TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 10-7027.

Parte actora: Ciudadana MARIA OBDULIA TORRES CRESPO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.933.530.

Apoderada Judicial: Abogada GLORIA MORIN CRESPO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 89.126.

Parte demandada: Ciudadano JOSE QUINTINO NUNES NOBREGA, portugués, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. E- 81.392.437.

Apoderados Judiciales: Abogados JACINTA DE GOUVEIA, LUIS RODRIGUEZ, FRANCISCO DUARTE ARAQUE y MARIA GUILLEN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 75.671, 50.069, 7.306 y 63.322, respectivamente.

Motivo: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

Capítulo I
ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, ciudadana MARIA OBDULIA TORRES CRESPO, asistida por la Abogada DUBRASKA LANDAETA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 110.187, contra la sentencia dictada en fecha 07 de agosto 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara sin lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana MARIA OBDULIA TORRES CRESPO, contra el ciudadano JOSE QUINTINO NUNES NOBREGA.

Recibidas las actuaciones, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 15 de enero de 2010, signándole el No. 10-7027 de la nomenclatura interna de este Despacho. Asimismo, se fijó el vigésimo día de despacho siguiente, a fin de que las partes consignaran los informes respectivos, constando de los autos que ninguna de las partes hizo uso de tal derecho, por lo que se pasó la presente causa al estado de sentencia, la cual sería dictada dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la fecha.

En fecha 20 de abril de 2010, se difirió el acto para dictar sentencia para dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 14 de julio de 2010, este Tribunal Superior ordenó la notificación de las partes, de conformidad con los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, con el apercibimiento de que una vez conste en autos la última notificación que de ellas se haga, comenzaría a transcurrir el lapso de diez (10) días de despacho, y perecido dicho término se dejarían transcurrir tres (03) días de despacho a los que hace referencia el artículo 90 eiusdem. Así pues, consumados como sean dichos lapsos sin que se intentara recusación alguna, esta Alzada pasa a dictar sentencia, la cual procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán, dejando constancia que el presente fallo se dicta fuera de la oportunidad procesal correspondiente.

Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa, la parte demandante asistida de Abogada, alegó entre otras cosas, lo siguiente:

Que en fecha 08 de diciembre de 2005, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSE QUINTINO NUNES NOBREGA, sobre un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la planta baja, identificado con el No. 2, el cual forma parte de una casa que lleva por nombre “ANGELA”, identificada con el No. 15, situada en la calle Libertador con calle Chapellín, sector El Vigía de la Ciudad de Los Teques, Estado Miranda.

Que las partes convinieron en que el canon de arrendamiento sería de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), hoy doscientos bolívares (Bs. 200,00), y que el plazo de duración del mencionado contrato era de un (01) año fijo improrrogable, contado a partir del 08 de diciembre de 2005 y terminaría el 08 de diciembre de 2006.

Que convinieron en que una vez terminada la vigencia del contrato, el arrendatario debía entregar el inmueble desocupado, y en el mismo buen estado en que lo había recibido.

Que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, las partes convinieron que por cada día de atraso en la desocupación y entrega del inmueble, el arrendatario pagaría la cantidad de cincuenta bolívares (Bs. 50,00) diarios, por concepto de cláusula penal.

Que a partir del 08 de diciembre de 2006, se le concedió al arrendatario un plazo de seis (06) meses como prórroga legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los efectos de que realizara la entrega o devolución del inmueble arrendado, lo cual no ha hecho hasta la fecha.

Que el arrendatario se niega a firmar las notificaciones que se le manifiesta la entrega del inmueble, por lo que acudió a la Sindicatura Municipal los días 30 de noviembre de 2007, y 05 de diciembre de 2007, para convenir la entrega del inmueble arrendado, lo cual fue imposible debido a las negativas del ciudadano JOSE QUINTINO NUNES NOBREGA.

Fundamentó su acción en el contenido de los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil.

Alegó que en virtud de las circunstancias de hecho y de derecho antes expuestas, es por lo que demanda al ciudadano JOSE QUINTINO NUNES NOBREGA, a los fines de que convenga o a ello sea condenado, a cumplir con su obligación de entregar el inmueble arrendado, así como a pagar por vía subsidiaria la cantidad de ocho mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 8.450,00), más los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble arrendado, a razón de cincuenta bolívares (Bs. 50,00) diarios; y a pagar las costas procesales impuestas por el Tribunal.

Solicitó se decretara medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado, conforme a lo dispuesto en los artículos 588 y 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estimó la demanda en la suma de trece millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 13.250.000,00), hoy trece mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 13.250,00).

Por último, solicitó se admitiera y sustanciara la presente demanda conforme a derecho, declarándose con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, mediante escrito dio contestación a la demanda, alegando lo siguiente:

Que rechaza, niega y contradice algunos de los hechos fundamentales de la acción ejercida en contra de su mandante, tales como que el contrato de arrendamiento actualmente es a tiempo determinado.

Que es cierto que el 08 de diciembre de 2005, suscribió su mandante un contrato de arrendamiento por un (01) año improrrogable, pero que luego el contrato se indeterminado por seguir vigente la relación arrendaticia entre las partes.

Que al no haberse incoado la acción de desalojo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que sucumbe la acción de cumplimiento de contrato, dado que su representado no se encuentra incurso en ninguna de las causales de desalojo establecidas en el mencionado artículo.

Que la acción de cumplimiento interpuesta por la parte actora es temeraria e improcedente en Derecho, por lo que los daños y perjuicios que la misma inflinge a su conferente con posterioridad a la resolución del caso serán cuantificados y demandados en su cobro por acción autónoma, a la cual le reservan su oportuno ejercicio.

Que al no haber causa legal para que proceda el presente juicio por el supuesto incumplimiento por parte de su mandante, lo cual negó y rechazo, así como la entrega o devolución del inmueble ocupado por su representado, y por consecuencia de todo ello, también niega de que haya incumplido con sus obligaciones contractuales, como las exigidas por el artículo 1.592 del Código Civil y demás leyes aplicables al asunto.

Que rechaza la pretensión de la parte actora de que se le pague por vía subsidiaria, los supuestos daños y perjuicios que su mandante le ha ocasionado por el también supuesto pero negado retardo en la entrega material del inmueble.

Que rechaza la pretendida imposición de costas procesales.

Concluyó solicitando, se declarara en la definitiva sin lugar la acción de cumplimiento contractual incoada en contra de su representado.

Capítulo III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 07 de agosto 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“(…) A los fines de resolver acerca del asunto planteado, motivo del presente juicio es necesario analizar lo siguiente:
La accionante solicita el CUMPLIMIENTO del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, mediante documento privado, en fecha ocho (08) de diciembre de Dos Mil Cinco (2005), en el contrato las partes establecieron en su Clausula CUARTA, lo siguiente: “(…) CUARTA: El presente Contrato de Arrendamiento tendrá una duración de un año (1) FIJOS, que se comenzarán a contar a partir del día Ocho (08) de Diciembre de del año 2005 y terminará el día Ocho (08) de Diciembre DEL AÑO 2006, ambos días inclusive” (…) (Sic); sustentando su acción en el contenido de la cláusula antes transcrita la parte actora demanda al arrendatario a los fines que, por cuanto se encuentra vencido el término de duración del contrato y vencido, a su decir, igualmente la prorroga legal pautada en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, en fecha 08 de julio de 2007, el demandado le dé cumplimiento al mencionado documento y restituya el inmueble a su arrendadora, alega como fundamento legal de su acción lo preceptuado en los Artículos 1.167, 1.159 y 1.160, todos del Código Civil.
A los fines de desvirtuar los argumentos esgrimidos por la actora la representación legal de la parte demandada, aduce como defensa en su contestación que, el contrato que en inicio fue a tiempo determinado se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado “por seguir la relación arrendaticia entre las partes litigantes hasta la presente fecha (…) Al seguir tal relación locativa entre las partes, luego de vencerse el 08 de junio de 2007, sin suscribir nuevo contrato, evidentemente modificó al anterior en cuanto a su naturaleza jurídica temporaria, convirtiéndolo de tiempo determinado a tiempo indeterminado.” (Sic), siendo, a su decir, lo procedente la aplicación, para lograr la desocupación del inmueble arrendado, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia de lo anterior, queda plenamente establecido que las partes están unidas por una relación arrendaticia, siendo un punto controvertido, sí ésta es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.
Sobre el punto en cuestión, es importante destacar que, la actora funda su acción, como antes se dijo, en el contenido del Código Civil, por cuanto a su criterio el contrato es a tiempo determinado, a los fines de contradecir el fundamento de la acción la representación del accionado, presentó recibos de pagos de alquiler correspondientes a los meses de julio a noviembre, todos del año 2007,los cuales tienen pleno valor probatorio por no ser impugnados en su oportunidad procesal, de donde se evidencia que concluido el lapso de prorroga legal establecida en la especial arrendaticia, el arrendador mantuvo al arrendatario en el inmueble y continuo recibiendo los cánones de arrendamiento; igualmente cabe destacar que la arrendadora no trajo a los autos elemento alguno de convicción que evidenciara que culminado el lapso de vigencia del contrato de arrendamiento y su prorroga legal ésta de alguna forma exigiere la restitución del inmueble al arrendatario, que pusiere en mora en el cumplimiento de su obligación de restitución del inmueble al arrendatario.
Siendo así, es pertinente realizar las siguientes consideraciones conceptuales:
El artículo 1.579 del Código Civil Venezolano, define el Contrato de Arrendamiento, en los siguientes términos:

“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia”. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.)
Es decir, la doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en, contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable, definiéndolos individualmente de las siguiente manera:
Contratos a Tiempo Indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento;
Contratos A Tiempo Fijo O, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo además dicho lapso fijo; puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.
Contratos A Tiempo Determinado No Renovable O Improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Valga así mismo, hacer referencia al contenido del Artículo 1.614 del Código Civil, el cual preceptúa que:
“Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
La Tácita Reconducción, consiste en que sí a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se presume renovado, y sus efectos y consecuencias se reglan por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Para que se produzca la tácita reconducción, es necesario que se den algunas condiciones que son, a saber: que se trate de un contrato a tiempo determinado, que a la expiración del término el arrendatario quede y se le deje en el uso y posesión de la cosa arrendada; así mismo algunos tratadistas incluyen dentro de las condiciones anteriores el cobro de los cánones de arrendamiento sucesivos y no ejercer ningún tipo de acción legal en contra del arrendatario.
Por otro lado el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
(…)”
Ahora bien, analizados minuciosamente los alegatos y probanzas aportadas por las partes en el presente proceso, se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes que el mismo, conforme a lo pactado en su Cláusula Cuarta, era a tiempo determinado, vale decir, tenía fecha de culminación preestablecida, a saber el Ocho (08) de diciembre de 2006, luego de esta fecha, visto el contenido de la referida cláusula se inició el periodo de la Prorroga Legal, culminando en fecha 08 de julio de 2007; transcurrida la referida prorroga era una obligación, con cargo a la arrendadora, impedir que se produjera la tacita reconducción y se indeterminará el contrato de arrendamiento, lo cual no efectúo, ya que no consta en autos prueba de que hubiere requerido el inmueble al arrendatario más por el contrario fueron aportados por el arrendatario-demandado recibos que evidencian que la accionante arrendadora recibió los siguientes seis cánones de arrendamiento mensuales, no siendo sino hasta el mes de octubre de 2007, donde según la prueba aportada a este proceso le requiere la desocupación del inmueble, por no renovación del contrato, lo que indefectiblemente debe considerarse como voluntad tacita de continuar la relación contractual arrendaticia luego de fenecido el tiempo del contrato de arrendamiento y la prórroga legal en el mes de julio de 2007, lo cual conforme a los dispositivos legales citados produjo la indeterminación del contrato de arrendamiento.
Por todo lo antes expresado, considera quien la presente causa resuelve que, ciertamente las partes acordaron en el contrato de arrendamiento que su lapso de duración sería a tiempo determinado, de un año, pero aunado a ello, está el hecho no controvertido que vencido dicho lapso y el de la prórroga legal de seis meses, el arrendatario continuó ocupando el inmueble y el arrendador recibió los pagos de los cánones de arrendamiento, permitiéndole con ello tal ocupación, por lo tanto y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil, podemos concluir que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por un tiempo determinado se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Y Así se deja establecido.
De la misma manera y como corolario de lo anterior, se debe determinar cuál es el dispositivo legal aplicable, tal como antes se dijo y sustentado en las consideraciones doctrinarias y legales anteriores y, siendo como es la materia arrendaticia de orden público, es procedente declarar que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento debe accionarse conforme a los dispositivos contenidos en la ley especial, vale decir, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haberse convertido el contrato de arrendamiento en un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado. Y Así se Decide.
En cuanto al pedimento contenido en el libelo de demanda, referido a la petición de que se condene a la parte demandada a pagar, por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el retardo en la entrega del inmueble arrendado, la cantidad de OCHO MIL CUATROSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 8.450,00) más las cantidades que se sigan venciendo desde el día 15 de diciembre de 2007, a razón de Cincuenta Bolívares fuertes diarios, es pertinente traer a colación los conceptos referidos en el texto de esta misma decisión, referente a que por cuanto el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, en razón de las consideraciones anteriores, el arrendatario no tenía una fecha fija y determinada para darle cumplimiento a su obligación de restituir el inmueble a su arrendador, no se encuentra probado en autos la mora del arrendatario en la entrega del inmueble; además haberse limitado en el libelo a demandar por “vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el retardo en la entrega del inmueble arrendado”, aún cuando, dicho concepto fue establecido por las partes dentro del contrato como cláusula penal aplicable en caso de incumplimiento, la misma coloca en estado de indefensión al demandado al encontrarse en incapacidad de rebatir esa pretensión concebida en forma genérica, sin especificación alguna, como por no haber aportado al proceso las probanzas que corroboren la existencia de los daños y perjuicios causados por la negativa del arrendatario de cumplir con su obligación de restituir el inmueble arrendado a su propietaria. En consecuencia de lo anterior y por cuanto la petición anterior es subsidiaria de la solicitud principal de cumplimiento de contrato de arrendamiento, debe irremisiblemente este Juzgador declarar improcedente la petición formulada por el actor. Así se decide.”

(Fin de la cita)

Capítulo IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida en fecha 07 de agosto 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara sin lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana MARIA OBDULIA TORRES CRESPO, contra el ciudadano JOSE QUINTINO NUNES NOBREGA.

Para resolver se observa:
Dispone el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que una vez “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”. En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 333 de fecha 11 de octubre de 2000, señalo con relación a la materia de admisión de las demandas, lo siguiente:

“(...) de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, éllo puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para éllo, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda.”

En virtud de ello, y como bien ha sido el criterio de nuestro máximo Tribunal, es menester señalar que forma parte de la actividad oficiosa del Juez, en cualquier estado y grado del proceso la conformidad con los requisitos de la admisión de la demanda y declarar la inadmisibilidad de la misma, por cualquiera de los motivos establecidos en la Ley, pues el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad constituyen materia de orden público.

De este modo, puede evidenciarse que en el caso sub examine la ciudadana MARIA OBDULIA TORRES CRESPO, demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 08 de diciembre de 2005, en virtud de que el ciudadano JOSE QUINTINO NUNES NOBREGA, ha incumplido con sus obligaciones contractuales, al no haber desocupado el inmueble arrendado a la terminación del plazo de seis (06) meses que como prórroga legal arrendaticia establece el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y además de ello, solicitó el pago de la suma de cincuenta bolívares (Bs. 50,00) diarios, por el retardo en la desocupación y entrega material del mismo.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, entre otras cosas reconoció el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 08 de diciembre de 2005, alegando que el mismo se convirtió a tiempo indeterminado, debido a que continuo la relación arrendataria al no renovarse el contrato de arrendamiento, una vez vencido éste el 08 de junio de 2007. De este modo, al evidenciarse que ambas partes admiten haber suscrito el contrato de arrendamiento, es por lo que queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación contractual, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.

Por consiguiente, a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, es menester destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto. Por tanto, una vez determinada la fuerza de Ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres. En tal sentido, se observa de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, lo siguiente:

“(…) El presente contrato de Arrendamiento tendrá una duración de un año (1) FIJOS, que se comenzaran a contar a partir del día Ocho (08) de Diciembre del año 2005 y terminará el día Ocho (08) Diciembre DEL AÑO 2.006, ambos días inclusive (…)”

De la anterior trascripción, se observa que la duración del contrato fue establecida por un período de un (01) año fijo, lapso éste que comenzó a computarse desde el 08 de diciembre de 2005, y feneció el 08 de diciembre de 2006, prorrogándose posteriormente por un lapso de seis (6) meses conforme a lo establecido en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como lo afirmaran ambas partes en sus respectivos escritos, por lo que se considera el contrato cuyo cumplimiento se demanda a tiempo determinado.

Sin embargo, se aprecia en autos que la parte demandada consignó abierta la causa a pruebas, seis (06) recibos de pago del canon de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2007, los cuales no fueron impugnados conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, disposición aplicable de conformidad con lo previsto en el artículo 430 eiusdem, por lo que quien decide los da por reconocidos, aceptando todo el mérito probatorio que merece, desprendiéndose de tales instrumentos que una vez finalizado el lapso fijado como prórroga legal, la parte actora recibió el pago que en la cláusula segunda del contrato fijaran como canon de arrendamiento, permitiendo de tal modo que el arrendatario continuara en el inmueble arrendado, en virtud de lo cual, a juicio de esta Alzada produjo la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, encontrándonos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, conforme a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, que establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja la posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. ASI SE DECIDE.

Establecido lo anterior, es evidente que en el caso de autos la demanda incoada resulta inadmisible, tal y como lo ha establecido este Juzgado Superior en innumerables fallos, debiendo ser ello advertido por el Tribunal de la causa sin necesidad de abrir el contradictorio, toda vez que se demandó el cumplimiento de un contrato de arrendamiento que se encontraba indeterminado, cuando lo que debía demandarse era el desalojo, pues, ésta última acción se encuentra exclusivamente destinada a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado -ex artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios-, por tal motivo quien decide considera forzoso declarar la INADMISIBILIDAD de la demanda incoada por la ciudadana MARIA OBDULIA TORRES CRESPO, contra el ciudadano JOSE QUINTINO NUNES NOBREGA, y consecuencialmente, insubsistente el recurso de apelación ejercido. Y ASÍ SE DECIDE.

Finalmente, y en atención a la declaratoria de inadmisibilidad, resulta inoficioso pronunciarse con respecto a las demás defensas esgrimidas por las partes, y además de ello, proceder a realizar el análisis y valoración de las pruebas promovidas y evacuadas durante el íter procesal, cuando se ha demostrado amplia y suficientemente, que la acción incoada por la demandante no resulta idónea en razón de la naturaleza jurídica del contrato. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo V
DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero: INSUBSISTENTE el recurso de apelación ejercido por la ciudadana MARIA OBDULIA TORRES CRESPO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.933.530, asistida por la Abogada DUBRASKA LANDAETA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 110.187, contra la sentencia dictada en fecha 07 de agosto 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.

Segundo: LA INADMISIBILIDAD ex officio de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana MARIA OBDULIA TORRES CRESPO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.933.530, contra el ciudadano JOSE QUINTINO NUNES NOBREGA, portugués, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. E- 81.392.437.

Tercero: Por cuanto la parte demandante ha resultado vencida en el presente juicio, se le condena al pago de las costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Cuarto: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de la presente decisión, al haberse proferido fuera de su oportunidad legal.

Quinto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Sexto: Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veintiocho (28) días del mes de enero de dos mil trece (2013). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR

DRA. YOLANDA DEL CARMEN DÍAZ

EL SECRETARIO

RAÚL COLOMBANI

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.).

EL SECRETARIO

RAÚL COLOMBANI

YD/RC/vp.
Exp. No. 10-7027.