TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO CRISTÓBAL ROJAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

Expediente Nº 1867-2012
PARTE ACTORA: NARCISA CECILIA BORGES SALAZAR, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-5.594.796.
APODERADA JUDICIAL: Abogada ELSY MARIELA BLANCO RODRIGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 135.633.
PARTE DEMANDADA: JENNY YELITZA NIETO VILLAMIZAR, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-10.783.025.
APODERADO JUDICIAL: Abogado GINO GAVIOLA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.727.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

I
ANTECEDENTES PROCESALES

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda consignado ante la secretaría de este Tribunal el 25 de julio de 2012, contentivo de la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la Abogada ELSY MARIELA BLANCO RODRIGUEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana NARCISA CECILIA BORGES SALAZAR, contra la ciudadana JENNY YELITZA NIETO VILLAMIZAR, todos identificados en la parte inicial de este fallo.
En fecha 30 de julio del 2012, este Tribunal dicto auto acordando despacho saneador e instó a la parte accionante a efectuar lo conducente en relación a expresar con precisión su pretensión, cuya subsanación fue consignada el 03 de octubre de 2012.
Mediante auto del 05 de octubre de 2012, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, por el procedimiento breve previsto en el Título XII del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Mediante auto de fecha 23 de noviembre de 2012, se abocó al conocimiento de la causa, la Juez que con tal carácter suscribe la presente decisión.
El 14 de diciembre de 2012, el ciudadano GREGORIO ENRIQUE VALENZUELA, en su carácter de Alguacil titular de este Juzgado, consignó boleta de citación debidamente firmada por la parte demandada.
El 18 de diciembre de 2012, compareció la ciudadana JENNY YELITZA NIETO VILLAMIZAR, confiriéndole Poder Apud Acta al Abogado GINO GAVIOLA ALEGRIA, ambos identificados, y consignando escrito de contestación a la demanda en el cual procedió a esgrimir sus alegatos con relación a la demanda incoada, proponiendo reconvención, siendo declara esta ultima inadmisible al existir incompatibilidad de procedimientos.

II
DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA

Alegó la parte demandante en su escrito libelar:
Que en el mes de octubre de 2010, la ciudadana NARCISA CECILIA BORGES SALAZAR, comenzó un negocio para la compra venta de un inmueble con la ciudadana JENNY YELITZA NIETO VILLAMIZAR, constituido por un (01) apartamento marcado con la letra y numero B7-2, ubicado en la planta 7, torre B, edificio “Mercurio I”, Conjunto Residencial “Mercurio”, situado en la parcela de terreno marcada II-1, de la Urbanización La Estrella”, Charallave, Municipio Cristobal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda, tal como consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristobal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 04 de octubre de 2010.
Que en dicho documento se estableció el precio ofrecido para la opción a compra el cual fue de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (BS. 220.000,00), los cuales serían cancelados de la siguientes manera: SESENTA MIL BOLIVARES CON TRES CENTIMOS (BS. 60.000,3) (sic) al momento de la autenticación del documento, monto éste que recibió la vendedora en calidad de garantía, y el saldo restante la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 160.000,00) lo tramitaría por medio de un crédito hipotecario, entregado al momento de la protocolización del documento definitivo por ante la Oficina respectiva de registro.
Que la vendedora instó verbalmente a la parte actora a pagar adicionalmente la cantidad de ONCE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (BS. 11.800,00), a razón del subsidio (remanente) que Banavih le estaba cobrando por haber realizado la venta antes de los cinco (5) años, alegando que si no pagaba no iba a firmar la venta, superada esta situación y cumplidos los tramites del crédito hipotecario, en el momento de llevar a cabo la firma por el Registro Inmobiliario de Cúa, Municipio Urdaneta, no se pudo realizar debido a que al documento emitido por el Banco de Venezuela le faltaba el visado de Banavih, lo cual era responsabilidad de la vendedora.
Que la ciudadana JENNY YELITZA NIETO VILLAMIZAR luego alegó que no quería hacer el negocio, habiendo la ciudadana NARCISA CECILIA BORGES SALAZAR cumplido con todo y sin plantear en ningún momento el desistimiento de la venta, produciéndole preocupación en su entorno familiar ya que los mismo contaban con ese inmueble para vivir y prácticamente quedaron en la calle, sintiéndose estafada en su buena fe por cuanto la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 60.000,00) más gastos originados por el negocio no le han sido resarcidos por la ciudadana JENNY YELITZA NIETO VILLAMIZAR, a quien en todo momento se le insto de manera amistosa e incluso se le cito para conciliar por ante la Sub-delegación del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas con sede en Ocumare del Tuy, Estado Bolivariano de Miranda, incluso elaboraron un acta de convenimiento entre las partes para facilidad de pago (la cual no quiso firmar por no estar de acuerdo).
Que la ciudadana JENNY YELITZA NIETO VILLAMIZAR fue la que desistió de la venta y no cumplió con el trámite del visado del documento y por lo tanto debía regresar el dinero que por concepto de pago inicial le fue dado, cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 60.000,00), que la misma acepta que debe pero la gestión de pagarle a la ciudadana NARCISA CECILIA BORES SALAZAR ha sido infructuosa porque no concreta el pago, causándole graves daños y perjuicios en su patrimonio.
Que por lo antes expuesto, procedió a solicitar el cumplimiento de contrato; demandar a la ciudadana JENNY YELITZA NIETO VILLAMIZAR y se condene a continuar con la negociación y entregar el apartamento por el cual fue convenido la opción a compra con la ciudadana NARCISA CECILIA BORGES SALAZAR; en el caso de que se negare a continuar con la negociación, se condene a pagar a la ciudadana JENNY YELITZA NIETO VILLAMIZAR, la indemnización por daños y perjuicios, por la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 60.000,00), mas los interés causados y por el tiempo que ha transcurrido sin que la demandante haya de tener una solución de vivienda, por cuanto la misma aun permanece viviendo alquilada con su grupo familiar, así como por la cantidad a la que se comprometió a entregar para la reserva y la inversión que hizo para ejecutar los tramites por ante los entes respectivos, honorarios profesionales, etc.
Por su parte, la parte demandada alegó en su escrito de contestación lo siguiente:

Negó, rechazo y contradijo por falso que instara a la parte actora a cancelar la cantidad de ONCE MIL OCHOCIENTOS BOLVIARES (BS. 11.800,00) a razón del subsidio (remanente) que Banavih le estuviera cobrando y que por esa u otra razón la estuviese hostigando.

Negó, rechazo y contradijo por falso que dentro del lapso indicado en el documento de oferta de venta consignado junto al libelo, es decir 120 días continuos, la oferente compradora estuviese en condiciones de adquirir el inmueble y mucho menos que sea mi responsabilidad el visado de algún documento del crédito que ella solicitara.

Negó, rechazo y contradijo por falso que la actora haya cumplido con los requisitos para la obtención del crédito hipotecario para adquirir el inmueble de mi propiedad dentro del lapso de 120 días continuos acordados.

Negó, rechazo y contradijo por falso que hubiera desistido de venderle a la parte actora el inmueble de su propiedad objeto del presente juicio dentro del lapso concedido para tal fin. Igualmente rechazo y negó que debiera venderle a la actora el inmueble de su propiedad ò que deba cancelarle la cantidad SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 60.000,00), ni ningún otro monto, algo por demás contradictorio y que debiera ser declarado inadmisible, por inepta acumulación.

Reconoció como cierto el ofrecimiento de venta que le hiciera a la parte actora en fecha cuatro (04) de octubre del año 2010, en el precio de BOLIVARES DOSCIENTOS VEINTE MIL (BS. 220.000,00), para lo cual recibió en cantidad de reserva la cantidad de BOLIVARES SENSENTA MIL (BS. 60.000,00) y cuyo plazo de venta venció el día veinticinco (25) de enero del 2011, dentro de la cual la actora no canceló el precio de la venta tal y como estuvo establecido por lo que no puede ni legal ni moralmente exigir casi dos años después que le venda el inmueble en el mismo precio, aunado a esto en esa misma fecha adquirí compromisos para la compra de otra vivienda, en un monto de BOLIVARES SEISCIENTOS CINCUENTA MIL (BS. 650.000,00), para lo cual entrego como reserva la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 150.000,00) y debido al incumplimiento por parte de la actora, en cancelarle el precio acordado, fue penalizada con dicho monto de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 150.000,00), no pudiendo adquirir el inmueble que en esa oportunidad quería comprar, perdiendo la cantidad en reserva, lo cual le produjo un grave daño a su patrimonio.

Procedió a reconvenir de acuerdo a lo establecido en el artículo 365 del Código Procedimiento Civil a la ciudadana NARCISA CECILIA BORGES SALAZAR, por indemnización por daños y perjuicios, con el objeto de que conviniera o a ello fuese condenada por este Tribunal en que la cantidad de BOLIVARES SESENTA MIL (BS. 60.000,00) recibidos en la oportunidad de la firma de la oferta de venta sean considerados como indemnización por no haber cumplido la mencionada ciudadana con el compromiso de comprar el inmueble de su propiedad.

III
VALORACION DE LAS PRUEBAS

PARTE ACTORA:
Conjuntamente con su escrito libelar, la parte actora trajo a los autos documento marcado con la letra “B”, constante de opción a compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 04 de octubre de 2010, con el cual se evidencia la relación contractual existente entre las partes, el cual no fue impugnado por la parte a quien le fue opuesto, otorgándosele en consecuencia valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo documento se evidencia que le fue entregado la cantidad de BOLIVARES SESENTA MIL (BS. 60.000,00) al momento de la autenticación del mismo y la cantidad restante en un plazo de noventa (90) días continuos, mas treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la firma del documento compra venta, es decir del 04 de octubre de 2010. Así se decide.
Abierta la causa a pruebas, de conformidad con el contenido del artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, ninguna de las partes promovió medio probatorio alguno.

IV
MOTIVACION PARA DECIDIR

El cumplimiento de los contratos es una de las consecuencias primordiales de los efectos intrínsecos de los mismos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, por ello los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la Ley. Este es uno de los principios de mayor preeminencia dentro del ámbito del Derecho y se ha afianzado en el decurso del tiempo con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad de las partes y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena el dispositivo contenido en el artículo 1.264 del Código Civil: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma imperativa.

Respecto a las obligaciones generales contenidas en un contrato y como regla normal de ejecución, el Legislador dispone en el artículo 1.160 del Código Civil, que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso y la Ley”. Este principio preceptúa en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tacitas u obvias derivadas de la misma naturaleza del contrato suscrito, por tanto y como corolario de la disertación anterior tenemos que los contratos deben ser cumplidos por las partes en los términos de la contratación, a excepción hecha de aquellas causales que la misma Ley establece como excepción o justificación para la no ejecución de las obligaciones contractuales, tales como causa fortuita, hecho del príncipe, fuerza mayor, entre otros.

Ahora bien, en el caso de autos la parte actora NARCISA CECILIA BORGES SALAZAR, pretende el cumplimiento del contrato de opción a compra venta celebrado con la ciudadana JENNY YELITZA NIETO VILLAMIZAR, ambas identificadas, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 04 de octubre de 2010, según el cual adquiría un inmueble constituido por un (01) apartamento marcado con la letra y numero B7-2, ubicado en la planta 7, torre B, edificio “Mercurio I”, Conjunto Residencial “Mercurio”, situado en la parcela de terreno marcada II-1, de la Urbanización La Estrella”, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda, cuya relación contractual no es un hecho controvertido en este proceso, o en su defecto se le condene a pagar la indemnización por daños y perjuicios, por la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 60.000,00), lo cual no constituye una causal de inadmisibilidad como alegara la parte demanda por tratarse de una acción subsidiaria y no acumulativa, debiendo esta Juzgadora ponderar la procedencia de la acción incoada tal como seguidamente se analizará.
Efectivamente las partes contendientes de esta litis, celebraron un contrato de opción a compra venta sobre el referido inmueble, por el monto de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,oo), los cuales serían cancelados de la siguientes manera: SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 60.000,oo) al momento de la autenticación del documento, monto éste que recibió la vendedora en calidad de garantía lo cual fue reconocido por la parte demandada al momento de dar contestación, y el saldo restante la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 160.000,00), lo tramitaría por medio de un crédito hipotecario que sería entregado al momento de la protocolización del documento definitivo por ante la Oficina respectiva de registro, cuya materialización no se efectuó.
En tal sentido debe esta Juzgadora puntualizar que el contrato de opción, es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente y por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que le ha sido propuesto, sobre lo cual la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado, que en éstos contratos de promesa bilateral de compra venta, se estipulan cláusulas en las cuales se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objetos de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato, es decir, la denominada “Cláusula Penal”. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).
De tal manera que, al observarse que el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demandó, no estableció clausula penal alguna de modo de resarcir los daños y perjuicios que pudiesen ocasionarse a propósito del incumplimiento de una de las partes, estableciendo únicamente el objeto, el precio y la temporalidad en que debía ejecutarse el negocio jurídico, no puede constreñirse a la parte actora -ni siquiera existiendo tal clausula- a ejecutar la venta, y así lo sostuvo la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RC.00304 de fecha 02 de junio de 2009, expediente No. 04-734, con ponencia del Magistrado Dr. LUIS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ, en la cual señaló:
“…la recurrida de forma acertada señaló que con la firma de la opción de compra venta no se verifica el consentimiento bilateral de comprar y vender, para concluir indicando que el incumplimiento por parte del vendedor no le confiere el derecho al comprador de exigir el cumplimiento de su obligación de vender sino de exigir la indemnización estipulada en la cláusula penal, todo ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil vigente, ya que en el caso bajo estudio las partes de común acuerdo establecieron en el contrato de opción de compra venta, que para los efectos ante el incumplimiento de la obligación se debía aplicar la cláusula penal.”. (Énfasis de la sentenciadora).
No obstante lo anterior, independientemente de que las partes durante el iter procesal no dieron cumplimiento a la carga que les imponen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según las cuales les corresponde probar sus respectivas afirmaciones de hecho de modo de establecer cuál de ellas incumplió con su obligación en el acto negocial, no fue un hecho controvertido que la parte actora ciudadana NARCISA CECILIA BORGES SALAZAR, haya entregado a la ciudadana JENNY YELITZA NIETO VILLAMIZAR, la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo) en calidad de garantía, el cual deberá ser reintegrado a la oferida, so pena de que se configure un enriquecimiento sin causa. Así se decide.
En cuanto a los intereses reclamados sobre dicho monto, por cuanto no quedó establecido en este juicio el incumplimiento de una de las partes ni tampoco se estableció en el contrato de opción de compra venta que quien dejara de ejecutarlo debería pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, se niega lo solicitado a tenor de los dispuesto en el artículo 1.276 del Código Civil, que aplicado al caso sub iudice establece que, no puede el acreedor pedir una suma mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor. Así se decide.

V
DISPOSITIVA

En fuerza de los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO DEL MUNICIPIO CRISTOBAL ROJAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO MIRANDA, Administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana NARCISA CECILIA BORGES SALAZAR, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-5.594.796, contra la ciudadana JENNY YELITZA NIETO VILLAMIZAR, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-10.783.025, y en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo) dados en garantía en el acto negocial de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 04 de octubre de 2010, anotado bajo el Nº 32, Tomo 200.
SEGUNDO: Dada la naturaleza de la presente decisión, en donde no se verifico un vencimiento total, no hay expresa condenatoria en costas.
TERCERO: Regístrese, publíquese y déjese copia certificada en la sede de este Tribunal a fin de ser anexada al copiador de sentencias correspondientes al mes de Febrero del presente año.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a los dieciocho (18) días del mes de febrero del año 2013. Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL

ABG. OLGA MARIA CALA GARCIA

LA SECRETARIA

ABG. JOSMERY MATHEUS

En esta misma fecha, se registro y publico la anterior sentencia, siendo las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.).

LA SECRETARIA

ABG. JOSMERY MATHEUS

OMCG/jm
Exp. No. 1867-2012