REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA PARTE DEMANDANTE: APODERADOS JUDICIALES: GRUPO CORPORATIVO LUIS LUIS & ASOCIADOS C.A, sociedad mercantil inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 30 de julio de 2008, bajo el N° 59, Tomo 95-A-Sgdo. MARISOL LUIS LUIS y BENITO ENRIQUE MARTÍNEZ PERNÍA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 84.887 y 51.638, respectivamente. PARTE DEMANDADA: APODERADO JUDICIAL: JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº 3.958.916 HANS DANIEL PARRA BRICEÑO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 73.260. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO EXPEDIENTE NRO E-2013-003 SENTENCIA DEFINITIVA I Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por resolución de contrato, presentado en fecha 22 de enero de 2013, por la abogada MARISOL LUIS LUIS, en su carácter de Directora Gerente de la sociedad mercantil GRUPO CORPORATIVO LUIS LUIS & ASOCIADOS C.A., en contra del ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS, ambas partes identificadas ut supra. Basó su pretensión en el contenido de los artículos 1.579, 1.592, 12.605, 1.133, 1.159. 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil y las cláusulas segunda, cuarta y décimo segunda del contrato que acompaña al libelo. En fecha 29 de enero de 2013, este Tribunal admitió la demanda interpuesta y consecuentemente ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación. En fecha 18 de marzo de 2013 el Alguacil del Tribunal presentó diligencia mediante la cual informa haber practicado la citación del ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS. En fecha 20 de marzo de 2013, compareció la parte demandada y consignó escrito contentivo de cuestiones previas y contestación a la demanda. Del mismo modo impugnó y tachó la inspección judicial extra litem producida por la parte actora con el libelo. En la misma oportunidad otorgó poder apud acta al abogado HANS DANIEL PARRA BRICEÑO, identificado en autos. Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho. En fecha 9 de abril de 2013 el Tribunal acordó prorrogar por cinco días el lapso probatorio por cuanto la parte actora promovió oportunamente prueba testimonial, y llegado el último día del lapso probatorio, ésta no se había evacuado por causas no imputables al promovente. En fecha 18 de abril de 2013 el Tribunal con arreglo a lo dispuesto en el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil acordó abrir nueva pieza. En fecha 25 de abril de 2013 el Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del texto adjetivo civil, dictó auto mediante el cual acordó diferir por cinco (5) días de despacho siguientes el lapso para dictar sentencia. II Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo del modo que se expone a continuación: La parte actora en su escrito libelar, sintéticamente expuso lo siguiente: Que en fecha 6 de octubre de 2010 la sociedad mercantil INVERSIONES WCR., C.A celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS, sobre un inmueble constituido por un local comercial destinado para uso de oficina, distinguido con el número y letra 6-A, ubicado en el piso 6 del Edificio Oficentro El Picacho, Avenida Perimetral de San Antonio de Los Altos, municipio Los Salias del estado bolivariano de Miranda. Que en las cláusulas segunda y cuarta del contrato se dispusieron las obligaciones a que se sometía el arrendatario respecto al pago del canon locativo, servicios de electricidad, teléfono, impuesto municipal inmobiliario y condominio, mientras que en la cláusula quinta el arrendatario manifestó que recibía el inmueble en perfecto estado de conservación. Que en fecha 15 de diciembre de 2011, según consta en instrumento que anexa, adquirió dicho inmueble y con esa cualidad procuró entregar notificación al arrendatario en relación a la insolvencia que presentaba en los conceptos antes señalados, y respecto al derecho que le asistía de inspeccionar el local, pero éste se regó a recibirla. Que en vista de esta negativa solicitó al Juzgado del Municipio Los Salias Circunscripción Judicial del Estado Miranda que evacuara una inspección judicial extra litem en el inmueble, así como una notificación al arrendatario, actos éstos que se cumplieron el día 26 de enero de 2012. Más adelante expone que el arrendatario no permitió el ingreso del Tribunal al interior del local durante la inspección judicial, y que desde el mes de diciembre de 2011 no ha cancelado las pensiones de arrendamiento, ni el condominio, ni los impuestos, situaciones que implican incumplimientos contractuales, y que la insolvencia en estas obligaciones le ha ocasionado daños que estima en la cantidad de DIEZ MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON VEINTITRES CÉNTIMOS (Bs 10.490,23). Finaliza su escrito manifestando que en fuerza de los argumentos expuestos, los cuales evidencian el incumplimiento contractual en que está incurso el accionado, demanda por resolución de contrato al ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS, a objeto de que convenga en los hechos narrados o, en defecto de ello, sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: 1) A la entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió 2) En cancelar la cantidad de de DIEZ MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON VEINTITRES CÉNTIMOS (Bs 10.490,23), que corresponden a las sumas adeudadas por los cánones locativos insolutos, las pensiones condominiales y los impuestos municipales. La parte demandada en su escrito de contestación negó, rechazó y contradijo la demanda argumentando lo siguiente: Que consta en expediente de consignaciones que se encuentra depositando los cánones locativos a la arrendadora original INVERSIONES W.C.R, C.A, que es el que procedimiento que consagra la ley por cuanto no ha sido notificado de la operación de venta alegada por la parte actora. Que el arrendador no cumplió con la preferencia ofertiva prevista en la ley, y que “… no puede pretender la accionante que con la notificación de una inspección ocular fuera de juicio sea el medio idóneo para notificarme, menos aun con la utilización del artículo 216 CPC, con lo cual los depósitos a nombre de mi arrendador INVERSIONES W.C.R, C.A son válidos, máxime que como lo señale (Sic) el arrendador se negó a recibir los cánones de arrendamiento…” Que es falso que adeude todos los meses de 2011, pues canceló todos esos meses por adelantado al arrendador INVERSIONES W.C.R, C.A. Que es igualmente falso la notificación de la subrogación pues “dicha notificación consta en procesos judiciales no extrajudiciales (Sic) como lo es una inspección ocular, siendo lo debido haber realizado la notificación vía principal por correo certificado o por notificación notariada…”. Que niega haber incumplido su obligación de cancelar las cuotas condominiales del inmueble arrendado, ni los impuestos municipales pues está solvente en tales conceptos. Que es falso que no haya permitido el ingreso del arrendador al inmueble, por cuanto esta conducta se produjo a través de una inspección extra litem promovida según el artículo 472 del texto adjetivo civil, por cuyo motivo “la parte contra quien se opone no está obligada a someterse a su realización…”. Que por tales razones solicita que se deseche la demanda incoada en su contra. III PUNTO PREVIO Este Tribunal, a los fines de emitir pronunciamiento advierte que la parte accionada en el escrito de contestación a la demanda opuso cuestiones previas, por lo que, de conformidad con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa a decidir como punto previo tal medio de ataque, del modo que se expone a continuación: 1. De la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente Fundamenta esta defensa la parte accionada argumentando que la venta efectuada a la parte accionante “es sujeta a nulidad por cuanto se me vulnero (Sic) el derecho a la preferencia ofertiva sobre la venta del inmueble, en este caso no recibí conforme al contenido del artículo 44 oferta autenticada de vender del ciudadano Miguel Ángel Pepe Apone (…) Con lo cual dicha venta es nula por contravenir lo señalado en el artículo 1.618 del Código Civil, y dicha condición previa de la preferencia ofertiva debe realizarse para poder vender a tercero el inmueble caso que no ocurrió...” La parte actora para rechazar esta defensa esgrimió que la empresa INVERSIONES W.C.R, C.A ofreció en venta el inmueble objeto de la presente causa al arrendatario y, transcurridos los quince (15) días contemplados en el parágrafo segundo del artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sin que éste manifestara su aceptación, la nombrada empresa le ofreció en venta el inmueble, la cual se perfeccionó el 15 de diciembre de 2011. Este Tribunal a los fines de decidir debe precisar que independientemente de las erradas argumentaciones de los contrincantes para sostener y debatir esta incidencia sobre la base de un debate respecto a la validez de la venta de la cosa alquilada, la cuestión previa bajo estudio no contempla este supuesto de hecho, pues se refiere exclusivamente a la existencia de una condición o plazo pendiente que afecta el derecho reclamado en juicio, regida bajo el ámbito del derecho de las obligaciones, que es el que nos define lo que es una condición y lo que es un plazo. Así, el Código Civil, otorga un amplio margen de discrecionalidad para que las partes contraten, conocido como el principio de autonomía y voluntad de las partes, de acuerdo al cual, las partes contratantes pueden obligarse de la manera que deseen con la limitante que imponen los principios del orden público, la moral y las buenas costumbres. De este modo, los contratantes pueden disponer que las obligaciones en lugar de ser puras y simples, estén sometidas en su resolución o en su exigibilidad a la ocurrencia de un evento futuro e incierto que se denomina condición; o a uno futuro y cierto conocido como término o plazo, y el artículo 1197 del nombrado Código expresa que: “La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto”. En la opinión de Humberto Bello Lozano la condición o plazo pendiente, esta referida a “que la obligación que se demanda no es exigible en este momento, ya que el tiempo para la verificación de la misma no se ha agotado (plazo), o el supuesto para que se cumpla la misma no se ha dado (condición)…”. (Las Fases del Procedimiento Ordinario. Editorial Mobilibros. Caracas 1996.pág. 86). Ahora bien, de acuerdo a las acotaciones anteriormente realizadas, es evidente para esta juzgadora que el alegato de la parte demandada no se subsume en la cuestión previa invocada, pues no está dirigido a señalar que sus obligaciones arrendaticias derivadas del contrato acompañado por el actor a la demanda están sujetas a una condición o plazo pendiente, sino a que la operación jurídica de la venta efectuada al actor del inmueble arrendado es nula, situación que podría ser sujeto de la cuestión previa de prejudicialidad, siempre y cuando el arrendatario hubiere hecho uso oportuno del retracto legal que le otorga el artículo 43. Ergo, al no ajustarse al supuesto de hecho de la norma, deberá desechársele en el dispositivo del fallo. 2. De la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Esgrime la parte demandada esta cuestión en razón de que en texto de la demanda se explica que el contrato de arrendamiento fue firmado el 6 de octubre de 2000 con fecha de terminación el 15 de octubre de 2001; que el contrato no sufrió nuevas renovaciones escritas y que, vencido el mismo, el arrendatario continuó en posesión del inmueble, cambiando la naturaleza de contrato a tiempo indeterminado conforme al artículo 1.600 del Código Civil, y que por tal razón sólo le corresponde la acción de desalojo y no la de rescisión contractual. Contra esta defensa la parte actora presentó sus argumentos refutando esta defensa previa y en tal sentido expuso que el hecho de que el arrendatario permaneciera en el inmueble arrendado luego del 15 de octubre de 2001 no convirtió el contrato en uno a tiempo indeterminado, pues la cláusula tercera del contrato establecía la prórroga por períodos iguales, siempre y cuando una parte no manifestara a la otra su deseo de terminarlo, lo cual efectivamente realizó, según se evidencia de instrumento que acompaña a este escrito. Trabada en esta forma la incidencia, este Tribunal para decidir observa que la cláusula tercera contractual dispone lo siguiente: “La duración del presente contrato es de un (1) año, contado a partir del día Quince (15) del Mes de Octubre del año 2000, plazo éste que podrá ser prorrogado, por períodos iguales. Podrá resolverse dicho contrato de arrendamiento, salvo que una de las partes de aviso por escrito a la otra de su deseo de terminarlo, con treinta (30) días de anticipación por lo menos, a la fecha de vencimiento.” Del contenido de la disposición contractual antes reproducida se desprende que está redactada con bastante ambigüedad y confusión, pues se fija la duración del contrato en un año y, de manera abierta, se dispone de un modo eventual y abierto que “podrá ser prorrogado” sin disponerse el modo en que se produciría tal prórroga, si sería automática o mediante aviso de una parte a la otra y, a renglón seguido expresa que igualmente que el contrato “podrá resolverse salvo que una de las partes de aviso por escrito a la otra de su deseo de terminarlo”. Así las cosas, de una interpretación gramatical de este texto, basada en el significado propio de las palabras, llevaría concluir que el contrato está sujeto a la posibilidad de prórrogas por igual término, pero que se podrá resolver cuando una de las partes “no” manifieste a la otra su voluntad de resolverlo. Por tanto, resultando esta exégesis absolutamente ilógica, debe seguirse la norma de proceder para la interpretación de contratos dispuesta en el artículo 12 del texto adjetivo civil, según la cual: “…los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…” De acuerdo con estas observaciones debe entenderse entonces que el contrato iniciado el 15 de octubre de 2000, sufriría en forma natural prórrogas anuales al no sujetarse las mismas a un requisito adicional, excepto en el caso que uno de los contratantes manifestare con treinta (30) días de anticipación, es decir, antes del 15 de septiembre de cualquier año su deseo de terminarlo, en cuyo caso comenzaría a correr la prórroga legal. En este orden de ideas se aprecia que en el caso de autos la arrendadora INVERSIONES W.C.R, C.A entregó comunicación al arrendatario el 26 de mayo de 2011 manifestándole que el contrato no sería prorrogado, (instrumento privado no desconocido cursante al folio 179), el cual fue promovido por la parte actora en el lapso probatorio, y aun cuando el demandado se opuso a su admisión, lo hizo en forma pura y simple, sin desconocerlo ni tacharlo, por cuyo motivo se valora de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil como prueba de haberse efectuado esta notificación. Por tanto, siendo que una vez realizada ésta, el 15 de octubre de 2011 comenzó a correr la prórroga legal de tres (3) años –por tratarse de una relación locativa mayor de diez (10) años- y para el día 22 de enero de 2013, (momento de presentación de la demanda) el contrato no había perdido su naturaleza de tiempo determinado. En razón de las consideraciones expuestas la cuestión previa bajo análisis no puede prosperar y así se declarará en el dispositivo del fallo. IV DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA Desechadas las anteriores defensas previas pasa este Tribunal al examen del fondo de la controversia y al efecto observa que el presente juicio viene dado por una demanda por resolución de contrato de arrendamiento, por cuanto según aduce la parte actora se subrogó por efectos de la compra del inmueble arrendado, y el locatario luego de notificada su condición de propietario arrendador, infringió las obligaciones contractuales referentes al pago de los cánones locativos, condominio, impuestos y la de permitir el acceso al inmueble, argumentaciones que fueron rechazadas íntegramente por el demandado, incluida la condición de arrendador del demandante por cuanto a su decir la venta del inmueble no surtió sus efectos legales. Ahora bien, para decidir la presente controversia debe examinarse primeramente el asunto concerniente a la subrogación planteada, respecto a la cual el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.” En relación a este dispositivo, la doctrina desarrollada por el especialista Gilberto Guerrero Quintero expresa que “La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa al tenor de lo establecido en el artículo 20 LAI; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplan los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador. Esta transmisión hace que el arrendatario lo sea ahora del arrendador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales (…) Aquella subrogación se produce por efecto de la ley, aun cuando arrendador y arrendatario no la hayan previsto en el contrato, sin necesidad de aceptación por parte del arrendatario ( …). No se trata de conocer “a quien se paga”, sino pagar al propietario del inmueble ocupado por influencia determinante de esa relación jurídica en la cual se encuentra inmerso…” (Tratado de Derecho Inmobiliario, Volumen I, pág 73. UCAB, Caracas, 2003). Aplicando la doctrina expuesta al caso de autos se desprende que una vez celebrada la compra del inmueble, el nuevo propietario de iure se convierte en arrendador y la relación locativa se rige entre éste y el arrendatario originario, quedando ambos bajo el ámbito de aplicación del contrato. Empero, para que el locatario pueda cumplir con sus obligaciones con el nuevo arrendador, debe celebrarse su notificación formal, conforme se deduce del artículo 47 ejusdem, donde se expresa que el punto de partida para computar el plazo para que el arrendatario ejerza el retracto legal es la indicada notificación. En efecto, el artículo de marras, preceptúa: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.” Así, del análisis concatenado de las normas arriba reproducidas se infiere lo siguiente: 1) Una vez celebrada la enajenación del inmueble alquilado, el nuevo propietario se subroga en el lugar del arrendador. 2) El adquirente está obligado a notificar al arrendatario de la compra, acto que responde a dos propósitos: el primero, para el ejercicio del derecho de retracto y el segundo, a fin de que cumpla todas sus obligaciones contractuales frente a él. 3) Mientras no se produzca la notificación, debe tenerse que no ha nacido el lapso para que el locatario ejerza el derecho de retracto, debiendo éste cumplir todas sus obligaciones contractuales con el arrendador original. Dicho esto, este Tribunal de conformidad con el artículo 509 procede a examinar las probanzas producidas por las partes. DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: (ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR). • Copia simple del Registro Mercantil de la sociedad mercantil GRUPO CORPORATIVO LUIS LUIS & ASOCIADOS C.A inscrita en inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 30 de julio de 2008, bajo el N° 59, Tomo 95-A-Sgdo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, se valora como prueba de la existencia formal de la persona jurídica demandante. • Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la parte demandada y la sociedad mercantil INVERSIONES W.C.R, C.A, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, en fecha 6 de octubre de 2000, quedando anotado bajo el Nº 36, Tomo 86 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual fue reconocido por el demandado en el escrito de contestación cuando afirma: “celebre (Sic) contrato con el demandante en fecha 15 de octubre de 2001…”, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil se valora como prueba del negocio jurídico –arrendamiento- a que éste se contrae iniciado entre las citadas personas jurídicas. • Copia simple de documento de compra venta del inmueble objeto de la presente demanda, protocolizado en fecha 15 de diciembre de 2011 ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Miranda, inscrito bajo el N° 2011.627, anotado bajo la Matrícula Nº 232.13.13.1.2686, mediante el cual la empresa mercantil GRUPO CORPORATIVO LUIS LUIS & ASOCIADOS C.A adquiere a INVERSIONES W.C.R, C.A el inmueble objeto de la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil se valora como prueba de la titularidad de la parte actora sobre dicho bien. • Impresión de sentencia de fecha 9 de octubre de 2006 proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. A los fines de su valoración, este Tribunal acoge lo expuesto por esa misma Sala en sentencia N° 2031 de fecha 19 de agosto de 2012, donde asentó lo siguiente: “el sitio web in commento ha sido diseñado como “un medio auxiliar de divulgación de su actividad judicial”, es decir, que tiene una finalidad netamente informativa que busca simplemente divulgar su actuación sin que en forma alguna se pueda sustituir la información allí contenida con la que reposa en los expedientes. La veracidad y exactitud de tales datos debe ser contrastada con los originales que reposan en los archivos y demás dependencias de las Salas de éste Tribunal. Las informaciones antes mencionadas tienen un sentido complementario, meramente informativo, reservándose este alto Tribunal la potestad de modificar, corregir, enmendar o eliminar aquellas que por errores técnicos o humanos hayan sido publicadas con inexactitud”. En consecuencia, se le atribuye el valor de información y constituye un criterio no vinculante desarrollado por la Sala. • Original de Inspección Judicial extra litem evacuada el 26 de enero de 2012 por el Juzgado del Municipio Los Salias en el inmueble objeto de la presente causa donde se dejó constancia del estado de conservación del inmueble, en cuyo desarrollo el arrendatario no permitió el ingreso del Tribunal a su interior la cual fue tachada por la parte demanda en el escrito de contestación a la demanda; no presentando el escrito de formalización como lo ordena el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, siendo ésta una carga del tachante, su omisión acarrea el que la prueba documental impugnada inicialmente quede incólume. Empero, respecto a los demás medios de ataque efectuados en cuanto a que no fue efectuado conforme al artículo 472 del texto adjetivo civil, este Tribunal observa que la inspección judicial extra litem prevista en el artículo 1.429 del Código Civil, exige unas condiciones de procedencia que deben ser alegadas al juez ante quien se promueva, para que éste previo análisis breve de la circunstancias esgrimidas, así lo acuerde; exigencias que fueron cumplidas en la inspección bajo análisis y su evacuación se realiza aplicando supletoriamente el artículo 472 y siguientes del texto adjetivo en virtud de que el Código sustantivo no establece el trámite para esta prueba. Dicho esto, este Tribunal aprecia que esta prueba se valora respecto al estado en que se encuentra el inmueble, y no constituye en modo alguno un acto de notificación. • Original de trece (13) recibos de pagos de arrendamiento emitidos a nombre de la parte demandada por la empresa mercantil GRUPO CORPORATIVO LUIS LUIS, C.A., presentados con el objeto de demostrar la insolvencia del arrendatario demandado en esos meses. En relación a esta probanza, quien aquí suscribe se permite reproducir doctrina desarrollada al respecto por Ricardo Henríquez La Roche cuando expresa: “…No tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de obtener el secuestro de la cosa o el embargo que garantice el pago de los cánones, según el caso, ni que se tenga que valer de letras o giros, causados en el contrato, para demostrar esa falta de pago mediante su consignación en autos junto con la demanda correspondiente. Basta que con el contrato de alquiler, demuestre que el arrendamiento estaba obligado a un pago de tracto sucesivo, por determinada cantidad, líquida y exigible, para que proceda la demanda y, preventivamente, la medida que corresponda. El demandado deberá oponer la excepción de pago y a él corresponderá el onus de esa prueba…” (Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios. Mobilibros. Pág. 100. Caracas 2000). • Original de once (11) recibos de condominio emitidos por el Condominio de Oficentro El Picacho, los cuales fueron impugnados por la parte contraria conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo que la impugnación a que se contrae este artículo se refiere a copias de instrumentos públicos y privados reconocidos, por lo que al tratarse los aquí examinados de instrumentos originales con carácter privado emanados de terceros, no es admisible esta impugnación. Sin embargo, al no ser ratificada mediante la prueba documental como lo ordena el artículo 431 ejusdem carece de valor probatorio. • Copia simple de Certificado de Solvencia N° 838588 de fecha 12-09-2012, emitido por la la Dirección de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Los Salias, la cual fue impugnada por la parte contraria conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la parte promovente no solicitó su cotejo con el original ni presentó su original, carece de valor probatorio. DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: (PROMOVIDAS EN EL LAPSO PROBATORIO). • Original de notificación de preferencia ofertiva efectuada a la parte demandada por el Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES W.C.R, C.A. al ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS, practicada por el Juzgado del Municipio Los Salias el 6 de octubre de 2011 y sustanciada bajo el expediente N° S-2011-160, la cual fue recibida por el nombrado ciudadano, quien firmó y plasmó su huella en señal de recepción. La parte demandada se opuso en forma pura y simple a la admisión de esta probanza, rechazo que no surte ningún efecto pues la libertad probatoria exige que este rechazo sea motivado. Esta notificación evacuada conforme a los parámetros del artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “Las notificaciones de cesiones de créditos y cualesquiera otras las hará cualquier Juez Civil del domicilio del notificado”, permite concluir en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil que el acto a través se puso en conocimiento del interesado la preferencia ofertiva surtió todos sus efectos legales. • Original de dos (2) Certificados de Solvencia Nros 789278 y 857871, de fechas28-11-2011 y 14-01-2013, en ese orden, por las cantidades de CINCO MIL NOVENTISIETE BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs 5.907,36) y SEISCIENTOS UN BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs 601,06), respectivamente, emitidos por la Dirección de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Los Salias, los cuales no fueron impugnados, se valoran como instrumentos administrativos, es decir, como auténticos y demuestran que la parte actora efectuó los pagos a que éstos se contraen. • Original de comunicación dirigida a este Órgano Jurisdiccional presuntamente por la Junta de Condominio de Oficentro El Picacho, donde informa que la parte actora es quien ha pagado los recibos de condominio de los meses de diciembre de 2011 a febrero de 2013 del inmueble arrendado, presentada con el objeto de otorgar valor probatorio a los recibos consignados, resulta una prueba no idónea pues debieron ser ratificados mediante la prueba testimonial, en consecuencia carecen de valor probatorio. • Original de Notificación Judicial extra litem practicada el 6 de octubre de 2011 por el Juzgado del Municipio Los Salias y sustanciada bajo el expediente N° S-2011-160. Respecto a esta probanza respecto a la no renovación del contrato, la cual fue objetada por la parte demanda, esta juzgadora le otorga todos sus efectos en aplicación del artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. • Original de cuatro (4) recibos de condominio emitidos por el Condominio de Oficentro El Picacho no ratificados en juicio mediante la prueba testimonial como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, carecen de valor probatorio. • Deposición del ciudadano JOSÉ MANUEL APÁEZ OLIVEROS, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.958.916, quien declaró lo siguiente: Que es Presidente de la empresa INVERSIONES W.C.R, C.A. Que conoce al ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS. Que celebró con dicho ciudadano contrato de arrendamiento sobre un local comercial para uso de oficina distinguido con el número y letra 6-A, ubicado en el piso 6 del Edificio Oficentro El Picacho, Avenida Perimetral de San Antonio de Los Altos, municipio Los Salias del estado bolivariano de Miranda. Que en su condición de representante de la nombrada empresa el 6 de octubre de 2011 ofreció en venta el inmueble al ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS e igualmente en esa fecha le manifestó su decisión de no renovar el contrato. Que dicho ciudadano era quien estaba obligado a pagar el condominio y los impuestos municipales del inmueble según el contrato, pero que nunca los pagó en forma puntual. Del mismo modo ratificó las notificaciones marcadas “A” y “B” del escrito de promoción de pruebas, referidas a oferta de venta del inmueble y de no prórroga del contrato. Este testigo fue tachado por la parte demandada por tener interés en las resultas del juicio; no obstante quien aquí suscribe le otorga eficacia probatoria en virtud de que sus declaraciones versan sobre actuaciones efectuadas directamente por el testigo referente a la relación locativa que lo vinculaba con el demandada y por ser la única persona que podía ratificar las instrumentales que se le exhibieron. Del mismo modo, se advierte que la parte demandada no compareció al acto a hacer uso de su derecho de control de la prueba a través de las repreguntas. En consecuencia, se valora su deposición en este sentido, de acuerdo con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. • Prueba de informes al Banco Bicentenario en relación a la referencia bancaria cursante al folio 191 de la primera pieza, mediante la cual refieren que el GRUPO CORPORATIVO LUIS LUIS, C.A. es el titular de la Cuenta Corriente N° 0175-0520-31-0071187624. Dicha pruebas de informes se valora de acuerdo con lo establecido en el artículo 433 del Código Procedimiento Civil. • Prueba de informes dirigida al Presidente de la Junta de Condominio de Oficentro El Picacho, el cual fue respondido por las ciudadanas PÍA PRINCE y LESBIA MEDINA, quienes manifiestan ser miembros de la nombrada Junta y en tal sentido refieren que el GRUPO CORPORATIVO LUIS LUIS, C.A. es quien ha pagado los recibos de condominio de los meses de diciembre de 2011 a febrero de 2013. Dicha prueba de informes presentadas para dar valor probatorio a un instrumento emanado de tercero carecen de valor probatorio por cuanto el único medio dispuesto con ese fin en el artículo 431 del Código Procedimiento Civil es la prueba testimonial, pues la norma expresa: “deberán”. En consecuencia carece de valor probatorio esta prueba. DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: (PROMOVIDAS EN EL LAPSO PROBATORIO). • Inspección judicial sobre expediente de consignaciones sustanciado por este Tribunal del Municipio Los Salias bajo el N° D-2012-003, promovida con el objeto de dejar constancia de los datos siguiente: “… Fecha de apertura del expediente, beneficiario de los cánones de arrendamiento, y meses consignados, así como cualquier otro que la parte se reserva señalar al momento de la realización de la inspección.” Esta prueba fue admitida y en la oportunidad fijada sólo asistió la parte contraria al promovente, quien formuló las observaciones siguientes: 1) Que a los folios 15 y 16 el ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS manifiesta que: “Es el caso que en fecha 19 de septiembre de 2011 fui notificado de la oferta de venta del inmueble”, 2) Que se solicitó notificar al ciudadano MIGUEL ÁNGEL PEPE APONE siendo el arrendador fue INVERSIONES W.C.R, C.A. 3) Que al folio 9 cursa auto donde el Tribunal insta al consignatario a que especifique el mes y año a que corresponde el depósito efectuado, 4) Que el consignante incumplió con esta aclaratoria y 5) Que el consonante no dio cumplimiento a la notificación al arrendador como lo ordena el artículo 53 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Este Tribunal, vistas las observaciones del demandante, observa que el sujeto pasivo de la relación procesal mediante escrito presentado el 23 de abril de 2013 consignó instrumentales consistentes en copia simple de algunos folios de actuaciones contenidas en el expediente de marras manifestando: “consigno copia simple del expediente de consignaciones de canones (Sic) de arrendamiento el cual sirve para demostrar la solvencia en cuanto al pago del canon de arrendamiento del local destinado a comercio…”: Empero, pese a esta afirmación sólo produjo el escrito que da origen al expediente de consignación y copia del auto del Tribunal donde se deja constancia de un depósito por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs 250,00), los cuales sólo demuestran que el procedimiento de consignación se inició el 17 de febrero de 2012 a favor de MIGUEL ÁNGEL PEPE APONE en su carácter de Presidente de INVERSIONES W.C.R, C.A y que la parte accionada efectuó una única consignación. Ahora bien, respecto a la deficiencia en la actividad probatoria de la representación judicial del accionado y de su falta de impulso para la evacuación de la inspección judicial, quien aquí suscribe estima que en el caso de autos está configurada la notoriedad judicial, la cual ha sido definida jurisprudencialmente del modo siguiente: “La notoriedad judicial consiste en aquellos hechos conocidos por el juez en ejercicio de sus funciones, hechos que no pertenecen a su saber privado, ya que él no los adquiere como un particular , sino como juez en la esfera de sus funciones (…) Las normas citadas demuestran que en Venezuela funciona la notoriedad judicial y ella –que atiende a una realidad no puede quedar circunscrita a los casos expresamente contemplados en la ley, ya que atiende a una situación más general, cual es que el juez, por su cargo conoce de una serie de hechos que tienen lugar en el tribunal donde presta su magisterio y que le permiten conocer qué juicios cursan en su tribunal, cuáles sentencias se han dictado y cuál es su contenido; identificar a los abogados que representan a las partes…” (Vid TSJ/SC, Nª 150 del 24/03/2000). En virtud de lo expuesto, en aplicación de esta figura jurídica y de la falta de objeción de la parte actora a las mensualidades depositadas, este Tribunal tiene por demostrado en la presente causa la existencia de un expediente de consignaciones iniciado por el arrendatario demandado a favor del arrendador original, donde consta el pago de mensualidades locativas. V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Este Tribunal sobre la base de las pruebas producidas por las partes valoradas con inmediata anterioridad, le permiten deducir, en primer término que en fecha 15 de diciembre de 2011 por mandato del artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, obró la subrogación de la parte actora como arrendadora por efectos de la compra realizada, lo que le otorga la legitimidad del derecho de acción. Empero, al omitirse la notificación de la venta al arrendatario, se mantuvieron incólumes las obligaciones de las cláusulas contractuales de éste respecto al arrendador inicial, es decir, la sociedad mercantil INVERSIONES W.C.R, C.A, representada por el ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS. Esta aseveración se efectúa sobre la base de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, según los cuales los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y obligan a cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. De acuerdo con estas normas el deudor de una obligación contractual está obligado a cumplirla en la misma forma que está obligado a cumplir las leyes y, como contrato bilateral que es, da derecho conforme al artículo 1.167 ibidem a que si una de las partes no ejecuta su obligación puede la otra reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. El último artículo citado, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, refiere que la petición de resolución de una obligación debe probarse y quien pretenda que ha sido libertado debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En tal sentido, del contrato de arrendamiento producido por la actora se desprende que en la segunda expresa: “El canon de Arrendamiento se ha convenido por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS 200.000,00 Bs, que posteriormente tiene conocimiento que a partir del Quince (15) del mes de Abril del año 2001 pagará el canón (Sic) correspondiente de Doscientos cincuenta Mil Bolívares Exactos 250.000,00 Bs, que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar en efectivo y en moneda de curso legal por los primeros cinco primeros días del mes en la oficina de El arrendador cuya dirección declara conocer perfectamente el Arrendatario. Queda entendido que el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento en un lapso mayor que los primeros cinco primeros días de cada mes vencido, dará derecho a el arrendador a resolver de pleno derecho el presente contrato y a solicitar en consecuencia la inmediata desocupación del inmueble arrendado, al igual que exigir el pago de los intereses moratorios calculados a la rata del uno por ciento mensual sin perjuicio de lo antes establecido. Será de la exclusiva cuenta del Arrendatario todo lo relativo al servicio y pago de C.A.N.T.V., de energía eléctrica, impuesto municipal inmobiliario, aseo urbano,, condominio …” Por su parte, la cláusula cuarta se asienta: “...Será por cuenta de EL ARRENDATARIO el pago de los servicios de electricidad teléfono, agua, aseo, condominio, y cualquier otro servicio público que requiera el inmueble…” mientras que en la quinta se que: “EL ARRENDADOR se reservará el derecho de inspeccionar, a los efectos a que hubiere lugar, por medio de sí o persona (s) autorizada (s) y EL ARRENDATARIO se compromete a facilitarle la entrada a sus diversas dependencias.” Así las cosas y demostrada por la actora las obligaciones reclamadas, era carga del demandado comprobar el cumplimiento del pago por concepto de canon locativo, del condominio y del impuesto municipal del inmueble a su arrendador inicial, lo cual no efectuó; por cuanto luego de alegar su solvencia en las pensiones de arrendamiento de los meses reclamados en el libelo no trajo a los autos elementos suficientes que den fe de ello, por cuanto, como se señaló con precedencia, promovió una inspección judicial sobre el expediente de consignaciones a la cual no acudió y, posteriormente consignó folios incompletos del mismo expediente, de los cuales ni aun por notoriedad judicial pueden darse por incorporados al presente expediente de causa y así demostrar el cumplimiento de su obligación contractual. De otra parte, en cuanto concierne a la obligación relativa al pago de las pensiones condominiales y del impuesto municipal sobre inmueble, las cuales, como se reseño, fueron taxativamente dispuestas a cargo del arrendatario en las cláusulas tercera y cuarta contractual, arriba transcritas, el demandado tampoco demostró su pago, dando derecho a la parte actora a solicitar la resolución de contrato de acuerdo con el artículo 1.167 del Código Civil, por lo cual la presente demanda deberá prosperar y así se declarará en el dispositivo del fallo. No obstante, respecto al alegado desacato contractual del arrendatario al no haber permitido el ingreso al local del nuevo propietario cuando se evacuó la inspección judicial extra litem, se estima improcedente, por cuanto para esa oportunidad la parte actora no le había notificado formalmente de la venta y, por ende, resultaba un tercero que no actuaba en nombre del arrendador. Siendo esto así, es importante destacar que en criterio de esta juzgadora el arrendatario demandado quedó formalmente notificado de la nombrada venta a partir de su citación personal en el presente juicio, celebrada el 18 de marzo de 2013. Ahora bien, en cuanto a la reclamación formulada sobre el pago de la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES por concepto de daños y perjuicios, equivalentes a la suma de los cánones locativos de los meses de diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,ºº) cada uno, este Tribunal estima que al no existir dudas sobre la existencia de un expediente de consignaciones; las mismas quedan a favor de la parte actora por fuerza de la subrogación arrendaticia, quien tendrá derecho a cobrarse de éstas como daños y perjuicios la citada cantidad, quedando obligado el demandado a cancelar la diferencia en el caso de que el saldo existente en el nombrado expediente fuere inferior a este monto. Del mismo modo, se estima procedente el pago reclamado por la cantidad de SETECIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs 722,10) por concepto de daños y perjuicios, equivalentes al impuesto municipal no cancelado, quedando obligado el demandado a cancelar dicha cantidad. Por último se estima improcedente la reclamación por daños y perjuicios equivalentes al condominio del inmueble arrendado, ello en virtud de que los recibos aportados como prueba de los montos a que arriban las respectivas pensiones no surtieron efectos probatorios por las razones expuestas en el cuerpo de este fallo, y siendo éstos variables no ha lugar el pago de la suma de SEIS MIL QUINIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs 6.518,13) por este concepto. VI DECISIÓN Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite su decisión en los términos siguientes: 1. Se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente opuesta por la parte demandada. 2. Se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta opuesta por la parte demandada. 3. Se declara CON LUGAR la demanda por resolución de contrato interpuesta por la sociedad mercantil GRUPO CORPORATIVO LUIS LUIS, C.A, contra el ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS, todos identificados al inicio. Como consecuencia de esta declaratoria deberá entregar el inmueble arrendado constituido por constituido por un local comercial para uso de oficina distinguido con el número y letra 6-A, ubicado en el piso 6 del Edificio Oficentro El Picacho, Avenida Perimetral de San Antonio de Los Altos, municipio Los Salias del estado bolivariano de Miranda. en las mismas buenas condiciones que lo recibió 4. Se establece el derecho de la parte actora a cobrar del expediente de consignaciones la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs 3.972,10) por concepto de daños y perjuicios de acuerdo a las consideraciones expuestas en esta decisión. 5. Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de SETECIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs 722,10) por concepto de daños y perjuicios, equivalentes al impuesto municipal sobre inmuebles no cancelado. Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas. Déjese copia certificada del presente fallo conforme al artículo 248 ejusdem. Publíquese y regístrese. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a los ocho (8) días del mes de mayo de dos mil trece (2013). Años 202° y 154°. LA JUEZA TITULAR, LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ EL SECRETARIO, MAIKEL MEZONES En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m. EL SECRETARIO, LCH/mmi Expediente Nº: E-2013-003 REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA PARTE DEMANDANTE: APODERADOS JUDICIALES: GRUPO CORPORATIVO LUIS LUIS & ASOCIADOS C.A, sociedad mercantil inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 30 de julio de 2008, bajo el N° 59, Tomo 95-A-Sgdo. MARISOL LUIS LUIS y BENITO ENRIQUE MARTÍNEZ PERNÍA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 84.887 y 51.638, respectivamente. PARTE DEMANDADA: APODERADO JUDICIAL: JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº 3.958.916 HANS DANIEL PARRA BRICEÑO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 73.260. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO EXPEDIENTE NRO E-2013-003 SENTENCIA DEFINITIVA I Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por resolución de contrato, presentado en fecha 22 de enero de 2013, por la abogada MARISOL LUIS LUIS, en su carácter de Directora Gerente de la sociedad mercantil GRUPO CORPORATIVO LUIS LUIS & ASOCIADOS C.A., en contra del ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS, ambas partes identificadas ut supra. Basó su pretensión en el contenido de los artículos 1.579, 1.592, 12.605, 1.133, 1.159. 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil y las cláusulas segunda, cuarta y décimo segunda del contrato que acompaña al libelo. En fecha 29 de enero de 2013, este Tribunal admitió la demanda interpuesta y consecuentemente ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación. En fecha 18 de marzo de 2013 el Alguacil del Tribunal presentó diligencia mediante la cual informa haber practicado la citación del ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS. En fecha 20 de marzo de 2013, compareció la parte demandada y consignó escrito contentivo de cuestiones previas y contestación a la demanda. Del mismo modo impugnó y tachó la inspección judicial extra litem producida por la parte actora con el libelo. En la misma oportunidad otorgó poder apud acta al abogado HANS DANIEL PARRA BRICEÑO, identificado en autos. Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho. En fecha 9 de abril de 2013 el Tribunal acordó prorrogar por cinco días el lapso probatorio por cuanto la parte actora promovió oportunamente prueba testimonial, y llegado el último día del lapso probatorio, ésta no se había evacuado por causas no imputables al promovente. En fecha 18 de abril de 2013 el Tribunal con arreglo a lo dispuesto en el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil acordó abrir nueva pieza. En fecha 25 de abril de 2013 el Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del texto adjetivo civil, dictó auto mediante el cual acordó diferir por cinco (5) días de despacho siguientes el lapso para dictar sentencia. II Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo del modo que se expone a continuación: La parte actora en su escrito libelar, sintéticamente expuso lo siguiente: Que en fecha 6 de octubre de 2010 la sociedad mercantil INVERSIONES WCR., C.A celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS, sobre un inmueble constituido por un local comercial destinado para uso de oficina, distinguido con el número y letra 6-A, ubicado en el piso 6 del Edificio Oficentro El Picacho, Avenida Perimetral de San Antonio de Los Altos, municipio Los Salias del estado bolivariano de Miranda. Que en las cláusulas segunda y cuarta del contrato se dispusieron las obligaciones a que se sometía el arrendatario respecto al pago del canon locativo, servicios de electricidad, teléfono, impuesto municipal inmobiliario y condominio, mientras que en la cláusula quinta el arrendatario manifestó que recibía el inmueble en perfecto estado de conservación. Que en fecha 15 de diciembre de 2011, según consta en instrumento que anexa, adquirió dicho inmueble y con esa cualidad procuró entregar notificación al arrendatario en relación a la insolvencia que presentaba en los conceptos antes señalados, y respecto al derecho que le asistía de inspeccionar el local, pero éste se regó a recibirla. Que en vista de esta negativa solicitó al Juzgado del Municipio Los Salias Circunscripción Judicial del Estado Miranda que evacuara una inspección judicial extra litem en el inmueble, así como una notificación al arrendatario, actos éstos que se cumplieron el día 26 de enero de 2012. Más adelante expone que el arrendatario no permitió el ingreso del Tribunal al interior del local durante la inspección judicial, y que desde el mes de diciembre de 2011 no ha cancelado las pensiones de arrendamiento, ni el condominio, ni los impuestos, situaciones que implican incumplimientos contractuales, y que la insolvencia en estas obligaciones le ha ocasionado daños que estima en la cantidad de DIEZ MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON VEINTITRES CÉNTIMOS (Bs 10.490,23). Finaliza su escrito manifestando que en fuerza de los argumentos expuestos, los cuales evidencian el incumplimiento contractual en que está incurso el accionado, demanda por resolución de contrato al ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS, a objeto de que convenga en los hechos narrados o, en defecto de ello, sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: 1) A la entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió 2) En cancelar la cantidad de de DIEZ MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON VEINTITRES CÉNTIMOS (Bs 10.490,23), que corresponden a las sumas adeudadas por los cánones locativos insolutos, las pensiones condominiales y los impuestos municipales. La parte demandada en su escrito de contestación negó, rechazó y contradijo la demanda argumentando lo siguiente: Que consta en expediente de consignaciones que se encuentra depositando los cánones locativos a la arrendadora original INVERSIONES W.C.R, C.A, que es el que procedimiento que consagra la ley por cuanto no ha sido notificado de la operación de venta alegada por la parte actora. Que el arrendador no cumplió con la preferencia ofertiva prevista en la ley, y que “… no puede pretender la accionante que con la notificación de una inspección ocular fuera de juicio sea el medio idóneo para notificarme, menos aun con la utilización del artículo 216 CPC, con lo cual los depósitos a nombre de mi arrendador INVERSIONES W.C.R, C.A son válidos, máxime que como lo señale (Sic) el arrendador se negó a recibir los cánones de arrendamiento…” Que es falso que adeude todos los meses de 2011, pues canceló todos esos meses por adelantado al arrendador INVERSIONES W.C.R, C.A. Que es igualmente falso la notificación de la subrogación pues “dicha notificación consta en procesos judiciales no extrajudiciales (Sic) como lo es una inspección ocular, siendo lo debido haber realizado la notificación vía principal por correo certificado o por notificación notariada…”. Que niega haber incumplido su obligación de cancelar las cuotas condominiales del inmueble arrendado, ni los impuestos municipales pues está solvente en tales conceptos. Que es falso que no haya permitido el ingreso del arrendador al inmueble, por cuanto esta conducta se produjo a través de una inspección extra litem promovida según el artículo 472 del texto adjetivo civil, por cuyo motivo “la parte contra quien se opone no está obligada a someterse a su realización…”. Que por tales razones solicita que se deseche la demanda incoada en su contra. III PUNTO PREVIO Este Tribunal, a los fines de emitir pronunciamiento advierte que la parte accionada en el escrito de contestación a la demanda opuso cuestiones previas, por lo que, de conformidad con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa a decidir como punto previo tal medio de ataque, del modo que se expone a continuación: 1. De la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente Fundamenta esta defensa la parte accionada argumentando que la venta efectuada a la parte accionante “es sujeta a nulidad por cuanto se me vulnero (Sic) el derecho a la preferencia ofertiva sobre la venta del inmueble, en este caso no recibí conforme al contenido del artículo 44 oferta autenticada de vender del ciudadano Miguel Ángel Pepe Apone (…) Con lo cual dicha venta es nula por contravenir lo señalado en el artículo 1.618 del Código Civil, y dicha condición previa de la preferencia ofertiva debe realizarse para poder vender a tercero el inmueble caso que no ocurrió...” La parte actora para rechazar esta defensa esgrimió que la empresa INVERSIONES W.C.R, C.A ofreció en venta el inmueble objeto de la presente causa al arrendatario y, transcurridos los quince (15) días contemplados en el parágrafo segundo del artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sin que éste manifestara su aceptación, la nombrada empresa le ofreció en venta el inmueble, la cual se perfeccionó el 15 de diciembre de 2011. Este Tribunal a los fines de decidir debe precisar que independientemente de las erradas argumentaciones de los contrincantes para sostener y debatir esta incidencia sobre la base de un debate respecto a la validez de la venta de la cosa alquilada, la cuestión previa bajo estudio no contempla este supuesto de hecho, pues se refiere exclusivamente a la existencia de una condición o plazo pendiente que afecta el derecho reclamado en juicio, regida bajo el ámbito del derecho de las obligaciones, que es el que nos define lo que es una condición y lo que es un plazo. Así, el Código Civil, otorga un amplio margen de discrecionalidad para que las partes contraten, conocido como el principio de autonomía y voluntad de las partes, de acuerdo al cual, las partes contratantes pueden obligarse de la manera que deseen con la limitante que imponen los principios del orden público, la moral y las buenas costumbres. De este modo, los contratantes pueden disponer que las obligaciones en lugar de ser puras y simples, estén sometidas en su resolución o en su exigibilidad a la ocurrencia de un evento futuro e incierto que se denomina condición; o a uno futuro y cierto conocido como término o plazo, y el artículo 1197 del nombrado Código expresa que: “La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto”. En la opinión de Humberto Bello Lozano la condición o plazo pendiente, esta referida a “que la obligación que se demanda no es exigible en este momento, ya que el tiempo para la verificación de la misma no se ha agotado (plazo), o el supuesto para que se cumpla la misma no se ha dado (condición)…”. (Las Fases del Procedimiento Ordinario. Editorial Mobilibros. Caracas 1996.pág. 86). Ahora bien, de acuerdo a las acotaciones anteriormente realizadas, es evidente para esta juzgadora que el alegato de la parte demandada no se subsume en la cuestión previa invocada, pues no está dirigido a señalar que sus obligaciones arrendaticias derivadas del contrato acompañado por el actor a la demanda están sujetas a una condición o plazo pendiente, sino a que la operación jurídica de la venta efectuada al actor del inmueble arrendado es nula, situación que podría ser sujeto de la cuestión previa de prejudicialidad, siempre y cuando el arrendatario hubiere hecho uso oportuno del retracto legal que le otorga el artículo 43. Ergo, al no ajustarse al supuesto de hecho de la norma, deberá desechársele en el dispositivo del fallo. 2. De la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Esgrime la parte demandada esta cuestión en razón de que en texto de la demanda se explica que el contrato de arrendamiento fue firmado el 6 de octubre de 2000 con fecha de terminación el 15 de octubre de 2001; que el contrato no sufrió nuevas renovaciones escritas y que, vencido el mismo, el arrendatario continuó en posesión del inmueble, cambiando la naturaleza de contrato a tiempo indeterminado conforme al artículo 1.600 del Código Civil, y que por tal razón sólo le corresponde la acción de desalojo y no la de rescisión contractual. Contra esta defensa la parte actora presentó sus argumentos refutando esta defensa previa y en tal sentido expuso que el hecho de que el arrendatario permaneciera en el inmueble arrendado luego del 15 de octubre de 2001 no convirtió el contrato en uno a tiempo indeterminado, pues la cláusula tercera del contrato establecía la prórroga por períodos iguales, siempre y cuando una parte no manifestara a la otra su deseo de terminarlo, lo cual efectivamente realizó, según se evidencia de instrumento que acompaña a este escrito. Trabada en esta forma la incidencia, este Tribunal para decidir observa que la cláusula tercera contractual dispone lo siguiente: “La duración del presente contrato es de un (1) año, contado a partir del día Quince (15) del Mes de Octubre del año 2000, plazo éste que podrá ser prorrogado, por períodos iguales. Podrá resolverse dicho contrato de arrendamiento, salvo que una de las partes de aviso por escrito a la otra de su deseo de terminarlo, con treinta (30) días de anticipación por lo menos, a la fecha de vencimiento.” Del contenido de la disposición contractual antes reproducida se desprende que está redactada con bastante ambigüedad y confusión, pues se fija la duración del contrato en un año y, de manera abierta, se dispone de un modo eventual y abierto que “podrá ser prorrogado” sin disponerse el modo en que se produciría tal prórroga, si sería automática o mediante aviso de una parte a la otra y, a renglón seguido expresa que igualmente que el contrato “podrá resolverse salvo que una de las partes de aviso por escrito a la otra de su deseo de terminarlo”. Así las cosas, de una interpretación gramatical de este texto, basada en el significado propio de las palabras, llevaría concluir que el contrato está sujeto a la posibilidad de prórrogas por igual término, pero que se podrá resolver cuando una de las partes “no” manifieste a la otra su voluntad de resolverlo. Por tanto, resultando esta exégesis absolutamente ilógica, debe seguirse la norma de proceder para la interpretación de contratos dispuesta en el artículo 12 del texto adjetivo civil, según la cual: “…los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…” De acuerdo con estas observaciones debe entenderse entonces que el contrato iniciado el 15 de octubre de 2000, sufriría en forma natural prórrogas anuales al no sujetarse las mismas a un requisito adicional, excepto en el caso que uno de los contratantes manifestare con treinta (30) días de anticipación, es decir, antes del 15 de septiembre de cualquier año su deseo de terminarlo, en cuyo caso comenzaría a correr la prórroga legal. En este orden de ideas se aprecia que en el caso de autos la arrendadora INVERSIONES W.C.R, C.A entregó comunicación al arrendatario el 26 de mayo de 2011 manifestándole que el contrato no sería prorrogado, (instrumento privado no desconocido cursante al folio 179), el cual fue promovido por la parte actora en el lapso probatorio, y aun cuando el demandado se opuso a su admisión, lo hizo en forma pura y simple, sin desconocerlo ni tacharlo, por cuyo motivo se valora de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil como prueba de haberse efectuado esta notificación. Por tanto, siendo que una vez realizada ésta, el 15 de octubre de 2011 comenzó a correr la prórroga legal de tres (3) años –por tratarse de una relación locativa mayor de diez (10) años- y para el día 22 de enero de 2013, (momento de presentación de la demanda) el contrato no había perdido su naturaleza de tiempo determinado. En razón de las consideraciones expuestas la cuestión previa bajo análisis no puede prosperar y así se declarará en el dispositivo del fallo. IV DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA Desechadas las anteriores defensas previas pasa este Tribunal al examen del fondo de la controversia y al efecto observa que el presente juicio viene dado por una demanda por resolución de contrato de arrendamiento, por cuanto según aduce la parte actora se subrogó por efectos de la compra del inmueble arrendado, y el locatario luego de notificada su condición de propietario arrendador, infringió las obligaciones contractuales referentes al pago de los cánones locativos, condominio, impuestos y la de permitir el acceso al inmueble, argumentaciones que fueron rechazadas íntegramente por el demandado, incluida la condición de arrendador del demandante por cuanto a su decir la venta del inmueble no surtió sus efectos legales. Ahora bien, para decidir la presente controversia debe examinarse primeramente el asunto concerniente a la subrogación planteada, respecto a la cual el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.” En relación a este dispositivo, la doctrina desarrollada por el especialista Gilberto Guerrero Quintero expresa que “La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa al tenor de lo establecido en el artículo 20 LAI; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplan los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador. Esta transmisión hace que el arrendatario lo sea ahora del arrendador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales (…) Aquella subrogación se produce por efecto de la ley, aun cuando arrendador y arrendatario no la hayan previsto en el contrato, sin necesidad de aceptación por parte del arrendatario ( …). No se trata de conocer “a quien se paga”, sino pagar al propietario del inmueble ocupado por influencia determinante de esa relación jurídica en la cual se encuentra inmerso…” (Tratado de Derecho Inmobiliario, Volumen I, pág 73. UCAB, Caracas, 2003). Aplicando la doctrina expuesta al caso de autos se desprende que una vez celebrada la compra del inmueble, el nuevo propietario de iure se convierte en arrendador y la relación locativa se rige entre éste y el arrendatario originario, quedando ambos bajo el ámbito de aplicación del contrato. Empero, para que el locatario pueda cumplir con sus obligaciones con el nuevo arrendador, debe celebrarse su notificación formal, conforme se deduce del artículo 47 ejusdem, donde se expresa que el punto de partida para computar el plazo para que el arrendatario ejerza el retracto legal es la indicada notificación. En efecto, el artículo de marras, preceptúa: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.” Así, del análisis concatenado de las normas arriba reproducidas se infiere lo siguiente: 1) Una vez celebrada la enajenación del inmueble alquilado, el nuevo propietario se subroga en el lugar del arrendador. 2) El adquirente está obligado a notificar al arrendatario de la compra, acto que responde a dos propósitos: el primero, para el ejercicio del derecho de retracto y el segundo, a fin de que cumpla todas sus obligaciones contractuales frente a él. 3) Mientras no se produzca la notificación, debe tenerse que no ha nacido el lapso para que el locatario ejerza el derecho de retracto, debiendo éste cumplir todas sus obligaciones contractuales con el arrendador original. Dicho esto, este Tribunal de conformidad con el artículo 509 procede a examinar las probanzas producidas por las partes. DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: (ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR). • Copia simple del Registro Mercantil de la sociedad mercantil GRUPO CORPORATIVO LUIS LUIS & ASOCIADOS C.A inscrita en inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 30 de julio de 2008, bajo el N° 59, Tomo 95-A-Sgdo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, se valora como prueba de la existencia formal de la persona jurídica demandante. • Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la parte demandada y la sociedad mercantil INVERSIONES W.C.R, C.A, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, en fecha 6 de octubre de 2000, quedando anotado bajo el Nº 36, Tomo 86 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual fue reconocido por el demandado en el escrito de contestación cuando afirma: “celebre (Sic) contrato con el demandante en fecha 15 de octubre de 2001…”, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil se valora como prueba del negocio jurídico –arrendamiento- a que éste se contrae iniciado entre las citadas personas jurídicas. • Copia simple de documento de compra venta del inmueble objeto de la presente demanda, protocolizado en fecha 15 de diciembre de 2011 ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Miranda, inscrito bajo el N° 2011.627, anotado bajo la Matrícula Nº 232.13.13.1.2686, mediante el cual la empresa mercantil GRUPO CORPORATIVO LUIS LUIS & ASOCIADOS C.A adquiere a INVERSIONES W.C.R, C.A el inmueble objeto de la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil se valora como prueba de la titularidad de la parte actora sobre dicho bien. • Impresión de sentencia de fecha 9 de octubre de 2006 proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. A los fines de su valoración, este Tribunal acoge lo expuesto por esa misma Sala en sentencia N° 2031 de fecha 19 de agosto de 2012, donde asentó lo siguiente: “el sitio web in commento ha sido diseñado como “un medio auxiliar de divulgación de su actividad judicial”, es decir, que tiene una finalidad netamente informativa que busca simplemente divulgar su actuación sin que en forma alguna se pueda sustituir la información allí contenida con la que reposa en los expedientes. La veracidad y exactitud de tales datos debe ser contrastada con los originales que reposan en los archivos y demás dependencias de las Salas de éste Tribunal. Las informaciones antes mencionadas tienen un sentido complementario, meramente informativo, reservándose este alto Tribunal la potestad de modificar, corregir, enmendar o eliminar aquellas que por errores técnicos o humanos hayan sido publicadas con inexactitud”. En consecuencia, se le atribuye el valor de información y constituye un criterio no vinculante desarrollado por la Sala. • Original de Inspección Judicial extra litem evacuada el 26 de enero de 2012 por el Juzgado del Municipio Los Salias en el inmueble objeto de la presente causa donde se dejó constancia del estado de conservación del inmueble, en cuyo desarrollo el arrendatario no permitió el ingreso del Tribunal a su interior la cual fue tachada por la parte demanda en el escrito de contestación a la demanda; no presentando el escrito de formalización como lo ordena el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, siendo ésta una carga del tachante, su omisión acarrea el que la prueba documental impugnada inicialmente quede incólume. Empero, respecto a los demás medios de ataque efectuados en cuanto a que no fue efectuado conforme al artículo 472 del texto adjetivo civil, este Tribunal observa que la inspección judicial extra litem prevista en el artículo 1.429 del Código Civil, exige unas condiciones de procedencia que deben ser alegadas al juez ante quien se promueva, para que éste previo análisis breve de la circunstancias esgrimidas, así lo acuerde; exigencias que fueron cumplidas en la inspección bajo análisis y su evacuación se realiza aplicando supletoriamente el artículo 472 y siguientes del texto adjetivo en virtud de que el Código sustantivo no establece el trámite para esta prueba. Dicho esto, este Tribunal aprecia que esta prueba se valora respecto al estado en que se encuentra el inmueble, y no constituye en modo alguno un acto de notificación. • Original de trece (13) recibos de pagos de arrendamiento emitidos a nombre de la parte demandada por la empresa mercantil GRUPO CORPORATIVO LUIS LUIS, C.A., presentados con el objeto de demostrar la insolvencia del arrendatario demandado en esos meses. En relación a esta probanza, quien aquí suscribe se permite reproducir doctrina desarrollada al respecto por Ricardo Henríquez La Roche cuando expresa: “…No tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de obtener el secuestro de la cosa o el embargo que garantice el pago de los cánones, según el caso, ni que se tenga que valer de letras o giros, causados en el contrato, para demostrar esa falta de pago mediante su consignación en autos junto con la demanda correspondiente. Basta que con el contrato de alquiler, demuestre que el arrendamiento estaba obligado a un pago de tracto sucesivo, por determinada cantidad, líquida y exigible, para que proceda la demanda y, preventivamente, la medida que corresponda. El demandado deberá oponer la excepción de pago y a él corresponderá el onus de esa prueba…” (Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios. Mobilibros. Pág. 100. Caracas 2000). • Original de once (11) recibos de condominio emitidos por el Condominio de Oficentro El Picacho, los cuales fueron impugnados por la parte contraria conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo que la impugnación a que se contrae este artículo se refiere a copias de instrumentos públicos y privados reconocidos, por lo que al tratarse los aquí examinados de instrumentos originales con carácter privado emanados de terceros, no es admisible esta impugnación. Sin embargo, al no ser ratificada mediante la prueba documental como lo ordena el artículo 431 ejusdem carece de valor probatorio. • Copia simple de Certificado de Solvencia N° 838588 de fecha 12-09-2012, emitido por la la Dirección de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Los Salias, la cual fue impugnada por la parte contraria conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la parte promovente no solicitó su cotejo con el original ni presentó su original, carece de valor probatorio. DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: (PROMOVIDAS EN EL LAPSO PROBATORIO). • Original de notificación de preferencia ofertiva efectuada a la parte demandada por el Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES W.C.R, C.A. al ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS, practicada por el Juzgado del Municipio Los Salias el 6 de octubre de 2011 y sustanciada bajo el expediente N° S-2011-160, la cual fue recibida por el nombrado ciudadano, quien firmó y plasmó su huella en señal de recepción. La parte demandada se opuso en forma pura y simple a la admisión de esta probanza, rechazo que no surte ningún efecto pues la libertad probatoria exige que este rechazo sea motivado. Esta notificación evacuada conforme a los parámetros del artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “Las notificaciones de cesiones de créditos y cualesquiera otras las hará cualquier Juez Civil del domicilio del notificado”, permite concluir en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil que el acto a través se puso en conocimiento del interesado la preferencia ofertiva surtió todos sus efectos legales. • Original de dos (2) Certificados de Solvencia Nros 789278 y 857871, de fechas28-11-2011 y 14-01-2013, en ese orden, por las cantidades de CINCO MIL NOVENTISIETE BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs 5.907,36) y SEISCIENTOS UN BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs 601,06), respectivamente, emitidos por la Dirección de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Los Salias, los cuales no fueron impugnados, se valoran como instrumentos administrativos, es decir, como auténticos y demuestran que la parte actora efectuó los pagos a que éstos se contraen. • Original de comunicación dirigida a este Órgano Jurisdiccional presuntamente por la Junta de Condominio de Oficentro El Picacho, donde informa que la parte actora es quien ha pagado los recibos de condominio de los meses de diciembre de 2011 a febrero de 2013 del inmueble arrendado, presentada con el objeto de otorgar valor probatorio a los recibos consignados, resulta una prueba no idónea pues debieron ser ratificados mediante la prueba testimonial, en consecuencia carecen de valor probatorio. • Original de Notificación Judicial extra litem practicada el 6 de octubre de 2011 por el Juzgado del Municipio Los Salias y sustanciada bajo el expediente N° S-2011-160. Respecto a esta probanza respecto a la no renovación del contrato, la cual fue objetada por la parte demanda, esta juzgadora le otorga todos sus efectos en aplicación del artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. • Original de cuatro (4) recibos de condominio emitidos por el Condominio de Oficentro El Picacho no ratificados en juicio mediante la prueba testimonial como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, carecen de valor probatorio. • Deposición del ciudadano JOSÉ MANUEL APÁEZ OLIVEROS, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.958.916, quien declaró lo siguiente: Que es Presidente de la empresa INVERSIONES W.C.R, C.A. Que conoce al ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS. Que celebró con dicho ciudadano contrato de arrendamiento sobre un local comercial para uso de oficina distinguido con el número y letra 6-A, ubicado en el piso 6 del Edificio Oficentro El Picacho, Avenida Perimetral de San Antonio de Los Altos, municipio Los Salias del estado bolivariano de Miranda. Que en su condición de representante de la nombrada empresa el 6 de octubre de 2011 ofreció en venta el inmueble al ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS e igualmente en esa fecha le manifestó su decisión de no renovar el contrato. Que dicho ciudadano era quien estaba obligado a pagar el condominio y los impuestos municipales del inmueble según el contrato, pero que nunca los pagó en forma puntual. Del mismo modo ratificó las notificaciones marcadas “A” y “B” del escrito de promoción de pruebas, referidas a oferta de venta del inmueble y de no prórroga del contrato. Este testigo fue tachado por la parte demandada por tener interés en las resultas del juicio; no obstante quien aquí suscribe le otorga eficacia probatoria en virtud de que sus declaraciones versan sobre actuaciones efectuadas directamente por el testigo referente a la relación locativa que lo vinculaba con el demandada y por ser la única persona que podía ratificar las instrumentales que se le exhibieron. Del mismo modo, se advierte que la parte demandada no compareció al acto a hacer uso de su derecho de control de la prueba a través de las repreguntas. En consecuencia, se valora su deposición en este sentido, de acuerdo con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. • Prueba de informes al Banco Bicentenario en relación a la referencia bancaria cursante al folio 191 de la primera pieza, mediante la cual refieren que el GRUPO CORPORATIVO LUIS LUIS, C.A. es el titular de la Cuenta Corriente N° 0175-0520-31-0071187624. Dicha pruebas de informes se valora de acuerdo con lo establecido en el artículo 433 del Código Procedimiento Civil. • Prueba de informes dirigida al Presidente de la Junta de Condominio de Oficentro El Picacho, el cual fue respondido por las ciudadanas PÍA PRINCE y LESBIA MEDINA, quienes manifiestan ser miembros de la nombrada Junta y en tal sentido refieren que el GRUPO CORPORATIVO LUIS LUIS, C.A. es quien ha pagado los recibos de condominio de los meses de diciembre de 2011 a febrero de 2013. Dicha prueba de informes presentadas para dar valor probatorio a un instrumento emanado de tercero carecen de valor probatorio por cuanto el único medio dispuesto con ese fin en el artículo 431 del Código Procedimiento Civil es la prueba testimonial, pues la norma expresa: “deberán”. En consecuencia carece de valor probatorio esta prueba. DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: (PROMOVIDAS EN EL LAPSO PROBATORIO). • Inspección judicial sobre expediente de consignaciones sustanciado por este Tribunal del Municipio Los Salias bajo el N° D-2012-003, promovida con el objeto de dejar constancia de los datos siguiente: “… Fecha de apertura del expediente, beneficiario de los cánones de arrendamiento, y meses consignados, así como cualquier otro que la parte se reserva señalar al momento de la realización de la inspección.” Esta prueba fue admitida y en la oportunidad fijada sólo asistió la parte contraria al promovente, quien formuló las observaciones siguientes: 1) Que a los folios 15 y 16 el ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS manifiesta que: “Es el caso que en fecha 19 de septiembre de 2011 fui notificado de la oferta de venta del inmueble”, 2) Que se solicitó notificar al ciudadano MIGUEL ÁNGEL PEPE APONE siendo el arrendador fue INVERSIONES W.C.R, C.A. 3) Que al folio 9 cursa auto donde el Tribunal insta al consignatario a que especifique el mes y año a que corresponde el depósito efectuado, 4) Que el consignante incumplió con esta aclaratoria y 5) Que el consonante no dio cumplimiento a la notificación al arrendador como lo ordena el artículo 53 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Este Tribunal, vistas las observaciones del demandante, observa que el sujeto pasivo de la relación procesal mediante escrito presentado el 23 de abril de 2013 consignó instrumentales consistentes en copia simple de algunos folios de actuaciones contenidas en el expediente de marras manifestando: “consigno copia simple del expediente de consignaciones de canones (Sic) de arrendamiento el cual sirve para demostrar la solvencia en cuanto al pago del canon de arrendamiento del local destinado a comercio…”: Empero, pese a esta afirmación sólo produjo el escrito que da origen al expediente de consignación y copia del auto del Tribunal donde se deja constancia de un depósito por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs 250,00), los cuales sólo demuestran que el procedimiento de consignación se inició el 17 de febrero de 2012 a favor de MIGUEL ÁNGEL PEPE APONE en su carácter de Presidente de INVERSIONES W.C.R, C.A y que la parte accionada efectuó una única consignación. Ahora bien, respecto a la deficiencia en la actividad probatoria de la representación judicial del accionado y de su falta de impulso para la evacuación de la inspección judicial, quien aquí suscribe estima que en el caso de autos está configurada la notoriedad judicial, la cual ha sido definida jurisprudencialmente del modo siguiente: “La notoriedad judicial consiste en aquellos hechos conocidos por el juez en ejercicio de sus funciones, hechos que no pertenecen a su saber privado, ya que él no los adquiere como un particular , sino como juez en la esfera de sus funciones (…) Las normas citadas demuestran que en Venezuela funciona la notoriedad judicial y ella –que atiende a una realidad no puede quedar circunscrita a los casos expresamente contemplados en la ley, ya que atiende a una situación más general, cual es que el juez, por su cargo conoce de una serie de hechos que tienen lugar en el tribunal donde presta su magisterio y que le permiten conocer qué juicios cursan en su tribunal, cuáles sentencias se han dictado y cuál es su contenido; identificar a los abogados que representan a las partes…” (Vid TSJ/SC, Nª 150 del 24/03/2000). En virtud de lo expuesto, en aplicación de esta figura jurídica y de la falta de objeción de la parte actora a las mensualidades depositadas, este Tribunal tiene por demostrado en la presente causa la existencia de un expediente de consignaciones iniciado por el arrendatario demandado a favor del arrendador original, donde consta el pago de mensualidades locativas. V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Este Tribunal sobre la base de las pruebas producidas por las partes valoradas con inmediata anterioridad, le permiten deducir, en primer término que en fecha 15 de diciembre de 2011 por mandato del artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, obró la subrogación de la parte actora como arrendadora por efectos de la compra realizada, lo que le otorga la legitimidad del derecho de acción. Empero, al omitirse la notificación de la venta al arrendatario, se mantuvieron incólumes las obligaciones de las cláusulas contractuales de éste respecto al arrendador inicial, es decir, la sociedad mercantil INVERSIONES W.C.R, C.A, representada por el ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS. Esta aseveración se efectúa sobre la base de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, según los cuales los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y obligan a cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. De acuerdo con estas normas el deudor de una obligación contractual está obligado a cumplirla en la misma forma que está obligado a cumplir las leyes y, como contrato bilateral que es, da derecho conforme al artículo 1.167 ibidem a que si una de las partes no ejecuta su obligación puede la otra reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. El último artículo citado, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, refiere que la petición de resolución de una obligación debe probarse y quien pretenda que ha sido libertado debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En tal sentido, del contrato de arrendamiento producido por la actora se desprende que en la segunda expresa: “El canon de Arrendamiento se ha convenido por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS 200.000,00 Bs, que posteriormente tiene conocimiento que a partir del Quince (15) del mes de Abril del año 2001 pagará el canón (Sic) correspondiente de Doscientos cincuenta Mil Bolívares Exactos 250.000,00 Bs, que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar en efectivo y en moneda de curso legal por los primeros cinco primeros días del mes en la oficina de El arrendador cuya dirección declara conocer perfectamente el Arrendatario. Queda entendido que el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento en un lapso mayor que los primeros cinco primeros días de cada mes vencido, dará derecho a el arrendador a resolver de pleno derecho el presente contrato y a solicitar en consecuencia la inmediata desocupación del inmueble arrendado, al igual que exigir el pago de los intereses moratorios calculados a la rata del uno por ciento mensual sin perjuicio de lo antes establecido. Será de la exclusiva cuenta del Arrendatario todo lo relativo al servicio y pago de C.A.N.T.V., de energía eléctrica, impuesto municipal inmobiliario, aseo urbano,, condominio …” Por su parte, la cláusula cuarta se asienta: “...Será por cuenta de EL ARRENDATARIO el pago de los servicios de electricidad teléfono, agua, aseo, condominio, y cualquier otro servicio público que requiera el inmueble…” mientras que en la quinta se que: “EL ARRENDADOR se reservará el derecho de inspeccionar, a los efectos a que hubiere lugar, por medio de sí o persona (s) autorizada (s) y EL ARRENDATARIO se compromete a facilitarle la entrada a sus diversas dependencias.” Así las cosas y demostrada por la actora las obligaciones reclamadas, era carga del demandado comprobar el cumplimiento del pago por concepto de canon locativo, del condominio y del impuesto municipal del inmueble a su arrendador inicial, lo cual no efectuó; por cuanto luego de alegar su solvencia en las pensiones de arrendamiento de los meses reclamados en el libelo no trajo a los autos elementos suficientes que den fe de ello, por cuanto, como se señaló con precedencia, promovió una inspección judicial sobre el expediente de consignaciones a la cual no acudió y, posteriormente consignó folios incompletos del mismo expediente, de los cuales ni aun por notoriedad judicial pueden darse por incorporados al presente expediente de causa y así demostrar el cumplimiento de su obligación contractual. De otra parte, en cuanto concierne a la obligación relativa al pago de las pensiones condominiales y del impuesto municipal sobre inmueble, las cuales, como se reseño, fueron taxativamente dispuestas a cargo del arrendatario en las cláusulas tercera y cuarta contractual, arriba transcritas, el demandado tampoco demostró su pago, dando derecho a la parte actora a solicitar la resolución de contrato de acuerdo con el artículo 1.167 del Código Civil, por lo cual la presente demanda deberá prosperar y así se declarará en el dispositivo del fallo. No obstante, respecto al alegado desacato contractual del arrendatario al no haber permitido el ingreso al local del nuevo propietario cuando se evacuó la inspección judicial extra litem, se estima improcedente, por cuanto para esa oportunidad la parte actora no le había notificado formalmente de la venta y, por ende, resultaba un tercero que no actuaba en nombre del arrendador. Siendo esto así, es importante destacar que en criterio de esta juzgadora el arrendatario demandado quedó formalmente notificado de la nombrada venta a partir de su citación personal en el presente juicio, celebrada el 18 de marzo de 2013. Ahora bien, en cuanto a la reclamación formulada sobre el pago de la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES por concepto de daños y perjuicios, equivalentes a la suma de los cánones locativos de los meses de diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,ºº) cada uno, este Tribunal estima que al no existir dudas sobre la existencia de un expediente de consignaciones; las mismas quedan a favor de la parte actora por fuerza de la subrogación arrendaticia, quien tendrá derecho a cobrarse de éstas como daños y perjuicios la citada cantidad, quedando obligado el demandado a cancelar la diferencia en el caso de que el saldo existente en el nombrado expediente fuere inferior a este monto. Del mismo modo, se estima procedente el pago reclamado por la cantidad de SETECIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs 722,10) por concepto de daños y perjuicios, equivalentes al impuesto municipal no cancelado, quedando obligado el demandado a cancelar dicha cantidad. Por último se estima improcedente la reclamación por daños y perjuicios equivalentes al condominio del inmueble arrendado, ello en virtud de que los recibos aportados como prueba de los montos a que arriban las respectivas pensiones no surtieron efectos probatorios por las razones expuestas en el cuerpo de este fallo, y siendo éstos variables no ha lugar el pago de la suma de SEIS MIL QUINIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs 6.518,13) por este concepto. VI DECISIÓN Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite su decisión en los términos siguientes: 1. Se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente opuesta por la parte demandada. 2. Se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta opuesta por la parte demandada. 3. Se declara CON LUGAR la demanda por resolución de contrato interpuesta por la sociedad mercantil GRUPO CORPORATIVO LUIS LUIS, C.A, contra el ciudadano JOSÉ MANUEL APAEZ OLIVEROS, todos identificados al inicio. Como consecuencia de esta declaratoria deberá entregar el inmueble arrendado constituido por constituido por un local comercial para uso de oficina distinguido con el número y letra 6-A, ubicado en el piso 6 del Edificio Oficentro El Picacho, Avenida Perimetral de San Antonio de Los Altos, municipio Los Salias del estado bolivariano de Miranda. en las mismas buenas condiciones que lo recibió 4. Se establece el derecho de la parte actora a cobrar del expediente de consignaciones la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs 3.972,10) por concepto de daños y perjuicios de acuerdo a las consideraciones expuestas en esta decisión. 5. Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de SETECIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs 722,10) por concepto de daños y perjuicios, equivalentes al impuesto municipal sobre inmuebles no cancelado. Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas. Déjese copia certificada del presente fallo conforme al artículo 248 ejusdem. Publíquese y regístrese. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a los ocho (8) días del mes de mayo de dos mil trece (2013). Años 202° y 154°. LA JUEZA TITULAR, LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ EL SECRETARIO, MAIKEL MEZONES En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m. EL SECRETARIO, LCH/mmi Expediente Nº: E-2013-003