TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA. CUA.
203 y 154°

EXPEDIENTE N° D-777-10.

PARTE DEMANDANTE: ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.974.384 actuando en su carácter de promitente comprador.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado LUIS ALEJANDRO GONZALEZ CUEVAS, profesional del Derecho inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 113.768. Conforme a Poder autenticado ante la Notaría Publica Tercera del Municipio Libertador, Distrito Capital en fecha 17/06/2010, anotada bajo el Nº 15, tomo 65, marcado “A”, folios 8 y 9.-
PARTE DEMANDADA: ELIZABETH LOPEZ CORREA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad N° V-5.886.012.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada ROSALBA CHONG GIMENEZ, profesional del derecho, inscrita en el Inpreabogado bajo el No 35.785, designada y juramentada ante la Secretaría de este Tribunal, Folio 96 y su vto. –
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, de inmueble que a continuación se identifica: Parcela de terreno Nº 44 y la vivienda bifamiliar pareada de dos plantas sobre ella construida ubicada en: Calle Norte 2, Lote II Urbanización Parque Residencial Villa Falcón, sector norte, Carretera Nacional Charallave-Cúa prolongación de la Avenida Pellín, Sector Hacienda Quebrada de Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda.

NARRATIVA
Se inicia el presente proceso, por demanda incoada en este Tribunal en fecha diez de noviembre de 2010, por el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, por intermedio de su Apoderado Judicial Abg. LUIS ALEJANDRO GONZALEZ CUEVAS, en contra de la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, en la cual alega la Parte Actora, lo siguiente:
Que su poderdante celebro con la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, un contrato de opción de compra-venta sobre el inmueble ut-supra identificado cuyas medidas y linderos se encuentran establecidos en dicho contrato, inserto desde el folio 10 al 13 del expediente; otorgado ante la Notaría Pública Interina del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, bajo el Nº 30, Tomo 152 de los Libros llevados por esa Notaría. En el contrato las partes establecieron como precio del inmueble la suma de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 245.000,00), de los cuales el promitente comprador pago la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 82.500,00) para el momento de la autenticación del instrumento de opción de compra-venta, y el restante del precio, esto es, la cantidad de BOLIVARES CIENTO SESENTA Y DOS MIL QUINIENTOS (Bs. 162.500,00) serían pagados con el otorgamiento definitivo del documento de compra-venta debidamente protocolizado, con un plazo de CIENTO VEINTE (120) días, mas TREINTA (30) días de prorroga.
Que las partes acordaron una penalización por concepto de daños y perjuicios, por el incumplimiento de sus obligaciones en la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00), los cuales, quedarían en poder de la promitente vendedora descontados del adelanto pagado con la firma de la opción de compra-venta, devolviendo el resto al opcionante comprador, en un plazo no mayor a CINCO (5) días de haberse verificado el incumplimiento. En caso de incumplimiento por la promitente vendedora, la misma estaba obligada a devolver el pago recibido más la cantidad pactada por daños y perjuicio.
Que Igualmente, se pacto que la opcionante vendedora debía presentar para el momento de la autenticación del instrumento cuya resolución se demanda, toda la documentación necesaria para el logro de la negociación.
En este sentido, el Apoderado actor expresa que en fecha 31 de marzo de 2010, su representado abonó al saldo deudor de la venta definitiva, mediante transferencia bancaria a favor de la demandada en la Cuenta Nº 0134003183013228436 por TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) conforme recibo Nº 35175340, de BANCO BANESCO Banco Universal, C. A.
Alega además, que su representado obtuvo la aprobación de un crédito para la adquisición de vivienda por la cantidad CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) de la Caja de Ahorros de los Trabajadores Civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE), ente que se constituiría en acreedor hipotecario del mismo aparte de ser quien elaboró el instrumento definitivo de compra-venta para su protocolización. Así que, su representado no sólo realizo los tramites necesarios para la adquisición de la vivienda, sino que del precio pactado ya había pagado la suma de CIENTO DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 112.500,00) conformado por el pago realizado al momento de la autenticación del documento de compra-venta y el abono efectuado a través de la transferencia bancaria a la cuenta de la promitente vendedora.
Arguye de la misma manera la parte demandante, que suscrito el contrato en fecha 04-11-2009 y vencido el lapso de ciento veinte días más los treinta de prorroga que vencieron en fecha 02-04-2010, por causas imputables a la promitente vendedora no se efectuó la venta definitiva, es decir la promitente vendedora no cumplió a cabalidad con sus obligaciones para llevar a termino la negociación. En este orden de ideas, alega que la ciudadana ELIZABETH LÓPEZ CORREA adquirió el inmueble en cuestión mediante un crédito por la cantidad de CUARENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (BS. 41.200.00) otorgado por el Banco de Venezuela S. A. Banco Universal, para garantizar dicho monto constituyó hipoteca convencional de primer grado por la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (BS. 82.400,00) a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, además le fue otorgado subsidio habitacional por la cantidad VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (BS. 25.300,00) según consta de instrumento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Rafael Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda.
Indica, que la enajenación de los inmuebles sometidos al régimen de subsidio directo de Vivienda y Hábitat, puede efectuarse en cualquier momento, con la salvedad de aquellos bienes adquiridos dentro de los cinco (5) años desde la fecha de su adquisición, en los que el propietario del inmueble deberá pagar en su totalidad el subsidio obtenido a su favor actualizado al momento de la enajenación conforme lo estipula el artículo 59 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, so pena que no se pueda registrar ninguna negociación sin el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado emitido por Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), necesario para la realización del instrumento definitivo de venta y su protocolización, en consecuencia el documento de venta elaborado por la Caja de Ahorros de los Trabajadores Civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE), quien pasaría a ser acreedora hipotecaria de su mandante no contiene incorporado en su texto los datos del comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado y emitido por BANHABIT, así como el pago del subsidio señalado. Explana -el apoderado actor- que en razón del incumplimiento en que incurrió la ciudadana ELIZABETH LÓPEZ CORREA su representado de conformidad con la cláusula “CUARTA” del contrato tiene el derecho no solo a la devolución de los montos pagados como parte del precio definitivo de la venta del inmueble, sino también a la indemnización que por daños y perjuicios fueron pactados por las partes.
Finaliza el Apoderado actor, diciendo que conforme a las instrucciones dadas por su de su mandante, ocurre ante este Tribunal a demandar a la ciudadana ELIZABETH LÓPEZ CORREA, para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente:
PRIMERO: La Resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito entre las partes en fecha 4 de noviembre de 2009.
SEGUNDO: A pagar a la parte demandante la suma de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 82.500,00), por concepto de pago efectuado por el opcionante comprador al momento de la firma del contrato.
TERCERO: A pagar la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (BS. 30.000,00), por concepto de pago efectuado como adelanto del saldo deudor del precio definitivo de la venta.
CUARTO: Le sea cancelado a la parte demandante la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (BS. 24.000,00) por concepto de daños y perjuicios pactados por las partes en la Cláusula Cuarta del tantas veces mencionado contrato.
QUINTO: La indexación de las cantidades condenadas al pago mediante experticia complementaria del fallo.
SEXTO: Al pago de las costas y costos procesales del presente juicio.
Estimando la demanda en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (BS. 140.000,00) equivalente a DOS MIL CUARENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (2.153,84 U.T.).
Ahora bien, mediante auto de fecha 15 de noviembre de 2010, se procedió a la admisión de la demanda, ordenándose al efecto el emplazamiento de la demandada para el acto de la litis contestación.
Cabe destacar, de los autos cursantes al expediente que no pudo efectuarse la citación personal de la parte demandada, por lo que se dispuso que la misma se realizara por cartel en la forma establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil y una vez cumplidos los trámites a que se refiere el mencionado artículo, se procedió a designar y juramentar como Defensor Judicial de la parte demandada al Abg. JORGE ANTONIO RAMOS inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 159.975, quien en fecha 12 de abril de 2012, se dio por citado a los fines del proceso, tal y como consta de la consignación realizada por el alguacil titular de este Juzgado, cursante al folio 93.
En fecha 23 de abril de 2012, la demandada ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA asistida de la profesional del Derecho ROSALBA CHONG JIMENEZ, Inpreabogado Nº 35.785, comparece a los fines de REVOCAR el Poder conferido al Abogado en ejercicio JORGE RAMOS, como Defensor Ad-Litem.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
La accionante por intermedio de su representante judicial procedió a contesta la demanda en los siguientes términos:

De los hechos que acepta expresamente:
Que en fecha 04/11/2009, las partes firmaron contrato de compra-venta sobre el inmueble ya identificado, otorgado ante la Notaría Pública Interina del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, bajo el Nº 30, tomo 152 de los Libros llevados por esa Notaría.
Que establecieron como precio del inmueble la suma de DOSCIENTOS CUARENTA y CINCO BOLIVARES (Bs. 245.000,00) cancelados así: el promitente comprador pagaría la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 82.500,00) para el momento de la autenticación del instrumento y el resto, es decir, la cantidad de BOLIVARES CIENTO SESENTA Y DOS MIL QUINIENTOS (Bs. 162.500,00, para el momento de protocolizar el documento definitivo, tal convenio se finiquitaría en un lapso de CIENTO VEINTE (120) días, mas TREINTA (30) días de prorroga.
Que establecieron una penalización por concepto de daños y perjuicios, por el incumplimiento de sus obligaciones en la cantidad de BOLIVARES VEINTICUATRO MIL (Bs. 24.000,00), en un lapso que excedería de cinco días calendarios luego de vencido el incumplimiento.
Que es cierto que la vendedora promitente debía presentar para el momento de la autenticación del instrumento toda la documentación necesaria para el logro de la negociación, conforme la cláusula quinta del contrato.
Que es cierto que la accionada recibió un abono de BOLIVARES TREINTA MIL (Bs. 30.000,00), quedando pendiente un parcial de BOLIVARES TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS (Bs. 32.500,00) que debía cancelar para la fecha de la protocolización.
Alega que el promitente comprador es contradictorio en razón que si el lapso establecido y su prorroga para efectuarse el negocio definitivo de la compra-venta ya se encontraban vencidos el 02-04-2010 y en fecha 26-11-2009 ya estaba aprobado su crédito, porque el demandante solicita la resolución de contrato en lugar de pedir su cumplimiento, agrega que el vencimiento no puede ser por causas imputables a su representada ya que esta si cumplió a cabalidad con sus obligaciones para el logro de la negociación.

De los hechos que niega y rechaza:
Que los inmuebles sometidos al régimen de subsidio directo habitacional no puedan ser vendidos, sólo que están sujetos a dos consideraciones:
1) Que el inmueble se venda posterior a los cinco (5) años de recibido el subsidio directo habitacional, el beneficiario no tendrá que reintegrar el monto subsidio.
2) Que la venta se de dentro de los primeros cinco (5) años, que es el caso que nos corresponde, el beneficiario del subsidio deberá devolver este monto conforme se encuentre la unidad tributaria al momento de la protocolización conforme lo prevé el articulo 59 del referido decreto.
Niega que los Registradores Públicos no puedan inscribir ninguna negociación sin el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado, ya que puede darse el pago del subsidio previo a la venta en el registro, lo cual quedaría inserto en los protocolos respectivos, que redactado el documento de venta debe presentarse con los vistos buenos del Banco de Venezuela, CAFUCAMIDE y BANAVIH al Registro Subalterno, una vez revisado los entes involucrados se ponen de acuerdo para la fecha de la firma, todos estos actos deben ser realizados por el promitente comprador ya que es a el a quien le entregan el documento como beneficiario del crédito. Una vez obtenida la fecha de la firma en el registro el promitente comprador debe dirigirse a los entes Banco de Venezuela, Cafucamide y Banavih y/o notificarle a la promitente vendedora para que actualice los estados de cuenta de Banco de Venezuela y Banavih, sobre los montos que adeuda para la fecha tanto por concepto de préstamo hipotecario más el subsidio directo y suministrarlos al promitente comprador quien le debe solicitar a Cafucamide la emisión de los cheques por los montos señalados en los estados de cuenta del Banco de Venezuela por concepto de liberación de hipoteca y Banavih por concepto de reintegro del subsidio, entes que deben acudir en la hora y fecha fijada en el registro a perfeccionar el acto de compra venta y recibir los mencionados cheques, de manera que la devolución del subsidio, la liberación de la hipoteca, y venta si se pueden dar en un mismo acto según documento definitivo de venta, suministrado por el demandante inserto del folio 31 al 34 y su vto., es decir el documento redactado por CAFUCAMIDE, debían firmar y cobrar los entes acreedores en principio y posteriormente firmar la promitente vendedora y el promitente comprador es allí cuando se verificaría las cancelaciones respectivas y se estampa la firma del registrador subalterno; formalidades estas que nunca cumplió el demandante ante el registro ni ante la promitente vendedora, ya que según el decir de la apoderada judicial, fue a él a quien le aprobaron el crédito.
Argumenta que estos actos avalados conforme documento definitivo de venta redactado por CAFUCAMIDE afianzan que la accionada entregó los documentos requeridos; asimismo el demandante estaba informado de los pasos a seguir, siendo que el ente acreedor también le entrego una lista de los documentos a consignar junto con la solicitud del crédito, no habiendo hecho lo mismo la ciudadana ELIZABETH LÓPEZ CORREA ya que nunca tuvo el documento en sus manos, ni se le informó de la firma en el registro, resulta incongruente que luego de la aprobación, lejos de pedir el cumplimento del contrato solicito la resolución, lo que hace deducir que no tenia el precio de venta completo para el momento conforme el cuadro explicativo del precio de venta.
Que su representada estaba obligada a pagar el subsidio al momento de la autenticación del instrumento de opción de compra venta, ni durante el lapso acordado para el otorgamiento definitivo del instrumento, el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado…omissis… para la elaboración del señalado documento de venta y protocolización del mismo sin lo cual el registro no puede registrar la negociación de venta. Esto se evidencia porque no se estableció en el convenio de compra-venta, al pago previo del subsidio e hipoteca, lo cual no es requisito sine qua nom.
Que el adelanto en el pago del precio era con el fin de pagar el saldo deudor tanto de la hipoteca como del subsidio ya que nunca se estableció ni en el convenio ni es de carácter obligatorio, sólo que debe hacerse como punto previo para realizar la venta
Que no haya cumplido con las obligaciones que le imponía el contrato, que corresponde al promitente comprador notificar la fecha de la firma y en consecuencia era el promitente comprador quien debía continuar dando impulso al procedimiento.

DE LA RECONVENCIÓN:
La demandada considerando que el promitente comprador cumpliría a cabalidad inicio la adquisición de otra vivienda firmando una opción de compra venta, la cual no pudo concretar ocasionándole un perjuicio mayor motivado a la falta de cumplimiento por parte del ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LÓPEZ RÍOS es por lo que procede a RECONVENIR la presente demanda por resolución de contrato del convenio firmado en fecha 04-11-2009, más lo daños y perjuicios ocasionados por no haber cumplido el demandante en la entrega del precio de venta en tiempo oportuno y habérsele ocasionado un perjuicio mayor ya que la ciudadana ELIZABETH LÓPEZ CORREA incumplió con Terraza de Humbolt C. A., en virtud del compromiso ya que dependía de este dinero para cancelar la obligación del precio de venta para la adquisición del inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y número F1-2 que forma parte de la Etapa 1 del Conjunto Multifamiliar Hacienda el Conde, Cúa - estado Miranda.

Petitorio de la Reconvención:
La RESOLUCIÓN del contrato de Opción de Compra-Venta de fecha 04-11-2009 del que trata la presente causa.
Cancelar la suma de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) por concepto de daños y perjuicios convenidos en el contrato de opción de compra-venta.
La cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 185.000), cómo indemnización por concepto del precio de venta en la adquisición de apartamento ya identificado ut-supra, al no haber cumplido mi representada en razón que el demandante no cumplió con la entrega del precio de venta estipulado y la misma contaba con ese dinero para cancelar el compromiso adquirido con Terraza de Humboldt C. A.
La indexación de las cantidades condenadas, calculadas mediante experticia complementaria del fallo.
El Pago de las costas y costos procesales.
Estima la demanda en DOSCIENTOS NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 209.000,00), equivalentes a DOS MIL TRESCIENTOS VEINTIDOS UNIDADES TRIBUTARIAS (2.322,22 UT).

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
En la oportunidad legal correspondiente el Apoderado judicial de la parte demandante – reconvenida, procede a impugnar la cuantía por exagerada, alegando que la reconvención propuesta busca el resarcimiento de la reconviniente por un supuesto daño producido por incumplimiento, que también es supuesto, por parte de su representado.
Que el contrato de opción de compra-venta suscrito prevé la cantidad, forma, y modo en que ha de pagarse la cláusula penal en caso de incumplimiento de cualesquiera de las partes, circunscribiéndose esta a la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) como pago de daños y perjuicios y este monto al que debe circunscribir la reconvención incoada.
Niega rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho en todas y todas y cada una de sus partes la reconvención incoada en contra de su representado, por absurdos, falsos e infundados alegatos en que basa la misma.
Niega rechaza y contradice que su representado haya incumplido con el contrato, toda vez que dio cumplimiento a la obligación como opcionante comprador de proveer el documento definitivo de venta, de conseguir el crédito y tener los fondos para cubrir la operación de compra-venta evidenciándose de autos el pago de la inicial, más un abono extra a solicitud de la vendedora, sin estar obligado contractualmente, además obtuvo la aprobación de un crédito y tenia la disponibilidad del saldo restante del valor total del inmueble.
En este sentido, realiza las siguientes interrogantes: ¿Cómo pretende la accionada reconviniente imputar incumplimiento alguno a su representado?; arguyendo luego que la respuesta a dicha interrogante de la representación judicial de la demanda respecto a por qué no se llevo a feliz término la negociación; no es otra que por causas imputables a su representada quien no quiso seguir, por causas inexplicables, ni claras para el demandante, con la negociación.
Plantea igualmente el demandante reconvenido lo siguiente: “Si hubo incumplimiento por el opcionante comprador como lo alega la demandada reconviniente ¿Por qué esta no demando? o ¿por qué no pidió el cumplimiento o la resolución del contrato?, ¿por que no trajo a los autos elemento alguno que demuestre su voluntad de que quiso inquirir a mi representado el cumplimiento o la resolución del contrato? “.
En cuanto al alegato de la accionada reconviniente respecto a las formalidades del registro ratifica lo alegado en la demanda con respecto a:
“La vendedora ciudadana Elizabeth López Correa, adquirió el inmueble en el año 2008 y no habiendo transcurrido cinco (5) años de su adquisición, estaba obligada a pagar el monto el subsidio obtenido, no presentando en el momento de la autenticación del instrumento de opción de compra venta, ni durante el lapso acordado para el otorgamiento definitivo del instrumento de venta , el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado emitido por Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANHABIT), necesario para la elaboración del ya nombrado instrumento definitivo de venta y para su protocolización sin lo cual, el respectivo Registro Inmobiliario, no puede registrar la negociación de venta”.
Destaca que la parte demanda - reconviniente no aporto a los autos alegatos, ni elemento probatorio alguno de haber cumplido con ello, ni siquiera pidió la actualización de los Estados de cuenta de los Bancos Venezuela y Banavih sobre los montos que adeudaba para le fecha de la negociación, se evidencia que la parte demandada no cumplió con las obligaciones que le correspondían, ya que de haber tenido la voluntad de llevar a cabo la negociación debía hacer todo cuanto tenia que hacer para lograrlo y esto incluye, solicitar las actualizaciones de las deudas que pesan sobre el inmueble y pagarlas lo cual no hizo ni al principio ni al final del termino de vencimiento de la negociación.
Que es falso que la ciudadana ELIZABETH LÓPEZ CORREA no haya tenido más información de su representado por cuanto el contrato de compra venta vencía el 02-04-2010 y dos días antes del vencimiento su representado efectuó un abono dentro del lapso para ello, lo cual fue aceptado expresamente por la demandada en la contestación de la demanda.
Con respecto al alegato de haberle causado un perjuicio debido al incumplimiento de su representado con la opción de compra venta que suscribió con la Empresa Terrazas de Humboldt C. A., el cual se encuentra afectado por Cláusula referida a incumplimiento del comprador, señalando que por cuanto la negociación con su representado no llego a feliz término ella incumplió con la obligación adquirida con la Empresa Terrazas de Humboldt C. A., al respecto el Apoderado Judicial procede a negar, rechazar y contradecir expresamente tal alegato y el derecho en que lo fundamenta, afirmando que se evidencia una conducta reiterada de incumplir los acuerdos por parte de la ciudadana ELIZABETH LÓPEZ CORREA, tanto con el contrato que suscribió con su representado como el que suscribió con la Empresa Terrazas de Humboldt C. A., por lo que su incumplimiento con esta última no puede serle imputado a su representado por lo siguiente:
La cláusula segunda del contrato que suscribió la accionada reconviniente con la Empresa Terrazas de Humboldt C. A., señala que el valor del inmueble es de Bs. 185.000,00, cuya inicial del precio es de Bs. 46.650,00, los cuales debían ser pagados fraccionadamente.
En cuanto a los verdaderos hechos:
Su representado entrego a la ciudadana ELIZABETH LÓPEZ CORREA:
1) La cantidad de Bs. 82.500,00 para el momento de la autenticación del instrumento de opción de compra venta.
2) Luego le entrego la cantidad de Bs. 30.000,00 por solicitud de la demanda reconviniente hechos reconocidos expresamente por la misma.
La ciudadana recibió de su mandante la cantidad de Bs. 112.500,00, de lo cuales pudo haber tomado la cantidad de 46.850,00 para pagar la cuota inicial del inmueble que contrato en opción de compra venta, no obstante se acogió al pago fraccionado.
También recibió de su representado la cantidad de Bs. 30.000,00 con los cuales pudo haber pagado otras cuotas, de las cuales trata excusarse en falta de pago, con falsos alegatos imputando falsamente un incumplimiento por parte de su representado lo que evidencia una falta de seriedad para las negociaciones por parte de la ciudadana ELIZABETH LÓPEZ CORREA.
El resto del precio del inmueble asciende a la cantidad de Bs. 138.150,00, que debe ser pagado al momento de la protocolización definitiva, hasta la fecha no se ha efectuado, en razón que el Condominio 10 edificio F aún se encuentra en etapa de construcción y no tiene permiso de habitabilidad y a tal efecto consigna copia de las unidades inmobiliarias que ya tienen el permiso de habitabilidad aprobado, no encontrándose entre estas el condominio 10.

MOTIVA
Planteada la litis en los términos expuestos, como es por una parte la pretensión de la parte actora, consistente en la resolución del contrato de opción de compra venta, la devolución de los montos que en concepto de adelanto al saldo deudor de la venta realizara a la parte accionada y la indemnización de daños y perjuicios pactados, así como la indexación de dichas cantidades calculadas mediante experticia complementaria al fallo, por el incumplimiento de la ciudadana ELIZABETH LÓPEZ CORREA, con las obligaciones establecidas en el referido contrato.
Por otra parte, la pretensión de la demandada en su contestación, donde reconviene al actor, ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, igualmente por la resolución de contrato de promesa bilateral de opción de compra venta, indemnización de daños y perjuicios pactados en dicho contrato, así como al pago de la indemnización del precio de venta en la adquisición del Apartamento distinguido con letra y números F1-2 del Conjunto Multifamiliar Hacienda El Conde, el cual no pudo adquirir por el incumplimiento del accionante – reconvenido en la entrega del precio de venta en el lapso estipulado.

Al respecto, corresponde a este Juzgador el análisis de todas las pruebas traídas a presente juicio por las partes, en los siguientes términos:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Juicio Principal:
1) Promueve el mérito favorable de los instrumentos consignados con la demanda.
En relación al merito favorable presentados en los autos, promovida por la demandada, no se concede valor probatorio a tal denominación, por cuanto hecha de manera tan genérica dicha manifestación, no constituye ningún medio probatorio y por tanto no es susceptible de valoración, ya que el papel de las partes en el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, es el de probar sus respectivas afirmaciones de hecho debiéndose indicar claramente cual es la prueba o actuación especifica dentro del proceso que le favorece y que es lo que pretende probar con ella; de no ser así, tal tarea tendría que ser ejecutada por el juez para verificar cual de todas las actuaciones corrientes en los autos le pudiere favorecer a la parte, por lo que se concluye que la manifestación de la parte demandante no constituye prueba y por tanto no existe nada que valorar. Así se declara.
2) Instrumento Poder cursante a los folios 7 y 8 marcado “A” a los fines de demostrar la representación que ejerce en el presente juicio.
Por cuanto constituye un documento auténtico, se valora conforme lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil, y debe tenerse como un documento capaz de dar fe de la identidad de los otorgantes y la fecha de su otorgamiento.
3) Instrumento autenticado cursante a los folios 10 al 13 marcado “B”, a los fines de demostrar la celebración del contrato de opción de compra venta, así como su alcance, objeto, términos condiciones y contenido de las clausulas ahí pactadas.
Documento original de Contrato Privado de Opción a Compra Venta, suscrito por las partes, donde demostrada la existencia del compromiso de opción de compra venta entre las partes, se le confiere valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en razón de no haber sido desconocido ni impugnado por la parte demandada. Así se declara.
4) Original del documento de opción de compra venta.
El mismo no fue tachado, por la contraparte, por el contrario lo reconoce, otorgándole el valor probatorio que del mismo se desprende, al quedar demostrada la existencia del compromiso de opción de compra venta entre las partes. Así se declara.
5) Promovió copia de Recibo Nº 35175340 de transferencia a terceros de Banesco Banco Universal marcado “c”, cursante al folio 14 del expediente, a los fines de demostrar el abono a saldo deudor del precio del inmueble
Este Tribunal le atribuye valor probatorio, en virtud que fue reconocido por la parte actora, del mismo se evidencia el pago efectuado en fecha 31-03-2010. Así se declara.
6) Solicitud cursante al folio 15 marcado “D”, emanado de CAFUCAMIDE a los fines de demostrar que su representa realizó lo pertinente para la aprobación de un crédito para la adquisición de la vivienda que trata el presente juicio.
Se observa que la solicitud en referencia de cuyo contenido se desprende la aprobación de un crédito cuyo cliente es el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LÓPEZ RÍOS, emanada de la Gerencia de Bienestar Social de la Caja de Ahorro de los Trabajadores Civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE), la misma constituye un documento emanado de tercero que no es parte en el juicio y no fue ratificado mediante prueba testimonial en la oportunidad legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe desecharse. Así se declara.
7) Instrumento protocolizado en la oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas , Estado Miranda, a los fines de demostrar la fecha de adquisición del inmueble que trata el presente juicio mediante un crédito con constitución de hipoteca la cual se encuentra ya liberada, y que le fue otorgado el beneficio directo de subsidio habitacional.
8) Promueve la Confesión efectuada por la parte demandada - reconviniente contenida en el escrito de contestación a la demanda, a los fines de demostrar la suscripción del contrato de compra venta, el vínculo jurídico que une a las partes, y los pagos efectuados por su representada.
Se observa: La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-00794, de fecha 03 de agosto de 2004, con ponencia del magistrado Tulio Álvarez, señalo lo siguiente con relación a la confesión:
“…en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte”.
En consecuencia, sobre la petición de que sea declarada la confesión de la parte demandada, la misma no es procedente, todo esto en base a lo señalado por la Sala Civil de nuestro máximo Tribunal el cual es claro y conteste al señalar que los alegatos y escritos de las partes a la hora de delimitar la controversia no pueden ser considerados como confesiones de las partes, por lo tanto se niega la presente solicitud del proceso. Así se declara.
9) Solicita prueba de Informes:
A) Al Banco Nacional de la Vivienda y Habitad para que informe sobre los particulares que detalla al vto. del folio 158 y al folio 159.
B) A la Caja de Ahorros de los Trabajadores Civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE), para que informe sobre los particulares que detalla al folio 159.
El Tribunal observa: No consta en autos las resultas de las anteriores pruebas de Informes solicitadas, no obstante consta de autos a los folios 226 y 227, que el Tribunal ordeno oportunamente las diligencias correspondientes, en consecuencia no tiene materia sobre la cual emitir pronunciamiento. Así se Declara.

Reconvención:
1) Todas y cada una de las pruebas promovidas en el juicio principal para su debida apreciación en el juicio principal y en la reconvención.
2) Solicita prueba de Informes:
A) A la sociedad Mercantil Terrazas de Humboldt C. A., para que informe sobre los particulares que detalla al folio 159 y u vto.
B) A Ingeniería Municipal del Municipio Urdaneta para que informe sobre los particulares que detalla al vto del folio 159 al folio 160.
C) Al Banco Banesco Universal, para verificar los movimientos bancarios de la cuenta de ahorro de mi representado signada con el Nº 01340288472882126830, en el periodo del mes de noviembre 2009 y 2010, a los fines de verificar los haberes de su representado.
D) Al Banco Industrial de Venezuela, para verificar los movimientos bancarios de la cuenta corriente signada Nº 00030024170001111202, mes de noviembre 2009 y 2010, a los fines de verificar los haberes de su representado.
El Tribunal observa: No consta en autos las resultas de las anteriores pruebas de Informes solicitadas, no obstante el Tribunal ordeno oficiar a las correspondientes entidades oportunamente como se desprende de la Nota de Entrega al folio 227 del expediente, en consecuencia no tiene materia sobre la cual emitir pronunciamiento. Así se Declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1) Promueve mérito favorable de los autos.
2) Promueve y ratifica en todas y cada una de sus partes el Escrito de contestación a la demanda, así como la Reconvención del presenta expediente.
En relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación, reconvención y excepcionalmente en los informes, los mismos delimitan los términos en que ha quedado planteada la controversia, por lo tanto quedan relevados de prueba. Así se declara.
3) Promueve y ratifica documento definitivo de venta inserto al folio 31 al 34 y su vto, a los fines de demostrar que el ente acreedor CAFUCAMIDE, el cual redacto el documento definitivo donde se daría en un solo acto: cancelación, devolución y venta, estaba en conocimiento que sobre el inmueble de autos pesaba una hipoteca y subsidio habitacional.
El Tribunal observa: Documento en copia simple el cual no se encuentra suscrito por ninguna de las partes en la presente controversia. Al mismo no se le otorga valor probatorio. Así se declara.
4) Promueve documento de opción de compra-venta a los fines de demostrar que en el mismo no se estipulo la entrega de instrumento de cancelación de hipoteca y del subsidio habitacional.
El presente documento ya fue apreciado y valorado suficientemente. Así se declara.
5) Promueve tercera cuartilla folio tres (3) y su Vto., del escrito de demanda a los fines de demostrar que el demandante no continuó con los canales regulares al quedarse con el documento definitivo, ni informó a la demandada y no presentó el documento ante el Registro Subalterno para las formalidades legales de notificar a la demandada la fecha de la firma.
Sobre la anterior petición la misma no es procedente, todo esto en base a lo señalado por la Sala Civil de nuestro máximo Tribunal el cual es claro y conteste al señalar que los alegatos y escritos de las partes a la hora de delimitar la controversia no pueden ser considerados como pruebas, por lo tanto se niega la presente solicitud. Así se declara.
6) Promueve análisis de créditos vivienda emitido por CAFUCAMIDE signada con la letra “B” a los fines de demostrar que la demandada entrego toda la documentación y no era necesario la cancelación tanto de la hipoteca como del subsidio habitacional al inicio en concordancia con la aprobación del crédito, ya que si no se hubiese entregado todos los recaudos no se hubiese aprobado el mismo, en correlación con el documento definitivo de venta.
El análisis de créditos emanado de la Gerencia de Bienestar Social de la Caja de Ahorro de los Trabajadores Civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE), constituye un documento emanado de tercero que no es parte en el juicio y no fue ratificado mediante prueba testimonial en la oportunidad legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe desecharse. Así se declara.
7) Promueve constante de tres folios signados con la letra “C” estado de cuenta actualizado habitacional y signado “D estado de cuenta del crédito hipotecario, emitidos en fecha 06-10-2009 a los fines de demostrar que la demandada si había obtenido el documento que se debate y que solo se esperaba la fecha de notificación de firma ante el Registro por parte del promitente comprador para que la promitente vendedora actualizara los estados de cuenta y suministrarlos al demandante ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, para la preparación de los cheques.
El mismo constituye un documento emanado de tercero no es parte en el juicio y no fue ratificado mediante prueba testimonial en la oportunidad legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe desecharse. Así se declara.
8) romueve documento de opción de compra-venta firmada por la ciudadana ELIZABETH LÓPEZ CORREA con la Empresa TERRAZAS DE HUMBOLDT, C. A., signada “F”, a los fines de demostrar que su representada, en espera de obtener el remanente del precio de venta de su inmueble por parte de demandante, incumplió con dicha empresa causándole un perjuicio irreparable conforme la cláusula tercera parágrafo único del prenombrado documento al haber considerado esa empresa la resolución del contrato.
El cual, conforme a la apreciación de este Juzgador, carece de valor probatorio en cuanto a los hechos controvertidos. Así se declara.
9) Promueve prueba de Informes al Registro subalterno de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta del estado Miranda a los fines que indique:
1) Si al momento de la protocolización del documento definitivo de venta se pueden dar en un mismo acto cancelación de hipoteca, reintegro del subsidio habitacional y venta del bien inmueble.
2) Si el ciudadano Alejandro Enrique López Ríos presento a partir del 4 de noviembre de 2009 documento definitivo de venta para su protocolización.
Todo a los fines de demostrar que el demandante luego de haber obtenido el crédito y habérsele entregado el documento definitivo de venta no continuo con los tramites de Ley.
Respecto a dicha prueba, fue recibido en este Tribunal Oficio signado bajo el N° ADM 236.171.2012 de fecha 21-09-2012, emanado del Registro Público de los Municipios Rafael Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda, mediante el cual informan que el Sistema llevado por el Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREM), permite protocolizar documentos con diferentes actos siempre y cuando sean sobre el mismo inmueble. Igualmente informan que en el sistema actualmente no aparecen bienes inmuebles a nombre del ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, pero este si efectuó una venta en fecha anterior a la solicitada. Observa quien aquí decide, que dicho Oficio constituye un documento público que le merece plena fe al Tribunal por emanar de un Funcionario autorizado para ello, por lo que se le otorga todo el valor probatorio que emana del mismo. Así se decide.
10) Promueve prueba de Informes a CAFUCAMIDE a los fines que informe:
1) Si fue aprobado crédito de adquisición de vivienda al ciudadano Alejandro Enrique López Ríos.
2) Si para momento de la protocolización del documento de venta se acepta ante el registro subalterno CAFUCAMIDE acepta en un mismo acto cancelación de hipoteca, reintegro del subsidio habitacional y venta del inmueble. A los fines de demostrar que CAFUCAMIDE admite la formalidad de los actos simultáneos.
3) Se sirva informar en el caso de prevalecer la hipoteca, subsidio habitacional y venta cuales serían los pasos a seguir y en qué orden a efectos de emitir los cheques.
4) En caso que no se haga la entrega de la documentación requerida por CAFUCAMIDE para la aprobación de crédito hipotecario, de igual forma se aprobaría el crédito.
5) Informe de todos y cada uno de los recaudos solicitados para la aprobación del crédito.
A los fines de demostrar que el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LÓPEZ RÍOS, contaba con la aprobación de un crédito, en virtud de haberle entregado su representada todos los recaudos, que no había objeción infiriendo la anuencia de la Caja de Ahorros quien emitiría los cheques a favor de Banco de Venezuela y Banavih para luego entregar el remanente del precio a su representada y que fue el comprador quien en las formalidades y obligaciones vale decir Num Adimpletis Contratus (sic).
El Tribunal observa que no consta en autos las resultas de las anteriores pruebas de Informes solicitadas, no obstante el Tribunal ordeno oficiar a las correspondientes entidades oportunamente como se desprende de la Nota de Entrega al folio 227 del expediente, en consecuencia no tiene materia sobre la cual emitir pronunciamiento. Así se Declara.
INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE
En fecha 24-10-2012, la representación judicial de la parte demandante presento Informes de la siguiente manera:
Que el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, celebró con la ciudadana Elizabeth López Correa un contrato de Opción de Compra Venta, como consta de instrumento marcado “B”, existiendo entre ambas partes un convenio donde la demandada funge como promitente vendedora y el demandante como promitente comprador.
El precio del inmueble fue fijado en Bolívares 245.000,00, de los cuales el promitente comprador pago la cantidad de Bolívares 82.500.00 al momento de la autenticación del instrumento de opción de compra venta, el resto del precio es decir, bolívares 162.500,00 seria pagado con el otorgamiento del documento de compra- venta debidamente protocolizado, con un plazo para ello de 120 días, más 30 días de prórroga.
Se acordó una penalización por concepto de daños y perjuicios en caso de incumplimiento de las obligaciones para el logro de la negociación, la cual fue pactada en Bolívares 24.000,00.
Que el demandante con la firme intención de llevar a feliz término la negociación, en fecha 31 de marzo de 2010 efectuó un abono al saldo deudor mediante transferencia bancaria lo cual se constata mediante recibo marcado “C”, emanado del Banco Banesco.
De autos también se desprende que el demandante obtuvo de la Caja de Ahorros de los trabajadores Civiles del Ministerio de la defensa (CAFUCAMIDE, la aprobación de un crédito por la cantidad de Bolívares 100.000,00 ente que se constituiría en acreedor hipotecario en caso de llegar a feliz término la negociación, quien además elaboro el borrador del instrumento definitivo de compra venta, solo faltando la información respecto al pago del subsidio que le fuera otorgado la demandada al momento de su adquisición, para su protocolización además de los datos de la nueva apoderada de BANAVIH.
Que por causas imputables a la vendedora no se efectuó la venta definitiva del inmueble, por cuanto la promitente vendedora no cumplió con sus obligaciones para el feliz término de la negociación
La vendedora quien adquirió el inmueble el 17-12-2008 mediante crédito con constitución de hipoteca de primer grado sobre el mismo inmueble, que se refleja en certificación de gravamen marcado “F”, además le fue otorgado conforme lo pautado en el artículo 58 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda Y Habitat, el beneficio directo de subsidio habitacional por la cantidad de bolívares 25.300,00 según instrumento marcado “E”.
La ciudadana Elizabeth López Correa quien adquirió el inmueble en el año 2008 y no habiendo transcurrido más de cinco años desde su adquisición estaba obligada a pagar el monto del subsidio del cual fue beneficiaria, no presentando al momento de la autenticación del documento de opción de compra venta, ni durante el lapso acordado para el otorgamiento definitivo del instrumento de venta, el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado, emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, necesario para la elaboración del instrumento definitivo de venta y para su protocolización sin el cual el respectivo Registro Inmobiliario no puede registrar la negociación de venta. Por lo que el documento elaborado por CAFUCAMIDE quien pasaría a ser la acreedora hipotecaria del demandante no contiene incorporado en su texto los datos del comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado, emitido por BANAVIH, requisito indispensable para la materialización de la venta. Por lo señalado la referida promitente vendedora no pago el monto del subsidio actualizado, no obstante haber obtenido del promitente comprador la cantidad de Bolívares 112.500,00, quien con dichos recursos bien pudo pagar el subsidio otorgado a lo cual estaba obligada conforme las estipulaciones del contrato de compra venta que le fue otorgado al momento de la adquisición del inmueble.
Visto que la demandada no dio cumplimiento a las obligaciones que le imponía el contrato suscrito por ella, corresponde a su representado hacer uso del derecho que le confiere la Ley y de los que se desprenden del contrato.
Por otra parte no consta de autos ni de las pruebas promovidas elemento alguno que demuestren los alegatos esgrimidos por la apoderada judicial de la accionada.
Alega el apoderado judicial del accionante que la ciudadana ELIZABETH LÓPEZ CORREA ha intentado en contra de su mandante una temeraria acción de daños y perjuicios, vía Reconvención, sustentada en falsos alegatos, los cuales fueron contradichos y desvirtuados durante el iter procesal, es por lo que solicita se declare con lugar la acción incoada por la actora reconvenida y sin lugar la acción por daños y perjuicios vía reconvención intentada por la demandada reconviniente.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el caso que nos ocupa, la parte actora demanda a la ciudadana ELIZABETH LÓPEZ CORREA, por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, así como al pago de las cantidades de dinero que le entregara a la vendedora como parte del precio definitivo de la venta, además de la indemnización de daños y perjuicios pactados en el mencionado contrato, el cual involucra un inmueble constituido por la parcela de terreno Nº 44 y la vivienda bifamiliar pareada de dos plantas sobre ella construida ubicada en: Calle Norte 2, Lote II Urbanización Parque Residencial Villa Falcón, sector norte, Carretera Nacional Charallave-Cúa prolongación de la Avenida Pellín, Sector Hacienda Quebrada de Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda, alegando el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el referido Contrato, ya que por causas imputables a la promitente vendedora no se efectuó la venta definitiva, dado que la misma adquirió el inmueble en cuestión mediante un crédito otorgado por el Banco de Venezuela S. A. Banco Universal y para garantizar dicho crédito constituyó hipoteca convencional de primer a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, además le fue otorgado subsidio habitacional por la cantidad Veinticinco Mil Trescientos Bolívares (BS. 25.300,00). Indicando que la enajenación de los inmuebles sometidos al régimen de subsidio, puede efectuarse en cualquier momento, con la salvedad de aquellos bienes adquiridos dentro de los cinco (5) años desde la fecha de su adquisición, en los que el propietario del inmueble deberá pagar en su totalidad el subsidio obtenido a su favor actualizado al momento de la enajenación conforme lo estipula el artículo 59 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, so pena que no se pueda registrar ninguna negociación sin el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado emitido por Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), necesario para la realización del instrumento definitivo de venta y su protocolización. En este sentido, el documento de venta elaborado por la Caja de Ahorros de los Trabajadores Civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE), quien pasaría a ser acreedora hipotecaria del demandado y quien elaboró el instrumento definitivo de compra-venta para su protocolización, no contiene incorporado en su texto los datos del comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado y emitido por BANAVIH, así como el pago del subsidio en mención.

A tales argumentaciones, se opuso la parte demandada - reconviniente, alegando que ha sido la parte actora quien no cumplió con lo establecido en el contrato ya que redactado el documento de venta debía el accionante presentarlo con los vistos buenos del Banco de Venezuela, CAFUCAMIDE y BANAVIH al Registro Subalterno y una vez revisado los entes involucrados se ponen de acuerdo para la fecha de la firma, correspondiéndole al prominente comprador la realización de éstos actos por ser la persona a quien le entregan el documento como beneficiario del crédito. Igualmente, que una vez obtenida la fecha de la firma en el Registro, el promitente comprador debía dirigirse a los entes Banco de Venezuela, Cafucamide y Banavih y/o notificarle a la promitente vendedora, ya que redactado el documento definitivo, se daría en un solo acto: la devolución del subsidio, la liberación de la hipoteca y la venta, los cuales se pueden dar en un mismo acto según consta del documento definitivo de venta, suministrado por el demandante inserto a los folio 31 al 34 y sus vueltos, razones estas por las cuales reconviene a la parte actora por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, y daños y perjuicios.

Al respecto el Tribunal observa:
La Acción Resolutoria constituye la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
La resolución es pues, la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.
Los Artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167, del Código Civil, establecen lo siguiente:

Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”.
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fé y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

De igual manera, conforme a las previsiones establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.154 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En este sentido, se observa que las partes han reconocido la existencia, naturaleza y contenido del Contrato o Promesa Bilateral de Compra Venta, que sirve de fundamento tanto a la acción como a la reconvención, razón por la cual quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dicho contrato, tales como: su existencia, naturaleza, identidad de las partes, objeto de la relación convencional, vigencia y las obligaciones que cada una de las partes asumió.
Ahora bien, en relación a los hechos controvertidos que forman parte del debate probatorio, se desprende que las partes en la Cláusula Cuarta del Contrato establecieron de común acuerdo, que si por razones o causas imputables a cualquiera de las partes la compra venta pactada no llegase a perfeccionarse con el otorgamiento del documento definitivo, la parte que en ello incurra deberá pagar a la otra a título de Cláusula Penal y como indemnización de daños y perjuicios que el incumplimiento ocasione, según los supuestos que se señalan a continuación:

“…1) Si “LOS PROMINENTES COMPRADORES” desistiere de comprar o incumpliere una cualquiera de las obligaciones asumidas en este convenio, que impida o imposibilite la protocolización de compra – venta definitivio, “LA PROMINENTE VENDEDORA” tendrá derecho a retener la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 24.000,00) de los OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 82.000,00) recibidos conforme s se indica en la Cláusula Segunda, en pago por los daños y perjuicios causados a “LA PROMINENTE VENDEDORA” y devolverá de manera inmediata a “LOS PROMINENTES COMPRADORES”, los restantes CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 58.500,00) en un lapso que no superará los cinco (5) días de haberse verificado el incumplimiento, 2) Si por el contrario, “LA PROMINENTE VENDEDORA”, incurriere en el incumplimiento de una cualquiera de las obligaciones asumidas en el presente convenio, que impida o imposibilite la protocolización del Documento definitivo de compra-venta o se negare a vender, en el plazo convenido en la Cláusula Tercera, “LA PROMINENTE VENDEDORA”, estará obligada a reintegrar a “LOS PROMINENTES COMPRADORES” la cantidad recibida, es decir, la suma de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 82.500,00) y adicional la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 24.000,00), por concepto de daños y perjuicios causados por el incumpliendo en un lapso que no excederá de cinco (5) días calendarios después de haberse verificado en incumplimiento” (SIC).

Del análisis precedente, si bien es cierto que del Contrato in comento no se establece expresamente la obligación a la parte actora de cancelar el precio por el cual se comprometió a adquirir el inmueble, a partir de la aprobación de un crédito hipotecario, de las pruebas analizadas y valoradas en este fallo, se evidencia, que el accionante - reconvenido ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, presentó una solicitud ante la Caja de Ahorros de los Trabajadores Civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE) el cual le fue aprobado por monto de CIEN MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 100.000,00), hecho este que no fue desvirtuado por las partes en el transcurso del proceso, no es menos cierto que la parte accionante obtuvo dicho crédito y como fundamento de su acción manifiesta que del documento definitivo de venta elaborado por la prenombrada Caja de Ahorros, éste no contenía incorporado en su texto los datos del comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado, emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, necesario para la protocolización del instrumento de compra venta, alegando que la prominente vendedora pudo pagar dicho subsidio a lo que estaba obligada, con el dinero que había recibido como adelanto en el pago del precio y que ascendió a la cantidad de Bs. 112.500,00; considerando que la accionada no cumplió a cabalidad sus obligaciones que le imponía el contrato por ella suscrito.
A este respecto, observa el Tribunal que la parte accionante - reconvenida no trajo a los autos prueba alguna que verifique las diligencias realizadas para la debida revisión del documento definitivo de venta, ni consta en autos Planilla de Liquidación de Derechos de Registro alguna, emitida por el Órgano Registral, en el cual se indiquen los recaudos necesarios para la presentación del documento y posterior programación a los efectos de la protocolización del mismo. No obstante, en fecha 21 de septiembre de 2012, se recibió en este Tribunal Oficio N° ADM 236.171.2012 emanado del Registro Público de los Municipios Rafael Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda, organismo ante el cual debía protocolizarse la venta, en el cual informan a este Tribunal que el Sistema llevado por el Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREM), permite protocolizar documentos con diferentes actos siempre y cuando sean sobre el mismo inmueble.
Las evidencias anteriores, llevan a la conclusión de este Juzgador en primer lugar que efectivamente, la devolución del subsidio, la liberación de la hipoteca, y venta del inmueble objeto de la presente Litis, si se pueden dar en un mismo acto conforme a lo informado por el Registrador Subalterno y conforme al borrador del documento definitivo de venta, suministrado por el demandante inserto del folio 31 al 34 y sus respetivos vueltos, pudiéndose verificar en dicho acto las cancelaciones respectivas a las entidades financieras acreedoras involucradas en la negociación. En segundo término, se evidencia de la minuciosa revisión al contrato de opción de compra – venta, la no existencia de una Cláusula que establezca u obligue a la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, el pago previo del subsidio e hipoteca que pesa sobre el inmueble ofrecido en venta.
Es por todas estas consideraciones anteriores, que resulta forzoso para este Sentenciador concluir que no es imputable a la parte accionada - reconviniente el hecho que el documento definitivo de compra venta sobre el inmueble objeto de este litigio, no se protocolizara; dado que la parte accionante no demostró durante el proceso, que tal acto no haya podido realizarse por la falta de pago del subsidió que tanto ha alegado o que la demandado haya dejado de hacerle entrega oportuna de algunos otros recaudos indispensables que deban ser presentados con el documento para su debida protocolización.
En consecuencia, considera este Juzgador que lo ajustado a derecho en el caso que nos ocupa, es declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la acción que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, incoara el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, en contra de la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, celebrado por ellos en fecha 04 de noviembre de 2009, otorgado ante la Notaría Pública Interina del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, bajo el Nº 30, Tomo 152 de los Libros llevados por esa Notaría. Asimismo, se declara procedente la petición del demandante en referencia al reembolso que debe hacerle la demandada de los montos recibidos como parte del precio definitivo de la venta, más no así la cantidad por ellos pactados en concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS causados, por considerar este Tribunal que el accionante no culminó las diligencias necesarias y pertinentes para llevar a feliz término la protocolización del Documento de Compra-Venta definitivo. Ello a tenor de lo establecido en el artículo 1.258 del Código Civil, el cual establece:
“La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo”.
Habida cuenta, que en esta forma fue pactada la cláusula penal por las partes tal y como se evidencia de la Cláusula Cuarta del contrato, estipulándose como indemnización de daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00). Así se Decide.
En cuanto a la reconvención propuesta, la demandada - reconviniente nada logró probar a su favor, ya que en su escrito alega que quien incumplió el contrato de opción de compra venta, fue la parte actora, motivo por el cual la reconviene y que considerando que el promitente comprador cumpliría a cabalidad, inicio la adquisición de otra vivienda firmando una opción de compra venta, la cual no pudo concretar ocasionándole un perjuicio mayor motivado a la falta de cumplimiento por parte del ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LÓPEZ RÍOS. En este sentido, del análisis realizado al contrato objeto de esta litis, ni de la revisión del contrato firmado entre la demandada y la Empresa TERRAZAS DE HUMBOLDT, se evidencia que haya Cláusula alguna que condicione la negociación pactada entre la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA con la Sociedad Mercantil Terrazas de Humboldt C.A., para la adquisición de un inmueble; a la protocolización o no del instrumento definitivo de compra venta que se ventila en esta causa.
En razón a lo expuesto y habida cuenta, que durante el proceso la parte accionada – reconviniente no trajo a los autos ninguna prueba que demostrara tales alegatos, por lo tanto, la reconvención debe declararse SIN LUGAR, y así se establecerá en el dispositivo del fallo. Así se Decide.
Analizado el acervo probatorio de las partes, seguidamente, a los fines de resolver acerca del asunto planteado, pasa este Tribunal a concluir la presente causa de la siguiente manera:

DISPOSITIVA:
En virtud a las consideraciones de hecho y de derechos que anteceden, este Juzgado del Municipio urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Cúa, administrando justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara lo siguiente:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA VENTA interpusiera el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.974.384, en contra la ciudadana: ELIZABETH LOPEZ CORREA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad N° V-5.886.012. ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada, ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, contra el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS. ASÍ SE DECIDE.
TERCERO: Se ordena que la parte demandada cancele a la parte actora las siguientes cantidades de dinero:
A): OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 82.500,00), en concepto de pago efectuado por el opcionante al momento de firmar la Opción de Compra – Venta, como parte del precio definitivo de la venta.
B): TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), en concepto de pago efectuado por el opcionante como adelanto del saldo deudor del precio definitivo de la venta.
CUARTO: Se ordena que la parte accionante cancele a la parte demandada la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00), en concepto de daños y perjuicios pactados por las partes en el contrato de opción de Compra - Venta en su Cláusula Cuarta.
QUINTO: Se Acuerda la indexación de las cantidades condenadas al pago, las cuales se calcularan mediante experticia complementaria al fallo.
SEXTO: Se exonera de las costas a la parte accionada por no haber sido vencida totalmente, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 Eiusdem.
Déjese copia certificada de la presente sentencia conforme lo establece el artículo 248 ut supra.
Publíquese y regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

El Juez Temporal,

Dra. Deivy Rafael Díaz Reyes.
La Secretaria,

Abg. Llasmil Colmenares Vásquez.

En esta misma fecha y previo los formalismos de ley, siendo las once de la mañana (11:00 am) se publicó la anterior Decisión.

La Secretaria,

Abg. Llasmil Colmenares Vásquez.
DRDR/LlCV/Jo.-