TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y APDERADOS
PARTE DEMANDANTE: La Sociedad Mercantil “SUBO C.A.”, sociedad de comercio, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, en fecha 18 de noviembre de 1994, bajo el Nro. 34, Tomo 17-A, con R.I.F. J-30238430-3, representada por su presidenta ciudadana ANA ROSA GALVIS HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, abogada, titular de la cédula de identidad Nro V-11.018.917, de este domicilio y hábil.
APODERADAS DE LA PARTE DEMANDANTE: abogados MARTTA JANETH GARCIA DE SANCHEZ y CARLOS JULIO PERNIA DUQUE, inscritos en los Inpreabogados Nros 58.589 y 58.431.
PARTE DEMANDADA: Los ciudadanos CHARLES HERNAN RUBIO URIBE y TANIA JACQUELINE RUBIO URIBE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-15.080.525 y V-10.148.981, de este domicilio y hábil.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: El abogado JUSTINIANO HERRERA LENIS, colombiano, mayor de edad, titular de las cédula de identidad de residente Nro E-81.411.076, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 140.710, de este domicilio y hábiles.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE: Nro 8149-13.

I
ANTECEDENTES DEL CASO
La demanda objeto del presente fallo es del conocimiento de éste Tribunal en razón de ser recibido libelo de demanda proveniente del Juzgado distribuidor de expedientes en fecha diecisiete (17) del mes de septiembre del año dos mil trece (2013); la misma se encuentra referida a la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la Sociedad Mercantil “SUBO C.A.”, representada por su presidenta ciudadana ANA ROSA GALVIS HERNANDEZ, contra de los ciudadanos CHARLES HERNAN RUBIO URIBE y TANIA JACQUELINE RUBIO URIBE, por cumplimiento de contrato referido a la entrega de inmueble de dos locales comerciales por vencimiento de prórroga legal.

La demanda se fundamenta por parte de la demandante en las siguientes alegaciones:

.- que consta en contrato de arrendamiento celebrado de manera autentica con el demandante, que dio en arrendamiento a término fijo y por el lapso improrrogable de un año contado desde el 01 de septiembre de 2011, dos locales comerciales signados con los Nros. 04 y 05, situados en el Tercer piso del centro comercial Sucre, ubicados en la calle 5 entre carreras 9 y 10 de San Cristóbal, Estado Táchira, con un área de 39,90 mts2 y 43,95 mts2, constante cada uno de una sala de oficina y un baño.
.- que fue establecido el término del contrato como de un año fijo improrrogable, contado desde el 01 de septiembre de 2011 al 01 de septiembre de 2012, se indicó que por ninguna razón operaría la tácita reconducción y que de no celebrarse un nuevo contrato, sin necesidad de notificación alguna, la relación arrendaticia gozaba a partir del 02 de septiembre de 2012, de la prorroga legal, la cual venció el 01 de septiembre de 2013.
.- que la demandada arrendataria se comprometió a pagar mensualmente la suma de Bs. 1.400,oo más el I.V.A., para un total de Bs. 2.800,oo por los dos locales comerciales, y en caso de retraso se obligaba a pagar por cada día de demora en el pago, la suma de Bs. 30,oo más el cánon correspondiente. Así mismo el arrendatario se comprometió a pagar el último de cada mes la cuota de condominio.
.- que se estableció a cuenta del arrendatario el pago de los servicios de luz, aseo urbano, condominio y otros servicios públicos, obligándose a entregar los recibos cancelados y las solvencias por dichos conceptos al finalizar el contrato.
.- que el arrendatario recibió los inmuebles en perfectas condiciones de sanidad y habitabilidad, obligándose a devolverlos en el mismo buen estado y que así mismo se obligó a pagar por cláusula penal, por cada día de retraso del vencimiento del plazo en regar los inmuebles desocupados, la cantidad de Bs. 300,oo diarios hasta su definitiva entrega.
.- que en el contrato se establecieron las causales para pedir la resolución del contrato, lo relativo a las mejoras realizadas en el inmueble y la renuncia al cobro del derecho de punto comercial.
.- que en el contrato se constituyó como fiadora solidaria y principal pagadora de todas las obligaciones asumidas por el arrendatario a la ciudadana Tania Jacqueline Rubio Uribe.
.- que el arrendatario disfrutó de su prórroga legal en razón de que existió una relación arrendaticia desde hace tres años, con relación a la oficina signada con el Nro. 03 y de dos con relación a la oficina nro. 4, según contratos celebrados.
.- que por no ser posible la celebración de un nuevo contrato, la demandante emitió comunicación de fecha 29 de junio de 2012 a la demandada, comunicándole su voluntad de no prorrogar el contrato y notificando a su vez su derecho a la prórroga legal, desde el 02 de septiembre de 2012 al 01 de septiembre de 2013, de conformidad con lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, de la cual hizo pleno uso.
.- que el instrumento del cual deriva directamente el derecho deducido, es el último de los contratos de arrendamientos, autenticado en fecha 04 de noviembre de 20111, que comenzó a regir el 01 de septiembre de 2011 al 01 de septiembre de 2012, a partir de cuya extinción se inicia la prórroga legal, siendo los demás contratos, elementos probatorios de la data o antigüedad de la relación arrendaticia.
.- que habiendo vencido el plazo de la prórroga legal, y a pesar de las diligencias realizadas, a los fines de que el arrendatario haga entrega del inmueble completamente desocupado, solvente en los servicios públicos y en el mismo estado en que lo recibió, ello no se ha logrado; por ello demanda conforme al artículo 39 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal para que le sea entregado el inmueble y el pago de la suma de Bs. 300,oo diarios por cada día de retraso luego del vencimiento del plazo en la entrega del inmueble; reclama además el pago por concepto de cláusula penal y el pago de las costas procesales.
Peticiona medida de secuestro y estima su demanda en la suma de 44,86 unidades tributarias.

ADMISION DE LA DEMANDA
Riela al folio 55, Auto de admisión de la demanda, de fecha ocho (08) del mes de octubre del año dos mil trece (2013), ordenándose emplazar los ciudadanos CHARLES HERNAN RUBIO URIBE y TANIA JACQUELINE RUBIO URIBE, para que dentro del lapso de dos (02) días de despacho a la constancia en autos su citación de contestación a la demanda. (f. 55)

TRAMITES DE CITACION
Riela al folio 57, diligencia de fecha 14 de octubre de 2013, por la que la representación actora, señala consignar los emolumentos necesarios para la citación.
Al folio 58, riela diligencia de fecha 14 de octubre de 2013, por la que el alguacil señala haber recibido los medios necesarios para la citación de la demandada, en tal razón en fecha 22 de octubre de 2013, mediante auto se acuerda la citación de la demandada.
Consta en diligencia de fecha uno (01) del mes de noviembre del año dos mil trece (2013) (f. 60), suscrita por el alguacil adscrito a este despacho que en esta misma fecha se dirigió a la dirección suministrada por la parte y le fue imposible ubicar a los demandados (f. 60)
Al folio 61, mediante diligencia de fecha 05 de noviembre de 2013, la actora solicita la citación por carteles, lo cual se acuerda mediante auto de fecha 12 de noviembre de 2013.
Al folio 64, riela diligencia de fecha 19 de noviembre de 2013, por la que la secretaria señala haber fijado cartel de notificación en el domicilio de los co demandados.
A los folios 65 al 68 consta consignación de carteles de citación de los demandados y el desglose de los mismos.
Riela al folio 71, avocamiento de la juez Helga Rodríguez.
Consta al folio 72, diligencia de la demandada de fecha 09 de enero de 2014, solicitando el nombramiento de defensor Judicial.
Mediante auto de fecha 15 de enero de 2014 (f. 70), se designa como defensor Judicial al abogado Daniel Casique, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 143.718.
Según diligencia de fecha 28 de enero de 2014, el alguacil señala haber notificado al defensor designado. (f. 74)
Mediante diligencia de fecha 29 de enero de 2014, el abogado Justiniano Herrera Lenis, consigna poder que le otorgara el co demandado Charles Rubio Uribe.
Al folio 84, riela diligencia de fecha 30 de enero de 2014, por la que el defensor designado, abogado Daniel Casique Portillo, acepta el cargo de defensor ad littem
Mediante diligencia de fecha 30 de enero de 2014, el abogado Justiniano Herrara Lenis, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 140.710, señala que se da por citado en nombre del co demandado Charles Rubio Uribe.
Mediante diligencia de fecha 03 de febrero de 2014, la co demandada Tania Jacqueline Rubio Uribe, otorga pode apud acta al abogado Justiniano Herrera Lenis y solicita se revoque el nombramiento del defensor designado.
Mediante auto de fecha 30 de enero de2014, el Tribunal se abstiene de providenciar la revocatoria del defensor designado por cuanto el poder conferido por el co demandado Charles Hernán Rubio Uribe, no señala la facultad de darse por citado a su apoderado.
Mediante diligencia de fecha 10 de febrero de 2014, el co demandado Charles Hernán Rubio Uribe, señala darse por citado.

CONTESTACION DE DEMANDA
Riela a los folios 89 al 98 escrito de contestación a la demanda de fecha once (11) del mes de febrero del año dos mil catorce (2014), suministrada por los ciudadanos CHARLES HERNAN RUBIO y TANIA JAQUELIN RUBIO URIBE, debidamente asistidos, en la que señalan los siguientes alegatos de defensa:
.- que contradice en todos sus términos la demanda, por considerarla acomodaticia a los demandante, porque pretenden a través del procedimiento inadecuado de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, desconocer los derechos del inquilino y que los contratos se transformaron a tiempo indeterminado por hechos de los demandantes, como son: la firma inmediata de un nuevo contrato, sin haber cumplido el arrendador con la obligación de prórroga legal.
.- que existe el cobro indebido del arrendador de una garantía real al estipular tres meses de alquiler por adelantado, pagados a la firma del contrato, violando el artículo 21 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, ya que a su vez, la fianza también fue cubierta a través de la fiadora
.- que igualmente en el primer contrato, en la cláusula cuarta, el arrendador agregó una obligación inherente a la propiedad, como lo es el pago de condominio y así mismo lo hizo en los posteriores contratos.
.- señala que impugna la validez contractual de la obligación de pago de condominio, por no ser una obligación arrendaticia, por lo que solicita, que en virtud del disfrute y usufructo económico de cuatro años del arrendador, que el dinero pagado por el arrendatario y cobrado indebidamente, sea compensado como pago de cuotas de alquiler por los referidos locales.
.- que existen recibos de pago de servicios, efectuados a la Alcaldía y demás organismos, por lo que lo pagado por el arrendatario como condominio no es procedente.
.- que los contratos, en razón de los hechos narrados se convirtieron a tiempo indeterminado, por lo que la relación arrendaticia debe regirse por el artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios para terminar la relación arrendaticia.
.- que el primer contrato de arrendamiento iniciaba su prórroga legal el día 6 de septiembre del año 2010, beneficio que no ocurrió, ya que el arrendador decidió que se firmara un nuevo contrato de arrendamiento, el día 20 de octubre del año 2010, por un año fijo, hasta el año 2011, pero esta vez por las oficinas 304 y 305, por lo que invoca la nulidad del contrato e impugna su validez y que se determine que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado.
.- que en relación al tercer contrato de arrendamiento firmado el 04 de noviembre de 2011, se firmó 14 días de transcurrido la prórroga legal, por tanto el arrendador no cumplió nuevamente con su obligación de dejar transcurrir ese tiempo.
.- insiste en que la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado, e invoca la nulidad y validez de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento por ser contradictorias o confusas y que así solicita se declare por el Tribunal.
.- que en los contratos de arrendamiento se reúnen las siguientes características: variación del canon en los contratos, que en el primer contrato se indica un solo local y en los dos contratos siguientes, dos locales; fecha de inicio y término de la relación arrendaticia de los contratos, diferentes y contradictorias; en los contratos el arrendador no ha dado cumplimiento a otorgar la prórroga legal; que se solicitó dos garantías una contractual personal solidaria y otra extracontractual económica, cobrando actualizado su valor todos los años, violando la Ley y que hubo cobros indebidos de cuotas de condominio y fianza económica actualizada cada año.
.- que por lo anterior solicita se declare que la relación Inquilinaria es a tiempo indeterminado y la nulidad de las cláusulas segunda de los contratos, por confusas y contradictorias y la cláusula cuarta por su ilegalidad al cobrar lo indebido en virtud de las cuotas de condominio, violando el artículo 7 de la ley de arrendamientos inmobiliarios. Así mismo solicita se declare con lugar la impugnación de las cláusulas décima primera, décima tercera y décima segunda del contrato.
.- solicita se declare sin lugar la demanda por estar soportada en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y el procedimiento es inadecuado y que se declare el pago de lo indebido con la garantía real pagada extracontractualmente por concepto de condominio y que así mismo sea compensado lo pagado como cuotas o canones de arrendamiento y que las cantidades sean indexadas.
.- que se determine el valor real de la demanda en razón de que el demandado está solicitando el pago de la suma de Bs. 300,oo diarios y es irrisoria la cantidad que se pretende cobrar y que se estipule como mínimo en 501 unidades tributarias la estimación de la demanda.

II
MOTIVACION DE HECHO Y DE DERECHO

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, pasa este Tribunal a decidir, con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y realizando a título de prolegómeno al fallo, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que fue planteada la controversia, para el establecimiento del hecho controvertido y para posteriormente señalar la correspondencia de la carga de la prueba en la litis y la verificación de la subsunción en la norma legal pertinente para decidir o no sobre la procedencia de la acción.

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA
Señala la representante de la accionante los siguientes alegatos:
Que consta en contratos celebrados de manera autentica con el demandante, que dio en arrendamiento a término fijo y por el lapso improrrogable de un año, contado desde el 01 de septiembre de 2011, dos locales comerciales signados con los Nros. 04 y 05, situados en el Tercer piso del centro comercial sucre, ubicados en la calle 5 entre carreras 9 y 10 de San Cristóbal, Estado Táchira, con un área de 39,90 mts2 y 43,95 mts2, constante cada uno de una sala de oficina y un baño.

Así mismo arguye que establecido el término del contrato como de un año fijo improrrogable, hasta el 01 de septiembre de 2012, se indicó que por ninguna razón operaría la tácita reconducción y que de no celebrarse un nuevo contrato, sin necesidad de notificación alguna, la relación arrendaticia gozaba a partir del 02 de septiembre de 2012, de la prorroga legal, la cual venció el 01 de septiembre de 2013 y que el arrendatario recibió los inmuebles en perfectas condiciones de sanidad y habitabilidad, obligándose a devolverlos en el mismo buen estado y que así mismo se obligó a pagar por cláusula penal, por cada día de retraso del vencimiento del plazo en regar los inmuebles desocupados, la cantidad de Bs. 300,oo diarios hasta su definitiva entrega.

Señala igualmente que el arrendatario disfrutó de su prórroga legal en razón de que existió una relación arrendaticia desde hace tres años, con relación a la oficina signada con el Nro. 03 y de dos con relación a la oficina nro. 4, según contratos celebrados y que por no ser posible la celebración de un nuevo contrato, la demandante emitió comunicación de fecha 29 de junio de 2012 a la demandada, comunicándole su voluntad de no prorrogar el contrato y notificando a su vez su derecho a la prórroga legal, desde el 02 de septiembre de 2012 al 01 de septiembre de 2013, de conformidad con lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, de la cual hizo pleno uso, derivándose directamente el derecho deducido del último de los contratos de arrendamientos, autenticado en fecha 04 de noviembre de 20111, que comenzó a regir el 01 de septiembre de 2011 al 01 de septiembre de 2012 y que habiendo vencido el plazo de la prórroga legal, y a pesar de las diligencias realizadas, a los fines de que el arrendatario haga entrega del inmueble completamente desocupado, solvente en los servicios públicos y en el mismo estado en que lo recibió, ello no se ha logrado.

Finalmente indica que por ello demanda conforme al artículo 39 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal para que le sea entregado el inmueble y el pago de la suma de Bs. 300,oo diarios por cada día de retraso luego del vencimiento del plazo en la entrega del inmueble, luego del 02 de septiembre de 2013, por concepto de cláusula penal y el pago de las costas procesales.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
La parte demandada contradijo en todos sus términos la demanda, señalando que la misma era acomodaticia a los intereses de los términos demandantes, al desconocer los derechos inquilinarios, rechaza el alegato en relación al tiempo de vencimiento que fue acordado en el contrato de arrendamiento, ya que el mismo fue prorrogado varias oportunidades, y se convirtió en indefinido; de igual manera alegó que la parte actora violentó la ley por cuanto solicito fianza o garantía para los efectos legales, exigiendo dos (02), una contractual personal solidario y otra extra-contractual económica, y el cobro indebido a pagos de condominio, fianza económica o garantía real.

Solicita se declare sin lugar la demanda por estar soportada en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y ser el procedimiento inadecuado y que se declare el pago de lo indebido con la garantía real pagada extracontractualmente por concepto de condominio y que así mismo sea compensado lo pagado como cuotas o canones de arrendamiento y que las cantidades sean indexadas.

DELIMITACION DEL HECHO CONTROVERTIDO Y CARGA DE LA PRUEBA
En la presente causa, precisa quien juzga, se pretende que la demandada cumpla con la obligación de entregar el inmueble que ha ocupado como arrendataria; inmueble integrado por dos locales comerciales, ello en razón de que finalizado el término de duración del contrato de arrendamiento, disfrutó de la prorroga legal. Esta circunstancia es negada rechazada por la demandada, quien señala que la acción es improcedente por tratarse de contratos de arrendamiento que se transformaron a tiempo indeterminado y que además existe nulidad en las cláusulas contractuales por acumulación de garantías, aunado al hecho de que la demandada ha realizado pagos ilegales por condominio, lo cual debe ser compensado con canones arrendaticios. No resulta entonces controvertido en la causa la existencia de una relación arrendaticia, siendo objeto de prueba en consecuencia ante el rechazo de la demanda, la demostración por parte de la accionada que los contratos se trasformaron a tiempo indeterminado, siendo a cargo de la actora, para que pueda resultar victoriosa en la contienda judicial el demostrar que la relación arrendaticia se extinguió y que finalizada la misma la arrendataria disfrutó de la prorroga legal.

Todo lo anterior por cuanto la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, correspondiendo a la parte demandante la prueba de los hechos alegados en su libelo de la demanda a los fines de que su acción pueda prosperar; ello con atención al principio conocido en doctrina como carga de la prueba, el cual se encuentra expresamente consagrado no solo en el Código Sustantivo General Civil sino también en nuestro ordenamiento Jurídico Procesal Civil general, en los siguientes artículos

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...”
Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“…Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas…”.-

Así las cosas, se analizan las pruebas que pertenecen al proceso a objeto de verificar de las mismas, con atención al establecimiento de la carga probatoria en establecida en la presente causa, la veracidad de las alegaciones o de la defensa de la accionada, centrado el quid del asunto litigioso, como se indicó, a la verificación de la pretensión del cumplimiento de un contrato de arrendamiento de naturaleza temporal determinada en el sentido de que vencido su término, disfrutó el arrendatario de la prórroga legal.

Consta a los 06 al 07, copia simple de documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha veintisiete (27) de abril del año mil novecientos noventa y cinco (1995), bajo el Nro 31, Tomo 1, Protocolo 3, el cual fue aportado en copia simple, previa confrontación con su original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar el aporte del bien inmueble que se realiza a la empresa demandante del bien inmueble objeto de la pretensión.
.- A los folios 08 al 20, copia simple previamente confrontada con original de documento de Condominio, Protocolizado ante la oficina subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal Estado Táchira, bajo el Nro 01, Tomo 003, Protocolo Primero, Folio 1/14, correspondiente al primer trimestre de fecha diecinueve (19) de enero del año dos mil (2000); instrumental que se valora como documento público conforme al artículo 1363 del Código Civil, para demostrar la constitución de un condominio que rige al inmueble objeto de la pretensión de cumplimiento de contrato.
.- a los folios 26 al 31 riela copia certificada de documento constitutivo estatutario de la empresa demandante SUBO, C.A., registrado ante la Oficina del Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 18 de noviembre de 1994, inscrita bajo el Nro. 34, Tomo 17-A. Documental que se valora como documento público, conforme a lo indicado en el artículo 1363 del Código Civil para demostrar la personalidad juridica de la demandante y la dirección y administración de la misma.
.- a los folios 33 al 36, riela copia certificada de acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil demandante, la cual se encuentra inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero del Estado Táchira en fecha diez 10 de junio de 2008, bajo el Nro. 20, Tomo 11-A. Esta documental se valora como documento público, conforme a lo indicado en el artículo 1363 del Código Civil para demostrar la realización de una asamblea de accionistas de la empresa en mención con la aprobación de los puntos en la misma indicados.
.- Consta a los folios 37 al 39, contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de la litis, sobre los locales números 304 y 305, objetos de la demanda de cumplimiento de contrato, el cual se encuentra autenticado ante la Notaría pública Primera de San Cristóbal, de fecha 04 de noviembre de 2011, inserto bajo el Nro. 9, Tomo 350. Esta documental presentada en copia certificada se valora conforme a lo indicado en el artículo 1363 del Código Civil, como documento legalmente reconocido, demostrativo de la celebración de un contrato de arrendamiento entre la empresa Mercantil SUBO, C.A. y el demandado Charles Hernán Rubio Uribe, el cual versa sobre un inmueble ubicado en la calle 5, entre carreras 9 y 10, tercer piso del centro comercial sucre, de esta ciudad de San Cristóbal, con fecha de vigencia de un año, contado del 01 de septiembre de 2011 al 01 de septiembre de 2012, condicionado a que de no celebrarse un nuevo contrato, y sin necesidad de notificación alguna, la relación arrendaticia gozaba del beneficio de prórroga legal. Igualmente se encuentra pactado en el contrato en mención, una cláusula penal por la suma de Bs. 300,oo diarios, por cada de día de retraso en la entrega del inmueble. Igualmente consta en el contrato la fianza asumida por la co demandada Tania Jacqueline Rubio Uribe.
.- Consta a los folios 44 al 46, contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de la litis, sobre los locales números 304 y 305, objetos de la demanda de cumplimiento de contrato, el cual se encuentra autenticado ante la Notaría pública Primera de San Cristóbal, de fecha 20 de septiembre de 2010, inserto bajo el Nro. 14, Tomo 232. Esta documental presentada en copia certificada se valora conforme a lo indicado en el artículo 1363 del Código Civil, como documento legalmente reconocido, demostrativo de la celebración de un contrato de
.- Consta al folio 53, documental privada de fecha 29 de junio de 2012, con firmas de la representante legal de la empresa demandante y la demandada. Esta documental privada no fue de manera alguna desconocida por la demandada, en tal razón adquiere el valor de documento tenido como legalmente como reconocido para demostrar el hecho material de lo indicado en tal documental, en especial que la demandante notificó al demandado su voluntad de no prorrogar el contrato, solicitando la entrega del inmueble y que a partir del 02 de septiembre de 2012, comenzaba el disfrute de la prórroga legal, venciendo la misma el día 01 de septiembre de 2013.
A los folios 100 y 101 se promueve, mérito del libelo de demanda, el cual no se aprecia como medio de prueba en si, ya que el libelo de demanda y la contestación no son en si medios probatorios, sino actas del proceso que fijan los límites de la controversia.
.- contratos de arrendamiento, de fechas 15 de septiembre de 2009, 20 de septiembre de 2010, y 04 de noviembre de 2011, los cuales se señala, ya fueron objeto de análisis y valoración.
.- copia de documento de propiedad del inmueble, protocolizado por ante el antiguo Registro del Distrito San Cristóbal del Estado Táchira. Se indica el análisis previo de esta documental por lo que se valora el valor previamente otorgado.
.- comunicación privada de fecha 29 de junio de 2012. Se indica que igualmente esta comunicación fue objeto de análisis previo, por lo que se ratifica el valor otorgado.
.- Al folio 102, consta promoción de contratos de arrendamiento de fechas 15 de septiembre de 2.009, 20 de octubre de 2010, y 04 de noviembre de 2011, contratos que se indica, ya resultaron analizados y valorados.
A los folios 120 y 121, rielan copias de documentos privados, los cuales no son objeto de valoración, ya que según la interpretación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo son admisibles en juicio, la copia simple de documentos públicos, reconocidos o tenidos legalmente como reconocidos.
A los folios 123 al 134, riela documento del régimen de condominio establecido para el inmueble objeto de la demanda. Se indica la valoración previa de esta documental y se indicará lo pertinente de la misma en cuanto al fondo de la controversia, al momento de la conclusión probatoria.
.- recibos de pagos de los servicios públicos que rielan de los folios 136 al 146, se indica, no son objeto de valoración por cuanto en la presente causa, se discute si la demandante obra acertadamente en derecho al demandar la entrega del inmueble por haber finalizado el lapso contractual y disfrutar la demandada de la prórroga legal.
.- recibos de pago y gastos de condominio que rielan a los folios 153 al 165. Los mismos no son objeto de valoración por no guardar pertinencia con el fondo controvertido.
.- al folio 170, riela comunicación privada de fecha 11 de agosto de 2010. Se indica que la misma no es objeto de valoración, ya que según la interpretación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo son admisibles en juicio, la copia simple de documentos públicos, reconocidos o tenidos legalmente como reconocidos.
.- al folio 170 al 197, rielan copias de facturas de pago de alquiler. Se indica que las mismas no son objeto de valoración, ya que el hecho de la solvencia del arrendatario demandado no es punto controvertido en la presente causa.

Analizadas las actas que conforman el presente litigio, se indica a manera de razonamiento para la resolución de la controversia, lo siguiente:

Establecido como fue que la controversia viene delimitada en la petición de la entrega de dos (02) inmueble de uso comercial por la extinción del término contractual y el disfrute de la prórroga legal por parte del arrendatario, se tiene que éste alegó que la relación contractual se transformó a tiempo indeterminado por lo que el procedimiento era inaplicable; con base a esa defensa, se deberá proceder al análisis de la naturaleza de la relación arrendaticia.

Al respecto se tiene que el último contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia interpartes fue autenticado en fecha 04 de noviembre de 2011, comprendiendo el mismo a los inmuebles objeto de la pretensión y con vigencia de un año fijo improrrogable, contado desde el 01 de septiembre de 2011 al 01 de septiembre de 2012, igualmente se tiene que según el documento privado que riela a los folios 53 y 54 que el arrendador propietario notificó al arrendatario de la no prórroga de la relación arrendaticia en fecha 29 de julio de 2.012, operando el desahucio. En tal razón se puede indicar que el arrendador dio por terminada la relación arrendaticia, y en consecuencia finalizó el término contractual, por ende no se produjo la indeterminación de la relación arrendaticia, con lo cual debe declararse que la naturaleza de la relación arrendaticia para el presente caso es a tiempo determinado en donde es procedente solicitar el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término contractual, siempre y cuando se cumpla que el arrendatario disfrute de la prorroga legal conforme a la indicación normativa pertinente. Así queda establecido.

En el mismo orden de ideas se tiene que finalizado el lapso contractual por la expresa manifestación de voluntad de la arrendadora, comenzaba para el arrendatario el disfrute de la prorroga legal, la cual para el presente caso era conforme al contenido del artículo 38, literal b) de la Ley de arrendamientos (vigente para locales comerciales) de un (01) año, ya que la duración de la relación arrendaticia no excedió de cinco años, por haberse iniciado para el local Nro. 305, en fecha 15 de septiembre de 2009 y para el local 304 en fecha 15 de septiembre del 2010 y finalizado, como ya se indicó en fecha 29 de junio de 2012. Así se establece.

Finalizado el disfrute de la prorroga legal de un año por parte del arrendatario en fecha 02 de septiembre de 2012, se tiene que debía el mismo hacer entrega del inmueble en fecha 01 de septiembre de 2013 y en esa misma fecha nacía para el arrendador demandante el derecho a solicitar judicialmente el cumplimiento del contrato de arrendamiento, lo cual formalmente intenta en fecha 17 de septiembre de 2.013. Así se establece.

La prorroga legal, -se ha indicado-, es obligatoria para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, y opera de pleno derecho, por tanto no requiere ninguna notificación para que se produzca, por tanto luego del disfrute de la prorroga legal, nace para el arrendador el derecho de solicitar, conforme al artículo 39 de la ley arrendaticia que el arrendatario cumpla con su obligación de entregar el inmueble arrendado y en caso de no hacerlo, el arrendador quedaba facultado para hacer ese requerimiento judicialmente, como efectivamente lo hizo.

Igualmente se ha señalado que la prórroga legal es un derecho beneficio otorgado por el legislador al arrendatario a la finalización de un contrato celebrado a tiempo determinado, condicionado a que éste se encuentre ejecutado las obligaciones pactadas y por el tiempo máximo según la duración de la relación arrendaticia. Es de orden público relativo, dado que si bien es obligatorio para el arrendador, es potestativo para el arrendatario.

Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, quedaban el demandante arrendador en este juicio, facultadas para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” y así, consta de autos, fue efectivamente realizado. Igualmente es menester señalar, que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.

En cuanto a la defensa del accionado de la solicitud de nulidad del contrato, debe señalarse que el acuerdo de voluntades plasmado en los contratos, por el hecho de aumentarse el canon arrendaticio, el pago de condominio y el pago de servicios públicos no es causal de nulidad, por que así contractualmente fue establecido de manera libre y autónoma por las partes. En igual sentido se tiene que debió el demandado reconvenir a la demandante por el efecto de establecerse una cláusula de fianza y exigir una garantía real, como alega, además de demostrar fehacientemente el pago de la garantía real, por cuanto las documentales que soportan esa alegación fueron desechadas por cuanto se trata de documentales promovidas en copia simple. Así se establece.

De lo anterior se tiene que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, por lo que se crea en este juzgador plena convicción de que la presente demanda deberá ser declarada con lugar en el sentido de que la demandada deberá entregar el inmueble por haber finalizado el término contractual y haber disfrutado de la prórroga legal y así será indicado de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Así se decide.

Igualmente resulta ajustado al presente caso, el pago reclamado por la accionante del pago de la suma de Bs. 300,oo diarios por cada día de retraso en la entrega del inmueble desde el 02 de septiembre de 2013 a la fecha de sentencia definitivamente firme, ya que ello fue establecido en la cláusula séptima del contrato y así se permite por la previsión normativa del artículo 28 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios vigente para el momento de la interposición de la presente demanda. Así se decide.

III
DISPOSITIVA

En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentada por La Sociedad Mercantil “SUBO C.A.”, representada por su presidenta ciudadana ANA ROSA GALVIS HERNANDEZ, contra los ciudadanos CHARLES HERNAN RUBIO URIBE y TANIA JACQUELINE RUBIO URIBE.

SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada ciudadanos CHARLES HERNAN RUBIO URIBE Y TANIA JACQUELINE RUBIO URIBE, en hacer entrega al demandante, La Sociedad Mercantil “SUBO C.A.”, representada por su presidenta ciudadana ANA ROSA GALVIS HERNANDEZ, el inmueble objeto de la presente demanda, el cual se encuentra representado por dos locales comerciales signados con los números 04 y 05, situados en el tercer piso del centro comercial Sucre, ubicados en la calle 5, entre carreras 9 y 10 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, en las mismas condiciones en que fue recibido, inmuebles que ocupa como arrendatario.

TERCERO: SE CONDENA a la demandada ciudadanos CHARLES HERNAN RUBIO URIBE Y TANIA JACQUELINE RUBIO URIBE, al pago de la suma de Bs. 300,oo diarios por cada día de retraso en la entrega del inmueble desde el 02 de septiembre de 2013 a la fecha de sentencia definitivamente firme.

CUARTO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales.

Publíquese, regístrese, notifíquese a las partes y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los cuatro (04) días del mes de Agosto de dos mil doce (2014). AÑOS: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

El Juez Temporal,

Juan José Molina Camacho
La Secretaria,

Zulimar Hernández Méndez

En la misma fecha siendo las 11:00 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nro. 251

Exp. Nro 8149-13.
JJMC/Tapias