TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO DEL MUNICIPIO CRISTÓBAL ROJAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO
BOLIVARIANO DE MIRANDA

EXP.1896-2012
PARTE DEMANDANTE
INVERSIONES MABENI C.A.

APODERADO JUDICIAL
PARTE DEMANDANTE PETRONIO RAMON BOSQUES, titular de la cédula de identidad No. 5.135.947, Inpreabogado No. 43.697.

PARTE DEMANDADA LUCY MARGARITA BARRETO CALCAÑO, titular de la cédula de identidad No. V-10.482.827

APODERADO JUDICIAL
PARTE DEMANDADA JOEL ALEXIS ARMADA GUEVARA, titular de la cédula de identidad Nº 16.032.929, Inpreabogado Nº 124.709.
MOTIVO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DE LA RELACIÓN DE LA CAUSA
Se inició la presente causa por demanda presentada en fecha 03 de octubre de 2012, por el profesional del derecho PETRONIO RAMON BOSQUES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.135.947, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 43.697, procediendo en este acto en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES MABENI C.A., domiciliada en la Ciudad de Caracas, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y Estado Miranda, anotada bajo el nro. 20, tomo 88-A-Pro., de fecha 22 de mayo de dos mil uno (2001), expediente Nº 557963, y modificada por ultima vez, mediante Asamblea Extraordinaria de Accionista, celebrada en fecha 16 de marzo de año dos mil cinco (2005), inscrita igualmente por ante la mencionada Oficina de Registro de fecha primero (1º) de abril del año 2005, bajo el Nº 12, Tomo 41-A-Pro, quien procedió a demandar a la ciudadana LUCY MARGARITA BARRETO CALCAÑO, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.428.827, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sobre un (01) inmueble que es parte integral del Centro Comercial Plaza Chara, ubicado en el sector Pueblo Abajo, Avenida Bolívar, Población de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas, Estado Bolivariano de Miranda; constituido por un (01) local comercial, identificado con el Nro. PA-49, nivel planta alta, el cual está conformado por un área aproximada de DIECINUEVE METROS CON OCHENTA CENTIMETROS CUADRADOS (19,80M2).
En fecha 09 de octubre de 2012, el Tribunal admitió la presente demanda, por no ser contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. Al mismo tiempo, ordenó el emplazamiento de la parte demandada antes identificada, a fin de que compareciera dentro del segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, para que diere contestación a la demanda u opusiere las defensas que creyere convenientes, explicando brevemente los lapsos y recursos al procedimiento.
En fecha 23 de octubre de 2012, compareció el abogado de la parte actora y mediante diligencia consignó al alguacil de este Tribunal los emolumentos correspondientes para la elaboración de la compulsa.
En fecha 26 de octubre de 2012, el Tribunal mediante auto ordenó la certificación de la totalidad de las copias simples a los fines de la elaboración de la compulsa.
En fecha 26 de octubre de 2012, el alguacil este Tribunal, mediante diligencia, dejó constancia de haber recibido de parte del abogado de la parte actora, los emolumentos necesarios para proceder a la citación de la demandada en el presente juicio. En la misma fecha dejó constancia el secretario del Juzgado de haber entregado al alguacil la respectiva compulsa.
En fecha 31 de octubre de 2012, el Alguacil consignó, mediante diligencia compulsa debidamente filmada por la parte demandada.
En fecha 02 de noviembre de 2012, compareció la parte demandada y asistida debidamente por abogado consignó escrito de contestación constante de un (1) folio útil.
En fecha 22 de noviembre del 2012, compareció la parte actora y mediante escrito consignó escrito de promoción de pruebas, constante de tres (3) folios útiles.
En fecha 03 de diciembre de 2012, la Juez Temporal de este Juzgado se abocó al conocimiento de la causa, dando advertencia que una vez transcurridos diez (10) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última notificación que de las partes haga, comenzaría a correr el lapso de tres (03) días de despacho a lo que se hace referencia el artículo 90 del CPC.
En fecha 03 de diciembre de 2012, se libró boleta de notificación a nombre Lucy Margarita Barreto Calcaño.
En fecha 03 de diciembre del 2012, se libró boleta de notificación a nombre de la sociedad mercantil Inversiones Mabeni C.A.
En fecha 14 de diciembre de 2012, el alguacil del Tribunal consignó mediante diligencia boleta de notificación debidamente filmada por el apoderado judicial de la parte actora.
En fecha 17 de enero de 2013, el alguacil del Tribunal mediante diligencia dejó constancia de haberse traslado a la Avenida Bolívar, Centro Comercial Plaza Chara, planta Alta, Local Nº 49, Charallave, con la finalidad de practicar la notificación de la ciudadana Lucy Margarita Barreto Calcaño, donde fue atendido por su yerno, el cual recibió la boleta de notificación, comprometiéndose a entregársela a ella personalmente.
En fecha 18 de febrero de 2013, el Tribunal mediante auto admitió escrito de promoción de pruebas por no ser éstas manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 20 de febrero de 2013, compareció la parte demandada debidamente asistida por abogado y mediante diligencia solicitó se notificase a la parte demandada con el propósito de celebrar audiencia de conciliación.
En fecha 22 de febrero del 2013, el Tribunal mediante auto acordó notificar la parte actora a fin de que, el segundo (2do) día de despacho siguiente a su notificación, a la hora 10:00 a.m., tuviese lugar audiencia de conciliación. En la misma oportunidad libró boleta de notificación a nombre de la sociedad mercantil Inversiones Mabeni C.A.
En fecha 25 de febrero de 2013, el alguacil del Tribunal consignó mediante diligencia boleta de notificación debidamente filmada por el apoderado judicial de la parte actora.
En fecha 27 de febrero de 2013, siendo las 10:00am el Tribunal anunció a sus puertas audiencia conciliatoria, dejando constancia de la comparecencia de la ciudadana Lucy Margarita Barrero Calcaño, y la no comparecencia de la parte demandante, sociedad mercantil Inversiones Mabeni C.A., por medio de representante o apoderado judicial, declarándose el acto desierto.
En fecha 27 de febrero de 2013, compareció la parte actora y consignó escrito constante de diez (10) folios útiles y un (1) anexo.
En fecha 09 de mayo de 2013, comparece la parte demandada asistida por el profesional del derecho JOEL ALEXIS ARMADA GUEVARA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 16.032.929, inscrito en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo el Nº 124.709, y mediante escrito consignó Poder Apud Acta a éste para que la representase en la defensa de todos sus derechos e intereses en la presente causa.
En fecha 17 de mayo de 2013, la Juez Provisoria de este Juzgado, mediante auto se abocó al conocimiento de la presente causa y otorgó el lapso de tres (03) días de despacho contados a partir de la constancia en autos que de la notificaciones de las partes se haga, indicado en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, notificaciones que al efecto ordenó.
En fecha 17 de mayo de 2013, se libró boleta de notificación a nombre del ciudadano Petronio Bosques, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Inversiones Mabeni C.A.
En fecha 17 de mayo de 2013, se libró boleta de notificación a nombre de la ciudadana Lucy Margarita Barreto Calcaño.
En fecha 23 de mayo del 2013, la secretaria del tribunal hizo entrega al alguacil de las boletas de notificación a nombre de PETRONIO BOSQUES Y LUCY MARGARITA BARRETO CALCAÑO.
En fecha 03 de junio de 2013, compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó dos (02) anexos.
En fecha 06 de junio de 2013, el Tribunal con vista a los referidos anexos, los ordenó agregar a sus autos.
En fecha 06 de junio de 2013, el alguacil del Tribunal consignó mediante diligencia boleta de notificación debidamente filmada por el ciudadano PETRONIO RAMON BOSQUES.
En fecha 12 de junio de 2013, el alguacil del Tribunal consignó mediante diligencia boleta de notificación debidamente filmada por la ciudadana Lucy Margarita Barreto Calcaño.
En fecha 08 de julio de 2013, el Tribunal mediante auto fijó de conformidad con el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, audiencia de conciliación a fin de llegar a entendimiento entre las partes.
En fecha 16 de julio de 2013, siendo las 11:00am este Juzgado anunció acto conciliatorio, dejando constancia de la comparecencia de los apoderados judiciales de ambas partes, así como de la parte demandada, en el cual luego de debatidos los puntos controvertidos, se solicitó se concediere el plazo de cinco días de despacho para continuar la audiencia.
En fecha 25 de julio de 2013, siendo las 2:00pm, tuvo lugar diferimiento de la audiencia conciliatoria, no habiendo comparecido la parte demandante.
DEL ESCRITO LIBELAR
En el escrito libelar presentado, la parte actora alegó lo siguiente:
Que el día primero (1º) de abril del año 2011, su representada sociedad mercantil INVERSIONES MABENI C.A., celebró mediante documento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, de fecha 29 de febrero del año 2012, inserto bajo el Nº 037, tomo 037, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, un (1) contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la ciudadana LUCY MARGARITA BARRETO CALCAÑO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-10.482.827. Que tuvo por objeto un (01) inmueble constituido por un (01) local comercial identificado con el N° PA-49, nivel planta alta, conformado por un área de DIECINUEVE METROS CON OCHENTA CENTIMETROS CUADRADOS (19,80M2). Que dicho local forma parte integral del Centro Comercial Plaza Chara, ubicado en el sector Pueblo Abajo, Avenida Bolívar, población de Charallave, Municipio Autónomo Cristóbal Rojas, Estado Bolivariano de Miranda, destinado exclusivamente para uso comercial, cuyo contrato es consignado en copia simple, constante de diez (10) folios útiles.
Igualmente hizo alusión a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, en la cual se estableció el tiempo de duración del contrato, a saber: tres (3) años fijos, contados a partir de la fecha 01/04/2011 al 30/03/2014, a menos que una de las partes manifestare a la otra su voluntad de no continuar el contrato con al menos 90 días de anticipación, negando la convertibilidad del mismo a tiempo indeterminado. Asimismo, alegó la cláusula cuarta del prenombrado, sobre el monto del canon de arrendamiento, a saber: UN MIL TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON 56/100 (Bs.1.338,56), pagadero de forma anticipada los primeros cinco días de cada mes, mediante cheque, depósito o transferencia bancaria a la cuenta N° 0115-0034-01-3000122724 del Banco Exterior a nombre de INVERSIONES MABENI C.A. Monto que sería objeto de aumento anual según la tasa de inflación publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV), cada mes de abril de los años siguientes a su inicio. Afirmó que dicho canon fue objeto de aumento a voluntad de ambas partes contratantes, por la cantidad de MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs.1667,84). Adujo la cláusula quinta del contrato, mediante la cual se estableció la obligación de la arrendataria, el pago de las cuotas de mantenimiento o funcionamiento, de servicios de luz, de agua, de aseo urbano y cualquier del que hiciere necesario la misma para la ocupación o utilización del inmueble arrendado, mientras estuviere vigente el contrato y hasta que la arrendataria devolviere el inmueble a la arrendadora. Expresa el recibo de la arrendataria del inmueble totalmente solvente en cuanto al pago de condominio y servicios públicos referidos.
De la misma forma, señaló la cláusula sexta que indica, que pagará la arrendataria por intereses moratorios sobre los cánones vencidos y no pagados, la cantidad del uno por ciento (1%) mensual, siendo exigible a partir del quinto (5°) día siguiente a la fecha de vencimiento del pago. Señaló la cláusula novena del mismo, referida a los efectos del incumplimiento en el pago del canon, el cual luego de los 60 días siguientes a su exigibilidad, será causa suficiente para considerar rescindido y de plazo vencido el contrato, pudiendo exigir la inmediata desocupación y entrega del inmueble arrendado, el pago de los cánones y los correspondientes a todo el tiempo que mediare el contrato. En el mismo sentido la arrendataria pagaría toda obligación a cargo de ella que subsistiere, y otorgaría a la arrendadora el derecho a cobrar el interés de mora al uno por ciento (1%) mensual, la indexación de los cánones, demás obligaciones pendientes, gastos de cobranza judicial o extrajudicial, honorarios de abogados, prórrogas del contrato, sin perjuicio de las acciones que correspondieren.
Citó igualmente la cláusula vigésima del contrato, en la cual se estableció que además de todo lo dispuesto en cláusulas anteriores, podría la arrendadora dar por resuelto el contrato y pedir el pago de daños y perjuicios convenido hasta la entrega total del local, o pedir la ejecución del mismo más el pago de los daños y perjuicios, en los siguientes casos: 1. Si la arrendataria incumpliere cualquiera de las obligaciones que derivan del contrato, la ley y el documento y reglamente de condominio del Centro Comercial Plaza Chara; 2. Si la arrendataria dejare de pagar dos mensualidades de arrendamiento, de acuerdo a lo pactado en las anteriores cláusulas; 3. Si la arrendataria dejare de pagar dos cuotas de mantenimiento o gastos comunes, los servicios comunes o propios del local como electricidad, aseo urbano, teléfono antes de su respectiva fecha de vencimiento, o de los cargos por mora o gastos judiciales; 4. Si la arrendataria no diere cumplimiento al horario de comercio establecido para los arrendatarios y propietarios del Centro Comercial Plaza Chara: 5. Si la arrendataria sufriere alguna medida judicial o preventiva contra cualquiera de sus bienes, que no sea suspendida durante el transcurso de siete (7) días o si estuviere en estado de suspensión de pago, aun en el caso de que esa circunstancia no conste en resolución judicial o si solicitare ante los tribunales o su estado o atraso o quiebra; 6. Si la arrendataria traspasa o cede el uso del local o cambia de ramo comercial sin la autorización y aprobación expresa y escrita de la arrendadora.
Alegó que a pesar de las múltiples y reiteradas gestiones amistosas de cobranza del pago de los cánones de arrendamiento atrasados, la parte demandada mantuvo una conducta de no querer cumplir la obligación de pagar por lo que adeuda a la fecha de la interposición de la demanda los cánones de arrendamientos que van del período de enero a septiembre de 2012, por la cantidad de dieciséis mil doscientos cuarenta y un bolívares con setenta y seis céntimos (Bs.16.241,76). Asimismo, alegó el incumplimiento en el pago de las cuotas de mantenimiento durante el período de octubre/2011 a agosto/2012, por el monto de cuatro mil setecientos sesenta y ocho bolívares con siete céntimos (Bs.4.768,07), y al efecto acompañó estado de cuenta.
Fundamentó su acción en la cláusula primera del contrato, donde se establece el objeto dado en arrendamiento, inmueble up supra señalado; las cláusulas segunda, cuarta, quinta, sexta, novena y vigésima que damos aquí por reproducidas. El contenido de los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 y 1592 (2°) del Código Civil vigente y los artículos 33 y 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Finalmente, constituyó su petitorio de la siguiente manera:
PRIMERO: Que se declare con lugar la demanda por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por su representada sociedad mercantil INVERSIONES MABENI C.A., antes identificada, contra la ciudadana LUCY MARGARITA BARRETO CALCAÑO, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano.
SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, se dé por terminado el contrato de arrendamiento suscrito por las partes ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 20 de febrero de 2012, inserto bajo el N°037, tomo 037 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, debiendo la demandada hacer entrega del inmueble arrendado constituido por un local comercial, identificado con el N° PA-49, nivel planta alta, que es parte integral del Centro Comercial Plaza Chara, ubicado en el sector Pueblo Abajo, Avenida Bolívar población de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas, Estado Bolivariano de Miranda, libre de personas y bienes.
TERCERO: Se condene a la parte demandada al pago de la cantidad de dieciséis mil doscientos cuarenta y un bolívares con setenta y seis céntimos (Bs.16.241,76), por concepto de cánones de arrendamientos vencidos y no pagados, correspondientes a los meses que van de enero a septiembre de 2012, más los que se siguieran generando hasta que quede firme la sentencia.
CUARTO: Se condene a la parte demandada al pago de la cantidad de cuatro mil setecientos sesenta y ocho bolívares con siete céntimos (Bs.4.768,07), por concepto de servicios de mantenimiento vencidos y no pagados, correspondientes a los meses que van de octubre/2011 a agosto/2012, más los que se siguieran y sigan generando hasta que quede firme la sentencia.
QUINTO: Se condene en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
DE LA CONSTESTACIÓN A LA DEMANDA
Trabada como ha sido perfectamente la litis, procede la demandada en compañía de su abogado asistente, y esgrimió escrito de contestación, constante de un (1) folio útil, en los siguientes términos:
Con vista a la demanda interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES MABENI C.A., por cumplimiento de contrato de arrendamiento, admitió no haber cumplido lo establecido en el contrato señalado por motivos de fuerza mayor. De seguida negó lo argüido por la parte demandante en el capítulo IX de su libelo, por cuanto es falso que la misma haya buscado de forma amistosa, tanto verbal como escrita, hacer efectivo el cobro de los cánones de arrendamiento atrasados por cuanto ha sido realmente ella la interesada en resolver los problemas de forma amistosa. Manifestó haber sido citada y haber asistido en consecuencia a una reunión en la que no fue atendida, manifestándole la secretaria que no le podía atender, por cuanto su caso había pasado a manos de abogados, y que esperase la citación del Tribunal. Por ello, solicitó a la parte demandante hacer un acuerdo amistoso, por cuanto nunca se ha negado a pagar los cánones de arrendamiento atrasados, cumpliendo hasta esa fecha lo pautado, pero atrasándose en el cumplimiento de pago de los cánones debido a causas de fuerza mayor. Reitera su voluntad de llegar a un acuerdo para pagar la deuda y dar cumplimiento a lo pautado en el contrato de arrendamiento.
Asimismo, en la oportunidad procesal correspondiente para las probanzas, sólo la parte demandante hizo uso de ese derecho, promoviendo las que a su entender le beneficiaban en el presente proceso.
DE LOS MOTIVOS PARA DECIDIR
Cumplido los trámites a que se contrae el Iter procesal, esta sentenciadora pasa a decidir la presente causa en armonía con las disposiciones previstas en el Código Civil, Código de Procedimiento Civil y el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, atendiendo a las siguientes consideraciones:
Del análisis del caso bajo estudio, podemos evidenciar que nos encontramos en presencia de una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, respecto de la cual ambas partes han admitido, la primera expresamente en su escrito libelar, y la segunda tácitamente en su escrito de contestación, ser los legitimados por ley para combatir en este proceso.
En este sentido, en nuestro ordenamiento jurídico, el contrato de arrendamiento tiene basamento legal primigenio en el artículo 1.579 del Código Civil, siendo conceptualizado como el gozo que procura un arrendador a favor del arrendatario sobre un bien mueble o inmueble, por cierto tiempo y a cambio de un precio determinado. Consiste la obligación principal del arrendador la de hacer gozar a un tercero (arrendatario) de una cosa durante cierto tiempo y, en contrapartida, la obligación principal de este último, la de pagar el canon convenido, en la forma y tiempo establecidos en el contrato. Asimismo, el legislador patrio, al igual que en otras latitudes, se ha dado la tarea de blindar la materia con una legislación especial de orden público, y al efecto sancionó el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de fecha 25 de octubre de 1999, que en los actuales momentos tiene aplicabilidad sólo en materia de arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial, pues ha cedido su especialidad en materia de vivienda.
En este mismo orden de ideas, tal como ha quedado asentado, el accionante alega el incumplimiento de la parte demandada en el pago de las cuotas correspondientes a los cánones arrendaticios en el período señalado, así como el incumplimiento en el pago de las cuotas de mantenimiento o funcionamiento, en el período respectivo, y en ello basa el procedencia de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada, haciendo valer las cláusulas que reglaron la conducta de las partes.
Al respecto establece la cláusula cuarta del contrato, lo que sigue:

“El canon de arrendamiento mensual convenido por las partes es de UN MIL TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON 56/100 (Bs.3.338,56) (sic) más los impuestos de ley, y será objeto de aumento anual según la tasa de inflación publicada por el Banco Central de Venezuela, cada mes de abril de los años subsiguientes al del inicio de este contrato o al de las prórrogas, convencional o legal. Dichos cánones de arrendamiento los pagará LA ARRENDATARIA puntualmente por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mensualidad, es decir, entre el uno (1) y el cinco (5) de cada mes, mediante cheque, depósito o transferencia, en la cuenta corriente N°0115-0034-01-3000122724 de INVERSIONES MABENI C.A. en el Banco Exterior. Con la firma del presente documento se deja sin efecto alguno cualquier otro contrato firmado anteriormente referente al local aquí identificado” (subrayado nuestro).

Asimismo, alegó la cláusula quinta del referido contrato, la cual establece:
“Serán de exclusiva cuenta de LA ARRENDATARIA el pago de las cuotas de mantenimiento o funcionamiento, de los servicios de luz, de agua, de aseo urbano y, en general, de cualquier otro servicio del que haga uso o le sea necesario para la ocupación o utilización del inmueble arrendado, mientras esté vigente el presente contrato y hasta que LA ARRENDATARIA devuelva el local a LA ARRENDADORA. LA ARREENDATARIA se obliga a devolver, al término de este contrato, el inmueble en plenas condiciones de solvencia. LA ARRENDATARIA declara expresamente que recibe el inmueble totalmente solvente en cuanto al pago de condominio y de los servicios públicos referidos” (Subrayado nuestro).

Consta en la redacción de las cláusulas cuarta y quinta del contrato, la obligaciones del pago del canon de arrendamiento, más los impuestos de Ley, y de la cuota de mantenimiento o funcionamiento, asumidas por la parte demandada en juicio, la primera de ellas debiendo efectuarse por mensualidades anticipadas, siendo la obligación principal de la contratación como ha dejado establecido la doctrina. De la misma forma, por incidir directamente en la resolución del presente juicio, se reproducen fielmente las cláusulas novena y vigésima del referido contrato:

“Cláusula Novena: El incumplimiento de LA ARRENDATARIA en el pago del canon de arrendamiento luego de los sesenta (60) días siguientes a su exigibilidad, será causa suficiente para que LA ARRENDADORA considere rescindido y de plazo vencido el presente contrato y pueda exigir la inmediata desocupación y entrega del inmueble arrendado, el pago de los cánones pendientes y los correspondientes a todo el tiempo que medie este contrato; al menos que se firme un nuevo contrato un nuevo contrato de arrendamiento, en cuyo caso igualmente pagará cualquier otra obligación que subsistiera, a cargo de LA ARRENDATARIA, derivadas del primer contrato de arrendamiento o de la rescisión del mismo. En todo caso, el atraso en el pago del canon de arrendamiento dará derecho a LA ARRENDADORA a cobrar el interés de mora del uno por ciento (1%) mensual, la indexación de los cánones y demás obligaciones pendientes e insolutas de parte de EL ARRENDATARIO, los gastos de cobranzas judiciales y/o Extrajudiciales, los honorarios de abogados que sean contratados para desahucio de los inmuebles, prórroga o renovación de este contrato de arrendamiento, todo sin perjuicio de otras acciones que le puedan corresponder a LA ARRENDADORA”. (subrayado nuestro)

“Cláusula Vigésima: Además de los estipulado en todas las cláusulas suscritas en este documento, LA ARRENDADORA podrá dar por resuelto este contrato y pedir el pago de los daños y perjuicios convenido hasta la entrega total de EL LOCAL, o pedir la ejecución del mismo más el pago de los daños y perjuicios, en los siguientes casos: 1. Si LA ARRENDATARIA incumpliere cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a este contrato, la Ley y el documento y reglamento de condominio del CENTRO COMERCIAL PLAZA CHARA. 2. Si LA ARRENDATARIA dejare de pagar dos mensualidades de arrendamiento, de acuerdo a lo pactado en el texto de este contrato. 3. Si LA ARRENDATARIA dejare de pagar dos cuotas de mantenimiento o gastos comunes; los servicios comunes o propios de EL LOCAL, como electricidad, aseo urbano o teléfono, antes de su respectiva fecha de vencimiento, o de los cargos por mora o gastos judiciales si fuere el caso (…)” (Subrayado nuestro).

Ahora bien, la acción de cumplimiento de contrato, deviene una de las consecuencias primordiales de los efectos intrínsecos de los contratos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, por ello los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la Ley. Este es uno de los principios de mayor preeminencia dentro del ámbito del derecho y se ha afianzado en el decurso del tiempo con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de la autonomía de la voluntad de las partes y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones cuyo dispositivo, contenido en el artículo 1.264 del Código Civil, establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (…)”, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma imperativa.
Respecto a las obligaciones generales contenidas en un contrato y como regla normal de ejecución, el Legislador dispone en el artículo 1.160 del Código Civil, que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso y la Ley”.
El principio preceptúa en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tacitas u obvias, derivadas de la misma naturaleza del contrato suscrito, por tanto y como corolario de la disertación anterior, tenemos que los contratos deben ser cumplidos por los partes en las misma forma que ha sido pactada en la contratación, a excepción hecha de aquellas causales que la misma Ley establece como justificación para la no ejecución de las obligaciones contractuales, tales como el caso fortuito, el hecho del príncipe y la fuerza mayor, entre otros.
Sobre la acción de cumplimiento de contrato, ha establecido la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 20/11/2006, Exp. N° 2006-000349, caso: Centro de Desarrollo Tecnológico FARMATEC contra Estacionamiento MAMPOTE, con ponencia del Magistrado doctor Luis Antonio Ortíz Hernández, lo siguiente:

“Ahora bien, de la trascripción de la parte motiva de la sentencia se observa, que la Alzada afirma que la demandante solicitó en su escrito de demanda conjunta el cumplimiento del contrato y la resolución del mismo, por cuanto considera que al exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, y al mismo tiempo pedir que la demandada cumpla con la obligación de entregar el inmueble, está ejerciendo dos acciones simultáneamente, y en virtud de ello procedió a declarar inadmisible la presente demanda.

A tal efecto, al confrontar lo solicitado por la parte demandante en el libelo y lo expresado por el ad quem en la sentencia, esta Sala observa, que la recurrida modifica lo peticionado por la actora, ya que la pretensión hecha valer en la demanda por la demandante, así como en el transcurso del proceso era el cumplimiento del contrato de arrendamiento, lo cual trae como consecuencia la entrega del inmueble, y por otro lado, el hecho de que haya pedido el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, no significa que esté solicitando la resolución del mismo, como lo consideró la recurrida, ya que ello se deriva del propio contrato.

Sobre este particular, la doctrina ha dicho que el vicio de ultrapetita consiste en haber declarado el derecho de las partes mas allá de lo que ha sido objeto de la pretensión o litigio” (Couture. Vocabulario Jurídico). La Expresión viene del latin ‘ultrapetita’, que significa ‘mas allá de lo pedido’.-

En nuestro derecho no se define la ultrapetita, pero la pacífica y constante doctrina de la Sala han precisado el concepto, que consiste en que el juez en el dispositivo de la sentencia o en el considerando de una decisión de fondo se pronuncie sobre cosa no demandada o concede más de lo pedido, ya que el órgano jurisdiccional tiene que limitarse a decidir el problema judicial sometido a su conocimiento conforme a la demanda y la defensa, no pudiendo excederse o modificar los términos en que los propios litigantes la han planteado. (Subrayados y negritas nuestras)

Este Alto Tribunal desde la sentencia de abril de 1928, precisó el concepto en nuestro derecho y es el que ha seguido invariablemente la Sala hasta la fecha. En esta oportunidad la Sala expresó que la ultrapetita “es aquel pronunciamiento judicial que concede más de lo pedido o que se pronuncia sobre cosa no demandada”. (M.de 1936. p. 387. Leopoldo Márquez Añez. Motivos y Efectos del Recurso de Forma en la Casación Venezolana. Pág.81).-

En tal sentido, se observa que la demandante solicitó el cumplimiento del contrato de arrendamiento, abarcando así igualmente la entrega del inmueble y el pago de los cánones vencidos, por ser éstas unas de las obligaciones pactadas en dicho contrato. En consecuencia, es evidente que el ad quem modificó la verdadera petición de la parte actora, lo cual conlleva a la violación del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por haber incurrido en el vicio de ultrapetita, declarándose consecuencialmente con lugar la presente delación”.

Por lo cual, evidencia quien aquí decide que la decisión del operador de justicia sobre la interposición y procedencia de una acción de cumplimiento o de resolución de contrato, debe atender fielmente a lo alegado y probado en autos, y en el caso de marras, lo dispuesto en el contrato in commento. En este sentido, los contratos a tiempo determinado son aquellos en los cuales las partes convencionalmente acuerdan como duración del mismo, un periodo de tiempo fijo u originario y que llegada su oportunidad el arrendatario debe hacer entrega del mismo, lo que debe constar en forma indudable e inequívocamente.
Bajo estas premisas, tenemos que el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes contratantes, vencido un término determinado, cumplida una condición o la verificación de un hecho calificado por Ley, da lugar a que la parte que le corresponda y a favor de quien ocurra tales causales, pueda accionar judicialmente a la contraria para que cumpla con las obligaciones debidas (cumplimiento), o que finalice el contrato que se encuentra en curso (resolución).
En su pretensión, la accionante demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicados en el Centro Comercial Plaza Chara, identificado con el Nro. PA-49, nivel planta baja, y junto con su escrito libelar procede a consignar los siguientes medios de prueba:

1. Marcado con la letra “A”, en copia simple y veintidós (22) folios útiles, corre inserto Acta Constitutiva y Estatutos Sociales y Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES MABENI C.A. Estos dimanan la existencia de la persona jurídica demandante en este juicio, así como la designación de la Junta Directiva actual y la descripción de sus potestades. Instrumento que no siendo atacado en su debida oportunidad procesal debe atribuírsele pleno valor probatorio a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
2. Marcado con la letra “B”, en copia simple y cinco (5) folios útiles, instrumento poder autenticado por la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 05/06/2012, anotado bajo el N°16, tomo 108, de los Libros de Autenticaciones. Documental con la cual se pretende hacer valer la representación del apoderado judicial de la parte demandante, con las facultades que en él se indican. Instrumento que no siendo atacado en su debida oportunidad, merece pleno valor probatorio en aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
3. Marcado “C”, en copia simple y veintinueve (29) folios útiles, documento de condominio del Centro Comercial Plaza Chara, protocolizado en fecha 23 de julio de 2009, anotado bajo el N°39, tomo 38 del Protocolo de Transcripción, del Registro Inmobiliario de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, a fin de probar el área de construcción del respectivo local, a saber, diecinueve metros con ochenta centímetros cuadrados (19,80m2) y demás descripciones y especificaciones. Documental que no siendo atacada en su debida oportunidad merece pleno valor probatorio en aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
4. Marcado “D”, copia simple del contrato de arrendamiento, constante de diez (10) folios útiles, documento inserto bajo el N° 037, tomo 037, de los Libros de Autenticaciones de la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 29/02/2012. Documento fundamental de la presente acción de cumplimiento de contrato, del cual deriva la relación jurídica material que vincula a las partes intervinientes en esta controversia, siendo un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con vigencia desde el 01/04/2011 al 30/03/2014. No siendo impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, debe atribuírsele pleno valor probatorio en aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
5. Marcado “E”, en original, constante de un (1) folio útil, estado de cuenta de los cánones de arrendamiento y cuotas de mantenimiento debidas, más los conceptos de IVA y mora, en los casos aplicables, por el inmueble objeto del contrato bajo estudio, correspondiente al local L-49. El mismo es redactado con membrete de identificación de la sociedad mercantil INVERSIONES MABENI C.A., y cuenta con sello húmedo de la referida empresa, el cual es dirigido a la sociedad mercantil BOUTIQUE LA MAGIA DE LOS ANGELES C.A. Con éste se pretende probar el estado de incumplimiento y el monto adeudado hasta la fecha por la parte demandada en juicio. El mismo por no haber sido suscrito por la parte demandada, se desecha. Y así se decide.

Adujo el accionante, se reitera, que la parte demandada no dio cumplimiento a lo preceptuado en el contrato por ellos celebrado, pues a la fecha de la interposición de la presente acción, adeudaba el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van de enero a septiembre de 2012 (9 meses), por la cantidad de dieciséis mil doscientos cuarenta y un bolívares con setenta y seis céntimos (Bs.16.241,76), es decir, la insolvencia del pago del canon arrendaticio fijado, el cual debía efectuarse de forma anticipada dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. De la misma forma, no habría dado cumplimiento, la demandada, al pago de las cuotas de mantenimiento de los locales mencionados, las cuales ascenderían a la cantidad de cuatro mil setecientos sesenta y ocho bolívares con siete céntimos (Bs.4.768,07), correspondiente al período de octubre/2011 a agosto/2012 (11 cuotas); obligaciones establecidas en las cláusulas cuarta y quinta del contrato en referencia.
Trabada la litis, el demandado en su oportunidad procesal manifestó en su escrito de contestación no haber cumplido lo establecido en el contrato señalado por motivos de fuerza mayor. Negó las gestiones de cobranza amistosas alegadas por la parte demandante, asumiendo que ha sido ella la interesada en resolver los problemas de forma amistosa. Igualmente manifestó haber acudido a una citación realizada por la demandante, cita en la cual no fue atendida, informándosele que el asunto había pasado a manos de abogados, y que esperase la citación del Tribunal. Solicitó la resolución del conflicto mediante un acuerdo amistoso, por no haberse negado nunca al pago de los cánones atrasados, incumplimiento que atribuyó a causas de fuerza mayor. Y por último reiteró su voluntad de cumplir lo establecido en el contrato de arrendamiento.
De lo anterior, observa quien aquí decide, que no ha estado controvertido el establecimiento de una relación contractual derivada de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado entre los sujetos procesales intervinientes en esta causa. Segundo, no fue tampoco un hecho controvertido el aumento del canon de arrendamiento alegado por la parte demandante a la cantidad de mil seiscientos sesenta y siete bolívares con 84/100 (Bs.1.667,84). Tercero, tampoco fue contradicho el monto adeudado por concepto de cánones de arrendamiento del período que va de enero a septiembre de 2012 (9 meses), por la cantidad de dieciséis mil doscientos cuarenta y un bolívares con setenta y seis céntimos (Bs.16.241,76), ni el incumplimiento del pago de la cantidad de cuatro mil setecientos sesenta y ocho bolívares con siete céntimos (Bs.4.768,07), correspondiente a las cuotas de mantenimiento del período que va de octubre/2011 a agosto/2012 (11 cuotas).
Al lado de todo lo expuesto, alegó:
“En vista de la demanda interpuesta por Sociedad Mercantil INVERSIONES MABENI C.A. (…) por cumplimiento de contrato de arrendamiento; es el caso ciudadana Juez, que por motivo de fuerza mayor no he podido cumplir con lo establecido en el contrato de arrendamiento (…)
… omissis…
(…) es por lo que solicito a la parte actora en esta demanda hacer un acuerdo amistoso ya que en ningún momento me he negado a pagar mis cánones de arrendamientos atrasados y he cumplido hasta esa fecha lo pautado, pero por motivos de fuerzas mayor me he visto en la necesidad de atrasarme en el cumplimiento de cancelar dichos cánones, por lo que le solicito a la parte actora llegar a un acuerdo para cancelarle dicha deuda y así cumplir con lo pautado en el contrato de arrendamiento. Es todo (…)” (Subrayado nuestro).

Al respecto, la doctrina ha establecido que la vis mayor o causa de fuerza mayor, se incluye dentro de la denominación doctrinal de causa extraña no imputable, la cual constituye una situación donde un presunto agente dañoso queda relevado de su deber de reparar, por cuanto la relación de causalidad entre su actuación y el daño causado se encuentra fracturada. Generalmente estas causas gozan concurrentemente de las siguientes características: i) Imposibilidad absoluta de incumplimiento, siendo necesario disponer de todos los medios posibles para dar satisfacción a la obligación pactada. ii) Inevitabilidad. iii) Imprevisibilidad. iv) Ajenidad a la voluntad del deudor (culpa o dolo). v) Sobrevenida. Así pues, la fuerza mayor como eximente de responsabilidad encuentra establecimiento en el artículo 1272 del Código Civil, que al respecto prescribe:

“El deudor no está obligado a pagar daños y perjuicios, cuando, a consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, ha dejado de dar o de hacer aquello a que estaba obligado o ha ejecutado lo que estaba prohibido”.

En todo caso, establece la doctrina que, tales causas eximentes de responsabilidad deben ser probadas por el deudor que en su defensa les opone. Así las cosas, debe concluir esta jurisdicente, no basta la mera alegación de su acaecimiento, sino que el deudor que la sufre debe exteriorizar una conducta probatoria que sustente su defensa. En el caso bajo estudio, no se evidencia de las actas que la parte demandada haya acompañado ningún medio probatorio junto a su contestación, y no ejerciendo su derecho a probanzas en el lapso establecido para tal fin, es de impermisible ánimo desechar la defensa esgrimida por la contumaz. Y así se decide.
Ahora bien, llama poderosamente la atención de esta juzgadora que, ha sido uno de los alegatos esgrimidos por la parte demandante en juicio, el aumento del monto por concepto de canon de arrendamiento hasta la cantidad de MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs.1667,84), siendo esta una cantidad mayor de aquella señalada en el cuerpo del contrato, como lo es la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON 56/100 (Bs.1.338,56) según se desprende de la cláusula cuarta del prenombrado. En el mismo sentido, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, sobre la carga y apreciación de la prueba:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación (…)”

Así las cosas, la norma in commento establece dos supuestos distinto respecto del establecimiento de la carga probatoria. Establece el primero de ellos que, de forma genérica, cualquier afirmación de hecho que realice la parte deberá estar sustentada por un medio probatorio; y un segundo caso, respecto de la prueba de las obligación donde bastará para requerir su ejecución se prueba su existencia, estando en cabeza del demandado probar su pago o hecho extintivo. El aumento alegado constituye una afirmación de hecho que escapa de la esfera jurídica del nexo obligacional, esto es, no fue suscrito originariamente conforme al mutuo consentimiento de las partes, por tanto figurando como una afirmación distinta de la obligación probada en autos, debió la parte demandante afianzar tales hechos mediante un medio probatorio suficiente.
La ley especial en la materia, como lo es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999), establece que todos los dispositivos tendientes a beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, y por tanto nulas todas las acciones dirigidas a mermar tales derechos. Asimismo, considerando que los contratos poseen fuerza de ley entre las partes, y en definitiva el alegato esgrimido escapa del nexo obligacional que da pie a la interposición de esta demanda, debe desestimarse el alegato circunscrito al aumento convencional del monto del canon de arrendamiento, a razón de que el mismo no fue probado por la parte interesada y así se decide.
Con vista a la forma de la contestación de la parte demandada, puede concluirse que habiendo alegado un hecho nuevo, como lo fue la situación de incumplimiento conforme a una causa no imputable como lo es la fuerza mayor, y asumiendo en consecuencia la carga probatoria de sus alegatos, esta no aportó instrumento probatorio que sustentare su defensa. Siendo pues, ésta la única defensa de fondo esgrimida, resulta inexorablemente forzoso declarar que la acción ejercida debe prosperar en derecho. Así se establece.
DECISIÓN
Por todos los razonamientos antes expuestos este Tribunal del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Administrando Justicia y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ha intentado la sociedad mercantil INVERSIONES MABENI C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, anotado bajo el N° 20, tomo 88-A-Pro, de fecha 22 de mayo de dos mil uno (2001), expediente N° 557963, en contra de la ciudadana LUCY MARGARITA BARRETO CALCAÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.10.482.827. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a la entrega material del inmueble objeto de la presente demanda, a saber, local comercial identificado con letras y números PA-49, conformado por un área total aproximada de diecinueve metros con ochenta centímetros cuadrados (19,80m2), ubicado en la planta alta del Centro Comercial Plaza Chara, en la población de Charallave, municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda. Y comprendido por los siguientes linderos: NORTE: con fachada norte del edificio; SUR: con pasillo central II de circulación; ESTE: con local PA-50; y OESTE: con local PA-48; según documento de condominio inscrito bajo el N°39, folios 262, del Tomo 38 del Protocolo de Trascripción, de fecha 23 de julio de 2009, ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda. TERCERO: Se condena la parte demandada al pago de los cánones de arrendamiento que van del período de enero a septiembre de 2012 del local prenombrado, tal y como fue pactado en el contrato de arrendamiento. Asimismo, deberá pagar aquellos cánones que se sigan causando hasta que medie sentencia definitivamente firme. Montos estos que serán determinados mediante experticia complementaria al fallo. CUARTO: Se condena a la parte demandada al pago de cuotas de mantenimiento originadas en el período que va de octubre de 2011 a agosto de 2012, del respectivo local. Asimismo, deberá pagar aquellas cuotas de mantenimiento que se sigan causando hasta que medie sentencia definitivamente firme, cantidad que será determinada mediante experticia complementaria al fallo. QUINTO: Por la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas. SEXTO: Por cuanto el presente fallo fue dictado fuera del lapso de Ley, se ordena notificar a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave, a los tres (03) días del mes de octubre de 2013. Años: 203° y 154°.
LA JUEZ PROVISORIA

ABG. JOANNY CARREÑO

LA SECRETARIA ACC.

ROSA ESTHER PRIMERA

Siendo las 3:00 p.m, del día de hoy se público la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACC.

ROSA ESTHER PRIMERA

Exp.1896-2012