TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACION DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: LUIS EDUARDO SANCHEZ FLOREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.246.187.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: JORGE ELIEZER LEAL RANGEL, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.587.623, inscrito en el Inpreabogado bajo número 97.360.
PARTE DEMANDADA: ROBERTO ENRIQUE DURAN VEGA y HEVELING DAMARIS NAVA RAMÍREZ, venezolanos, mayores de edad, solteros, bachiller el primero, Técnico Superior Universitario la segunda, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-13.793.579 y V-12.634.576, respectivamente.
APODERADAS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: VIVIAN PUERTAS SOTO y BRENDA NIÑO, inscritas en Inpreabogado bajo Nros. 25.737 y 83.779, respectivamente.
CAUSA: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
EXPEDIENTE: N° 7406.
I
ANTECEDENTES DE LA CAUSA
A objeto de su resolución Judicial por este Juzgado, es recibido en fecha 28 de abril de 2.011, libelo de demanda proveniente del Juzgado distribuidor de causas; mediante el mismo se plantea una demanda de resolución de contrato de opción de compra venta y que en consecuencia los demandados sean condenados a devolver la cantidad de Bs. 150.000,oo dados en calidad de arras y cancelen además de la suma de Bs. 45.000,oo por concepto de daños y perjuicios.
La alegación de la demandante, el escrito libelar, se refiere así:
.- que en fecha 09 de marzo de 2.009, celebró con los demandados, un contrato de opción a compra, según documento autenticado en la Notaría Pública cuarta de San Cristóbal, bajo el Nro. 58, Tomo 39, sobre un apartamento propiedad de éstos, con una superficie de 79,76 Mts2, la cual posee Un dormitorio principal con nicho para closet, un baño, área de cocina y oficios, Star –comedor y hall de entrada, con puesto de estacionamiento, distinguido con el Nro. D2-4, ubicado alrededor de los Edificios 1-B Río Uribante y 1-B Río Doradas, con un área aproximada de 15 Mts2. Dicho inmueble se encuentra ubicado en la Avenida Principal El Junco, sector las vegas, Planta Nro. 2 del Edificio Nro. 1-B, Río Doradas del Conjunto Residencial Don Luís, I Etapa, Apartamento Nro. D2-4, Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.
.- que consta en el documento citado que entregó a los demandados, la cantidad de Bs. 150.000,oo en calidad de arras, según consta de cheques que anexa, cantidad que sería imputable al precio definitivo del inmueble, el cual fue estipulado en la cantidad de Bs. 250.000,oo-, por lo que quedó una diferencia de Bs. 100.000,oo que cancelaría a la firma del documento de compra venta.
.- que se estipuló en el contrato de opción, que el dinero dado en calidad de arras sería destinado a cancelar la hipoteca que pesaba sobre el inmueble y que igualmente los demandados se obligaron a entregar los recaudos necesarios para poder protocolizar el documento definitivo de compra venta.
.- que se estipuló en la cláusula séptima del contrato un plazo de 30 días, contados a partir de la firma del documento de opción de compra venta, esto es, desde el 30 de marzo de 2009, lo que evidencia que dicho plazo feneció el 30 de abril de 2009, sin que pudiera concretarse el referido negocio jurídico por causas imputables a los co demandados, ya que ni liberaron la hipoteca de primer grado, no entregaron los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta y no regresaron el dinero dado en arras.
.- que visto tal incumplimiento, demandan se declare resuelto el contrato de opción de compra venta; se condene a los co demandados a devolver la cantidad de s. 150.000,oo; que estos últimos cancelen por concepto de daños y perjuicios la cantidad de Bs. 45.000,oo lo que representa el 30% del monto dado en arras, como se estipuló en el contrato y la indexación de las cantidades demandadas.
ADMISION DE LA DEMANDA:
Riela al folio 17, auto de fecha 11 de mayo de 2.011, por el que se da admisión a la demanda de autos a través del procedimiento ordinario
CITACION DE LA ACCIONADA:
Riela al folio 20 diligencia de fecha 26 de mayo de 2011 por la que la representación actoral señala consignar lo necesario para la citación de la demandada; así mediante diligencia de fecha 31 de mayo de 2.011, el alguacil señala que se le suministró lo concerniente para la citación de los co demandados. (f23)
Riela al folio 24, auto de fecha 18 de julio de 2.011, por el que se acuerda comisionar al juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira a los efectos de practicar la citación de los co demandados.
Riela a los folios 25 al 38, comisión realizada por el Juzgado antes señalado donde consta la citación de los co demandados en la causa, siendo que tal comisión es recibida por éste Tribunal en fecha 03 de noviembre de 2.011.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:
Riela a los folios 41 al 47 escrito de contestación de demanda realizado por la representación de los co demandados, en la misma se expone:
.- que rechaza y contradice en todos y cada uno de sus los hechos y el derecho invocado en el libelo, siendo falso que los demandantes no hayan tenido la intención de devolver el dinero dado en arras.
.- que en fecha 24 de abril de 2009, éste mismo juzgado, admitió demanda interpuesta por el actor Luís Alfredo Sánchez Florez, contra sus representados, en la que se peticionaba el cumplimiento del contrato de venta del inmueble, y que posteriormente, en fecha 07-05-2009, se procedió a reformar la demanda para tramitarse por el procedimiento Intimatorio, lo que implicó su voluntad de no ejecutar el contrato.
.- arguye que la Sala Civil del TSJ, ha expresado cuales son los elementos esenciales que caracterizan el contrato de promesa bilateral u opción de compraventa, según la cual las promesas u opciones de compra venta, no constituyen una venta sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación. Y entonces, sin quien incumple es el opcionado comprador, éste deberá consentir en que el opcionante vendedor retenga las arras y por otra parte, si es el opcionante vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de arras recibidas.
.- indica que de las actuaciones realizadas por el actor en expediente 5779, se evidencia que él no ha querido el cumplimiento del contrato, por lo que mal puede demandar el pago de la cláusula penal, que se señala en la cláusula séptima, siendo que quien debe pagar dicha penalización es el actor y no los co demandados, ya que aquel pretende cobrar casi el valor total del inmueble por esa vía, utilizando el órgano jurisdiccional para un enriquecimiento ilícito.
.- prosigue señalando que, además en la cláusula señalada, se estableció una única total y definitiva indemnización y el actor pretende que se indexe la cantidad de dinero dado en arras y la cantidad establecida como penalización por el presunto incumplimiento.
.- expresa que el actor fundamenta su pretensión en el artículo 1.167 del Código Civil, del que se derivan los requisitos para que resulte procedente la acción y que en el contrato de opción de compraventa mantiene ciertos elementos, a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto: c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la acción.
.- indica que el demandante pretende el pago de una doble indemnización, cuando peticiona se le pague lo indicado en la cláusula penal y la indexación de esa cantidad, lo cual infringiría el artículo 1.276 del Código Civil.
.- arguye que el actor, en varias oportunidades ha pretendido la readquisición del inmueble y en su defecto solicita el reembolso de lo correspondiente en arras, para lo cual debió cumplir previamente con el requisito del artículo 1.269 del Código Civil.
.- señala que lo indicado en tal artículo. los co demandados debieron ser objeto de requerimiento o interpelación por el comprador para que quedaran constituidos en mora, en razón de que no se estableció plazo al respecto; interpelación que debe ser por escrito y en forma judicial, según lo interpretado del artículo 1969 del Código Civil, por lo que, -señala- los co demandados, para el momento de ser emplazados por esta demanda, no se encontraban en mora, respecto a la devolución al comprador de la suma de dinero dado en arras, por lo que rechazan el pago de lo demandado.
.- arguye que siendo el plazo, el tiempo legal o contractualmente establecido que ha de transcurrir para que se produzca un efecto jurídico, al no indicarse el plazo en el que debía cumplirse la obligación de restitución de las arras en el contrato, en principio ha de cumplirse sin demora; sin embargo, si de su naturaleza y circunstancia se dedujera que ha de entenderse concedido un plazo al deudor, o si se ha dicho que sea el mismo deudor el que decida cuando ha de cumplirse la obligación, a falta de acuerdo, cualquiera de las partes, podrá solicitar el juzgado que fije un plazo, lo cual no ha sucedido.
.- señala que el carácter esencial o no del plazo se puede derivar de la expresa constancia en el contrato del plazo como esencial, o de la misma naturaleza de la obligación, que hace que el cumplimiento tardío ya no tenga interés para el acreedor, y en el presente caso, el cumplimiento del contrato ya no le interesa al demandante, por las demandad sucesivas que ha interpuesto y en los cuales se evidencia la falta de certeza de lo que él quiera.
En fecha 19 de diciembre de 2.012, la representación de los codemandados presentan escrito de promoción de pruebas en fecha 19 de diciembre de 2.011, haciendo lo propio a su vez la actora, en fecha 12 de enero de 2.012, éstas pruebas fueron agregadas tal y como consta en auto de fecha 17 de enero de 2.012. (f.72). y mediante auto de fecha 24 de enero de 2.012 que riela al folio 73, se da admisión a las pruebas presentadas por ambas partes.
Riela a los folios 284 al 289, escrito de informes presentado por la parte actora en fecha 11 de abril de 2.012.
II
MOTIVACION DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
A manera de prolegómeno se realiza una síntesis breve, precisa y lacónica de los hechos alegados y las defensas y excepciones opuestas a objeto de establecer los términos en que ha quedado delimitada la controversia, dando con ello cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 243 numeral 3 del Código de Procedimiento Civil.
DE LOS ALEGATOS ESGRIMIDOS EN LA DEMANDA:
Señala el accionante que en fecha 09 de marzo de 2.009, celebró con los demandados contrato de opción a compra sobre un apartamento propiedad de éstos, ubicado en la Avenida Principal El Junco, sector Las Vegas, Planta Nro. 2 del Edificio Nro. 1-B, Río Doradas del Conjunto Residencial Don Luís, I Etapa, Apartamento Nro. D2-4, Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.
Señala además, que entregó a los demandados Bs. 150.000,oo en calidad de arras, según consta de cheques que anexa, cantidad que sería imputable al precio definitivo del inmueble el cual fue estipulado en la cantidad de Bs. 250.000,oo, por lo que quedó una diferencia de Bs. 100.000,oo que cancelaría a la firma del documento de compra venta y que igualmente se estipuló en el contrato de opción, que el dinero dado en calidad de arras sería destinado a cancelar la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, obligándose por su parte los demandados a entregar los recaudos necesarios para poder protocolizar el documento definitivo de compra venta, fijándose un plazo de 30 días, contados a partir de la firma del documento de opción de compra venta, el cual feneció sin que pudiera concretarse el referido negocio jurídico por causas imputables a los co demandados, ya que ni liberaron la hipoteca de primer grado ni entregaron los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta y no regresaron el dinero dado en arras.
Expresan que por lo anterior demandan la resolución del contrato de opción de compra venta y que en consecuencia, los co demandados sean condenados a devolver la cantidad de Bs. 150.000,oo; que cancelen por concepto de daños y perjuicios la cantidad de Bs. 45.000,oo lo que representa el 30% del monto dado en arras, como se estipuló en el contrato y la indexación de las cantidades demandadas.
DEFENSAS Y EXCEPCIONES EXPUESTAS POR LA ACCIONADA:
Rechaza y contradice en todos y cada uno los hechos y el derecho invocado en el libelo, arguyendo que es falso que los demandados no hayan tenido la intención de devolver el dinero dado en arras.
Expresa que en fecha 24 de abril de 2009, éste mismo juzgado admitió demanda interpuesta por el actor Luís Alfredo Sánchez Florez, contra sus representados, en la que se peticionaba el cumplimiento del contrato de venta del inmueble, demanda que fue reformada para tramitarse por el procedimiento Intimatorio, lo que implicó su voluntad de no ejecutar el contrato.
Señala criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sobre cuáles son los elementos esenciales que caracterizan el contrato de promesa bilateral u opción de compraventa, en el sentido de que no constituyen una venta sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación.
Indica que de las actuaciones realizadas por el actor en expediente 5779, se evidencia que él no ha querido el cumplimiento del contrato, por lo que mal puede demandar el pago de la cláusula penal, que se señala en la cláusula séptima, siendo que quien debe pagar dicha penalización es el actor y no los co demandados, ya que aquel pretende cobrar casi el valor total del inmueble por esa vía. Prosigue señalando que además en la cláusula señalada, se estableció una única total y definitiva indemnización y el actor pretende que se indexe la cantidad de dinero dado en arras y la cantidad establecida como penalización por el presunto incumplimiento.
Indica que del artículo 1.167 del Código Civil, se derivan los requisitos para que resulte procedente la acción y que en el contrato de opción de compraventa mantiene ciertos elementos: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la acción.
Indica que el demandante pretende el pago de una doble indemnización, cuando peticiona se le pague lo indicado en la cláusula penal y la indexación de esa cantidad, lo cual infringiría el artículo 1.276 del Código Civil.
Arguye que el actor, en varias oportunidades ha pretendido la readquisición del inmueble y en su defecto solicita el reembolso de lo correspondiente en arras, para lo cual debió cumplir previamente con el requisito del artículo 1.269 del Código Civil y que según lo indicado en tal artículo significa que los co demandados debieron ser objeto de requerimiento o interpelación por el comprador para que quedaran constituidos en mora, en razón de que no se estableció plazo al respecto; interpelación que debe ser por escrito y en forma judicial.
Señala que siendo el plazo, el tiempo legal o contractualmente establecido que ha de transcurrir para que se produzca un efecto jurídico, al no indicarse el plazo en el que debía cumplirse la obligación de restitución de las arras en el contrato, en principio ha de cumplirse sin demora; sin embargo, si de su naturaleza y circunstancia se dedujera que ha de entenderse concedido un plazo al deudor, o si se ha dicho que sea el mismo deudor el que decida cuando ha de cumplirse la obligación, a falta de acuerdo, cualquiera de las partes, podrá solicitar del juzgado que fije un plazo, lo cual no ha sucedido.
THEMA DECIDENDUM
De acuerdo a las alegaciones y defensas y excepciones opuestas, para éste Operador de Justicia la controversia queda delimitada a una acción de resolución de opción de compra venta bajo el argumento del demandante de que no cumplieron con lo estipulado en el contrato, vencido el plazo fijado para ello; y a su vez la demandada pretende excepcionarse de ello manifestando que según demanda realizada por el mismo accionante por cumplimiento de contrato y posteriormente reformada para ser tramitada por el procedimiento intimatorio, se deriva la voluntad del demandado de no ejecutar el contrato, lo que equivale a una resolución, por lo que no puede demandar el pago de la cláusula penal, ya que exigió y demandó la resolución del contrato, que equivale al no cumplimiento del mismo. Así mismo señala que en dicho contrato se estableció una única total y definitiva indemnización. Alega a su favor lo señalado en el artículo 1269 del Código Civil.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda este Juzgador pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:
Nuestra Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
Con el libelo de demanda:
.- Documental: Copia simple de contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes de la litis ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 09 de marzo de 2.009, Nro. 58, Tomo 39. Esta documental se valora como documento Público demostrativo de la negociación de opción de compra venta realizada por las partes, regulada por las convenciones establecidas en el citado documento.
.- Copias de cheques del Banco de Venezuela y de Banfoandes. Se indica que el hecho de la entrega de esa cantidad de dinero por parte de la demandante a los co demandados no quedó controvertida aunado al hecho de que ello quedó establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, ya valorado.
.- Copia simple de documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, de fecha 04 de septiembre de 2.006, inserto bajo el Nro. 15, Tomo 33, folios 87 al 95, Protocolo Primero, tercer Trimestre. Esta documental se valora como documento Público demostrativo de que los co demandados en la presente causa son los propietarios del inmueble objeto de la opción de compra venta que se pretende resolver.
En el lapso probatorio:
.- Ratifica la instrumental consistente en contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 09 de marzo de 2.009, inserto bajo el Nro. 58, Tomo 39. Se indica el análisis previo de esta documental, ratificando el valor otorgado como documento Público demostrativo de la negociación de opción de compra venta realizada por las partes, regulada por las convenciones establecidas en el citado documento.
.- Prueba de Informes:
1) A la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira. Esta información es recibida en fecha 27 de febrero de 2.012, mediante oficio 7570-0051 emanado de esa Oficina, por lo que es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar de lo indicado en su contenido que:
El inmueble consiste en un apartamento ubicado en la Avenida Principal del Junco, sector las Vegas, planta Nro. 02 del Edificio Nro. 1-B, Río Doradas del Conjunto Residencial Don Luís II Etapa, apartamento Nro. D2-4, Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, pertenece a los co demandados; que el inmueble se encuentra hipotecado a favor de BANAVIH; que dicha hipoteca no ha sido liberada por lo que el inmueble actualmente sigue hipotecado a BANAVIH.
2) Al Banco Bicentenario de esta ciudad, sucursal San Cristóbal. Esta información fue recibida en fecha 17 de septiembre de 2.012. Es en consecuencia valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar de lo indicado en su contenido que:
Que fue emitido el cheque de gerencia Nro. 00002837, girado contra la cuenta Nro. 0007 0147 53 0000000001, en fecha 04-03-2.009, a favor del ciudadano Roberto Durán, por un monto de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs. 130.000,oo).
3) Al Banco de Venezuela. Esta información fue recibida en fecha 12 de marzo de 2.012, siendo en consecuencia valorada conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar de lo indicado en su contenido que:
El beneficiario que cobró el cheque signado con el Nro. 87004939, de fecha 04 de marzo de 2.009, por un monto de Bs. 20.000,oo, cargado a la cuenta corriente Nro. 0102-0380-53-00-00022622, perteneciente a Luís Eduardo Sánchez Flores, fue Roberto Durán.
4) Al Banco Sofitasa. Esta información fue recibida en fecha 13 de marzo de 2.012, siendo en consecuencia valorada conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar de lo indicado en su contenido que:
Los demandados en la presente causa, son beneficiarios de un préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado, con recursos provenientes del Fondo Mutual Habitacional, habiendo además constituido hipoteca a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitat sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta sujeto a la presente demanda.
No existe hipoteca sobre tal inmueble a favor de la entidad Banco Sofitasa, ya que existe hipoteca constituida a favor de BANAVIH.
Los co demandados en el período comprendido dentro del 09 de marzo y 20 de abril de 2.009, no pagaron la deuda que poseen por el crédito otorgado para la adquisición del inmueble objeto de la pretensión de resolución de opción de compra venta, y que conforme a autorización del co demandado Roberto Enrique Durán, solicito que la entidad SOFITASA debitara de la cuenta de ahorro Nro. 137-0005-2-3-000108626-2, la cantidad adeudada por el crédito, siendo que tal cantidad no estuvo disponible en la cuenta.
5) A la Alcaldía del Municipio Cárdenas del Estado Táchira. La información así requerida fue recibida en fecha 20 de marzo de 2.012, siendo en consecuencia valorada conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar de lo indicado en su contenido que:
Los ciudadanos Roberto Enrique Duran Vega y Heveling Damaris Nava Ramírez, con cédulas de identidad Nros. V-13.793.579 y V-12.634.576, respectivamente, se encuentran insolventes con el impuesto de inmuebles urbanos desde el año 2.006, no encontrándose pago alguno con el sistema de esa dependencia Municipal.
6) Al Tribunal Primero de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, para que remita copia certificada del Expediente Nro. 33.969. Quien juzga señala que copia de este expediente riela a los autos de la presente causa, sin que haya sido objeto de impugnación, en consecuencia la misma es valorada como documento Público demostrativo de la demanda que inicialmente se tramitó por el procedimiento de cumplimiento de contrato para ser incoada por el procedimiento Intimatorio por el demandante.
7) Al BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT (BANAVIH). La información así requerida fue recibida en fecha 09 mayo de 2.012, siendo en consecuencia valorada conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar de lo indicado en su contenido que:
El Ciudadano Roberto Enrique Duran, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.793.579, a través de la Institución Financiera Banco Sofitasa, recibieron por concepto de subsidio habitacional, la cantidad de Bs. 18.480,oo, en el año 2.006, señalando además que, no deben realizar reintegro por ese concepto a esa Institución (BANVIH).
.- Prueba de Confesión: En lo ateniente a la confesión espontánea en que incurre la demandada al no negar y por contrario, el manifestar haber señalado recibir la cantidad de Bs. 150.000,oo por concepto de arras. Esta prueba de confesión así planteada no es objeto de valoración por este Juzgador, en razón de que a criterio propio, la misma no se ha realizado con el ánimo de confesión, sino como defensa de la accionada.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
.- Promueve el mérito favorable de las actas del expediente en lo que le sea favorable. Se toma esta indicación como la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, la cual es de obligatoria aplicación a objeto de decidir conforme a lo alegado y probado en autos.
.- Prueba de la confesión espontánea de la parte actora, contentivo en el escrito de demanda. Señala quien juzga, que por el mismo hecho de ser indicado en el libelo de demanda una resolución de contrato, no puede ello entenderse como una confesión, sino como una alegación de su pretensión, careciendo pues del ánimo de brindar una confesión. En consecuencia esta prueba no es objeto de valoración.
.- Prueba de Informes al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en expediente Nro. 33969-2009. Se indica que esta prueba fue previamente analizada, en consecuencia se ratifica el valor otorgado.
.- Documental: Copia de sentencia del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Esta documental se valora como documento Público demostrativo de la decisión de confirmación de la inadmisibilidad de la demanda de intimación interpuesta por los ciudadanos Luís Eduardo Sánchez Florez, en contra de los ciudadanos Roberto Enrique Durán Vega y Heveling Damaris Nava Ramírez.
Analizadas las pruebas, se tiene que en el presente estado de la causa se ha establecido que la misma se refiere a una Resolución de un contrato por la que los co demandados (vendedores) dieron en opción de compra venta al demandante (comprador) un inmueble ubicado en la Avenida Principal del Junco, sector las Vegas, Planta Nro. 2 del Edificio Nro. 1-B, Río Doradas del Conjunto Residencial Don Luís, I Etapa, apartamento Nro. D2-4, Táriba del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, negociación que fue pactada en documento suscrito en fecha 09 de marzo de 2.009 ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira; documento en el que se pactaron por las partes las siguientes estipulaciones como reguladoras de su relación contractual:
COMO OBLIGACIONES DE LOS OPCIONANTES VENDEDORES (DEMANDADOS)
.- se obligaban a vender al futuro comprador el inmueble antes señalado. (Cláusula Primera)
.- declararon recibir del futuro comprador, la cantidad de Bs. 150.000,oo como arras, suma a imputarse, una vez formalizada la venta al valor total acordado. (Cláusula Tercera)
.- que el dinero recibido en arras, sería destinado para la cancelación de una hipoteca existente con el Banco Sofitasa y a un subsidio directo habitacional por parte del Gobierno Nacional y que luego de ser ello cancelado se procedería a la protocolización de los documentos respectivos. Y que igualmente los futuros vendedores corrían con los gastos que pudieran causar al futuro comprador por los daños y perjuicios derivados de esta estipulación. (Cláusula Tercera)
.- que serían por cuenta de los futuros vendedores la obtención de las solvencias necesarias para la protocolización del documento de venta y que así mismo entregarían los recaudos necesarios a los fines de gestionar la protocolización de la venta. (Cláusulas cuarta y quinta)
.- si fuere a estos imputable (vendedores), la irrealización del negocio, quedaban obligados a devolver la cantidad de dinero recibido más una suma equivalente al 30 % de dicho dinero recibido. (Cláusula séptima)
OBLIGACIONES DEL OPCIONANTE COMPRADOR (DEMANDANTE)
.- A su cuenta los gastos de protocolización del documento de compra venta (cláusula sexta)
.- Cancelar la suma de Bs. 100.000,oo el día de la firma del documento definitivo de compra venta.(cláusula tercera)
.- si no se protocolizaba el documento definitivo de compra venta por causa que al mismo le fuera imputable, perdería el derecho preferencial de adquisición y se le retendría el 30% del dinero recibido como arras por concepto de indemnización única, total y definitiva por los daños y perjuicios causados, originados por su incumplimiento a la opción de compra venta. (Cláusula Séptima)
ESTIPULACIONES COMUNES A LAS PARTES
.- valor convenido como precio del inmueble, la cantidad de Bs. 250.000,oo.
.- acordaron un plazo de treinta (30) días contados a partir del 09 de marzo de 2009 para la protocolización del documento definitivo de venta.
.- elección de domicilio especial en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
Se tiene entonces que celebrada una negociación de opción de compra venta sobre el inmueble referido y determinado el alcance de los derechos y obligaciones de cada una de las partes intervinientes en el mismo, se precisa el criterio doctrinario que respecto a la opción de compra venta el autor Nicolás Vegas Rolando en su obra “Contratos Preparatorios” manifiesta así:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo” agrega el autor citado que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar”

Por su parte, Catán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra:
“es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley, en consecuencia los contratantes están imperiosamente obligados a cumplir con exactitud el contrato del mismo modo en que están obligados a cumplir los dictados de la Ley, ello derivado de la influencia creciente del principio de autonomía de la voluntad bajo el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones previsto en el artículo 1.264 del Código Civil que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas”, lo que le da carácter coercitivo al cumplimiento de las obligaciones nacidas de un contrato, por lo que las partes no pueden sustraerse al deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de sus cláusulas en la medida en que ese acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual.
Además, el artículo 1.160 del Código Civil señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos según la equidad, el uso o la Ley; siendo así, la parte actora seleccionó demandar la resolución del contrato de opción de venta, por la cual este Sentenciador considera que el contrato objeto del juicio es ley entre las partes, ya que se celebró con el consentimiento manifestado de los otorgantes.
Como corolario de ello, la ley crea la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo cual tiene su base en la acción resolutoria que está consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

La acción resolutoria señalada presupone un incumplimiento del deudor, vale decir, cuando el deudor no pone la conducta debida tal como ella estaba pactada y que resulte imputable a ese deudor. La jurisprudencia de instancia ha venido expresando en forma reiterada, cuales son los requisitos para la procedencia de la acción resolutoria, al señalar:
“…la acción resolutoria exige como requisitos de procedencia: A) La Bilateralidad del Contrato; B) El incumplimiento definitivo del contrato; C) el incumplimiento culpable imputable al deudor; D) Que el Demandante hubiese cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; y E) La intervención Judicial…” (Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Mercantil del Área Metropolitana de Caracas. Sentencia del 14 de Agosto de 1.997, Autocamiones CORSA contra FIAT Automóviles de Venezuela C.A.).

Ahora bien, el quid del asunto en el presente caso viene dado en determinar si es procedente la resolución de contrato de opción de venta por cuanto los co demandados (vendedores), al decir del actor (comprador), no dieron cumplimiento a lo establecido en el contrato, como eran las obligaciones de cancelar la hipoteca y entregar los documentos necesarios para la protocolización del documento definido de compra venta.
Así las cosas, una vez trabada como ha quedado la litis, resulta pertinente señalar que en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, cada una de las partes esta obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, en ese sentido, el demandante deberá probar la existencia de la obligación o hecho constitutivo de la misma, y al demandado le corresponderá a su vez demostrar el hecho extintivo, modificativo e impeditivo de tal obligación conforme a lo instituido en el Código de Procedimiento Civil específicamente el articulo 506, y en el Código Civil en el artículo 1.354, que en síntesis establecen que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Resulta entonces incuestionable que la actora en su cualidad de promitente compradora y la demandada en su carácter de promitente vendedora tienen la carga de demostrar la existencia de cada uno de los hechos expuestos, para que de acuerdo a lo alegado y probado en autos se resuelva este litigio dando cumplimiento a la disposición normativa establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, delimitado el alcance de las obligaciones del contrato de opción de compra objeto del presente litigio, en concordancia con el análisis realizado de los medios probatorios aportados al proceso, estima este Juzgador que, la actora cumplió con su carga de probar la existencia del contrato de opción a compra del cual se deriva la obligación que reclama como incumplida para demandar la resolución del contrato, así mismo evidencia que cumplió con las obligaciones inherentes a su condición en lo que respecta al pago inicial, declarado como recibido en el documento contentivo de la negociación. De esa manera, demostrado el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el optante comprador, correspondía a la demandada traer a los autos probanzas que demostraran su efectiva gestión para las obligaciones asumidas, esto es, la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble y que procedió a la entrega de los recaudos necesarios para la tramitación del documento definitivo de compra venta, circunstancias de las que no hay evidencia en autos, por el contrario, demostró el accionante que el inmueble se encuentra aún con el gravamen hipotecario y que los co demandados se encuentran insolventes en el pago de impuestos Municipales sobre el mismo, con lo que mal podrían haber cumplido con la entrega de recaudos para la protocolización del documento definido de compra venta. Así queda establecido.
Se tiene entonces que vencido el lapso fijado por las partes para la protocolización del documento definitivo de compra -treinta días-, podía cualquiera de las partes reclamar judicialmente de la otra la resolución del contrato de opción de compra venta, con el cumplimiento de la cláusula penal pactada, previa la demostración de ese incumplimiento contractual, sin que ello estuviere limitado previamente por sentencia judicial, ya que ninguna de las partes había previamente demandado la resolución contractual. Así se establece.
Con lo anterior considera quien juzga, que debe tenerse como demostrado el incumplimiento contractual de los co demandados (opcionantes vendedores), por lo que le es perfectamente ajustado en derecho que el demandante (opcionante comprador) reclame la resolución del contrato con los daños y perjuicios, que en este caso fueron previamente convenidos contractualmente por las partes, siendo tal sanción –según la cláusula tercera del contrato-, devolver la cantidad de dinero recibida más una suma equivalente al Treinta por ciento (30%) de dicho dinero recibido. No siendo pertinente la defensa del accionado de que el demandante no pueda demandar el pago de la cláusula penal, en el sentido de que se estableció una única total y definitiva indemnización, porque ello era pertinente para el caso de incumplimiento del optante comprador, siendo clara y expresa la cláusula de que, ante el incumplimiento de los vendedores existía una doble sanción: Primero, devolver la cantidad de dinero recibido en arras y (más) cancelar una suma equivalente al treinta (30) por ciento de dicha cantidad. Suma que por demás puede ser perfectamente indexada por ser una obligación de valor susceptible al cálculo de indexación, por el hecho de la pérdida de su valor en razón del fenómeno inflacionario; por ello la demanda así planteada deberá ser declarada con lugar en el definitivo del fallo. Así se decide.
Igualmente se concede la indexación a la suma a cancelar por los co demandados, en razón del detrimento o pérdida del valor de la moneda nacional por el hecho notorio de la inflación, cantidad que será calculada mediante experticia complementaria del fallo a realizarse por experto contable, desde el día de admisión de la demanda hasta la fecha de sentencia definitivamente firme; y no como lo solicita el actor en su libelo ya que la ejecución de la sentencia se encuentra a potestad del mismo y pudiera ocurrir el caso de un eventual retardo en su solicitud, lo cual causaría un perjuicio a la parte perdidosa. Así se decide.
III
DISPOSITIVO DEL FALLO
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE VENTA, incoada por el ciudadano LUIS EDUARDO SANCHEZ FLOREZ, contra los ciudadanos ROBERTO ENRIQUE DURAN VEGA y HEVELING DAMARIS NAVA RAMÍREZ, todos suficientemente identificados en el cuerpo de la decisión.
SEGUNDO: Resuelto el contrato de opción de compra venta suscrito por los ciudadanos LUIS EDUARDO SANCHEZ FLOREZ, por una parte y por la otra ROBERTO ENRIQUE DURAN VEGA y HEVELING DAMARIS NAVA RAMÍREZ, mediante contrato autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha nueve (09) de marzo de 2.009, inserto bajo el Nro. 58, Tomo 39.
TERCERO: Se condena a los co demandados ROBERTO ENRIQUE DURAN VEGA y HEVELING DAMARIS NAVA RAMÍREZ, a cancelar al demandante ciudadano LUIS EDUARDO SANCHEZ FLOREZ, la suma de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 195.000,oo), discriminados de la siguiente manera: a) CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo) por concepto de parte del precio (arras) recibido por la futura compra venta; y b) La suma de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,oo) que corresponde al 30% de la cantidad recibida en concepto de arras.
CUARTO: Se condena a los co demandados ROBERTO ENRIQUE DURAN VEGA y HEVELING DAMARIS NAVA RAMÍREZ a cancelar a la demandante ciudadano LUIS EDUARDO SANCHEZ FLOREZ, el monto que resultare de indexar la suma de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 195.000,oo), cantidad que se determinará mediante experticia complementaria del fallo a calcularse por un único Experto Contable, tomada desde la fecha de admisión de la presente demanda hasta la fecha de sentencia definitivamente firme.
QUINTO: Se condena al pago de las costas procesales a los co demandados ROBERTO ENRIQUE DURAN VEGA y HEVELING DAMARIS NAVA RAMÍREZ, por haber sido vencidos totalmente en la litis.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal. Notifíquese a las partes.
Por cuanto la presente decisión se ha publicado fuera del lapso legal es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena la notificación de las partes intervinientes en el juicio, a los fines de ponerlos en conocimiento que una vez que conste en autos la última notificación que se haga, al día de despacho siguiente comenzará a transcurrir el lapso establecido en la Ley para interponer los recursos de Ley.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veinticinco (25) días del mes de enero de dos mil trece (2.013). AÑOS: 202º de la Independencia y 153º de la Federación. El
Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. ZUlimar Hernández
En la misma fecha siendo las 10:30 de la mañana se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Zh.
Exp. N° 7406.