TSJ Regiones - Decisión

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO PLAZA DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE Nº 3693

Mediante demanda del 08 de octubre de 2013, el ciudadano EDUARDO HUMBERTO PEREIRA RODRIGUEZ, , venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad Nº V-6.088.261, actuando en su carácter de propietario arrendador; asistido por el Abogado JUAN JOSE NIÑO SILVERIO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad Nº V-15.204.767 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 113.995; demandó a la ciudadana ALBA ROSA MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nº V-10.465.036; asistido en este juicio por la Abogada YADIRA DEL CARMEN VALDERRAMA venezolana, mayor de edad, de este domicilio, portadora de la cédula de identidad Nº V-8.951.509 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 93.365, por RESOLUCION DE CONTRATO.

I
DEMANDA
Alega el ciudadano EDUARDO HUMBERTO PEREIRA RODRIGUEZ, que suscribió contrato privado de arrendamiento con la ciudadana ALBA ROSA MARTINEZ, en fecha 23 de enero de 2012, por un local comercial distinguido con la letra y número P.B.05, el cual forma parte del CENTRO COMERCIAL SAMAN PLAZA, ubicado en la avenida principal de Trapichito, Urbanización Manuel Martínez Manuel, Sector El Samán, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda y que en dicho contrato, el cual acompaña marcado “B”, la demandada reconoce que recibió el local en perfecto estado de conservación.
Alega igualmente el actor que en fecha 20 de septiembre de 2013, este tribunal realizó inspección judicial, la cual acompaña marcada “C”, mediante la cual se comprobó el mal estado de conservación general del inmueble tanto en pisos, techo y paredes y lo antihigiénico del mismo, lo cual es violatorio de las obligaciones del arrendatario conforme a los artículos 1.585 y 1.586 del Código Civil, determinando su responsabilidad conforme al artículo 1.579, Eiusdem. Sigue diciendo que conforme a la Cláusula Décima del contrato las partes asumieron que en caso de incumplimiento daría derecho a considerar el contrato rescindido de pleno derecho y así pide sea declarado por el tribunal por incumplimiento de la Cláusula Cuarta toda vez que la arrendataria no ha cumplido con su obligación de mantener el inmueble en perfecto estado.

Con fundamento en los artículos 1.579, 1.585, 1.586 y 1.597 del Código Civil y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda la rescisión del contrato, la entrega del inmueble y el pago de las reparaciones necesarias para regresar el inmueble a su perfecto estado de mantenimiento, así como el pago de una indemnización equivalente al canon de arrendamiento por cada mes de retardo en la entrega del inmueble y las costas del juicio.

II
CONTESTACION DE LA DEMANDA
En la oportunidad fijada, 11 de noviembre de 2013, para el acto de la contestación de la demanda, a la hora prevista en el auto de admisión de la demanda, 10:00 AM., la demandada no compareció ni por si, ni por medio de apoderado alguno, de lo cual se dejó debida constancia.

En este orden de ideas resulta necesario traer a colación lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia Nº 323, Expediente Nº 01-1570, con Ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ: “OMISSIS…Ahora bien, en relación con el lapso para la contestación de la demanda en el procedimiento breve, la Sala de Casación Civil estableció que la interpretación del artículo 883 del Código de Procedimiento Civil debía armonizarse con el contenido del artículo 884 Eiusdem, en beneficio del derecho a la defensa de ambas partes, así:
“El artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
`El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capítulo IV, Título IV, Libro Primero de este Código.´
(…)
Ahora bien, el referido artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, debe ser interpretado en forma armónica con el artículo 884 Eiusdem, el cual establece lo siguiente: (…), Por estas razones, la Sala considera que cuando el Legislador dispuso en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil `…el emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada…´ estableció un término para la contestación, y en consecuencia, la recurrida actuó conforme a derecho cuando determinó que el demandado incurrió en confesión ficta al contestar la demanda el primer día siguiente a su intimación y no el segundo, y por ello no infringió por errónea interpretación el referido artículo (s. S.C.C. Nº 3378, 02-11-01.
Esta Sala Constitucional ratificó el criterio que fue transcrito en sentencia Nº 2794 del 12-11-02; según este criterio, la contestación debe realizarse en un acto donde participen las partes y el juez; el demandado tiene el derecho de plantear verbalmente las cuestiones previas y el demandante oponerse a ellas, también verbalmente; esa interacción requiere que el tribunal fije una hora, del segundo día siguiente a la citación, para que tenga lugar la contestación. En consecuencia, el demandante y el demandado tienen la carga de presentarse a esa hora, y pasada ésta precluye la oportunidad para la contestación, el alegato de cuestiones previas y la oposición a éstas, si fuere el caso…OMISSIS”, Tomado de JURISPRUDENCIA RAMIREZ & GARAY, Tomo CXCVI (196), Ene-feb. 2003, pp. 355 y 356. (Subrayado de este tribunal).

Por cuanto la parte demandada no concurrió al acto de la contestación de la demanda, se verifica el primer supuesto establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

Corresponde a este Despacho Judicial pronunciarse acerca de la relación jurídica entre las partes y el incumplimiento denunciado, a tal fin se observa:

LOS HECHOS
Alega el ciudadano EDUARDO HUMBERTO PEREIRA RODRIGUEZ, que suscribió contrato privado de arrendamiento con la ciudadana ALBA ROSA MARTINEZ, en fecha 23 de enero de 2012, por el local comercial ya identificado y que en dicho contrato, la demandada reconoce que recibió el local en perfecto estado de conservación, habiéndose realizado en fecha 20 de septiembre de 2013, inspección judicial, la cual acompaña marcada “C”, mediante la cual se comprobó el mal estado de conservación general del inmueble tanto en pisos, techo y paredes y lo antihigiénico del mismo, lo cual es violatorio de las obligaciones del arrendatario conforme a los artículos 1.585 y 1.586 del Código Civil, determinando su responsabilidad conforme al artículo 1.579, Eiusdem.
Acompaña a su demanda el señalado contrato de arrendamiento el cual no fue desconocido ni impugnado de forma alguna, por lo que ha de tenerse como reconocido a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, resultando demostrativo de la relación contractual arrendaticia. Apreciación a la que llega el sentenciador de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Acompaña igualmente expediente de solicitud Nº 10274, de fecha 19 de septiembre de 2013, evacuado por este mismo tribunal, en cuya Acta de Inspección de fecha veinte (20) de septiembre de 2013, se refleja, de acuerdo a los particulares de la solicitud, que el local inspeccionado se utiliza para el ramo de comidas, observándose las pinturas de los techos en malas condiciones y cubiertas de una película grasienta, al igual que las baldosas de las paredes y de manera general el local se observa en mal estado de conservación en sus pisos, techos y paredes, y antihigiénico. Se valora este medio probatorio conforme al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil resultando demostrativo de la mala conservación del inmueble. ASI SE DECLARA.

Ante la falta de contestación, a la demandada sólo le quedaba probar el hecho contrario a lo alegado por la parte actora, es decir, ante la pretensión resolutoria por incumplimiento contractual en la preservación y conservación del inmueble, el hecho que enervara dicha pretensión que no es otro que la demostración palpable de encontrarse el local en perfectas condiciones, a través de una experticia que lograse dejar sin efecto lo observado por este tribunal. No habiendo promovido medio probatorio alguno que le favoreciera se verifica el segundo supuesto del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

IV
EL DERECHO
Establece el artículo 1.592 del Código Civil: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: …1º Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia…
El artículo 1.159 del Código Civil señala: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…”
La Cláusula Cuarta del contra de arrendamiento expresa: “LA ARRENDATARIA declara haber recibido el local en perfecto estado de conservación y de la misma forma se compromete a entregarlo a la terminación del contrato…”
A su vez el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Viniendo al caso que nos ocupa es evidente que loas hechos denunciados y probados hacen ver que la conducta asumida por la arrendataria al no conservar el inmueble en buenas condiciones, todo lo cual se desprende de la inspección realizada por este mismo despacho judicial, es demostrativa de la falta de cumplimiento en el cuido “como buen padre de familia” de la cosa arrendada, lo cual actualiza la causal de resolución.

V
CONCLUSION
Por lo antes expuesto llega el Sentenciador a la plena convicción de la existencia, entre las partes de este juicio, de una relación jurídica contractual de arrendamiento, cuyo contrato fue incumplido por la parte demandada al dejar de conservar el inmueble arrendado en perfecto estado para su uso, todo lo cual habilita al actor para ejercer su acción de resolución de contrato. Se hace procedente conforme a derecho la acción intentada debiendo sucumbir la demandada ante la pretensión, por falta de conservación, no así con respecto a la pretensión de reparación del inmueble pues el actor no promovió ningún medio para establecer la entidad de los daños ni la cuantía de la reparación. Tampoco procede la indemnización por retardo en la entrega del inmueble toda vez que el mismo se encuentra secuestrado. ASI SE DECIDE.

VI
DISPOSITIVA
Por lo antes expuesto este JUZGADO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO PLAZA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, Administrando Justicia EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO que intentó el ciudadano EDUADO HUMBERTO PEREIRA RODRIGUEZ contra la ciudadana ALBA ROSA MARTINEZ ambas partes identificadas anteriormente, y en consecuencia se declara resuelto el contrato y se condena a la demandada:
UNICO: A hacer entrega real, material y física, al actor, del inmueble: “local comercial distinguido con la letra y número P.B.05, el cual forma parte del CENTRO COMERCIAL SAMAN PLAZA, ubicado en la avenida principal de Trapichito, Urbanización Manuel Martínez Manuel, Sector El Samán, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda”
Déjese copia de esta decisión de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despachos de este tribunal, en Guarenas a los cinco (05) días del mes de diciembre de dos mil trece (2013). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
EL JUEZ

ABG. WILMER HERNANDEZ OROPEZA

LA SECRETARIA

ABG. CARMEN JANETH MARTINEZ VIVAS

EXPEDIENTE Nº 3693.
En fecha 05/12/2013, siendo las 12:30 PM., se publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA

ABG. CARMEN JANETH MARTINEZ VIVAS