TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, CON SEDE EN LOS TEQUES.

EXPEDIENTE N° 13-9489

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES TOURS HAPPY, C. A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 48, Tomo 2-A Tro., en fecha diecinueve (19) de febrero de 2003, y posteriormente modificada mediante documento inscrito por ante esa misma Oficina de Registro el día tres (03) de diciembre del dos mil trece (2013), bajo el N° 5, Tomo 149-A Tro., representada por la ciudadana MARÍA ELIZA MORFFE ZAMBRANO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 6.813.204, en su carácter de Administradora.

ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: SOFÍA MENEGOLLO MORFFE, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 193.168.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES YUM YUM, C. A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 14 de diciembre de 1994, bajo el N° 19, Tomo 247-A SGDO, y modificada mediante documento inscrito por ante esa misma Oficina de Registro el 06 de agosto de 1998, bajo el N° 12, Tomo 333-A SGDO., representada por el ciudadano WU RONG MAN, de nacionalidad china, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-82.126.159, en su carácter de Presidente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene apoderado judicial constituido.

MOTIVO: Resolución del Contrato de Arrendamiento.

SENTENCIA: Interlocutoria con Fuerza de Definitiva (Inadmisibilidad)

-I-

Por recibido el libelo de la demanda contentivo del juicio que por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en fecha 04 de diciembre de 2013, por el sistema de distribución de causa, correspondiendo conocer del presente asunto a este Juzgado, presentado por la ciudadana la ciudadana MARÍA ELIZA MORFFE ZAMBRANO, en su carácter de Administradora de la Sociedad Mercantil INVERSIONES TOURS HAPPY, C. A., asistida por la abogada SOFÍA MENEGOLLO MORFFE, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES YUM YUM, C. A., representada por el ciudadano WU RONG MAN, todos identificados inicialmente. Alega la parte actora en el referido escrito libelar que: “…Nuestra representada, la sociedad mercantil INVERSIONES TOURS HAPPY, C. A, antes identificada, es Propiedad de un bien inmueble construido por un (01) local identificado con el numero 115, situado en la Planta Baja (nivel +50,00, plano A-3) del Centro Comercial La Hoyada, construido sobre un lote de terreno ubicado en la Avenida La Hoyada, con calle Piar, en la ciudad de Los Teques, Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, y está dotado como indica el documento de condominio, protocolizado, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 12 de Abril de 1978, bajo N° 01, Tomo 03, Protocolo Primero y por documento protocolizado en la citada Oficina de Registro Subalterno el 14 de Junio de 1978, bajo el N° 46, Tomo 6; Protocolo Primero, Los cuales se dan aquí por reproducidos en su totalidad (…) Ahora bien, a partir del día Primero (1°) de enero de 1995, mi representada, otorgó en calidad de arrendamiento el inmueble antes descrito a la sociedad mercantil INVERSIONES YUM YUM, C.A.(….) Tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha Siete (07) de Febrero de 1995, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Los Teques del Estado Miranda, anotando bajo el N° 88; Tomo 10, de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría(…). Ahora bien, la relación arrendaticia anteriormente descrita, aun cuando en su cláusula Segunda se establecía una duración del contrato por Cinco (5) Años, éste se prorrogó por Trece (13) años, por lo que nos encontramos ante una relación arrendaticia a tiempo indeterminado. (….) Es el caso Ciudadano Juez, que la arrendataria, inexplicablemente ha dejado de pagar en forma alguna los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2013, (…) otorga el derecho a mi representada de solicitar la Resolución del Contrato objeto de esta demanda y la consecuencia entrega material del inmueble, así como también los daños y perjuicios equivalentes a los cánones insolventes….”. Fundamentó su acción en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1270, 1291 del Código Civil y el artículo 34 y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el Capítulo de Petitorio señaló lo siguiente: “ …a Demandar, como en efecto lo hacemos en este acto, a la Sociedad Mercantil INVERSIONES YUM YUM, C. A., antes identificada; por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, en su condición de Arrendataria del inmueble cuyo contrato ha sido accionado por esta vía, para que convengan, o en su defecto, sea condenada por este Tribunal…”

Para decidir este Tribunal observa:

II

De una revisión exhaustiva del libelo de la demanda y sus recaudos, presentada por la ciudadana MARÍA ELIZA MORFFE ZAMBRANO, en su carácter de Administradora de la Sociedad Mercantil INVERSIONES TOURS HAPPY, C. A., plenamente identificados en autos, quien aquí decide observa, que la parte actora, expone su pretensión en los siguientes términos: LA RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, cuyo contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, sobre bien inmueble construido por un (01) local identificado con el numero 115, situado en la Planta Baja (nivel +50,00, plano A-3) del Centro Comercial La Hoyada, construido sobre un lote de terreno ubicado en la Avenida La Hoyada, con calle Piar, en la ciudad de Los Teques, Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2013, fundamentando su acción en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1270, 1291 del Código Civil y el artículo 34 y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De lo alegado por la parte actora en su escrito libelar se evidencia, que la parte actora, no obstante afirmar y reconocer, que celebró un contrato de arrendamiento, que se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, interpone demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por falta de pago de cánones de arrendamiento, de lo que resulta que la acción interpuesta es contraria a derecho, debido a que conforme a lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades. …” En relación al quebrantamiento, del artículo 34 eiusdem, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, estableció como criterio vinculante, el considerar que es violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público la interposición de una acción de cumplimiento o resolución en un contrato de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado, salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en dicho artículo 34, tal como lo establece el Parágrafo Segundo del referido artículo 34, … “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”
En relación a lo expuesto es de señalar sentencia de la Sala Constitucional de fecha 28 de junio de 2005, expediente N° 04-1845, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ (caso: GILBERTO REMARTINI) sobre el punto, decidió: “…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo. Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: I) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, II) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitará el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas;..omissis… La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos. En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público. (…) ”
Reiterado en sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, respecto a la acción de desalojo en los contratos de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado, siendo de señalar entre ellas, Sentencia Nº 834, Exp. Nº 02-570, en fecha 24 de abril de 2002, en el caso de Juan José Camacaro Pérez, en relación al error jurídico en la calificación de la demanda, estableció lo siguiente: “(…) la sentencia que fue impugnada, luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, consideró que estuvo ajustada a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho. Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por de…, (sic) quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”. En criterio de …, (sic) la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (…)”. (subrayado El Tribunal).
En otra sentencia, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 381, de fecha 07 de marzo de 2007, dictada en el expediente N° 06-1043, Caso: Zazpiak Inversiones (Amparo) con ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ estableció lo que parcialmente se transcribe a continuación: “…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide. (…)”.
A lo indicado es de destacar que, si bien el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece: “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela judicial efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.” En este mismo orden de ideas, el artículo 257 eiusdem, preceptúa: “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.”
El Juez como director del proceso, tiene la obligación de mantener y proteger las garantías constitucionalmente establecidas, evitando extralimitaciones, desigualdades o incumplimiento de formalidades esenciales que puedan generar un estado de indefensión a las partes involucradas en el juicio. La tutela judicial efectiva, conocida también como la garantía constitucional que encuentra su razón de ser, en que la justicia es uno de los valores fundamentales presentes en todos los aspectos de la vida social, por lo cual debe impregnar todo el ordenamiento jurídico y constituir uno de los objetivos de la actividad del Estado, en garantía de la paz social, por lo tanto, las normas constitucionales contienen una obligación expresa para el Juez de interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema de derecho, que persiguen hacer efectiva la justicia. La Sala Constitucional, en sentencia del 29 de noviembre de 2005 (caso Banco Provincial C.A.) estableció que la tutela judicial efectiva comprende el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, esto es, no sólo el derecho de acceso sino también el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y la extensión del derecho deducido, de allí que la vigente Constitución consagra que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Tal como lo señala la doctrina de la Sala Constitucional, comprende el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y extensión del derecho deducido.
De lo antes expuesto, este Tribunal encuentra que la parte demandante al manifestar en el libelo de la demanda, que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, y pretender, no obstante ello, la Resolución del Contrato de Arrendamiento, lo procedente y ajustado a derecho es, declarar la INADMISIBILIDAD de la demanda, por haber la accionante, interpuesto una acción que no encuentra sustento jurídico en nuestro ordenamiento jurídico, al demandar la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, lo cual es contrario a derecho, conforme a lo previsto en el artículo 34 eiusdem, que expresamente indica, solo podrá demandar el desalojo, cuando el contrato que vincule a las partes sea verbal o a tiempo indeterminado. En atención a todo lo anteriormente expuesto, y siendo contraria a derecho, la presente demanda este Tribunal niega la admisión de la demanda por haber evidenciado que la misma es contraria a derecho, toda vez que se demando la Resolución de un Contrato de Arrendamiento, en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado por falta de pago, cuando lo correcto era Desalojo, conforme a lo establecido en el Artículo 34 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.
-III-
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículos 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil INADMISIBLE la demanda interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES TOURS HAPPY, C. A., contra Sociedad Mercantil INVERSIONES YUM YUM, C. A., ambas identificadas en autos.
Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.
Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los diecisiete (17) días del mes de diciembre de dos mil trece (2013), a los 203° Años de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL

Abg. TERESA HERRERA ALMEIDA.

La Secretaria

Abg. Lesbia Moncada
En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 03:00 de la tarde.

La Secretaria

Abg. Lesbia Moncada
THA/LM/d
Expte N° 13-9489