TSJ Regiones - Decisión

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO PLAZA DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE Nº 2625

Mediante libelo de fecha dieciséis (16) de Abril de 2009,y sus reformas de fecha trece (13) de Mayo de dos mil nueve (2009) y veintisiete (27) de Julio de dos mil nueve (2009), el ciudadano JOSE IVAN ARRIECHE GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de las cédula de identidad Nº V-12.682.623, representado por su apoderado judicial el Abogado FREDDY SOTERO PEREZ MONTILVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad Nº V-4.095.877, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 71.104, representación que consta de instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Plaza del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 15 de Abril de dos mil nueve (2009), bajo el Nº 24, Tomo 42 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, el cual acompañó marcado con la letra “A”, demandó a los ciudadanos YAJAIRA GARCIA DE BALZA y ANGEL CUSTODIO BALZA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, portadores de las cédula de identidad Nos. V-1.196.126 y V-2.449.877, representados en el juicio por su apoderado judicial el Abogado JUAN EDUARDO FIGUERA HERNANDEZ, mayor de edad, portador de la cédula de identidad Nº V-3.874.214 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.159, representación que consta de instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Plaza del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 11 de agosto de dos mil nueve (2009), bajo el Nº 69, Tomo 92 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, el cual se acompañó a los autos. La demanda de manera primigenia no contiene pretensión alguna, pera luego, a través de las reformas, se pretende el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO OPCION DE COMPRA-VENTA.

I
DEMANDA
Alega el actor, JOSE IVAN ARRIECHE GUTIERREZ, que firmó contrato de opción de compra venta con la ciudadana: YAJAIRA GARCIA DE BALZA, como consta de documento notariado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Plaza del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 10 de Abril de 2007, bajo el Nº 46, Tomo 36 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, el cual, acompañó marcado con la letra “B”, sobre un inmueble constituido una casa ubicada en la Urbanización Oropeza Castillo, sector 2, vereda 2, casa 47, jurisdicción de Guarenas, Municipio Autónomo Plaza de estado Bolivariano de Miranda; que el precio de la compra venta del inmueble se efectuó por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 90.000.000,00), equivalente en la actualidad por la conversión monetaria, en la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00), de los cuales canceló la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), equivalente en la actualidad por la conversión monetaria en la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), de la siguiente forma: DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 10.000,00), cancelados el 16 de Febrero de 2007, mas la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 10.000,00), que entregó en fecha 10 de Abril de 2007, como consta de la Cláusula Segunda del Contrato de Opción de compra-venta.

Agrega que debía cancelar la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), equivalente en la actualidad por la conversión monetaria, en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 5.000,00), en un término de ciento veinte (120) días contados a partir de la fecha de la firma del contrato de opción de compra-venta y transcurrido íntegramente ese término, la propietaria del inmueble, ciudadana: YAJAIRA GARCIA DE BALZA, no le entregó los documentos de propiedad, no pudiéndose firmar el documento definitivo de compra-venta, ni gestionar el crédito habitacional por la cantidad restante de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 65.000.000,00), equivalentes en la actualidad en la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 65.000,00) y que existe una causa imputable a la propietaria del inmueble por lo que debe daños y perjuicios por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00), equivalente en la actualidad por la conversión monetaria en la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00).
OBSERVA EL SENTENCIADOR: Luego de narrados los hechos el libelo no contiene pretensión alguna.

En la reforma del 13 de mayo, se demanda también al ciudadano ANGEL CUSTODIO BALZA, para que conjuntamente con la ciudadana YAJAIRA GARCIA de BALZA, cumplan en entregar los documentos señalados en el contrato de opción de compra venta, fundamentando su pretensión en los artículos 1.159, 1.264, 1.160 y 1.167 del Código Civil.

En fecha 08 de Junio de 2009, compareció el ciudadano: FREDDY SOTERO PEREZ MONTILVA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y confirió poder especial al abogado JOSE GREGORIO ROMERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 107.341.

II
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha 30 de Julio de 2009, oportunidad fijada para la contestación de la demanda, la co-demandada, ciudadana: YAJAIRA GARCIA DE BALZA, debidamente asistida por el ciudadano: JUAN EDUARDO FIGUERA HERNANDEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.159 y presentó, escrito de contestación, constante de cuatro (4) folios útiles, en el cual reconoció la existencia del contrato de opción de compra venta, y que se haya fijado como arras la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) al momento de la firma y quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) cuando le entregara toda la documentación al demandado, asimismo reconoció que el precio total fue de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00), y que el plazo fue de ciento veinte (120) días y treinta (30) días de prórroga.

Negó, rechazó y contradijo que el ciudadano: JOSE IVAN ARRIECHI GUTIERREZ haya cancelado VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 20.000,00) de la forma siguiente: DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,00), (sic); ya que hizo el primer pago de TRES MIL BOLIVARES (BS. 3.000,00) y luego un segundo pago de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) para después cancelar DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) y no como se acordó en la opción de compra-venta; niega que se haya convenido en la opción de compra-venta ni el término de 120 días, ni los CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) y menos aún dando esa cantidad al final cuando la propietaria le entregara todos los documentos.

Negó, rechazó y contradijo que la ciudadana YAJAIRA GARCIA DE BALZA, no cumplió (sic) con entregar los documentos de propiedad del inmueble y que por ello el actor no pudo gestionar el crédito por SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 70.000,00) para cancelar el resto adeudado y que no existen causas imputables a la propietaria del bien inmueble.

Niega el hecho de haber recibido la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) por cláusula penal y que adeude por daños y perjuicios la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (BS. 15.000,00), y gastos y honorarios de abogado en VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) para totalizar CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 55.000,00), los cuales niega que tenga que pagar; dice que no consigna el actor probanza alguna de haber cancelado las cantidades exigidas por lo que no ha lugar las pretensiones del actor; la parte actora en su libelo señaló que canceló cifras y cantidades que nunca materializó, igualmente señala que es acreedor a unas cifras que nunca se cuantificaron ni se cumplieron.

Planteada de esta manera la controversia corresponde a este tribunal determinar el cumplimiento o no, por parte de los demandados, de los términos del contrato.

III
LOS HECHOS
Alega el actor la existencia entre las partes de un contrato de opción de compra venta suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Plaza del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 10 de Abril de 2007, bajo el Nº 46, Tomo 36 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, el cual, acompañó marcado con la letra “B”, sobre el inmueble ya identificado, de cuyo contrato se derivan: El precio y forma de pago además de la vigencia establecida de ciento veinte (120) días contados a partir de la fecha de la firma. Alega igualmente que la ciudadana: YAJAIRA GARCIA DE BALZA, no le entregó los documentos de propiedad, lo cual impidió gestionar el crédito habitacional por la cantidad restante de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 65.000,00), siendo causa imputable a la vendedora ésta debe daños y perjuicios por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00). En la reforma del 13 de mayo, demanda también al ciudadano ANGEL CUSTODIO BALZA, para que conjuntamente con la ciudadana YAJAIRA GARCIA de BALZA, cumplan en entregar los documentos señalados en el contrato de opción de compra venta. Cursa a los autos el referido Contrato de Opción de compra-venta suscrito entre los ciudadanos: YAJAIRA GARCIA DE BALSA, y ANGEL CUSTODIO BALZA como vendedores, y el ciudadano: JOSE IVAN ARRIECHI GUTIERREZ como comprador. Este instrumento no fue desconocido ni impugnado de forma alguna, el mismo resulta prueba suficiente de la existencia de la relación jurídica que ata a las partes; del mismo se desprende que habiéndose establecido como precio de la negociación la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00), los demandados recibieron VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), quedando un saldo de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) que serían cancelados así: CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00), al momento de la entrega de la documentación por parte de los vendedores al comprador y SESENTA Y CINCO MIL BOLVARES (Bs. 65.000,00) a través de un crédito bancario. Se le atribuye todo el valor probatorio que le imprime el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, de allí que al admitirse la prueba en contrario para este tipo de documentos, a los demandados se le impone la carga de probar los hechos que alegan en contra del mismo. Cursan igualmente, Documento de propiedad del inmueble debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 11/06/1997, bajo el Nº 15, Protocolo Primero, Tomo 24 y Documento de propiedad del terreno del inmueble objeto del presente juicio debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 08/03/2007, bajo el Nº 01, Protocolo Primero, Tomo 31, del referido terreno donde se encuentra construido las bienhechurías, ambos instrumentos son demostrativos que los demandados son propietarios del inmueble objeto de la venta. Se le da carácter de plena prueba de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Por último cursa copia certificada de documento de opción a compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 16 de Febrero de 2007, bajo el Nº 74, tomo 17, que es el mismo acompañado por la demandada en la contestación, para probar que este no es el contrato accionado sino el del 10 de abril de 2007 en el cual se corrobora la entrega de las cantidades narradas en la demanda. OBSERVA EL SENTENCIADOR: Este instrumento quedó sin efecto por voluntad de las partes conforme así lo establecen en la Cláusula Décima del contrato del 10 de abril de 2007, por lo que nada aporta a esta controversia. Apreciación a la que llega el sentenciador de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

En su contestación los demandados reconocieron la existencia del contrato de opción de compra venta, y que se haya fijado como arras la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) al momento de la firma y quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) cuando le entregara toda la documentación al demandado, asimismo reconocieron que el precio total fue de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00), y que el plazo fue de ciento veinte (120) días y treinta (30) días de prórroga, para luego de manera contradictoria rechazar la forma en que efectuaron los pagos y el término de vigencia convenido. Rechazan además el incumplimiento en la entrega de la documentación. Se le imponía entonces probar dichos hechos contrarios, lo cual no hicieron, no logrando enervar de forma alguna el contrato accionado. Por último negaron que la ciudadana YAJAIRA GARCIA DE BALZA incumpliera con la entrega de los documentos de propiedad del inmueble y que por ello causara que el actor no pudiera gestionar el crédito para cancelar el resto adeudado. Le correspondía entonces probar igualmente el hecho positivo contrario, es decir, la entrega de la documentación. Nada probó en relación a esta última defensa.

IV
EL DERECHO
Señala el artículo 1.264 del Código Civil: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”, de allí que habiendo cumplido el actor con su carga contractual quedaba pendiente el cumplimiento de los demandados con lo estatuido en la Cláusula Tercera del contrato: “Las partes convienen en que este contrato tenga una duración de ciento veinte (120) días continuos más treinta (30) días continuos de prorroga, contado a partir de la fecha en que La Vendedora entregue la documentación requerida a El Comprador para tramitar la consecución de un crédito.” Subrayado del tribunal.
Señala además el artículo 1.167, Eiusdem: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Ahora bien, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil marca los límites en cuanto a la labor del juez en la búsqueda de la verdad; de allí que interpretando la voluntad de las partes expresada en el contrato accionado específicamente en su Cláusula Tercera, antes transcripta, debemos extraer que la vigencia del contrato quedó condicionada a un hecho futuro “La entrega de la documentación por parte de la vendedora” ; de allí que es este hecho no cumplido el que actualiza la vigencia de ciento veinte (20) días y su posible prórroga de treinta (30) días; razón que asiste al actor para exigir el cumplimiento.

CONCLUSION
Por las razones de hecho y de derecho antes señaladas llega el sentenciador a la plena convicción de la existencia entre las partes de una relación jurídica completamente válida consistente en una promesa de venta no cumplida por los vendedores y que actualiza el interés jurídico del actor en exigir dicho cumplimiento consistente en la entrega de la documentación prevista en el contrato. Todo lo cual hace procedente conforme a derecho la acción intentada. ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO PLAZA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, Administrando Justicia EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR, en todas y cada una de sus partes la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA intentara JOSE IVAN ARRIECHE GUTIERREZ, contra YAJAIRA GARCIA DE BALZA y ANGEL CUSTODIO BALZA,, ambas partes suficientemente identificadas en estos autos y en consecuencia de ello se toman las siguientes disposiciones:
PRIMERO: Se condena a los demandados a cumplir con la entrega de la documentación necesaria a la consecución del crédito habitacional por parte del actor.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas en virtud de haber sido vencida totalmente de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE y NOTIFIQUESE.
Déjese copia de esta decisión de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos de este Tribunal, en Guarenas, a los diecinueve (19) días del mes de septiembre de dos mil trece. (2013). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.-
EL JUEZ

ABG. WILMER HERNANDEZ OROPEZA

EL SECRETARIO ACCIDENTAL

ABG. LUIS ENRIQUE PULIDO DOMINGUEZ

EXPEDIENTE Nº 2625

En fecha 19/09/2013, siendo la 11:30 AM., se publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL

ABG. LUIS ENRIQUE PULIDO DOMINGUEZ