TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA. OCUMARE DEL TUY.

EXPEDIENTE Nº 2923-13

PARTE ACTORA: MANUEL GOUVEIA DA SILVA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-24.281.992.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: SONIA JOSEFINA DOMINGUEZ BOSQUES y ALLISON DE LA CRUZ LINARES GONZÁLEZ, inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 7.654 y 44.483 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: NEIBI DEL VALLE CARTAYA ECHEZURIA, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.820.792.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ALEXANDER JOSE CARREÑO ESPEJO, inscripto en Inpreabogado bajo el Nº 165.404.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA.

ANTECEDENTES
En fecha 25 de octubre de 2013, es interpuesta demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA, por las abogadas JOSEFINA DOMINGUEZ BOSQUES y ALLISON DE LA CRUZ LINARES GONZÁLEZ, inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 7.654 y 44.483 respectivamente, en sus caracteres de apoderadas judiciales del ciudadano MANUEL GOUVEIS DA SILVA, venezolano, titular de la cédula de identidad, contra el ciudadano NEIBI DEL VALLE CARTAYA ECHEZURIA, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.820.792, fundamentada en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 y 1488 del Código Civil y del artículo 531 del Código Civil.
NARRATIVA
En este estado, el Tribunal pasa a narrar los hechos de forma discriminada, según las actas procesales cursantes en el expediente.
Cursa al folio 37, de fecha 31 de octubre de 2013, auto de admisión de la presente demanda.
Cursa al folio 38, de fecha 04 de noviembre de 2013, diligencia suscrita por la parte demandante, en la cual consigno las copias simples a los fines de que se libren la compulsa respectiva.
Cursa al folio 39, de fecha 07 de noviembre de 2013, auto ordenando y librando la respectiva compulsa.
Cursa al folio 41, de fecha 14 de noviembre de 2013, diligencia suscrita por el alguacil titular de este Tribunal, en la cual hace constar que le fue suministrado los medios necesarios para la práctica de la citación.
Cursa a los folio 42, de fecha 28 de noviembre de 2013, diligencia suscrita por el alguacil titular de este Tribunal, en la cual consignó recibo de citación firmada.
Cursa a los folios 44 al 78, de fecha 07 de enero de 2014, escrito de contestación de la demanda con sus anexos.
Cursa al folio 79, de fecha 12 de febrero de 2014, auto ordenando agregar a los autos las pruebas promovidas por la parte actora.
Cursa al folio 86, de fecha 19 de febrero de 2014, auto admitiendo las Pruebas promovidas por la parte actora.
Cursa al folio 87 de fecha 14 de mayo de 2014, auto de vistos para sentencia.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
MOTIVA
Estando el Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia en este juicio, hace previamente las siguientes consideraciones:
El Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme al Ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Los apoderados de la parte actora alegaron en el libelo de la demanda lo siguiente:
Ciudadana Juez, consta en documento Autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha Cinco (05) de Febrero del año Dos Mil Trece (2013), inserto bajo el Nº 048, Tomo 036 de los Libros de Autenticaciones, que nuestro representado ciudadano MANUEL GOUVEIA DA SILVA, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, de estado civil Casado, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nº V-24.281.992, celebró con el carácter de EL PROMINENTE COMPRADOR, Un (01) Contrato de PROMESA DE COMPRA VENTA, con la ciudadana NEIBI DEL VALLE CARTAYA ECHEZURIA, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, de estado civil Soltera, y titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.820.792, en su carácter de LA PROMINENTE VENDEDORA, cuyo documento en Original constante de Cuatro (04) folios útiles, oponemos a la demandada como documento fundamental de la presente acción, marcado con la Letra “B”.
Ahora bien ciudadana Juez, en el citado Contrato se estableció en la Cláusula Primera: LA PROMINENTE VENDEDORA es propietaria de un bien inmueble destinado a Vivienda Principal, constituido por un apartamento distinguido con el número P1-4, y que forma parte del Edificio Venezuela, ubicado en el primer piso en la hoy Avenida Lander de Ocumare del Tuy, en el lugar denominado Santa Elena en Ocumare del Tuy Municipio Tomás Lander del Estado Bolivariano de Miranda, Número Catastral 3050-9, el inmueble objeto de la presente opción tiene una superficie aproximada del SETENTA Y TRES METROS CON OCHENTA CENTRIMETROS CUADRADOS (73.80M2), (…) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada, principal del edificio; SUR: Con terrenos que son o fueron Municipales; ESTE: Casa y solar que es o fue de Encarnación Ravelo; y OESTE: Apartamento Número P-1-3, le corresponde un porcentaje de condominio de Once enteros por ciento (11%), cuyo inmueble le pertenece a LA PROMINENTE VENDEDORA, por haberlo adquirido en Compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Tomás Lander y La Democracia del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha Veintiocho (28) de Febrero del año Dos Mil Ocho (2.008), registrado bajo el número Cuarenta (40) Tomo Quinto (5) Protocolo Primero. Cuyo documento en Copia Certificada, constante de Once (11) folios útiles, anexamos a la presente demanda, marcado con las Letras “C”.
De igual manera, en la Cláusula Segunda, se acordó lo siguiente: LA PROMINENTE VENDEDORA conoce la opción de Compra a EL PROMINENTE COMPRADOR del inmueble identificado en la cláusula anterior, por el precio de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs 390.000,ºº). (…).
Igualmente ciudadana Juez, en la Cláusula Tercera se estableció que EL PROMINENTE COMPRADOR se compromete a la compra del aludido inmueble por el precio indicado de forma de contado en la forma siguiente:
a) CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 150.000,ºº) otorgados como inicial en el momento de la firma de la Opción de Compra-Venta detallado así: CIEN MIL BOLIVARES EXACTOS (BS. 100.000,ºº) según Cheque de Gerencia Nº 260010456, del Banco Plaza y CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (BS. 50.000,ºº) en dinero efectivo.
b) CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs 140.000ºº) en la fecha de entrega del inmueble.
c) Dos (02) letras de cambio por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs 50.000,ºº) el primero a Treinta (30) días de la entrega del inmueble y el segundo a Sesenta (60) días de la entrega del inmueble.
De igual manera, en la Cláusula Cuarta, se acordó que LA PROMINENTE VENDEDORA se compromete a entregar el inmueble en el sexto mes contados a partir de la firma de la presente opción de compra-Venta, pudiéndose prorrogar por un mes más si así lo acordaren las partes.
Igualmente, en la Cláusula Quinta, se estableció que “El lapso de duración de este compromiso es de CIENTO OCHENTA (180) días calendario a partir de la fecha cierta de este documento.
Asimismo ciudadana Juez, consta en documento privado de fecha Trece (13) de Marzo del Año dos Mil Trece (2.013), que la ciudadana NEIBI DEL VALLE CARTAYA ECHEZURIA, antes identificada, actuando en su carácter de LA PROMINENTE VENDEDORA, recibió de nuestro representado MANUEL GOUVEIA DA SILVA, antes identificado, la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,ºº), en dinero efectivo y de curso legal, como parte de pago del precio de venta, del inmueble objeto de la PROMESA DE COMPRA VENTA, (…)
Omissis…
Ahora bien ciudadana Juez, es el caso, que después de haber transcurrido más de Ocho (08) meses, desde la fecha en que fue celebrado el Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, LA PROMINETE VENDEDORA ha incumplido con la obligación establecida en la Cláusula Cuarta del contrato, que la obliga a entregar el inmueble en el sexto mes contados a partir de la firma de la presente acción de Compra-Venta, pudiéndose prorrogar por un mes más si así lo acordaren las partes.
PETITUM
…es por lo que en consecuencia, ocurrimos ante la autoridad competente de este Tribunal, en nombre de nuestro representado para demandar, como en efecto DEMANDAMOS en este acto de conformidad con lo preceptuado en los Artículos 1.159, 1.160 1.167, 1.257, 1.264, 1.488 y 1.920 del Código Civil Venezolano, en con concordancia con lo establecido en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, por Cumplimiento de Contrato de PROMESA DE COMPRA-VENTA, a la ciudadana, NEIBI DEL VELLA CARTAYA ECHEZURIA, para que voluntariamente convenga, o en su defecto a ello sean condenada en forma expresa por ese Tribunal, a lo siguiente:
PRIMERO: Que el Tribunal declare CON LUGAR la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de PROMESA DE COMPRA-VENTA.-
SEGUNDO: Que el Tribunal en consecuencia de lo anterior, ordene a la ciudadana NEIBI DEL VALLE CARTAYA ECHEZURIA, otorgar por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Tomás Lander y La Democracia del Estado Bolivariano de Miranda, el documento definitivo de Compra-venta del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número P1-4, y que forma parte del Edificio Venezuela, ubicado en el primer piso en la hoy Avenida Lander de Ocumare del Tuy, en el lugar denominado Santa Elena en Ocumare del Tuy Municipio Tomás Lander del Estado Bolivariano de Miranda, al ciudadano MANUEL GOUVEIA DA SILVA.-
TERCERO: Que en caso de negativa de la ciudadana NEIBI DEL VALLE CARTAYA ECHEZURIA, de otorgar el documento definitivo de Compra venta y una vez conste en autos la cancelación de la obligación que tiene la parte accionante ciudadano MANUEL GOUVEIA DA SILVA, en pagar el precio de la venta, se declarare propiedad de forma definitiva sobre el inmueble, constituido por un apartamento distinguido con el número P1-4, y que forma parte del Edificio Venezuela, ubicado en el primer piso en la hoy Avenida Lander de Ocumare del Tuy, en el lugar denominado Santa Elena en Ocumare del Tuy Municipio Tomás Lander del Estado Bolivariana de Miranda, a el ciudadano MANUEL GOUVEIA DA SILVA, antes identificado, sirviendo la presente sentencia como justo titulo, el cual se hará Registrar de acuerdo con la normativa contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.920 del Código Civil.-
CUARTO: Pagar las costas del presente procedimiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento.-”
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
El apoderado judicial de la parte demandada en su oportunidad para dar contestación a la presente demanda lo hace en los términos siguientes:
“CAPITULO III
DEL OBJETO DE LA PRETENSIÓN
Ahora bien ciudadano Juez (a), es esta Oportunidad me dirijo a Usted con la finalidad de dar repuesta en el lapso Comprendido que establece nuestra normativa Procesal Civil, el cual Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por el demandante actor, niego que el demandante pueda solicitar a esta digna institución el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO PROMESA OPCIÓN A COMPRA, visto que mi representada en varias oportunidades intento a través de diferentes llamadas telefónicas tanto con el señor GOVEIA quien es el Promitente Comprador como también Así a través de su Representantes Legal tratar de llegar acuerdos visto que en realidad no consiguió vivienda alguna para ella comprarla donde el Mismo en varias oportunidades le solicito de manera verbal que le cediera un espacio en la vivienda para meter mercancía es Aquí donde nos damos cuenta que realmente él no quiere la vivienda para habitarla si no para darle provecho comercial el cual tal solicitud a mi patrocinada fue negada, viendo así tomando en cuenta que en realidad La Prominente Vendedora no consigue casa para comprar la misma desiste de venderle y a su vez trata de llagar un acuerdo y devolverle el monto pactado o cancelado por Promitente Comprador el cual él nunca le brindo respuesta alguna ni atreves de sus Abogados (…)
CAPITULO IV
DE LA OFERTA Y ACUERDO
De igual manera ciudadano (a) Juez qué se efectuó una opción a Compra tal y como se observa en el contrato por un momento estipulado en el mismo en cual se estipulo un monto para el momento donde efectuó un pago de adelanto por la Opción a compra de este bien Inmueble atreves de un cheque de gerencia (…)por un monto de Cien Mil bolívares Exacto (100.000,ºº Bs) y Cincuenta Mil Bolívares Exactos (50.000,ºº Bs) en efectivo el cual hace Un monto Total de Ciento Cincuenta Mil Bolívares. (150.000,ºº Bs), el cual obtuvo la Prometiente Vendedora.
De Igual forma quedo una deuda por saldar de Doscientos Cuarenta Mil Bolívares exactos (240.000ººBs), (…)
En el cual no se acodó de esa manera visto que para el 13 de Marzo del año 2013, la Prominente Vendedora Recibió de la Cantidad de ciento Diez Mil Bolívares Exactos (110.000ººBs), en dinero en efectivo de parte del Prominente Comprador según recibo emitidos por ambos Prometiente lo cual no encuentran establecido en el contrato que a su vez hacen la una suma Total de Doscientos Sesenta Mil Bolívares Exactos (260.000Bs) que ha recibido Mi Cliente hasta los Actuales momentos tomando en cuenta todo el mal contratiempo esta defensa propone el reembolso de la parte Oportunidad del Monto total que el mismo le efectuó a mi Patrocinada quien es la Prominente Vendedora tal como se puede hace notar el artículo 820 de Código de Procedimiento Civil, el cual hago en esta acto el deposito del Monto Atreves de un Cheque de Gerencia, del Banco Provincial, según Numero 00111939, a nombre del Proveniente Comprador Señor Manuel Goveia da Silva, Titular de la Cedula de Identidad Número 24.281.992, por el monto de Doscientos Sesenta Mil Bolívares Exactos (260.000 Bs) (…)
CAPITULO V
DE LA CONCILIACIÓN
Estimado juez hay una realidad existente que verdaderamente no se puede apartar del fundamento legal como lo es el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA, en el cual encuentra estipulada una serie de cláusula el cual no necesita tanta ni mayor explicación visto que mi patrocinada realmente siempre busco la manera y la forma de solucionar o mediar tal conflicto donde solamente recibió desplante y maltratos de parte del Prometiente Comprador se debe tomar en cuenta mi Cliente es totalmente la propietaria de dicho inmueble tal como se expresa en el contrato” (…)
DE LA CARGA PROBATORIA
Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, que según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, debe probar quien afirma la existencia de un hecho, no quien lo negó, más el demandado toca la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in exipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el Expediente Nro. 00-261, Sentencia Nº 389, de fecha 30 de noviembre de 2000, ha establecido lo siguiente:
“…Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.
Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”
Conforme a lo antes expuesto, esta Juzgadora pasa de seguidas a analizar el acervo probatorio cursante a los autos:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Documentales traídos en el libelo de la demanda:
• Marcada con la letra “B”, contrato de Promesa Bilateral de Compra-venta, autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas Charallave Estado Miranda, en fecha 05 de febrero de 2013, anotado bajo el Nº 048, Tomo 036 de los Libros de Autenticaciones, donde se evidencia que las partes suscribieron contrato de promesa de venta sobre un Inmueble destinado a Vivienda Principal constituido por un apartamento distinguido con el numero P1-4, y que forma parte del Edificio Venezuela, ubicado en el primer piso en la hoy Avenida Lander de Ocumare del Tuy, en el lugar denominado Santa Elena en Ocumare del Tuy Municipio Tomas Lander del Estado Miranda, el cual no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual esta Juzgadora lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio a los fines de demostrar la relación contractual entre las partes. ASI SE ESTABLECE.-
• Marcada con la letra “C” contrato bilateral de Compra-venta, entre los ciudadanos CARMEN ZOMAIRA DANELLIS y NEIBI DEL VALLE CARTAYA ECHEZURIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.632.103 y 12.820.792 respectivamente, autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas Charallave Estado Miranda, en fecha 28 de febrero de 2008, anotado bajo el Nº 40, Tomo 5to de los Libros de Autenticaciones, donde se evidencia que los ciudadanos prenombrados suscribieron contrato de compra de venta sobre un Inmueble destinado a Vivienda Principal constituido por un apartamento distinguido con el numero P1-4, y que forma parte del Edificio Venezuela, ubicado en el primer piso en la hoy Avenida Lander de Ocumare del Tuy, en el lugar denominado Santa Elena en Ocumare del Tuy Municipio Tomas Lander del Estado Miranda, el cual no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual esta Juzgadora lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio. ASI SE ESTABLECE.-
• Marcada con la letra “D” contrato de préstamo hipotecario del Banco Bicentenario, a favor de la ciudadana NEIBI DEL VALLE CARTAYA ECHEZURIA venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.820.792, por la cantidad de 20.697,60, el cual se registro en el Registro Público de los Municipios Tomas Lander, Simón Bolívar y la Democracia del Estado Miranda, en fecha 21 de agosto de 2013, anotado bajo el Nº 3, Tomo 10, Folio 11, donde se evidencia que la ciudadana prenombrada obtuvo un préstamo por los recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) para adquirir un Inmueble destinado a Vivienda Principal constituido por un apartamento distinguido con el numero P1-4, y que forma parte del Edificio Venezuela, ubicado en el primer piso en la hoy Avenida Lander de Ocumare del Tuy, en el lugar denominado Santa Elena en Ocumare del Tuy Municipio Tomas Lander del Estado Miranda, el cual no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual esta Juzgadora lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio. ASI SE ESTABLECE.-
• Marcada con la letra “E” copia certificada de recibo en el cual la ciudadana NEIBI DEL VALLE CARTAYA ECHEZURIA (identificada up supra) parte demandada en el presente juicio recibe de manos del ciudadano MANUEL GOUVEIZ DA SILVA (identificado up supra) parte demandante la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (110.000,ooBs) de fecha 13 de marzo de 2013. Tal instrumento no fue impugnado, ni desconocida su firma, por lo que esta sentenciadora lo tienen como reconocido a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil. Y se le concede pleno valor probatorio. ASI SE ESTABLECE.-
En el lapso de promoción de pruebas
La parte demandante solo ratifico los documentos traídos en su libelo de la demanda.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Documentales traídos en el escrito de contestación de la demanda:
• Marcada con la letra “B”, copia simple del contrato de Promesa Bilateral de Compra-venta, autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas Charallave Estado Miranda, en fecha 05 de febrero de 2013, anotado bajo el Nº 048, Tomo 036 de los Libros de Autenticaciones, donde se evidencia que las partes suscribieron contrato de promesa de venta sobre un Inmueble destinado a Vivienda Principal constituido por un apartamento distinguido con el numero P1-4, y que forma parte del Edificio Venezuela, ubicado en el primer piso en la hoy Avenida Lander de Ocumare del Tuy, en el lugar denominado Santa Elena en Ocumare del Tuy Municipio Tomas Lander del Estado Miranda, por la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 390.000,00), el cual no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual esta Juzgadora lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio a los fines de demostrar la relación contractual entre las partes. ASI SE ESTABLECE.-
• Marcada con la letra “C” copia simple del contrato bilateral de Compra-venta, entre los ciudadanos CARMEN ZOMAIRA DANELLIS y NEIBI DEL VALLE CARTAYA ECHEZURIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.632.103 y 12.820.792 respectivamente, autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas Charallave Estado Miranda, en fecha 28 de febrero de 2008, anotado bajo el Nº 40, Tomo 5to de los Libros de Autenticaciones, donde se evidencia que los ciudadanos prenombrados suscribieron contrato de compra de venta sobre un Inmueble destinado a Vivienda Principal constituido por un apartamento distinguido con el numero P1-4, y que forma parte del Edificio Venezuela, ubicado en el primer piso en la hoy Avenida Lander de Ocumare del Tuy, en el lugar denominado Santa Elena en Ocumare del Tuy Municipio Tomas Lander del Estado Miranda, el cual no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual esta Juzgadora lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio. ASI SE ESTABLECE.-
• Marcada con la letra “D” copia simple del contrato de préstamo hipotecario del Banco Bicentenario, a favor de la ciudadana NEIBI DEL VALLE CARTAYA ECHEZURIA venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.820.792, por la cantidad de 20.697,60, el cual se registro en el Registro Público de los Municipios Tomas Lander, Simón Bolívar y la Democracia del Estado Miranda, en fecha 21 de agosto de 2013, anotado bajo el Nº 3, Tomo 10, Folio 11, donde se evidencia que la ciudadana prenombrada obtuvo un préstamo por los recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) para adquirir un Inmueble destinado a Vivienda Principal constituido por un apartamento distinguido con el numero P1-4, y que forma parte del Edificio Venezuela, ubicado en el primer piso en la hoy Avenida Lander de Ocumare del Tuy, en el lugar denominado Santa Elena en Ocumare del Tuy Municipio Tomas Lander del Estado Miranda, el cual no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual esta Juzgadora lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio. ASI SE ESTABLECE.-
• Marcada con la letra “E” copia simple de cheque de Gerencia a favor del ciudadano MANUEL GOUVEIZ DA SILVA (identificado up supra) parte demandante por la cantidad de Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs.260.000,00) emitido por la ciudadana NEIBI DEL VALLE CARTAYA ECHEZURIA (identificada up supra) parte demandada en el presente juicio de fecha 26 de noviembre de 2013, del Banco Provincial. Tal instrumento no fueron impugnado, sin embargo no se valoran por cuanto se trata de un instrumento privado emanado de un tercero, que no fue ratificada por el tercero en juicio según lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”. En consecuencia, se desecha. ASI SE ESTABLECE.-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERO: La presente causa se contrae a la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano MANUEL GOUVEIA DA SILVA contra la ciudadana NEIBI DEL VALLE CARTAYA ECHEZURIA; fundamentando dicha pretensión en la exigencia por parte del referido demandante del cumplimiento de lo pactado en el contrato de opción de compra venta que celebrara en fecha cinco (05) de febrero de 2013, con la referida ciudadana, sobre un inmueble propiedad de esta última; contrato que fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó inserto bajo el Nº 048, Tomo 036 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria. Ello en atención a que él como optante comprador, había cumplido con sus obligaciones; siendo el caso que aduce que la demandada no dio cumplimiento con las obligaciones inherentes a su consecución y cumplimiento, consistentes en poner al día la documentación necesaria para su definitiva protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva. ASÍ SE ESTABLECE.-
SEGUNDO: Conforme a lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y por su parte quien pretenda que sido libertado de ella debe probar el pago, o la extinción de la obligación si fuere el caso.
TERCERO: Visto lo anterior, es necesario realizar ciertas consideraciones respecto a los contratos de compra venta y las opciones a compra.
El autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar”.-
La jurisprudencia ha sostenido reiteradamente que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legitima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato.
Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías”. Novena Edición, Pagina 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral; 2) Es un contrato consensual; 3) Es un contrato oneroso; 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo; 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido; 6) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales”.-
Por su parte en este mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado LUIS ANTONIO ORTIZ, en fecha 09 de julio de 2009 (Caso: Ada Preste de Suarez y Santiago Suarez Ferreyro contra Desarrollos 20699 C.A, estableció el siguiente criterio:
“...Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
-Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
-Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
-Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
-Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
-Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y Práctica. P. 195).
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho...” (Negritas de la Sala)

En este orden de ideas la misma Sala en sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, Expediente Nº 2010-000131, sostuvo el siguiente criterio:
“...De modo que, “las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, por lo que el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato de fecha 8 de junio de 2007, como un “contrato de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta”, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo...” (Negritas de la Sala)
Así pues visto lo anterior y conforme al criterio antes expuesto, se colige que los contratos de promesa bilateral de compraventa no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado (comprador) al opcionante (vendedor), y la denominada Clausula Penal, en este caso por el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.
De lo anterior observa quien aquí suscribe que nos encontramos en presencia de un contrato de opción de compra venta en el cual se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato, el precio, la duración del mismo, la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega el comprador a los vendedores, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída. ASÍ SE ESTABLECE.-
CUARTO: Establecido lo anterior, pasa de seguidas este órgano jurisdiccional a resolver lo establecido por las partes contratantes en las Cláusulas Segunda, Tercera, Cuarta y Quinta, de lo cual se observa:
Cláusula Segunda: “LA PROMINENTE VENDEDORA concede la opción de Compra a EL PROMINENTE COMPRADOR del inmueble identificado en la cláusula anterior, por el precio de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs 390.000, oo)”.
Cláusula Tercera: “EL PROMINENTE COMPRADOR se compromete a la compra del aludido inmueble por el precio indicado de forma de contado en la forma siguiente: CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.150.000,00) otorgados como inicial en el momento de la firma de la Opción de Compra-Venta detallado así: CIEN MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.100.000,00) según Cheque de Gerencia Nº 260010456, del Banco Plaza y CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 50.000,00) en dinero efectivo, CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.140.000,00) en la fecha de entrega del inmueble y dos (02) letras de cambio por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 50.000,00) el primero a Treinta (30) días de la entrega del inmueble y el segundo a Sesenta (60) días de la entrega del inmueble”.-
Cláusula Cuarta: “LA PROMINENTE VENDEDORA se compromete a entregar el inmueble en el sexto mes contados a partir de la firma de la presente opción de compra-Venta, pudiéndose prorrogar por un mes más si así lo acordaren las partes”
Cláusula Quinta, “El lapso de duración de este compromiso es de CIENTO OCHENTA (180) días calendario a partir de la fecha cierta de este documento”.
Por consiguiente en el caso que nos ocupa, y del estudio efectuado al contrato objeto de la litis nos encontramos que el propósito de las partes intervinientes fue el de vender el inmueble mediante el pago de la suma de Trescientos Noventa Mil Bolívares (Bs 390.000, oo), en los términos establecidos en las referidas cláusulas y por lo tanto la acción de las partes debe estar encaminada a la consecución de dicho fin, que culminaría con el otorgamiento del documento definitivo de venta. ASÍ SE ESTABLECE.-
En este sentido, el Código Civil en su Capítulo IV, Titulado “De las obligaciones del vendedor”, “Sección I de la Tradición de la Cosa”, en su artículo 1.488 señala:
Artículo 1.488: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad”.
El texto antes transcrito consagra que el vendedor cumple con la obligación de hacer la entrega de la cosa vendida con el otorgamiento de la escritura, y en el sub lite dicha obligación, comporta la realización previa por parte de éste de un conjunto de tramites tendientes al otorgamiento del documento definitivo de venta, como sería la tramitación y obtención de solvencias, pago de impuestos, entre otros. De otra manera, los optantes vendedores en el marco del contrato celebrado, deben dirigir sus esfuerzos a obtener los documentos y solvencias necesarias para finiquitar el pre contrato de opción a compra venta celebrado en fecha cinco (05) de febrero de 2013. ASÍ SE ESTABLECE.-
Por su parte prevé el artículo 1.167 del mismo Código, lo que textualmente se transcribe:
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
La norma in comento regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.
El referido artículo, regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato; siendo el caso de autos que la parte accionante, ciudadano MANUEL GOUVEIA DA SILVA optó por el cumplimiento del mismo. ASÍ SE ESTABLECE.-
Ahora bien, vistas las actas que conforman el presente procedimiento, y adminiculando esta Juzgadora las pruebas traídas a los autos por las partes, se evidencia que el accionante tenía la obligación de pagar la cantidad de Trescientos Noventa Mil Bolívares (Bs.390.000,oo), en la forma establecida en la Cláusula Tercera del referido contrato de opción a compra-venta, de lo cual el accionante pago en calidad de ARRAS, la cantidad Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.150.000,oo) y mediante documento privado de fecha 13 de Marzo de 2.013, la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs.110.000,oo), cuyas cantidades serían imputadas al precio de la venta y visto que la parte demandada (vendedora) no dio cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Quinta del contrato objeto de cumplimiento; cuya obligación debió ser cumplida dentro del lapso de ciento ochenta (180) días para que se pudiera efectuar la protocolización del documento definitivo de venta, lo cual no hizo, resultando forzoso para quien aquí decide declarar con lugar la presente demanda en la parte dispositiva del fallo. Y ASÍ SE DECIDE.-
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por autoridad de la Ley, conforme a los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
1. Se declara CON LUGAR, la demanda por Cumplimiento de Contrato de Promesa de Compra-Venta, interpuesta por el ciudadano MANUEL GOUVEIA DA SILVA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-24.281.992, contra la ciudadana NEIBI DEL VALLE CARTAYA ECHEZURIA, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-12.820.792.
2. Se ordena a la demandada, ciudadana NEIBI DEL VALLE CARTAYA ECHEZURIA, antes identificada, a gestionar y tramitar todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes y que sean necesarios para la firma del documento definitivo de venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Público respectivo, consistente en un (01) apartamento destinado a Vivienda Principal, constituido por un apartamento distinguido con el número P1-4, y que forma parte del Edificio Venezuela, ubicado en el primer piso en la hoy Avenida Lander de Ocumare del Tuy, en el lugar denominado Santa Elena en Ocumare del Tuy Municipio Tomás Lander del Estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de SETENTA Y TRES METROS CON OCHENTA CENTRIMETROS CUADRADOS (73.80M2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada, principal del edificio; SUR: Con terrenos que son o fueron Municipales; ESTE: Casa y solar que es o fue de Encarnación Ravelo; y OESTE: Apartamento Número P-1.
3. De conformidad con lo pactado en el Contrato de Promesa de Compra Venta, el ciudadano MANUEL GOUVEIA DA SILVA, deberá pagar a la demandada al momento del otorgamiento de la escritura ante la Oficina de Registro respectiva, la cantidad de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs.130.000,oo), por concepto de pago de la cantidad restante del precio de venta convenido.
4. En caso de negativa de la Vendedora o demandada de otorgar el documento, la presente sentencia servirá de título de propiedad a favor del Compradora o demandante, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
5. Por haber sido vencida la parte demandada, se le condena en costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Publíquese Y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Tercero De Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, a los ocho (08) días del mes de agosto de dos mil catorce (2014) Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ
DRA. ARIKAR BALZA SALOM

EL SECRETARIO
ABG. MANUEL GARCÍA

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo las 2:30 p.m.

EL SECRETARIO
ABG. MANUEL GARCÍA