TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES PHALENOPCIAS, C.A. , inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (actualmente Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda), bajo el No. 9, Tomo 73-A-Sgdo., de fecha 16/06/1.986.

APODERADOS DE LOS DEMANDANTES: Ciudadanos JOSE GREGORIO DIBE MAHLUS, JORGE ANDRES DIBE NAHLOUS y JULIA NEREIDA ULPINO, todos de nacionalidad venezolana, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-9.488.823, V-13.609.301 y V-6.350.797, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 43.656, 85.019 y 140.250 respectivamente.

DEMANDADA: Ciudadana IRISMARIS DAVID, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.284.222 y con domicilio procesal en cubículo distinguido con el número 26-3, que es porción del local comercial número 26, situado en la Planta o Nivel “0” del Edificio Marzi, ubicado en la calle Marques de Mijares y Los Salias, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

EXPEDIENTE Nº: 2013-016

- I -

Se inicia el presente procedimiento por escrito libelar interpuesto en fecha 14/03/2.013, por el ciudadano JUAN MARTIN PLASENCIA, suficientemente identificado en autos en su carácter de representante de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PHALENOPCIAS, C.A., en contra de la ciudadana IRISMARIS DAVID, también ampliamente identificada en autos, mediante el cual solicita la Resolución de Contrato de Arrendamiento, convenga en el pago de once (11) pensiones de arrendamiento insolutas consideradas estas desde el mes de abril de 2.012 hasta el mes de febrero de 2.013, dichas como indemnización de daños y perjuicios, lo que asciende a seis mil cincuenta bolívares (Bs. 6.050,00) y costa y costos del procedimiento. Dicha acción se ejerció con fundamento a lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.354 y 1.980 del Código Civil, 506 del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. El prenombrado ciudadano acompañó su escrito de instrumentos probatorios.
En fecha 22 de marzo de 2.013, este Juzgado mediante auto admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada, para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación para que tuviera lugar el acto de contestación de la demanda u opusiere las defensas que considerase pertinente, sustanciándola de acuerdo a la Ley. Se libró compulsa y se ordeno aperturar cuaderno de medidas, la cual se proveería por auto aparte la medida peticionada.
En fecha 25 de marzo de 2.013 compareció el ciudadano JUAN MARTIN PLASENCIA, en su carácter de autos y otorgó poder apud acta a los abogados JOSE GREGORIO DIBE MAHLUS, JORGE ANDRES DIBE NAHLOUS y JULIA NEREIDA ULPINO, ampliamente identificados.
Por diligencia de fecha 08 de abril de 2.013, el Alguacil del Despacho manifiesta haber hecho entrega de la compulsa a la demandada y consigna recibo correspondiente al acto.
En fecha 09 de abril de 2.013, mediante escrito la ciudadana IRISMARIS DAVID, debidamente asistida por el profesional del derecho JOSE ANTONIO CONTRERAS HERNANDEZ, dio Contestación la demanda y adjunto recaudos.
En fecha 12 de abril de 2.013, mediante diligencia la ciudadana JULIA NEREIDA ULPINO, solicita copias certificadas. Se acuerdan por auto de este Tribunal de fecha 16/04/2.013.
En fecha 16 de abril de 2.013, mediante diligencia la ciudadana JULIA NEREIDA ULPINO, efectúa observaciones al escrito de Contestación de la demanda.
En fecha 18 de abril de 2.013, mediante diligencia la ciudadana IRISMARIS DAVID, debidamente asistida por el profesional del derecho JOSE ANTONIO CONTRERAS HERNANDEZ, deja constancia de no cursar en autos escrito de pruebas al último folio del expediente. Por diligencia aparte de la misma fecha, consigno escrito de pruebas, promoviendo medios allí indicados, ordenado agregar por auto del Tribunal de la misma fecha.
Por auto de fecha 23 de abril de 2.013, el Tribunal ordena agregar escrito de promoción de pruebas y recaudos adjuntos, presentado por la ciudadana JULIA NEREIDA ULPINO HIDALGO, apoderada judicial de la parte actora.
En fecha 24 de abril de 2.013, comparece la ciudadana JULIA NEREIDA ULPINO HIDALGO, apoderada judicial de la parte actora, presenta diligencia y escrito separado, mediante el cual hace oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada.
Por auto de fecha 25 de abril de 2.013, el Tribunal provee sobre las pruebas promovidas por la accionada. En la misma fecha por auto aparte admite las pruebas promovidas por la actora.
El Tribunal por auto de fecha 25/4/2.013 niega la prorroga solicitada por la parte demandada.
En fecha 03 de mayo de 2.013, se declaran desiertas testimoniales de los ciudadanos VERUSKA FERNANDA PIÑERUA OREJANA y JOSE LUIS PEREZ OJEDA. Encontrándose presente apoderada judicial de la parte actora. En la misma fecha se evacuaron declaraciones de las ciudadanas ZULIMAR DAVID y IGDALIA CLAIRE DAVID GRIMAN, todos ampliamente identificados.
Por diligencia de esa misma fecha la apoderada judicial de la parte actora, tacha a las testigos promovidas y evacuadas por las razones argumentadas, de conformidad con lo previsto en los artículos 478, 480 y 499 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de mayo de 2.013, mediante escrito la ciudadana IRISMARIS DAVID, debidamente asistida por el profesional del derecho JOSE ANTONIO CONTRERAS HERNANDEZ, consigan escrito de promoción de pruebas, para complementar las ya promovidas. A su vez, por diligencias aparte se opone a pruebas promovidas por la actora, ratifica pruebas por ella promovidas e insiste en su requerimiento en cuanto a la prorroga del lapso de pruebas.
Por diligencia aparte del mismo día (03/05/2.013) la parte demandada solicita cómputo de los días de Despacho transcurridos desde el 08 de abril del presente año hasta el 03 de mayo de 2.013 ambas fechas inclusive.
En fecha 07 de mayo de 2.013, mediante diligencia (escrito) la ciudadana IRISMARIS DAVID, debidamente asistida por el profesional del derecho JOSE ANTONIO CONTRERAS HERNANDEZ, apela del auto dictado por este Despacho en fecha 25/04/2.013.
Por auto de fecha 13/05/2.103, este Tribunal ordena practicar cómputo solicitado por la parte demandada. En la misma fecha por auto aparte oye la apelación planteada por la parte demandada en un solo efecto devolutivo, y en consecuencia, ordena remitir con oficio al Juzgado Superior correspondiente, copias certificadas de las actas conducentes que indico la parte apelante, de conformidad con lo previsto en el artículo 295 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de mayo de 2.013, llegada la oportunidad para sentenciar se difiere el pronunciamiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 23 de mayo de 2.013, se da cumplimiento a lo ordenado en auto de fecha (13/05/2.013) consigan escrito de promoción de pruebas, para complementar las ya promovidas.
En fecha 19 de septiembre de 2.013, quien suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa. Por auto aparte de fecha encontrándose la causa en estado de dictar sentencia se ordeno la notificación de las partes.

- II -
Llegada la oportunidad de dictar sentencia con los elementos existentes en autos conforme lo disponen los artículos 12, 507 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador observa:
SINTESIS DE LA POSICION ASUMIDA POR LA PARTE ACTORA:
El representante legal de la sociedad mercantil PHALENOPCIAS, C.A., debidamente asistido, en su escrito libelar expresa en términos generales, lo siguiente: Que tal como consta del último contrato de arrendamiento privado, su representada suscribió con la ciudadana IRISMARIS DAVID, ampliamente identificada el referido contrato, sobre el inmueble a saber: Un (1) Cubículo distinguido con el Número 26-3, que es porción del local Comercial Número 26, situado en la Planta o Nivel “0” del “Edificio Centro Marzi”, en la Calle Marques de Mijares y Los Salías de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, de su propiedad. Dicho contrato expresamente se prevé a tiempo determinado, por un (1) año fijo contado a partir del día Primero (1°) de Abril del 2.012, prorrogable automáticamente por periodos iguales de un (1) año, si con no menos de sesenta (60) días de anticipación a la fecha a la fecha de vencimiento del plazo inicial o cualquiera de sus prorrogas, si hubiere alguna de las partes manifiesto a la otra, por escrito su voluntad de no prorrogar el mismo. El Canon de arrendamiento estipulado fue por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 550,00) MENSUALES, pagaderos por LA ARRENADATARIA a EL ARRENDADOR, por MES VENCIDO de arrendamiento, puntualmente a mas tardar dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes siguientes al vencido, en la dirección de EL ARRENDADOR que LA ARRENDATARIA declara conocer. A pesar de las múltiples gestiones amistosas, LA ARRENDATARIA, no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde Abril 2.012 hasta Febrero de 2.013 (ambas inclusive), violando el contrato suscrito, lo establecido en las Leyes que regulan la materia y las referentes a las obligaciones contractuales. Fundamento su acción en lo previsto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.354 y 1.980 todos del Código Civil, 506 del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Finaliza su escrito solicitando al Tribunal que convenga la demandada o en su defecto sea declarada la Resolución del Contrato de Arrendamiento, por falta de pago y como consecuencia la entrega material inmediata del inmueble arrendado en las mismas condiciones recibidas, el pago de las pensiones de arrendamientos insolutas cada una a QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (550,00 Bs.), dichas como daños y perjuicios por el uso, goce y disfrute, que totalizan la cantidad de SEIS MIL CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 6.050), costas y costos procesales. A su vez, solicita medida de secuestro.
SINTESIS DE LA POSICION ASUMIDA POR LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte la parte accionada en el escrito de contestación a la demanda, opuso como defensa perentoria de fondo la nulidad del contrato, por falta de cualidad de la parte actora. Consecuencialmente negó, rechazo y contradijo la demanda. Rechaza la cuantía propuesta por exagerada. Pide la desestimación de la acción por no acompañar documento fundamental regulador del inmueble, a su parecer, para determinar la legalidad de los montos o cánones de alquiler pretendidos.
Igualmente, opuso cuestiones prevista, contenidas en el ordinal 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Las cuales fueron declaradas Sin Lugar por este Juzgado, en decisión interlocutoria de fecha 22/02/2.012, apelada por la promoverte, oída en un solo efecto al Superior Competente.
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:
Resuelta la anterior incidencia, este Tribunal de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa a valorar las pruebas aportadas por las partes, lo cual se hace a continuación:
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA (ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR):
• Copia simple de Registro Mercantil de la sociedad mercantil INVERSIONES PHALENOPCIAS, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (actualmente Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda), bajo el No. 9, Tomo 73-A-Sgdo., de fecha 16/06/1.986 y última asamblea. Este Tribunal observa que fue consignado en copia simple, pero evidenciando que no hubo impugnación alguna por parte de la demandada; en tal sentido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio.
• Original de contrato de arrendamiento privado, suscrito entre las partes, ratificada en el escrito de promoción de pruebas. Ahora bien siendo que dicha probanza constituye la trabazón de la presente litis el mismo será objeto de pronunciamiento posterior.
• Copia simple de documento de propiedad del inmueble, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Los Salías del estado Miranda, de fecha 03/09/1.991, bajo el No. 3, Protocolo 1, Tomo 10, tercer trimestre del año 1.991. Este Tribunal observa que fue consignado en copia simple, pero no habiendo impugnación alguna por la parte demandada; en tal sentido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio.
PRESENTADAS EN EL LAPSO PROBATORIO
• Copia a carbón de treinta y seis (36) recibos de pagos, que emitía la parte demandante emitía a la demandada. Este Tribunal, observa que las mismas no aportan elementos de convicción para formar criterio en quien decide. Así se decide.
• Nota de prensa del Diario Avance, de fecha 18 de febrero de 2.013, presentado a titulo informativo. La cual fue rechazada y desconocida por la parte accionada en diligencia posterior, carece de valor probatorio por tratare de documento que no es público tal y como lo establece el artículo 429 ejusdem.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
• Invoca y hace valer pruebas contenidas en escrito libelar, no corresponde a material sobre la cual pronunciarse, por no corresponder a probanza especifica que sea objeto de admisión o no. Así se decidió.-
• Invoco por el principio de comunidad de las pruebas e hizo valor el merito favorable de los autos a su favor, lo cual no constituye medio de prueba, sobre lo cual pronunciarse, tal como se dispuso en auto de fecha (25/04/2.013).
• Exhibición de documental la cual por auto de fecha (25/04/2.013) fue negada por cuanto no se acompaño copia del documento o la afirmación de los datos que conoce del contenido del mismo.
• Documentales a saber:
- Documento de condominio en copia simple, del Mini centro Comercial Centro Marzi. El presente documento, no será valorado en virtud de no guardar relación con la presente acción y contener elementos de convicción para obtener mejor resultas.
- Copia simple de Cedula habitacional de Inversiones Marzi.
- Tres (3) facturas originales signadas con los números 002542, 002645 y 002665.
- Original de contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes.
Este Tribunal observa que los mismos aun cuando algunos se encuentran consignados en copia simple y otros en originales, no hubo impugnación alguna por la parte actora; en tal sentido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio.
• Informes requerido Al Juzgado Primero de Control Los Teques, para que suministre información sobre expediente signado bajo el No. 1C.11.689-2013, en el cual cursan contratos de arrendamiento y recibos de pagos del canon de arrendamiento sobre el inmueble objeto de litigio. Este Tribunal aun cuando admitió la misma, no evidenciando resultas considera desestimada por el promovente y así se decide.-
• Testimoniales de los ciudadanos Verushka Fernanda Piñerua Orejana, José Luis Pérez, Zulimar David y Igdalia Claire David Griman, ampliamente identificados; las cuales aun opuestas fueron admitidas y ordenadas a evacuar por cuanto no se señalo la ilegalidad e impertinencia de la prueba.
En cuanto a las testimoniales de los ciudadanos Verushka Fernanda Piñerua Orejana y José Luis Pérez promovidos, evidenciando de autos que las mismas fueron declaradas desiertas sin que la parte pidiera nueva oportunidad, resulta inoficiosa providenciar sobre las mismas.
En relación a las testimoniales de las ciudadanas Zulimar David e Igdalia Claire David Griman, evacuadas y vista las oposiciones formuladas en forma oportuna por la parte contraria, este Tribunal declara que las referidas ciudadanas fueron contestes al referir en la primera repregunta formulada por la parte actora, tener vinculo de consanguinidad por cuanto son “Hermana y Tía” de la demandada, en tal sentido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil, se declaran inhábiles y en consecuencia se desestima su declaración. Así se decide.-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
El Tribunal para resolver, observa: En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente y como quiera que este operador de justicia tiene; la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente, así como el debido proceso; entra a decidir conforme a derecho este órgano administrador de justicia la presente causa con base a lo alegado y probado en autos: Se tiene que alegada la Resolución de un contrato de arrendamiento, en el supuesto fáctico, de no haber dado cumplimiento la inquilina en el pago de las mensualidades vencidas correspondiente a los meses Abril 2.012 a febrero de 2.013, invocando el incumplimiento de la cláusulas Segunda del contrato de arrendamiento.
Ahora bien, de los términos en que quedo planteada la controversia, probada la relación arrendaticia entre las partes, afirma la accionada que es inquilina desde febrero del 2.002 a la fecha, de un cubículo, legalmente inexistente, pero de hecho naciente de la partición en doce (12) porciones de manera ilegal, sin permisologia del local No. 26, situado en el Edifico Centro Marzi, ubicado en la calle Márquez de Mijares y Los Salias, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, el cual se encuentra regulado por documento de condominio que prevé linderos, medidas y demás detalles, dando por reproducido dicho documento agregado a los autos; donde se evidencia que el actor construyo un Mini Centro Comercial dentro de dicha edificación, sin autorización de las autoridades competentes. De dicha partición le arrendó lo que identificó como cubículo No. 26-3, que pone en peligro su vida y la de los que a ese sitio acuden, al no cumplir las normas mínimas para cubrir riesgos laborales ni personales.
Respecto a lo alegado observa esta Juzgadora que efectivamente en la cláusula Primera del contrato de arrendamiento, al cual se le da pleno valor probatorio, por cuanto constituye documento fundamental de la acción, se indicó: “El ARRENDADOR cede en calidad de Arrendamiento a La ARRENDATARIA, Un (1) Cubículo distinguido con los Números Veintiséis (26-3), situado en la planta “0” del Edificio Centro Marzo (Sic), situado dicho Local Comercial en la calle Márquez de Mijares y Los Salias de ésta ciudad de San Antonio de los Altos, Estado Bolivariano de Miranda, la ARRENDATARIA podrán destinar el inmueble solo para Comercio”.
A su vez, se evidencia que ambas partes convinieron en sostener dicha relación arrendaticia, suscribiendo contrato que regulara la misma, en fecha PRIMERO (1) DE ABRIL DE 2.012, por periodo de Un (1) AÑO FIJO contado a partir de la fecha indicad, como lo dispone la cláusula TERCERA, no obstante, existe voluntad expresa de las partes y se produce un convenimiento, de renovar automáticamente por un periodos iguales, caso contrario, se notificará con no menos de 60 días de antelación al respectivo vencimiento o de la ultima de las prorrogas. Se interpreta de la anterior cláusula que las partes establecieron lapso de su relación locaticia, un lapso fijo de un año, con la previsión de que por voluntad de las partes se renovaba por un lapso, igual, y que para que ello no ocurriera, debía existir una notificación con 60 días de anticipación al vencimiento.
Existiendo una aceptación tácita por parte de la Arrendataria de que dicha relación transcurrió sin contratos escritos (al inicio) y eventualmente se suscribieron algunos con la promesa de hacer ajustes y reintegros respectivos en cuanto a la regulación del canon; pasa este Juzgado analizar la naturaleza del mismo.
A tales efectos, se desprende del estudio de las actas procesales que ambas partes suscribieron de forma privada un Contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble ampliamente identificado en autos, en fecha 1° de abril de 2.012, tal como se desprende del documento fundamental de la demanda, el cual cursa a los folios 27 al 29 del expediente, consignado por el actor adjunto al libelo y a los folios 70 al 72, consignado por la demandada adjunto a su escrito de contestación, quedando establecido por esta Instancia que entre las partes existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos señalados en el referido Contrato de Arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia. En este estado, se considera entonces necesario revisar el Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, a los fines de determinar su naturaleza, para lo cual se observa que:
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia.” (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto, de si la acción se encuentra fundamentada en un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los Contratos de Arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovables o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Por su parte, en una sentencia de vieja data dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las siguientes consideraciones: “El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).
Así las cosas de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, la actora pretende la Resolución de Contrato Arrendamiento, por falta de pago, ello en virtud de la no ejecución de su obligación por parte de la accionada y sus daños y perjuicios. Evidenciando de autos que el contrato es a tiempo determinado prorrogable (tracto sucesivo), por lo que bien encuadra dicha acción y aun cuando el contrato fuere a tiempo indeterminado.
Asimismo, la accionada negó y contradijo que el último canon establecido fuera de QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (550,00 Bs.), alegato este contradictorio a lo probado en autos y reconocido, ya que se limito a negar, contradecir, desconocer e impugnar, sin aplicar las acciones pertinentes para la comprobación de los hechos, como por ejemplo; el desconocimiento de si rubricas, estampada en el contrato.
Con los diferentes argumentos y defensas vertidas de las partes, se evidencia que la arrendataria en cuanto a la pretensión del actor, relativa al pago de los meses vencidos, manifiesta de manera espontánea: “No estoy obligada a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados”. Surgiendo pues para ella la carga de demostrar tal excepción de pago de conformidad con lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, obligación probatoria que a criterio de esta Juzgadora no cumplió a cabalidad, toda vez que sostuvo una manifestación espontánea de su incumplimiento, para ella legítimamente amparada, oponiendo al actor, que ni el local No. 26 de su propiedad, ni las múltiples divisiones inexistentes legalmente y documentalmente, en contravención con el documento de condominio del inmueble donde se encuentra ubicado el local, sobre el cual se suscribió contrato (objeto de litigio), al igual que el mismo no tiene regulación legal y sus cobros son ilegales y excesivos, ello en virtud de los dispuesto en los artículos 4 y 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre la regulación de la regulación de la fijación de los cánones de arrendamiento y de los derechos para beneficiar y proteger a los arrendatarios.
Cabe señalar a la arrendataria que efectivamente el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé:
Artículo 4. b): “Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento: …b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987”.
Efectivamente tal como consta de cedula habitacional el inmueble data de (06/09/1.983), pero no es menos cierto que a tenor de lo dispuesto en el artículo 7 ejusdem, la arrendataria se encuentra facultada para accionar la regulación de dicho canon, de conformidad con lo establecido en los artículos 65 y 66 ibidem, sobre el procedimiento Administrativo inquilinario, el cual es del siguiente tenor:
Artículo 65: “El conocimiento y tramitación de los asuntos cuya competencia atribuye este Decreto¬Ley al organismo regulador, se regirá de acuerdo al procedimiento contemplado en el presente Título”.
Articulo 66: “El procedimiento se iniciará a instancia de la parte interesada mediante solicitud escrita. Presentada ésta, el organismo regulador la admitirá dentro de los tres (3) días hábiles administrativos siguientes, si cumple con todos los requisitos que estableciere el Reglamento del presente Decreto¬ Ley. Si la solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince (15) días calendario siguientes contados a partir de su notificación. Si las omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud. La decisión que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la notificación del acto administrativo denegatorio”.
En tal sentido, se desprende de dichos articulados que la regulación debió ser requerida por la accionada, ante el órgano competente una vez suscrito el contrato.
Aunado a ello, la subdivisión del inmueble ilegalmente referida por la demandada, no guarda relación con la presente acusa que va orientada a las obligaciones asumidas y prescritas por ambas partes. Y Así se decide.
Dentro de este marco legal, consecuente con lo establecido en el contrato en su cláusula segunda y por disponerlo la propia Ley sustantiva, el contrato es Ley entre las partes y obliga a cumplir lo expresado en ello y sus consecuencias, facultando a demanda su cumplimiento, al quedar evidenciado del análisis probatorio el incumplimiento por parte de la inquilina en el pago de los cánones de arrendamiento, conforme al mismo convenio admitido por ambos, obligación prevista en el artículo 1.592 del Código Civil, que establece: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: … 2°. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Se colige palmariamente, la obligación establecida por el legislador en que se encuentra la arrendataria de cancelar el canon en los términos convenidos, obligación esta que asumió y no cumplió, conforme al convenio arrendaticio, en consecuencia se encuentran satisfechos los presupuestos contractuales y legales para la procedencia de la acción resolutoria del vinculo arrendaticio que existió entre las partes. Así se decide.-
En este mismo orden de ideas, establece el artículo 38 de la Ley de arrendamientos en su parte final:
Articulo 38: “Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”
Por tal motivo, evidenciando que el inmueble goza de regulación por esta Ley, se encuentra ajustada a derecho la acción propuesta, y así se decide.-
En cuanto a la indexación de daños y perjuicios, reclamadas por la actora, la parte accionada señala que el canon cancelado desde el 2.010 hasta el 2.013 es por la suma de TRESCIENTOS NOVENTA BOLIVARES (390,00 Bs.) y que las modalidades de pago fueron entregando primero pequeños papeles y esquelas, en donde se indica lo que se adeuda y saldo pendiente para luego entregar los recibos o facturas definitivas.
Ello se evidencia de las facturas No. 002542, 002645, 002665, de fechas 17/03/2.012, 20/07/2.012 y 06/08/2.012, respectivamente, con las cuales alude la Arrendataria cancelar los meses de octubre, noviembre y diciembre 2.011 y enero de 2.012, facturas éstas que al reverso contienen papel del puño y letra del representante de la actora que indica lo que queda a favor de la demandada, para abonar a otros meses que no identifica el año al que corresponde, en tal sentido no puede valorarse.
Por lo que emana de autos que efectivamente la forma de pago era algo informal, pero de autos se desprende que los montos reclamados por concepto de indemnización de daños y perjuicios, de manera subsidiaria y no como acción principal, por el representante de la parte actora, corresponden a los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril 2.012 a febrero de 2.013, o lo que es lo mismo once (11) cuotas, a razón de QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (550,00 Bs.), cada una, de acuerdo a la cláusula segunda y que la cuota mensual fue elevada de TRESCIENTOS NOVENTA BOLIVARES (390,00 Bs.) a QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (550,00 Bs.), según el contrato suscrito y consignado por ambas partes en su respectiva oportunidad (Con el Libelo y con la contestación), por lo que siendo un acuerdo entre las partes, debió ser cumplido lo cual no ocurrió y tal como fue indicado arriba la Arrendataria tiene sus vías y acciones pertinentes para hacer valer sus derechos y de acuerdo a la Ley e intentar con posterioridad la acción de reintegro pertinente.
Enerva de autos que él representante de la actora, consigna copias de facturas con papeles o esquelas, tal como fue indicado por la accionada, que dan la certeza a esta instancia de la manera como eran efectuados y cobrados los cánones respectivos, pero se observa de papel o esquela adjunta a la factura No. 002665, de fecha 06/08/2.012, consignada por la accionada en original y por la actora en copia al carbón, que del pedazo de papel con monto de diferencia que se identifica, el cual queda a favor de la accionada para la mensualidad correspondiente al mes de Abril, por la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES (261,00 Bs.), no indica a que año corresponde, por lo que resulta forzoso conceder el requerimiento. Y así se decide.-

III
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, éste Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la presente demanda de Resolución de contrato de Arrendamiento, incoada por Sociedad Mercantil INVERSIONES PHALENOPCIAS, C.A., contra la ciudadana IRISMARIS DAVID, en tal sentido se acuerda:
PRIMERO: Resolver el contrato de arrendamiento suscrito por las partes por falta de pago y en consecuencia la Entrega Material del bien inmueble objeto del presente procedimiento, el cual se describe a continuación: Cubículo signado con el No. 26-3 que es porción del Local Comercial número 26, situado en la planta o nivel “0” del Edificio Centro Marzi, ubicado en la calle Marques de Mijares y Los Salias de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en las cuales fuere recibido.
SEGUNDO: De forma subsidiaria, se condena a la parte accionada a la cancelación de once (11) cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de abril 2.012 hasta febrero de 2.013, a razón de QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CADA UNO, lo cual hace un total de SEIS MIL CINCUENTA BOLIVARES (6.050,00 Bs.), por daños y perjuicios.
TERCERO: Se condena al pago de costas y costos a la parte accionada, por resultar totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente sentencia fue dictada fuera de lapso, notifíquese a las partes a tenor de lo previsto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese, déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción judicial del Estado Miranda, a los Once (11) días del mes de noviembre de 2.013. AÑOS 203° y 154°.
LA JUEZ TEMPORAL
EL SECRETARIO
GRELIN MIJARES
MAIKEL MEZONES I.
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (03:00pm.).
EL SECRETARIO

MAIKEL MEZONES I.

GM/MMI
Exp. Nº E-2013-016