TSJ Regiones - Decisión

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO PLAZA

EXPEDIENTE: 2945.
CON INFORMES DE LAS PARTES.

Mediante demanda de fecha 27 de abril de 2010, la ciudadana AURA DEL VALLE MANRIQUE BORGE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nº V-14.688.560, debidamente asistida por la Abogada MIREYA C. PERDOMO, mayor de edad, de este domicilio, portadora de la cédula de identidad Nº V-11.128.129 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 72.420, a quien en fecha 27 de mayo de 2010 otorgó poder Apud Acta, demandó por RESOLUCION DE CONTRATO (OPCIÓN DE COMPRA-VENTA), a la ciudadana MARIANELA DORIS TORRES GRAU, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nº V-6.979.730, representada en este juicio por la Abogada YANET MACARENA CAMEJO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio , portadora de la cédula de identidad Nº V-10.375.082, según poder conferido ante la Notaría Pública 2da del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 02/09/2009, bajo el Nº 53, Tomo 109 de los Libros de Autenticaciones.
I
DEMANDA
Alega la parte actora que en fecha 16 de marzo de 2009 celebró con la demandada un contrato privado de opción de compra venta por el inmueble, propiedad de la demandada, distinguido con el Nº 14-A, del piso 14 del Edificio denominado Residencias Oasis, ubicado en la urbanización El Calvario, con frente a la calle Caracas, Parcela M-12-1, cuyas medidas, linderos y demás especificaciones constan de Documento de Condominio de fecha 31/07/1984, protocolizado bajo el Nº 20, Folios 123 al 132, Tomo 2, Primer Trimestre de 1984, en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda. Acompañó dicho contrato marcado “A”, por el precio de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 230.000,00) de los cuales se canceló -dice- en el momento de firmar el contrato, la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.000,00) como aporte a la cuota inicial y arras imputables a la venta, conforme a los siguientes documentos: Documento de pago de fecha 04 de febrero de 2009, que acompaña marcado “B”, por CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00), en calidad de reserva; cheque de gerencia Nº 0379379092287 de fecha 18 de febrero de 2009, por la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 37.000,00), como aporte inicial y arras, que acompaña marcado “C”, y original del talón de chequera que acompaña marcado “D”; quedando un saldo a favor de la demandada de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 188.000,00).

Alega igualmente que ambas partes suscribieron en fecha 22 de septiembre de 2009, ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, un nuevo contrato de opción de compra venta, el cual quedó inserto al Nº 1, Tomo 140 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, que acompaña marcado “E”, mediante el cual dejaron sin efecto el contrato anterior pactándose la compra venta del mismo inmueble por el precio de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 230.000,00) de los cuales, al momento de la suscripción del contrato se habían pagado CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (BS. 57.000,00), en calidad de inicial imputable a la venta, quedando un saldo a favor de la demandada de CIENTO SETENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 173.000,00); estableciéndose un lapso de duración del contrato de opción de ciento veinte (120) días continuos a partir de la fecha de autenticación ante la notaría, mas treinta (30) días continuos de prórroga para otorgar dentro de dicho plazo el documento definitivo de compra venta ante el registro y que se estableció como Cláusula Penal -CLAUSULA SEPTIMA- que si la negociación no se llegara a protocolizar por culpa de la opcionante compradora podía la opcionante vendedora dar por resuelto el contrato y sin mas trámites retener la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 57.000,00) entregados en arras, no teniendo mas nada que reintegrar a la compradora, y que no obstante haber cumplido la opcionante compradora con todo lo convenido y la venta no se llegare a protocolizar, por causa imputable a la opcionante vendedora, esta quedaba obligada a resarcir a la opcionante compradora, por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 57.000,00), y devolver la cantidad recibida como aporte inicial de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 57.000,00); establecieron además que si la venta no se realizaba por causa imputable a la entidad bancaria con la cual la opcionante compradora estaba tramitando el crédito no habría lugar a penalización alguna debiendo la vendedora devolver la cantidad recibida; sigue diciendo que durante la vigencia del contrato la vendedora no suministró la documentación requerida por la entidad bancaria para la gestión del crédito y que además han resultado infructuosas las gestiones para obtener de la vendedora el reembolso de lo recibido.

De conformidad con los artículos 1.167, 1.159, 1.160, 1.264, 1.141, 1.155, 1.157, 1.184 del Código Civil demanda la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA, celebrado entre las partes; el reintegro de la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 57.000,00) entregada a la vendedora demandada como parte de la ejecución del contrato y la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 57.000,00) como justa indemnización de daños y perjuicios, conforme a lo convenido por las partes.

II
CONTESTACION
Dentro del lapso de ley, el 29 de septiembre de 2010, la demandada MARIANELA DORIS TORRES GRAU, a través de la Abogada YANET MACARENA CAMEJO, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nº V-10375.082 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 59.854, quien actúa como su apoderada judicial según poder otorgado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 02 de septiembre de 2010, bajo el Nº 53, Tomo 109 de los Libros de Autenticaciones, el cual acompañó a los autos marcado “A”, contradice en todas y cada una de sus partes la demanda, dice que en fecha 22 de septiembre de 2009 se firma ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda un nuevo contrato de opción de compra venta y días después la Sra. Aura (la actora) le solicita a la Sra. Marianela (la demandada) le entregue la documentación nueva del apartamento para ser consignada en el banco y proceder con el crédito, solicitando le sean devueltos los papeles viejos los cuales le son entregados el 19 de octubre de 2009 procediendo la Sra. Marianela a obtener la documentación nueva, y que por problemas en el registro hubo retraso para la obtención del Certificado de Gravámenes el cual recibió el 21 de enero de 2010 por lo que llamó a la Sra. Aura (la actora) para entregársela y que posteriormente fue llamada para solicitar la firma de un nuevo contrato a lo cual accedió pero con un nuevo precio que sería de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), sin tener mas noticias hasta la fecha en que se recibió la comunicación de la demanda

Corresponde a este tribunal decidir acerca de la ejecución del contrato de opción de compra venta del 22 de septiembre de 2009, por estar contestes ambas partes en que fue el último celebrado entre ellas, así como establecer a quien corresponde el incumplimiento.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
LOS HECHOS
PRIMERA: Alega la actora que ambas partes suscribieron en fecha 22 de septiembre de 2009, ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, el cual quedó inserto al Nº 1, Tomo 140 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, un contrato de opción de compra venta, por el inmueble, propiedad de la demandada, distinguido con el Nº 14-A, del piso 14 del Edificio denominado Residencias Oasis, ubicado en la urbanización El Calvario, con frente a la calle Caracas, Parcela M-12-1, por el precio de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 230.000,00) de los cuales, al momento de la suscripción del contrato se habían pagado CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (BS. 57.000,00), en calidad de inicial imputable a la venta, quedando un saldo a favor de la demandada de CIENTO SETENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 173.000,00); estableciéndose un lapso de duración del contrato de opción de ciento veinte (120) días continuos a partir de la fecha de autenticación ante la notaría, mas treinta (30) días continuos de prórroga para otorgar dentro de dicho plazo el documento definitivo de compra venta ante el registro. Agrega que en la -CLAUSULA SEPTIMA- que no obstante haber cumplido la opcionante compradora, durante la vigencia del contrato la vendedora no suministró la documentación requerida por la entidad bancaria para la gestión del crédito y que además han resultado infructuosas las gestiones para obtener de la vendedora el reembolso de lo recibido. Acompaña esta parte a su demanda, contrato de opción de compra venta de fecha 22 de septiembre de 2009, suscrito entre las ciudadanas MARIANELA DORIS TORRES GRAU y AURA DEL VALLE MANRIQUE BORGES, mismas partes de este juicio, por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 1, Tomo 140 de los Libros de Autenticaciones, contentivo de la señalada opción de compraventa. OBSERVA EL SENTENCIADOR: el instrumento acompañado no fue tachado, desconocido o impugnado de forma alguna, en consecuencia tiene el efecto de plena prueba conforme lo establece el artículo 1.363 del Código Civil. Queda demostrada la relación jurídica que ata a las partes de esta controversia. Apreciación a la que llega el sentenciador de conformidad con los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.

SEGUNDA: Alega la actora que durante la vigencia del contrato de ciento veinte (120) días continuos a partir de la fecha de autenticación ante la notaría, mas treinta (30) días continuos de prórroga para otorgar dentro de dicho plazo el documento definitivo de compra venta ante el registro la vendedora no suministró la documentación requerida por la entidad bancaria para la gestión del crédito.
En su contestación la demandada alega que la actora le solicitó la entrega de documentación nueva del apartamento para ser consignada en el banco a objeto de proceder a la firma pues el crédito había sido aprobado, recibiendo los documentos viejos de manos de la actora el 19 de octubre de 2009 comenzó a realizar los trámites para obtener la documentación nueva y por problemas en el Registro hubo retraso para obtener el Certificado de Gravámenes el cual recibió el 21 de enero de 2010. Le correspondía entonces a la demandada probar el cumplimiento de su obligación de entrega de la documentación requerida para la firma del documento de venta dentro del plazo establecido en el contrato. De todo el legajo de medios promovidos sólo le fueron admitidas las testimoniales de los ciudadanos MARIA VICTORIA VASQUEZ, KELLY TABARES, LEXAIDA POLO y EDUMIR SOLORZANO, identificados en autos. De dichos testigos sólo rindieron declaración MARIA VICTORIA VASQUEZ, y EDUMIR SOLORZANO, quienes quedaron contestes en afirmar que la demandada estaba realizando trámites para la obtención de una documentación, sin precisar fechas. De estas deposiciones no surge elemento de convicción alguno para el sentenciador que pueda establecer prueba del cumplimiento por parte de la demandada en la entrega oportuna de la documentación requerida. Apreciación a la que llega el sentenciador de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.

EL DERECHO
PRIMERA: Establece el artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.”, de allí que rige entre las partes de esta controversia las convenciones establecidas en el contrato discutido, especialmente lo establecido en la Cláusula Séptima: “OMISSIS…2º No obstante, de haber cumplido LA OPCIONANTE COMPRADORA con todo lo convenido, y la venta definitiva del inmueble objeto único de la presente negociación no se llegara a Protocolizar por causas imputables a LA OPCIONANTE VENDEDORA, esta quedará obligada a resarcir a LA OPCINANTE COMPRADORA, por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 57.000,00), lo cual se considerará como sanción al incumplimiento de lo convenido en este contrato. Es decir, que si la venta pactada no se llegare a celebrar en el plazo estipulado por hechos imputables a LA OPCIONANTE VENDEDORA, por desistir de la venta o por cualquier otra causa atribuible a ella, ésta estará obligada a entregar a LA OPCIONANTE COMPRADORA, la cantidad de dinero recibida, es decir la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 57.000,00), y además pagar a la OPCIONANTE COMPRADORA, adicional a la cantidad señalada, el monto de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 57.000,00), como indemnización de daños y perjuicios.” A su vez el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de la partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Verificándose en el presente caso que la actora cumplió con su obligación contractual consistente el pago del precio, inicial, quedando sujeto el saldo a la firma de la venta definitiva, no así la demandada que no logró demostrar el cumplimiento por su parte, de la entrega de la documentación requerida en el lapso de vigencia de la opción de compra venta.
SEGUNDA: Señala el artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Conforme ha quedado demostrado, los hechos alegados por la demandada encuentran su asidero legal en las normas arriba señaladas, al no enervar de forma alguna la demandada la pretensión de la actora, ni haber demostrado por su parte el cumplimiento, la acción intentada resulta procedente conforme a derecho. ASI SE ESTABLECE.

CONCLUSION
Por los considerándoos anteriores llega el sentenciador a la plena convicción que entre las partes de este juicio se celebró una opción de compra venta del inmueble identificado suficientemente en estos autos, habiéndose cumplido por parte de la actora, el pago del precio inicial de la venta, quedando diferido el saldo al momento de la protocolización, dejando la demandada de cumplir con su obligación contractual de hacer entrega de la documentación necesaria durante el lapso de vigencia del contrato, todo lo cual actualiza en la actora el derecho de acción ejercido resultando el mismo procedente conforme a derecho, debiendo sucumbir la demandada a la pretensión de resolución y pago de daños y perjuicios. ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO PLAZA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, Administrando Justicia EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR, la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION COMPRA-VENTA intentara AURA DEL VALLE MANRIQUE BORGE contra la ciudadana MARIANELA DORIS TORRES GRAU, ambas ya identificadas.
En consecuencia se condena a la demandada MARIANELA DORIS TORRES GRAU a lo siguiente:
PRIMERO: a devolver a la parte actora la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 57.000,00), recibidos por concepto de inicial y arras recibidos conforme establece el contrato de opción de compra venta accionado.
SEGUNDO: a pagar a la parte actora CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 57.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios conforme a la Cláusula Séptima del Contrato.
TERCERO: a pagar a la parte actora las costas en virtud de haber sido vencida totalmente de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE y NOTIFIQUESE
Déjese copia de esta decisión de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos de este Tribunal, en Guarenas, a los siete (07) días del mes de agosto de dos mil trece. (2013). Años: 202º de la Independencia y 154º de la Federación.-
EL JUEZ

ABG. WILMER HERNANDEZ OROPEZA

LA SECRETARIA

ABG. CARMEN JANETH MARTINEZ

EXPEDIENTE Nº 2945

En fecha 07/08/2013, siendo la 2:15 PM., se publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA

Abg. CARMEN JANETH MARTINEZ