TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS JUDICIALES: JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LA CANONA II, representada legalmente por los ciudadanos ANTONIO SLEIMAN NALLIT, en su carácter de Presidente y los ciudadanos ORLANDO JOSE QUERO FRAILE, ROSSANA SANDRA COLLOVINI DARE, MANUEL DAVID TORRES LIMA y JOHATHAN LUDOVIC BOHORQUEZ ORTEGA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad No. V-6.460.626, V-4.271.746, V-8.217.192, V-11.042.021 y V-15.315.885, respectivamente.

RUTH RODRÍGUEZ y NARCISO FRANCO, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 77.556 y 21.656, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil ESTACIONAMIENTO LINO F. J. 07, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 12 de mayo de 2005, anotada bajo el No.15, Tomo 85-A-Sdo, representada legalmente por el ciudadano JOSE EDUARDO CORREIA DE NOBREGA, en su carácter de Director Administrativo, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-11.411.938.

APODERADOS JUDICIALES: ARMANDO NUÑEZ GONZALEZ y OSCAR SANTA CRUZ CARMONA, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los Nos. 10.870 y 11.512, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL
EXPEDIENTE No. E- 2013-037

SENTENCIA DEFINITIVA

I

Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante demanda presentada en fecha 22 de julio de 2013, por los ciudadanos RUTH RODRÍGUEZ y NARCISO FRANCO, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandante JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LA CANONA II, por Cumplimiento de Contrato por vencimiento de prorroga legal, contra la Sociedad Mercantil ESTACIONAMIENTO LINO F.J. 07 C.A.. Basaron su pretensión en el contenido de los artículos 38, 39 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1167, 1159, 1264 y 1594 del Código Civil venezolano. Adjuntaron recaudos.
En fecha 29 de julio de 2013, este Tribunal admitió la demanda interpuesta, ordenando la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo (2do.) día de Despacho siguiente a la constancia en autos que de su citación se hiciera.
En fecha 24 de septiembre de 2013, mediante auto quien suscribe se avoca al conocimiento, en el mismo acto ordena librar compulsa por cuanto fueron consignados los respectivos fotostatos.
En fecha 04 de octubre de 2013, el Alguacil de este Despacho consigna informe, mediante el cual deja constancia que le fueron consignados los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte accionada.
En fecha 25 de octubre de 2013, comparecieron los abogados ARMANDO NUÑEZ GONZALEZ y OSCAR SANTA CRUZ CARMON, ampliamente identificados, y presentaron diligencia mediante la cual consignan documento poder otorgado por la parte accionada, así mismo se dieron por citado en nombre de su representada.
En fecha 29 de octubre de 2013, la representación judicial de la parte accionada consigno escrito de contestación a la demanda y reconvención. En la misma fecha este Tribunal estampó auto mediante el cual admite la reconvención propuesta por la parte demandada fijando el segundo (2do.) día de Despacho siguiente, para que la parte actora-reconvenida diera contestación a la misma.
En fecha 31 de octubre de 2013, la parte actora reconvenida presento escrito de contestación a la reconvención.
Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho.

II
DE LA CAUSA PRINCIPAL

Estando dentro de la oportunidad procesal para decidir, quien suscribe pasa a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:
La representación judicial de la parte actora en el momento de la interposición del libelo de demanda aseveró lo siguiente:
Que su representada inició una relación arrendaticia con la parte accionada en fecha 01 de julio de 2005 según consta de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 16 de junio de 2005, cuyo objeto es un área común de Estacionamiento ubicada en el Nivel Sótano 1 y Nivel Sótano 2, que forma parte del Centro Comercial La Casona II, con domicilio en el sector La Rosaleda, Kilómetro 16 de la Carretera Panamericana, jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda. Que el mencionado contrato tendría una duración de seis (06) años, prorrogables por períodos iguales contados a partir del Primero (1ero.) de julio del año 2005, hasta el Primero (1ero.) de julio de 2011, determinando según alega que de conformidad con el contrato suscrito que se prorrogaría, siempre que una de las partes notificare a la otra su voluntad de no prorrogar el contrato con por lo menos 120 días de anticipación, como señala la cláusula tercera del referido contrato.
Igualmente manifiesta que en fecha 28 de febrero de 2011, su representada por medio de la ciudadana MARILYN MONTERRERY, quien para la fecha ejercía funciones de Gerente Administrativo del Centro Comercial La Casona II, notificó formalmente a la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO LINO F.J. 07, C.A., parte demandada, su voluntad de rescindir el contrato de arrendamiento suscrito el cual según manifiesta llegaba a su término en fecha Primero (1ero.) de julio de 2011. Que la referida comunicación fue recibida en fecha 28 de febrero de 2011, a las 3:10, tal y como consta de la misma, sellada y consignada junto con su escrito de demanda.
Asimismo realiza un cuadro explicativo con un cómputo de días desde el 28 de febrero de 2011 hasta el día 30 de junio d 2011, concluyendo que dio cumplimiento a la cláusula tercera del contrato de marras inclusive con tres (3) días de holgura, e indicando que como las partes contratantes no establecieron cláusulas convencionales, opero de pleno derecho la prorroga legal, correspondiente a dos (2) años.
Seguidamente expone la representación judicial actora que llegado el mes de julio de 2011, la administración al emitir el recibo de pago correspondiente al referido mes, cambió el concepto en los mencionados recibos de “canon de arrendamiento” a “pago de prorroga legal”, tal y como le había notificado a la parte accionada, según manifiesta, sin embargo, dada la inconformidad de la representación de la parte accionada sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO LINO F.J. 07, C.A., éstos procedieron a consignar el canon de arrendamiento ante este Juzgado, en fecha 10 de noviembre de 2011 y el cual se sustancia bajo el expediente No. D-2011-038, manifestando que dichas consignaciones fueron retiradas por su representada, en fecha 27 de junio de 2013.
Prosigue indicando que en fecha 28 de febrero de 2013, previa solicitud, este Tribunal se trasladó y constituyó en el domicilio establecido en el contrato de arrendamiento, bajo estudio a los fines de notificar a la Sociedad Mercantil aquí demandada de su obligación de cumplir con la entrega material de las áreas comunes arrendadas el día 1º de julio de 2013, la cual se sustanció bajo el expediente signado con el No. S-2013-034, indicando así que la parte accionada estuvo en uso de su derecho a prorroga legal y que por lo tanto debe hacer entrega del área común arrendada.
Por último solicita que la parte accionada convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal a: “…entrega del área común arrendada a nuestra poderista JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LA CASONA II, totalmente desocupado de objetos y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió…”. A su vez requirió medida de Secuestro.
En la oportunidad dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada aseveró lo siguiente: “rechazamos y contradecimos la demanda tanto en los hechos como en el derecho que de ellos se pretende deducir y en especial en los puntos que señalaremos durante el desarrollo de nuestra contestación a la demanda”.
Continúa su contestación indicando que es cierto que su representada suscribió el contrato de arrendamiento con la parte actora, en la fecha en la que el escrito de demanda indica y bajo el documento autenticado traído a los autos, igualmente conviene en que es cierto que el término del contrato de marras se estableció de común y mutuo acuerdo en seis (6) años de conformidad con la cláusula tercera contractual.
Sigue en su defensa señalando que niega que su representada haya sido legalmente notificada de la no prórroga del contrato tal y como lo señala la parte actora, refiriendo que la misma no dio cumplimiento a lo convenido por las partes, por cuanto si bien es cierto que la tantas veces mencionada cláusula tercera determina que cualquiera de las partes pueden poner fin al contrato de arrendamiento mediante notificación escrita con por lo menos ciento veinte (120) días antes el vencimiento del lapso, no es menos cierto que la parte actora no dio cumplimiento, según alega, a lo establecido en la cláusula Vigésima contractual, la cual establece que dicha notificación además de ser escrita debía realizarse por intermedio de: “…carta o telegrama certificado en IPOSTEL o por cualquier otro órgano de correo (…) Por notificación efectuada por un Tribunal constituido en el inmueble arrendado…”.
Luego de realizar una exégesis del vocablo “correo”, procede a impugnar la notificación consignada por la parte actora junto con su escrito libelar marcada “G”, realizando una serie de alegatos concluyendo que dicha notificación al no haberse realizado mediante los medios idóneos, es decir, los anteriormente mencionados, debe ser considerada como no efectuada y en consecuencia nula, según manifiesta, indicando igualmente que al no haberse realizado dicha notificación el contrato bajo estudio “…se prorrogo tácitamente y se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, a partir del día 1º de julio de 2011…”, que por lo tanto la pretendida prorroga legal que alega la parte actora fue disfrutada por su representada no se ha verificado legalmente.
Continúa la representación judicial de la parte accionada indicando que es incierto que su representada haya voluntariamente decidido comenzar a depositar sin razón alguna los cánones de arrendamiento ante este Juzgado, que lo cierto es que ante la negativa de la Junta de Condominio, aquí actora, de recibir los cánones de arrendamiento correspondientes, se vieron forzados a iniciar el procedimiento de consignación de canon de arrendamiento correspondiente, a partir del 14 de noviembre de 2011 y desde esa fecha ha venido cumpliendo oportunamente con su obligación.
De igual manera en el CAPITULO II del escrito de contestación continúa alegando a su favor lo siguiente: Que a todo evento y en caso que este Juzgado tenga como valida la notificación realizada por la parte actora, impugnada por ellos, resaltan el hecho que en ningún momento en la referida notificación se le indica a su representada que debe hacer entrega material de inmueble arrendado si no que la misma indica que se rescinde el contrato de arrendamiento a los fines de la suscripción de un nuevo contrato por el periodo de cinco (5) años. A su vez, planteo reconvención basada en el cumplimiento de acuerdo suscrito en reunión sostenida entre ambas parte en fecha 20 de julio de 2010. la cual fue admitida en su oportunidad.
Trabada así la litis, esta Juzgadora pasa a analizar las pruebas traídas por las partes en el proceso:

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA JUNTO AL ESCRITO DE DEMANDA, RATIFICADAS EN EL LAPSO RESPECTIVO DE PRUEBAS, CON RELACIÓN A LA CAUSA PRINCIPAL

• Original de documento poder otorgado por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LA CASONA II, a los abogados RUTH RODRÍGUEZ y NARCISO FRANCO, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, en fecha 8 de enero de 2013, anotado bajo el No. 21, Tomo 01 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, como prueba de la representación judicial de la parte actora aquí ejercida. Ratificada en el lapso de pruebas.
• Copia Simple de Acta de Asamblea del Centro Comercial La Casona II, de fecha 08 de marzo de 2012, cursante a las páginas 85 y 86, del respectivo libro. Con relación a dicha documental la parte promovente consignó en el lapso de pruebas el libro de actas en original, el cual fue agregado como anexo único al presente expediente, no siendo impugnada por la parte accionada, constatando esta Juzgadora que la mismo el copia fiel y exacta de su original, anexada a fin de demostrar las personas que fungen como Miembros Principales de la Junta de Condominio del Centro Comercial La Casona II, se valora como prueba de las personas que ahí se mencionan son los miembros principales de la Junta de condominio aquí demandante, a tenor de lo establecido en el artículo 1377 de la norma sustantiva civil. Ratificada en el lapso de pruebas.
• Copia Simple de documento de condominio del Centro Comercial La Casona II, registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Los Salias del Estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 1996, el cual se valora como fidedigna de conformidad con el artículo 429 de la norma adjetiva civil, por cuanto no fue impugnada por la legitimada pasiva en su oportunidad legal correspondiente. Ratificada en el lapso de pruebas.
• Copia simple de Reglamento de Condominio del Centro Comercial La Casona II, con relación a esta documental la parte accionante alega que el mismo se encuentra registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Los Salias del Estado Miranda, bajo el No. 32, Protocolo Primero, Tomo 09, de fecha 14 de septiembre de 1999, sin embargo advierte esta Juzgadora que el documento consignado como tal consta de copia simple sin sellos e identificación del registro a que se refiere, en consecuencia, carece de valor probatorio por no tratarse de copia simple de documento público o privado reconocido tal y como lo exige el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ratificada en el lapso de pruebas.
• Original de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes en Conflicto, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 16 de junio de 2005, anotado bajo el No. 67, Tomo 59 de los libros de autenticaciones llevador por esa Notaría, se otorga pleno valor probatorio como prueba del vinculo jurídico existente entre las partes y del cual se reclama su cumplimiento con base en lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. Ratificada en el lapso de pruebas.
• Copia simple de Certificación de Registro Mercantil de la Sociedad Mercantil ESTACIONAMIENTO LINO F.J. 07, C.A. aquí demandada, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, en fecha 01 de junio de 2009, anotado bajo el No. 36, Tomo 101-A Sdo. Se valora como prueba de la existencia y registro de la persona jurídica aquí demandada, de conformidad con el artículo 429 de la norma adjetiva civil. Ratificada en el lapso de pruebas.
• Original de carta misiva suscrita por la ciudadana MARILYN MONTERREY, en su condición de Gerente de Administración del Centro Comercial la Casona II, librada a la Sociedad Mercantil ESTACIONAMIENTO LINO F.J. 07, C.A., en fecha 28 de febrero de 2011, con relación a dicha documental por cuanto la misma representa la trabazón de la litis en el presente juicio, será objeto de análisis posterior. Ratificada en el lapso de pruebas.
• Original de la Notificación Judicial signado con el No. S-2013-034, la cual se valora como prueba de la materialización del acto efectuado para notificar a la persona jurídica aquí demandada, de conformidad con el artículo 429 de la norma adjetiva civil.
• Copia Simple de Reunión de la Junta de Condominio del Centro Comercial La Casona II, efectuada en fecha 19 de junio de 2012. Con relación a dicha documental la parte promovente no consignó libro de actas en original para confrontarla, aun y cuando no fuere impugnada por la parte accionada, esta Juzgadora, le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA Y LAS PROMOVIDAS Y CONSIGNADAS EN PERIODO DE PRUEBA RELATICAS A LA CAUSA PRINCIPAL Y A AL RECONVENCIÓN PLANTEADA.

• Original de Documento Poder otorgado por el ciudadano JOSÉ EDUARDO CORREIRA DE NOBREGA, en su carácter de Director Administrativo de la Sociedad Mercantil ESTACIONAMIENTO LINO F.J. 07, C.A., a los abogados ARMANDO NUÑEZ GONZALEZ y OSCAR SANTA CRUZ CARMONA, se valora como prueba de la representación judicial aquí ejercida a favor de la parte accionada de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.
• Original de carta misiva suscrita por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LA CASONA II a la Sociedad Mercantil ESTACIONAMIENTO LINO F.J., C.A., aquí demandada, de fecha 26 de julio de 2010, carece de valor probatorio por cuanto según lo establecido en el artículo 1371 del Código Civil las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra la misma debe tratarse de la existencia de una obligación o cualquier hecho jurídico relacionado con los puntos de la controversia.
• Original de dos (2) recibos de pago Nos. 00-00003994 y 00-00004117, respectivamente, librados por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LA CASONA II a la parte demandada ESTACIONAMIENTO LINO FJ 07, C.A., en la cual se indica como concepto: “CANON DE ARRENDAMIENTO AREA COMUN SOTANO I Y II CORRESPONDIENTE AL MES DE JULIO 2011” “PAGADO JUNTA DE CONDOMINIO C.C. CASONA II”, Y “CANON DE ARRENDMAIENTO AREA COMUN SOTANO I Y II CORRESPONDIENTE AL MES DE AGOSTO 2011” “PAGADO JUNTA DE CONDOMINIO C.C. CASONA II”. Se valora como prueba del pago efectuado por la parte accionada a la Junta de condominio aquí demandante de la pensión locativa de los meses ahí indicados de conformidad con lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil.
• Copia Simple de los siguientes documentos:
o Carta misiva suscrita por el ciudadano JOSÉ EDUARDO CORRERIA DE NOBREGAN, a la Administradora MARILYN MONTERREY, de fecha 08 de agosto de 2011.
o Cheque No. 33487791, del banco Banesco librado contra la cuenta No. 01341020810003002367 a la JUNTA DE CONDOMINIO DEL C.C. LA CASONA II.
o Recibo de pago No. 00-00003994, librado por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LA CASONA II.
o Carta misiva suscrita por el ciudadano JOSÉ EDUARDO CORRERIA DE NOBREGAN, a la Administradora MARILYN MONTERREY, de fecha 01 de septiembre de 2011.
o Cheque No. 296732279, del banco Banesco librado contra la cuenta No. 01341020810003002367 a la LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LA CASONA II.
o Recibo de pago No. 00-00004117, librado por LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LA CASONA II.
o Contrato de arrendamiento entre las partes aquí contrincantes sin firmar.
o Carta misiva suscrita por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LA CASONA II. a la Sociedad Mercantil ESTACIONAMIENTO LINO F.J. 07, C.A. aquí demandada, de fecha 26 de julio de 2010, carece de valor probatorio por cuanto según lo establecido en el artículo 1371 del Código Civil las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra la misma debe tratarse de la existencia de una obligación o cualquier hecho jurídico relacionado con los puntos de la controversia.
Tales probanzas carecen de valor probatorio por no tratarse de documentos públicos ni reconocidos tal y como lo exige el artículo 429 de la norma adjetiva civil.
• De la Exhibición requerida, en cuanto a este medio probatorio admitido y ordenado evacuar, aun y cuando se evidencia que él promovente; no agoto los trámites pertinentes dentro del lapso establecido para alcanzar las resultas de la misma, se evidencia que la parte actora reconvenida, promovió el mismo en tiempo oportuno, por tal motivo se entiende desestimada ésta, pero tal como fue plasmado anteriormente se valorado el instrumento promovido, en la forma indicada. Así se decide.-
• En cuanto a la testimonial de la ciudadana MARILYN MONTERREY ZAPATA, evidenciando de autos que la misma fue declarada desierta sin que la parte pidiera nueva oportunidad, resulta inoficiosa providenciar sobre las mismas.
En relación con los alegatos esgrimidos en dichos escritos, aun cuando no son objeto de pruebas se procederán a estudiar, tal como fuere indicado en auto de fecha 04/11/2013.
Valoradas como han sido las pruebas aportada por las partes en conflicto, pasa este Tribunal, queda a esta sentenciadora determinar los puntos controvertidos en el presente juicio, ya que habiendo convenido la parte accionada en la existencia de la relación arrendaticia y la fecha que esta inicio de acuerdo a los alegatos de la parte demandante, queda a ésta juzgadora determinar sin lugar a dudas si tal y como alega la parte accionante efectuó en forma efectiva, y de conformidad con la cláusula tercera contractual, el desahucio a los fines de poner fin al contrato de marras y por ende la parte demandada comenzaría a hacer uso de la prorroga legal correspondiente y en consecuencia su derecho a reclamar la entrega del inmueble arrendado; o si por el contrario, tal y como sostiene la legitimada pasiva, su contraparte no dio fiel cumplimiento a los requisitos contractuales pactados y suscritos en el documento de arrendamiento, específicamente en su cláusula vigésima y en consecuencia, según alega, el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
Así las cosas y trabada la litis en los términos antes expuestos quien suscribe pasa a analizar de manera detallada las cláusulas Tercera y Vigésima del contrato de arrendamiento bajo estudio suscrito por las partes en fecha 16 de junio de 2005, las cuales son del tenor siguiente:
“TERCERA: El término de vigencia del presente contrato será de Seis (06) años Prorrogables, por períodos iguales, contados a partir del día Primero (01) de Julio del año Dos Mil Cinco (2.005) hasta el Primero (01) de Julio del Dos Mil Once (2.011). cualquiera de las partes podrá manifestar su deseo de dar por terminado el presente contrato, mediante notificación escrita, hecha por lo menos con CIENTO VENITE (120) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado, obligándose a devolver el área arrendada en perfecto estado”
“VIGÉSIMA: A los efectos de las notificaciones que sean necesarias practicarse por cualquier motivo relacionado con el presente contrato, se considerarán legalmente válidas las que se efectúen valiéndose de uno o cualquiera de los siguientes medios: 1) Por notificación efectuada por medios (Sic) de carta o telegrama certificado en IPOSTEL o por cualquier otro órgano de correo, dirigida a la dirección del inmueble arrendado, a cuyo efecto bastará la comprobación del sello de el inmueble autorizada.- 2) Por notificación efectuada por un Tribunal constituido en el inmueble arrendado, practicada en la persona del representante legal de “LA ARRENDATARIA” Asimismo se establece a los fines de la presente Cláusula los siguientes domicilios…”.
De la transcripción efectuada, ésta Juzgadora observa como fueron redactadas las cláusulas contractuales, las cuales de mutuo acuerdo las partes pactaron con relación a la forma en que se debía levar a cabo cualquier notificación relacionada con el contrato suscrito, tiene como hecho cierto la manera taxativa en que acordaron las partes en conflicto la realización de tales notificaciones, por lo que, si bien es cierto que la parte actora cumplió, tal y como alega, con una de las cláusulas, es decir; la cláusula tercera, en el sentido de que la notificación efectuada fue hecha de forma escrita, sin embargo no cumplió con lo establecido en la cláusula vigésima contractual por cuanto dicha notificación, además de ser escrita, debía realizarse por intermedio de: “…IPOSTEL o por cualquier otro órgano de correo…” o “…Por notificación efectuada por un Tribunal constituido en el inmueble arrendado…”, por lo que del análisis de la notificación traída a los autos por la parte actora anexa marcada “G” la misma trata de una carta misiva suscrita por la Directora Administrativa de la parte actora, Centro Comercial La Casona II, y dirigida a la parte demandada ESTACIONAMIENTO LINO F.J. 07, C.A., la cual la legitimada activa intenta tener como desahucio validamente efectuado, empero, la misma tal y como se mencionó antes no cumplió con uno de los requisitos convencionales y contractuales suscritos por las partes por lo que la misma no cumple el fin para el cual la parte actora quiere hacer valer, es decir, Notificación de NO renovación del contrato de arrendamiento bajo estudio. Siendo considerada ut supra, como la trabazón del conflicto, debe considerarse que la misma no cumple con los elementos que validamente acordaron las partes y así deberá ser considerado en la parte dispositiva.
En este orden de ideas, en el caso sub litis se desprende del estudio de las actas procesales que ambas partes suscribieron de forma privada un Contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble ampliamente identificado en autos, y el siendo objeto de litigio, no en cuanto a la suscripción del mismo, ni mucho menos su desconocimiento, pero si en cuanto a la concepción o duración del mismo, a los fines de resolver sobre el efectivo disfrute de la prorroga legal, que aun y cuando el desahucio fue considerado no efectuado de conformidad con lo pactado, a su vez; surge la inquietud de plasmar sobre la noción en cuanto a la forma del mismo (contrato de arrendamiento). En tal sentido; entrando en vigencia el referido en fecha (1°) de julio de 2005, por un periodo de seis (6) años, es decir; hasta el (1°) de julio de 2011, tal como se desprende del contrato original 106 al 109 de la primera pieza del expediente, consignado por el actor adjunto al libelo, quedando establecido por esta Instancia que entre las partes existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos señalados en el referido Contrato de Arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia. En este estado, se procede a analizar dicho contrato suscrito por las partes, a los fines de determinar su naturaleza, para lo cual se observa que:
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia.” (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99). Tal como se ha sostenido en otras decisiones.
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto, de si la acción se encuentra fundamentada en un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los Contratos de Arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovables o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Por su parte, en una sentencia de vieja data dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las siguientes consideraciones: “El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).
Así las cosas, se evidencia que dicho contrato se encuentra renovado automáticamente por ser catalogado, entre los contratos convencionales a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, siendo de aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato si no desean renovar o si por el contrario quedará prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Así se decide.-

DE LA RECONVENCIÓN

Entrando analizar la reconvención planteada por la parte accionada-reconviniente, Sociedad Mercantil ESTACIONAMIENTO LINO F.J. 07, C.A. , contra la actora-reconvenida JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LA CASONA II., de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, pretende el Cumplimiento de un acta suscrita en fecha 20/07/2010, y para lo cual a su vez, en caso de que no sea acordado lo peticionado, exige que se suscriba un nuevo contrato, tal como fuere supuestamente, acordó. Aun cuando se evidencia de marras, que la actora-reconvenida, se limito a negar, rechazar y contradecir lo reconvenido sin probar nada a cambio, se observa de las pruebas promovidas lo siguiente:
Que el acta alegada de la cual se pide su cumplimiento, aun cuando no fuere impugnada ni desconocida formalmente por la contraparte, no se encuentra inserta en libro de actas, promovido y consignado el tiempo oportuno, llevado por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LA CASONA II., Actora-reconvenida, pero que aun no siendo desvirtuada por ésta parte, nada aportaría a la resolución de la controversia, ello en virtud de que tal como fuere decidido el contrato objeto de estudio se encuentra renovado, por ser considerado un contrato a tiempo determinado prorrogable (de tracto sucesivo) y por no haber la parte actora-reconvenida, en su oportunidad, efectuado de forma legal la notificación de la no renovación, tal y como se expreso anteriormente. En tal sentido; dar cumplimiento a lo convenido por las partes en dicha reunión, resultaría a todas luces para quien sentencia, ilegal e inoficioso. Así se decide.-
A si pues, vista la errónea interpretación de la parte accionada-reconviniente de tal situación, corresponde a ésta Juzgadora determinar con claridad cual es la situación jurídica en que se encuentran las partes al no haber, la Arrendadora-demandante-reconvenida, realizado la notificación en los término en que se convino en el contrato de arrendamiento, por lo que enerva de autos, que de conformidad con lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento bajo estudio, al no efectuarse la notificación en la forma prevista en la cláusula vigésima, se determina sin lugar a dudas, que el mismo se renovó automáticamente por periodo de seis (6) años contados a partir del día 01 de julio de 2011. En tal sentido se deberá declarar en el dispositivo Sin Lugar la reconvención, de acuerdo a lo esbozado. Así se decide.-

DECISIÓN

En virtud de los planteamientos antes expuestos, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, interpusiera la parte actora-reconvenida JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LA CASONA II. en contra de la Sociedad Mercantil ESTACIONAMIENTO LINO F.J. 07, C.A., ambas ampliamente identificadas en la presente sentencia.
SEGUNDO: En virtud de la anterior decisión se declara SIN LUGAR, la reconvención planteada por la accionada-reconviniente Sociedad Mercantil ESTACIONAMIENTO LINO F.J. 07, C.A., contra la actora-reconvenida JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LA CASONA II., ambas ampliamente identificadas en la presente sentencia.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas recíprocamente a las partes.
Publíquese y Regístrese
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en la ciudad de San Antonio de Los Altos, a los tres (3) días del mes de diciembre de dos mil trece (2013). Años 203 de la Independencia y 154 de la Federación.
LA JUEZ TEMPORAL

GRELIN MIJARES
EL SECRETARIO,

MAIKEL MEZONES I.

En esta misma fecha se registró la anterior sentencia, siendo las tres veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.)
EL SECRETARIO,

MAIKEL MEZONES I.

GM/MMI
Expediente N° E-2013-037