REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO DEL MUNICIPIO URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA. EXPEDIENTE: N° D-809-12.- PARTE ACTORA: RAMON ANTONIO REQUENA HERNANDEZ y JESÚS MARIA REQUENA, en su carácter de Administradores de la Sociedad Mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., Empresa de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18-01-1990, bajo el Nº 59, Tomo 9-A Sgdo., RIF Nº J-00309279-7, en su carácter de arrendadora.- APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: Dr. RAFAEL JOSE PALMA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 58.964, conforme poder APUD ACTA otorgado ante la Secretaría de esta Tribunal, (F.33 y su vto.). PARTE DEMANDADA: MARIA JOSEFINA CASTRO, venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº V-3.333.386, es su carácter de arrendataria.- ASISTIDA DE DEFENSOR AD-LITENM: Dr. JORGE A. RAMOS, profesional del Derecho inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 159.795- MOTIVO: DESALOJO de Un (1) local comercial ubicado en la Calle San José “A” S/N, de la ciudad de Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda.- NARRATIVA En fecha veinte (20) de abril de dos mil doce (2012), este Tribunal admitió Demanda incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A, contra la ciudadana MARIA JOSEFINA CASTRO, por DESALOJO, donde según la demandante con fundamento en la cláusula cuarta y décima quinta del contrato de arrendamiento por cuanto la arrendataria ha dejado de cancelar no solo dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos sino que hasta la presente fecha ha dejado de cancelar quince (15) cánones, creándose la prueba fehaciente del incumplimiento de la obligación conforme el artículo 1592. 2º del Código Civil, así como la inobservancia del contrato, lo cual la da legitimación a mi representada para ejercer la presente ACCION de DESALOJO. Fundamenta su ACCION en el artículo 1.141 del Código Civil que trata de las condiciones requeridas para la existencia del contrato como son: Consentimiento, Objeto y Causa Licita, articulo 1.159 Ejusdem que se refiere a que los contratos son Ley entre las partes y en virtud que el demandado incumplió con su obligación de arrendatario de pagar el canon establecido. Es por lo que se demanda por DESALOJO del inmueble arrendado a la ciudadana MARIA JOSEFINA CASTRO para que convenga en entregar el inmueble con la consecuente resolución del referido contrato o sea condenada a ello con fundamento en la cláusula cuarta y décima quinta del contrato y solicita: Primero: Entregar el inmueble completamente desocupado de bienes y personas, solvente en todas las obligaciones aceptadas en el contrato. Segundo: El pago de las costas, costos, gastos procesales, y honorarios profesionales calculados prudencialmente por Este Tribunal. Se estimó la demanda en Bolívares 19.136,25, equivalente a 212,62 U.T. En fecha 18-06-2012 el Alguacil titular de este Tribunal consignó Boleta de Citación sin firmar dirigida a la ciudadana María Josefina Castro, parte demandada, quien le manifestó al ciudadano Alguacil que ella no iba a firmar quedándose con el Libelo. En fecha 25-07-2012,vista la consignación de la Boleta de Citación realizada por el Alguacil del Tribunal, se dispuso librar BOLETA DE NOTIFICACION destinada a la ciudadana María Josefina Castro, compareciendo la Secretaria Titular de este Tribunal quien informo que le fue imposible realizar la Notificación a la parte accionada. Solicitando el apoderado judicial de la demandante se practicara la Citación por Carteles de la demandada. Librando el Tribunal el correspondiente Cartel de Citación el cual fue publicado y consignado en la oportunidad correspondiente. En virtud que la demandada no se dio por citada, el apoderado solicita la designación de Defensor Ad-Litem, designándose al Abogado en ejercicio Jorge Antonio Ramos, quien se hizo presente y acepto el cargo prestando juramento de Ley. Solicitando la parte actora la Citación del Defensor Ad-Litem, quien se dio por citado oportunamente. DE LA DEMANDA: Se plantea la controversia cuando la parte actora afirma que en fecha dos (01) de diciembre de 2003 suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana MARIA JOSEFINA CASTRO que comenzó a regir el 1º de enero de 2004, sobre un local comercial destinado exclusivamente al funcionamiento de un Fondo de Comercio, ubicado en la Calle San José “A”, S/N de la Ciudad de Cúa Municipio Urdaneta del Estado Miranda, el mencionado contrato ha venido prorrogándose en forma consecutiva hasta la fecha como consta de la Cláusula Tercera del Contrato, se pacto un canon de arrendamiento de Bolívares Trescientos (Bs. 300.00) incrementándose anual y sucesivamente hasta el año 2012 en que debía cancelar la cantidad de Un Mil Quinientos Dieciocho Bolívares con Sesenta y Cinco Céntimos (Bs. 1.518,75) mensuales por concepto de canon de arrendamiento, obligación que el arrendatario ha incumplido desde el mes de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre noviembre, y diciembre de 2011 y enero, febrero, marzo de 2012. Alega la parte actora que la arrendataria ha incumplido su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento ascendiendo la cantidad adeudada a Diecinueve Mil Ciento Treinta y Seis Bolívares con Veinticinco Céntimos (Bs. 19.136,25) y visto que ha través de conversaciones se ha querido llegar a cualquier arreglo, haciendo caso omiso la arrendataria a las peticiones que efectuaba la parte actora, se ve en la necesidad de acudir a la vía judicial para ejercer la presente Acción y en consecuencia el desalojo del inmueble de autos fundamentando la petición en los siguientes artículos del Código Civil 1.141 que se refiere a las condiciones requeridas para la existencia del contrato, 1.159 que expresa que los contratos son ley entre las partes así como el 1.592 numeral 2º referido a la obligación del arrendatario de cancelar la pensión de arrendamiento, así como las Cláusulas Cuarta y Décima Quinta del Contrato, es por lo que acude ante la vía jurisdiccional a Demandar como en efecto lo hace por desalojo del inmueble y como consecuencia la resolución del contrato o en su defecto a ello sea condenada la arrendataria es por lo que solicita: Primero: La entrega del inmueble completamente desocupado de bienes y persona, solvente de todas las obligaciones que acepto contractualmente. Segunda A pagar las costas, costos, gastos procesales y los honorarios profesionales que se ocasiones como consecuencia de este procedimiento. Se estima la demanda en Diecinueve Mil Ciento Treinta y Seis Bolivares con Veinticinco Céntimos (Bs.19.136,25) equivalente a U.T 212.62. Junto al Libelo de demanda anexa los siguientes documentos: 1. Registro de la Sociedad Mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., Empresa de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18-01-1990, bajo el Nº 59, Tomo 9-A Sgdo., RIF Nº J-00309279-7, marcado “A”. 2. Contrato de Arrendamiento Privado en original suscrito entre la arrendadora Sociedad Mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., y la arrendataria ciudadana MARIA JOSEFINA CASTRO, como documento fundamental, marcado “C”. 3. Participación a la arrendataria MARIA JOSEFINA CASTRO el incremento del canon de arrendamiento a partir del 1º de enero de 2008 en Bs. 595,35, firmada por ambas partes 4. Participación a la arrendataria MARIA JOSEFINA CASTRO el incremento del canon de arrendamiento a partir del 1º de enero de 2008 en Bs. 776,80, firmada por ambas partes 5. Quince recibos de cánones de arrendamiento emanados de INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre noviembre, y diciembre de 2011 y enero, febrero, marzo de 2012.que el arrendador alega como insolutos. 6. Copia de Cedula de Identidad de los demandantes. De la lectura del escrito libelar podemos determinar que el accionante pretende el desalojo del inmueble arrendado con la consecuente resolución del contrato, fundamentando su petitorio en los siguientes artículos del Código Civil 1.141 que se refiere a las condiciones requeridas para la existencia del contrato, 1.159 que expresa que los contratos son ley entre las partes así como el 1.592 numeral 2º referido a la obligación del arrendatario de cancelar la pensión de arrendamiento, así como lo establecido en las Cláusulas Cuarta y Décima Quinta del Contrato firmado por las partes, por cuanto el arrendatario a dejado de cancelar los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre noviembre, y diciembre de 2011 y enero, febrero, marzo de 2012, solicitando la entrega del inmueble completamente desocupado de bienes y persona, solvente de todas las obligaciones que acepto contractualmente, así como el pago de las costas, costos, gastos procesales y honorarios profesionales. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: En fecha 27-06-2013, el Defensor designado dió contestación a la demanda en los siguientes términos: Que logró ubicar a su defendida ciudadana María Josefina Castro, converso con ella en su domicilio de la Calle San José “A” frente al Centro Comercial Casal, Cúa, y que la misma no le quiso aportar los datos necesarios a los fines de su defensa. Es por lo que no teniendo elementos de certeza procede a rechazar, negar y contradecir la demanda por desalojo interpuesta en contra de su defendida tanto en derecho como en los hechos, reservándose el lapso probatorio para presentar las respectivas pruebas. Para decidir se observa: El contrato de arrendamiento, viene definido por el artículo 1.579 del Código Civil “como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”. Ese principio de autonomía de la voluntad de las partes contratantes ha sido limitado por la intervención estatal a través de leyes especiales que regulan la materia; siendo la Ley de Arrendamiento Inmobiliario el instrumento aplicable a las relaciones arrendaticias de locales comerciales. En ese sentido se hace necesario emitir pronunciamiento previo sobre la naturaleza del Contrato de Arrendamiento privado marcado “C”, en cuya cláusula cuarta establece la vigencia desde el 1º de enero de 2004, pudiendo prorrogarse dicho plazo por un periodo igual, a menos que una de las partes notifique, por escrito, a la otra su voluntad de no prorrogar o seguir con el contrato con por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del mismo o de una de sus prorrogas. De lo que se infiere que la voluntad de las partes fue suscribir un contrato que se fue renovando automáticamente, ya que no aparece de autos que alguna de las partes haya manifestado a la otra, por escrito, la voluntad de no prorrogar o de seguir con el contrato, por lo que a juicio de esta sentenciadora nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado. Asimismo en la cláusula segunda se convino que el inmueble iba a ser destinado al funcionamiento de un fondo de comercio, quedando prohibido destinar el inmueble arrendado a otro uso, sobre este punto esta sentenciadora considera pertinente recurrir a la Doctrina, encontrando al efecto que el Fondo de Comercio es: el conjunto de cosas que forman la especulación mercantil generadora de ganancias para su propietario, y se compone de bienes materiales y de muebles incorporales, o sea, la instalación material, útiles, mobiliarios, herramientas, máquinas y stock de mercancías, derecho a la clientela, a la razón comercial, a las enseñanzas, emblemas, marcas y al arrendamiento del local. Observa quien decide que ni de actas ni del contrato de arrendamiento se evidencia ningún tipo de identificación cierta del fondo de comercio, ni fue consignado algún registro del mobiliarios, herramientas, máquinas o stock de mercancías, derecho a la clientela, a la razón comercial etc., que hicieran presumir a esta juzgadora que estamos frente a un contrato de arrendamiento de un fondo de comercio, sino de un contrato de arrendamiento de un local comercial, entre personas naturales puesto que la simple cualidad de comerciantes de la demandada no cambia tal circunstancia, por lo que se ordeno la tramitación por el juicio breve. Así se declara. Ahora bien, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, evidenciándose de la cláusula cuarta que la arrendataria se obliga al pago del canon de arrendamiento en la cantidad de trescientos mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) hoy trescientos Bolívares Fuertes (Bs. 300,oo) puntualmente el ultimo día de cada mes correspondiendo el primer pago el día 31-01-2004 en el domicilio de la arrendadora, además se estipuló que el incumplimiento en el pago de dos pensiones de arrendamiento dará derecho a la arrendadora a rescindir el contrato y exigir la desocupación del inmueble sin perjuicio de exigir los daños y perjuicios y los cánones de arrendamientos vencidos mas el interés de mora al 1% mensual. Igualmente de la cláusula décima quinta se estableció que el incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA de las obligaciones convenidas en el contrato, dará lugar a LA ARRENDADORA a exigir sin plazo ni aviso la desocupación del inmueble sin perjuicio de las demás reclamaciones a que hubiere lugar. De la revisión del expediente se evidencia que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y si la arrendadora considera que la parte arrendataria incumplió con lo acordado en las cláusulas cuarta y décima quinta del contrato al no cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre noviembre, y diciembre de 2011 y enero, febrero, marzo de 2012 de forma oportuna, conforme lo establecida en dichas cláusulas ha debido accionar por RESOLUCION DE CONTRATO y no por DESALOJO POR FALTA DE PAGO de los cánones de arrendamiento en razón que esta acción se intenta cuando nos encontramos frente a un contrato a tiempo indeterminado y por las causales establecidas taxativamente en el artículo 34 y sus literales de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo tenemos que por vía doctrinaria a quedado establecido que las acciones por Resolución de Contrato o por Desalojo por falta de Pago, tienen diferencias que impiden su acumulación en un mismo libelo aún cuando se tramiten por el procedimiento breve, así tenemos que: a) Según la duración del contrato: La acción resolutoria se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el articulo 34 y sus literales del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. La acción de desalojo en cambio se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y conforme las causales del articulo 34 ejusdem. b) Según se admita o no el recurso de Casación. La sentencia que pronuncia la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo a la cuantía conforme el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que la Ley que rige la materia no lo prohíbe. La sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación conforme el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. c) De acuerdo al motivo o causa. La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. El desalojo en cambio tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos y/o concretos: a) Por el incumplimiento del inquilino de las siguientes causales: -Cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; -Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces. -Que el inquilino haya cambiado el uso o destino, pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador. -Que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. -Que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o haya subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador. -Cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos. b) Por la voluntad del arrendador por motivos no imputables al arrendatario: -La necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo lugar, o el hijo adoptivo. -que el inmueble vaya a ser objeto de demolición, o de reparación que amerite la desocupación. En resumen la resolución puede intentarla tanto el arrendador como el arrendatario. El desalojo en cambio solo la intenta el arrendador. d) Según la falta de pago del alquiler. La acción de desalojo artículo 34 y sus literales de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondientes a dos (2) mensualidades consecutivas. En cambio la resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad según artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. e) Con vista al pago por consignación. -El desalojo del literal “a” del artículo 34 ejusdem procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con más de quince días (15) días continuos siguientes a la mensualidad (artículo 51 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (artículo 51 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). De lo explanado se colige que tanto la acción de resolución como la acción de desalojo tienen diferencias que impiden acumular ambas acciones en un mismo libelo y que igualmente hacen inadmisible demandar el desalojo en los contratos a tiempo determinado o por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y también inadmisible demandar la resolución por las causales de desalojo en un contrato a tiempo indeterminado. Ahora bien, visto que en el presente caso se ha pretendido demandar el DESALOJO por falta de pago de los cánones de arrendamiento fundamentándose para ello en el incumplimiento de las cláusulas cuarta y décima quinta del contrato y siendo que el contrato analizado es a tiempo determinado, tal petitorio no encuadra en el supuesto de admisibilidad previsto en la norma que rige la acción de desalojo, por lo que necesariamente debe declararse inadmisible la presente demanda. Así se declara. Dilucidado entonces que la presente demanda se hace improcedente en virtud de lo explanado con antelación, lo ajustado a derecho es que esta sentenciadora en aplicación de la doctrina sentada por el Tribunal Supremo de Justicia, que permite pronunciar la declaratoria de INADMISIÓN en cualquier estado y grado de la causa, por su carácter de eminente orden público, declare la INADMISIBILIDAD de la presente demanda. Siendo innecesario pronunciarse sobre el resto de las actuaciones que conforman el presente expediente. Así se declara. DISPOSITIVA Por las consideraciones de hecho y de derecho arriba explanadas este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley dicta el siguiente pronunciamiento: INADMISBLE la presente demanda de DESALOJO interpuesta por por los ciudadanos RAMON ANTONIO REQUENA HERNANDEZ y JESÚS MARIA REQUENA, en su carácter de Administradores de la Sociedad Mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., Empresa de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18-01-1990, bajo el Nº 59, Tomo 9-A Sgdo., RIF Nº J-00309279-7, en su carácter de arrendadora contra la ciudadana MARIA JOSEFINA CASTRO, venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº V-3.333.386, es su carácter de arrendataria. Así se decide. No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza de este fallo. Así se decide. Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 ejusdem. Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso legal se ordena la notificación de las partes, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa, a los veintiocho (28) días del mes de abril de dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.- LA JUEZ, DRA. JOSEFINA GUTIÉRREZ EL SECRETARIO TEMPORAL, ABG. JUAN BLANCO. En esta misma fecha y previo los formalismos de ley siendo las tres de la tarde (3:00 PM) se publicó la anterior Decisión. EL SECRETARIO TEMPORAL, ABG. JUAN BLANCO. JG/JB/CESAR. EXP. D-809-12.