TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL:
GENOVEVA DI SERAFINO DE CASTAGNO y NINO REMO DI SERAFINO AMATUCCI, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédulas de Identidad Nros 6.458.337 y 6.843.584, respectivamente.

MARISOL LUIS LUIS y BENITO ENRIQUE MARTÍNEZ PERNÍA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 84.887 y 51.638, respectivamente.

INÉS MARIXA REYES DE ANZOLA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 3.407.067.

No tiene apoderado judicial constituido.

RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE N° 2013-004

I
Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por resolución de contrato, presentado en fecha 22 de enero de 2013, por los ciudadanos GENOVEVA DI SERAFINO DE CASTAGNO y NINO REMO DI SERAFINO AMATUCCI, asistidos por la abogada MARISOL LUIS LUIS, , en contra de la ciudadana INÉS MARIXA REYES DE ANZOLA, todos identificados ut supra. Basó su pretensión en el contenido de los artículos 1.579, 1.592, 12.605, 1.133, 1.159. 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil y las cláusulas segunda, cuarta y décima segunda del contrato que acompaña al libelo.
Acompañó al escrito libelar:
1. Copia simple de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del estado Miranda, en fecha 11 de diciembre de 2003, bajo el N° 18, tomo 10, protocolo primero y Aclaratoria de la misma fecha, inscrita ante ese Registro, bajo el N° 19, tomo 11, protocolo primero, relativos a la titularidad del inmueble objeto del presente juicio.
2. Original de contrato de arrendamiento (documento privado) suscrito entre las partes el 1° de julio de 2011.
3. Original de recibo de pago del mes de enero de 2013 suscrito por el codemandante NINO REMO DI SERAFINO.

En fecha 28 de enero de 2013 este Tribunal admitió la demanda interpuesta y consecuentemente ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 31 de enero de 2013, el ciudadano NINO REMO DI SERAFINO AMATUCCI, parte codemandante en el presente juicio otorgó poder apud acta a los abogados MARISOL LUIS LUIS y BENITO ENRIQUE MARTÍNEZ PERNÍA, antes identificados.
En fecha 28 de febrero de 2013 el Alguacil del Tribunal estampó diligencia mediante la cual informó haber hecho entrega de la compulsa a la parte demandada, quien se negó a firmar el recibo correspondiente.
En fecha 14 de marzo de 2013 compareció la representación judicial demandante y solicitó al Tribunal que librara boleta de notificación a la parte accionada, lo cual fue acordado el 20 de marzo de 2013 y cumplido el 8 de marzo de 2013 cuando el nombrado funcionario judicial dejó constancia de haberle entregado al accionado la indicada boleta.
En la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda no compareció la parte accionada ni por sí ni por medio de apoderado judicial.
Abierto el juicio a pruebas, sólo la parte actora hizo uso de este derecho promoviendo inspección judicial, la cual fue admitida y evacuada por el Tribunal.
II

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:

La parte actora en su escrito libelar expuso que en fecha 6 de julio de 2011 celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana INÉS MARIXA REYES DE ANZOLA, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por una mezzanina ubicada en Edificio San Remo, Calle Bolívar, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda. Que en la cláusula segunda del contrato se estableció que el inmueble sería dedicado exclusivamente para uso comercial, y en la cláusula tercera se dispuso que el tiempo de duración en seis (6) meses. Que en fecha 4 de enero de 2013 emitió recibo del pago del canon locativo, donde consta que la arrendataria tenía conocimiento de que a partir del mes de agosto de 2012 empezaba a disfrutar de la prórroga legal, la cual vencía en enero de 2013.

Mas adelante expresa que trató de conversar con la arrendataria con respecto al pago del canon correspondiente al citado mes y a la entrega del inmueble luego de cumplida la prórroga pero que ésta, junto a su hijo MAIKEL ANZOLA REYES le manifestaron que ellos no se iban a ir del local porque vivían allí y que podían ir a la Alcaldía del Municipio Los Salias del estado Miranda y transformar ese local comercial en residencial y que nadie los sacaría. Que tales hechos constituyen un incumplimiento de las obligaciones impuestas a la arrendataria en las cláusulas segunda y tercera contractuales, por lo que de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil. Que el cambio del uso dado al inmueble le ha ocasionado daños y perjuicios por lo que de conformidad con los artículos 1.185 y 1.264 del Código Civil, los cuales estima en “DIEZ MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON VEINTITRES CÉNTIMOS (Bs 10.000,00)” (Sic).

Culmina su exposición expresando que por las razones explanadas, demanda por resolución de contrato a la ciudadana INÉS MARIXA REYES DE ANZOLA, a objeto de que convenga en los hechos narrados o, en defecto de ello, sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: 1) Que se declare con lugar la demanda, 2) Que como consecuencia de esta declaratoria se ordene la entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y 2) En cancelar la cantidad de “DIEZ MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON VEINTITRES CÉNTIMOS (Bs 10.000,00)” por concepto de daños y perjuicios.

En la oportunidad para dar contestación de la demanda, la parte accionada, a pesar de haber sido citada personalmente, no dio contestación a la demanda incurriendo así en uno de los supuestos de la confesión ficta pautados en el artículo 362 ejusdem, cuyo tenor expresa: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca…”
Ahora bien, en lo que respecta a que la pretensión no sea contraria a derecho, el Tribunal analiza la acción resolutoria ejercida por la parte actora y advierte que se subsume en el supuesto de hecho establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, que expresa: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” y a su vez se advierte que la demandante presentó el documento fundamental, vale decir, el original del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes contendientes, el que al no ser desconocido, se le otorga pleno valor probatorio según lo tipifica el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil venezolano, y como instrumento reconocido hace plena fe entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, y específicamente que en la cláusula tercera se dispuso: “…para el uso único y exclusivo COMERCIAL, bajo ninguna circunstancia podrá darle “LA ARRENDATARIA” un uso distinto al expresado como tampoco cambiar su destino sin la previa autorización por escrito de “LOS ARRENDADORES”, de cuyo texto se desprende la prohibición expresa de la modificación de los términos del contrato.
Empero, respecto a la exigencia formulada por concepto de daños y perjuicios con base en los artículos 1.185 y 1.264 del Código Civil, se advierte que el primer dispositivo señalado consagra la responsabilidad civil por hecho ilícito en estos términos: “El que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo. Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho.”, por lo que se refiere a la responsabilidad extracontractual, no la que deviene de una relación obligacional entre partes como es la que aquí se demanda. Por otro lado, el segundo dispositivo contempla lo concerniente a la responsabilidad civil de los contratantes por incumplimiento contractual, de este modo: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”.
Entonces, con base en este último artículo, en concordancia con lo prescrito en los artículos 1.274 y 1.275 del Código Civil, los daños generados por incumplimientos contractuales se limitan a los que sean consecuencia inmediata y directa del incumplimiento, es decir, a los daños producto de la pérdida efectivamente sufrida (daño emergente) y a las ganancias dejadas de percibir (lucro cesante), y, en el caso de autos, la parte actora se limitó a señalar que el cambio de uso dado al inmueble arrendado le había ocasionado unos daños que a su decir ascienden a la cantidad de DIEZ MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON VEINTITRES CÉNTIMOS, sin expresar siquiera someramente una circunstancia que permita determinar cuál fue el daño causado y su cuantía. Por tanto, este reclamo se estima improcedente y así se declarará en el dispositivo del fallo.
En atención al último requisito, es menester precisar que los términos de la litis quedaron fijados según los términos establecidos en el libelo, sobre el cambio de uso del inmueble y a la negativa de su entrega una vez vencida la prórroga legal, a la luz del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y siendo que durante el lapso probatorio la parte demandada no probó ningún hecho que demostrara que no eran ciertos tales hechos, deben considerarse procesalmente verdaderos, lo que está reforzado además por la negativa de la accionada a dar ingreso al inmueble arrendado el día 25 de abril de 2013, cuando diligenció la prueba de inspección judicial promovida por la actora, por lo que es procedente que la parte actora intente la acción de resolución de contrato ya que de conformidad al artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, la ejecución de los mismo por tanto corresponde a la buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de dicho contratos, según el uso, la equidad y la ley, de acuerdo con el artículo 1160 ibidem.
Ahora bien, aun cuando la presente demanda progresó en su objetivo principal, no puede soslayarse el hecho de que la arrendataria modificó el uso y destino del local arrendado para usarlo como vivienda, con lo cual contravino una cláusula específica del contrato de arrendamiento, sin embargo, la circunstancia de que su utilización sea ésa refleja que el asunto sometido a la consideración de este Juzgado afecta un derecho constitucional consagrado en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, donde se establece que: "Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos. El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de viviendas." (Subrayado agregado). De este texto se destaca la incorporación en la Carta Magna del desarrollo doctrinario realizado en el ámbito del derecho internacional de los derechos humanos en materia del derecho a la vivienda, la corresponsabilidad entre los ciudadanos y el Estado, según la cual quedan taxativamente prohibidos la ejecución de actos o hechos regresivos, como lo serían la práctica de desalojos forzosos en los términos en que los prohíben los tratados internacionales.
Por tanto, al estar amparada la parte accionada por esta garantía, y habida cuenta de que coetáneamente a la demandante le asiste el derecho de acceso a la justicia con todos los atributos que dispone el artículo 26 constitucional, por lo que los Órganos Jurisdiccionales están obligados a satisfacer la tutela reclamada en tanto y en cuanto se determine su procedencia y a la ejecución del fallo, se configura así una situación caracterizada por una confrontación de derechos constitucionales de las partes donde emergen realidades no contempladas en el ordenamiento jurídico. Ante tal situación, lo que corresponde al juez es buscar una solución que propenda al equilibrio de tales derechos, por cuanto es una característica distintiva de los derechos humanos su coexistencia y complementariedad, y así resolver la situación particular sometida a decisión sobre la base de las normas derecho de derecho aplicables al caso planteado, sin dejar de tener como norte la justicia material que enarbola la Carta Magna.
Sobre la base de estas premisas, se considera que de conformidad con lo establecido en los artículos 26 y 257 de la norma fundamental, y desde una perspectiva humana, debe resguardarse el derecho a la vivienda de la arrendataria, sin que ello implique, bajo ninguna forma, negar el derecho de la demandante a que se ejecute el fallo y se le haga entrega del inmueble, siendo por tanto, lo ajustado a derecho para quien aquí decide es que una vez quede definitivamente firme el presente fallo se cumpla el procedimiento dispuesto en el artículo 12 y siguientes del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Entonces, si quedare definitivamente firme el presente fallo, se oficiará al órgano competente en materia de vivienda y hábitat, a fin de que provea un refugio temporal o la adjudicación de una vivienda digna definitiva a la arrendataria y su grupo familiar, de acuerdo con el artículo citado en el párrafo anterior, en concordancia con el artículo 49 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
DISPOSITIVA.
Por las razones antes expuestas, el TRIBUNAL DE MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite su decisión en los términos siguientes:
1. Se declara procedente la acción resolutoria contractual por los ciudadanos GENOVEVA DI SERAFINO DE CASTAGNO y NINO REMO DI SERAFINO AMATUCCI, contra la ciudadana INÉS MARIXA REYES DE ANZOLA, ambas partes identificadas previamente.
2. Como consecuencia de esta declaratoria se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora libre de personas y bienes, el inmueble objeto del contrato, constituido por una mezzanina ubicada en el Edificio San Remo, Calle Bolívar, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda.
3. Se declara improcedente la reclamación de la cantidad de DIEZ MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON VEINTITRES CÉNTIMOS (Bs 10.490,23), por concepto de daños y perjuicios, por las razones expuestas en la parte motiva de este fallo.
4. Se declara que una vez quede firme esta decisión se dará cumplimiento dispuesto en el artículo 12 y siguientes del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.
Déjese copia certificada del presente fallo conforme al artículo 248 ejusdem.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a los tres (3) días del mes de junio de dos mil trece (2013). Años 202° y 154°.
LA JUEZA TITULAR,

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO,

MAIKEL MEZONES
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m.
EL SECRETARIO

LCH
Expediente Nº E-2013-004