EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA


Expediente No. 14-8407.

Parte demandante reconvenida: Ciudadana GLEYVE YAMILET REY VARGAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-12.828.225.

Apoderados Judiciales: Abogados José Jesús Rivero Burgos Y Erika Adriana Visquel Castro, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 91.452 y 86.358, respectivamente.

Parte demandada reconviniente: Ciudadana KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PÉREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.941.345.

Apoderada Judicial: No consta en autos.

Motivo: Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta.

Capítulo I
ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el Abogado José Jesús Rivero Burgos, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana GLEYVY YAMILET REY VARGAS, contra la sentencia dictada en fecha 27 de marzo de 2014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara sin lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, incoara la ciudadana GLEYVE YAMILET REY VARGAS, contra la ciudadana KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PÉREZ, y con lugar la reconvención que por Resolución de Contrato incoara la representación judicial de la parte demandada Abogada Luisa Elena López Quijada, contra la parte demandante.

Recibidas las actuaciones, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 21 de abril de 2014, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la presente fecha a los fines de que las partes presentaren sus respectivos escritos de informe, constando en autos que en fecha 27 de mayo de 2014, la representación judicial de la parte demandante hizo uso de su derecho, por lo que a partir de la presente fecha, exclusive, comenzó a correr el lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de observaciones.

Mediante auto de fecha 11 de junio de 2014, vencidas las horas de despacho y el lapso de ocho (08) días fijados para que las partes presentaran sus respectivos escritos de observaciones, se declara concluida la sustanciación de la presente causa dejándose expresa constancia que a partir de la presente fecha, exclusive, la presente causa entró en el lapso de sesenta (60) días calendario para dictar sentencia.

Por auto de fecha 12 de agosto de 2014, y vencido el lapso para dictar sentencia, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, difirió el referido acto para dentro de los diez (10) calendarios siguientes a la presente fecha.

Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa, en fecha 23 de noviembre de 2011, la representación judicial de la parte demandante alegó entre otras cosas, lo siguiente:

Que demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento y el cumplimiento del contrato de opción de compra venta a plazo, celebrados entre la parte actora y la ciudadana NORMA XIOMARA BRICEÑO DE HERNÁNDEZ.

Que la demandante celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana NORMA XIOMARA BRICEÑO DE HERNÁNDEZ, sobre el inmueble distinguido como casa No. 43, ubicada en la Urbanización Colinas de Guatire, Ciudad Residencial Las Rosas, Parcelas A1, A21 y A22, en la jurisdicción de Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, actuando en su condición de apoderada judicial de la ciudadana KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PÉREZ, quien es propietaria del inmueble, facultades que constan en el poder autenticado ante el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela en la ciudad de Miami, Estados Unidos de América, en fecha 02 de septiembre de 2010, quedando anotado bajo el No. 519, folios 1.123 al 1.125,tomo 108, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda.

Que debido a lo antes señalado, ambas ciudadanas celebraron el mencionado contrato de arrendamiento del inmueble antes identificado, cumpliendo cabalmente con todas las cláusulas del contrato suscrito en fecha 26 de octubre de 2010.

Que el 22 de agosto de 2011, la demandante fue sorprendida de su buena fe por las ciudadanas NORMA XIOMARA BRICEÑO DE HERNÁNDEZ y KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PÉREZ, debido a que fue desalojada por vía arbitraria del inmueble que venía ocupando en forma pacífica, continua e ininterrumpida y de buena fe, como inquilina, observando en ese momento que la reja principal del inmueble estaba dañada y que habían desprendido todos los candados y cerraduras que se habían colocado a los fines de proteger el inmueble y los bienes de la parte actora.

Que en la mencionada fecha, el bien estaba ocupado por varias personas, quienes no le permitieron la entrada al inmueble y le manifestaron que ya no podía entrar al inmueble, debido a que la propietaria, la arrendadora y su sobrina, y unos amigos se apoderaron del mismo, sin previo aviso ni notificación alguna por medio de un órgano jurisdiccional en materia de arrendamiento.

Que le fue imposible llegar a un acuerdo para que se le permitiera la entrada al inmueble, por lo que solicitó ayuda policial a los fines de requerir protección y le fue imposible que le restituyeran su derecho como inquilina por esa vía, así como los derechos de los niños, niñas y adolescentes, por tratarse de una institución de educación preescolar.

Que debido a esa situación se vio en la necesidad de ejercer un Amparo Constitucional por Vía de Hecho, ante el Juzgado de la causa, en el cual se probó la rotura, perturbación y el cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la arrendadora, declarándose con lugar el amparo y ordenándose en fecha 06 de septiembre de 2011, al Tribunal de Ejecución de Medidas del Municipio Plaza y Zamora de esta Circunscripción Judicial, el restablecimiento de los derechos del contrato y cese de la perturbación a la inquilina.

Que la parte actora recurrió al Tribunal del Municipio Zamora para realizar el pago de los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes, como lo dispone el contrato de arrendamiento en su cláusula cuarta, en virtud de la conducta irreversible de la arrendadora de no recibir los mismos, así como la rotura y la negativa de continuar perturbando y violando el contrato de arrendamiento y querer mantener el desalojo arbitrario.

Que la arrendadora llegó al acuerdo de vender a la parte actora el inmueble arrendado, el cual sería vendido por la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00), cancelándose en dos partes, la primera por la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) y la segunda parte por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00).

Que el 27 de abril de 2011, se fijó la fecha para celebrar el contrato de opción de compra venta a plazo, el cual quedó autenticado y se dejó constancia que estuvieron presentes en el acto las ciudadanas GLEYVE YAMILET REY VARGAS y NORMA XIOMARA BRICEÑO DE HERNÁNDEZ, entregando la demandante a la arrendadora, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), para asegurar la negociación, fijándose en este contrato la oportunidad para efectuar la venta por ante el Registro.

Que en fecha 19 de septiembre de 2011, irrumpió la posesión continua, pacífica e ininterrumpida de buena fe que venía ejerciendo la parte actora, desalojándola en forma arbitraria, desprendiendo candados, cerraduras, puerta principal del inmueble y por vía forzosa se posesionó del inmueble, violando los documentos que para esa fecha estaban vigentes.

Que la demandante hizo varias llamadas a la arrendadora, quien le manifestó que no firmaría ningún documento, ya que el inmueble había aumentado de precio, indicándole que este sería por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) más, y que si no aceptaba el aumento, no le vendería y llevarían el caso ante tribunales.

Que ante esa situación, la parte actora manifestó que no era ese el acuerdo al que habían llegado en el documento de opción de compra venta, ya que había solicitado un préstamo al Banco de Venezuela y al Banco Mercantil por la cantidad que le adeudaba y no tenía la posibilidad de conseguir el monto extra que ahora le exigía.

Que la opcionante vendedora tomó la decisión de sacar del inmueble a la parte actora de forma arbitraria, viendo la oportunidad de que el colegio no tenía actividades escolares, dejando sin efecto ambos contratos, el de arrendamiento y el de opción de compra venta.

Fundamentó su demanda en los artículos 1.264, 1.159, 1.133, 1.137, 1.167, 1.160, 1.142 y 1.163 del Código Civil.

Que igualmente, demuestra la obligación del vendedor que se encuentra en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta.

Que estima su demanda en la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00), por los daños y perjuicios ocasionados a la demandante.

Que por todo lo anteriormente expuesto, es que demanda formalmente en este acto, por el cumplimiento del contrato de opción de compra venta y subsidiariamente, la cláusula sexta penal y cuarta a la ciudadana NORMA XIOMARA BRICEÑO DE HERNÁNDEZ, quien es la vendedora del inmueble objeto de la controversia.

Que solicita, con el objeto de que no se le sigan causando daños irreparables, se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble ya identificado, de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 588 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, y se oficie lo conducente al correspondiente Registro Subalterno Inmobiliario.

Que insta a la parte demandada para que convenga o en su defecto sean condenados en subrogarle en la compra del inmueble ubicado en la Urbanización Las Colinas de Guatire, Ciudad Residencial La Rosa, parcelas A1, A21 y A22, en jurisdicción de la Parroquia Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, Casa 43.

Que en caso de que la demandada no convenga al petitorio de su demanda, solicita que la sentencia definitiva dictada le sirva como título de propiedad, en cuya fecha y oficina de Registro, pagará el precio de venta fijado en la suma de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00).

Por último, solicitó que la parte demandada fuere condenada al pago de las costas de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante escrito de reforma de la demanda, presentado en fecha 27 de junio de 2012, la parte actora alegó lo siguiente:

Que demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta a plazo a la ciudadana KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PÉREZ, en su condición de propietaria y vendedora del inmueble identificado en autos.

Que la demandante se encontraba en la búsqueda de un inmueble para alquilarlo o en su defecto comprarlo, logrando celebrar con la demandada un contrato de opción de compra venta a plazo, dando a la compradora la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), como inicial, quedando pendiente el pago de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00).

Que desde la fecha en que se celebró el contrato, las partes respetaron las obligaciones contraídas, pero en fecha 19 de septiembre de 2011, las ciudadanas KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PÉREZ y NORMA XIOMARA BRICEÑO DE HERNÁNDEZ y otras personas, desalojaron por vía forzosa y arbitraria el inmueble que venía poseyendo la demandante desde las fechas de ambos contratos, el primero como inquilina y el segundo como compradora.

Que por las razones mencionadas, ejerció acción de Amparo Constitucional ante el Tribunal de la causa, el cual fue declarado con lugar.

Que así quedó demostrado el cumplimiento del contrato de opción de compra venta a plazo, celebrado por las partes de este proceso.

Finalmente, solicitó que la reforma fuere agregada a los autos, sustanciada y admitida, con todo el pronunciamiento de Ley y que se mantenga la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar decretada por el A-quo.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, mediante escrito de fecha 06 de agosto de 2013, dio contestación a la demanda y reconvino en los términos siguientes:

Que niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho que se pretende deducir en su contra.

Que rechaza categóricamente en todas y cada una de sus partes, el confuso libelo de demanda y las reformas de la misma, con excepción de asumir que la ciudadana NORMA XIOMARA BRICEÑO DE HERNÁNDEZ, suscribió en representación de la demandada, documento de opción de compra venta en fecha 02 de mayo de 2011.

Que en virtud de que las partes pactaron una cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, por lo que no podía la parte actora pedir el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, ni mucho menos exigir la venta del inmueble objeto del litigio, todo ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil.

Que la parte demandante a lo largo del libelo y sus reformas, no atribuye a la accionada incumplimiento contractual alguno, siendo que los hechos narrados no constituyen incumplimientos contractuales o de cláusula específica.

Que es la parte actora quien considera no cumplir en el plazo estipulado la opción, bajo el argumento de que por haber sido despojada de la posesión (la cual ostenta bajo la figura de arrendataria), la optante vendedora ya no quería cumplir con lo pactado en la opción, siendo que tal situación, que le fue restituida, en nada afectaba las obligaciones derivadas de la opción para ambas partes.

Por último, solicitó expresamente que se declare sin lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta.

Posteriormente, en el escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, reconvino en los siguientes términos:

Que demanda por resolución de contrato de opción de compra venta a la ciudadana GLEYVE YAMILET REY VARGAS, bajo los términos del artículo 365 del Código de Procedimiento Civil.

Que la optante compradora celebró opción de compra venta con la ciudadana NORMA XIOMARA BRICEÑO DE HERNÁNDEZ, quien actuaba en representación de la ciudadana KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PÉREZ.

Que el contrato de opción de compra venta fue suscrito en fecha 02 de mayo de 2011, y en virtud de que la cláusula tercera del mismo establece como plazo ciento veinte (120) días continuos a partir de su autenticación, más una prórroga de treinta (30) días más, por lo que su lapso de vigencia expiró en fecha 02 de octubre de 2011, y debido a que la optante compradora no procedió a cumplir con su obligación.

Que la optante compradora incumplió con la cláusula octava del contrato, ya que estaba obligada a notificar a la optante vendedora, por lo menos con siete (07) días de anticipación, la fecha y hora fijadas para la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, por medio de carta o telegrama con acuse de recibo.

Que según lo establecido en la cláusula sexta del contrato, si la optante compradora no cumpliera con sus obligaciones y no ejerce oportunamente la opción, de los montos parcial y total entregados por ella en calidad de arras, quedarán a beneficio de la optante vendedora la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento.

Que mediante notificación de fecha 27 de octubre de 2011, suscrita por la demandada ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, informó a la optante compradora, entre otras cosas, que debido a que la vigencia del contrato venció en fecha 02 de octubre de 2011, y por cuanto se verifico una falta de cumplimiento con sus obligaciones, se consideraba resuelto el contrato, por lo que se procedería a la devolución de la cantidad entregada en calidad de arras, previamente deducida la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), que quedaría a beneficio de la optante vendedora como indemnización por el incumplimiento, y que en ocasión del vencimiento del contrato, debía entregar el inmueble objeto del mismo libre de bienes y personas y en las condiciones que lo recibió.

Que por la argumentación expuesta, es que demanda a la ciudadana GLEYVE YAMILET REY VARGAS, en dar por resuelto el contrato de opción de compra suscrito entre ella y la ciudadana NOEMA XIOMARA BRICEÑO DE HERNÁNDEZ, quien actuó en nombre y representación de la ciudadana KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PÉREZ, por incumplimiento de su término según lo establecido en la cláusula tercera, así como incumplimiento de la cláusula octava.

Que en ocasión de lo establecido en la cláusula sexta del contrato, solicita el pago de la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), como pago por daños y perjuicios, llevando a cabo la devolución de la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00) a la optante compradora, en calidad de arras entregadas por ésta, monto que resulta después de deducida la suma por daños y perjuicios.

Que solicita que la parte demandante-reconvenida, cancele igualmente las costas y costos del proceso, incluyendo honorarios profesionales de abogados.

Fundamentó la presente reconvención en lo estipulado en los artículos 1.159, 1.167, 1.160, 1.258, 1.264, 1.273 y 1.276 del Código Civil, y en las cláusulas segunda, tercera, octava y sexta del contrato cuya resolución se pretende.

Estimo la presente acción en la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00).

Concluyó solicitando, la admisión de su demanda por vía de reconvención, su tramitación conforme a derecho y que sea declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.

Llegada la oportunidad para dar contestación a la reconvención, el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, procede a hacerlo exponiendo los siguientes alegatos:

Que rechaza, contradice e impugna la demanda de reconvención ejercida por la apoderada judicial de la demandada-reconviniente, por resolución de contrato de opción de compra venta a plazo en contra la demandante-reconvenida, en su condición de compradora del inmueble toda vez que no cumple con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

Que rechaza, impugna y contradice la falta de cualidad de la abogada para demandar la reconvención, ya que no consignó poder que la acredite para representar a poderdante.

Que rechaza, contradice e impugna todo lo señalado por la parte actora en la presente demanda de reconvención por resolución de contrato, toda vez que la demandante-reconviniente, no ha incumplido ninguna de las obligaciones y cláusulas que forman parte del contrato celebrado.

Que lo que sí es cierto es que la demandante-reconvenida, siempre ha participado a las vendedoras su deseo de comprar y cancelar la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), en el término fijado en el contrato.

Que rechaza, contradice e impugna lo señalado en la demanda en el folio 161 del expediente, en el cual manifiesta que la demandante-reconvenida canceló a las vendedoras la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), ya que la cantidad pagada fue de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), cantidad cancelada con el deseo de comprar el inmueble sin pretexto y con responsabilidad, siendo la venta por el monto de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00).

Que rechaza, contradice e impugna todo lo señalado en la demanda de reconvención, respecto a que se incumplió con las cláusulas segunda, tercera, sexta y octava del contrato de opción de compra venta a plazo.

Que lo que es cierto es que quienes incumplieron con el contrato fueron las vendedoras, ya que el 22 de julio de 2011 le manifestaron que ya no iban a venderle en la cantidad que habían acordado, debido a que el precio de la casa ascendió a la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00), y si no cancelaba ese monto, la desalojarían.

Que una vez pasado el tiempo, como la compradora no cumplió con la petición, las vendedoras procedieron a despojarla del inmueble por vía forzosa y arbitraria, razón por la que se vieron obligados a ejercer amparo constitucional ante el A-quo, el cual fue admitido y declarado con lugar en la definitiva.

Que rechaza, contradice e impugna lo señalado en el folio 164 del expediente, toda vez que en fecha 27 de octubre de 2011, que pretende hacer valer la demandada-reconviniente, sólo demuestra que esa notificación fue extemporánea, debido a que ya se había interrumpido por vía de hecho y del desalojo arbitrario del inmueble, el contrato, dejando probado el deseo de no vender el inmueble a la compradora por la cantidad acordada.

Que contradice, rechaza e impugna todo lo señalado por la parte actora, ya que de su escrito se desprenden cuatro (04) pretensiones, a saber: 1. por resolución de contrato de opción de compra venta a plazo; 2. por incumplimiento del contrato; 3. por el término del contrato, y 4. por incumplimiento de la cláusula penal, observándose con ello las contradicciones e incongruencias que tenía el escrito de la demanda, por lo que solicite se declare la inadmisibilidad de la reconvención.

Que rechaza, contradice e impugna el hecho de que se fija por resolución de contrato la cantidad de DOCE MILLLONES OCHOCIENTOS VEINTIOCHO MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 12.828.225,00), como daños y perjuicios a favor de las ciudadanas NORMA XIOMARA BRICEÑO DE HERNÁNDEZ, quien actuó en nombre y representación de la ciudadana KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PÉREZ.

Que la vendedora pretende demandar a la compradora por incumplimiento, a nombre de la ciudadana NORMA XIOMARA BRICEÑO DE HERNÁNDEZ, igualmente reclamar los daños y perjuicios para que la suma de dinero sea repartida entre las vendedoras, sin tener poder a nombre de la ciudadana NORMA XIOMARA BRICEÑO DE HERNÁNDEZ, entonces cómo puede reclamar daños por una persona sin tener la representación judicial de ésta.

Solicitó sea declarada inadmisible la demanda de reconvención intentada por la ciudadana LUISA ELENA LÓPEZ QUIJADA, en su escrito de contestación de fecha 06 de agosto de 2013, en la demanda principal distinguida con el No. 19.907.

Que cómo puede pedir la parte demandada-reconviniente, que le determinen la cantidad de los daños y perjuicios e incumplimiento, si ella no cumplió con lo establecido en los artículos 30, 32 y 33 del Código de Procedimiento Civil, para determinar y justificar el daño.

Por último, solicitó que su escrito fuere agregado, sustanciado y admitido con todo el pronunciamiento de Ley y en la definitiva sea declarada sin lugar la demanda de reconvención ejercida.

Capítulo III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 27 de marzo de 2014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“…omissis…
En efecto, este Tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras no se constituyeron elementos ni argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada en su condición de propietaria haya de alguna manera incumplido con sus obligaciones contractuales, menos aún, que se haya negado a vender el inmueble por pretender aumentar su precio; por el contrario, se observa que tal y como lo señaló la parte demandada en reiteradas oportunidades, fue la actora en su condición de optante compradora quien incumplió con notificar a la demandada en su carácter de opcionante vendedora, sobre la fecha y hora para la firma del documento definitivo de venta, ello antes del vencimiento del contrato y su prórroga (es decir, antes del 29 de septiembre de 2011), tal como fuera previsto en las cláusulas tercera y octava, respectivamente. En efecto, mal podría este Tribunal condenar a la ciudadana KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PEREZ a cumplir con el contrato, cuando evidentemente fue la demandante quien incumplió con sus obligaciones, resultando así atribuible a ésta última que el contrato de opción de compra venta haya fenecido sin haber alcanzado su objetivo.- Así se establece.
…omissis…
DE LA RECONVENCIÓN:
…omissis…
De esta manera, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la presente acción resolutoria, debe esta Sentenciadora revisar primeramente si en el caso de marras se encuentran reunidos o no los elementos referidos en el particular anterior; en efecto, con relación al primer elemento exigido, es decir, con respecto a la existencia del contrato bilateral, ciertamente ha quedado comprobado en autos que las ciudadanas KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PEREZ (en carácter OPCIONANTE VENDEDORA) y GLEYVE YAMILETH REY VARGAS (en carácter de OPTANTE COMPRADORA), mediante documento suscrito en fecha 02 de mayo de 2011, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Interina del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el Nº 10, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; se comprometieron a celebrar un contrato de compra venta sobre un inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno donde está edificada, ubicada en la Urbanización “LAS COLINAS DE GUATIRE”, Ciudad Residencial La Rosa, Parcelas A1, A2.1 y A2.2, en Jurisdicción de la Parroquia Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda.
De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral (inserto al folio 19-25) del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido como tal, ya que ambas partes están contestes en ello; es por lo que queda fuera del debate los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.
Precisado lo anterior, esta Sentenciadora pasa a pronunciarse con respecto al segundo de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción resolutoria, es decir, sobre el incumplimiento de la parte demandante reconvenida con respecto a sus obligaciones contractuales; en este sentido, se observa que la demandada reconviniente sostuvo que la ciudadana GLEYVE YAMILETH REY VARGAS incumplió con el contrato que se pretende resolver, por cuanto no le notificó sobre el lugar, la fecha y la hora, en la cual se realizaría la protocolización de la venta definitiva (tal como se desprende de la cláusula octava de la promesa bilateral de compraventa), ello dentro de los lapsos estipulados en la cláusula tercera del referido contrato, a saber, dentro de los ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la autenticación del documento bajo análisis, prorrogable por un lapso de treinta (30) días más; razones por las cuales el vencimiento de la opción sin el finiquito de la venta deviene íntegramente del incumplimiento de la prenombrada.
Ahora bien, vistos los argumentos sostenidos por las partes y revisado el contenido del contrato cuya resolución se persigue, quien aquí suscribe verifica que ambas partes se obligaron a Protocolizar el documento definitivo ante la Oficina Registral correspondiente, en el lapso de ciento veinte días continuos más treinta días continuos de prórroga, ello según lo dispuesto en su cláusula tercera del contrato; sin embargo, era a la optante compradora a quien le correspondía notificar por lo menos con siete días de anticipación (antes del vencimiento del contrato, esto es, antes del 29 de septiembre del mismo año), la fecha, lugar y hora para la firma del documento de venta definitivo (cláusula octava del contrato), por ende, siendo que no cursa en autos ningún elemento probatorio que conlleve a esta Juzgadora a comprobar que la demandante reconvenida en su carácter de compradora, haya practicado dicha notificación por escrito o por cualquier otro medio en la oportunidad correspondiente a los fines de cumplir con sus obligaciones, es por lo que puede afirmarse que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción resolutoria.- Así se establece.
Por último, en lo que respecta a solicitud de la parte demandada reconviniente con respecto a retener la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), por concepto de daños y perjuicios previstos en la cláusula penal; este Tribunal observa que ciertamente en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta cuya resolución se persigue, se dispuso lo siguiente: “(…) LA OPTANTE COMPRADORA conviene, que sí en el plazo convenido en las Cláusulas Segunda y Tercera, no cumpliere a cabalidad sus obligaciones y no ejerza oportunamente la opción, de los montos parcial y total entregados por LA OPTANTE COMPRADORA en calidad de arras, quedará en beneficio de LA OPCIONANTE VENDEDORA la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 20.000,00), como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento.(…); Para el caso que LA OPCIONANTE VENDEDORA no cumpliere a cabalidad sus obligaciones, debe devolver el monto total entregado por LA OPTANTE COMPRADORA en calidad de arras, es decir la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 350.000,00) más la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 20.000,00), como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento dentro de los treinta (30) días siguientes del vencimiento de la opción. (…)”. En efecto, siendo que quedó probado en el curso del proceso que el contrato de opción de compra venta no alcanzó su fin por causas imputables a la parte actora reconvenida, quien en su carácter de optante compradora incumplió con sus obligaciones contractuales, en consecuencia puede afirmarse que la reconviniente tiene el derecho de retener la cantidad solicitada, ello ante los daños y perjuicios sufridos en su carácter de opcionante vendedora; en el entendido que deberá reintegrar a la ciudadana GLEYVE YAMILETH REY VARGAS la diferencia de lo pagado por ésta en calidad de inicial, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (330.000,00), ello una vez que quede definitivamente firme la presente sentencia.- Así se precisa.
Partiendo de los razonamientos realizados en los párrafos precedentes, debe este Tribunal declarar CON LUGAR la reconvención que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO fuera interpuesta por la ciudadana KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PEREZ contra la ciudadana GLEYVE YAMILET REY VARGAS, ambas plenamente identificadas en autos; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo. En consecuencia de la anterior decisión se declara RESUELTO el contrato de opción de compra venta protocolizado en fecha 02 de mayo de 2011, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Interina del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el Nº 10, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.- Así se decide.”

(Fin de la cita)

Capítulo IV
DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

Mediante escrito presentado por el apoderado judicial de la parte demandante, alegó entre otras cosas lo siguiente:

Que solicitó se dicte decisión que deje sin efecto lo acordado por el Tribunal Ejecutor de Medidas, ordenándole dar cabal, fiel y efectivo cumplimiento, en forma inmediata y en los mismos términos contenidos en el mandato de ejecución que fuere remitido por el Tribunal de la causa, a los fines de lograr el restablecimiento de la situación jurídica infringida a la ciudadana GLEYVE YAMILET REY VARGAS, en su carácter de arrendataria del inmueble debido a que se trata de un derecho constitucional conculcado que debe ser restituido de inmediato, ello también obrando en aras de los niños y niñas que van a iniciar el año escolar.

Que con la restitución del mencionado inmueble, se cumpliría con lo establecido por el legislador en el artículo 53 y siguientes de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, respecto al derecho a la educación y a tener una institución educativa cerca de su domicilio, siendo que es precisamente el Estado quien tiene el compromiso de velar por el cumplimiento de esa normativa como interés superior de los niños y niñas.

Que hace valer su oposición contra auto dictado por el Tribunal Ejecutor de Medidas en el que acuerda devolver la comisión recibida, sin basamento jurídico válido, al no precisar el motivo por el cual no daba cumplimiento a la comisión en la forma en que le fuere remitida, contenida en el mandato de ejecución, impidiendo así se cumpliera la restitución o restablecimiento de la situación jurídica que le fuere infringida a la demandante, causado por el desalojo arbitrario del bien inmueble objeto de esta controversia.

Fundamentó su oposición en los artículos 26, 27, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en los artículos 237, 238, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil.

Finalmente, solicita a esta Alzada que su escrito de informes sea agregado a los autos y sustanciado conforme a derecho, declarando con lugar su apelación, a los fines de que se proceda a la brevedad posible a ordenar a su favor el restablecimiento de la situación jurídica que le fuere infringida.

Por su parte, en la oportunidad procesal para presentar observaciones a los informes, la representación judicial de la demandada, alegó lo siguiente:

Que vistos los informes presentados por la parte contraria, se evidencia que la apelante no se alza contra algún vicio que pudiera delatar de la sentencia impugnada, por el contrario, realiza una serie de narrativas y argumentaciones divorciadas del presente procedimiento.

Que la actora pretende mediante este recurso de apelación, se dicte decisión que deje sin efecto lo acordado por el Tribunal Ejecutor de Medidas que, según su decir, debe cumplir de forma inmediata con los términos contenidos en el mandato de ejecución.

Que la situación antes mencionada, dificulta a la parte demandada entender el fundamento de esta apelación y los oficios que se endilgan a la sentencia dictada por el Tribunal de la causa.
Por último, solicitó desechar la apelación por insubsistente por carecer de fundamento, y que se ratifique la sentencia dictada por el A-quo.

Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida en fecha 27 de marzo de 2014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara sin lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, incoara la ciudadana GLEYVE YAMILET REY VARGAS, contra la ciudadana KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PÉREZ, y con lugar la reconvención que por Resolución de Contrato incoara la representación judicial de la parte demandada Abogada Luisa Elena López Quijada, contra la parte demandante.

Para resolver se observa:

1-DEL RECURSO DE APELACIÓN: Este Tribunal Superior previo al análisis de los hechos y circunstancias que dieron origen al presente caso, hace mención a la doctrina con el objeto de dar una definición del recurso ejercido por la parte demandada, es decir, de la apelación en sí, con el objeto de establecer un criterio aplicable al caso bajo estudio; es decir que la apelación en su sentido más general es el acudimiento a algo o a alguien para obtener una pretensión o para modificar un estado de cosas; es una exposición de queja o agravio contra una resolución o medida, a fin de conseguir su revocación o cambio; sin embargo, por antonomasia en lo jurídico, y específicamente en lo judicial, es el recurso que una parte, cuando se considera agraviada o perjudicada por la resolución de un juez o tribunal, eleva a una autoridad orgánica superior; para que, por el nuevo conocimiento de la cuestión debatida, revoque, modifique o anule la resolución apelada. Nada obsta a que ambas partes, en actitud recíproca y con finalidades contrarias, apelen simultánea o sucesivamente, pero dentro del plazo legal, de una misma resolución.
La apelación, en el sistema procesal patrio, puede ser definida con el artículo 218 del Código Modelo Procesal Civil para Iberoamérica: “La apelación es el recurso concedido en favor de todo litigante que haya sufrido agravio por una resolución judicial, con el objeto que el Tribunal Superior correspondiente, previo estudio de la cuestión decidida por la resolución recurrida, la reforme, revoque o anule”.

La apelación es un recurso que provoca un nuevo examen de la relación controvertida y hace adquirir al Juez de la alzada la jurisdicción sobre el asunto, con facultad para decidir la controversia, y conocer tanto la quaestio facti como la quaestio iuris. Nuestro sistema de doble jurisdicción está regido por el principio dispositivo y, por el de la personalidad del recurso de apelación, según las cuales el Juez superior sólo puede conocer de aquellas cuestiones que le sean sometidas por la partes mediante la apelación y en la medida del agravio sufrido en la sentencia del primer grado (tantum devolutum quantum appellatum), de tal modo que los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, en consecuencia de lo cual, los puntos no apelados quedan ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada. (Ricardo Henríquez La Roche, “Código de Procedimiento Civil” T.II., Ediciones Liber, Caracas. 2004).
Realizado como fue el análisis, del recurso antes ya definido, corresponde hacer una revisión de lo dispuesto por el Tribunal que conoció en primer grado de jurisdicción, de la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, planteada por la parte actora así:

2-CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN:
El 27 de abril de 2011, suscribió un contrato opción de compra venta con la ciudadana NORMA XIOMARA BRICEÑO DE HERNANDEZ, sobre un inmueble constituido por una casa y la Parcela de Terreno donde esta edificada, ubicada en la Urbanización “LAS COLINAS DE GUATIRE”, ciudad residencial La Rosa, Parcela A1, A2.1, y A2.2, casa Nro. 43, en la Jurisdicción de Guatire, Municipio Zamora. El presente contrato se suscribió ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el Nro. 10, tomo 47 de los libros llevados por ante esa notaria. (Subrayado mío)
Planteada la controversia en los términos expuestos, observa esta juzgadora que estamos en presencia de un contrato de opción de compra venta y no un contrato de compra-venta, como lo expresa la parte actora.
Es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.
En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de opción de compra, y no compra-venta, como lo pretende la parte actora; pues aun cuando presente la apariencia de un contrato de compra venta, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio es de una promesa bilateral de venta, es decir a futuro. Y ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
Determinado como ha sido la naturaleza jurídica del presente contrato, evidencia quien aquí decide que ambas partes se comprometieron a hacer y a dar tal y como se desprende del contrato celebrado entre las partes y debidamente autenticado ante el Notario Público del Municipio Zamora el dos de mayo del 2011, que establece:

“Entre, NORMA XIOMARA BRICEÑO DE HERNANDEZ, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad No. V-7.311.435, actuando en nombre y representación de la ciudadana KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PEREZ, venezolana, mayor de edad soltera, titular de la cédula de identidad Nº V.- 11.941.345, según se evidencia en Poder Especial, expedido por ante el Consulado General de la República bolivariana de Venezuela en Miami, Estado de Florida, Estados Unidos de Américas, en fecha dos (2) de septiembre de dos mil diez (2010), quedando anotado bajo el No. 519, folios 1123 al 1125, Tomo 108 de los Libros de autenticación llevados por el Consulado General, y debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, de fecha 25 de abril de 2011, inscrito bajo el No. 48, Folio 211 del tomo y 10 del Protocolo de Transcripción del año 2011, quien en lo sucesivo y a los efectos del presente contrato se denominará LA OPCIONANTE VENDEDORA por una parte, y por la otra parte, GLEYVE YAMILETH REY VARGAS; venezolana, mayor de edad, de este domicilio, soltera, titular de la cédula de identidad No. 12.828.225, quien en lo sucesivo se denominará LA OPRTANTE COMPRADORA, se ha convenido en celebrar el presente contrato de OPCION DE COMPRA el cual se regirá por las siguientes cláusulas:
PRIMERA: LA OPCIONANTE VENDEDORA se compromete a vender a LA OPTANTE COMPRADORA (quienes mantienen un contrato de arrendamiento debidamente autenticado para ocupar el inmueble objeto del presente documento, en calidad de centro educativo) y ésta a comprar un inmueble en las condiciones en que se encuentra, el cual LA OPTANTE COMPRADORA declara conocer y aceptar, de la única y exclusiva propiedad de LA OPCIONANTE VENDEDORA según consta de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, de fecha 06 de septiembre de 2010, inscrito bajo el No. 2010.1247, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 237131111230, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010. El referido inmueble está constituido por una Casa y la Parcela de Terreno donde esta edificada, ubicada en la Urbanización `LAS COLINAS DE GUATIRE´, Ciudad Residencial La Rosa, Parcelas A1, A2.1 y A2.2, en Jurisdicción de la Parroquia Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda. El terreno donde se encuentra edificada la caso objeto de esta opción de compra – venta tiene una superficie aproximada de DOSCIENTOS DIEZ METROS CUADRADOS (210,00 MTS2); y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En una distancia de veintiún metros (21,00 Mts.) con la parcela B-44; SUR: En una distancia de veintiún metros (21,00 Mts) con la parcela B-42; ESTE: En una distancia de diez metros (10,00 Mts) con la calle `C´ de la Ciudad Residencial La Rosa´, le corresponde TRESCIENTAS SIETE MILÉSIMAS DE PORCENTAJE (0,307%), de acuerdo al Documento de Parcelamiento de La Urbanización `Las Colinas de Guatire´, el cual está protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Zamora del Estado Miranda, en fecha 19 de junio de 1.984, bajo el No. 24, Folio 38, Protocolo Primero, Tomo 07, posteriormente modificado según documento registrado por ante la mencionada Oficina Subalterna de Registro, en fecha 06 de agosto de 1.984. bajo el No. 45, Folio 248, Protocolo Primero, Tomo 02. La casa objeto del presente contrato de Opción a Compra consta de las siguientes dependencias: Tres (3) habitaciones, Una (1) Sala comedor, Una (1) cocina, Un (1) baño y lavandero. Dicho inmueble está distinguido con el Código Catastral No. 02-11-15-B-43-00.
SEGUNDA: El precio de venta del inmueble antes descrito es de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00) que LA OPTANTE COMPRADORA se compromete a pagar así:
A) La cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 300.000,00) que LA OPCIONANTE VENDEDORA declara recibir en este acto de mano de LA OPTANTE COMPRADORA a su entera y cabal satisfacción, en calidad de arras conforme al Artículo 1.263 del Código Civil, en cheque de gerencia a favor de KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PEREZ o la persona natural o jurídica que ella indique; B) LA OPTANTE COMPRADORA se compromete en este acto a cancelar a LA OPCIONANTE VENDEDORA en quince (15) días contados a partir del día de la firma del presente documento la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 50.000,00) en cheque de gerencia a favor de KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PEREZ o la persona natural o jurídica que ella indique; C) El saldo restante es decir la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 500.000,00) serán cancelados a la fecha de protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro respectiva, en cheque de gerencia a favor de KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PEREZ, o a la persona natural o jurídica que ella indique.
TERCERA: El plazo de esta Opción es de ciento veinte (120) días continuos y consecutivos a partir de la autenticación del presente documento, más una prórroga de treinta (30) días más.
CUARTA: LA OPCIONANTE VENDEDORA Se obliga a transferir la propiedad conforme a esta opción libre de gravámenes, hipotecas, solvente de impuestos nacionales, estatales y municipales, así como también libre de deudas por servicios públicos tales como Teléfono, Luz Eléctrica, Aseo Urbano, Condominio, Hidrocapital, obligándose asimismo a presentar ante la Oficina de Registro Público correspondiente y hasta la entrega material del mismo, la Solvencia de los servicios arriba mencionados.
QUINTA: LA OPCIONANTE VENDEDORA, declara que conoce y acepta que LA OPTANTE COMPRADORA solicitará por ante la institución financiera hipotecaria, préstamo hipotecario para complementar el pago del precio de venta del referido inmueble el cual podrá ser o no con recursos de Política Habitacional, en tal sentido LA OPCIONANTE VENDEDORA, se obliga en este acto a entregar los documentos, planillas y demás recaudos que la referida institución bancaria le solicite a LA OPTANTE COMPRADORA, los cuales sean de su exclusiva obligación, entrega y propiedad, a los fines del trámite y otorgamiento del crédito hipotecario antes referido, el cual deberá ser solicitado por escrito.
SEXTA: LA OPTANTE COMPRADORA conviene, que sí en el plazo convenido en las Cláusulas Segunda y Tercera, no cumpliere a cabalidad sus obligaciones y no ejerza oportunamente la opción, de los montos parcial y total entregados por LA OPTANTE COMPRADORA en calidad de arras, quedará en beneficio de LA OPCIONANTE VENDEDORA la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 20.000,00), como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento. En el caso de la cláusula Segunda letra `B´ quedará LA OPTANTE COMPRADORA liberada de pagar el saldo restante del precio de la venta del inmueble, estipulado en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,00); Para el caso que LA OPCIONANTE VENDEDORA no cumpliere a cabalidad sus obligaciones, deberá devolver el monto total entregado por LA OPTANTE COMPRADORA en calidad de arras, es decir la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 300.000,00) más la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 20.000,00), como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento dentro de los treinta (30) días siguientes del primer pago. En el caso de incumplimiento de la cláusula Tercera quedará LA OPTANTE COMPRADORA liberada de pagar el saldo restante del precio de la venta del inmueble, estipulado en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,00); Para el caso que LA OPCIONANTE VENDEDORA no cumpliere a cabalidad sus obligaciones, deberá devolver el monto total entregado por LA OPTANTE COMPRADORA en calidad de arras, es decir la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 350.000,00) más la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 20.000,00), como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento dentro de los treinta (30) días siguientes del vencimiento de la opción. Asimismo, y motivado a que LA OPTANTE COMPRADORA tiene una relación contractual de arrendamiento con LA OPCIONANTE VENDEDORA, tal como lo indica la cláusula primera; en caso de incumplimientos de las cláusulas constantes del presente documento, LA OPTANTE COMPRADORA pierde el derecho a optar por la compra del inmueble objeto de éste contrato.
SÉPTIMA: LA OPTANTE COMPRADORA, pagará todos los gastos de Notaría, Registros y Honorarios Profesionales que generen como consecuencia de la presente negociación excepto aquellos que se relacionen con una eventual resolución de la presente negociación, por parte de LA OPCIONANTE VENDEDORA.
OCTAVA: LA OPTANTE COMPRADORA se obliga a realizar todos aquellos trámites necesarios para que la firma del documento definitivo de compraventa se realice dentro del lapso establecido en la Cláusula Tercera del presente contrato. Asimismo LA OPTANTE COMPRADORA se obliga a notificar a LA OPCIONANTE COMPRADORA se obliga a notificar a LA OPCIONANTE VENDEDORA por lo menos con siete (7) días de anticipación, la fecha y hora fijadas para la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, por medio de carta o telegrama con acuse de recibo. Por su parte, LA OPCIONANTE VENDEDORA se obliga a entregar todos los recaudos que les solicite LA OPTANTE COMPRADORA tales como el registro de Información Fiscal (R.I.F.), Solvencia del Derecho de Frente, copias de las Cédulas de Identidad, Solvencia de Condominio, Solvencia Hidrocapital, dentro de la setenta y dos (72) horas siguientes a que le sean requeridos.
NOVENO: Todo lo no expresamente convenido en el presente contrato se regirá por las disposiciones del Código Civil.
DÉCIMA: Para todos los efectos y consecuencias del presente contrato se establece como domicilio especial la ciudad de Guatire a cuya jurisdicción deberán someterse las partes” (negrillas del tribunal)


La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “Reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción.
Así las cosas esta juzgadora, observa que los demandante pretender hacer ver que se está en presencia de un contrato de compra venta cuando lo correcto es un contrato de opción de compra venta en el cual no hubo entrega de la propiedad y se fijaron clausulas para poder llegar a un cumplimiento satisfactorio para ambas partes y dentro de las mismas operaban todos los mecanismos para lograr el fin del contrato, no demostrando el demandado en las aseveraciones del libelo de demanda más aun cuando existe una clausula penal donde se libera a cada parte que incumpla en sus contratación, razón por la cual está juzgadora declara sin lugar la demanda interpuesta por Ciudadana GLEYVE YAMILET REY VARGAS. Y ASI SE DECIDE.

DE LA RECONVENCCION

El artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, establece que en materia civil el juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes, todo lo cual debe concatenarse con el artículo 14 eiusdem, según el cual, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal.

Sobre tales disposiciones legales, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 779, del 10 de abril del 2002, caso: Materiales MCL, C.A., estableció con carácter vinculante, lo que sigue:

“…Visto lo antes expuesto, aprecia esta Sala que, mediante la acción interpuesta, la ciudadana LILA ROSA GONZÁLEZ DE PÉREZ cuestionó la valoración del juez de la alzada, dado que en su solicitud de tutela constitucional expuso los razonamientos que –en su criterio- debieron darse en el caso bajo examen, tomando además en consideración que el juzgador se extralimitó en sus funciones al declarar inadmisible la demanda, por “inepta acumulación de pretensiones”, sin que la misma haya sido alegada por la parte demandada durante el proceso.
Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta…”. (Negrillas añadidas)

Precisado lo anterior, observa esta Superioridad que la pretensión contenida en el escrito libelar que dio origen a este proceso, versa sobre una demanda de Cumplimiento de Contrato de opción de compra venta, que incoara la ciudadana GLEYVE YAMILET REY VARGAS, contra la ciudadana KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PÉREZ. Así las cosas, la representación judicial de la parte demandada en su oportunidad legal para contestar la demanda, procedió conforme al artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, a reconvenir a la demandante por Resolución de Contrato, siendo admitida por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 25 de septiembre de 2013.

Posteriormente la representación judicial de la parte demandante reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención instaurada en contra de su representada, alegó la falta cualidad de la Abogada Luisa Elena López Quijada, quien ostento el carácter de apoderada judicial de la ciudadana KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PÉREZ, parte demandada reconviniente, para sostener y actuar en el presente juicio, debido a que no consignó ni acompañó a las actas procesales del presente expediente el instrumento poder que le acredite tal representación.

A tal efecto, esta Alzada debe observar que la defensa de falta de cualidad a que se refiere los argumentos que han sido expuestos precedentemente, posee su fundamento en la norma contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que en su primera parte, contempla lo siguiente: “(…) junto con las defensas invocados por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar sostener el juicio, (…)”, la cual se refiere, básicamente, a la relación que sostiene un determinado sujeto con una controversia, en virtud de mantener un vínculo bien con el objeto que se dirime en el litigio o ser titular de alguno o algunos de los derechos que ha de ventilarse en el juicio.

Ante ello, doctrinarios nacionales e internacionales se han pronunciado sobre el tema de la falta de cualidad y la legitimación, como instituciones típicas del Derecho Procesal Civil, criterios que se refieren nuevamente:

Primeramente, el autor ARÍSTIDES RENGEL ROMBERG, en su texto “TRATADO DE DERECHO PROCESAL (...)” define a las partes como aquellos sujetos que poseen un interés jurídico controvertido, entre los cuales el juicio deberá instaurarse, por tener la posición de legítimos contradictores, de allí el siguiente principio: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (Legitimación Activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (Legitimación Pasiva)”. De este modo, se parte de ésta definición para precisar lo que se entiende por “legitimatio ad causam”, en virtud de la cual, para actuar (obrar o contradecir) en juicio, se requiere que las partes ostenten la titularidad de activos y pasivos en la relación controvertida, solicitando al Juez pronunciamiento sobre la misma, lo cual será declarado por sentencia definitivamente firme al finalizar el proceso.

El procesalista EDUARDO COUTURE, expresa que la legitimación implica la titularidad del derecho que se cuestiona, como es el caso del propietario para con el juicio de Reivindicación o el Poseedor en la Acción Posesoria e incluso, cuando esa aptitud o condición de ser titular de un derecho le pertenezca a un menor o incapaz, la legitimación será propia de éstos, aunque en el proceso, el legitimado será diferente. Se distingue entonces, la legitimación sustancial, que es la titularidad del derecho que se cuestiona (parte en sentido sustancial) de la legitimación procesal, determinada por el ejercicio directo de ese derecho en el proceso (parte en sentido procesal).

En este orden de ideas, el maestro HUMBERTO CUENCA igualmente nos aporta sus conocimientos en torno a esta materia, precisando lo que debe entenderse por capacidad procesal, vista como “la aptitud para actuar en el juicio, como parte o tercero”, distinguiendo a su vez éste concepto del de la “legitimatio ad causam”, que comprende “la titularidad de la acción o del derecho sustancial invocado”, como ocurre con el menor que puede tener legitimidad como titular de un derecho, pero no poseer capacidad ya que no puede comparecer en juicio por sí mismo sino representado por su padre o tutor. Siendo así, la doctrina aplica la definición de cualidad como legitimidad para interponer la acción y, capacidad procesal como aptitud para comparecer en juicio. La figura de la legitimación, comprende la titularidad de un derecho subjetivo, pero desde la óptica procesal, se designa como cualidad.

En sentido estricto, la diferencia establecida entre ambos conceptos parte del siguiente supuesto: en la capacidad procesal se discute en torno a las aptitudes de ataque y defensa en el proceso, en cambio que en la cualidad se trata el tema de la titularidad sustancial; inclusive, se puede distinguir dentro del propio ámbito de la cualidad, lo que es la cualidad sustancial y la cualidad procesal; ambas por lo general coinciden, como ocurre con la cualidad de propietario; sin embargo, ocurren excepciones donde la Ley cede titularidad procesal -más no capacidad- al que no es titular sustancial, tal como es el caso de la Nulidad del Matrimonio, que no sólo puede solicitarse por los cónyuges (titularidad sustancial) sino también, por propio imperio de la Ley, por los ascendientes y todos aquellos que tengan interés actual (cualidad procesal).

Establecido lo anterior, evidencia quien aquí decide en el caso de autos el fundamento que sostiene la representación judicial de la parte demandante reconvenida para hacer valer la falta de cualidad de la Abogada Luisa Elena López Quijada, quien ostentó el carácter de apoderada judicial de la ciudadana KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PÉREZ, parte demandada reconviniente en el presente juicio, tiene que ver con el hecho de que no consignó ni acompañó a las actas procesales del expediente el instrumento poder que acredite su representación para sostener o actuar en el presente juicio, evidenciando esta juzgadora que indubitablemente no corre inserto en los autos la consignación de algún documento que le confiera las potestades que a su juicio le fueron concedidas; por tanto, a tenor de lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada considera que la representación judicial de la parte demandada reconviniente Abogada Luisa Elena López Quijada, carece de cualidad para intentar actuar y sostener el presente juicio. Y ASI SE DECIDE.

En virtud de la declaratoria de falta de cualidad de la representación judicial de la parte demandada reconviniente para intentar actuar y sostener el presente juicio, y siendo éste uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, es razón por la cual, en el caso de autos la sentencia debe ser inhibitoria, es decir, pone fin a la controversia planteada sin entrar a examinar si existe o no el o los derechos reclamados en la demanda y la reconvención instaurada; en consecuencia resulta forzoso para esta Superioridad declarar con lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante reconvenida, sólo en lo que respecta al particular antes señalado y en consecuencia se revoca la decisión proferida en fecha 27 de marzo de 2014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Los Teques, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.
Capítulo VI
DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el Abogado José Jesús Rivero Burgos inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 91.452 actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante reconvenida ciudadana GLEYVE YAMILET REY VARGAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-12.828.225, contra la sentencia dictada en fecha 27 de marzo de 2014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Los Teques, sólo en lo que respecta a la falta de cualidad opuesta.
Segundo: SE REVOCA, la decisión proferida en fecha 27 de marzo de 2014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Los Teques.
Tercero: Sin lugar, la demanda por cumplimiento de contrato incoada por ciudadana GLEYVE YAMILET REY VARGAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-12.828.225. contra la ciudadana KATIUSKA INDIRA VILLAMIZAR PEREZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad Nro. V-11.941.345
Cuarto: CON LUGAR la falta de cualidad opuesta por la representación judicial de la parte demandante reconvenida ciudadana GLEYVE YAMILET REY VARGAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-12.828.225.
Quinto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.
Sexto: Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR

YOLANDA DEL CARMEN DÍAZ



EL SECRETARIO

ANTONIO MAZUERA



En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.).




EL SECRETARIO


ANTONIO MAZUERA






















YD/AM/
Exp. No. 14/8407