TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, CON SEDE EN LOS TEQUES.

EXPEDIENTE N° 14-9527

JUEZ: Dra. TERESA HERRERA ALMEIDA

SECRETARIA: Abg. LESBIA MONCADA.

PARTE DEMANDANTE: HÉCTOR JESÚS PERÉZ ÁLAMO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-8.676.711.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado LUÍS GERERDO TARAZONA CAMPOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 33.249.

PARTE DEMANDADA: LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V-11.728.291, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados FELIX HERRERA y JOSÉ VELAZCO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.193 y 15.563, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA (CUESTION PREVIA).

-I-

Se inició la presente causa por libelo de demanda presentado en fecha 14 de febrero de 2014, ante el Sistema de Distribución correspondiéndole conocer por sorteo de la demanda, a este Tribunal, con motivo de Desalojo, interpuesta el ciudadano HÉCTOR JESÚS PERÉZ ÁLAMO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-8.676.711, asistido de abogado, contra la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V-11.728.291, de este domicilio, alegando que: 1) En fecha 13 de julio de 2009, suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el Nº 37, Tomo 135, de los libros llevados por la referida notaria, versa dicho contrato en un apartamento destinado para vivienda familiar , que forma parte del Edificio Conjunto Comercial Residencial Yati, distinguido con las siglas B-114, situado en la Planta Undécima, de la Torre “B” del mencionado Edificio, ubicado en la ciudad de Los Teques, entre la prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, acompañó indicando medidas, linderos y demás especificaciones; que le pertenece según documento debidamente registrado; que en la cláusula Segunda del referido contrato “El plazo de duración (de dicho contrato) será de un (1) año de termino fijo, contados a partir del día 08 de junio de 2009, hasta el 08 día junio de 2010, no prorrogable, el cual sería notificado por lo menos con tres (03) meses de anticipación”…; 2) Que en fecha 12 de abril de 2010, notificó a la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, en su condición de arrendataria de la necesidad de la desocupación del inmueble de acuerdo a la ley de arrendamiento inmobiliarios basados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que la ocupe su hijo ANTHONY JOSETH PERÉZ ARAQUE, y a su vez la notifica que a partir de la fecha 13 de julio de 2010, el canon de arrendamiento tendría un incremento a MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), hasta la entrega formal del inmueble, notificación esta que se negó a firmar la arrendataria y es agregada a los autos, marcada con la letra “D”; 3) Que en fecha 25 de marzo de 2010, se notificó a la arrendataria, siendo que el contrato vencía en fecha 08 de junio de 2010, y estando en estado de morosidad no le correspondía la prorroga legal del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (derogada), debido al atraso de dos (02) mensualidades como lo indica la cláusula quinta del contrato, una vez más se le notificó la necesidad de ocupar el inmueble por su hijo ANTHONY JOSETH PERÉZ ARAQUE, notificación esta que se negó a firmar la arrendataria y es agregada a los autos, marcada con la letra “E”; 4) Que la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, en su condición de arrendataria, incumplió con su obligación principal que se refiere al pago del canon de arrendamiento establecido en la Cláusula Cuarta y en la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento, la falta de pago de los cánones de arrendamientos, lo cual trae como consecuencia la desocupación del inmueble por la situación de insolvencia que hasta la presente mantiene; 5) Que el contrato suscrito ante la notaría paso de ser determinado a indeterminado, siendo el canon de arrendamiento MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), y adeudaba los meses de noviembre, diciembre de 2012, y desde enero 2013 al diciembre de 2013, y los que se sigan venciendo; 6) Que la arrendataria a comienzo del 2013, realizó un depósito en su cuenta por un monto de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), lo cual representa dos (02) meses de cánones de arrendamientos, lo que no solventa la insolvencia; 6) Que realizó procedimiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, y por cuanto no hubo conciliación, dicha superintendencia habilitó la Vía Judicial, agregó a los autos resultas marcadas con la letra “K”; 7) Fundamentó su acción en la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento, en los numerales 1 y 2 del artículo 1592 del Código Civil y en los artículos 67 y numerales 1 y 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; 8) Acompañó al libelo de demanda pruebas documentales marcadas desde la letra “A” hasta la letra “J”; 9) Solicitó al Tribunal la desocupación del inmueble estando habilitada la vía judicial, demandó para que le haga la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, la entrega del inmueble que ocupa y es de su propiedad y lo desaloje de manera inmediata o se le condene a ello, y se condene al pago de costas y costos del proceso. Señaló como cuantía NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 9.500,00) equivalentes a OCHENTA Y OCHO CON SETENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (88.78 U.T.), Señaló domicilio para la práctica de la citación del demandado e igualmente señaló domicilio procesal.
En fecha 20 de febrero de 2014, previa consignación de los recaudos correspondientes, este Tribunal admitió la demanda; y se ordenó agregar a los autos los recaudos, y dictó despacho saneador conforme a lo establecido en el artículo 100 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En fecha 25 de febrero de 2014, compareció el ciudadano Héctor Pérez, asistido de abogado, presentó diligencia efectuado correcciones en los siguientes términos: “…El Petitorio. Pido al Tribunal conforme al artículo 91 de la presente Ley de acuerdo al numeral segundo y por ello demando El Desalojo del Inmueble de mi propiedad, en la necesidad justificada que tengo de que mi hijo ocupe el Inmueble, y para ello pido al Tribunal el Desalojo del Inmueble libre de personas y de bienes, ya suficientemente identificado y ubicado, y es por ello que demando el Desalojo del inmueble, y demando a la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.728.291, para que haga entrega del Inmueble que ocupa de mi propiedad, y lo desaloje de manera inmediata, y que sea condenada a ello por el Tribunal a la desocupación del mismo y condenada al pago de costas y costos del proceso. De esta manera subsanado la incongruencia entre los hechos narrados y el petitorio de la demanda de Desalojo y basado en derecho para ello en el artículo 91 numeral segundo (2do) de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En cuanto a la cuantía. De acuerdo a lo pautado en el artículo 98 eiusdem en Bs. 9.500,00, equivalentes a 74.80315 U.T….”
En fecha 26 de febrero de 2014, este Tribunal ordenó el emplazamiento de la parte demandada e igualmente fijó oportunidad para la celebración de la Audiencia de Mediación. Se ordenó librar compulsa respectiva, se dejó constancia que faltaban fotostatos para proveer.
En fecha 11 de marzo de 2014, compareció el ciudadano Héctor Pérez, asistido de abogado, presentó diligencia consignando fotostatos para la compulsa y citación de la demandada. En esta misma fecha el ciudadano Héctor Pérez, otorgó poder apud acta al abogado LUIS GERARDO TARAZONA CAMPOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 33.249, del poder otorgado la Secretaria del Tribunal dejó constancia.
En fecha 12 de marzo de 2014, la Secretaria del Tribunal dejó constancia de haberse librado compulsa de citación ordenada en auto dictado en fecha 26 de febrero de 2014.
En fecha 01 de abril de 2014, la Alguacil Temporal dejó constancia de haber recibido los emolumentos para gestionar la citación en fecha 11 de marzo de 2014.
En fecha 01 de abril de 2014, compareció el abogado LUIS TARAZONA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentando diligencia solicitando la habilitación del tiempo para la práctica de la citación correspondiente.
En fecha 02 de abril de 2014, este Tribunal habilitó el tiempo necesario para la práctica de la citación personal de la parte demandada.
En fecha 08 de abril de 2014, la Alguacil Temporal consignó recibo de citación sin firmar, en virtud de que la parte demandada, ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, recibió la compulsa y se negó a firmar el recibo de citación respectivo.
En fecha 15 de abril de 2014, compareció el abogado LUIS TARAZONA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentando diligencia solicitando a la Secretaria del Tribunal se traslade a la morada de la demandada, con el objeto de dar cumplimiento al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de abril de 2014, este Tribunal libró boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 28 de abril de 2014, la Secretaria del Tribunal dejó constancia de haberse trasladado a la morada de la demandada, ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, y haber dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de abril de 2014, compareció la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, asistida de abogado, otorgando poder apud acta a los abogados FELIX HERRERA y JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMIREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.193 y 15.563, respectivamente, para que la asistieran en el juicio, del poder otorgado la Secretaria del Tribunal dejó constancia.
En fecha 06 de mayo de 2014, tuvo lugar el acto de Audiencia de Mediación en la referida audiencia comparecieron los apoderados judiciales de ambas partes, y no habiendo conciliación alguna se acordó la continuación del procedimiento, en esta misma oportunidad se agregó a los autos escrito presentado por el apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 12 de mayo de 2014, compareció el abogado LUIS TARAZONA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentando escrito de alegatos, mediante la cual solicitó no se tome en cuenta el escrito agregado en la audiencia de mediación por resultar extemporáneo en esta etapa del proceso.
En fecha 22 de mayo de 2014, compareció el abogado JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMIREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentando escrito de contestación a la demanda constante de diez (10) folios útiles con anexos, en el referido escrito formula impugnación de copias simples consignadas pro la parte actora a su escrito de demanda; desconoce documentos; opone cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; indica hechos admitidos; rechazo y contradicción de hechos; y promueve pruebas.
En fecha 26 de mayo de 2014, compareció el abogado LUIS GERARDO TARAZONA CAMPOS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentando escrito constante de tres (03) folios útiles con anexos, mediante el referido escrito da contradicción de la cuestión previa opuesta.
En fecha 09 de junio de 2014, compareció el abogado JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMIREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentando escrito de promoción de pruebas a la cuestión previa opuesta, constante de un (01) folio útil sin anexos.

-II-

PUNTO PREVIO

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada en el Capítulo Tercero del escrito de contestación a la demanda opuso cuestión previa contenida en el Ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, actividad procesal absolutamente admisible, por aplicación de lo establecido en el primer aparte del Artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual se transcribe a continuación: “En la contestación de la demanda, el demandado podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes, establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el Capítulo III, Título I del Libro II del Código de Procedimiento Civil.” En consecuencia, corresponde a esta Juzgadora realizar el análisis de la cuestión previa promovida por el accionado, lo cual hace en los términos siguientes:

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 8° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA EXISTENCIA DE UNA CUESTIÓN PREJUDICIAL QUE DEBA RESOLVERSE EN UN PROCESO DISTINTO.
Afirma el apoderado judicial de la accionada en su contestación a la demanda que: “(…) Opongo a la demanda para ser resuelta “in limine litis”, esto es de previo pronunciamiento, LA CUESTIÓN PREVIA contenida en el Ordinal Octavo del artículo 346 del CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, en relación con el artículo 109 de la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, referida a la existencia de una CUESTIÓN PREJUDICIAL QUE DEBA RESOLVERSE EN UN PROCESO DISTINTO.
En efecto, a los solos efectos de que conste en las Actas del presente Expediente y, como CAUSA QUE IMPIDE LA CONTINUACIÓN Y, SUSTANCIACIÓN del presente procedimiento, opongo LA CUESTIÓN PREJUDICIAL QUE DEBE SER RESUELTA EN FORMA PREVIA, EN UN PROCEDIMIENTO DISTINTO, contenida en las Actas del Expediente N0. 30.099, que cursa por ante el Juzgado PRIMERO de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y, del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo de la acción judicial que, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA siguen, los ciudadanos HÉCTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO Y JASSEMIN ELENA DE PÉREZ, en contra de mí Representada.
En efecto, conforme se desprende de la lectura del Escrito Libelar en comento, se alega que en fecha 31 de octubre del 2.012, suscribieron con mi Mandante un CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA, por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el Nº 17, Tomo 315 de Los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública, mediante el cual se comprometieron a vender a mi Representada, quien se comprometía a comprar el Apartamento destinado para vivienda, que forma parte del Edificio Conjunto Comercial Residencial “Yati”, distinguido con las siglas B-114, situado en la planta undécima (11ma) de la Torre “B” del mencionado Edificio, ubicado en la ciudad de Los Teques, entre la prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, por la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000, 00) habiendo recibido de manos de “La Compradora”, la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) y, el saldo restante de, CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00) sería cancelado al momento de la protocolización del DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRAVENTA por ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectivo, con un préstamo que se estaba gestionando por ante una Entidad Bancaria de conformidad con lo establecido en la LEY DE REGIMEN PRESTACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, con un lapso de duración de NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS ININTERRUMPIDOS PRORROGABLE POR TREINTA (30) DÍAS MAS.
Conforme al Escrito Libelar, el término para el cumplimiento de las obligaciones, venció o se expiró en fecha 28 de febrero del 2.013 y, como no tenía constancia de que mi Mandante estuviese gestionando el crédito bancario, demanda LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA Y, LA EJECUCIÓN DE LA CLÁUSULA PENAL DEL MISMO, con lo cual, mi Mandante perdería la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) que entregó por concepto de arras, imputables a la negociación celebrada.
En la oportunidad de LA CONTESTACION DE LA DEMANDA, se niega el fundamento de la acción incoada, se invoca la existencia de las Resoluciones Números 124 del 05 de agosto del 2.011 y, 11 del 05 de febrero del 2.013, emanadas de la CONSULTORÍA JURÍDICA DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HABITAT, que resulta aplicables al presente caso y, se producen los recaudos y, elementos demostrativos de la aprobación del CREDITO BANCARIO solicitado al Operador Financiero BANCO DE VENEZUELA, BANCO UNIVERSAL, durante la vigencia del PLAZO FIJO DEL CONTRATO y, la Notificación oportuna realizada a LOS VENDEDORES, quienes expresaron su negativa de dar cumplimiento a su obligación, razón por la cual se RECONVIENE O CONTRADEMANDA a los ciudadanos HÉCTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO Y JASSEMIN ELENA DE PÉREZ, por vía de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA exigiendo DAR CUMPLIMIENTO a la obligación que asumieron de comprometerse expresa, inequívoca e irrevocablemente a vender a mi Representada, el citado Apartamento y, EN CONSECUENCIA PROCEDAN A OTORGAR EL RESPECTIVO DOCUMENTO DE COMPRAVENTA EN LA FORMA EN QUE FUERA PACTADO ORIGINARIAMENTE Y TRANSFIERAN LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE A MI REPRESENTADA, PREVIA ENTREGA DEL SALDO DEL PRECIO DE LA NEGOCIACIÓN.
Se destaca el hecho, de que “maliciosamente” los ciudadanos HÉCTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO Y JASSEMIN ELENA DE PÉREZ, no citan, mencionan o hacen referencia en su acción judicial de la existencia de la condición de Inquilina de mi Representada y, que tiene efectivamente ocupado el inmueble arrendado más de SEIS (6) AÑOS, CUATRO (4) MESES Y, SEIS (6) DÍAS de vigencia de la relación arrendaticia, en forma ininterrumpida y, continua.
Pues bien, de las citadas acciones judiciales se desprende con meridiana claridad que, la propiedad del inmueble arrendado, descrito y, deslindado en autos, se encuentra en estado de duda e incertidumbre, hasta tanto no sean resueltas con una Sentencia Definitivamente firme las mismas, puesto que de resultar ganancioso los ciudadanos HÉCTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO Y JASSEMIN ELENA DE PÉREZ, podrían concluir y, llevar a feliz término el procedimiento que nos ocupa, pero si por el contrario, mi Representada es declarada LA PROPIETARIA DEL INMUEBLE, carecería de todo sentido, continuar con la tramitación de la presente Causa, puesto que ya desaparece el interés de los Accionantes para lograr el DESALOJO DE MI REPRESENTADA.
Se desprende entonces de las consideraciones que anteceden y, de los documentos que se acompañan, cuyo contenido deja clara, notoria y, evidente existencia de los alegatos explanados, que la cuestión previa opuesta debe ser declarada CON LUGAR con todos los pronunciamientos de Ley y, así pido al Tribunal lo declare (…)”

RECHAZO Y CONTESTACIÓN A LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

Al respecto el apoderado judicial de la parte actora alego: “(…) PRIMERO: Estando dentro de los cinco (5) días establecidos en el artículo 351 ejusdem, procedo a contradecir en nombre de mi representado la cuestión previa opuesta en el Capítulo Tercero de la Contestación de la demanda, en cuanto a la cuestión previa en el artículo 346 ejusdem ordinal 8vo de la: “Prejudicialdad: La existencia de cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto”.
Señala la parte demandada, que a los efectos que conste en el expediente y como causa que impide la continuación y sustanciación del presente procedimiento, opone la cuestión prejudicial que debe ser resuelta en forma previa, en un procedimiento distinto, contenido en las actas del expediente 30.099 que cursa ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo de la acción que por resolución de contrato siguen los ciudadanos HÉCTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO Y JASSEMIN ELENA DE PÉREZ, en contra de su representado.
Seguidamente la parte demandada en este mismo Capítulo III de su escrito de contestación sigue argumentando sobre la cuestión previa alegada, sigue haciendo alegaciones que corresponden a otro procedimiento y que constituyen materia de fondo a resolver en ese expediente, estando y se encuentra el citado procedimiento ante ese juzgado signado con el Nº 30099 en estado de dictar sentencia.(…)”
Asimismo señala: “(…) Es evidente ciudadana Juez, que los requisitos para que exista la prejudicialidad en el caso que nos ocupa no se cumplen … Primero: La supuesta cuestión pendiente que requiere resolver en procedo (sic) distinto se refiere a UNA RESOLUCIÓN DE CONTRATO, es decir materia contractual, el cumplimiento o no de las obligaciones establecidas y contraídas por las partes en un contrato y en este caso un contrato de Opción de Compra-venta; el caso que nos ocupa se contrae al desalojo de vivienda de acuerdo a una ley especial de la material de arrendamiento siendo otro procedimiento y totalmente incompatible con el anterior no existe vinculación de acuerdo a los requisitos señalados. Es por ello que también en lo que atañe a la Resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta y su procedimiento ordinario nada tienen que ver con el procedimiento especial de desalojo. Y siendo requisito para que exista prejudicialidad y para la procedencia tiene que existir efectivamente una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción.
Es decir, la demanda por Resolución de Contrato de Compra-venta tramitada en otro proceso civil no guarda estrecha vinculación con este juicio de desalojo en el que se ventila lo concerniente a un contrato de arrendamiento, cuya relación arrendaticia no se encuentra subordinada a aquel litigio, puesto que comprende una relación jurídica substancial autónoma e independiente. Y por otro lado amen del dictamen o fallo del otro procedimiento no incide de manera alguna en este procedimiento de desalojo, debido a que solo se trata de resolver un contrato de Opción de compra-venta no define el arrendamiento y su desalojo.
Aunando más, en la opción de compra-venta citada por la parte demandada no se estableció un contrato de arrendamiento con opción de compra venta ambos contratos son autónomos diferentes y referente el primero a un compromiso de venta y el segundo es una relación arrendaticia, por lo tanto ambos procedimientos incoados son incompatibles uno de otro y no guardan relación alguna. Asimismo, igualmente no son los mismos litigantes en el proceso, en la demanda de Resolución de Contrato demandan los ciudadanos Héctor Jesús Pérez Álamo y Jassemin Elena de Pérez, (como lo señala la parte demandada en el escrito de contestación y la alegación de la cuestión previa) y la hoy demandada, en el procedimiento de desalojo en cambio en la demanda de Desalojo únicamente demanda el ciudadano Héctor Pérez, y es demandada la Arrendataria del inmueble propiedad de mi mandante. Evidentemente no son en ambos casos las mismas personas que conforman la litis.
Ahora bien, pese a que en autos quedó demostrado la existencia de una demanda por Resolución de contrato de compra-venta interpuesta ante el referido tribunal de primera instancia, no es menos cierto, que aquel proceso civil no constituye de acuerdo con la jurisprudencia pacífica y reiterada del Máximo Tribunal, una cuestión prejudicial que deba resolverse en un “proceso distinto”. Pues para que se declare procedente la cuestión previa bajo estudio y se suspenda el dictamen de la sentencia definitiva en el presente procedimiento especial, hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que deba influir en él, es necesario e imperioso que se trate de una controversia tramitada ante otro tribunal (jurisdicción Penal por ejemplo). Debido que lo que se tramita ante el tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil es una Resolución de Contrato la cual no guarda estrecha vinculación con este juicio de desalojo en el que se ventila lo concerniente a un contrato de arrendamiento, cuya relación arrendaticia no se encuentra subordinada a aquel litigio, puesto que comprende una relación jurídica substancial autónoma e independiente totalmente diferente. (…)”

Ante la cuestión opuesta, este Tribunal procede a determinar si la cuestión prejudicial opuesta existe, y se encuentra ligada al asunto de fondo debatido, que requiera de una decisión previa a la acción que se está tramitando. Para CABANELLAS, encontramos que este término deriva del latín “prae judicium” que significa antes del juicio, y, por PREJUDICIAL se entiende aquello que requiere decisión previa al asunto o sentencia principal. (Negrillas El Tribunal). Por su parte, HERNANDO DEVIS ECHANDIA, define la prejudicialidad como cuestión “sustancial autónoma que representa un necesario antecedente lógico jurídico de la resolución que debe adoptarse en la sentencia y que es indispensable resolver previamente por otra sentencia o providencia que haga sus veces, en proceso separado con valor de cosa juzgada ante el mismo despacho judicial u otro distinto, para que sea posible decidir sobre lo que es materia del juicio, sea civil o penal, razón por la cual debe ser suspendido hasta cuando aquella decisión se produzca”. (Negrillas El Tribunal). Para Ricardo Henríquez La Roche, “la prejudicialidad puede ser definida como el juzgamiento esperado, que compete a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (questio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. El punto imprejuzgado atañe a la causa presente, porque requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro juez; permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico real que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidoras del asunto.” (Código de Procedimiento Civil, tomo III, pág. 63). En este orden de ideas, Alsina expresa: “para que una cuestión tenga carácter prejudicial en sentido propio, debe fundarse en una relación substancial independiente de la que motiva la litis y cuyo conocimiento corresponda, por disposición de la ley o por la naturaleza jurídica de la cuestión y en juicio autónomo a otro tribunal, la decisión del cual deberá influir con efecto de cosa juzgada en la resolución final a dictarse respecto de aquella... Existe cuestión prejudicial cuando debe ser resuelta antes que la cuestión principal porque constituye un antecedente lógico de la sentencia.” (Negrillas El Tribunal). A este respecto, Leoncio Edilberto Cuenca Espinoza, en su obra Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil Ordinario, señala: “en otras palabras, existen dos relaciones jurídico materiales dependientes una de la otra; cuyo dispositivo por tener fuerza de cosa juzgada, tendrá que ser acogido en la sentencia respecto a la relación dependiente.”

La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha reiterado en fecha 25-06-2.002 con la ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFA PAOLINI, juicio Coronel Enrique J. Vivas Quinteros Vs. República de Venezuela, que se requiere para la existencia de una cuestión previa prejudicial pendiente, contenida en el ordinal 8 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “ a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil, b) Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquel cual se ventilara dicha pretensión; c) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del Juez Civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella…”. (Negrillas El Tribunal). Siendo de mencionar entre otras sentencias: Sentencia N° 456, de la Sala Político-Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia - caso Citicorp Internacional Trade Indemnity; otra sentencia del 13 de mayo de 1999; así como, sentencia de la Sala Política Administrativa, de fecha 21 de Noviembre de 1996, Ponente Magistrado Dr. ALFREDO DUCHARNE ALONZO, expediente número 12084, Sentencia número 0740, juicio Banco Provincial, S.A. Vs. Banco de Venezuela, S.A., dejó establecido lo siguiente: “…. Se entiende por prejudicialidad, toda cuestión que requiere ó exige resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal por estar ó hallarse éste subordinada a aquélla.”… (Negrillas El Tribunal). De modo pues, que la jurisprudencia patria exige que efectivamente exista un PROCESO JUDICIAL y que éste sea indisolublemente determinante en el proceso judicial en el cual se alega la prejudicialidad.

Establecido lo anterior, este Tribunal encuentra de las actuaciones y documentos traídos a los autos por el accionado para sustentar la cuestión previa opuesta, corre inserta copia certificada del Expediente N0. 30.099, que cursa por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y, del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo de la acción judicial que, por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta siguen, los ciudadanos HÉCTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO y JASSEMIN ELENA DE PÉREZ, en contra la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, en el que pretenden sea declarada la Resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta que suscribieron con la parte demandada en ese juicio ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, sobre el mismo bien inmueble, sobre el cual el aquí actor, pretende el desalojo, constituido por un Apartamento destinado a vivienda, que forma parte del Edificio Conjunto Comercial Residencial “Yati”, distinguido con las siglas B-114, situado en la planta undécima (11ma) de la Torre “B” del mencionado Edificio, ubicado en la ciudad de Los Teques, entre la prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. Así mismo, cursa auto de admisión de la referida demanda, de fecha 25 de abril de 2013; escrito de contestación de la demanda y reconvención interpuesta por la parte aquí demandada, ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, contra los ciudadanos HÉCTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO y JASSEMIN ELENA DE PÉREZ, por Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta, sobre el mismo bien inmueble antes mencionado, del cual el aquí actor, pretende el desalojo; auto de admisión de la reconvención de fecha 15 de octubre de 2013; y escrito de contestación a la reconvención interpuesta.

De lo antes expuesto este Tribunal encuentra que en el presente caso, la parte actora fue debidamente habilitada conforme a Resolución Nº 00710 de fecha 06 de noviembre de 2013, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a los fines de dirimir su conflicto ante los tribunales, en tal virtud interpone la presente demanda de desalojo contra la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, en consecuencia la parte actora pretende en este juicio, es el desalojo del inmueble que ocupa la parte accionada, ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, conforme a contrato de arrendamiento consignado por las partes contendientes en este juicio, por la parte actora a los folios 10 al 13 y por la parte demandada del folio 213 al 217 de este expediente, del inmueble constituido por un Apartamento destinado a vivienda, que forma parte del Edificio Conjunto Comercial Residencial “Yati”, distinguido con las siglas B-114, situado en la planta undécima (11ma) de la Torre “B” del mencionado Edificio, ubicado en la ciudad de Los Teques, entre la prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. De lo antes expuestos se evidencia que el presente juicio trata de un desalojo arrendaticio de vivienda, en el que no se discute la propiedad o titularidad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por lo que para decretar el desalojo o no, en el presente juicio, no se requiere ó exige decisión anterior y previa a la sentencia de lo principal en este juicio, sobre la declaratoria con o sin lugar de la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta, por no estar, ni hallarse subordinado el desalojo de la vivienda materia de este juicio, a la Resolución o no del Contrato de Opción de Compra Venta; así como tampoco, se requiere ó exige la declaratoria con o sin lugar del Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta, por no estar ni hallarse subordinado el desalojo de la vivienda, materia de este juicio, al cumplimiento o no de dicho contrato de opción de compra venta, en tal virtud, este Tribunal encuentra que para emitir pronunciamiento en este juicio, no tendría que esperar, la declaratoria con o sin lugar de las pretensiones de las partes en el otro proceso judicial, debido a que este juicio no requiere ó exige resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal en este juicio, por no estar ni hallarse éste subordinada a aquélla, en la que se discute la propiedad del inmueble. Y así se decide.

-III-

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; y de conformidad con los artículos 12, 242, 243, 346, 351 y 355 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, DECLARA SIN LUGAR, la Cuestión Previa, contenida en el Ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, la cual se refieren a: La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte accionada.
Para darle cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de esta sentencia.
De conformidad con lo establecido en el Artículo 251, ibídem, se ordena notificar a las partes de la presente decisión.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

Dada firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los cuatro (04) días del mes de agosto de dos mil catorce (2014), a los 204° años de la Independencia y 155° años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

Abg. TERESA HERRERA ALMEIDA

La Secretaria Temporal,

MARIA BANDES DE MATAMOROS

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, previo el anuncio de Ley, siendo las 11:00 de la mañana.
La Secretaria Temporal ,

THA/MBdeM
EXPTE N° 14-9527