EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 13-8253.

Parte Demandante: Ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-8.705.259.

Apoderado Judicial: Abogado RONAL GONZALEZ GUERRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 102.777.

Parte Demandada: Ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 12.307.642.

Apoderado Judicial: Abogado CARLOS OCHOA RODRIGUEZ e YDA FEO RODRIGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 41.085 y 72.038, respectivamente.

Motivo: Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta.

Capítulo I
ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el Abogado Ronald González Guerra, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 02 de Octubre de 2013, por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire, que declarara sin lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta incoara el ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, contra la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, ambos identificados.

Recibidas las actuaciones, mediante auto de fecha 23 de octubre de 2013, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente, para dictar sentencia.

Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán explicadas infra.
Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado en fecha 22 de enero de 2013, por ante el Tribunal de la causa, el apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito alegando lo siguiente:

Que a mediados del mes de agosto del 2012, su representado en vista de la necesidad de adquirir una vivienda, visitó uno de los portales web más conocido en el cual observó la oferta de venta de una casa por OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 830.000,00).

Que establecidas las condiciones, obligaciones y riesgos del Contrato de Opción de Compra Venta, con la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, quien es la única y legitima propietaria del inmueble objeto de esta negociación cuya propiedad deriva del documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina del Registro del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 26 de enero de 2001, inscrito bajo el No. 2011.541, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el no 237.13.11.1.2413 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, previa gestiones de redacción del referido documento se celebró un Contrato de Opción de Compra Venta, por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza quedando inserto bajo el No. 35, Tomo 219, de los libros llevados por esa Notaría.

Que el objeto del referido contrato, esta constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el No. 18, que forma parte de una Segunda Etapa del Conjunto Residencial San Francisco, situado en la Hacienda El Ingenio, Guatire, Jurisdicción del Municipio Zamora, Estado Miranda.

Que el referido inmueble tiene un área aproximada de Noventa y Cinco Metros Cuadrados (95,00 Mts.2) compuesto por dos (2) habitaciones, dos (2) baños, estudio, estar, comedor, baño de visita, cocina y lavadero y a el cual le corresponde el uso exclusivo del jardín por el lado Noreste de la vivienda, un área de caminaría destechada para acceso a la vivienda y un área de estacionamiento contigua a la vivienda.

Que la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, actuando en su carácter de “LA PROMITENTE VENDEDORA” y su representado en su carácter de “EL OPTANTE COMPRADOR” fijaron de mutuo acuerdo para la venta del inmueble objeto de esta opción, la cantidad de OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 830.000,00), que se obliga a pagar con dinero de su propio peculio y con un crédito hipotecario que solicitara, como inequívocamente consta en la cláusula tercera del contrato, recibiendo “LA PROMITENTE VENDEDORA” a su cabal y entera satisfacción de manos del “EL OPTANTE COMPRADOR” la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 250.000,00) en calidad de arras y que forma parte del precio estipulado.

Que deducido la cantidad en arras queda un saldo pendiente a favor de “LA PROMITENTE VENDEDORA” de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 580.000,00) como en efecto y según lo acordado por su representado en su carácter de “EL OPTANTE COMPRADOR”, solicitó inmediatamente después del otorgamiento de la Opción de Compra Venta, Crédito Hipotecario ante el Banco de Venezuela, cuya solicitud se encuentra en fase conclusiva, con ciertos retrasos por diligencias posteriores que se tuvieron que realizar por exigencias de la entidad bancaria, con respecto al estado civil del demandante.

Que en el transcurso de la tercera semana del mes de enero del 2013, la corredora inmobiliaria procedió a publicar nuevamente la venta del inmueble objeto de la presente opción de compra venta, en el portal web www.tuinmueble.com, anunciándolo en venta por UN MILLON DE BOLIVARES (BS. 1.000.000.00).

Que su representado al comunicarse vía telefónica con la corredora inmobiliaria y con “LA PROMITENTE VENDEDORA”, ambas le manifestaron su intención de no otorgarle el documento definitivo de venta del inmueble ya que daban por descartado que “EL OPTANTE COMPRADOR”, estuviera listo oportunamente el Documento definitivo de compra-venta para su protocolización, al vencimiento de la prorroga a saber el 19 de enero de 2013, en los términos de la Cláusula Cuarta y desconociendo cualquier prorroga adicional convenida, como lo establecieron en el literal b) de la Cláusula Séptima del referido contrato.

Que a la presente fecha “LA PROMITENTE VENDEDORA”, se obligó a cancelar en su totalidad con los recursos dados en arras, a cancelar Hipoteca de Primer Grado que constituyo a favor del Banco Provincial, S.A Banco Universal, para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra – venta, obligación establecida en el primer párrafo de la Cláusula Séptima del referido contrato.

Que en fecha 21 de enero de 2013, la corredora inmobiliaria y la propietaria del inmueble convocaron a su representado para la ejecución de la Cláusula Penal, intimando al optante a presentarse en Notaría el día 23 de enero de 2013.

Que su representado solicitó la prorroga adicional convenida, según el literal b) de la Cláusula Séptima del Contrato de opción de compra venta, en razón de que el retraso se debía a la institución financiera donde solicitó el crédito hipotecario, en expedirle el documento definitivo de compra venta.

Que a los efectos del artículo 1.167 del Código Civil, se evidencia que ha de resultar procedente la acción de cumplimiento de contrato a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto a la obligación establecida en la Cláusula Séptima.

Que la Cláusula Tercera establece que “EL OPTANTE COMPRADOR” se obliga a pagar con dinero de su propio peculio y con un crédito hipotecario que solicitara.

Que la Cláusula Cuarta establece que esta Opción de Compra es por un plazo de NOVENTA (90) días continuos, más una prorroga de TREINTA (30) días continuos contados a partir de la fecha de la firma del presente documento.

Que la Cláusula Séptima señala que las partes acuerdan que el retraso en la fecha de la firma definitiva del documento de compra-venta por causas ajenas a su voluntad, bien sea en la entrega de la documentación antes mencionada o por causa de los entes financieros se considerara como una prorroga adicional.

Que tomando en cuenta el término referido en la Cláusula Tercera del contrato, el plazo de NOVENTA (90) días continuos más la prorroga de los TREINTA (30) días continuos los cuales expiran en un día inhábil, invocando la buena fe como elemento interpretativo de los contratos, correspondería el día 21 de enero de 2013, y a partir de esa fecha comenzaría a computarse la eventual prorroga adicional establecida en la parte final del literal b) de la Cláusula Séptima y es a partir de su transcurso que de la prorroga establecida en la Cláusula Cuarta es que se debe tener como cierto el retardo de la entidad financiera ante la cual “ EL OPTANTE COMPRADOR” solicitó el crédito como oportunamente realizó, operando de pleno derecho a favor del comprador según sea el caso la prorroga adicional mencionada.
Fundamentó la presente acción conforme a lo establecido en el artículo 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.354 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Que la Opción de Compra Venta, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienes la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, de lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al “EL OPTANTE COMPRADOR” del derecho a pagar el saldo deudor mediante la solicitud de un crédito hipotecario; b) y de una prórroga adicional y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato.

Que ambas partes coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una Opción de Compra Venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación y que han de cumplirse en la forma pactada, para cumplirlo o excepcionarse del otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido.

Que se observa que en el referido contrato hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la prorroga adicional, que “LA PROMITENTE VENDEDORA”, ha manifestado no cumplir y dar por extinguido el contrato que se le demanda su cumplimiento, más aun cuando no ha cumplido con su propia obligación al 22 de enero de 2013, de liberar el inmueble objeto de la controversia de la hipoteca de primer grado, que pesa sobre el mismo y como así se convino.

Estimó la presente demanda en la cantidad CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) equivalentes a Mil Unidades Tributarias (1.111,11 UT).

Solicitó que la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, cumpla con la prorroga adicional y permita que su representado obtenga el documento definitivo de compra venta, que se ordene a otorgar el documento protocolizado de Compra Venta en la Oficina de Registro correspondiente.

Que en el caso de que la demandada no acuda a firmar el respectivo documento público de venta, y no se materialice la tradición legal del inmueble ante la Oficina de Registro correspondiente, solicitó que la sentencia dictada sirva de titulo de propiedad y surta los efectos de la escritura no otorgada y en cuyo caso antes del Registro de la sentencia la parte demandante consignara a nombre del Tribunal un cheque de gerencia por el saldo restante de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 580.000,00), para que sea retirado en su oportunidad por la parte demandada.

Solicitó se decrete Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre la casa objeto del presente litigio.

Finalmente, concluyó solicitando que la demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y sea declarada con lugar con todos los pronunciamientos de la ley.

Posteriormente la representación judicial de la parte demandada en su oportunidad para contestar la demanda alegó entre otras cosas lo siguiente:

Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su mandante.

Que ciertamente existió un Contrato de Opción de Compra Venta, sobre un inmueble propiedad de su representada, el cual fue suscrito por las partes en fecha 19 de septiembre de 2012, en la que se estipulo una vigencia de 90 días continuos y una prorroga de 30 días adicionales.

Que a la presente fecha el plazo se encontraba vencido, lo cual se le manifestó al ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, hoy demandante, quien adujo no tener el dinero restante para pagar la totalidad del inmueble razón por la que acordaron en ese momento rescindir el Contrato de Opción de Compra Venta, activando de esta manera la Cláusula Penal establecida en el referido contrato en su cláusula sexta.

Que a la parte demandante no le asiste el derecho que alega, ya que la existencia de una presunta prorroga adicional desde la suscripción del Contrato de Opción de Compra Venta hasta la fecha de admisión de la demanda esto es 04 de febrero de 2013, han transcurrido 136 días continuos lo que establece claramente el vencimiento del contrato, no esperando por ellos concluir la presunta prorroga adicional.

Que a la fecha pautada para la adquisición y pago de la compra definitiva del inmueble, el demandante nunca manifestó que tenía el pago definitivo y no probo que disponía el dinero para pagar lo adeudado para la compra venta definitiva del inmueble, lo cual era imposible que se perfeccionara la compra.
Que resulta imposible que luego de tanto tiempo se pretenda mantener vigente una opción del de compra venta evidentemente ya vencida.

Que niega, rechaza y contradice todo lo alegado por la parte demandante en cuanto a que si efectivamente tramitó la solicitud correspondiente del crédito hipotecario ante la entidad financiera Banco de Venezuela, ya que hasta la presente fecha no ha manifestado ni notificado a su representada la aprobación del crédito, ni tampoco presentó ante la oficina de Registro Público documento alguno que demuestre que el crédito haya sido aprobado.

Que no demostró que para la fecha que estuvo vigente el contrato objeto de este proceso poseía la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs 580.000.00), manifestando a su representada en el mes de enero de 2013, que no le había sido aprobado el crédito.

Que niega, rechaza y contradice lo alegado por el demandante en virtud de que la casa identificada en el Contrato de Opción de Compra Venta y propiedad de su mandante, fuera ofertada posteriormente a la firma del Contrato por la corredora inmobiliaria por un valor mayor.

Que niega, rechaza y contradice las aseveraciones efectuadas por el demandante, ya que nunca manifestó a su representada haber tenido un retraso en el proceso de aprobación del crédito hipotecario.

Que el 21 de enero de 2013, el ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, manifestó que el crédito hipotecario no había sido aprobado para esa fecha, y que no tenia el dinero para pagar el dinero restante del valor pautado para la negociación.

Que el demandante manifestó que había intentado obtener el dinero por ante la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, el cual no fue aprobado por no presentar fiador, y en ese momento su representada y el demandante acordaron activar la cláusula penal.

Que su representada nunca manifestó al demandante que no le vendería el inmueble, ya que el interés era efectuar la venta para adquirir un inmueble en el interior del país.

Que no puede el demandante aseverar que su representada le manifestó que no le otorgaría el documento definitivo de venta.

Que el 19 de enero de 2013, estando vencida ya la opción de compra venta, se intento por medio de su representada la devolución del dinero entregado como arras y garantía en la opción de compra venta el cual estaba pautado para el 24 de enero de 2013, y que el demandante no asistió, teniendo ya listo el presente proceso sin que el referido contrato se hubiere vencido ya que la prorroga adicional finalizaba el 19 de febrero de 2013.

Que la obligación es exigible cuando es de plazo vencido y por ende no puede intentarse acción judicial alguna cuando este plazo este vigente.

Que niega, rechaza y contradice en todo su contenido lo alegado por el demandante en virtud de la presunta existencia de una prorroga adicional aprobada en el documento de opción de compra venta objeto de este litigio.

Que en el contrato de opción de compra venta, quedo establecido que el tiempo de vigencia era de NOVENTA (90) días continuos más una prorroga de TREINTA (30) días que serían contados a partir de la fecha de la firma de ese documento, esto es 19 de septiembre de 2012, hasta el 19 de enero de 2013, fecha en la que concluyo el plazo más la prorroga.

Solicitó se oficie a la entidad financiera Banco de Venezuela a los fines de que informe sobre la tramitación, aprobación o no del crédito hipotecario a favor del ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, para determinar si para la fecha del 19 de enero de 2013, había sido aprobado el crédito.

Finalmente concluyo solicitando que la presente demanda sea declarada sin lugar y que en consecuencia sea condenada en costas a la parte demandante.

Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE DEMANDANTE:

Conjuntamente con el escrito libelar la representación judicial de la parte demandante, acompaño los siguientes documentos:

Marcado con la letra “A”, copia simple de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 26 de enero de 2011, anotado bajo el No. 2011.541, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 237.13.11.1.2413, correspondiente al Libro de Folio real de año 2011, del cual se evidencia que la Entidad Financiera Banco Provincial, S.A., dio en venta pura y simple a la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, un inmueble constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el No. 18, que forma parte de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial San Francisco, situado en la Hacienda El Ingenio, del Municipio Zamora, del Estado Miranda. (Folios 10 al 25 del presente expediente). Esta Juzgadora evidencia que, aun cuando el medio probatorio no fue impugnado por la parte contra la que fue opuesta conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desprende de la misma que nada aporta al tema controvertido, razón por la cual la desecha del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “B”, original del contrato de opción de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 19 de septiembre de 2013, anotado bajo el No. 35, Tomo 219 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria (Folios 26 al 29 del presente expediente). De esta documental se puede establecer que entre el ciudadano RUBEN DARIO CARRERO y MAIREHELY RIERA GODOY, se celebró un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el No. 18, que forma parte de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial San Francisco, situado en la Hacienda El Ingenio, del Municipio Zamora, del Estado Miranda; por tratarse de un documento público esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “C” dos (02) impresiones de formatos electrónicos emanados del proveedor de Servicios de Certificación www.tuinmueble.com Venezuela, mediante el cual se oferta un inmueble, en la zona de Miranda- Guatire. (Folio 30 del presente expediente). Esta Juzgadora evidencia que la presente documental por tratarse de copias impresiones electrónicas y no habiendo sido impugnada ni desconocidas por la parte a quien le fue opuesta se tiene como fidedignas, demuestra el valor referencial del inmueble objeto del presente litigio. Y ASI SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas la representación de la parte demandante la promovió el mérito favorable que se desprende de los autos.

Constancia original de consulta de crédito hipotecario solicitado por el ciudadano RUBEN DARIO CARRERO, emanado de la entidad bancaria Banco de Venezuela, Agencia Buenaventura en fecha 02 de mayo de 2013, (Folio 112 del presente expediente). Esta Juzgadora valora esta prueba conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta, demostrándose en que estado se encuentra el crédito hipotecario solicitado. Y ASÍ SE DECIDE

Original de contrato de venta emanado por la entidad bancaria financiera Banco Provincial, (Folio 113 al 119 del presente expediente) mediante el cual se da en venta pura y simple al ciudadano RUBEN DARIO CARRERO, el inmueble objeto de la presente demanda, aun cuando el presente documento carece de las firmas de los contratantes, el mismo no fue desconocido ni impugnado por la parte que le fue opuesta, motivo por el cual esta Juzgadora lo valora como fidedigno de él se desprende la aprobación del préstamo bancario y la disposición de comprar del ciudadano RUBEN DARIO CARRERO. Y ASI SE DECIDE.

Original de oficio No. 2860-343 emanado por la Sociedad de Responsabilidad Limitada Mercadolibre de Venezuela, en fecha 23 de mayo de 2013, en la que informa que la fecha de publicación del anuncio No. 42614853 fue el 08 de enero de 2013 y las modificaciones efectuadas al citado anuncio fueron los siguientes: “… En fecha 21 de enero de 2013: se colocó “precio razonable”. En fecha 24 de enero de 2013: se modificó el precio a Bs. 1.200.000,00. Y el anuncio N` 42614853 se ha referido al mismo inmueble y no ha sido renovado. El servicio fue contratado en línea por una persona que se identificó como Iris Janet Carrero Molina, portadora de la Cedula de Identidad N` V- 6.441.305…”. Esta Juzgadora valora esta prueba según lo dispuesto en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que no fue tachado ni desconocido por la parte que le fue opuesta, evidenciándose del mismo; la fecha en que fue publicado el inmueble objeto del presente litigio. Y ASI SE DECIDE.


PARTE DEMANDADA

Conjuntamente con su escrito de contestación a la demanda, la apoderada judicial de la parte demandada consigno:

Marcado con la letra “A”, copia simple de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 13 de febrero del 2013, inserto bajo el No. 22, tomo 40. (Folios 66 al 68 del presente expediente). Esta Juzgadora evidencia que por tratarse de un documento público, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose el poder de representación que tiene los Abogados Carlos Ochoa Rodríguez e Yda Feo Rodríguez, para actuar en juicio en nombre de la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY. Y ASÍ SE DECIDE.

Solicitó oficiar mediante pruebas de informes a la entidad bancaria Banco de Venezuela, agencia buenaventura, a los fines de que informara sobre la tramitación, aprobación o no del crédito hipotecario solicitado por el ciudadano RUBEN DARIO CARRERO, evidenciando esta Juzgadora que corre inserto en los folios 169, 170 del presente expediente oficio No. GRC-2013-31987 de fecha 26 julio de 2013 emanado de la entidad bancaria Banco de Venezuela, mediante el cual informó entre otras cosas lo siguiente: Aprobado en comité en fecha 12/03/2013, enviado a redacción en fecha 21/03/2013, Documento elaborado en fecha 09/04/2013. Documento enviado a la agencia en fecha 09/04/2013. En fecha 16/05/2013, se agenda Firma para el 23/05//2013, esta juzgadora valora la prueba de informes, quien aquí juzga le otorga pleno valor probatoria y eficacia a la prueba de informes, quedando demostrado aprobación del crédito hipotecario por parte de la entidad. Y ASI SE DECIDE.

Original de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 30 de enero del 2013, en la que se dejó constancia que el contrato de opción de compra venta suscrito por las partes en fecha 19 de septiembre de 2012, venció el 19 de enero de 2013, y que el 24 de enero de 2013, fecha acordada por las partes para el reintegro de las arras por concepto de cláusula penal establecidas en el referido contrato a la que el ciudadano RUBEN DARIO CARRERO, no asistió. (Folios 85 al 90 del presente expediente). Esta Juzgadora evidencia que por tratarse de un documento público, se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose lo suscrito por la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY. Y ASI SE DECIDE.

Original de carta de oferta de compra de un inmueble constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el No. 18, que forma parte de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial San Francisco, situado en la Hacienda El Ingenio, del Municipio Zamora, del Estado Miranda, propiedad de la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, suscrito por el ciudadano RUBEN DARIO CARRERO, en fecha 08 de septiembre de 2012. (Folios 91 al 92 del presente expediente). Esta probanza es valorada por quien aquí decide, toda vez que no fue impugnada por la parte contraria, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la oferta de compra que suscribieran las partes sobre el inmueble objeto del presente litigio. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple de documento de compra venta de un inmueble constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el No. 18, que forma parte de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial San Francisco, situado en la Hacienda El Ingenio, del Municipio Zamora, del Estado Miranda, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, con sede en Guarenas, de esta misma Circunscripción Judicial, quedando anotado bajo el No. 10, tomo 34 de los libros de autenticación llevados por esa Notaría. (Folios 93 al 96 del presente expediente). Esta Juzgadora evidencia que, aun cuando la documental no fue impugnado por la parte contra la que fue opuesta conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desprende de la misma que nada aporta al tema controvertido, razón por la cual la desecha del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple de resolución publicada en gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela, No. 399.794 de fecha 21 de febrero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat. (Folios 97 y 98 del presente expediente). Esta Juzgadora evidencia que la presente documental nada aporta al tema controvertido, razón por la cual la desecha del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.






Capítulo IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante sentencia dictada en fecha 2 de octubre de 2013, por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“(…) En el caso sub examine, luego de examinado el acervo probatorio existente en autos y verificadas las normas transcritas up supra, resulta fácil entender que la pretensión de la parte actora, persigue el cumplimiento de la opción de compra venta suscrita por él y la parte demandada en fecha 19 de septiembre de 2013, en el cual ésta se obligó a vender un inmueble de su propiedad el cual se encuentra constituido por una casa destinada a vivienda, distinguido con el No. 18, que forma parte de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial San Francisco, situada en la Hacienda El Ingenio, ubicado en Guatire, Jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, en las condiciones establecidas en dicho documento; a los fines de que la parte demandada cumpla con éste, en cuanto la prorroga adicional y le entregue el documento definitivo de la Compra Venta respectiva, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente y que dicha venta se realice libre de todo gravamen.
En este sentido se entiende que, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída. Quien contrate una obligación, cualquiera que fuere su fuente, queda sujeto a su ejecución, queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser efectuado voluntariamente por el deudor o puede ser impuesto por el acreedor coactivamente mediante la intervención de los Órganos Jurisdiccionales.
De acuerdo a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, norma rectora de la carga de la prueba, la parte que pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda haber sido liberado de dicha obligación debe por su parte probar el cumplimiento o el hecho extintivo de dicha obligación.
…omissis…
Invocó la parte demandante la existencia de una obligación insoluta, derivada del documento público de opción de compra venta, por el inmueble plenamente identificado, el cual no fue ejecutado en la debida oportunidad por la demandada, relación contractual que no fue negada por la misma, pero que en su oportunidad alego que a la fecha de vencimiento de dicho contrato no le fue aprobado el crédito hipotecario solicitado por el demandante ni poseía el dinero para adquirir el inmueble objeto del presente caso. Del análisis efectuado al cúmulo probatorio aportado por las partes, constituido por las documentales precedentemente analizadas, resultan elementos más que suficientes, para que esta Juzgadora considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación que vincula a éstos en litigio. Considerándose que efectivamente éste contrato origina las obligaciones para ambas partes. Así se declara.
Declarada como ha sido la existencia del contrato, corresponde pues al demandado, probar el cumplimiento de su obligación, hecho éste que probado, enervaría la pretensión de la actora. Ahora bien, en principio la fase probatoria del proceso judicial, consiste en que las partes tienen la obligación de demostrar, al Juzgador o Juzgadora, el supuesto de hecho de las normas cuya aplicación invocan, es decir, la parte actora tiene que probar el incumplimiento en el cual ha incurrido el demandado; y el demandado demostrar lo contrario a lo alegado por el demandante, hecho este que en doctrina se denomina Principio de la Carga de la prueba.
…omisiss…
No obstante lo anteriormente expuesto, considera importante esta sentenciadora significar lo siguiente:
Del contenido establecido en la opción de compra-venta objeto de la presente demanda se desprende en su Cláusula Cuarta que el plazo para la negociación del inmueble que se pretendía vender era de Noventa (90) días continuos, mas una prorroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha de la firma de dicho documento por ante la Oficina Notarial, ahora bien, se evidenció de los autos, que la data de culminación del contrato de opción de compra venta realizada entre los ciudadanos MAIREHELY RIERA GODOY y RUBEN DARIO CARRERO, fue en fecha 19 de enero de 2013, y toda vez que quedo demostrado del oficio de fecha 26 de julio del 2013, emanado del Banco de Venezuela, que durante la vigencia del referido contrato, fue devuelto y negado el crédito hipotecario solicitado por el demandante por causas imputables a este. Y así se decide.
En este mismo orden de ideas, en el referido contrato de opción de compra-venta en su cláusula séptima en su aparte B, las partes acordaron que el retraso en la fecha de la firma definitiva del documento de compra – venta por causas ajenas a su voluntad, bien sea en la entrega de la documentación contenidas en la misma cláusula en su aparte a, o por causa de los entes financieros, se considerará como una prorroga adicional. En cuanto a este punto, se pudo determinar igualmente que para la fecha de culminación del lapso otorgado para la venta definitiva del inmueble propiedad de la parte demandada, la parte accionante no contaba con la aprobación del crédito por parte del banco, aunado a esto, no quedo demostrado en autos que contaba con la cantidad de dinero para cancelar el saldo pendiente y así llevar a cabo la traslación del bien inmueble objeto de la presente demanda, razón por la cual jamás se comenzó a computar la prórroga del referido contrato bajo mi estudio, es por ello que quien suscribe considera que no ha lugar a prorroga legal adicional que peticiona la parte actora en cuanto a este Órgano Jurisdiccional ordene su cumplimiento, puesto que para ello es necesario que su representado haya cumplido pues con su obligación como comprador, hecho este que no fue verificado en el transcurso del presente procedimiento. Así se decide.
Dentro de este marco, alegó el demandado que, en virtud de la manifestación del actor en no contar con la cantidad de dinero restante para la cancelación y adquisición del inmueble, y por cuanto no fue aprobado el crédito correspondiente, ambas partes de modo voluntario decidieron activar la cláusula penal prevista en el contrato de opción de compra venta, a tales efectos para enervar las pretensiones del actor, el demandado consignó a los autos, acta Notarial de fecha 30 de enero de 2013, emanada de la Notaria Pública del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, quedando con ello plenamente para quien suscribe desvirtuado lo alegado por el actor. Y así se decide.
Por otro lado, alega la parte actora que la demandada no ha cumplido con la obligación de cancelar la totalidad de la hipoteca de Primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del presente litigio; este Tribunal observa que en la cláusula séptima en su primer aparte, las partes acordaron lo siguiente: “… LA PROMITENTE VENDEDORA manifiesta expresamente que en la fecha de haber adquirido el inmueble aquí descrito, constituyo Hipoteca de Primer Grado a favor del Banco Provincial, S.A Banco Universal, la cual se obliga a cancelarla en su totalidad, asimismo garantiza a “EL OPTANTE COMPRADOR” que para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra – venta, el inmueble objeto de este contrato, estará libre de todo pasivo o gravamen, que nada adeudara por concepto de impuestos nacionales, estatales o municipales…” De lo anteriormente citado se desprende, que la parte demandada garantizaría la obligación de levantar la hipoteca legal y a su vez entregar libre de todo pasivo o gravamen el inmueble objeto de la presente demanda, para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, hecho este que no se materializo, en virtud de esto, esta Juzgadora considera que no procede dicha pretensión del actor. Y así se decide.
Fue alegado por el demandante que el inmueble objeto de la presente controversia fue ofertado a otras personas por la Corredora Inmobiliaria Iris Carrero; a los fines de enervar la pretensión de este, el demandado consignó a los autos oferta de compra venta, mencionada y valorada en el presente fallo, mediante la cual demostró que dicho inmueble ofertado al cual hace alusión el demandante no correspondía al que le había sido oferido a este, es por ello que quien suscribe considera que quedo desvirtuada dicha pretensión del actor. Y así se decide.

(Fin de la cita)


Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe -como ya se señalara-, a impugnar la decisión dictada en fecha 02 de octubre de 2013, por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire, que declarara sin lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta incoara el ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, contra la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, ambos identificados.



Para resolver se observa:

Antes de emitir cualquier pronunciamiento con respecto al fondo del asunto, y en virtud de que es deber de esta Alzada reexaminar tanto la cuestión de hecho planteada para establecer su dispositivo, mediante un razonamiento propio que dé cumplimiento al principio de la doble instancia, así como revisar que los actos del proceso se hayan cumplido sin vulnerar el derecho de defensa de las partes, lo cual “(…) encuentra justificación, por cuanto el recurso ordinario de apelación constituye precisamente un nuevo examen de la relación controvertida, por tanto, independientemente de los motivos o razones que tenga la parte apelante para hacer uso de este recurso ordinario y de su solicitud de reexaminar la cuestión debatida, el juez está en la obligación de revisar nuevamente todos y cada uno de los alegatos, defensas y excepciones planteadas, así como de tomar en cuenta todas las actuaciones realizadas a lo largo del proceso.” (Sentencia No. 735 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 10 de diciembre de 2009).

En este orden de ideas evidencia esta Juzgadora que, el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil establece que “Toda sentencia debe contener (…) Los motivos de hecho y de derecho de la decisión”. En cuanto a éste requisito, se ha establecido que existe falta absoluta de fundamentos cuando los motivos del fallo, por ser impertinentes o contradictorios o integralmente vagos e inocuos no le proporcionan apoyo alguno al dispositivo de la sentencia, lo cual es un requisito esencial de la motivación, siendo ésta no sólo una garantía creada por el Legislador para preservar a las partes de un determinado juicio, de las arbitrariedades de los funcionarios judiciales, sino también un medio para constreñir a los jueces a hacer un detenido estudio de las actas procesales, mediante el cual se analicen las pretensiones de las partes, se establezcan y aprecien los hechos pertinentes y se realice la subsunción de ellos en la norma de derecho que el juzgador considere aplicable.

En virtud de lo anteriormente expuesto, es importante indicar que la sentencia como expresión de la máxima potestad jurisdiccional, debe bastarse a sí misma, esto quiere decir que para entender lo que su dispositivo ordena, y en consecuencia darle cumplimiento a ella debe resultar autosuficiente, por lo que es preciso que sus términos estén expresados en forma clara y completa para que cumpla su fin último, lo cual es plasmar en forma indubitable la soberana decisión a que ha arribado el sentenciador, luego de su analítico estudio del caso, ya que tal pronunciamiento conlleva entonces a considerar, como requisito impretermitible, que la estructura del fallo sea de tal manera que su interpretación, no deje ninguna duda sobre lo decidido.

Ahora bien, esta Juzgadora después de realizar una revisión a la sentencia recurrida observa una contradicción por parte de la Juez A quo en la parte motiva de su fallo, que quedo explanado en los siguientes términos: “… En este mismo orden de ideas, en el referido contrato de opción de compra-venta en su cláusula séptima en su aparte B, las partes acordaron que el retraso en la fecha de la firma definitiva del documento de compra – venta por causas ajenas a su voluntad, bien sea en la entrega de la documentación contenidas en la misma cláusula en su aparte a, o por causa de los entes financieros, se considerará como una prorroga adicional. En cuanto a este punto, se pudo determinar igualmente que para la fecha de culminación del lapso otorgado para la venta definitiva del inmueble propiedad de la parte demandada, la parte accionante no contaba con la aprobación del crédito por parte del banco, aunado a esto, no quedo demostrado en autos que contaba con la cantidad de dinero para cancelar el saldo pendiente y así llevar a cabo la traslación del bien inmueble objeto de la presente demanda, razón por la cual jamás se comenzó a computar la prórroga del referido contrato bajo mi estudio, es por ello que quien suscribe considera que no ha lugar a prorroga legal adicional que peticiona la parte actora en cuanto a este Órgano Jurisdiccional ordene su cumplimiento, puesto que para ello es necesario que su representado haya cumplido pues con su obligación como comprador, hecho este que no fue verificado en el transcurso del presente procedimiento. Así se decide…”

Por tanto, siendo el propósito de la motivación de todo fallo, garantizarle a las partes el control de la legalidad de lo decidido, y en virtud de que en el caso de autos se detectó que el Tribunal de la causa obvio uno de los requisitos indispensables para que la sentencia se baste por sí sola y permita el control de la legalidad de lo decidido, considera esta Juzgadora que la conducta del A quo infringió la disposición contenida en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, este Tribunal Superior DECLARA NULA la sentencia recurrida dictada el 02 de octubre de 2013, por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire. Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, conforme al artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, es deber del Juez de segundo grado pronunciarse sobre el mérito de la controversia, aun cuando la sentencia apelada se halle viciada por defecto de forma, toda vez que en ningun caso le es posible ordenar la reposición de la causa con fundamento en la nulidad de la sentencia recurrida, en tal sentido, esta Juzgadora antes de emitir cualquier pronunciamiento sobre el fondo observa:

Precisado el valor probatorio que emana del aludido contrato, que por demás, constituye el instrumento fundamental de la demanda y que fue firmado por ambas partes, se observa de su contenido lo que se transcribe a continuación:

“ Entre, MAIREHELY RIERA GODOY, venezolana, soltera, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Guatire, Estado Miranda, titular de la Cedula de Identidad Nº V- 12.307.642, e inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) con el numero 12307642-3, quien en lo sucesivo y para todos los efectos de este contrato se denominara “ LA PROMITENTE VENDEDORA”, por una parte, y por la otra, RUBEN DARIO CARRERO, venezolano, soltero, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Guarenas, Estado Miranda, titular de la Cedula de Identidad Numero V- 8.705.259, e inscrito en el Registro de Información Fiscal (RIF) con Numero: V-08705259-8, quien en lo sucesivo y para todos los efectos de este contrato se denominara “ EL OPTANTE COMPRADOR”, han convenido en celebrar como en efecto celebran el presente contrato de Opción de Compra Venta, bajo los términos y condiciones establecidos en las clausulas siguientes:- Primera DEL OBJETO DEL CONTRATO: “ LA PROMITENTE VENDEDORA”, concede en opción de compra a “ EL OPTANTE COMPRADOR” con carácter exclusivo y esta se compromete a adquirir un inmueble propiedad de “ LA PROMITENTE VENDEDORA”, constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el numero: 18, que forma parte de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial san Francisco, situado este en la Hacienda El Ingenio, en Guatire, Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, cuyos medidas linderos y demás determinaciones se encuentran señaladas en el correspondiente Documento de Condominio General del Conjunto Residencial San Francisco, que es a la vez el Documento de Condominio Particular de la Primera Etapa del Conjunto residencial San Francisco, y el Documento Particular de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial San Francisco, protocolizado ate la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 24 de febrero de 2010, bajo el Nº 20, Tomo 10, Protocolo Primero y su reforma parcial debidamente protocolizada en el citado Registro Público, en fecha veintitrés (23) de marzo de 2010, bajo el Nº 30, folios 169, Tomo I del Protocolo de Transcripción, reformado nuevamente mediante documento protocolizado ante la Oficina de Registro, el día 07 de julio de 2010, bajo el Nº 14, folio 69 Tomo 9 del Protocolo de transcripción del año 2010 y nuevamente modificado mediante documento inscrito ante la Oficina del antes citado Registro, el día 22 de noviembre de 2010, bajo el Nº 29, folio 120, Tomo 21 del Protocolo de Transcripción del año 2010, los cuales se dan aquí por reproducidos en su totalidad. Dicho inmueble tiene una área aproximada de Noventa y CINCO Metros Cuadrados (95,00Mts2), consta de las siguientes dependencias: Dos (2) habitaciones, dos (2) baños, estudio, estar comedor, baño de visita, cocina y lavadero; se encuentra comprendido dentro de los linderos particulares siguientes NORESTE: Área verde hacia áreas sociales SUROESTE: Calle Norte; SURESTE: Casa N 17; y NORESTE: Cas 19, así mismo le corresponde el uso exclusivo de las siguientes áreas: 1) Un área de jardín, por el lado Noreste de la vivienda; 2) Un área de caminerías destechada para acceso a la vivienda; 3) Un área de estacionamiento contigua a la vivienda.- Segunda: DEL REGISTRO PUBLICO. El inmueble objeto de esta negociación le pertenece a “LA PROMITENTE COMPRADORA”, según consta en el correspondiente documento de propiedad Registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha veintiséis (26) de enero de 2011, inscrito bajo el número 2011.541, Asiento registral I del Inmueble matriculado con el N 237.13.11, 1,2413. Y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011.- Tercera: DEL PRECIO, SU FORMA Y OPORTUNIDA DE PAGO. El precio fijado de mutuo y común acuerdo entre LAS PARTES, para la venta objeto de opción, es por la cantidad de OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (830.000,00 Bs.); que “EL OPTANTE COMPRADOR” se obliga a pagar con dinero de su propio peculio y con un crédito hipotecario que solicitara; en la oportunidad y en la forma que más adelante se detalla: a) La suma de CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (5.000,00 Bs.), que entrego en calidad de Reserva en fecha ocho (8) de septiembre de 2012; b) La cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (250.000,00 Bs.) que “ LA PROMITENTE VENDEDORA” declara haber recibido a su entera y cabal satisfacción de mano de “ EL OPTANTE COMPRADOR” en calidad de arras y que forma parte del precio estipulado entre las partes en el presente documento y no generara intereses para “ EL OPTANTE COMPRADOR”, c) El saldo, es decir, la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (580.000,00 Bs.), que “ EL OPTANTE COMPRADOR” cancelara en la fecha de la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Dichas cantidades, sumadas al monto de dinero entregado, comprenderá la totalidad de los OCHOCIENTOS TREINTA MIL EXACTOS (830.000,00 Bs.) del precio total de la venta.- Cuarta: DE LA DURACION DEL CONTRATO. De común acuerdo entre, “ EL OPTANTE COMPRADOR” y “ LA PROMITENTE VENDEDORA”, esta Opción de Compra es por un lapso de NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS, más una PRORROGA DE TREINTA (30) DIAS CONTINUOS contados a partir de la fecha de la firma del presente documento. Quinta: DE LA ENTREGA DE DOCUMENTOS “EL OPTANTE COMPRADOR” recibe por parte de la “ LA PROMITENTE VENDEDORA”, la documentación siguiente: copia del documento de propiedad del inmueble antes descrito, copia de la Cedula de Identidad, R.I.F., copia del documento de Condominio, Borrador de liberación de Hipoteca, Ficha Catastral, Solvencia Municipal de Derechos de Frente.- Sexta: DE LA CLAUSULA PENAL. Si se venciera el termino establecido en la cláusula cuarta sin haberse realizado la venta definitiva del inmueble aquí referido y para garantizar el cumplimiento de la presente negociación, se establece una clausula penal de la siguiente forma: 1) En el supuesto, de que por causas imputables a “ EL OPTANTE COMPRADOR” este no cumpliera con las obligaciones que por documento asume, dentro del plazo establecido en la cláusula cuarta “ LA PROMITENTE VENDEDORA” retendrá la cantidad recibidas en arras, como indemnización por danos y perjuicios comprometiéndose “ LA PROMITENTE VENDEDORA” a reintegrar la diferencia de la cantidad de dinero recibida mencionada en la cláusula cuarta del presente documento. 2) Si el incumplimiento es imputable a “LA PROMITENTE VENDEDORA”, esta se obliga a devolver la cantidad recibida en arras a “ EL OPTANTE COMPRADOR”, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (250.000,00 Bs.) más la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (75.000,00 Bs.) como indemnización por danos y perjuicios. Ambas partes se obligan y aceptan reintegrar las cantidades aquí acordadas, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del plazo establecido en la cláusula cuarta de este contrato, dicho incumplimiento no requerirá comprobación previa ya que se hace exigible de mero derecho.- Séptima: DE LAS SOLVENCIAS Y SERVICIOS. “ LA PROMITENTE VENDEDORA”, manifiesta expresamente que en la fecha de haber adquirido el inmueble aquí descrito, constituyo Hipoteca de Primer Grado a favor del BANCO PROVINCIAL., S.A Banco Universal, b) La documentación siguiente: Copia Cedula de Identidad y R.I.F., actualizados, así como los documentos en original y vigentes tales como: Registro de Vivienda Principal, Solvencias de Derecho de Frente, y Solvencias de Condominio LAS PARTES acuerdan que el retraso de la fecha de la firma definitiva del documento de compra-venta por causas ajenas a su voluntad, bien sea en la entrega de la documentación antes mencionada o por causas de los entes financieros, se considerara como una prorroga adicional.- Octava: DE LOS GASTOS “ EL OPTANTE COMPRADOR”, se obliga y acepta que serán exclusivamente por su cuenta, todos los gastos y costos, por la redacción de documento de opción de compra – venta y venta definitiva de ‘ EL INMUEBLE” aquí descrito, gastos de Registro de Notaria, gastos por derechos de Registro y fotocopias, y se obliga a la presentación y consignación por ante el registro correspondiente del documento definitivo de compra venta antes del vencimiento del presente contrato.- Novena: DE LA COMUNICACIÓN. El presente contrato contiene todas las estipulaciones convenidas entre las partes, en consecuencia cualquier otra estipulación que las derogue, amplié o modifique, para que tenga validez, deberá ser expresamente aceptada por escrito entre las partes.-Decima: DEL DOMICILIO. Las partes contratantes, eligen como domicilio único y especial d este contrato a la ciudad de Guatire, jurisdicción de cuyos tribunales se someten…”


Así, es de observar que la parte demandante adujo que celebró un contrato de opción de compra con la demandada de autos, lo cual consta fehacientemente de las actas procesales, específicamente del texto del contrato inserto a los folios (27 y 28), pero además, adujo que, la demandada no dio cumplimiento a la prorroga adicional establecida en la cláusula séptima del contrato de opción de compra.

A su vez, la parte demandada alegó que la parte demandante no le asiste el derecho que alega, ya que la presunta prorroga adicional desde la suscripción del contrato de opción de compra venta hasta la fecha de admisión de la demanda esto es 04 de febrero de 2013, han trascurrido 136 días continuos lo que establece claramente el vencimiento del contrato, no esperando ellos concluir la presunta prorroga adicional, pero de ser cierto o no los alegatos expresados en Alzada, debió hacerse valer mediante las vías procesales idóneas como sería por ejemplo la reconvención. En tal virtud observa esta Juzgadora que efectivamente existe una prorroga adicional sin límite de tiempo que establecieron ambas partes y que es del tenor siguiente:

“(…) LAS PARTES acuerdan que el retraso en la fecha de la firma definitiva del documento de compra -venta por causas ajenas a su voluntad, bien sea en la entrega de la documentación antes mencionada o por causa de los entes financieros, se considerará como una prorroga adicional (…)” (Resaltado añadido)

De cuyo contenido se observa que ciertamente la prorroga adicional no expresa límite de tiempo en virtud de lo cual la misma es indefinida, no pudiendo por tanto una de las partes unilateralmente considerarla vencida. Y ASI QUEDA ESTABLECIDO.

Así las cosas, revisado como fue el contrato en cuestión se observa que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, regula la forma en que deben interpretarse los contratos; y a tal efecto señala textualmente:


Artículo 12: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

En consecuencia, y en atención a lo establecido a la norma trascrita ut supra esta Juzgadora considera que la parte demandada debe cumplir imperiosamente con la materialización de la prorroga adicional y otorgar el documento protocolizado de compra venta, ya que, al efectuarse una interpretación del contrato objeto de controversia, se infiere que el propósito y voluntad de las partes intervinientes fue el de vender el inmueble mediante el pago de la suma de OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 830.000,00); pues, aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, ya que hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento, cuya materialización no es otra que el otorgamiento del documento definitivo de venta. ASI DE DEJA ESTABLECIDO.
A tal efecto se observa que el artículo 1.159 del Código Civil señala lo siguiente:

“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

En relación con la citada disposición legal, la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 02/09/2004, exp. N° 2003-1218 con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, sostuvo lo siguiente:

“…el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpletti contractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del derecho, cuyo origen se remonta a la antigüedad, llegándose a definir el contrato como ley particular que liga a las partes, reconociéndose tal principio, hoy día, en nuestro ordenamiento jurídico cuando, por ejemplo, en el artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”

Es decir, ante el incumplimiento de la prorroga adicional que presenta el contrato de opción a compra venta, debe revisarse a la luz de la normativa vigente que regula las obligaciones del vendedor. En éste sentido, el Código Civil en el capítulo IV, titulado “De las obligaciones del Vendedor”, “Sección I de la Tradición de la Cosa”, en su artículo 1.488 señala: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad.”. Es evidente que el Código Sustantivo Civil consagra que el vendedor cumple con la obligación de hacer entrega de la cosa vendida con el otorgamiento de la escritura, y en el caso bajo estudio determina esta Alzada que no existe impedimento para el otorgamiento del documento definitivo de venta. ASI SE DECIDE.
Por su parte el artículo 1.167 eiusdem, dice:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

La norma antes transcrita, regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.
Nuestra máximo Tribunal de la Republica se ha pronunciado, en cuanto a la posibilidad de demandar la ejecución de la obligación contenida en el contrato y la de compensación por daños y perjuicios contenida en la cláusula penal, la Sala observa que éstas tampoco son pretensiones excluyentes; sin embargo, para que ellas prosperen tendrá el juez de la causa que apreciar el contenido de los artículos 1.258 y 1.259 del Código Civil, los cuales establecen que el acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, y que el acreedor puede pedir al deudor que esté en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.
En el presente caso, la parte demandante optó por la primera, vale decir, solicitó judicialmente el cumplimiento del contrato de Opción de Compra Venta; y revisadas como fueron las actas procesales, se constató que la parte demandada no ha dado cumplimiento con su obligación de hacer la tradición del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura pública.

El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
Artículo 531: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” Evidencia quien aquí decide, tal como fue pactado en el Contrato de Opción de Compra Venta, que el ciudadano RUBEN DARIO CARRERO, deberá pagar a la demandada al momento del otorgamiento de la escritura ante el Registro Inmobiliario correspondiente, la suma de QUINIENTOS OCHENTA MIL EXACTOS (Bs. 580.000,00); y en caso que la parte demandada no de cumplimiento a lo dispuesto en la presente decisión, la sentencia firme servirá de título de propiedad, siempre y cuando conste en autos el pago del precio convenido por las partes. ASI SE DECIDE.

Como consecuencia de la declaratoria anterior resulta forzoso para esta Alzada declarar con lugar el recurso procesal de apelación ejercido por el Abogado Ronald González Guerra, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, contra la sentencia dictada en fecha 02 de octubre de 2013, por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire, la cual se ANULA, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo VI
DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el Abogado Ronald González Guerra, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 102.777, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-8.705.259, contra la sentencia proferida en fecha 02 de octubre de 2013, por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire, la cual se ANULA en todas sus partes.

Segundo: CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de opción de compra venta incoara el ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-8.705.259, contra la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 12.307.642.

Tercero: De conformidad con lo pactado en el Contrato de Opción de Compra Venta de fecha diecinueve (19) de septiembre de 2012, se ordena a la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 12.307.642, otorgar el documento protocolizado de compra venta, libre de todo gravamen, en la respectiva Oficina de Registro correspondiente al ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, No. V-8.705.259, de una casa destinada a vivienda distinguida con el numero 18, que forma parte de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial San Francisco, situado este en la Hacienda El Ingenio, en Guatire, Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, cuyos medidas linderos y demás determinaciones son las siguientes: el inmueble tiene una área aproximada de Noventa y CINCO Metros Cuadrados (95,00Mts2), consta de las siguientes dependencias: Dos (2) habitaciones, dos (2) baños, estudio, estar comedor, baño de visita, cocina y lavadero; se encuentra comprendido dentro de los linderos particulares siguientes NORESTE: Área verde hacia áreas sociales SUROESTE: Calle Norte; SURESTE: Casa N 17; y NORESTE: Cas 19, así mismo le corresponde el uso exclusivo de las siguientes áreas: 1) Un área de jardín, por el lado Noreste de la vivienda; 2) Un área de caminerías destechada para acceso a la vivienda; 3) Un área de estacionamiento contigua a la vivienda. El ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, deberá pagar a la demandada al momento del otorgamiento de la escritura ante el Registro Inmobiliario correspondiente la suma de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 580.000,00) por concepto de pago del precio convenido.

Cuarto: En caso de incumplimiento a la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código Adjetivo Civil.

Quinto: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Sexto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Séptimo: Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los doce (12) días del mes de noviembre del dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR

DRA. YOLANDA DEL CARMEN DÍAZ


EL SECRETARIO

RAUL COLOMBANI


En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.).




EL SECRETARIO

RAUL COLOMBANI

















YD/RC/
Exp. No. 13-8253