TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES

203º y 154º

PARTE ACTORA: YOLANDA ANTONIETTA DE ROSA MALDONADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 10.268.597.
APODERADA JUDICIAL DE
LA PARTE ACTORA: MILENA MARIELA PÉREZ RUEDA, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 82.043.

PARTE DEMANDADA: JOSÉ GREGORIO DE LIMA HUNG DELGADO y YOLICAR MARBELLA MARVAL MOSQUEDA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad número V.-10.808.115 y 12.683.737, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDADA: ISABEL TERESA ORELLAN URBINA y JOSÉ LUIS RODRIGUEZ CAMPOS, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 101.647 y 163.523, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXP Nro.: 19.471.

I
SÍNTESIS DE LA LITIS
Se inicia el presente procedimiento mediante demanda interpuesta por la ciudadana YOLANDA ANTONIETTA DE ROSA MALDONADO, mediante apoderado judicial, contra el ciudadano JOSE GREGORIO DE LIMA HUNG, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, dicha demanda fue admitida mediante auto de fecha 12 de abril de 2010, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que dentro de los veinte días de despacho siguientes a su citación diera contestación a la demanda, librándose la respectiva compulsa en fecha 29 de abril de 2010.
Posteriormente, en fecha 21 de julio de 2010, la parte accionante procedió a reformar la demanda, la cual fue admitida por auto de fecha 28 de julio de ese mismo año, ordenándose el emplazamiento de los ciudadanos JOSÉ GREGORIO DE LIMA HUNG DELGADO Y YOLICAR MARBELLA MARVAL MOSQUEDA, con el objeto de que comparecieran ante el Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la práctica de la última de las citaciones, a dar contestación a la demanda.
Realizadas todas las diligencias tendientes a lograr la citación de los demandados, las mismas se verificaron en su forma personal tal y como consta de la declaración del Alguacil de este Tribunal, quien en fecha 18 de mayo de 2012, dejó constancia de haber practicado la citación de la co-demandada ciudadana YOLICAR MARVELLA MARVAL MOSQUEDA; así como de las resultas de citación agregadas por auto de fecha 22 de junio de 2012, donde consta que el Alguacil del Tribunal comisionado, mediante diligencia de fecha 04 de junio de 2012, dejó constancia de haber practicado la citación de la parte co-demandada, ciudadano JOSÉ GREGORIO DE LIMA HUNG DELGADO.
En fecha 25 de julio de 2012, la parte demandada procedió dentro del lapso de emplazamiento a oponer cuestiones previas, contra las cuales la parte actora presentó escrito de contestación, siendo resueltas las mismas mediante decisión de fecha 04 de octubre de 2012, y ante la declaratoria sin lugar se le fijó a la parte demandada un lapso de cinco (5) días para la contestación al fondo de la demanda.
En fecha 11 de octubre de 2012, la representación judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda y a reconvenir a la parte actora, siendo admitida la mutua petición mediante providencia de fecha 22 de octubre de 2012.
En fecha 29 de octubre de 2012, la representación judicial de la parte actora dio contestación a la reconvención propuesta.
Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho, siendo admitidas y tramitadas dentro de la oportunidad legal correspondiente.

II
RESUMEN DE LOS ALEGATOS

PARTE ACTORA:

Alega parte actora en su escrito libelar y reforma de la demanda lo siguiente:
• Que su mandante suscribió un contrato de promesa bilateral de opción de compra-venta con pago de arras con los ciudadanos JOSE GREGORIO DE LIMA HUNG y YOLICAR MARBELLA MARVAL MOSQUEDA, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y numero B-12, ubicado en el piso (l) en la esquina Nor-Oeste de la Torre “B” conjunto Parque Residencial La Cima, situado en el sector Punta Brava, al final de la Calle Guaicaipuro en el sitio denominado Segundo Callejón Almenar, del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda.
• Que dicho contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra-Venta fue suscrito en fecha 26 de agosto de 2009, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 38, Tomo 171.
• Que en la cláusula segunda del referido contrato se estableció la clara e inequívoca voluntad de efectuar la operación de venta planteada, comprometiéndose EL VENDEDOR a vender a LA COMPRADORA con carácter de exclusividad, y ésta se comprometió a comprar el apartamento descrito, en un plazo de ciento veinte (120) días, más una prorroga de treinta (30) días de ser necesaria. Asimismo del citado contrato se citó el precio de la venta por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 260.000,oo), de los cuales LA COMPRADORA entregaría como arras en ese acto la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 60.000,oo), y la suma restante, es decir la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 200.000,oo) al momento de la protocolización del documento definitivo de venta ante la oficina inmobiliaria correspondiente. Igualmente se citó que EL VENDEDOR se comprometía a entregar el inmueble libre de gravámenes, impuestos y de cosas.
• Que el vendedor y su esposa ciudadana YOLICAR MARBELLA MARVAL MOSQUEDA no cumplieron, sin razón alguna, con las obligaciones, como son la de suministrar a la compradora todas las solvencias del inmueble necesarias para la presentación del documento de compra venta por ante la Oficina de Registro correspondiente, dentro del plazo establecido, así como, consecuentemente, la obligación principal de otorgar el respectivo documento de compra venta, incumpliendo con esto, a entregar el inmueble objeto de la negociación.
• Fundamenta su pretensión en los artículos 1.167, 1.264 y 1.269 del Código Civil.
• Que, con fundamento a todo lo antes expuesto demanda a los ciudadanos JOSE GREGORIO DE LIMA HUNG y YOLICAR MARBELLA MARVAL MOSQUEDA para que cumplan con el contrato de promesa Bilateral de Opción de Compra-Venta con pago de arras celebrado con su representada en fecha 26 de agosto de 2009 y como consecuencia de ello, procedan a otorgar el respectivo documento definitivo y/o en su defecto la sentencia dictada por este Tribunal, sirva como título de propiedad a favor de su representada. Así como cancelar las cosas y costos de la demanda.

PARTE DEMANDADA:
La abogada en ejercicio ISABEL TERESA ORELLAN URBINA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, en la contestación a la demanda manifestó lo siguiente:
• Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoada en contra de sus representados por la parte actora, quien a su decir fue quien en realidad incumplió las obligaciones del primigenio contrato, y del segundo contrato suscrito para solicitar un crédito por el dinero restante, del cual se evidencia que no gozaba de dicha cantidad, y al tratarle de darle valor a un contrato notariado, obviando el valor del verdadero contrato suscrito en forma privada, es decir, el documento privado suscrito entre sus poderdante el 22/10/2009, el cual opone en su contenido y firma conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
• Que es falsa la pretensión de la parte actora al no consignar el instrumento en que se fundamentó la negociación, pues esta debe demostrar haber cumplido con sus obligaciones.
• Que tal como lo dispone el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, procede a interponer en nombre de sus poderdantes, la RECONVENCIÓN o MUTUA PETICIÓN a la parte actora reconvenida.
• Que mediante documento privado que se identificó anteriormente, cuyo contenido y firma hace valer en todo su justo valor y el cual acompaña como documento fundamental, se deduce que la parte actora no cumplió ninguno de sus términos, razón por la cual solicita la resolución del mismo y de cualquier otro que derive de dicha obligación que no afecte el contenido del primero, tal como lo previne el artículo 1.167 del Código Civil, y por ser en el primero de los contratos que sus poderdantes recibieron la cantidad que dice el indicado contrato, dinero éste que fuera entregado en dinero efectivo y de curso legal a nombre de uno de sus poderdantes, cuya arras fueron entregadas mediante la emisión de un cheque de gerencia a nombre de YOLICAR MARVAL; tenemos entonces que la cantidad recibidas en arras y sus solvencias fueron tramitadas con anterioridad al documento suscrito el 26/08/2009, por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el Nº 38, Tomo 171, el cual impugnó y tachó en parte el contenido de la clausula tercera de dicho contrato, cuya acción y excepción se refiere al acto jurídico que expresa el mencionado instrumento.
• Que el contrato objeto de RESOLUCIÓN contenido en el instrumento privado de fecha 22/01/2009, fundamentado por un CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE OPCION DE COMPRA-VENTA, se refiere al inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y nuecero B-12, ubicado en el piso (l) en la esquina Nor-Oeste de la Torre “B” conjunto Parque Residencial La Cima, situado en el sector Punta Brava, al final de la Calle Guaicaipuro en el sitio denominado Segundo Callejón Almenar, del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda.
• Que con fundamento en el artículo 1.168 del Código Civil en concordancia con el contenido del artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, solicita sea admitida en nombre de sus poderdantes la RECONVENCIÓN.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
La abogada en ejercicio MILENA M. PEREZ RUEA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora reconvenida, en la contestación a la reconvención manifestó lo siguiente:
• La parte actora reconvenida, admite haber entregado en arras a la parte demandada reconviniente, la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 60.000,oo).
• Rechazó, negó y contradijo la acción intentada por la representación de la parte demandada reconvenida, por cuanto pretende desvirtuar la presente acción por una resolución de contrato de promesa bilateral de opción de compra venta.
• Rechazó, negó y contradijo el instrumento privado de fecha 22 de enero de 2009, consignado por la parte demandada reconvenida, instrumento principal de su reconvención, alegando que la parte demandada trata de confundir al Tribunal al ocultar lo que evidente se trato de modo voluntario entre las partes, como fue la extinción de una obligación preexistente.
• Rechazo, negó y contradijo que el documento fundamental de la presente acción sea el documento privado suscrito entre las partes, por cuanto por medio de la figura de la novación, dicho documento se remplazó por el notariado, anteriormente descrito.
• Rechazó, negó y contradijo que su representada, incumpliera alguna obligación contraída en el contrato de opción de compra venta del inmueble objeto de la presente acción.
• Rechazó, negó y contradijo que la parte actora, le entregara o le hiciera llegar alguna solvencia a los fines de perfeccionar la compra por parte de la parte demandada.
• Solicitó al Tribunal se sirva admitir la contestación a la reconvención y sea declarada sin lugar la reconvención intentada por la parte demandada reconviniente, y con lugar la demanda intentada.

III
LÍMITES DE CONTROVERSIA
Quedan como hechos admitidos la existencia de dos (2) contratos de opción de compra venta suscrito entre las partes, a saber, el consignado por la parte actora reconvenida autenticado ante La Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 26 de agosto de 2009, inserto bajo el Nº 38, Tomo 171, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; el segundo contrato privado presentado por el demandado reconviniente al momento de la contestación a la demanda.
Quedan como hechos controvertidos el incumplimiento de las partes del negocio jurídico celebrado mediante los contratos de opción de compra venta consignados.
Establecido lo anterior, quien suscribe procede al análisis de las pruebas presentadas por las partes de la manera siguiente

IV
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de la siguiente manera:
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, Exp. No. 00-261, Sentencia No. 389, de fecha 30 de noviembre de 2000, ha establecido lo siguiente:
“(…) Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)”.
En virtud de todo lo anterior, pasa este Juzgador de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al análisis de todas las pruebas que han sido producidas por las partes en el juicio, en los siguientes términos:

PARTE ACTORA:

Conjuntamente con el escrito libelar la parte actora consignó las siguientes instrumentales:
.- Primero. (Folio 4 al 8) Original de instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 10 de marzo del año 2010, inserto bajo el No. 24, tomo 65, otorgado por la ciudadana YOLANDA ANTONIETTA DE ROSA MALDONADO, a los abogados en ejercicio JOSÉ ALIRIO MORA VERGARA, GERSON JOSÉ MORA DONIS y LIZBETH MIREYA DUQUE ORTIZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 32.738, 140.764 y 32.071, respectivamente; dicho documento sirve para demostrar que la ciudadana YOLANDA ANTONIETTA DE ROSA MALDONADO, otorgó poder a los referidos abogados, quienes ejercían su representación. Así se decide.
.- Segundo. (Folios 9 al 12) Original de contrato de opción de compra-venta, celebrado ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 26 de agosto de 2009, bajo el Nº 38, Tomo 171, entre los ciudadanos JOSÉ GREGORIO DE LIMA HUNG y YOLANDA ANTONIETTA DE ROSA MALDONADO. De dicha documental queda evidenciado el negocio jurídico allí contenido, celebrado entre los ciudadanos JOSÉ GREGORIO DE LIMA HUNG y YOLANDA ANTONIETTA DE ROSA MALDONADO, ambos identificados, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y número B-12, ubicado en el piso uno (1), en la esquina Nor-Oeste de la Torre B del Conjunto Parque Residencial La Cima. Ahora bien, dicha documental al momento de la contestación fue objeto de tacha por parte de los demandados reconvinientes, no obstante el referido medio de impugnación no fue formalizado, por lo que resulta obligante para quien suscribe desechar la tacha interpuesta y valorar la documental en cuestión de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil. Así queda establecido.
.- Tercero. (Folios 24 al 29) Copia certificada del documento de liberación de hipoteca debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 36, Tomo 33, Protocolo Único de Transcripción, de fecha 09 de junio de 2009; dicha probanza constituye documento público que emana de un funcionario en ejercicio de sus competencias especificas, por lo cual este Tribunal le confiere al mismo pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil. De dicha documental se evidencia que el ciudadano JOSÉ GREGORIO DE LIMA HUNG DELGADO para la referida fecha pagó el crédito hipotecario que tenía a favor del FONDO DE PREVISIÓN DE LOS TRABAJADORES DE LA C.A. LA ELECTRICIDAD DE CARACAS Y SUS EMPRESAS FILIALES, hipoteca que recayó sobre el inmueble objeto del contrato de opción compra venta cuyo cumplimiento se pretende en el presente juicio. Así se decide.
.- Cuarto. (Folios 79 al 87) Copia certificada de documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 40, Tomo 04, Protocolo Primero, de fecha 20 de abril de 1999; dicha probanza constituye documento público que emana de un funcionario en ejercicio de sus competencias especificas, por lo cual este Tribunal le confiere al mismo pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil. De dicha documental se evidencia que el ciudadano JOSÉ GREGORIO DE LIMA HUNG DELGADO, aparece en la respectiva Oficina de Registro Público como propietario de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y número B-12, ubicado en el piso uno (1), en la esquina Nor-Oeste de la Torre B del Conjunto Parque Residencial La Cima. Así se establece.

Una vez abierto el lapso probatorio, la parte accionante promovió las siguientes pruebas:
.- Primero. Hizo valer el principio de la comunidad de la prueba, en tal sentido reprodujo el mérito favorable de autos en cuanto le beneficien. El Tribunal al respecto observa que tal expresión no vulnera ningún derecho, por el contrario sirve de advertencia para que todas las pruebas, con independencia de su valoración final, sean analizadas; ello sólo sirve para ratificar lo dicho, como el recordatorio de las pruebas promovidas, y de la aspiración abstracta de que aquello que está en los autos antes de la oportunidad probatoria procedimental, le favorezca sus pretensiones; es decir, que dicha formula no vulnera el principio de adquisición procesal, ni lesiona el principio de la comunidad de las pruebas, porque son expresiones que permiten a la parte que así expresa, de acordar, recordar y ratificar sus medios probatorios, con la aspiración que la intención contenida al promoverla le favorezca, sin menoscabo de la potestad del juzgador de declarar que favorece a parte distinta al proceso. En consecuencia, conforme a la legislación vigente no constituye un medio probatorio valido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido. Y así se decide.
.- Segundo. Prueba de informe dirigida a la entidad bancaria Banesco Banco Universal, a cuyo efecto fue librado oficio signado con el número 0855-931, no obstante sus resultas no constan en autos, en virtud de lo cual no se emite consideración alguna. Así se decide.
.- Tercero. Prueba testimonial de los ciudadanos MIRIELI DEL CARMEN TORRES BALZA, ALFREDO JOSÉ LOVERA LINARES, MARÍA MILAGROS REINAGA LEMUS y LUIS ENRIQUE GONZÁLEZ PÉREZ; para la evacuación de dicha probanza se comisionó amplia y suficientemente al Tribunal del Municipio Guaicaipuro de esta Circunscripción Judicial, cuyas resultas cursan a los folios 264 al 297 del expediente, procediéndose a su análisis de la manera siguiente:
• ALFREDO JOSÉ LLOVERA LINARES, titular de la cédula de identidad N°. 9.415.762, quién rindió declaración en los siguientes términos: “…PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce el motivo de su citatorio y si tiene algún interés en el procedo? el testigo respondió: Si conozco en motivo y no tengo ningún interés en el proceso. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigos si conoce de vista, trato y comunicación a la señora YOLANDA DE ROSA MALDONADO y a los señores JOSÉ DE LIMA y YOLICAR MALBAR y si sabe y le consta que suscribieron un contrato de opción de compra venta de un inmueble y diga porqué le consta y de razón fundada de sus dichos? El testigo respondió: A YOLANDA la conozco de vista, trato y comunicación de hecho trabajamos juntos, A YOLICAR la conozco de vista y al señor DE LIMA, no lo conozco. Y si tengo conocimiento de que existe un contrato de opción de compra venta porque YOLANDA cuando nos encontrábamos trabajando es decir estábamos de guardia ella me lo mostró eso fue a mediados de año del 2009, ella estaba muy contenta. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo porque conoce de vista a la señora YOLICAR MALBAR? El testigo respondió: Porque yo en una oportunidad le lleve una nevera a YOLANDA al apartamento y estaba esa señora allí y YOLANDA me la presento y le dije hola como esta. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la señora YOLANDA le fue otorgado un crédito hipotecario para la compra del referido apartamento objeto del presente juicio y si conoce a que entidad Bancaria le fue otorgado el referido crédito y porque le consta?. El testigo respondió: Si me consta porque yo la acompañé al Centro Comercial El Recreo donde funcionan las Oficinas de Crédito Hipotecarios de Banesco, salimos de la guardia del Hospital y yo la acompañé porque la llamaron para notificarle que tenía su crédito aprobado, eso fue en enero en la primera semana del año del 2010. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta porque la señora YOLANDA DE LA ROSA no logro concretar la comprar de su apartamento, de razón fundada de sus dichos? El testigo respondió: La señora YOLICAR le puso un sobreprecio de dos mil (200.000,00) al apartamento posterior al precio acordado y me consta porque ella me lo contó y estaba muy dolida hasta lloro porque no podía comprar el apartamento. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta si la señora YOICAR hizo entrega a la señora YOLANDA, de las solvencias para presentar el documento definitivo de compra venta por ante la oficina de registro para así poder concretar la compra venta del apartamento? El testigo respondió. No le hizo entrega nunca de los documento, a mi me consta que YOLANDA, espero muchísimo tiempo la entrega de esos papeles para poder concretar la compra de su anhelado apartamento. SEPTIMA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe u le consta que la señora YOLANDA y su hijo quedaron sin vivienda y en la calle en virtud, de que el apartamento donde ellos estaban alquilados fue entregado para completar con el dinero del depósito la inicial del apartamento que ella le iba a comprar a la señora MALBAR. El testigo respondió: Si lo se y me consta porque yo le hice la mudanza para la casa de una compañera de trabajo que le brindo alojamiento mientras resolvía su situación de la compra venta de su apartamento y yo le compre algunos enceres (Sic) para ayudarla con la iniciar para la compra de su apartamento. OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene algo más que agregar. El testigo respondió: Bueno sí, que se haga justicia porque ella YOLANDA se deprimió mucho y realizó guardias extras para percibir algo más de dinero para poder comprar su apartamento. …”.
• MARÍA MILAGROS REINAGA LEMUS, titular de la cédula de identidad N°.7.120115, quién rindió declaración en los siguientes términos: “…PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si conoce el motivo de su citatorio y si tiene algún interés en el procedo? La testigo respondió: Si conozco el motivo y no tengo ningún interés en el proceso. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la señora YOLANDA DE ROSA MALDONADO y a los señores JOSÉ DE LIMA y YOLICAR MALBAR y si sabe y le consta que suscribieron un contrato de opción de compra venta de un inmueble y diga porqué le consta y de razón fundada de sus dichos? La testigo respondió: A la señora YOLANDA la conozco de vista, trato y comunicación de al igual que a la señora YOLICAR y al señor DE LIMA, lo conozco de vista porque en varias oportunidades me fue presentado por su esposa y su suegra, y si tengo conocimiento de que existe un contrato de opción de compra venta porque yo fui la persona que le hizo referencia de ese apartamento a YOLANDA ya que YOLICAR y su madre me manifestaron que lo estaban vendiendo y nos pusimos de acuerdo para ver el inmueble, también soy testigo de que al momento en que fuimos a ver el apartamento el mismos estaba desocupado ya que la señora YOLICAR estaba en proceso de separación o divorcio y estaba viviendo con su mamá que es mi vecina, ese día se decidió hacer la negociación de la compra venta del apartamento entre YOLANDA y YOLICAR. YOLICAR le pidió a YOLANDA como iniciar la cantidad de ochenta mil (Bs. 80.000) la cual YOLANDA no los tenía para ese momento y yo intercedí para que YOLICAR le recibiera la cantidad de SESENTA MIL (Bs. 60.000) por ser amiga y vecina ya que YOLANDA vivía sola con su hijo alquilada y solo disponía de esa cantidad y tuvo que vender enceres y trabajar horas extras para completar la iniciar para poder comprar el apartamento y pedir prestamos de dinero. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que la señora YOLANDA le fue otorgado un crédito hipotecario para compra del referido apartamento objeto del presente juicio y si conoce a que entidad Bancaria le fue otorgado el referido crédito y porque le consta? La testigo respondió: si me consta porque yo la acompañé en varias oportunidades al Banco Banesco de esta ciudad de Los Teques, para realizar el cheque de gerencia para la entrega de la inicia de la compra del apartamento, también la acompañé al Centro Comercial El Recreo donde funcionan las Oficinas de Crédito Hipotecarios de Banesco, porque la llamaron para notificarle que tenía su crédito aprobado, eso fue en enero en la primera semana del año del 2010. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y la consta porque la señora YOLANDA DE LA ROSA no logro concretar la comprar de su apartamento , de razón fundada de sus dichos? la testigo respondió: Para la primera semana de enero la señora YOLICAR y YOLANDA me llamaron para informarme que estaba aprobado el crédito por Banesco, el cual nos reunimos en mi casa para hacer el brindi (Sic) por haberle aprobado el crédito, el cual YOLANDA le manifestó a YOLICAR que el Banco le estaba solicitando las solvencias para finiquitar el crédito y firmar en el mes de marzo del año 2010, y YOLICAR le manifestó que ella se encargaba de eso y se lo hacía llegar por medio de mi persona si no podía ella, le pregunté en varias oportunidades por los documentos a YOLICAR y me indico que aun no estaban listos. Faltando tres semanas para la firma de la compra del apartamento recibo una llamada de YOLANDA a las diez (10:00 pm) de la noche llorando y muy deprimida que YOLICAR la había llamado para manifestarle que no le iba a vender el apartamento al precio iniciar ya que le tenía que dar doscientos mil (Bs. 200.000,00) bolívares más por la venta del inmueble si quería seguir con la negociación y compra del apartamento, en la mañana fui donde YOLICAR y le pregunte sobre la información que había dado YOLANDA y ella me indico que era así, es decir era cierto que YOLICAR le había pedido mas dinero, entonces le indique que si ella no iba a negociar la venta de su apartamento que le devolviera el dinero YOLANDA y me respondió que no lo tenía disponible y que YOLANDA tenia que esperar que ella le hiciera entrega del dinero aunque ya el documento estaba vencido por el tiempo que pasó y que en todo caso le devolvería la mitad del dinero de la iniciar, yo le respondí que si el documento estaba vencido era unos días aunque el Banco ya le habida aprobado su crédito, que YOLANDA tubo (Sic) paciencia de esperar por ella desde el mes de enero hasta el mes de agosto hasta que YOLICAR estuviera en sus manos la liberación de gravamen, la cual no la tenía porque no estaba liberado todavía cuando YOLANDA entrego la iniciar, es decir en enero de 2009, y YOLICAR se tardo ocho (8) meses para entregarle los documentos. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si tiene algo más que agregar. La testigo respondió: Sí, en vista de la situación y que YOLANDA estaba segura de la compra de su apartamento y el brindi hecho en mi casa, YOLANDA hizo entrega del apartamento donde vivía alquilada con su menor hijo quedándose en la calle y en virtud de ello envió a su hijo al estado Guárico donde su abuela materna mientras ella resolvía su situación, yo en vista de la situación le di alojamiento en mi casa porque no tenía donde vivir y estaba muy angustiada y deprimida por la situación y el hecho de no poder comprar su apartamento y de no poseer dinero para alquilar una vivienda donde estar. …”.
• LUIS ENRIQUE GONZALEZ PÉREZ, titular de la cédula de identidad N°. 6.463.314, quién rindió declaración en los siguientes términos: “…PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce el motivo de su citatorio y si tiene algún interés en el procedo? el testigo respondió: Si conozco en motivo y no tengo ningún interés en el proceso. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la señora YOLANDA DE ROSA MALDONADO y a los señores JOSÉ DE LIMA y YOLICAR MALBAR y si sabe y le consta que suscribieron un contrato de opción de compra venta de un inmueble y diga porqué le consta y de razón fundada de sus dichos? El testigo respondió: A YOLANDA la conozco de vista, trato y comunicación, y a YOLICAR también la conozco de vista, trato y comunicación y al señor DE LIMA no lo conozco, y si tengo conocimiento de que existe un contrato de opción de compra venta entre la señora YOLANDA y la señora YOLICAR. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la señora YOLANDA le fue otorgado un crédito hipotecario para la compra del referido apartamento objeto del presente juicio y si conoce a que entidad Bancaria le fue otorgado el referido crédito y porque le consta?. El testigo respondió: Si, se que a la señora YOLANDA le fue otorgado un crédito hipotecario para la compra del apartamento de la señora YOLICAR y no estoy seguro pero creo que el Banco que el otorgo el crédito fue Banesco. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta porque la señora YOLANDA DE LA ROSA no logro concretar la comprar de su apartamento, de razón fundada de sus dichos? El testigo respondió: Mira allí paso un detalle muy particular, a la semana de haberle aprobado el crédito el Banco a la señora YOLANDA, La señora YOLICAR le puso un sobre precio al apartamento posterior al precio acordado de la venta y me consta porque la señora YOLANDA me lo contó y me consta porque yo estaba presente cuando le fue aprobado su crédito porque ellas estaban en mi casa y celebraron y realizaron un brindi (Sic) QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta si la señora YOICAR hizo entrega a la señora YOLANDA, de las solvencias para presentar el documento definitivo de compra venta por ante la oficina de registro para así poder concretar la compra venta del apartamento? El testigo respondió. No le hizo entrega nunca de los documento, un retraso con la entrega de los documentos por parte de la señora YOLICAR a la señora YOLANDA para ella tramitara y así concretar la compra de su anhelado apartamento. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la señora YOLANDA y su hijo quedaron sin vivienda y en la calle en virtud, de que el apartamento donde ellos estaban alquilados fue entregado para completar con el dinero del depósito la inicial del apartamento que ella le iba a comprar a la señora MALBAR. El testigo respondió: Si lo se y me consta porque ella vivió en mi casa un tiempo mientras solventaba su situación y conseguía donde vivir, por cuanto no pudo comprar el apartamento por el retrazo en la entrega de los documentos solicitados a la señora YOLICAR y su negativa en vender el apartamento. OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene algo más que agregar. El testigo respondió: Sí, que se haga justicia porque YOLANDA se deprimió mucho y realizó guardias extras para percibir algo más de dinero para poder comprar su apartamento, hubo un daño moral muy grande para ella y su hijo el cual tubo (Sic) bajo rendimiento en sus estudios y ver que no tenía casa donde vivir e irse donde su abuela para continuar sus estudios mientras su mama solucionada lo de la compra del apartamento y solucionar su situación. …”.
En relación a la prueba testimonial de los ciudadanos ALFREDO JOSÉ LOVERA LINARES, MARÍA MILAGROS REINAGA LEMUS y LUIS ENRIQUE GONZÁLEZ PÉREZ, cuyas deposiciones fueron transcritas precedentemente, quien suscribe observa lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil:
“No puede tampoco testificar el magistrado en la causa en que esté conociendo; el abogado o apoderado por la parte a quien represente; el vendedor, en causas de evicción, sobre la cosa vendida; los socios en asuntos que pertenezcan a la compañía. El heredero presunto, el donatario, el que tenga interés, aunque sea indirecto, en las resultas de un pleito, y el amigo íntimo, no pueden testificar en favor de aquellos con quienes les comprenda estas relaciones. El enemigo no puede testificar contra su enemigo”.
De la norma anteriormente transcrita se colige que los casos que comprende dicho artículo se denominan de inhabilidad relativa, por el hecho de que se relaciona con el objeto litigioso o con las partes, al igual que la que existe en el juez u otro funcionario judicial para conocer la causa, siendo el común denominador de estas inhabilidades para testificar el interés directo o indirecto, pecuniario o no, que se tenga en el pleito; en relación al interés puede decirse que no es que la prueba carezca de validez por una falta atinente a su promoción o a su evacuación, sino que las declaraciones de los testigos al tener algún interés hace que estos resulten inhábiles.
Es de observar, a mayor abundamiento, que la determinación de si el testigo tiene o no interés directo o indirecto en el juicio es una cuestión de hecho que queda reservada a la soberanía de criterio de los jueces de instancia, debido a que el concepto legal contiene sólo un concepto abstracto y genérico, dentro del cual caben variedad de situaciones que el legislador dejó a la ponderación del funcionario judicial.
Una vez que es claro que es el Juez, quien debe bajo su prudente arbitrio apreciar o no las declaraciones rendidas por los testigos, observa quien decide que en el caso específico de autos, aún cuando los declarantes manifestaron no tener interés directo en las resultas del juicio, dichos ciudadanos también manifestaron ser amigos de las partes intervinientes en el presente proceso, por lo que a juicio de quién decide, los referidos ciudadanos tienen interés en las resultas del juicio, y consecuencialmente obligante para que se deseche la probanza en estudio de conformidad con lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, antes transcrito. Así se decide.
PARTE DEMANDADA:
Junto con su escrito de contestación a la reconvención la parte demandada reconviniente produjo a los autos:
.- Primero. (Folios 207 al 209) Original de documento privado contentivo del contrato de opción compra venta, celebrado entre los ciudadanos JOSE GREGORIO DE LIMA HUNG DELGADO y la ciudadana ANTONIETTA DE ROSA MALDONADO, el cual, al no haber sido impugnado por la parte a quien le fue opuesto se tiene como reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, siendo apreciado por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. De dicha testimonial se colige el negocio jurídico allí contenido, celebrado entre los ciudadanos JOSÉ GREGORIO DE LIMA HUNG y YOLANDA ANTONIETTA DE ROSA MALDONADO, ambos identificados, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y número B-12, ubicado en el piso uno (1), en la esquina Nor-Oeste de la Torre B del Conjunto Parque Residencial La Cima. Así se decide.
Una vez abierto el lapso probatorio, la parte accionada promovió las siguientes pruebas:
.- Primero. Promovió la prueba de cotejo, probanza ésta que de acuerdo con la providencia de fecha 27 de noviembre de 2012 fue negada su admisión, razón por la cual este Tribunal no realiza pronunciamiento al respecto. Así se decide.
.- Segundo. Prueba de informe al Banco Banesco Banco Universal, a cuyo efecto fue librado oficio signado con el número 0855-933, no obstante sus resultas no constan en autos, en virtud de lo cual no se emite consideración alguna. Así se decide.
.- Tercero. Prueba de informe al Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a cuyo efecto fue librado oficio signado con el número 0855-934, no obstante sus resultas no constan en autos, en virtud de lo cual no se emite consideración alguna. Así se decide.
.- Cuarto. Prueba de informes a la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, librándose al efecto oficio signado con el número 0855-935, cuyas resultas cursan al folio (254) y rendido el respectivo informe por la Dirección de Hacienda Municipal, en los siguientes términos:
“… Me es grato dirigirme a usted, en la oportunidad de extenderle un cordial saludo y a su vez dar respuesta al oficio No. 0855/935 de fecha 19/12/2012, en el cual solicitan si el contribuyente José Gregorio de Lima Hung delgado cancelo Impuestos sobre Inmuebles Urbanos ante la División de Liquidación.
Se Anexa Copia de los recibos Emitidos Ante esta Dirección donde certifican que el contribuyente Canceló desde el 3er trimestre del Año 1999 al 4to Trimestre del 2009, y la solicitud de Certificación de Solvencia del mismo…”.
Ahora bien, de la revisión de la prueba en cuestión, se observa que la misma fue promovida y evacuada conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que sus resultas aportan elementos probatorios a la situación controvertida y, por cuanto la misma guarda relación con los hechos inherentes al presente proceso, quien aquí suscribe le confiere valor probatorio como demostrativa que la parte con-demandada, ciudadano JOSE GREGORIO DE LIMA HUNG, canceló los impuestos del inmueble desde el 3er trimestre del Año 1999 al 4to Trimestre del 2009, e hizo la solicitud de Certificación de Solvencia del mismo. Así se decide.
.- Quinto. Prueba de informes a la Dirección de Catastro del Municipio Guaicaipuro del Est6ado Bolivariano de Miranda, librándose al efecto oficio signado con el número 0855-935, cuyas resultas cursan al folio (4) de la segunda pieza y rendido el respectivo informe por la Dirección de Catastro Municipal, en los siguientes términos:
“…Luego de brindarle un cordial saludo institucional, tengo a bien dirigirme a usted a fin de darle respuesta a la solicitud reciba según oficio Nro. 0855936 de fecha 27 de Noviembre de 2012, en el cual nos solicita se le informe si el Nro. 3252, Constituido por la CEDULA CASTASTRAL, de fecha 22 de abril de 2009, corresponde al número asignado al boletín Nro. 30023, referido a la inscripción del inmueble propiedad del ciudadano JOSE GREGORIO DE LIMA HUNG.
Ahora bien, revisado como ha sido el mencionado Boletín Catastral Nro. 30023, se pudo constatar que efectivamente, se encuentra una copia de la CEDULA CATASTRAL emitida en fecha 22 de abril del 2009, signada bajo el Nro. 3252, válida hasta el 31 de diciembre del mismo año, proporcionado al ciudadano JOSÉ GREGORIO DE LIMA HUNG DELGADO, titular de la Cedula de Identidad Nro. 10808115, correspondiente a un inmueble ubicado en Punta Brava, Final Calle Guaicaipuro, Torre B, Conjunto Parque Residencial La Cima, piso 1, apartamento B-12, Parroquia Los Teques, adquirido por documento Registrado bajo el Nro.40, Protocolo Primero, Tomo 04, de fecha 20 de abril del 1999, cuyo valor según documento es de Bs. 25.000.000,00 (BsF.25000,00), con un área de 80,00 mts2 de construcción y siendo sus linderos los siguientes: Norte: Con fachada norte de la Torre; Sur: Con el apartamento B-13; Este: Con el apartamento B-11 y Oeste: con la fachada Oeste de la Torre…”.
La anterior prueba reúne las características de un informe, en los términos del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue rendido sobre hechos alegados en la contestación a la demanda, gozando de toda la fuerza y valor de prueba, de conformidad con el citado artículo, razón por la cual quien aquí suscribe le confiere valor probatorio como demostrativa que la parte co-demandada, ciudadano JOSE GREGORIO DE LIMA HUNG, le fue emitida Cédula Catastral en fecha 22 de abril de 2009, bajo el número 3252, válida hasta el 31 de diciembre de ese mismo año, sobre el inmueble objeto del presente procedimiento. Así se decide.
.- Sexto. Prueba de informes a Inversiones Monalba, librándose al efecto oficio signado con el número 0855-936, cuyas resultas cursan al folio (260) de la primera pieza y rendido el respectivo informe por la Dirección de Inversiones Monalba, en los siguientes términos:
“…Nos dirigimos a usted en respuesta al Oficio N° 0855/937, en la cual nos solicitan confirmar si la constancia expedida en fecha 21 de Enero de 2009, corresponde al pago de CONDOMINIO del apartamento N° B-12 ubicado en la RESIDENCIAS LA CIMA TORRE “B”, inmueble propiedad de JOSE GREGORIO DE LIMA HUNG.
Confirmamos que efectivamente dicho pago corresponde al CONDOMINIO del inmueble mencionado, y que para el 21 de Enero de 2009, estaba solvente con el pago del Condominio hasta el mes de Diciembre de 2008…”.
Ahora bien, de la revisión de la prueba en cuestión, se observa que la misma fue promovida y evacuada conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que sus resultas aportan elementos probatorios a la situación controvertida y, por cuanto la misma guarda relación con los hechos inherentes al presente proceso, quien aquí suscribe le confiere valor probatorio como demostrativa que la constancia expedida en fecha 21 de enero de 2009, corresponde al pago de condominio sobre el inmueble allí identificado propiedad de la parte co-demandada, ciudadano JOSE GREGORIO DE LIMA HUNG, y que dicho pago corresponde al condominio encontrándose solvente con el pago hasta el mes de diciembre de 2008. Así se decide.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La presente causa se contrae a la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana YOLANDA ANTONIETTA DE ROSA MALDONADO contra los ciudadanos JOSE GREGORIO DE LIMA HUNG DELGADO y YOLICAR MARBELLA MARVAL MOSQUEDA, fundamentada dicha pretensión en la exigencia por parte de la referida demandante del cumplimiento de lo pactado en el contrato de opción de compra venta que celebrara en fecha 26 de agosto de 2009, con los ciudadanos JOSE GREGORIO DE LIMA HUNG DELGADO y YOLICAR MARBELLA MARVAL MOSQUEDA, sobre un inmueble propiedad de estos últimos, contrato que fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el número 38, Tomo 171 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria; aduciendo para ello que como optante compradora había cumplido con sus obligaciones, y que fueron los codemandados los que no dieron cumplimiento a sus obligaciones, consistentes en suministrarle todas las solvencias del inmueble necesarias para la presentación del documento de compra venta por ante la Oficina de Registro correspondiente, dentro del plazo establecido para ello, por lo que consecuentemente incumplieron con su obligación principal de otorgar el respectivo documento de compra venta, y con ello, incumpliendo con la entrega el inmueble objeto de la negociación.
A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, observamos que la representación judicial de la parte demandada rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada, alegando que existió un primigenio contrato y, que en realidad quien incumplió fue la demandante al no tener el dinero restante del precio de la venta para lo cual solicitó un crédito, no habiendo demostrado el cumplimiento de sus obligaciones.
En este sentido, habiendo analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso y vistos los términos en los cuales quedó trabada la controversia, seguidamente este Tribunal a los fines de resolver acerca del asunto planteado, pasa a pronunciarse sobre el fondo del juicio seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en base a las siguientes consideraciones:
El contrato constituye una especie de convención que resulta del concurso de voluntad de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir de acuerdo a lo establecido en el artículo 1133 del Código Civil, en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico.
Siguiendo con este orden de ideas encontramos pertinente traer a colación las siguientes disposiciones del Código Civil, a saber:
Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe este órgano jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Entonces se tiene que la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante; así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 09 de julio de 2009 (Expediente Nº 2009-000051).
Dicho esto tenemos que con relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen la celebración del contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el No. 38, Tomo 171 de fecha 26 de agosto de 2009; el cual tiene como característica el ser una opción de compraventa.
De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido como tal, ya que ambas partes están contestes en ello, queda fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se establece.
En virtud de lo anterior y de la revisión del contrato cuyo cumplimiento se pretende, se tiene que la actora tenía la obligación de pagar la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), es decir, la diferencia del monto pactado en la cláusula tercera del contrato in comento sobre el bien inmueble objeto de la negociación, y el demandado debía por su parte, entregar el inmueble libre de gravámenes, impuestos y de cosas, conforme al contenido de la cláusula sexta.- Así se precisa.
Bajo este orden de ideas, observa este Tribunal que con relación al segundo requisito, el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, alega la parte actora el incumplimiento del contrato de compra venta antes citado, en virtud de que los hoy demandados reconvinientes no cumplieron con sus obligaciones relativas a que le suministraran todas las solvencias del inmuebles, a los fines de presentar el documento de compra venta ante el Registro correspondiente dentro del plazo establecido en la cláusula segunda.
En tal sentido considera prudente el Tribunal dejar establecido que, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático.
Siendo así, quien suscribe trae a colación lo dispuesto en los artículos 1486, 1487, 1488 y 1491 del Código Civil, que al efecto disponen:
Artículo 1.486.- “Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida”.
Artículo 1.487.- “La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador”.
Artículo 1.488.- “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”.
Artículo 1491.- “Los gatos de la tradición son de cuenta del vendedor salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario”.
De las citadas normas se colige, que el vendedor tiene la obligación del saneamiento de la cosa vendida así como la tradición de la misma, la cual se verifica con el otorgamiento del título de propiedad del inmueble, para lo cual resulta necesario las solvencias requeridas por la Oficina de Registro Público correspondiente a los fines de que se haga efectivo el otorgamiento, cuyos gastos de escritura y registro corresponden al comprador.
En conclusión, tenemos que las partes al celebrar una opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, y en virtud que se les ha venido dando a éste tipo de contratos preparatorios el mismo tratamiento que a los contratos de compraventa definitivos; quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
Siendo así, de la revisión de las actas que conforman el presente procedimiento se evidencia que no consta en autos elementos probatorios que lleven a la convicción de esta Sentenciadora de que la parte demandada no cumpliera con sus obligaciones relativas a la entrega de todas las solvencias del inmueble necesarias para la presentación del documento definitivo de compra venta ante la oficina de Registro correspondiente; evidenciándose del contenido del contrato objeto de la presente controversia, que ello consistía en una obligación exigible dentro del lapso de ciento veinte (120) días más treinta (30) días de prórroga, establecidos como vigencia del contrato, fecha dentro de la cual debía realizarse la venta del inmueble, no constando en autos la fecha establecida para el otorgamiento del documento definitivo ante la oficina de Registro. Por tales razones, quien aquí suscribe considera que no se constituyeron elementos ni argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada en su condición de oferente haya de alguna manera incumplido con sus obligaciones contractuales.- Así se establece.
Así las cosas, revisadas las circunstancias del presente expediente tenemos que al no existir plena prueba de lo aducido por la actora como fundamento de su pretensión que lleve a la convicción de que la demandada incumplió con alguna de sus obligaciones contractuales, debe en consecuencia esta Sentenciadora declarar SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuera incoada por la ciudadana YOLANDA ANTONIETTA DE ROSA MALDONADO contra los ciudadanos JOSE GREGORIO DE LIMA HUNG DELGADO y YOLICAR MARBELLA MARVAL MOSQUEDA, ello de conformidad con lo previsto en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN:
En esta oportunidad pasa el Tribunal a decidir con respecto a la reconvención interpuesta formalmente por la parte demandada con fundamento en lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil; tomando en consideración que con la misma se pretende la RESOLUCIÓN del contrato de promesa bilateral de opción de compra venta suscrito por las partes en forma privada en fecha 22/01/2009, bajo el fundamento de que la parte actora no cumplió con el mismo en ninguno de sus términos, razón por la cual los demandados solicitan la resolución del referido contrato, así como de cualquier otro que derive de dicha obligación que no afecte el contenido del primero.
Por su parte, la actora reconvenida a los fines de desvirtuar tales alegatos, mediante el escrito de contestación consignado en fecha 29 de octubre de 2012, negó, rechazó y contradijo la acción intentada en su contra, señalando que la parte demandada trata de confundir al Tribunal al ocultar lo que evidentemente se trato de modo voluntario entre las partes, como fue la extinción de una obligación preexistente, alegando a su favor la novación del contrato presentado por la parte demandada como documento fundamental de su reconvención, por el contrato notariado por ellos presentados; por último negó haber incumplido con alguna obligación contraída en el contrato de opción de compra-venta.
Así las cosas, este Tribunal estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
La reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia. En ese mismo sentido el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala: “La reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho- o el resarcimiento de unos daños y perjuicios deducidos-, que atenuará o excluirá la acción principal”.
La reconvención, innegablemente es una demanda independiente, una contraofensiva explícita del demandado; pero tal connotación no impide la carga procesal de incluirla en el mismo escrito de la contestación de la demanda, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos, tal como lo establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; y si versa sobre un objeto distinto al juicio principal, lo determinará en un todo conforme con las exigencias que indica el artículo 340 eiusdem, lo que quiere decir, que en este supuesto la reconvención debe cumplir o llenar los elementos esenciales de un libelo. Entonces se tiene que, la reconvención, no es más que una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho.
Ahora bien, siendo que a través de la presente reconvención la parte demandada solicita la RESOLUCIÓN del contrato de promesa bilateral de opción de compra venta suscrito por las partes en forma privada en fecha 22/01/2009, y a su vez la parte actora reconvenida alega en su defensa la novación de dicho contrato por el contrato autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 26/08/2009, anotado bajo el número 38, Tomo 171 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria , este Tribunal pasa a decidir con respecto a la procedencia o no de dicha defensa, para lo cual observa:
Conforme a la doctrina podemos definir la novación, como la operación jurídica que produce el efecto de extinguir una obligación preexistente reemplazándole por otra nueva, por lo que deriva de un contrato nunca de la Ley.
Para determinar la procedencia de lo sostenido por la actora reconviniente, respecto a que en el caso de autos se ha producido la novación, considera necesario quien aquí decide analizar detalladamente los requisitos generales de esta figura jurídica, para así precisar si ésta ha nacido en este caso.
En efecto, los requisitos generales de la novación son:
1) La existencia de una obligación anterior.
2) La existencia de una obligación nueva distinta de la primitiva.
3) La voluntad o intención de novar.
Aplicando lo anterior al caso de autos, podemos observar, en lo que respecta al primer requisito, es decir, la existencia de una obligación anterior, que ciertamente las partes celebraron un contrato privado en fecha 22/01/2009 (cuya resolución se pretende), contrato anterior al autenticado en fecha 26/08/2009 por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el número 38, Tomo 171 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, donde se constata la obligación que adquirieron las partes al momento de suscribir dichos contratos, concerniente a la promesa bilateral de compra-venta.
En lo que concierne al segundo requisito, vale decir, la existencia de una obligación nueva distinta a la primitiva, cabe destacar que si bien las parte celebraron un nuevo contrato en fecha 26/08/2009, el mismo se realizó entre las mismas partes (YOLANDA ANTONIETTA DE ROSA MALDONADO como optante-compradora, y los ciudadanos JOSE GREGORIO DE LIMA HUNG DELGADO y YOLICAR MARBELLA MARVAL MOSQUEDA como oferentes-vendedores); teniendo el mismo objeto (un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y número B-12, ubicado en el piso uno (1), en la esquina Nor-Oeste de la Torre B del Conjunto Parque Residencial La Cima); y cuya causa está referida a una promesa bilateral de opción de compra venta; por lo que en cuanto a la obligación propiamente dicha no se ha producido novación alguna pues sigue siendo la misma.
Por último, pasa esta Juzgadora a analizar el tercer y último requisito para la procedencia de la novación, es decir, la voluntad o intención de novar, la cual no se encuentra en el caso bajo estudio, toda vez que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.315 del Código Civil debe ser expresa, así tenemos: “La novación no se presume, es necesario que la voluntad de las partes aparezca claramente en el acto”. Es así como del contrato posterior de fecha 26/08/2009, no se infiere tal voluntad de novar, ni en forma expresa, ni siquiera se deja entrever del acto allí realizado, pues este viene a ser simple y llanamente un complemento o renovación. Así se precisa.-
En razón de lo anteriormente expuesto, este Tribunal puede afirmar que en el caso de marras no se produjo novación, por cuanto no se llenaron los requisitos previamente enumerados; en efecto, quien aquí suscribe pasa a realizar las siguientes consideraciones:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, en concordancia con las pruebas consignadas por las partes, especialmente las probanzas promovidas por la demandada reconviniente a los fines de sustentar la reconvención interpuesta (a saber, documento privado contentivo del contrato de opción de compra-venta; prueba de informes dirigida a la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda; prueba de informe dirigida a la Dirección de Catastro del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda; y prueba de informe dirigida a Inversiones Monalba), quien aquí suscribe considera que no quedó demostrado en el decurso del proceso el incumplimiento de las obligaciones contraída por la actora en el contrato del opción de compra venta arriba señalado, esto es, pagar la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) pactado en la cláusula tercera del contrato in comento, correspondiente a la diferencia del monto pactado en calidad de arras, obligación que era exigible dentro del lapso de ciento veinte (120) días más treinta (30) días de prórroga, establecidos como vigencia del contrato, fecha dentro de la cual debía realizarse la venta del inmueble, no constando en autos la fecha establecida para el otorgamiento del documento definitivo ante la oficina de Registro. Por tales razones, quien aquí suscribe considera que no se constituyeron elementos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte actora en su condición de oferida haya de alguna manera incumplido con sus obligaciones contractuales, aun cuando le concernía evidentemente a la parte demandada- reconviniente la carga de la prueba; es por lo que esta Sentenciadora puede concluir que la pretensión en cuestión no puede prosperar en derecho conforme a lo previsto en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia debe declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se establece.

VI
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoara la ciudadana YOLANDA ANTONIETTA DE ROSA MALDONADO, contra el ciudadano JOSE GREGORIO DE LIMA HUNG y YOLICAR MARBELLA MARVAL MOSQUEDA, ambas partes identificadas anteriormente.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención o mutua petición que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpusieran los ciudadanos JOSÉ GREGORIO DE LIMA HUNG y YOLICAR MARBELLA MARVAL MOSQUEDA, contra la ciudadana YOLANDA ANTONIETTA DE ROSA MALDONADO, identificados en el encabezamiento del presente fallo.
No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.
Por haber sido dictado el presente fallo fuera del lapso previsto para ello, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 eiusdem.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ibidem.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese a las partes.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, a los veintiocho (28) días del mes de octubre de dos mil trece (2013).Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

ABG. JAIMELIS CÓRDOVA.
En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las doce del mediodía (12:00 m), previa formalidades de ley.

LA SECRETARIA,
EXP Nro. 19471