción.
SEGUNDO: En que como consecuencia de la acción de DESALOJO ejercida en este acto…”
Del la lectura del escrito libelar en su totalidad se advierte que el actor en forma reiterada – ocho veces exactamente-, manifiesta que la acción incoada es el desalojo e invoca en tres oportunidades su base legal -artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios-, y es sólo en el petitum señala que el demandado debe convenir en que incurrió en una causal de resolución contractual, por cuyo motivo resulta claro para esta juzgadora, en virtud de la reiteración que sobre esta figura hace el accionante en la demanda, que la acción incoada es el desalojo, y la de daños y perjuicios como accesoria. Así se declara.
Del mismo modo se observa que contrario a lo manifestado por el demandado en escrito de fecha 11 de marzo de 2013, cuando manifiesta que el demandante pretende utilizar dos juicios distintos: breve y ordinario, cuando el artículo 33 de la nombrada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente señala que las acciones de desalojo, de resolución de contrato y todas las que se deriven de la relación arrendaticia se sustancian conforme a las disposiciones contenidas en ese Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía, por lo que resulta improcedente el alegatito respecto a que se incoaron dos procedimientos incompatibles este medio de ataque. Así se declara.
2) DE LA TRABAZÓN DE LA LITIS.
La parte actora durante el lapso probatorio consignó un contrato, en el cual afirma que: “…se renuevan algunas condiciones del contrato del año 2007 presentado con el libelo de la demanda para fundamentar e iniciar la querella…”. (Destacado original), modificando así los alegatos expuestos en el escrito libelar donde esgrimió la existencia de una relación arrendaticia fundada en un contrato que acompañó marcado “A”, el cual, a su decir, se indeterminó y pretendía con su consignación la incorporación de nuevos alegatos, los cuales implicarían una abierta modificación de los razonamientos originales respecto a la naturaleza temporal de la relación locativa y al modo en que se produjo el aumento del canon arrendaticio.
En tal sentido, debe destacarse que el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil: “Terminada la contestación de la demanda o precluido el lapso para realizarla, no podrá admitirse la alegación de hechos nuevos…”, por lo que la litis queda trabada sobre la base de los argumentos desarrollados en la demanda, respecto a los cuales la parte accionada formula sus medios de defensa en la contestación. Ergo, siendo esto así resulta manifiestamente improcedente el que la parte actora haya pretendido dejar sin efecto sus argumentos plasmados en el libelo, los cuales son lo que examinará este Tribunal con prescindencia de cualquier otro expuesto en forma extemporánea. Así se declara.
IV
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Sobre la base de las consideraciones anteriores, este Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas por las partes, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
A) DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
A.1) ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:
• Original de contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes en conflicto, con vigencia a partir del 1° de noviembre de 2006, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil constituye prueba de la existencia de la relación arrendaticia bajo estudio.
A.2) PROMOVIDAS EN EL LAPSO PROBATORIO:
• Original de contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes en conflicto, con vigencia a partir del 1° de noviembre de 2006, el cual fue desconocido por la parte demandada, sin que el presentante promoviera el cotejo como lo exige el artículo 445 del Código de procedimiento Civil. En consecuencia carece de valor probatorio.
• Impresión de veinticuatro (24) Estados de Cuenta emitidos por Banesco, con el fin de que la parte demandada “las reconozca en su contenido y firma”, presentado con el objeto de demostrar que el arrendatario incurrió en atraso en el pago de las pensiones locativas, los cuales fueron impugnadas y el presentante no promovió la prueba testimonial para ratificación como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, carecen de valor probatorio.
B) DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
B.1 ACOMPAÑADAS AL ESCRITO DE CONTESTACIÓN:
• Tres copias simples y una copia al carbón, respectivamente, de depósitos bancarios efectuados en la Cuenta Corriente N° 01210148100106774364 de Corp Banca, a nombre de MANUEL ARRIVILLAGA, cuyas fechas y medidas se detallan del modo siguiente:
N° DEPÓSITO MONTO FECHA
13693243 1.000,00 28-11-2012
13693242 1.000,00 31-10-2012
27389587 1.000,00 18-09-2012
13693230 2.000,00 18-05-2011
Respecto a tales instrumentales, este Tribunal acoge el criterio desarrollado al respecto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20 de diciembre de 2005, donde se dispuso:
“…resulta necesario en primer término conocer cuál es la naturaleza de los depósitos bancarios y que tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso
( … )
esta Sala estima, que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental. Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1.383, que textualmente dispone lo siguiente: “Las tarjas que corresponden con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”. (…Omissis…) En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC., anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares …”
B.2 PROMOVIDAS EN EL LAPSO PROBATORIO:
• Original de sesenta y un (61) recibos de condominio sellados y firmados emitidos por “JUNTA DE CONDOMINIO C/C DON PEDRO”, cuya autenticidad no fue desconocida por el actor, se valoran como prueba de haberse efectuado los pagos a que éstos se contraen.
• Original de dos (2) certificados de solvencia emitidos por la Alcaldía del Municipio Carrizal, los cuales no fueron impugnados, se valoran como instrumentos administrativos, es decir, como auténticos y demuestran haberse efectuado los pagos a que éstos se contraen.
• Copia al carbón y de treinta y nueve (39) depósitos bancarios efectuados en la Cuenta Corriente N° 01210148100106774364 de Corp Banca, a nombre de MANUEL ARRIVILLAGA, cuyas fechas y medidas se detallan del modo siguiente:
N° DEPÓSITO MONTO FECHA
3525478 1.000,00 05-01-2013
13693241 1.000,00 07-02-2012
35225474 1.000,00 17-05-2012
24202387 1.000,00 12-07-2012
28029505 1.000,00 23-07-2012
27389587 1.000,00 18-09-2012
13693242 1.000,00 31-10-2012
13693243 1.000,00 28-11-2012
13693237 1.000,00 07-12-2012
13693229 1.000,00 28-12-2012
3525462 650,00 21-03-2011
13957084 650,00 29-03-2011
13693225 650,00 31-03-2011
13693230 2.000,00 18-05-2011
13693233 1.000,00 25-08-2011
13693239 2.000,00 19-09-2011
13693235 1.400,00 22-09-2012
21286879 1.000,00 05-10-2011
13693228 1.000,00 07-11-2011
3560251 650,00 05-02-2010
3525424 650,00 01-03-2010
3525273 650,00 12-04-2010
3525272 650,00 06-05-2010
3525271 1.300,00 22-07-2010
3525459 650,00 17-08-2010
3525460 650,00 14-10-2010
3525461 1.950,00 25-10-2010
3525470 650,00 28-12-2010
01417406 650,00 03-12-2009
96003512 650,00 28-10-2009
96003513 650,00 25-09-2009
96003514 650,00 25-08-2009
01417402 650,00 20-07-2009
96003515 650,00 30-06-2009
96003508 650,00 11-05-2009
96003505 650,00 21-04-2009
11311997 650,00 05-03-2009
11309252 650,00 11-02-2009
11311996 650,00 12-01-2009
Respecto a tales instrumentales, este Tribunal con fundamento en el criterio jurisprudencial antes reproducido valora dichas planillas como tarjas y, por tanto constituyen prueba de los pagos efectuados en las fechas y por las cantidades allí expresadas en la cuenta bancaria de la parte actora.
Efectuada la acción de las probanzas cursantes en autos, corresponde determinar como primer asunto el tipo de relación locativa que vincula a las partes, por ser un requisito de procedencia de la acción de desalojo conforme al artículo 34 de la ley especial inquilinaria el que tenga carácter indeterminado, y, en segundo lugar, si tal como alega la parte actora, el accionado incumplió con su obligación arrendaticia de pagar las pensiones locativas correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2012, o si, por lo contrario, es cierto el alegato de la parte accionada respecto a que cumplió el pago que se reclama mediante depósitos bancarios en el cuenta corriente del arrendador.
En ese orden de ideas, y conforme a las reglas que informan la carga probatoria, el legitimado activo debe llenar el extremo exigido en la primera parte del artículo 1354 de la norma sustantiva civil, que dispone lo siguiente: “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla…” siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste. En el presente caso, se observa que la relación locativa está demostrada en el presente expediente a través del contrato producido por la parte actora junto al libelo, en cuya cláusula tercera se dispuso:
“TERCERA: El plazo de duración del presente Contrato de arrendamiento es de un (1) año fijo, contado a partir del primero (1°) de Noviembre de dos mil seis (2007) (Sic). Es entendido que sin necesidad de desahucio por parte de EL ARRENDADOR, EL ARRENDATARIO se obliga y compromete a entregar a la fecha de terminación del presente contrato, esto es, para el treinta y uno (31) de Octubre de dos mil siete (2008) (Sic), o en su defecto, al momento del vencimiento de la prórroga legal que establece la Ley, el inmueble arrendado, completamente desocupado de bienes y personas, en las mismas condiciones de equipamiento que lo recibió….”
A tenor de esta cláusula se advierte que se incurrió en un error en el señalamiento en número y letras del año de su inicio y de su finalización, pues coetáneamente se indicó que comenzaba en: “de dos mil seis (2007)”, y finalizaba en “dos mil siete (2008)”, por lo que, ante esta discrepancia debe prevalecer lo señalado en letras, en aplicación supletoria del artículo 415 del Código de Comercio que dispone respecto a la letra de cambio lo siguiente: “La letra de cambio cuyo valor aparece escrito a la vez en letras y guarismos tiene, en caso de diferencia, el valor de la cantidad expresada en letras.…”. En consecuencia de ello, y por cuanto de acuerdo con los alegatos de las partes resulta un hecho no controvertido que el contrato bajo examen se inició el año dos mil seis (2006) y finalizó en el año dos mil siete (2007).
Igualmente se advierte que en la nombrada cláusula las partes manifiestan claramente su voluntad de que el contrato tuviera una duración fija de un (1) año, sin dejar abierta la posibilidad de prórrogas convencionales. Por tanto, una vez vencido este plazo, comenzó a correr al día siguiente, es decir, el 2 de noviembre de 2007, la prórroga legal de seis (6) meses prevista en el literal a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que al permanecer el arrendatario en el inmueble sin resistencia del arrendador se entiende que el contrato se recondujo conforme al artículo 1.600 del Código Civil Venezolano y, por ende, la relación locativa es a tiempo indeterminado. Así se declara.
Ahora bien, en lo que concierne al incumplimiento contractual del arrendatario del pago de las pensiones locativas correspondientes a agosto, septiembre y octubre de 2012, observa quien aquí decide que la parte demandada rebatió este argumento expresando, entre otras defensas, que las partes decidieron de mutuo acuerdo que en lugar de pagarse dichas mensualidades por anticipado debían cancelarse por mensualidades vencidas, y que de tal forma canceló oportunamente a través de los depósitos bancarios que trajo a los autos las mensualidades reclamadas
Empero, visto que la accionada esgrimió un hecho que a su decir modifica la obligación demandada, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pesaba sobre su cabeza demostrar tal modificación, por lo que al no hacerlo la obligación entre las partes debe regirse por lo establecido en el contrato presentado como instrumento principal por el actor, en cuya cláusula segunda dispone lo siguiente:
“El canon mensual de arrendamiento del presente contrato es la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (550.000,00), los cuales serán cancelados por adelantado los primeros cinco (5) días de cada mes, puntualmente en moneda de curso legal, mediante depósito bancario en la cuenta corriente N° 01210148100106774364 de Corp Banca, a nombre de EL ARRENDADOR…”. (Subrayado agregado).
De la letra de cláusula arriba reproducida se evidencia que las partes taxativamente dispusieron que los pagos debían efectuarse en forma adelantada los primeros cinco (5) días de cada mes, por lo que al no demostrarse el acuerdo posterior en este sentido, debe tenerse que la forma fijada por los contratantes es la que rige este asunto. Del mismo resulta oportuno referir que respecto a esta forma de pago por mensualidades anticipadas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 5 de febrero de 2009, (INMOBILIARIA 200555 C.A., contra HELIMEDICAL C.A.), en estudio efectuado sobre las consignaciones arrendaticias tocó este tema, asentando lo siguiente:
“…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación;
(…Omissis…)
así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
En consecuencia, verificado como fue que la obligación de pago de las mensualidades locativas entre las partes de este juicio debía efectuarse en forma adelantada, así como la validez de esta forma de pago según el criterio jurisprudencial antes reproducido, la prueba del pago de las mensualidades reclamadas se efectuará bajo estos parámetros.
En el mismo sentido, requiere también examinarse la cantidad que debía pagar el arrendatario por concepto de pensión arrendaticia, pues según afirma el actor no es la indicada en el contrato, por cuanto “…ascendió, a la fecha de hoy, a la cantidad de UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.000,00)…” la cual, según expresó se produjo “… desde hace un (1) año su aumento…”, coligiéndose que al haberse introducido la demanda el 10 de octubre de 2012, el incremento a que alude el actor se configuró a partir del mes de octubre de 2012. Empero, esta última circunstancia es negada por la parte accionada, quien asevera que “EL NUEVO CANON DE ARRENDAMIENTO ESTABLECIDO POR EL ARRENDADOR fue de UN MIL BOLÍVARES (Bs F. 1.000,00) mensuales, a partir del mes de Abril de 2011, aumento que me fue notificado verbalmente vía telefónica por el ciudadano MANUEL FELIPE ARRIVILLAGA GONZÁLEZ “EL ARRENDADOR” PARTE ACTORA, A FINAL DEL MES DE ABRIL 2011…” (Subrayado agregado).
Así las cosas, y a los fines de decidir sobre la presunta insolvencia reclamada por el actor, este Tribunal debe destacar que corresponde al arrendador demandante esgrimir claramente los argumentos que fundan su reclamo, con estricta precisión respecto al nacimiento de la obligación cuyo incumplimiento imputa al demandado, pues de tales argumentos debidamente probados es que se deriva la condena al demandado presuntamente insolvente. En tal sentido se advierte que la parte accionada presentó como soporte un cuadro explicativo respecto a cada una de las planillas de depósito consignadas, lo cual fue contradicho por la parte actora, quien expresó que las mismas no corresponden con las mensualidades que señala el arrendatario demandado, por lo que para dilucidar esta controversia deben examinarse a nivel de detalle cada uno de los depósitos a los fines de establecer si se adecuan a lo estipulado por las partes en el contrato, a sus eventuales reformas, todo ello sobre la base de la carga probatoria de los contrincantes.
Así las cosas, de la revisión de los recibos bancarios producidos por el demandado no guardan relación con lo afirmado por el demandante, quien adujo que éste se aumentó en octubre de 2011 QUINIENTOS CINCUENTA MIL (Bs 550,00), a MIL BOLÍVARES (Bs 1.000,00); pues desde el 2 de enero de 2009 hasta el 5 de febrero de 2010 el arrendatario depositó mensualmente la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES es decir, CIEN MIL BOLÍVARES más de la cantidad que refleja el contrato y sin que ninguna de las partes argumente sobre esta suma, lo que evidencia sin lugar a dudas la ocurrencia de un pago de sobrealquiler por la cantidad de ODS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.300,ºº). Del mismo modo, y de acuerdo con lo afirmado por la parte actora respecto a que en octubre de 2011 fue cuando entró en vigencia el aumento del canon locativo a MIL BOLÏVARES (Bs. 1.000,ºº), la suma pagada por el demandado desde abril de 2011 a septiembre de 2011, por la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs 1.000,ºº) evidentemente constituye un pago en exceso de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,ºº) mensuales, los cuales totalizan la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.700,ºº), cantidades éstas que totalizan por concepto de sobrealquiler la suma de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÏVARES (Bs 5.400,00).
En consecuencia de lo expuesto, se evidencia que al haber pagado el arrendatario pagado en exceso lo que le correspondía por concepto de pago del canon locativo, y conforme al artículo 63 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé: “Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres.”, debe considerarse al arrendatario en estado de solvencia y la presente acción no puede prosperar y así se declarará en el dispositivo del fallo.
IV
DE LA RECONVENCIÓN
La parte demandada fundamenta escuetamente como base de la reconvención propuesta en el hecho de que a lo largo de la relación locativa que mantiene con la parte actora reconvenida canceló durante los años 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 y 2012 la cantidad de MIL NOVECIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs 1922, 70) por concepto de pensiones condominiales, los cuales corresponden al propietario y no al arrendatario y la cantidad de CIENTO DIECIOCHO BOLÍVARES (Bs 118,00) por concepto de impuestos municipales que debía pagar el propietario, solicita la repetición de la suma pagada por este concepto. Igualmente reclama la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 200.000,00) por concepto de daños y perjuicios y daño moral ocasionados “en virtud de la incertidumbre que me ha ocasionado la demanda en vista de los diferentes objetos perseguidos por la parte actora no teniendo yo, EFRAÍN ARTURO PIÑERÚA BENAVIDES. antes identificado, clara la situación que motiva la demanda de desalojo…”.
La parte actora reconvenida en su escrito de contestación, argumentó que la reconvención planteada no cumple con los requisitos de forma que señala el artículo 365 del texto adjetivo civil por lo que debió inadmitirse. Del mismo modo expone lo siguiente: Que niega, rechaza y contradice que la responsabilidad del pago de condominio corresponda al arrendador propietario pues precisamente por ser tan bajo el canon de arrendamiento se llegó al acuerdo de que fuera cancelado por el arrendatario como un aumento tácito del alquiler. Que niega, rechaza y contradice que los impuestos municipales fueran absorbidos por el reconviniente por cuanto, al igual que el condominio esto fue pactado entre las partes. Que rechazan la reclamación por daños y perjuicios por cuanto en un juicio tan breve como el que sustancia por desalojo no puede causarse los daños que se reclaman y menos por el monto establecido por el reconviniente y que los daños morales deben ser suficientemente soportados y probados. Que por tales razonen solicitan que se declare sin lugar la reconvención interpuesta por la parte demandada.
Trabada en esta forma la reconvención, debe resaltarse en cuanto al incumplimiento de los requisitos formales que según el actor reconvenido hacen inadmisible la contrademanda, que la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 7 de julio de 1993, desarrolló un criterio sobre este asunto, el cual acoge esta juzgadora, donde se señaló lo siguiente: “… El Art. 366 del CPC establece que el Juez, a solicitud de parte y aún de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario Estas causales específicas de inadmisión de la reconvención deben entenderse en concordancia con el Art. 342 del mismo Código, de acuerdo al cual presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley, puesto que se trata de una demanda solo acumulada a la principal por obra de la mutua petición . Sin embargo, fuera de las razones de inadmisibilidad expresadas en esas disposiciones, las cuales por el carácter restrictivo que ostentan no pueden ser objeto de interpretación analógica o extensiva, no pueden resolver en limine litis el Juez acerca de la inadmisibilidad de la demanda, sino que deberá admitirla para su decisión en la sentencia definitiva…”. En consecuencia de ello, lo ajustado a derecho es darle curso a trámite a la reconvención, como se procedió en el caso bajo análisis, salvo que fuere manifiesta su inadmisibilidad por las razones previstas en la norma procesal, lo cual no se advirtió en el caso de autos.
Resuelto este primer asunto y valoradas como fueron las respectivas probanzas en capítulo anterior, se observa que la parte actora manifiesta haber cancelado cantidades que no le correspondían por concepto de cuotas condominiales; sin embargo, de la revisión efectuada al contrato de arrendamiento objeto de la acción se desprende que en la cláusula segunda se dispuso: “… Será de exclusiva cuenta de EL ARRENDATARIO todo lo relativo al pago y contratación de: energía eléctrica, teléfonos, aseo urbano domiciliario, agua, televisión por cable, condominio, teniendo como obligación presentar mensualmente, junto al comprobante de depósito bancario del canon de arrendamiento, los comprobantes de cancelación de los servicios del mes inmediato anterior…” (Subrayado agregado).
De la letra de la disposición contractual reproducida se evidencia que las partes taxativamente pactaron que el arrendatario se comprometía al pago de condominio del inmueble alquilado, y aun cuando la obligación del pago de las cuotas condominiales de conformidad con el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal corresponde al propietario del inmueble la precitada ley, ni el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prohíbe a los propietarios de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal trasferir esta obligación al arrendatario por el tiempo en que ocupe el inmueble, como ocurrió en el presente caso, en virtud de que los derechos de cada propietario sobre las cosas comunes son inherentes al respectivo inmueble que se encuentra arrendado y como las parte pactaron que sería por exclusiva cuenta del arrendatario el pago de las cuotas de condominio y teniéndose que existe una manifestación autónoma de la voluntad de las partes una vez suscrito el contrato de arrendamiento, estos quedan sometidos al cumplimiento de sus cláusulas sin menoscabo alguno, correspondiéndole de esta manera el pago de las cuotas de condominio al demandado; siendo así esta petición contraria a derecho pues se reduce a pretender que se repita el pago por lo debido conforme al contrato. Así se declara.
De otro lado y en cuanto a la reclamación de repetición respecto al pago de los impuestos sobre inmueble urbano, se desprende de la parte in fine de la cláusula segunda contractual que las partes convinieron en lo siguiente: “… Los gastos e impuestos relacionados con la propiedad del inmueble serán cancelados por EL ARRENDATARIO.” lo que evidencia, en forma palmaria, que se impuso dicha carga en cabeza del propietario. Ahora bien, es de destacar que este tributo posee un carácter eminentemente objetivo, vinculado esencialmente a la propiedad, y, por tanto, los sujetos pasivos son las personas naturales o jurídicas propietarias de inmuebles en su condición de titulares de ese derecho; empero, existiendo un contrato de arrendamiento sobre el inmueble que genera esta carga tributaria, las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario, por tener este último o a la tenencia permanente del inmueble.
Por ende, al no tratarse de una cláusula exorbitante que genere un pago desproporcionado o irracional, en criterio de quien aquí decide no está reñido con el estado social de derecho y de justicia, que esta carga corresponda al locatario, siendo válida dicha disposición contractual. En consecuencia no ha lugar este reclamo.
Por último, en cuanto se refiere a reclamación por concepto de daños materiales y morales presuntamente experimentado por la accionante, los cuales reclama sin invocar base legal alguna, quien aquí suscribe aprecia que el artículo 1.196 del Código Civil, que dispone: “La obligación de reparación se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito. El Juez puede, especialmente, acordar una indemnización a la víctima en caso de lesión corporal, de atentado a su honor, a su reputación, a los de su familia, a su libertad personal, como también en el caso de violación de su domicilio o de un secreto concerniente a la parte lesionada…”.
En este orden, examinadas las argumentaciones expuestas por el demandado accionante para formular su reclamo, se aprecia que muy escuetamente afirma que el error en que en su decir incurrió el accionante respecto a la calificación de la acción incoada le produce una situación de incertidumbre tal que le ocasiona daños que ascienden a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS 200.000,00). Este Tribunal observa, que para afirmar la existencia del daño moral es necesario acreditar la concurrencia de un hecho ilícito, del cual se desprenda la causa generadora del perjuicio y en el caso bajo examen, el presunto hecho es la acción desplegada por parte del actor, quien actuó ante la jurisdicción ordinaria, para hacer efectivo su derecho de acceso.
Expuesta de esta forma la reclamación, esta juzgadora considera que el Estado otorga a todas las personas el derecho de acceder a los órganos judiciales con el fin de componer un litigio, y, en el presente juicio la parte accionada reconviniente ejerció todos sus derechos; tanto es así que la demanda quedó desechada como se explicitó en la parte motiva de este fallo, sobre la base de las defensas y pruebas por ella producidas, por lo tanto el mero hecho de que su contraparte hubiere activado la función jurisdiccional, aunque la misma resulte improcedente, no implica que el demandado ganancioso pueda eventualmente obtener una sentencia a su favor por indemnización de daños sufridos por ese proceso judicial; menos aun cuando como en el caso de marras no se desprende de los autos el abuso del derecho por parte de la parte actora.
Aunado a ello, debe señalarse que tal reclamación resulta asimismo improcedente en virtud de la deficiencia argumentativa de la reclamación formulada respecto a unos supuestos daños no especificados para arribar a la alta suma reclamada y sobre la base de una hipótesis de daños eventuales no especificados.
Por tanto, considera quien aquí decide que la acción principal intentada por la parte actora reconvenida para el desalojo del local comercial no constituye hecho ilícito alguno y siendo el hecho ilícito elemento determinante de la responsabilidad extracontractual, cuya existencia no se acreditó en el presente juicio, resulta forzoso declarar improcedente la indemnización por daños morales y así se declara.
IV
DISPOSITIVA
Por las razones expuestas, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad emite su decisión en los términos siguientes:
Se declara SIN LUGAR la demanda que por desalojo interpuso el ciudadano MANUEL FELIPE ARRIVILLAGA GONZÁLEZ, contra el ciudadano EFRAÍN ARTURO PIÑERÚA BENAVIDES.
Se declara SIN LUGAR la reconvención que por reintegro de pagos condominiales, impuestos e indemnización de daños y perjuicios interpuso el ciudadano MANUEL FELIPE ARRIVILLAGA GONZÁLEZ, contra el ciudadano EFRAÍN ARTURO PIÑERÚA BENAVIDES.
Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.
Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con el artículo 248 ejusdem.
Publíquese y Regístrese.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los dieciséis (16) días del mes abril de 2013. Años 202º y 154º
LA JUEZA TITULAR,
LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO,
MAIKEL MEZONES
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m.
EL SECRETARIO,
LCH/mmi
Expediente Nº: E-2012-042
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