TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE,
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Los Teques, veintiuno (21) de junio de dos mil trece (2013)
203° y 154°

PARTE ACTORA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:

PARTE DEMANDADA:

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº

Ciudadano JESUS ALFREDO SIVIRA DAGUIN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.272.547.

Abogados en ejercicio ANGEL MENDOZA FIGUEROA y ANGEL EDUARDO MENDOZA SANTANA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 37.015 y 115.084, respectivamente.

Ciudadana MARIA FRANCISCA BRICEÑO PAREDES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.657.438.

Abogado en ejercicio CARLOS ANDRES AGAR VILLASMIL, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 89.530.

RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

20.040.

I

En fecha 19 de junio de 2012, fue presentada para su distribución por el abogado en ejercicio ANGEL EDUARDO MENDOZA SANTANA, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JESUS ALFREDO SIVIRA DAGUIN, demando por RESOLUCIÓN DE CONTRATO contra la ciudadana MARIA FRANCISCA BRICEÑO PAREDES; correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda previo sorteo de Ley.
Mediante auto dictado en fecha 25 de junio de 2012, previa consignación de los recaudos pertinentes, este Tribunal admitió la demanda presentada y ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que compareciera a contestar la demanda incoada en su contra dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, más un (01) día que se le concede como término de la distancia.
En fecha 29 de junio de 2012, previa solicitud de la parte actora, el Tribunal ordenó librar la compulsa acordada en el auto de admisión y comisión al Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, mediante oficio Nº 531.
En fecha 20 de julio de 2012, compareció ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora mediante diligencia dejó constancia de haber retirado el oficio Nº 0855-531, dirigido al Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda.
En fecha 1 de noviembre de 2012, este Juzgado dicto auto mediante el cual recibió las resultas de comisión procedente del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, mediante oficio 2860-742.
En fecha 17 de enero de 2013, compareció ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se designe defensor judicial a la parte demandada.
En fecha 18 de enero de 2013, este Juzgado designó al abogado CARLOS AGAR, Defensor Judicial de la ciudadana MARIA FRANCISCA BRICEÑO PAREDES, siendo notificado por el alguacil de este Juzgado en fecha 14 de marzo de 2013 y en fecha 19 de marzo de 2013, compareció el Defensor designado y mediante diligencia aceptó al cargo designado.
En fecha 2 abril de 2013, compareció ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa de citación del defensor judicial de la parte demandada, la cual fue librada en fecha 05 de abril de 2013.
En fecha 14 de mayo de 2013, el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación firmado por el defensor judicial designado.
Mediante escrito consignado en fecha 12 de junio de 2013, el abogado en ejercicio CARLOS AGAR, actuando en su carácter de Defensor judicial de la demandada, ciudadana MARIA FRANCISCA BRICEÑO PAREDES, procedió a contestar la demanda..

II

PARTE ACTORA:
Se inició el presente juicio en virtud de la demanda interpuesta en fecha 19 de junio de 2012, presentada por el abogado en ejercicio ANGEL EDUARDO MENDOZA SANTANA, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JESUS ALFREDO SIVIRA DAGUIN, demando por RESOLUCIÓN DE CONTRATO a la ciudadana MARIA FRANCISCA BRICEÑO PAREDES; ahora bien, los argumentos relevantes expuestos como fundamento de la demanda fueron los siguientes:

“(…) En fecha (15) quince de febrero de 2011, mediante documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, bajo el número 2011.1521, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el número 237.13.11.2525, correspondiente al libro de Folio Real del año 2011, anexo marcado (B), di en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable al a (sic) ciudadana MARIA FRANCISCA BRICEÑO PAREDES, ut supra suficientemente identificada, un inmueble de mi propiedad, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número: 44-43, Piso 03, del Edificio 44-2 que forma parte del “CONJUNTO RESIDENCIAL LA TRINIDAD”, ETAPA XII Y XV, construido sobre un lote de terreno constituido por los lotes XII y XV de la parcela número B-27-2, resultante de la integración de las parcelas B-27 y B-28 de la llamada “URBANIZACIÒN EL CASTILLEJO”, ubicada en la ciudad de Guatire, Jurisdicción del Municipio autónomo Zamora del Estado Miranda, identificado con la Cédula Catastral Número 02-02-33-44-2-443-00, cuyos linderos, medidas y demás características constan en el Documento de Condominio, protocolizado en la oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, de fecha 14 de junio de 2002, bajo el Número: 19, tomo 14, Protocolo Primero, los cuales se dan por aquí reproducidos en su totalidad, el mencionado inmueble tiene una superficie aproximada de SESENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CINCO DECIMETROS CUADRADOS (62,05M2) y consta de las siguientes dependencias: Salón-Comedor, área destinada a Cocina y Lavadero, tres (03) habitaciones de las cuales dos (02) están habilitadas para servir de dormitorios y la restante está abierta y será destinada a usos múltiples, tales como dormitorio o estar. Consta también de dos (02) baños y se encuentra comprendido dentro de los siguientes lindero: Por el NORTE: Fachada Norte y patio interior, por el SUR: Fachada Sur, por el ESTE; Con Fachada Este, y por el OESTE: Con fachada Oeste y Escaleras. Al mencionado apartamento le corresponde un porcentaje de Condominio de CERO ENTEROS CON SETENTA Y OCHO MIL CIENTO VEINTICINCO CIENMILÉSIMAS POR CIENTO (0, 78.125%), sobre los derechos, sobre los bienes comunes y las obligaciones o cargas de la comunidad de propietarios del “CONJUNTO RESIDENCIAL LA TRINIDAD”, Etapa XII y XV, asimismo le corresponde el derecho del uso exclusivo de un (01) puesto de estacionamiento, distinguido con el mismo número de apartamento vendido. Se hace referencia en el documento debidamente registrado, que el precio de la venta es por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000) monto el cual, presuntamente nuestro representado habría recibido en ese acto, de manos de la compradora, mediante la emisión de cheque por el pago de dicho monto. Ahora bien ciudadano Juez, es el caso de que se había convenido con la parte compradora, que el pago de los TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000) del precio de la venta, debían ser cancelados directamente a la Empresa Inversiones Monte Ávila 22, C.A., Sociedad mercantil domiciliada en Caracas e inscrita por ante el registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el número 38, tomo 299-A-VII en fecha 04 de octubre de 2002, a cuenta del pago de TRESW (3) locales comerciales, que por documentos de promesa de venta tenía pactado con esa empresa, por los locales Nros. NP149, NP150 y NP151, los cuales, se encuentran ubicados en el Nivel Planta Intermedia, Nivel Plaza, del Centro Comercial Macabra Plaza, ubicado entre la Avenida Bermúdez, con calle Plaza o Macabra de la población de Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, cuyas promesas de venta se encuentran autenticadas en fecha Diez y Seis (16) de diciembre de 2009, bajo los números 61, 63 y 64 del Tomo 49, de los libros de autenticación de la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital cuyos documentos auténticos, anexos marcados (C). En el proceso de Registro de la venta ciudadano juez, el cheque a que hace referencia el documento de registro no se hizo de acuerdo con lo convenido para un pago por cuenta de nuestro representado a Inversiones Monte Ávila 22, C:A., sino como consta en el expediente registral, se elaboró el cheque nº S-92 61001673 de la cuenta corriente del señor SAUL BRICEÑO PARADES, signada con el Nº 0102-0686-31-0000005788 en el Banco Venezuela, al cual se le puso la fecha 31 de enero de 2011 y se elaboró a nombre de nuestro representado JESUS ALFREDO SIVIRA, no obstante, no se le entregó ningún cheque y en el documento autorizado por el registro para la venta no se dejó constancia de los datos del cheque lo cual es un requisito obligatorio para esos efectos. Como se puede observar el mencionado cheque no fue entregado a nuestro representado, ni a la empresa Inversiones Monte Ávila 22, C.A.
Ahora bien ciudadano Juez, en virtud de que nuestro mandante se enteró que se estaban protocolizando las ventas e los locales que tienen en Promesa de Venta, se dirigió a Inversiones Monte Ávila 22, C.A., con el objeto de que se incluyeran los documentos de los locales que había adquirido para su protocolización, lo más rápido posible, ya que él había cumplido con los pagos correspondiente, de acuerdo a lo acordado. Allí se le informó que no podía protocolizar, porque no había cumplido con los pagos y no había hecho tampoco, el traspaso de la propiedad del apartamento que había prometido a Inversiones Monte Ávila 22, C.A. Ante esta situación, dio los siguientes pasos: se dirigió al Registro Público y al revisar el expediente de la venta de su apartamento, observó que había la copia de un cheque con el que presuntamente se le había pagado el precio de venta. Solicitó copia de los documentos y se dirigió al Banco de Venezuela en Guatire, en la calle sucre, pidió la información por escrito, de si el cheque mencionado había sido pagado a alguna persona, y se le informó verbalmente que no, pero que si necesitaba la respuesta por escrito, debía hacerlo a través de un Tribunal. El problema planteado ha llegado a la gravedad de que nuestro representado, ha recibido una comunicación de Inversiones Monte Ávila 22, C.A., manifestándole, que no se pueden protocolizar los locales que tienen bajo promesa de venta, si no cancela, los montos no pagados en forma indexada, es decir, al valor actual del dinero, con una exigencia de Bs. 321.887.oo, como pago adicional por la indexación. Visto que nuestro mandante no tiene otra alternativa y por cuanto es evidente y manifestó que no se le ha pagado el precio del apartamento vendido, es por lo que solicitamos formalmente en su nombre, la resolución del contrato de Venta ut supra identificado, por incumplimiento de la compradora en el pago del precio.

LA PRETENSIÒN DE NUESTRO REPRESENTADO

La pretensión de nuestro representado, la parte demandante, es que la ciudadana MARIA FRANCISCA BRICEÑO PAREDES, acepte que no le ha pagado el precio del inmueble objeto de la presente demanda y en consecuencia convenga en la Resolución del contrato de Ventas objeto de la demanda, y devuelva el apartamento en las mismas condiciones en que se lo entregó, libre de personas y cosas y además, le pague los daños y perjuicios ocasionados como consecuencia del incumplimiento, los cuales se estiman en Titulo correspondiente al valor de la demanda. En caso de que no convenga en lo demandado, que el Juez declare la Resolución del Contrato de Venta del inmueble objeto de la presente demanda y que consta en el documento registrado en el Registro Público del Municipio Zamora, bajo el número 2011.1521, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el número 237.13.11.2525, correspondiente al libro de folio Real del año 2011, por incumplimiento del pago del precio por parte de la compradora, ciudadana MARIA FRANCISCA BRICEÑO PAREDES y en consecuencia ordene se me restituya totalmente en la propiedad y la posesión del mismo . Igualmente que ordene el pago de los daños y perjuicios causados, como están calculados en el Titulo correspondiente al Valor de la demanda.

FUNDAMENTOS FACTICOS DE LA PRETENSIÒN
INCUMPLIMIENTO DEL PAGO DEL PRECIO DE LA COSA VENDIDA

El fundamento factico de la pretensión, es el incumplimiento del pago del precio de venta del inmueble vendido, ya que el cheque Nº S-92 61001673 de la cuenta corriente del señor SAUL BRICEÑO PAREDES, signada con el Nº 0102-0686-31-0000005788 en el Banco de Venezuela, al cual se le puso fecha 31 de Enero de 2011 y se elaboró a nombre de nuestro representado JESUS ALFREDO SIVIRA, con que presuntamente se le pagó el precio del inmueble vendido, según consta en el expediente del Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, bajo el número 2011.1521, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el número 237.13.11.2525, correspondiente al libro de Folio Real del año 2011, nunca le fue entregado, ni fue cobrado por él , ni por ninguna persona que autorizara, es decir, tampoco fue entregado a Inversiones Ávila 22. C.A.(…)

(…) PETITORIO

Por las razones de Hecho y Derecho expuestas y `por virtud de las pertinentes conclusiones solicitamos formalmente al Tribunal: PRIMERO: Que admita la presente demanda y la sustancia conforme a derecho. SEGUNDO: Que cite a la parte demandada en la dirección: Apartamento Nº 44-43, piso 03, Edificio 44-2, Conjunto Residencial La trinidad, etapa XII y XV, Urbanización El Castillejo, Ubicada en la Ciudad de Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, TERCERO: Que de no convenir la parte demandada en la pretensión de nuestro representado, perfectamente definida en el texto de la presente demanda, declare con lugar la presente demanda y en consecuencia, resuelto el Contrato de venta por el inmueble suficientemente identificado, suscrito entre mi representado JESUS ALFREDO SIVIRA y la ciudadana MARIA FRANCISCA BRICEÑO PAREDES, mediante documento registrado en el Registro >Público del Municipio Zamora del Estado miranda, bajo el número 2011.1521, asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el número 237.13.11.2525, correspondiente al libro de Folio real del año 2011. CUARTO: Condene a la parte demandada a pagar los daños y perjuicios en los términos definidos en la demanda. QUINTO: Que ordene a la demandada la entrega material del inmueble a mi representado, libre de personas y cosas. SEXTO: Condene en costas al demandado en los términos establecidos en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.(…)” (Resaltado del Tribunal)

PARTE DEMANDADA:
En fecha 12 de junio de 2013, el abogado en ejercicio CARLOS ANDRÉS AGAR VILLASMIL, actuando en su carácter de Defensor judicial de la parte demandada, ciudadana MARIA FRANCISCA BRICEÑO PAREDES y encontrándose dentro de la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda incoada contra de su representada, procedió a contestar la misma en los siguientes términos:

1.- Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos narrados en el libelo de demanda, como el derecho invocado.
2.- Que niega rechaza y contradice que su representada la ciudadana MARIA FRANCISCA BRICEÑO PAREDES, titular de la cedula de identidad Nº 4.657.438, de modo alguno haya incumplido en el pago del monto pactado para la adquisición del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el nº 44-43, piso 3, del edificio 44-2, que forma parte del Conjunto Residencial La Trinidad, Etapa XII y XV, ubicado en la Urbanización El Castillejo, ubicada en la ciudad de Guatire, Municipio Zamora y que esta situación la obligue a aceptar que no pago la cantidad de dinero pactada, y como consecuencia deba convenir en la Resolución de Contrato de venta objeto de la presente demanda; y por último que deba realizar entrega del inmueble en las misma condiciones que le fue entregado; pues dicho inmueble se encuentra debidamentente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, lo que indica que dicho inmueble se otorgo de forma legal razón por la cual no habría cabida a devolución alguna.
3.- Que niega, rechaza y contradice que su representada haya convenido para el pago del referido inmueble, que esta haya convenido que el pago de los trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.00,00), del precio de venta serian cancelados a la Sociedad Mercantil Inversiones Monte Ávila, 22, C.A., a cuenta del pago de tres (3) locales comerciales, que tenia pactado con la empresa antes mencionada.
4.- Que niega, rechaza y contradice que su representada al momento de honrar el pago de la compra, no lo haya realizado de la forma acordada, pues el mencionado pago se realizó mediante pago con instrumento bancario (cheque) Nº S-92 61001673 girado contra la cuenta corriente Nº 0102-0686-31-0000005788 del Banco de Venezuela, de fecha 31 de enero de 2011, a favor del ciudadano Jesús Alfredo Siria.
5.- Que niega, rechaza y contradice que su representada con consecuencia del supuesto incumplimiento alegado por la parte cumplido con el pago del precio de venta pactado y que como consecuencia deba devolver el inmueble, y mucho menos cancelar daños y perjuicios supuestamente ocasionados como consecuencia del incumplimiento.
6.- Que niega, rechaza y contradice que su representada deba ser condenada por este Tribunal, en lo siguiente. PRIMERO: A que declare resuelto el contrato de venta del inmueble tantas veces identificado, suscrito entre Jesús Alfredo Sivira (demandante) y la ciudadana Maria Francisca Briceño paredes (demandada). SEGUNDO: A que se condene a la parte demandada a pagar los daños y perjuicios en los términos definidos en la presente demanda. TERCERO: Que la demandada deba realizar la entrega material del inmueble a la parte actora libre de cosas y bienes. CUARTO: Que deba ser condenada en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

III

Ahora bien, este Tribunal pasa a realizar las siguientes observaciones:
A través del presente proceso el ciudadano JESUS ALFREDO SIVIRA DAGUIN, persigue la resolución de un contrato de compraventa debidamente protocolizado en fecha 15 de febrero de 2011, por ante el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, bajo el Nº 2011.1521, asiento registral Nº 1 del inmueble matriculado con el Nº 237.13.11.2525, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, el cual fue suscrito entre el prenombrado en carácter de vendedor, conjuntamente con la ciudadana MARIA FRANCISCA BRICEÑO PAREDES–demandada- en carácter de vendedora; sosteniendo para ello que se había convenido que el pago de trescientos mil (Bs. 300.000,00) del precio de la venta, debían ser cancelados directamente a la Empresa inversiones Monte Ávila 22, C.A, Sociedad Mercantil y que el cheque a que hace referencia el documento de registro no se hizo de acuerdo con lo convenido para un pago por cuenta de Inversiones Monte Ávila 22, C.A., sino que se elaboro el cheque Nº S-92 61001673 de la cuenta corriente del señor SAUL BRICEÑO PAREDES, signada con el nº 0102-0686-31-0000005788 en el Banco de Venezuela, al cual se le puso fecha 31 de enero de 2011 y se elaboro a nombre de JESUS ALFREDO SIVIRA y que no obstante no se le entregó ningún cheque. Es por tales razones que pretende que la ciudadana MARIA FRANCISCA BRICEÑO PAREDES, acepte que no le ha pagado el precio del inmueble objeto de la presente demanda y convenga en la Resolución del Contrato de Venta objeto de la demanda y devuelva el apartamento en las misma condiciones en que se lo entregó, libre de personas y cosas y además que le pague los daños y perjuicios.
Eeste Tribunal considera necesario traer a colación parte de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión proferida en fecha 18 de abril de 2013 (Magistrada Ponente: YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA); a través de la cual expuso entre otras cosas, lo siguiente:

“(…) Destaca de lo explicado, que para admitir la demanda, necesariamente debe verificar el juzgador que la misma no sea contraria al orden público, las buenas costumbres o a alguna disposición de la ley. (…) al respecto por la Sala Constitucional de este Supremo Tribunal, en su sentencia N° 1618 de fecha 18 de agosto de 2004, mediante la cual fue decidida la controversia contenida en el expediente N° 03-2946, caso: Industria Hospitalaria De Venezuela 2943, C.A.; sosteniéndose lo siguiente:
“…La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.
Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.
La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa…”. Conforme al citado criterio, el examen de los presupuestos procesales para la admisión de la causa, de no haber ocurrido, ab initio, en el momento procesal establecido para ello, podrá efectuarlo el juzgador en cualquier estado y grado de la causa.
Así lo ratificó esta Sala el 30 de julio de 2009, en su fallo N° 429, dictado para resolver el recurso interpuesto en el juicio llevado en el expediente N° 09-039, en el caso Accroven S.R.L., contra Servicios Petroleros El Tejero, C.A. (SEPETECA) y otros, al determinar, en razón de la naturaleza de orden público de los presupuestos en mención, que en el caso examinado en aquella oportunidad:
“…el Juez de la recurrida actuó conforme a derecho, por cuanto forma parte de la activad (sic) oficiosa del Juez, revisar en cualquier estado y grado del proceso la conformidad en los requisitos de admisión de la demanda y declarar la inadmisibilidad de la misma -de la demanda-, por cualquiera de los motivos establecidos en la ley…”.
Se trata, como resulta determinado en los citados fallos, del criterio según el cual, tanto las partes como el juez, autorizados para controlar la válida instauración del proceso judicial que les concierne. Si fuere el caso de advertir que la demanda incumple los presupuestos procesales exigidos para su admisión y el demandado no opone la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales; el juez, en el desempeño de su actividad jurisdiccional, la cual supone su conocimiento del derecho y le obliga a ejercer su facultad para dirigir el proceso a su cargo, en cualquier estado y grado de la causa; deberá declararla inadmisible, en razón de la naturaleza de orden público de los presupuestos en mención. (…) Ello, por cuanto, al ser materia de orden público, el análisis relativo al cumplimiento o no de los presupuestos procedimentales relativos a la admisión o no de la causa, como parte fundamental del desarrollo de la actividad jurisdiccional que correspondía al juez que conoció de la misma; podía ser efectuado en cualquier estado y grado de la causa. Fundamento en el cual se sostiene la declaratoria de improcedencia de la presente denuncia. Así se decide. (…)” (Resaltado del Tribunal)

Partiendo de lo anterior, y vistas las actas que conforman el expediente, puede en consecuencia afirmarse que la presente demanda interpuesta por Resolución de contrato, a través de la cual se pretende la desocupación y posterior entrega material de un inmueble destinado a vivienda, fue admitida por este Tribunal en fecha 25 de junio de 2012, haciendo caso omiso a las disposiciones contenidas en el Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de fecha 06 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial Nro. 39.668, el cual establece entre otras cosas, lo siguiente:

Artículo 2.- “Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupan inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.”

Artículo 4.- “A partir de la publicación del presente decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley en Gaceta de Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en ese Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente decreto-Ley. Los Procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial revisto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continúan su curso.”

Artículo 5°.- “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda (…)”.

Artículo 10.- “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.”

Como corolario de lo anterior este Tribunal se permite traer a colación la sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 de abril de 2013, relacionada con el Expediente signado con el No. AA20-C-2012-0000712; en la cual se expuso lo siguiente:

“(…) Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justicia las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente). (…omissis…) Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”. (…) Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).
Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
D E C I S I Ó N
Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que:
1. El ámbito subjetivo de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas comprende no sólo a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, inclusive los adquirientes de viviendas nuevas o adquiridas en el mercado secundario sobre las cuales pesare alguna garantía real.
2. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas tiene por objeto la protección de los sujetos antes mencionados frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.
3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación lícita”, es decir, tutelada por el derecho. Por el contrario, los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
4. Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.
5. Es una obligación para los jueces aplicar el procedimiento que corresponda, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados por el nuevo marco legal, todo ello en resguardo del debido equilibrio que debe existir entre los sujetos involucrados y bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental.
6. El Decreto con Fuerza de Ley, en cuanto a su objeto resulta aplicable no sólo a las relaciones arrendaticias, sino a los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, entre otros, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda familiar.
7. El artículo 12 eiusdem, resulta de aplicación especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por tanto sólo en el supuesto de que obre una medida judicial -bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme- que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido en forma previa y preferente, con el fin de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria en desmedro de las garantías constitucionales de los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley. (...)” (Negrita y subrayado del Tribunal)

Bajo este orden de ideas, puede quien aquí suscribe afirmar que para acudir a la vía jurisdiccional constituye un requisito de admisibilidad sine qua non, el cumplimiento previo del procedimiento administrativo fijado en el referido Decreto-Ley; ello siempre que la demanda pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal por parte de los sujetos amparados por la Ley.
Así las cosas, partiendo de los razonamientos antes realizados y en vista que en el caso de marras la pretensión de la parte actora se circunscribe la resolución de un contrato de venta y por ende al desalojo y entrega material del inmueble objeto del mismo, pretensión ésta que de ser declarada con lugar mediante sentencia definitivamente firme, implicaría la pérdida de la posesión o tenencia ejercida por la prenombrada sobre dicho inmueble; aunado a que la parte accionante no acreditó en autos haber tramitado por ante el MINISTERIO DEL PODER POPULAR CON COMPETENCIA EN MATERIA DE VIVIENDA Y HÁBITAT, el procedimiento especial contemplado en el Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas supra mencionado, en consecuencia resulta forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE la presente demanda incoada por el ciudadano JESUS ALFREDO SIVIRA DAGUIN contra la ciudadana MARIA FRANCISCA BRICEÑO PAREDES, siendo que para la procedencia de la misma se requería el cumplimiento previo del procedimiento administrativo previsto en el artículo 5° y siguientes del referido Decreto-Ley.- Así se establece.

IV

Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCIÒN DE CONTRATO intentara el ciudadano JESUS ALFREDO SIVIRA DAGUIN contra la ciudadana MARIA FRANCISCA BRICEÑO PAREDES; ello en virtud que, a partir de la publicación de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, no pueden proceder los desalojos forzosos o desocupaciones arbitrarias sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos para tales efectos en el mencionado Decreto-Ley.
Notifíquese a la parte actora de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 251 eiusdem
Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ejusdem.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques a los veintiuno (21) días del mes de junio de dos mil trece (2013).- AÑOS: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.-
LA JUEZA,

ZULAY BRAVO DURÁN.
LA SECRETARIA,

JAIMELIS CÓRDOVA MUJICA.

Exp. No. 20.040