TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES
203º y 154º

PARTE ACTORA: ROSANA ANDREA CASTRO MURILLO y RAFAEL ÁNGEL PETIT MARTÍNEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad número V.- 9.485.176 y V.- 12.096.371, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: PEDRO EMILIO BORGES CASTRO y MARTHA LÓPEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 181.173 y 55.981, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ODALIS EMILIA RODRÌGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 6.849.077.
APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA: ELYS RAFAEL CUELLAR MARCANO, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 103.644.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (CUESTIONES PREVIAS).

EXPEDIENTE Nro.: 20.159.

I
SÍNTESIS DE LA LITIS
Se recibió del sistema de distribución de causas, escrito de demanda interpuesto por el abogado PEDRO EMILIO BORGES CASTRO, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana ROSANNA ANDREA CASTRO MURILLO contra la ciudadana ODALIS EMILIA RODRÌGUEZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.
Admitida la demanda en fecha 10 de enero de 2013, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana ODALIS EMILIA RODRíGUEZ, para que diera contestación a la demanda; librándose la respectiva compulsa de citación en fecha 22 de enero de 2013.
Cursa de autos diligencia de fecha 08 de marzo de 2013, suscrita por el Alguacil de este Tribunal mediante la cual dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada.
En fecha 09 de abril de 2013, este Tribunal dictó auto mediante el cual se ordenó la integración del ciudadano RAFAEL ANGEL PETIT MARTÌNEZ, como consorcio activo de la litis; a quien se ordenó notificar.
En fecha 09 de mayo de 2013, la ciudadana ODALIS EMILIA RODRÌGUEZ, asistida de abogado, consignó escrito mediante el cual opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”
En fecha 13 de mayo de 2013, la representación judicial de la parte actora, abogado PEDRO EMILIO BORGES, consignó escrito mediante el cual procede a darse por notificado de la decisión dictada en fecha 09 de abril de 2013.
En fecha 15 de mayo de 2013, la ciudadana ODALIS EMILIA RODRÌGUEZ, en su carácter de parte demandada, otorgó poder especial al abogado ELYS RAFAEL CUELLAR MARCANO, a fin de que ejerciera su representación en juicio.
En fecha 04 de junio de 2013, el abogado PEDRO EMILIO BORGES, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de rechazo a la cuestión previa opuesta.
II
DE LA CUESTIÓN PREVIA
Estando el Tribunal en la oportunidad para decidir la cuestión previa opuesta, este Juzgado pasa a resolver la misma de la siguiente manera:
Respecto de la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”, la parte demandada la propone con fundamento en los siguientes alegatos:
• “Opongo la cuestión previa, establecida en el artículo 346 ordinal 6º, sobre la el (sic) defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indican (sic) el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem, fundamentando la misma en el hecho de que la parte demandante suscribió un Contrato Bilateral de Compraventa, en fecha 9 de octubre de 2009, por ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, bajo el Mº 59, Tomo 133. Ahora bien, así mismo la parte actora firmó un Contrato de Arrendamiento privado con la ciudadana ODALIS EMILIA RODRIGUEZ, en su condición de Arrendataria, debidamente identificada en el presente escrito, en fecha 13 de octubre de 2009. dicha negociación contractual ha sido cumplida a cabalidad tal y como se evidencia en los comprobantes de pago realizados por ante la entidad bancaria BANCORO, BANCO VENEZOLANO DE CREDITO, PROVINCIAL, BANCO DE VENEZUELA, entre otras, las cuales anexamos al escrito marcado con la letra “A”. Ahora bien, ciudadano Juez, es el caso de que la parte demandante incoa una acción en contra de mi representada toda vez que alega en su escrito libelar el incumplimiento por parte de la ciudadana ODALIS EMILIA RODRIGUEZ, del pago del dinero restante de la opción a compra convenido en el Contrato Bilateral de Compraventa, señalado ut supra. Dicha acción es temeraria e irresponsable toda vez que ha sido fundamentada mediante una acumulación prohibida de pretensiones que se excluyen entre sí, como lo es el cumplimiento del contrato de opción a compraventa y la existencia de un contrato de arrendamiento, el cual esta vigente y cumplido totalmente a cabalidad. Es de hacer notar que estamos en presencia de dos (2) procedimientos totalmente opuestos y contrarios, que se oponen entre sí, como lo son el juicio por cumplimiento de contrato el cual es un procedimiento ordinario y el juicio de arrendamiento el cual es un procedimiento especial, fundamentado por las causales establecidas en el artículo 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. (…)
• Salta a la vista, luego de efectuar una lectura detenida al texto libelar, que lo pretendido por la parte actora es el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, vale decir, que lo reclamado, es que se ordene a la demandada cumplir con las estipulaciones contractuales, según lo establecido en las clausulas 4°, 5º y 6º del Contrato Bilateral de Compraventa, es decir, que se cancele lo estipulado en la clausula penal que indica lo siguiente (...)
• Ahora bien, la parte actora solicita de manera subsidiaria a la pretensión principal, que se le sea (sic) entregado el inmueble libre de personas y cosas, porque la demandada no ha cumplido con lo establecido en el Contrato Bilateral de Compraventa. Contrariamente a lo alegado por la formalizante, en el presente caso no existen dos pretensiones deducidas, como intenta sostener, vale decir, una de cumplimiento y otra de desalojo por arrendamiento de vivienda. (...)
• En tal virtud, la parte actora en su libelo excluye en cuanto a su trámite procesal, por una parte el cumplimiento de contrato debería ser sustanciado a través del procedimiento ordinario, en tanto que por la otra, la nulidad del contrato de arrendamiento debe encauzarse por el procedimiento breve, dada la especialidad de la materia sustantiva Inquilinaria de vivienda que entre otras establece el procedimiento previo administrativo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI). (…)
• La demandante en su pretensión acumula una acción de cumplimiento de contrato, con una acción por nulidad de contrato de arrendamiento, pues lo petitorios se excluyen mutuamente, no pudiendo el Juez elegir si acuerda uno u otro, infringiendo de esta forma lo dispuesto en el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil (…)”.

La representación judicial de la parte actora en su escrito de fecha 04 de junio de 2013, alegó lo siguiente:
• “...Ocurro ante su competente autoridad con el fin de rechazar la cuestión previa incoada por la accionada, mediante escrito en (sic) fecha nueve (9) de mayo de dos mil trece (2013), la representación legal de la ciudadana Odalis Emilia Rodríguez alega la cuestión previa contenida en el Artículo 346 ordinal 6 el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los requisitos del libelo que indica el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el Artículo 78 ejusdem (…)
• El artículo 1.167 expresa (...), el no cumplir con la obligación del contrato es una violación flagrante, grave y evidente de las regulaciones establecidas en el mismo, es por esto que debemos invocar aquí la doctrina dominante en relación a la teoría general de los contratos la cual nos dice expresamente que “El contrato es ley entre las partes”. Por todo el derecho invocado solicito de este digno Tribunal, desestime la cuestión previa invocada y proceda el juicio al estado de sentencia definitiva...”

Opuesta la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”, pasa quien aquí suscribe a decidir la misma, de la siguiente manera:
Plantea la accionada de conformidad con lo establecido en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 eiusdem como cuestión previa la “inepta acumulación de pretensiones”, en razón de que según sus dichos, la demandante acumuló indebidamente dos (2) pretensiones, a saber: a) Cumplimiento de Contrato y b) Acción de Nulidad de Contrato de Arrendamiento.
En cuanto a ella, la doctrina ha venido estableciendo que el instituto de la acumulación pretende evitar la eventualidad de sentencias contrarias o contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la conexión existente entre ambas causas; así tampoco pueden juntarse varias pretensiones en una misma demanda si deben ser deducidas según procedimientos incompatibles.
Es necesario precisar el concepto de la acumulación y sus consecuencias en el proceso. En efecto, la doctrina define la acumulación de autos o de procesos como la “acumulación sucesiva de pretensiones que se producen cuando se reúnen dos o más procesos en curso con el objeto de que constituya un solo juicio y sean determinados por una sola sentencia” (Couture, vocabulario jurídico Montevideo, 1960). En igual sentido, se ha pronunciado el Tratadista ALEJANDRO ROMERO SEGUEL, quien la define como “el fenómeno procesal basado en la conexión y cuyo fundamento se encuentra en la economía procesal, por el cual dos o mas pretensiones (es decir procesos) son examinadas en un mismo procedimiento judicial y decididas en una única sentencia, en sentido formal”.
Así pues, es oportuno hacer alusión al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que establece lo siguiente:
Artículo 78: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimiento sean incompatibles entre si.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimiento no sean incompatibles entre sí”.

En el mismo orden de ideas, es relevante destacar la interpretación que realiza la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Exp. Nº 2004-000361, que define la inepta acumulación de la siguiente manera:
“Se entiende, entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los casos que esta se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda”.

Ahora bien, del texto legal procesal que establece la figura de la inepta acumulación inicial de pretensiones, (artículo 78 del C.P.C), pueden señalarse los supuestos de esa institución, a saber: 1) Pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si, 2) Pretensiones que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal y 3) Pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre si.
En el caso de autos, se ha planteado la demanda de cumplimiento de contrato con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece:
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

El doctor ELOY MADURO LUYANDO, acota que la parte puede pedir o bien el cumplimiento o la resolución como lo ha previsto el artículo 1167 del Código Civil.
Según este mismo autor “Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída”. Al referirse a la resolución como medio de terminación de los contratos bilaterales señala que: “… se entiende por resolución de un contrato la terminación del mismo, en virtud de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes”.
La resolución de un contrato tiene efecto retroactivo, una vez declarado el contrato se declara extinguido como si jamás hubiese existido. En cambio, cuando se solicita el cumplimiento de un contrato se requiere darle continuidad y vigencia al mismo, es decir, se quiere ejecutar las obligaciones en él contenidas, de modo tal que una y otra son pretensiones totalmente opuestas y contradictorias.
En este sentido puede observar quien aquí juzga, que la actora demanda el cumplimiento del contrato de opción a compra-venta, suscrito en fecha 09 de octubre de 2009, por cuanto en su decir la parte accionada, ciudadana ODALIS EMILIA RODRÍGUEZ, no ha cumplido con lo establecido en las cláusulas CUARTA, QUINTA y SEXTA del referido contrato; demandando subsidiariamente se ordene la entrega del inmueble objeto de litigio y asimismo se le indemnice por los daños y perjuicios sufridos por tal incumplimiento. Así se establece.
Así pues, de la revisión efectuada a las actas procesales puede observar quien aquí juzga, que la accionante en ningún momento ha acumulado dos acciones prohibidas, por cuanto la misma como fue señalado anteriormente demandó el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el citado contrato, lo cual traería como consecuencia la entrega del inmueble y el pago de los daños si los hubiere. En consecuencia, no habiendo acumulado la parte accionante dos (2) pretensiones prohibidas establecidas en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso para este Tribunal declarar SIN LUGAR la cuestión previa opuesta. Así se decide.
III
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA
Resuelta como ha sido la cuestión previa opuesta por la parte demandada, no puede pasar por alto este órgano jurisdiccional el alegato esgrimido por la parte actora en el petitorio del libelo de la demanda, en el cual entre otras cosas alegó:
“…A QUIEN DEMANDO (sic) por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios, y se ha (sic) obligado por este tribunal cumplir con lo establecido en la clausula Sexta (sic). PRIMERO: a (sic) que me entregue el bien libre de personas y cosas, pues este no es de su propiedad porque la demandada, NO HA CUMPLIDO CON LO ESTABLECIDO EN LAS CLAUSULAS CUARTA, QUINTA Y SEXTA DEL CONTRATO DE OPCIO (sic) A COMPRA (sic)…”

En fecha 09 de mayo de 2013, la parte demandada, mediante escrito entre otras cosas alegó:
“...Así mismo la parte actora firmó un Contrato de Arrendamiento privado con la ciudadana ODALIS EMILIA RODRIGUEZ, en su condición de Arrendataria, debidamente identificada en el presente escrito, en fecha 13 de octubre de 2009. dicha negociación contractual ha sido cumplida a cabalidad tal y como se evidencia en los comprobantes de pago realizados por ante la entidad bancaria BANCORO, BANCO VENEZOLANO DE CREDITO, PROVINCIAL, BANCO DE VENEZUELA, entre otras, las cuales anexamos al escrito marcado con la letra “A”. (…) Dicha acción es temeraria e irresponsable toda vez que ha sido fundamentada mediante una acumulación prohibida de pretensiones que se excluyen entre sí, como lo es el cumplimiento del contrato de opción a compraventa y la existencia de un contrato de arrendamiento, el cual está vigente y cumplido totalmente a cabalidad (...).En tal virtud, la parte actora en su libelo excluye en cuanto a su trámite procesal, por una parte el cumplimiento de contrato debería ser sustanciado a través del procedimiento ordinario, en tanto que por la otra, la nulidad del contrato de arrendamiento debe encauzarse por el procedimiento breve, dada la especialidad de la materia sustantiva Inquilinaria de vivienda que entre otras establece el procedimiento previo administrativo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI)...”

Dicho lo anterior se observa que a través del presente proceso los ciudadanos ROSANNA ANDREA CASTRO MURILLO y RAFAEL ANGEL PETIT MARTINEZ, persiguen el cumplimiento de un contrato de compraventa, autenticado en fecha 09 de octubre de 2009, por ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 59, Tomo 133 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, suscrito entre estos y la ciudadana ODALIS EMILIA RODRÌGUEZ; sosteniendo para ello que hasta los momentos la compradora no ha cumplido con el pago restante del dinero convenido para la citada compra; que sin embargo ésta habita el inmueble negándose a desocuparlo o a pagar las cantidades de dinero adeudadas; es por tales razones que solicita la entrega del bien inmueble libre de persona y cosas, debido al incumplimiento de las cláusulas CUARTA, QUINTA y SEXTA del referido contrato; solicitando asimismo la indemnización por daños y perjuicios.
A los fines de demostrar la parte demandada la existencia de un contrato de arrendamiento, observamos que ésta consignó a los autos (F. 37 y 38) copia simple de contrato de arrendamiento, suscrito entre ella y la ciudadanas ROSANA ANDREA CASTRO MURILLO, por un plazo de seis (6) meses fijos contados a partir del día 13 de octubre de 2009, sobre el inmueble objeto de litigio constituido por una casa de vivienda y la parcela de terreno que ocupa, identificada con el número 55, Etapa “A-4”, Etapa Primaria “A”, ubicado en el Conjunto Residencial Las Villas”, construido sobre un lote de terreno ubicado al Norte de la Carretera Nacional que conduce de Charallave a la población de Cùa, Jurisdicción del Municipio Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda; cuya documental a pesar de constituir copia simple, no fue impugnada por la parte a quien le fue opuesta; asimismo no se observa de las actas que la accionante por algún medio haya desvirtuado tales afirmaciones. Así se establece.
Vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia, este Tribunal considera necesario traer a colación parte de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión proferida en fecha 18 de abril de 2013 (Magistrada Ponente: YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA); a través de la cual expuso entre otras cosas, lo siguiente:
“(…) Destaca de lo explicado, que para admitir la demanda, necesariamente debe verificar el juzgador que la misma no sea contraria al orden público, las buenas costumbres o a alguna disposición de la ley. (…) al respecto por la Sala Constitucional de este Supremo Tribunal, en su sentencia N° 1618 de fecha 18 de agosto de 2004, mediante la cual fue decidida la controversia contenida en el expediente N° 03-2946, caso: Industria Hospitalaria De Venezuela 2943, C.A.; sosteniéndose lo siguiente:
“…La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.
Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.
La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa…”. Conforme al citado criterio, el examen de los presupuestos procesales para la admisión de la causa, de no haber ocurrido, ab initio, en el momento procesal establecido para ello, podrá efectuarlo el juzgador en cualquier estado y grado de la causa.
Así lo ratificó esta Sala el 30 de julio de 2009, en su fallo N° 429, dictado para resolver el recurso interpuesto en el juicio llevado en el expediente N° 09-039, en el caso Accroven S.R.L., contra Servicios Petroleros El Tejero, C.A. (SEPETECA) y otros, al determinar, en razón de la naturaleza de orden público de los presupuestos en mención, que en el caso examinado en aquella oportunidad:
“…el Juez de la recurrida actuó conforme a derecho, por cuanto forma parte de la activad (sic) oficiosa del Juez, revisar en cualquier estado y grado del proceso la conformidad en los requisitos de admisión de la demanda y declarar la inadmisibilidad de la misma -de la demanda-, por cualquiera de los motivos establecidos en la ley…”.
Se trata, como resulta determinado en los citados fallos, del criterio según el cual, tanto las partes como el juez, autorizados para controlar la válida instauración del proceso judicial que les concierne. Si fuere el caso de advertir que la demanda incumple los presupuestos procesales exigidos para su admisión y el demandado no opone la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales; el juez, en el desempeño de su actividad jurisdiccional, la cual supone su conocimiento del derecho y le obliga a ejercer su facultad para dirigir el proceso a su cargo, en cualquier estado y grado de la causa; deberá declararla inadmisible, en razón de la naturaleza de orden público de los presupuestos en mención. (…) Ello, por cuanto, al ser materia de orden público, el análisis relativo al cumplimiento o no de los presupuestos procedimentales relativos a la admisión o no de la causa, como parte fundamental del desarrollo de la actividad jurisdiccional que correspondía al juez que conoció de la misma; podía ser efectuado en cualquier estado y grado de la causa. Fundamento en el cual se sostiene la declaratoria de improcedencia de la presente denuncia. Así se decide. (…)” (Resaltado del Tribunal)

De esta manera, siendo que el Juez conoce del derecho y actúa como director del proceso, estando en consecuencia plenamente facultado para verificar en cualquier estado y grado de la causa el cumplimiento de los presupuestos procesales exigidos para la admisibilidad de la acción; esta Sentenciadora con fundamento al criterio jurisprudencial que antecede, pasa a resolver acerca de la inadmisibilidad de la acción, en los siguientes términos:
Partiendo de lo anterior, y vistas las actas que conforman el expediente, puede en consecuencia afirmarse que la presente demanda interpuesta por cumplimiento de contrato, a través de la cual se pretende la desocupación y posterior entrega material de un inmueble destinado a vivienda, fue admitida por este Tribunal en fecha 10 de enero de 2013, haciendo caso omiso a las disposiciones contenidas en el Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de fecha 06 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial Nro. 39.668, el cual establece entre otras cosas, lo siguiente:
Artículo 2.- “Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupan inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.”
Artículo 4.- “A partir de la publicación del presente decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley en Gaceta de Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en ese Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente decreto-Ley. Los Procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial revisto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continúan su curso.”
Artículo 5°.- “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda (…)”.
Artículo 10.- “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.”

Como corolario de lo anterior este Tribunal se permite traer a colación la sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 de abril de 2013, relacionada con el Expediente signado con el No. AA20-C-2012-0000712; en la cual se expuso lo siguiente:
“(…) Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justica las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente). (…omissis…) Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”. (…) Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).
Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.

Bajo este orden de ideas, puede quien aquí suscribe afirmar que para acudir a la vía jurisdiccional constituye un requisito de admisibilidad sine qua non, el cumplimiento previo del procedimiento administrativo fijado en el referido Decreto-Ley; ello siempre que la demanda pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal por parte de los sujetos amparados por la Ley.
Así las cosas, partiendo de los razonamientos antes realizados y en vista que en el caso de marras la pretensión de la parte actora, se circunscribe al cumplimiento de un contrato de compra venta y por ende al desalojo y entrega material del inmueble objeto del mismo, el cual según los dichos de las partes detenta la ciudadana ODALIS EMILIA RODRÌGUEZ –aquí demandada-, pretensión ésta que de ser declarada con lugar mediante sentencia definitivamente firme, implicaría la pérdida de la posesión o tenencia ejercida por la prenombrada sobre dicho inmueble; aunado a que la parte accionante no acreditó en autos haber tramitado por ante el MINISTERIO DEL PODER POPULAR CON COMPETENCIA EN MATERIA DE VIVIENDA Y HÁBITAT, el procedimiento especial contemplado en el Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas supra mencionado, en consecuencia resulta forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE la presente demanda incoada por los ciudadanos ROSANNA ANDREA CASTRO MURILLO y RAFAEL ANGEL PETIT MARTINEZ, contra la ciudadana ODALIS EMILIA RODRÍGUEZ, siendo que para la procedencia de la misma se requería el cumplimiento previo del procedimiento administrativo previsto en el artículo 5° y siguientes del referido Decreto-Ley. Así se establece.
IV
DISPOSITIVO

Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”, opuesta por la parte demandada.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentara los ciudadanos ROSANNA ANDREA CASTRO MURILLO y RAFAEL ANGEL PETIT MARTÍNEZ, contra la ciudadana ODALIS EMILIA RODRÍGUEZ; ello en virtud que, a partir de la publicación de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, no pueden proceder los desalojos forzosos o desocupaciones arbitrarias sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos para tales efectos en el mencionado Decreto-Ley.
Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques a los dieciocho (18) días del mes de junio de dos mil trece (2013).- Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZ,

ZULAY BRAVO DURÁN.
LA SECRETARIA,

JAIMELIS CÓRDOVA MUJICA.

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), previa formalidades de ley.

LA SECRETARIA,

Exp. No. 20.159